Прогнозирование регионального рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Прогнозирование регионального рынка недвижимости"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

РГ Б ОД правал рунописа

КОГАН Владимир Игоревич

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 — Экономика, планирование и организация управления народным хозяйством и его отраслями

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

СЛНКТ-ПЕТЕГПУРГ 1995

Работа выполнена на кафедре прогнозирования и планирования экономических и социальных систем Санкт-Петербургского университета экономики и финансов.

Научный руководитель — доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты — доктор экономических наук, профессор Б. В. ПРЯНКОВ — кандидат экономических наук А. М. ХОДАЧЕК

Ведущая организация — Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится «¿6» 1995 года в 15.00 часов

на заседании диссертационного Совета К.063.06.07 при Санкт-Петербургском университете экономики и финансов по адресу: 191023, г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Университета.

Автореферат разослан « сентября 1995 года.

,| Е. П. МУРАВЬЕВ |

Ученый секретарь диссертационного Совета, кандидат экономических наук, доцент

ю. П. тютиков

/

Экономическая ситуация в России к началу 1995 года сложилась неоднозначно?. Произошли позитивные сдвиги в структурной перестройке промышленности: под влиянием спроса из производства "вымывается" продукция и товары потребительского назначения, не имеющие сбыта. В перво;.; полугодии 1994 г. инфляция снизилась до более низкого уровня, чем это прогнозировалось правительством. Начали функционировать фондовый рынок государственных краткосрочных бблигаций, акций крупных банков и предприятий нефтепереработки, цветной и черной металлургии, и рынок недвижимости: жилья, коммерческих помещений, загородной недвижимости. Увеличились денегшые сбережения населения, часть которых направляется на первичный и вторичный рынки ценных бумаг и недвижимости. С другой стороны, продолжался спад производства до отметки в 40% от уровня 1990 года; втрое за тот не период уменьшился объем капитальных вложений. В конце 1994 года вновь резко возросла инфляция до 19^ в месяц, ставка рефинансирования Центрального' банка РФ поднялась до 200% годовых; усилился кризис неплатежей. Особую тревогу вызывает состояние дел в инвестиционной сфере. По данным Госкомстата РФ за 1994 год предприятиями и организациями всех форм собственности, включая совместные предприятия и иностранные фирмы, освоено 110,0 трлн. рублей капитальных вложений за счет различных источников финансирования.

Недооценка роли инвестиционной сферы как одного из важнейших долговременных направлений выхода из экономического кризиса и условий для постепенного преодоления огромного технологического отставания России от развитых стран мира грозит непоправимыми последствиями для нашей страны. Зту тематику в последнее зремр стали обходить стороной и отечественные ученые в области экономики капитального строительства, что также не способствует привлечению необходимого внимания руководителей страны к острейшей проблеме. Настоящая работа в известной мере восполняет этот пробел.

Теоретической, методологической и информационной основой исследования послужили:

- теория маркетинга и менеджмента;

- законы Российской Федерации, Указы Президента РФ., постановления Правительства, другие нормативные акты'з части, касающейся непосредственно или косвенно функционирования рынка не-

недвижимости 11 создающей для этого правовую л социально-экономическую основу;

- данные Госкомстата РФ и органов статистики Санкт-Лотер-бурга;

- аналитические обзоры риэлтерских фирм; котировки ввдов недвижимости на рынках России и Санкт-Петербурга;

- работы отечественных и зарубежных специалистов в области инвестиционной деятельности, включая и сферу рыночных отношений по различным видам-недвижимости.

3 диссертации применены современные методы исследования: экономический анализ, математическая статистика, модели исследования операций - как компоненты системного анализа проблемы в целом. По результатам выполненных исследований издано 3 научных работы.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Работа содержит страниц текста, иллюстрирована 20 таблицами и 28 рисунками.

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ'

Цель данного исследования заключается в разработке научно-методических и практических рекомендаций по анализу и прогнозу регионального рынка недвижимости /на примере Санкт-Петербурга/ и выбору наиболее рентабельных его сеггентов.

Задачи исследования вытекают из основной цели исследования и представляют собой системно связанный комплекс, предусматривающий:

- определить основные направления, источники финансирования и механизм инвестирования средств з рынок недвижимости,исходя из сложившейся ситуации в России и краткосрочного прогноза дальнейшего развития экономики страны;

- оценить конъюнктуру рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, найти наиболее рентабельные его сегменты для средне- и краткосрочных инвестиций;

- разработать стоимостные оценки различных видов недвижимости на ранке Санкт-Петербурга;.рассмотреть достаточность пра-гового обеспечения и регулирования рынка нгдзиаимости;

- гссле;;оь2ть выбранные сегменты рынка недвижимости с точки

I ^Лектигноети предполагаемых инвестиций в эти секторы рынка.

Предке том исследования яалязтся отнодония, с;сл£.циьайЦ1:ося ыезду субьекгакд регионального рынка цедв^чмоети.

В диссертационной работе дана оценка ссц1.г."ьно-:зксно:.-.ичео-кого положения России на начало 1995 гола, предложены и обоснованы основные направления, финансовые ¿хточкнки ;; механизм хн-вестирования средств в социальную сферу, на кратко- :: среднесрочную перспективу. Для регионального рынка недзилпу.остп на примере г.Санкт-Петербурга и ленинградской области даны существующие и прогнозные стоимостные оценки различных ого сегментов: жилья, о тесных помещена", загородной недз^лостл, влшочая земли под индивидуальную застройку. Разработана различные технологические схемы взаимодействия и экономических 01ношений субъектов рынка: предприятий и организаций, физических лиц, строительных к риэлтерских фирм, банков, страховых компаний. Выполнен анализ и прогноз спроса и предложения по вышеуказанным сегментам регионального рынка недвижимости. Приведено законодательное регулирование этого рынка.

Инвестиционная ситуация б России пека находится во власти неблагоприятных тенденций, хотя имеют место и некоторые позитивные сдвиги.

Так, значительные изменения претерпевает структура источников инвестиций по формам собственности. В 1ь95 году на государственную а муниципальную собственность пршодшгось 66%<всех инвестиций. В перве..; полугодии 1994 года на эти формы собственности приходилось уке 56$, во втором - 48,?. шла?, словами, в структуре инвестиций происходит увеличение доли смешанной и частной собственности.

3 то же время упала привлекательность инвестиционных мероприятий в непроизводственные сферы, например, з торговлю из-за высоких таможенных подлип, ограниченной покупательной способности организаций и населения.

Некоторые признаки оживления инвестиционной активности частного капитала не компенсируют в дсл.шой мере снижение централизованного и бюджетного финансирования.

¡/.еняется не только структура инвестиций-по формам собственности, но также и по источника;.! финансирования. Растет датя нецентрачизосанних источников.

Происходят некоторые изменения в отраслевой направленности капитальных вложений. Иркоритетныьш направлениями ьо-прежнему являются отрасли топливно-энергетического и аграрно-промышлен-ного комплексов, совокупная доля которых составляет более 402 всех капитальных вложений производственного назначения.

Возрастает доля инвестиций, направляемых в жилищное строительство. В настоящее время она составляет примерно_23^ от общего их объема. Основной объем жилищного строительства выполняется за счет внебюджетных ресурсов, а также местных бюджетов.

Изменения в структуре инвестиций по формам собственности, источникам финансирования и отраслевой направленности отражает происходящие сдвиги в экономике России в целой.

Рынок капитала для инвестиций - наиболее динамично разж-вакхцаяся сфера радикальных экономических преобразований в России.

Как известно, государственная система финансовых учреждений в 1992-1994 годах была постепенно преобразована в двухуровневую банковскую структуру "Государственный Центробанк - независимые коммерческие банки".

Она формировалась как сверху, путем превращения бывших государственных банков в самостоятельные финансовые институты, так и снизу, созданием коммерческих банкоь различными предпринимателями, фирмами и частными лицами.

В России зарегистрировано 2500 Оаьков. из которых третья часть работает в Москве» располагая большей частью совокупного капитала.

Обостряется конкурентная борьба за деньги вкладчиков,.

Рынок ссудного капитала характеризуется сохранением дтноси-тельно высокой цены кредитов всех.видов, возрастанием срочности кредитования, развитием и усложнением операций на рынке , валютных кредитов.

Характерной особенностью российского рынка капитала является расширение кредитных аукционоз, что способствует выравниванию региональных различий в уровне процентных ставок.

Цена спроса на кредиты все более ориентируется на Цену кредитного аукциона. Правда, пока это в большей мере приводит к паданий спроса не дорогие кредиты и сокращению в итоге объемов кредитования, чем к снижению номинальных ставок.

Основная чэсть кредитов коммерческих банков приходится на :;е(Л]анш1 без определенной отраслевой специализации.

В проккг.кенность направляется 30/? совокупного объема кредитов, в сельс.-сое хозяйство - 8$, строительство, транспорт ¿1 бытовое обслуживание - 1-2,а.

У.зменеы'-й в отраслевой структуре кредита :.:о.-.:но ояздать только после снижения реальней цены кредита.

Капитал продолжает сосредотачиваться в сфере обращения. В качестве основного потребителя, предъявляющего платежеспособный спрос ка кредиты, йыступадт торгово-посредническке организации.

Зта сфера была традиционно недоразвита, и именно здесь капитал приносит в последние годы наибольший доход.

В 1394 году возросла, хотя и незначительно, доля долгосрочных кредитов. Сейчас на эти цели идет 7% финансовых средств.

.Дальнейшее развитие российского ринка капитала Российской Федерации будет определяться следующими факторами:

1. Оздоровлением экономической ситуаций в стране в целом, и поезде всего снижением уровня инфляции, что, в свою очередь, создаст условия для понижения процентных ставок и повышения доли долгосрочных кредитов, направляемых в социальную и производственную сферы.

2..Дальнейшим развитием правовой базы, включая банковское законодательство, законы о выпуске и обращении ценных бумаг, а такке иных мер, направленных на укрепление платежной диецшлины между хозяйственными субъектами.

3. Созданием условий для дальнейшего развития процессов концентрации капитала, в том числе через механизм создания про-мышленно-финансовых групп.

4. Развитием смешанного /государственного и частного/ финансирования перспективных инвестиционных проектов, в том числе в жилищной и социально-бытовой сферах.

5. Созданием условий, в тол: числе с использованием механизмов межгосударствзьных соглашений, для эффективной интеграции российского капитала в мировую финансовую систему.

Одним из конкретных результатов экономических реформ в России стала приватизация яилья, положившая начало хорьированио реального рынка недвижимости,-динамично развивающегося, со свободной конкуренцией и ценообразованием, субъекты которого активно формируют новую социально-экономическую среду. Недвижимость превратила миллионы россиян в потенциальных собственников высоко-ли&пкиих активов.

Недвижимость стала рентабельным товаром, занижающим весомое место /но явно недостаточное/ в структуре товарной массы в Экономике государства и, следовательно, связывающим значительные финансовые ресурсы. В макроэкономическом плане это способствует снижению' инфляции, росту объемов реальных инвестиций и увеличения сбережений к накоплений в структуре валового национального продукта /как формы отложенного спроса ввиду капиталоемкости объектов недвижимости/. При грамотной фискальной политике происходит увеличение доходов госбюджета через продуманную систему рентных платежей, а также к улучшению общеэкономической конъюнктуры за счет подъема в целом ряде отраслей экономики, для которых развитие рынка недвижимости будет импульсом к структурной перестройке и долговременному развитию. Это прежде всего строительство, промышленность стройматериалов и деревообрабатывающая, мебельное производство и т.д. Очевидно, что все это приведет к снижению безработицы и положительным изменениям на рынке труда.

Нельзя не отметить и такой важный макроэкономический фактор, как социальную мотивацию населения, которое независимо от' материального положения будет стремиться заработать средства для улучшения жилищных условий, И уже делает это всеми возможными способами: перемещением на рынке труда в высокооплачиваемые секторы, повышением производительности и качества труда с целью увеличения заработной платы, путем более эффективного ведения бизнеса /а значит, и более полного удовлетворения потребительского спроса/, деятельностью на фондовом рынке, путем торговли широкой гашой товаров, что ведет к наполняемости потребительского рынка товарами, замедлению роста цен и даже их снижению.

Все это должно способствовать оздоровлению экономики России, выходу из кризиса и создает основы для экономического роста.

Из зарубежного и уже имеющегося отечественного опыта известно, что наиболее привлекательными сферами деятельности на рынке недвижимости являются:

- строительство и реконструкция жилья со сроком ввода до 1-1,5 лет с момента начала финансирования;

- приобретение жилья в рассрочку;

- создание бизнес-центров;

- выпуск и размещение ценных бумаг для. реализации надежных' и долгосрочных программ.

Инвестиционные проекты здесь различаются по продолжительности, срокам и объемам финансирования, дохода«.-1, рискам. А зависимости от специфики того или иного проекта ва.*ло выбрать оптимальную технологию его реализации. С другой стороны, максимальной эффективности при работе на рынке недвижимости г.ю.кно достичь при комплексном и профессиональном подходе. Рассмотри;,!, в качестве примера,' технологию работы на рынке недвижимости, где инвестором выступает коммерческий банк.

Фирма - стратегические оператор банка при работе на рынке недвижимости должна иметь глубокие знания всех составляющих этого рынка, а такне практический опыт реализации различных видов операций - проектов /девелопмент, брокерская деятельность, управление недвижимостью, оценка недвижимости, егикансирование и страхование проектов/. Стратегический оператор поможет осуществить комплексный подход, разработать конкретные технологии и реализовать их. На рис.1 приведена схема строительства жилых доков с "нуля" но договорам генерального инвестирования.

№;. 1. Схема работы по строительству яилья с "нуля". Обозначения: СО - стратегический оператор /девелоперская фирма/; СИ - субинвестор; ГП - генеральный подрядчик.

Бгнк финансирует строительство начальной стадии /первые '6 месяцев/, затем к финансирования подключаются дольщики /СИ/, за счет- средств которых продолжается дальнейиее йикансироБанпе стройки. Доходность таких проектов для банка составляет не ме-лёе 20-25% годовых в Батате.

Основная роль Заказчика в этой схеме - наличие у него юридически подготовленного под строительство пятна застройки с согласованными сторонами отчислениями на городскую ¡шфраструк-

' Банк

СО

Заказчик

туру

К'.жость рынка «илья определяется потребности населения Санкт-Петербурга и Ленинградской, области е новом жилье, улучшении условий прошения, приобретении гилья для детей и как форма выгодного вложения денежных сбережений жителей города.

В настоящее время ь Петербурге проаивает около 6 шш.человек. По результатам проведенных з 1994 г. икрглои ";-)КР0" по заказу концерна "У:<:3" получено следующее распределение по количеству человек в семье /« от всего числа участвовавших в опросе/ /см.рис.2/. Индекс размера семьи — 3.1 человека; число семей в Санкт-Петербурге - 1108,6 тысяч.

30

25 - -

20 - -

15 -10 -

5 - -

1 чел. 2 чел.З чел.4 чел.5 чел.6 чел.7 и

более

Рис.2. Распределение жителей Санкт-Петербурга по количеству человек в семье.

Общая площадь жилого фонда составляет 88,4 млн,кв.м в Санкт-Петербурге и 32,8 млн.кв.г/1 в ленинградской области.

Средняя обеспеченность одного жителя общей площадью в Санкт-Петербурге составила 18,4 кв.'м, яйлой 11,2 кв.м, в Ленинградской области соответственно 19,7 и 12,3 кв.м.

Общая площадь общежитий составляет 5,5 млн.кв.м. В них проживает 345 тыс.чел. Число жилых квартир - 1 млн. 500 тыс.,'из них коммунальных 205,8 тыс., Или 13,7$. Общая площадь ветхого,и аварийного жилищного фонда Санкт-Петербурга составляет 465,7 тыс.кв.м.

Потребность различных категорий предприятий и граждан в отдельных квартирах /ю 1 октября 1994 г./ показана в таблице 1.

Таким образом, общий спрос оценивается з размере от 600 до 660 тыс.квартир. Необходимо учесть, что при улучшении жилищных условий части очередников .некоторое количество квартир может высвобождаться. Поэтому общая величина спроса может быть на 10—1меньше. Проведенный е мае 1394 г. социологический опрос подтверждает ^неуказанные цифры, то есть примерно.50$ опрошенных были недо-Г-'-"ЬНЫ свошл! жилищными- условиями.

Потребность граадан в отдельных нварг-.ра::

.Категория граждан , Ссоа:х. спроса Очередники куншзшльзо': счередо ! зЗЭ т.е.квартир

Очередники по^дпоиятпй "на улучшение" >слзд-:шх условий," не соответстеуэчлб требованию "Правил по учыу и оаспоеделению ¿шлоЗ яло-щадз в Санкт-Петсобусге" 120-15С 'гне.г.илртпр

Боеннослу;;?:тл-з, и:.е:лдпе коазо на получение 1 жилой площади по ,таа; £еТгЗО, лица, уволен- ; пне в запас, и члены >:х се:.;ей \ ¿0 таи.кв^отло

Горожане, не стоячие в очеоедях гооода, предприятий к военного округа до 1СС т:.с. квартир

Переселенцы из республик бывшего CGC? а других регионов Россей до 2С т::с.

Иностранные граждане и предприятия со 100;^-ным иностранным капиталом,' вошчая эмигрантов кз бывшего СССР 2-3 гнс.квартир

Предложение на первлчком квартирном рынке определяется объемами вводимого жилья.

К концу 70-х годов а Петербурге строилось 2-2,5 млн.кв..7. жилья в год. Объемы строительства за последние ходы показаны в таблице 2.

Таблица 2

Объемы ввода жилья

Годы 1991 1992 1S93 1994

Ввод жилья, тыс.кв.м 1111,9 636 762 £CÛ

Количество квартир, тыс. 18,9 11.1 13,4 14,С

В 1994 г. строительство только 160 тыс.кв.м жилья /пр^.-.ерно 20$/ финансировалось за счет государственного бюджета. Следует отметить, что из общего числа построенных квартир на .рынок попадает не более одной трети, то есть не более тысяч в 1994 г.

За последние годы наблюдался быстрый рост себестоимости строительства, опережающий в среднем темпы инфляции и рост курса д^лл^рг:.

Основным:: объектами купли-продажи на зторичпом ранке недвижимости Санкт-Петербурга являются приватизированные квартиры. Таких на 1 января 1994 г. в городе насчитывалось 243393, или 16$ от общего количества квартир. Но экспертным оценкам, в Санкт-Петербурге в год в среднем регистрируется ¿500-11000 сделок.

Ориентировочно соотношение спроса и предложения составляет соответственно от 1 : 10 до 1 : 15. Следовательно, предложение на вторичном рынке составляет от 16 до 20 тысяч квартир за год. В как-дый момент врзкени на рынке предложено на продажу от 8 до 13 тысяч квартир.

3 кастояцее время начал .горьафоваться нетрадиционны:! для России сектор рынка келья в связл с появлением социальной группы так называем';!;: "ногых русских", которая создает сегодня представление о прести-глом яилье, являющемся единственным признаком социального статуса его владельца. Представители новой элиты, имеющие намерения купить квартиру в прест:йтых зонах фешенебельного /тихие улочки в районе Таврического сада/, исторического центров города /Невский проспект и сменные с ним улицы, Каменноостровский пр. и т.п./ стремятся к тому, чтобы их окружение было по возможности социально однородным _ фактор "желаемого соседства". К основным составляющим Ф'л::тор,и прествзности молено отнести: расположение хшлвх комплексов г районе исторического центра. з домах - памятниках архитектуры, в охрэкяемой некришюгекной зоне, при наличии вблизи дилья зон с-тдзха, обустройство ;:а"лья по европейским стандартам. Цена 1 кв.м оещо:! площади таких квартир составляет от 1000 до-2000 долларов СКА.

На рынке когл'.ерческо» недвижимости существует стабильный спрос не торговые площади. За последнее время платежеспособный спрос стал более требовательным, и конкретным. Наибольшей популярностью по на-ЗьЕченка пользуется организация магазинов по тезговле качественными потребительскими товараг.ш.

Необходимо отметить, что после резкого повышения арендных ста-^ вок пэ договора!,1 с КУГИ произошло падение популярности самого товара - права аренды на .длительный срок. Покупатели не спешат приобретать объект до тех пор, пока не определят его действительную рыноч-г нуц стоимость и ту сумму, а которую выльются текущие арендные пла-чь.•у.. В связи с этим увеличился спрос на услуги по'оценке прав аренды и собственности на.тооговые помещения с целью определения их рыночной СТОИМОСТИ.

з таблице 3 приведена стоимость аренды торговых площадей >; центре и на окра1.нз города а зависимости от схемы аренды.

Таблица о

Стоимость аренды торговых площадей /долл.СыА/кв.м в год/

магазин Аренда по договору с КУГИ Логозор 0 совместной деятельности, субаренде Аренда у собственника

рядовая застройка исторический памятник

Центр города 80-120 200-700 180-260 250-550

Периферии ные районы 40-90 - 30-80 50-120

Цены в большинстве случаев значительно превышают реальный платежеспособный спрос. Средняя цена предяо.-хения находится в диапазоне 600-^800 долларов США за кв.м.

Цены на торговые площади диктуются крупными оптово-розничными объединениями, которые формируют разветвленную сеть филиалов.

Остается стабильным спрос на элитарные помещения в районе Невского и Староневского проспектов.

Предлагаемые к продаже в собственность магазины продаются по ценам 1000-1300 долларов США за кв.м.

Остается стабильным предложение торговых площадей в "спальных" районах, как правило, по 300-500 долларов США за кв.м.

Определение юридического механизма порядка выкупа помещений, надежные гарантии прав собственности могут привести к дальнейшему развитию этого рынка и дифференциации спроса.

Рынок загородной недвижимости включает два сегмента:

- земельные участки;

- дома, дачи, коттеджи.

Анализ статистики спроса-предлокения по земельным участкам показывает преобладание предложения над спросом. Основную массу предложений составляют садоводческие участки - около 7С% от общего числа предложений.

Основной спрос приходится на участки иод индивидуалъно-з личное строительство, К таким участкам предъявляются стЕн^артап требования -.хорошая экология, живописное местоположение, близость водоема, хороиая доступность, наличие ком^/никацлг. удаг-".н-

кость от городг. до 50 км.

Самая дорогая земля в черте города л блаеа£шх прьгородах, Денн - от 500 долларов к пциг. На исос-ре.х>г ¿¡.некого заддва от Сестрорецка до Ьолекогорска она., йогу х доходить до 1000 долларов за сотку з зависимости от инфраструктуры. Высоки'/, спросом поль-зуатея прибор оди '¿.ккозского. Уохсобсдого к Всеволожского направлен;;!'., где ценн находятся в диапазоне от ЗОи до «00 долларов за 1 сотку. £ окрестностях Цусккна, Пззлоьска, Детродаорца, Ломоносова цены немного Hiu.ce - от 200 до 500 долларов за 1 сотку.

Итак. piiHOK недвижимости в России и Санкт-Петербурга успешно функцпик.фуст. Создана достаточная для нормальной работа этого ранка инфраструктура. Анализ наиболее привлекательных для отечественных и иностранных инвесторов сегментов'рынка недвижимости показывает, что выгодно работать на ранках жилья /строящегося и готового/, офисках к торговых помещений, на рынках земли и загородной недвижимости. От;: секторы рынка обеспечивают высокую рентабельность Екладызаеыых средств, предоставляют надежное законо-'дгт^льно закрепленное обеспечение, уменьшая до минимума риск вложений. Рынок имеет обширный круг-покупателей: совместные предприятия, дилерские представительства западных фирм, баню;, торговые дома, жители г.Санкт-Петербурга. Емкость ранка позволяет прогнозировать возможность многолетней работы с недвижимостью.

Основные результаты исследований ко.^шо сформулировать следующим образом:

1. Глубокое сужение в последние три года инвестиционной сфе-остро ставит вопрос о пересмотре национальных приоритетов в пользу первоочередных мер в области инвестиционной политики для производственных и социальных нужд страны и населения. Государственная стратегия здесь сводится к дальнейшей децентрализации источников инвестирования средств с увеличением капитальных Ело'же-

со стороны предпринимателей, частного сектора, совместных предприятий и иностранных фирм. Отсутствие надежной законодательной .^азы понуждает потенциальных инвесторов обращаться к вклады-bai'L средства в те секторы рынка, которые.имеют высокую рентабельность и сравнительно быструю оборачиваемость капитала при необходимых гарантиях'его защиты.

3 работе определен и обоснован .такой сектор российского рынка - недвижимость.

2. Конъюнктура рынка недв&ш/.ости определяет предпочтение тем его сегментам, которые имеют или весьма социально значимые виды недвижимости, или /и/ дающие гарантированный коммерческий доход с повышенной норкой прибыли, ¡известно, какое важное значение в жизни любой семьи имеет благоустроенное отдельное жилье.

В исследовании емкость этого рынка оценена как значительная, поскольку большое количество плаиежеспособггых лэдей желало бы купить жилье ли-о улучшить жилищные условия. 3 меньшей степени, но подобные же мотивы поведения покупателей относятся к земле и загородной недвижимости. Достаточно привлекательным для инвесторов - юридических лиц является рынок офисных и торговых помещений Санкт-Петербурга. Ежегодно в городе регистрируются многие сотни совместных предприятий, представительств западных фирм, торговых домов, филиалов и отделений банков, страховых и лизинговых компаний, нуждающихся в оборудованных помещениях. Следовательно, в работе выполнена сегментация регионального рынка недвижимости по наиболее рентабельным его секторам.

3. Предложен широкий спектр различных технологических схем, обеспечивающих экономическое, организационное и правовое взаимодействие субъектов рынка недвижимости: российских предприятий, иностранных фирм, частных лиц. риэлтерских, банковских, страховых и строительных учреждений, органов управления имуществом мэрии и других заинтересованных участников. Выпбльен анализ стоимостных оценок недвижимости и дан краткосрочный прогноз вероятной динамики цен на объекта недвижимости на первичном, и вторичных рынках.

4. Разработана методика оценки спроса и предложения на рынках жилья, офисных помещений и загородной недвижимости. На основе данной методики сделаны расчеты потребностей в указанных сегментах рынка недвижимости для г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также предполагаемые сроки удовлетворения этих потребностей.

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические положения, вывода и практические рекомендации, содержащиеся в .диссертации, являются результатом самостоятельного исследования. Личный вклад автора в исследовании пробле:,:ы состоит в следующем:'

- научно обоснованы направления инвестиционной политики для социальной сферы, определены механизм и ф;шансовые источники инвестирована средств в указанный сектор народного хозяйства России;

- внбрани наиболее рентабельные на сегодня и на перспективу сегменты регионального рынка недвижимости для такого крупного города, как Санкт-Петербург, и для Ленинградской области;

- приведены на начало 1995 года и с прогнозом на 2-3 года стоимостное оценки таких объектов недвижимости, как ¿¡илье, офис-кие и торговые помещения, загородные участки для индивидуальной застройки;

- разработаны механизмы взаимодействия и экономических от-копени!; лзду воем.; субъектами первичного и вторичного рынков педвихимости в выбракнцх сегментах;

- оценено соотношение спроса и предложения по вышеуказанным объектам недвижимости.

С1Е1ИНЬ Н0л13Ш И Ц?АЖШЧЕС5СаБ 2КАЧ2Й11Е РЕЗУЛЬТАТОВ ^СаТЕДОЗАшл

Научная новизна исслздовашш заключается в том, что:

- рынок недвижимости впервые рассмотрен в контексте инвестиционной политые, необходимой для России;

- оценена конъюнктура рынка недвижимости в таком крупном регионе, как Санкт-Петербург и Ленинградская область, определеН:.- наиболее привлекательные для инвесторов сегменты этого рынка;

- разработаны критерии внбора различных в*.дов иедьи-иимости средне- и. краткосрочных инвестиций;

- предложена технология работы на рыже недвижимости.

¡¡рс ктйческое значение работы в то:,:, что она дает экономичен-:;. обоснованные рекомендации для эффективной работы в различ-секторах рынка недзи*.имости широкому кругу потенциальных пн-ихоров: коммерческим фирмам, в то,., числе иностранным, банкам, л.,;Ппгобцм компан;:ям, торговым домам и, наконец, населению.

Апробация исследование прошю в 1:урсе лл;щй для слукате-л'Л.. проходящих стажировку в ыездународной Академии йгформати-^ецпи по отделению "Коммерческие система и сети" в период 1994193;; гг.

Основные результаты исследовании опубликованы з следующих •заботах:

1. Спрос к предложение на рынке шпья з Саикт-Петербургэ: Конспект лекций. - Санкт-Петербург: Кзд-ео -Х., 1934. -1,0 п.л.

2. Технология работы на рынке недвижимости: Конспект лекций. - Санкт-Петербург: Мзд-во ь!Ал, 1994. - 1,0 п.л.

3. Основные направления и источники инвестирования средств в народное хозяйство: ¿оклад на годичном собрании международной Академии йн;орматизации. - Санкт-Петербург: йзд-во МАИ, 1995. - 1,3 п.л.

КОГАН ВЛ/ШШР ИГОРЕВИЧ АВТОРЕФЕРАТ

Подписано з печать 20.С9.95 г. Форма? 60 х 84 1/16. Еум.писч. Печ.л.1,0. Б.л.0,5. Тираа 100 экз. Заказ 46. РТП.

191023, Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.и1.