Развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства"

На правах рукописи

Люлькина Наталья Михайловна

РАЗВИТИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЫНКА АУКЦИОННЫХ ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Л Пг

т

Пенза 2015

005561691

005561691

Диссертация выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович

Официальные оппоненты: Кулаков Кирилл Юрьевич

доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Пермнчев Николай Федорович

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Инновационный менеджмент» ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита диссертации состоится «22» сентября 2015 г. в 12.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» по адресу: 117997, Москва, Стремянный пер., 36, корп. 3, ауд. 353

С диссертацией можно ознакомиться в Научно-информационном библиотечном Центре имени академика Л.И. Абалкина ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет Г.В. Плеханова» и на сайте ords.rea.ru

Автореферат разослан «20» августа 2015 г.

Ученый секретарь . диссертационного совета Д 212.196.10 кандидат экономических наук, доцент

Моторила М.А.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития земельного рынка в России весьма актуальными являются вопросы совершенствования организационно-экономических процедур функционирования аукционных продаж земельных участков как способа приобретения земель для жилищного строительства. Муниципалитеты осуществляют оформление, подготовку и проведение аукционов по продаже земельных участков с целью улучшения жилищных условий граждан и расширения городских территорш, а также для привлечения в государственный и му-ниципальньщ бюджеты дополнительных доходов. Анализ Доказал, что общая емкость муниципального земельного рынка по количеству ежегодных сделок составила в 2014 г. около 40 тыс., а рыночная стоимость этих сделок не менее 1-2 трлн. руб. и имеет тенденцию к увеличению. При этом доля сегмента муниципальных аукционных продаж по жилищному строительству значительна и находится на уровне 100150 млрд. руб. На важность формирования эффективного земельного рынка указывают средние показатели стоимости земельного участка в рыночной стоимости жилой недвижимости, которые находятся в пределах 7-10% по РФ, а в отдельных случаях значительно выше. В этой связи важно формировать разумное предложение на земельном рынке от муниципальных образований, которое рбесйечит развитие рынка доступного жилья.

В связи с этим исследование муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства приобретает особую значимость. Аукционные продажи земельных участков проходят без достаточных обоснований, необходимой исследовательской и аналитической подготовки. В ряде регионов наблюдается Ьадение продаж в указанном cemente рынка при сохраняющемся спросе на земельные участки. При правильном функционировании системы подготовки р реализации земельных участков при помощи аукционов можно планировать значительное увеличение доходности местных бюджетов, а также результативно влиять на решение жилищной проблем^ в России.

Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных исследованиях земельного рынка в недостаточной степени учитываются особенности управления муниципальными аукционными продажами земельных участков. Существенное влияние на развитие теории и методологии управления воспроизводством жилищной недвижимости, а также на особенности функционирования земельного рынка оказали работы таких известных россшских ученых и специалистов, как H.H. Аверьянова, CA. Барошш, В.Н, Баринов, Е.М. Внукова, М.Н. Вороная, П.Г. Грабовый, Е.В. Иванкина, К.Ю. Кулаков, A.B. Лешш, Й.Г. Лукманова, К.В. Мальцев, Д.А. Обухов, Н.Ф, Пермичев, ß.M. Романов, Р.Н. Салаватуллин, И.Н. Сегаев, ЕА, Те-мичев, A.B. Урсу, К.В. Ушнурцева, В.Н. Хертуев, Н.Ю. Шубин, О.В. Юрьева и др. В указанных исследованиях уделялось наибольшее внимание развитию земельно-имущественных отношешш на рынке недвижимости в целом, не останавливаясь при этом подробно на особенностях предоставления земельных участков при помощи аукционов lia муниципальном уровне управления. Работы зарубежных специалистов, таких как В. Кришна, ф.М. Мепезес, П. Милгром, П.К. Монтейро и др., касающиеся теории аукционов, несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. Все эти исследования способствовали накоплению и систематизации информации относительно земельного девелопмента.

Однако до Настоящего времени не было проведено целостное исследование проблем развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

Современное состояние, условия и перспективы муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства й научно-практической литературе почти не освещены, Затрагиваемая тематика исследований отражает проблемный характер реальной ситуации развития данного сегмента муниципального земельного рынка и требует нарапцщания научного Потенциала в этой сфере земельных отношений. Именно это обусловило выбор темы исследования, ее высокую актуальность и предопределило потребность в углубленном изучении поставленной проблемы.

Целью исследования является разработка теоретических, научно-методических положений и практических рекомендаций по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства.

Для достижения поставленной цели в исследовании последовательно поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследованы теоретические положения развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

2. Проанализированы основные тенденции и особенности развития муниципального рынка аукционных продаж на макроуровне и муниципальном уровне.

3. Сформулированы понятийные уточнения в области моделирования территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилшцнрго строительства:

4. Предложена модель территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

5. Выявлены классификационные признаки муниципального рынка аукционных продаж и произведена классификация рынка аукционных продаж.

6. Предложена модель Для управления приростом стоимости начальной аукционной цены для условий муниципалитетов.

7. Разработана экономико-математическая модель вероятности Продажи земельного участка, характерная для реализации земельных участков при помощи аукционов.

8. Предложена организационная структура, связанная с управлением муниципальными земельными участками, с расчетами эффектов от реализации земельных участков при помоши аукционов на примере г. Пензы.

9. Разработаны практические рекомендации по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства 6 современных условиях.

Предметом исследования являются управленческие отношения, организационно-экономические взаимодействия и процессы, связанные с развитием муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства.

Объектом исследования является рынок аукционных цродаж земельных участков для жилщцного строительства на муниципальном уровне:

Рабочая гипотеза исследования - предположение, что развитие организадион-но-экономиЧеских процессов муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства целесообразно осуществлять на основе моделирования зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов с выделением значимых факторов, влияющих на вероятность продаж, а также с анализом трансформаций организационных структур управления.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологическая база исследования представлена системным и комплексным подходами к изучению проблем развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства в сочетании с методами абстракции, сравнения, анализа, синтеза, противопоставления, моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы и т.д.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области теории земельной ренты, теории аукционов и управления рынком земельных участков, с использованием методов математического, структурного, технико-экономического и логического анализов, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации и г. Пензы, определяющие развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков.

Эмпирической базой исследования послужили официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2008-2014 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.

Информационную базу ¡исследования составили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти; статистические данные Федеральной службы государственной статистики; печатные и электронные публикации; материалы эмпирических исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, результаты проведенных автором исследований в 2008-2014 гг.

Научная новизна результатов исследования заключается в научном обосновании и разработке теоретико-методических положений и рекомендаций по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:

1. Выявлены основные тенденции и особенности развития рынка земельных участков для жилищного строительства и его сегмента по аукционным продажам на уровне РФ и муниципалитета г. Пензы.

2. Разработана модель территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, произведены понятийные уточнения и выявлена специфика сегмента муниципальных аукционных продаж земельных участков, для жилищного строительства.

3. Разработана модель прироста начальной аукционной цены земельных участков для жилищпого строительства; предложены практические рекомендации по управлению приростом начальной аукционной цены земельных участков, сформированных для жилищного строительства.

4. Предложена классификация факторного пространства, влияющего на вероятность продаж земельных участков из муниципальной собствешюсти посредством аукциона, а также модель для расчета вероятности продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства при помощи аукционов.

5. Выявлены особенности трансформаций организационных структур управления мушщипальными аукционными продажами земельных участков, а также зависимость расчета предполагаемого периода подготовки земельного участка к торгам

от структуры организаций, управляющих муниципальными аукционными продажами земельных участков.

6. Предложены практические рекомендации по увеличению доходов муниципалитетов от продажи земельных участков при помощи аукционов. Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных m всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в ¡рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального, функционально-структурного анализа, а также использованием массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУАС.

Теоретическая значимость исследования заключается в ¡развитии положений экономической науки в области муниципального рынка аукционных продаж земельных участков. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности практического применения разработанных методических положений и практических рекомендаций в реальной аукционной деятельности ^муниципалитетов России при продаже земельных участков под жилищное строительство, в том числе практического применения разработанной экономико-математической модели прогнозирования величин прироста начальной аукционной цены, а также увеличения вероятности продажи земельных участков на аукционе через анализ и управление факторами влияния. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы также в системе переподготовки кадров (муниципальных служащих, организаторов земельных аукционов и др.), а также в учебном процессе при подготовке студентов, бакалавров, магистров, аспирантов и докторантов по различным направлениям и специализациям, связанным с изучением особенностей функционирования земельного рынка наюснове аукционных продаж.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»; а именно:

пункту 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.

пункту 1.3.66. Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения.

Апробация н реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования докладывались на семинарах и конференциях всероссийского и международного уровней: «Управление земельно-имущественными отношениями» (Пенза, 2009 г.), «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка» (Чехия, г. Прага, 2012 г.), «Актуальные проблемы современного строительства» (Пенза, 2013 г.), «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования» (г. Казань, 2013 г.), «Наука и образование: проблемы и перспективы развития» (г. Пенза, 2013 г.), «Практика экспертизы, эксплуатации и управления земельно-имущественным комплексом в строительстве и коммунальном хозяйстве» (г. Пенза, 2013 г.), также изложены в монографиях «Анализ организационно-экономического механизма развития рыпка аукционных продаж земельных участков в жилищном строительстве» (г. Пенза, 2013 г.) и «Особенности развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства» (г. Пенза, 2014 г.).

Теоретические и практические выводы исследования внедрены в практику деятельности Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (г. Москва), Администрации города Пензы, Агентства ипотечного кредитования по Пензенской области, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ общим объемом 20,48 п.л., в том числе лично автором 10,59 п.л. Из них 6 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 2,41 п.л.(в т.ч. автора - 1,31 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 179 страниц, из них 17 таблиц, 47 рисунков, библиография содержит 169 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основпое содержание работы. Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены предмет, объект исследования, раскрыта научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.

В первой главе «Обзор теории и практики современного развития земельного рынка под жилищное строительство и особенности аукционных продаж земельных участков на муниципальном уровне» осуществлен анализ развития земельного рынка в РФ и его особенностей на муниципальном уровне для целей жилищного строительства, а также анализ теоретических и научно-практических исследований в области земельного девелопмента и рынка земельных аукционов, рассмотрены организационно-экономические и правовые положения функционирования рынка аукционных продаж земельных участков под жилищное строительство в современных условиях.

Во второй главе «Методическое моделирование и основные тенденции развития земельного рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне» рассмотрены теоретические

особенности моделирования рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, произведен анализ структуры рынка аукционных продаж указанного сегмента земельного рынка, исследованы основные тенденции развития рынка муниципальных аукционных продаж земельных участков на уровне РФ, Пензенской области и г. Пензы.

В третьей главе «Организационно-экономические положения и практические рекомендации по развитию системы аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на примере муниципалитета г. Пензы» разработаны методические положения по моделированию и прогнозированию зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов для условий муниципалитетов РФ и г, Пензы; произведено исследование факторного пространства, влияющего на вероятность продаж земельных участков в системе муниципальных земельных аукционов; сформулированы рекомендации по анализу факторов влияния на вероятность продаж земельных участков дйя индивидуального жилищного строительства на аукционах муниципалитета г. Пензы с их экономико-математическим моделированием; проанализированы трансформации организационных структур управления муниципальными аукционными продажами земельных участков и разработаны рекомендации по их перспективному развитию с расчетами эффектов на примере г. Пензы.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

На зайщту выносятся следующие научные положения:

1.Особенности и основные тенденции развития земельного рынка по сегменту аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на уровне РФ и муниципалитета г. Пензы;

2. Модель территориального рынка земельных участков для жилищного строительства с анализом его структуры по сегменту аукционных продаж;

3. Методические положения по моделированию и прогнозированию прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов для муниципалитетов РФ с практическими рекомендациями по их применению;

4. Экономико-математические модели вероятности продаж земельных участков для индивидуального жилищного строительства на муниципальных аукционах;

5. Методические и практические рекомендации по развитию организационных структур управления муниципальными аукционными продажами земельных участков с расчетами эффектов доходности для муниципалитетов.

П ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Особенности и основные тецденнии развития земельного рынка по сегменту аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на уровне РФ и муниципалитета г. Пензы

Важнейшим элементом земельного рынка РФ является сегмент муниципального земельного рынка, который оказывает значительное влияние на всю экономику России и преимущественно на развитие жилищного строительства. В связи с этим выявление особенностей и основных тенденций развития рынка аукционных продаж

8

земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, является значимым элементом исследования указшпюго сегмента земельного рынка.

В качестве первой тенденции на уровне РФ можно выделить активное расширение границ муниципалитетов (увеличение площади с 2006 г. по 2013 г. с 10,9 тыс. га до 408,7 тыс. га), что подтверждает наличие большого количества земель, которые предоставляются в собственность через аукцион. Одной из особенностей развития земельного рынка является изменение баланса распределения площадей между городскими и сельскими поселениями. В 2006 г. 34% (3,7 тыс.га) территорий населенных пунктов в собственности муниципалитетов приходилось на городские населенные пункты и 66% (7,2 тыс.га) — на сельские поселения. К 2013 г. возросла доля городских поселений до 77% (401,8 тыс. га) за счет расширения городской черты. Указанная особенность подтверждает активное развитие городских муниципальных образований, аккумулирующих большое количество земельных участков, которые необходимо рационально формировать и реализовывать при помощи аукционов.

В качестве второй тенденции на уровне РФ можно отметить, что среди земель, приобретаемых гражданами и юридическими лицами из муниципальной собственности, занимают второе место земли для индивидуального жилищного строительства (43% от всех городских земель в частной собственности на 2013 г.) после земель сельскохозяйственного назначения (50%). В связи с этим ключевое значение для развития города имеют аукционные продажи земельных участков с назначением «для индивидуального жилищного строительства».

В качестве следующей тенденции на уровне РФ можно отметить активный рост общего количества сделок с земельными участками по результатам аукционов. По состоянию на 01.01.2006 доля сделок с государствешплми и муниципальными землями в общем количестве сделок с земельными участками по РФ составила 12,38%, а на 01.01.2013 - 13,49%. В рассмотренном временном интервале наблюдается рост количества сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, совершенных по результатам аукционов (по состоянию на 01.01.2006 - 4 644 сделок (3 774 га), на 01.01.2013 - 34 706 сделок (86 918,26 га), т.е. увеличение более чем в семь раз по количеству сделок). Это показывает, насколько важным является рассмотрите такого способа предоставления земельных участков, как аукционные продажи.

В исследовании была сформирована и проанализирована репрезентативная выборка из 4123 аукционов по продаже муниципальных земельных участков, информация о которых размещена на официальном сайте wwvv.torgi.gov.ru. В ряде муниципалитетов наблюдается падение продаж в указанном сегменте, в том числе в г. Пензе. Рассмотрим особенности и основные тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков на примере города Петы. Для этого были проанализированы продажи около 250 земельных участков. В качестве первой тенденции на уровне муниципалитета г. Пензы можно отметить, что при увеличении общего количества проводимых аукционов по продаже земельных участков (2010-2014 гт. рост на 62%) количество аукционов по жилищному строительству снижается за период 2011-2014 гг. на 22% и по прогнозу указанная тенденция сохранится в течение ближайших лет.

В 2010 г. были выставлены на аукцион участки для жилищного строительства на сумму 141 627 865 руб., однако все они были предназначены для индивидуального жилищного строительства; к 2013 г. указанный показатель снизился до 37% (из 157 229 200 руб. общей стоимости выставленных земельных участков лоты для многоэтажного строительства насчитывали 57 572 000 руб.).

В качестве второй тенденции на уровне муниципалитета г. Пензы можно отметить снижение общего количества выставленных на аукционах лотов по продаже земельных участков для жилищного строительства с 2010 г. по 2014 г. на 73%. Одной из особенностей является то, что при незначительном изменении количества аукционов, проведенных по продаже земельных участков для жилищного строительства, происходит явное снижение количества выставляемых лотов, а значит и участков, выставляемых на торги, за счет уменьшения количества лотов, публикуемых в извещениях.

В качестве третьей тенденции на уровне муниципалитета г. Пензы можно отметить снижение количества проданных земельных участков для жилищного строительства начиная с 2011 г. ежегодно. В 2011 г. происходит снижение количества проданных земельных участков для индивидуального жилищного строительства по сравнению с предыдущим годом на 47%, а в 2012 г. по сравнению с предыдущим годом - на 63%, в 2013 г. - на 30%.

По результатам исследований был выявлен ряд особенностей и основных тенденций земельного рынка по сегменту аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства, позволяющих выявить следующее несоответствие: на фоне активного развития указанного сегмента на территории РФ происходит падение объемов продаж на территории мушщипалитета г. Пензы. Выявленная проблематика ситуации позволяет перейти к дальнейшим исследованиям.

2. Модель территориального рынка земельных участков для жилищного строительства с анализом его структуры по сегменту аукционных продаж

Проведенный анализ в области теории и практики земельных рынков по многочисленным источникам, а также выполненные собственные исследования в этой области позволили осуществить авторское моделирование территориального рынка земельных участков для жилищного строительства. Разработанная модель показывает взаимодействие ряда основных элементов, в наибольшей степени оказывающих влияние друг на друга. Формирование и процесс функционирования любого локального сегмента рынка земельных участков для жилищного строительства, происходит под влиянием спроса и предложения. Их следует рассматривать как множественные субъекты: ; Yßi соответственно.

По способу реализации земельных участков (SR) можно выделить два вида продаж прав на земельные участки: аукцион (SRa) и прямая продажа (SRm) (рис.1).

Продажа земельных участков, собственность на которые не разграничена и права на которые не принадлежат третьим лицам, осуществляется при помощи аукционов. Прямая продажа осуществляется при неограниченном количестве продавцов и покупателей на вторичном рынке между физическими и юридическими лицами. Модель предусматривает многокритериальный подход к социально-экономической эффективности такого типа рынка.

Рис. 1. Модель территориального рынка земельных участков для жилищного строительства, с уточнением места размещения сегмента аукционных продаж для индивидуального жилищного строительства

Инфраструктура рынка (/*) также включена в модель в качестве отдельного элемента (как государственные, муниципальные органы содействия, так и частные компании, осуществляющие подготовку документации в части оформления прав на земельные участки). В наиболее общем виде модель территориального земельного рынка £„„ предлагается структурировать в виде целевой функции:

5„„ I/5,; Л'; ¿'Я; /^Г,; III',) — тах(Я-1;К2;ЯЗ;/Г4), (1)

где Бпп- локальный сегмент территориального рынка земельных участков

для жилищного строительства, который определяет качественные и стоимостные показатели структуры спроса и предложения; К\, К2, Ю, К4 — критериальное поле эффективности функционирования 5,„как множественная подсистема из четырех едшшц по эффективности,

надежности и оперативности, учитывающие: Л'1 - критерий экономической эффективности (прибыль продавца, степень удовлетворения потребителя и т.д.); К2 - 1фитерий социальной эффективности (возможность улучшения семьями жилищных условии); Ю - критерий экономической надежности сделок (качество законодательства, контроль коррупции и тд.); К4 - критерий оперативности сделок (удовлетворение потребителя быстротой проведения сделки); инфраструктура рынка, которая рассматривается в качестве множественных элементов, обеспечивающих сделки купли-продажи (государственная регистрация сделок, межевание, нотариат, оценка, страхование, риэлтерская деятельность, кадастровый учет и пр.); предложение земельных участков на территориальных рынках и основные факторы влияния (Фр). К факторам влияния на Фр следует отнести: ФР1 - стоимость оформления прав на земельный участок; Фр2 - количество продавцов; Фр3 - программно-целевой подход к развитию территории на основании генеральных планов, правил землепользования и застройки, федеральных, региональных и муниципальных программ развития территории и пр. - спрос на земельные участки на территориальных рынках 8т и основные факторы влияния (ФД К факторам влияния на спрос Ф4 следует отнести: Фл - цена на земельный участок; Ф.й - законодательная база; Ф.а - население территориального образования, в котором находится локальный сегмент рынка земельных участков (доходы населения, количество населения, средний возраст населения и т.д.); Ф.,4 - условия кредитования населения в связи с приобретением земельных участков; Ф^- фактор сезонности;

И- назначение земельного участка (индивидуальное жшшшное строительство (ИЖС) и блокированное жилищное строительство (БЖС), группы индивидуальных жилых домов (ГИЖД), многоэтажное жилищное строительство (МЖС), комплексное жилищное строительство (КЖС));

£7}- территориальные рынки земельных участков для жилищного строительства как определенная интегральная совокупность различных локальных ринков, ограниченных территориальными границами, где моделируются взаимодействующие элементы спроса, предложения, способы реализации земельного участка, назначение, критериальное поле и инфраструктура; внешняя среда макроуровня для включающая различные подсистемы влияния: уровень инфляции, правовое поле, политическая стабильность и т.д.

Выполненные исследования позволили предложить модель территориального рынка земельных участков для жилищного строительства (см. рис.1). Локальные сегменты рынка разделены на 4 группы по видам собственности: муниципальная (Ры); государственная (Рг), собственность юридических лиц (Рид) и физических лиц (Рфл).

Таким образом, под моделью территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилтцного строительства, следует понимать совокупность взаимодействующих субъектов территориального рынка земельных участков для

жилищного строительства с учетом рыночной конъюнктуры и сформировавшейся инфраструктуры, а также способов реализации и назначения земельного участка.

Следует отметить многовариантность данной модели, которая показывает сложность функционирования рынка земельных участков. Для дальнейших исследовании осуществлено ограничение области анализа. При этом сегмент земельного рынка 51.1 (земельные участки для индивидуального жилищного строительства, находящиеся в муниципальной собственности) предлагается к дальнейшему более подробному исследованию.

Для муниципальных аукционных продаж земельных участков критерий социальной эффективности К1 обусловлен градостроительным зонированием муниципалитета, критерий экономической надежности КЗ близок к максимальному уровню, критерий оперативности сделок КА не является легко регулируемым, поскольку срок проведения аукциона и период заключения договора купли-продажи определены на законодательном уровне. Указанные критерии сложны в управлении. Наиболее изменяемым является критерий экономической эффективности К\, управление которым рассмотрено далее в исследовании. Тенденция к минимизации критерия А"1 может происходить вследствие ряда факторов: 1. Возможность завышения начальной цены земельного участка; 2. Недостаточное распространение информации с целью привлечения потенциальных покупателей на этапе публичной оферты; 3. Корректность формирования земельного участка в качестве лота для реализации при помощи аукциона; 4. Наличие в блоке сформированных для продажи земельных участков объектов со специфическими признакам!, которые муниципалитет вынужден выставлять на аукцион неоднократно. Начальная цена лота на аукционе определяется на основании отчета независимого оценщика, поэтому случаи завышения начальной цены крайне редки. Указанный фактор в исследовании не рассматривается. Оставшиеся три фактора можно корректировать.

Авторские исследования позволили муниципальный рынок аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства классифицировать по 3 группам признаков: 1) правовые признаки (вид земельного участка, возможность раздела земельного участка, наличие ограничений и обременении, степень ограничения конкуренции, уровень насыщения); 2) физические признаки (размер земельного участка, наличие улучшений и инженерной гшфраструктуры, величина уклона поверхности); 3) аукционные признаки (по составу участников, по форме подачи предложений, по уровню цены, по способу подачи предложений, по взаимодействиям «продавец» -«покупатель»). Исследование рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне выявило многообразие способов формирования и оформления прав на земельные участки, видов аукционов и т.д., что позволило установить основные социально-экономические критерии функционирования территориального рынка земельных участков и определить факторы, влияющие на значения указанных критериев. Перейдем к последовательному рассмотрению каждого из факторов.

3. Методические положения по моделированию и прогнозированию прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов для муниципалитетов РФ с практическими рекомендациями по их применению

Проведенные исследования в области муниципального управления аукционными продажами земельных участков, а также теории аукционов (как системы принципов, позволяющей исследовать свойства аукционов и поведение продавцов и покупателей

на аукционных рынках), позволили осуществить моделирование и прогнозирование зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены. Исследования базируются на предположении, что прирост стоимости начальной аукциошюй цены зависит от количества участников аукциона, а снижение количества участников — от недостатка информации с целью привлечения потенциальных покупателей на этапе публичной оферты. Доказательство этого предположения позволит решить противоречие: при наличии спроса на земельные участки в ряде муниципалитетов снижаются аукционные продажи. При увеличении количества участников аукционов увеличатся доходы муниципалитетов в части аукционных продаж, а земельные участки будут реализованы населению для улучшения жилищных условий.

Для этих целей разработаны авторские методические положения по моделированию и прогнозированию прироста стоимости начальной аукционной цены, предусматривающие следующие этапы: этап 1 - сбор и анализ статистических данных по результатам аукционных продаж муниципальных земельных участков на территории РФ; этап 2 -выявление проданных земельных участков, по которым при проведении аукциона произошло повышение начальной цены, и формирование итоговой выборки; этап 3 -исследование итоговой выборки; этап 4 — определение зависимостей прироста стоимости начальной аукциошюй цены; этап 5 — формирование практических рекомендаций.

Этап 1. В период с 01.01.2013 по 01.04.2014, согласно данным официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов wvvw.torgi.gov.ru, было проведено открытых аукционов по продаже земельных участков 3650, из них несостоявшихся в связи с отсутствием участников — 1520 (42%), несостоявшихся в связи с участием в аукционе менее двух участников — 1406 (39%), состоявшихся аукционов — 565 (15%), около 30% из которых не имеют прироста аукционной цены по сравнению с начальной стоимостью лота.

Этап 2. Из 565 продашшх земельных участков для индивидуального жилищного строительства 39% составляют земельные участки, проданные на аукционе с 2 участниками, 26% - с 3 участниками, 17% - с 4 участниками, 11% - с 5-6 участниками, 7% — с количеством участников аукциона 7 и более.

Этап 3. Моделирование прироста начальной аукционной цены возможно только при условии равной заинтересованности сторон в приобретении объекта. Поэтому из 565 земельных участков отобрана совокупность лотов с повышением начальной цены. Итоговую выборку формируют 160 объектов (40 в 1 группе и по 30 в оставшихся группах): «группа 1» — 2 участников аукциона, «группа 2» — 3, «группа 3» - 4, «группа 4» — 5-6, «группа 5» — 7 и более. В рассмотренной выборке произведена поквартальная классификация по дате продажи объектов. Наибольшее количество сделок происходит в 3 квартале - 32 (28%), наименьшее в 1 квартале - 32 (21%), во 2 квартале - 40 (26%), в 4 квартале - 39 (25%).

Произведена группировка земельных участков в выборке по площади проданных земельных участков. Выделены 4 группы, из которых наибольшее количество продаж в группе объектов площадью 1001 кв.м. - 1500 кв.м. — 64 земельных участка (40% от общего количества продшшых объектов), в группе 601 кв.м. - 1000 кв.м. -51(32%), более 1501 кв.м. - 31(19%), до 600 кв.м. - 14(9%). Наиболее активно продажи земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляются в диапазоне площади от 601 до 1500 кв.м. Для увеличения прироста начальной аукционной цены земельного участка следует формировать лоты в указанном диапазоне площадей.

При группировке объектов внутри выборки по количеству совершенных шагов аукциона выделено б групп объектов. Наибольшее количество земельных участков находится в группе «1-3 шага» (24%). Остальные объекты распределены следующим образом: в группе «4-6 шагов» - 14%, «7-9 шагов» - 13%, «10-15 шагов» - 19%, «16-20 шагов» - 12%, «более 20 шагов» - 19%. На основании группировки земельных участков внутри выборки в каждой из шести групп рассчитано среднее количество участников аукциона (табл. 1). Наблюдается закономерность: чем больше заявителей приняло участие в аукционе, тем больше шагов совершено при торге. Подобную зависимость описывает и теорема об одинаковой доходности в теории аукционов.

Таблица 1

Группировка земельных участков внутри выборки

по количеству совершенных шагов аукциона_

Количество Количество Вес группы в общем Среднее количество

совершенных шагов земельных участков количестве земельных участников аукциона,

аукциона в группе участков, % чел.

1-3 шага 38 23,75% 2,21

4-6 шагов 22 13,75% 3,50

7-9 шагов 20 12,50% 3,65

10-15 шагов 31 19,38% 4,81

16-20 шагов 19 11,88% 5,79

более 20 шагов 30 18,75% 7,97

Этап 4. На основании представленных в табл.1 данных строится модель зависимости прироста аукционной цены земельных участков от количества участников (рис. 2). Наиболее показательным элементом эффективности проведения аукционов является прирост начальной аукционной цены земельного участка (отношение разницы аукционной цены земельного участка и его начальной цены к начальной цене земельного участка, выраженное в процентах):

П=АЦ-НЦ

нц

где П - прирост начальной аукционной цены земельного участка, %;

АЦ - аукционная цена земельного участка (цена продажи земельного участка на аукционе), руб.;

НЦ - начальная цена земельного участка, руб.

Согласно проведенным исследованиям, значение прироста начальной аукционной цены возрастает с увеличением количества участников аукциона. Для математического формирования зависимости был выявлен фактор увеличения цены, являющийся безразмерной величиной:

2=(1/е)е ■ х, (3)

где л: - порядковый номер группы, зависящий от числа участников, е - математическая константа.

Прирост начальной аукционной пены (в процентах) можно выразить следующей формулой, которая представляет собой математическую модель прироста начальной аукционной цены:

П=((ег(е+.г)+(1п(1 +г))г)/100) ■ 100%. (4)

Расчетное значение прироста начальной аукционной цены определено по формуле (4) для каждой из пяти групп в зависимости от количества участников аукциона и графически представлено на рис. 2.

2 3 4 5-6 более 7

Количество участников, чел.

Рис. 2. Модель зависимости прироста аукционной цены земельных участков от количества участников аукциона

Этап 5. Предлагаются следующие практические рекомендации: 1) проведение более активной маркетинговой политики со стороны органов муниципальной власти с целью информирования населения о проведении земельных аукционов при помощи средств массовой информации и информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; 2) исследование органами муниципальной власти особенностей спроса на земельные участки с целью формирования лотов на тех территориях, где граждане заинтересованы в их приобретении; 3) снижение начальной цены при повторном выставлении лота на аукцион (при условии, что предыдущий аукцион по указашгаму объекту не состоялся по причине отсутствия участников); 4) упрощение процедуры формирования земельного участка на торги органами муниципальной власти, снижение длительности процедуры формирования земельных участков на торги; 5) в случае реализации земельных участков в незастроенных районах необходимо развитие инфраструктуры микрорайонов и районов (строительство коммуникаций, дорожной сети, объектов социально-культурного и бытового назначения и пр.); 6) увеличение периода с даты выставления земельного участка на торги до даты окончания приема заявок с целью ознакомления с публичной офертой наибольшего количества населения; кроме того, дополнительное время дает возможность лицам, не обладающим на текущий момент достаточными средствами для приобретения объекта, прибегнуть к кредитованию.

Таким образом, выявлена зависимость прироста стоимости начальной аукционной цены от количества участников аукциона и предложены практические рекомендации по увеличению количества участников, что позволяет увеличить доходы муниципалитетов в части аукционных продаж и активизировать реализацию земельных участков населению для улучшения жилищных условий.

4. Экономико-математические модели вероятности продаж земельных участков для индивидуального жилищного строительства па муниципальных аукционах

Выполненные исследования позволили осуществить экономико-математическую количественную оценку показателей вероятности продаж земельных участков для индивидуального жилищного строительства на аукционах муниципалитета г. Пензы с 2010 г. Для этого, прежде всего, вьивляются факторы, влияющие на вероятность продажи земельного участка. Это позволит формировать и выставлять земельные участки на продажу таким образом, чтобы максимизировать вероятность реализации всех сформированных объектов.

В дальнейших исследованиях с использованием экспертных методов оценки (привлечено 36 экспертов в области земельного девелопмента) выполненный анализ факторов влияния позволил выявить 20 значимых факторов в рамках выделенных подсистем. При этом факторы подсистем Л (территориально-пространственные факторы), П. (физические факторы), Л (экономические, политические, правовые факторы) учитываются при определешш независимым оценщиком рыночной стоимости земельного участка (начальной цены предмета аукциона). При этом не учитывается, что реализация объекта будет проходить через торги, и на вероятность продажи земельного участка влияют также фактуры подсистемы /г4 (аукционные факторы). Результаты экспертного опроса позволили расположить факторы в порядке их значимости по убыванию: 1 - период проведения аукциона, 2 - количество предшествующих выставлений, 3 - наличие в аукционе лотов со сходным местоположением, 4 - размер задатка, 5 - шаг аукциона, 6 - основания дня проведения аукциона. Проведенный анализ данных факторов позволил в качестве наиболее важных из них выделить следующие: период проведения аукциона и количество предшествующих выставлений.

Вероятность продажи земельного участка на текущем аукционе ■Р(П)1а рассчитывается как отношение числа случаев продажи объекта на текущем аукционе тга к общему числу выставленных на текущем аукционе лотов п^:

(5)

та

Произведен расчет среднегодовой вероятности продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства На муниципальном аукционе Я(П)гад

как отношение годовой суммы числа случаев, когда в аукционе по единичному лоту участвуют 1 и более участников к общему числу проведенных аукционов по единичному лоту за год п;.

У*

^(п)год=фА (6)

Среднегодовая вероятность продажи земельного участка на торгах изменялась неравномерно: 2010 г. - 0,3696, 2011 г. - 0,2750, 2012 г. - 0,1190, 2013 г. - 0,0735. Представленные данные дают возможность сделать заключение, что вероятность продажи на аукционе земельного участка ежегодно снижается. Для детализации указанной динамики рассчитана среднеквартальная вероятность продажи как отношение квартальной суммы числа случаев, когда в аукционе по единичному лоту участвуют 1 и более участников Шр к общему числу проведешшх аукционов по единичному лоту в квартале п/.

При этом наблюдается следующее изменение среднеквартальной вероятности продажи в период с 01.01.2010 по 01.01.2014: 1-й квартал - 0,1613, 2-й квартал -0,3043,3-й квартал - 0,2411,4-й квартал - 0,2613. Согласно представленному анализу по исследованию влияния фактора сезонности продаж на вероятность продажи земельного участка, вероятность продажи земельного участка является максимальной

17

во 2-м квартале и минимальной в 1-м квартале. Указанная тенденция связана с тем, что граждане стремятся приобрести земельный участок в первом полугодии, чтобы до наступления зимы произвести максимальный обьем строительных работ, но не в 1-м квартале, когда снежный покров делает выставленный на аукцион земельный участок практически непригодным для осмотра.

Для моделирования вероятности продажи земельного участка в зависимости от количества предшествующих выставлений рассмотрим группу проданных в период с 01.01.2010 по 01.01.2014 земельных участков, состоящую из 93 объектов (оставшиеся 49 из выборки не были проданы в указанный период, однако выставлялись на аукционах). Объекты сгруппированы по количеству предшествующих выставлений (табл. 2), и для каждой из групп рассчитана вероятность продажи земельного участка на аукционе Р(П)га как отношение количества земельных участков, проданных после одинакового количества выставлений тs к общему количеству земельных участков в выборке п(.

Уп,

(8)

Таблица 2

Группировка земельных участков для индивидуального жилищного строительства

№ аукциона по счету Количество предшествующих аукционов Количество земельных участков, проданных в данной группе Вероятность продажи земельного участка на аукционе

1 0 52 0,5591

2 1 23 0,2473

3 2 5 0,0538

4 3 4 0,0430

5 4 6 0,0645

6 5 2 0,0215

7 6 1 0,0108

Итого 93

На основании проведенных исследований можно сделать вывод, что вероятность продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства на муниципальных земельных аукционах снижается с увеличением количества предшествующих выставлений.

Согласно теореме сложений, вероятность продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства при помощи аукционов можно рассчитать следующим образом:

Р(П) = Р(П)га+Р(П)га. (9)

Опираясь на представленные данные, можно рассчитать вероятность продажи земельного участка в зависимости от количества предшествующих выставлений и периода проведения аукциона (рис. 3). Экспертные оценки вероятности продажи земельных участков указывают, что при Р(П) <0,5 процесс аукционных продаж можно считать неудовлетворительным.

Количество предшествующих аукционов

Рис. 3. Моделирование вероятности продажи земельного участка в зависимости

от количества предшествующих выставлений и периода проведения аукциона

Таким образом, для корректного формирования земельного участка для реализации при помощи аукциона рекомендуется моделировать вероятность продажи. Исследования позволяют заключить, что при выставлении земельного участка .для индивидуального жилищного строительства, находящегося в муниципальной собственносга, на аукцион более двух раз рекомендуется формировать извещение о проведении аукциона с учетом фактора сезонности.

5. Методические и практические рекомендации по развитию организационных структур управления муниципальными аукционными продажами земельных участков с расчетами эффектов доходности для муниципалитетов

Выполненные исследования позволили (в качестве основы для развития организационных структур управления муниципальными аукционными продажами земельных участков предложить следующие методические этапы:

Этап 1. Анализ особенностей трансформаций организационных структур управления муниципальными аукционными продажами земельных участков в ретроспективном периоде. Установлено, что для условий муниципалитета г. Пензы за период 1998-2015 гг. существовало 3 разных типа организационных структур, представленных в табл. 3.

Т а б л и ц;а 3

Структура показателей для анализа трансформаций организациошгых структур

управления муниципальными аукционными продажами в г. Пензе

№ п/п Наименование организационной структуры т, лет ^вист» ШТ. ^прод» шт. "к. N -""иен ■V ли V к С1 р Г, дней

1 Комигст по управлению ч*!униципальньщ имуществом города Пензы Ус 01.01.1998 по 30.06.2009) 10,5 150" 20 13 52 10,25 7 20 0,35 380"

2 Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы (с 01.07.2009 по 31.12.2012) 2,5 138 28 16 87 ¡0,18 6 20 0,3 366

3 Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (с 01.01.2013 по наст.вр.) более 2 78 7 11 58 10,19 8 20 0,4 431

4 Прогнозируемая структура - Управление по земельно-имущественным !и градостроительным отношениям (с 2016 г.) 3' 121' 29" 14' 79* 0,17" б" 20" 0,3' 364"

* - прогнозное значение **- прогнозные экспертные значения

Этап 2. Разработка системы локальных и интегральных показателей для оценки результативности функционирования организационных структур. К ним отнесены

показатели: Т - период функционирования организационной структуры; уровень предложения - лвыст как среднее количество выставленных участков в год; уровень спроса как среднее количество проданных участков в год лпр01; индикаторы результативности организационных структур: общее количество руководителей в организации 7/рук, общее количество исполнителей Ыксп и «коэффициент стру1ггурности» (£пр) как отношение числа 'задействованных ¡в подготовке и реализации земельного участка через торги структур к общему числу процессов, описывающих

подготовку и реализацию земельного участка через торги (Лепрой); период подготовки земельного участка к торгам -

Этап 3. Исследование динамики развития системы локальных и интегральных показателей по фактическим данным (табл. 3).

Этап 4. Анализ особенностей отдельных ¡показателей развития организационных структур. Важной особенностью трансформаций организационных структур является их влияние на период подготовки земельного участка к торгам. Подавляющее большинство земельных участков формируется по требованию первого заявителя, однако период подготовки настолько велик, 'что первый заявитель теряет интерес к объекту и крайне редко становится покупателем. Это порождает наличие в блоке сформированных для продажи земельных участков объектов со специфическими признаками, которые муниципалитет вынужден выставлять ¡на аукцион неоднократно, поскольку денежные средства на формирование объекта уже затрачены. Исследование трансформаций организационных структур и их оптимизация позволяет мшшмизировать период подготовки земельного участка к торгам. В качестве второй особенности трансформаций организационных структур управления муниципальными аукционными продажами можно выделить способность к активным динамическим изменениям организационных структур за сравнительно небольшие промежутки времени. Это подтверждено индикатором Т, который показывает что период функционирования,организационной структуры колеблется от 10,5 до 2,5 лет. Можно выделить третью особенность — уровень предложения на муниципальном рынке аукционных продаж земельных участков, который всегда выше спроса в среднем »в 10 раз. Следует отметить четвертую особенность развития организационных структур управления - их результативность. Анализ показывает, что результативность по показателю к^ увеличилась на текущий ¡период до 0,4, следовательно, этот показатель необходимо минимизировать.

Этап 5. Разработка практических рекомендаций по формированию организационных структур перспективного развития муниципальных;аукционных продаж. Выполненные исследования позволили предложить прогнозируемую структуру Управления по земельно-имушественным и [градостроительным отношениям, которую предлагается создать с 2016 г. Для нее разработана деталвная организационная структура и наиболее целесообразные прогнозные показатели (табл. 4). Предложено оценивать результативность данной организационной структуры через индикатор периода подготовки земельного участка к торгам - /. Чем ниже коэффициент структурности и нагрузка по управлению, тем меньшее количество организаций задействовано в оформлении земельного участка, и тем меньше период подготовки земельного участка к торгам (?—* ?тт)На основании проведенных исследований определена зависимость расчета предполагаемого периода подготовки земельного участка к торгам (0 от структуры организаций, управляющих муниципальными аук-

ционными продажами земельных участков, выраженная при помощи коэффициента структурности кар, и показателя «нагрузка по управлению» (Л^1!р):

/ = 650^+85^+155. (10)

Следует отметить, что уменьшение времещ! подготовки земельного участка к торгам возможно путем уменьшения количества структур, задействованных в указанном процессе. Представленная зависимость определена на примере муниципалитета г. Пензы, однако может быть применена для оптимизации работы других муниципальных образований.

Этап 6. Ретроспективный анализ и прогнозирование уровня доходности организационных структур управления и эффектов доходности. Выполненные исследования позволили выявить как ретроспективные изменения финансовых поступлений от продажи земельных участков, так и прогнозы пессимистического (£)„) и оптимистической характера (Д,) С учетом всего комплекса практических рекомендаций на примере муниципальных земельных аукционов под индивидуальное жилищное строительство (рис. 4). При этом к 2017 году планируется получить эффекты типа (Д,-Д,) по отнощению к прргнозируемым значениям: поступления в бюджет от реализации земельных участков для индивидуального жилищного строительства прр помощи аукционов увеличатся на 8,351 млн. руб. при цбщих объемах финансовых поступлений в муниципальнЬш бюджет не более 25 млн. в год; количество прр-даваемых объектов увеличится на 12 земельных участков в год; доходы от продажи земельных участков для индивидуального жилищного строительства при помощи аукционов возрастут на 0,07% в бюджете города и на 0,47% в доходах от продажу земельных участков.

Рис. 4. Изменение финансовых поступлений от продажи земельных участков для Индивидуального жилищного строительства при помощи аукционов из муниципальной собственности в период 2007-2016 гг.

Таким рбразом, выполненные исследования показали высокую научно-практическую значимость разработанных методических предложений и практических рекомендаций для развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков дЛя жилищного строительства, что подтверждается общими прогнозными эффектами более 8 млн. руб. на период 2015-2018 гг.

Ш ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Установлено, что проблема, связанная с развитием муниципального рынка аукционных продаж земельных участков, носит актуальный характер. При этом важной задачей является повышение доходности муниципальных земельных аукцио-

нов, а также разрешеше противоречия между стремлением муниципалитетов к максимизац!ш доходности местных бюджетов и минимизации стоимости земельных участков дня увеличения их доступности и решения жилищной проблемы в России.

2. Выявлены в ходе проведенного анализа особенности и основные тенденций развития земельного рынка ncl сегменту аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства, которые позволшщ установить, что присутствуют как положительные изменения На уровне РФ (активное расширение границ муниципалитетов, увеличение доли городских территорий до 77%, значительный рост продаж муниципальных земель, особенно для жилщцного строительства), так и отрицательные тенденции (сокращецие объемов аукционных продаж), в том числе в муниципалитете г. Пензы.

3. Предложено понятие «модель территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства», которое позволило учесть существенные особенности развития рынка муниципальных продаж земельных участков для жилищного строительства, а также специфику сегмента аукционных продаж.

4. Разработана модель территориального рынка земельных участков для жилишт ного строительства. Эта модель позволит обосновать критерии социально-экономической эффективности, влияющие на указанный сегмент рынка, а также разработать целевую функцию территориального рынка земельных участков для жилщцного строительства, что дает возможность управления повышением доходов от продажи муниципальных земельных участков на аукционах.

5. Выявлены критерии социально-экономической эффективности по сегменту муниципальных аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства, которые позволяют управлять процессом развития аукционных продаж, увеличить Доходность муниципальных земельных аукционов и сократить период подготовки земельного участка к торгам.

6. Разработана авторская классификация муниципального рынка аукционных продаж земельных участков по 3 группам признаков (правовые, физические, аукционные), что позволит выявить новую группу (аукционные признаки), учет которой существенно повышает доходы от продажи земельных участков на аукционах.

7. Разработаны экономико-математические модели прироста аукционной цепы земельных участков от количества участников аукциона, использование которых позволит увеличить доходность муниципальных земельных аукционов.

8. Установлено, что предложенная классификация факторного пространств^, влияющего на вероятность Продаж земельных участков для индивидуального жилищного строительства, позволила выделить 4 подсистемы факторов (F1 (территориально-пространственные факторы), F2 (физические факторы), fí (экономические, политические, правовые факторы), F4 (аукционные факторы)); на основании этого выявлены значимые факторы для увеличения вероятности продаж.

9. Разработаны экономико-математический модели вероятности продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальных аукционах, показывающие влияние сезонных колебаний спроса на вероятность продаж, Которые необходимо учитывать при подготовке земельного участка к торгам.

10. Разработана организационная структура по управлению муниципальными земельными участками в г. Пензе на основании заключения о влиянии организационной структуры на период подготовки земельного участка к торгам, что позволит к 2017 году получить ожидаемый экономический эффект в размере 8,3 млн. руб.

11. Разработаны практические рекомендации по развитию муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства в современных условиях, которые могут быть реализованы в деятельности муниципальных органов власти других регионов России с учетом их отраслевой и территориальной специфики и на основе введения поправочных коэффициентов.

Основные публикации по теме диссертационного исследования в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ

1. Люлькина, Н.М. Модели и подходы к массовой оценке недвижимости [Текст] / Н.Я. Кузин, Н.М. Люлькина / Региональная архитектура и строительство. - 2010 -№1(8). - С. 80-83. - 0,25 п. л. (0,12 лично автором).

2. Люлькина, Н.М. Научно-практические аспекты теории массовой оценки недвижимости [Текст] / СЛ. Баронин, Н.М. Люлькина // Известия Юго-западного университета. -2011. -№5(38). - С. 316-320. -0,58 п. л. (0,29 лично автором).

3. Люлькина, Н,М. Анализ методики расчета годового размера арендной платы за землю/ Толстых Ю.О., Учгашна Т.В., Люлькина Н.М. // Современные проблемы науки и образования. -2013. -№ 6, с. 467-471-0,35 п. л. (0,15 лично автором)

4. Люлькина Н.М. Основные тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне г. Пензы [Текст] / С.А. Баронин, В.В. Бредихин, Н.М. Люлькина // Известия Юго-западного университета. - 2014,- №1(52). - С. 117-121 -0,42 п. л. (0,17 лично автором).

5. Люлькина, Н.М. Моделирование и развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства [Текст] / С.А. Баронин, Н.М. Люлькина // Недвижимость: экономика, управление. - 2014 - № 3-4. - С. 48-51. -0,39 п. л. (0,16 лично автором).

6. Люлькина, Н.М. Развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства [Текст] / Н.М. Люлькина // Фундаментальные исследования. -2015,- №6 (ч.2). - С. 151-159.-0,42 п. л. (0,42 лично автором)

В других научных изданиях:

1. Люлькина, Н.М. Подходы и модели массовой оценки недвижимости [Текст] / НЛ. Кузин, Н.М. Люлькина // Управление земельно-имушественными отношениями: материалы V междунар. науч.-пракг. конф. - Пенза, ПГУАС, 2009. - С. 47-54,- 0,44 п. л. (0,22 п. л. лично автором).

2. Баронин, С.А. Экспертиза факторного пространства экономического механизма организации земельных аукционов для малоэтажного жилищного строительства [Текст] / С.А. Баронин, Ю.О. Толстых, Н.М. Люлькина // Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка // Материалы 9-й междунар.й конф. / под общ. ред. C.B. Захарова, И. Кратены. -Прага - М.: ООО «ЭЦ Академстройнаука», 2012. - С. 257-260 - 0,18 п. л.(0,07п. л. лично автором).

3. Люлькина, Н.М. Проблемы современного механизма реализации земельных участков на государственном и муниципальном уровне через торги [Текст] / Н.М. Люлькина // Актуальные проблемы современного строительства: материалы Междунар. науч.-пракг. конф. -Пенза, 2013. - С. 98-101.-0,19 п. л. (0,19 п. л. лично автором).

4. Баронин, СА. Классификационный анализ основных факторов регулирования экономического механизма организации земельных аукционов под малоэтажное жилищное строительство [Текст] / С.А. Баронин, Н.М. Люлькина // Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы II междунар. науч.-пракг. конф. - Казань: Изд.-во Казанского государственного архитектурно-строительного университета, 2013. - С.210-213. - 0,19 п. л. (0,10 п. л. лично автором).

5. Баронин, С.А. Анализ организационно-экономического механизма развития рынка аукционных продаж земельных участков в жилищном строительстве [Текст]: моногр. / СА Баронин, Н.М. Лкшькина. - Пенза: ПГУАС, 2013, с. 3-62. - 8 п. л. (4 п. л. лично автором).

6. Люлькина, Н.М. Анализ основных стоимостных факторов влияния экономического механизма организации земельных аукционов по предоставлению участков для малоэтажного жилищного строительства на государственном и муниципальном уровнях [Текст] / Н.М. Люлькина //Наука и образование: проблемы и перспективы развития: сб. науч. тр. меж-дунар. науч. конф. - Пенза: ПГУАС, 2013. - С. 194-199. - 0,19 п. л. (0,19 п. л. лично автором).

7. Люлькина, Н.М, Проблемные аспекта регулирования рынка земельных участков г. Пензы [Текст] / Н.М. Люлькина, Ю.В. Кваша //Практика экспертизы, эксплуатации и управления земельно-имущественным комплексом в строительстве и коммунальном хозяйстве: материалы междунар. науч.-практ. конф. студентов, аспирантов и молодых ученых, ноябрь 2013, Пенза/ [редкол.: Кузин НЛ и др.]. - Пенза: ПГУАС, 2013. - С. 137-141. -0,20 п.л. (0,12 п.л. лично автором).

8. Люлькина, Н.М. Исследование факторов изменения стоимости земельных участков при реализации с помощью торгов [Текст] / Н.М. Люлькина // Практика экспертизы, эксплуатации и управления земельно-имущественным комплексом в строительстве и коммунальном хозяйстве: материалы междунар. науч.-пракг. конф. студентов, аспирантов и молодых ученых, ноябрь 2013 г., Пенза/ [редкол.: Кузин НЛ и др.]. - Пенза: ПГУАС, 2013. -С. 159-162. - 0,19 п. л. (0,19 п. л. лично автором).

9. Баронин, СА. Особенности развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства [Текст]: моногр. / С А Баронин, Н.М. Люлькина. -Пенза: ПГУАС, 2014. - С. 50-120. - 8,3 п. л. (4,1 п. л. лично автором).

10. Люлькина, Н.М. Особенности развития рынка муниципальных аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства в России [Текст] / С.А. Баронин, Н.М. Люлькина // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - №3. -с.33-41 - 0,2 п. л. (0,10 п. л. лично автором).

Люлькина Наталья Михайловна

РАЗВИТИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЫНКА АУКЦИОННЫХ ПРОДАЖ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 10,08.2015. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 110 экз. Заказ № 512.

Издательство ПГУАС. 440028. г. Пепза, ул. Германа Титова, 28. E-mail: ntlice. fl~pguas.ru www.pguas.ru