Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе"

На правах рукописи

л

Толстых Юлия Олеговна

РАЗРАБОТКА ВАРИАНТОВ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ

Специальность 08.00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

□ОЗ 1 < < -3

Пенза 2007

003173373

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» на кафедре «Экономика, организация и инвестиции»

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Хрусталев Борис Борисович доктор экономических наук, профессор Беляев Михаил Константинович; кандидат экономических наукуюцент Шлапакова НатальяАлександровна государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет»

Защита состоится « /4» ноября 2007 года в /3 "Часов в ауд. 3308 на заседании Регионального диссертационного совета КМ 212 184 02 при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу 440028, г Пенза, ул. Г Титова, 28, корп 3.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан « /V » октября 2007 г

Ученый секретарь регионального диссертационного совета КМ 212 184 02 кандидат экономических наук, доцент ----С Ш Левина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие жилищной сферы, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека, относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России

Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, тк ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения, вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы

Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств В связи с этим развитие рыночных форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей

Эффективное управление объектами недвижимости является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального комплекса в настоящее время Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление объектами недвижимости Все указанные положения подчеркивают необходимость дальнейшей разработки теоретических основ, практических рекомендаций, механизмов для формирования такой системы управления ЖКК, которая позволила бы обеспечить его эффективное функционирование

Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования, направленного на повышение эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе Состояние изученности проблемы. Значительный вклад в изучение теоретических и методологических основ формирования современной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством внесли такие ученые, как В В Бузырев, В С Чекалин, П П Бирюков, В С Боголюбов, А А Дро-нов, А П Горина Тесно связаны с изучаемой проблемой труды Л Н Чернышева, Ф М. Бородкина, посвящённые управлению городским хозяйством В работах таких отечественных специалистов, как А Н Ряховская, Ф 3 Таги-Заде, Е Ф Петрова, М Д. Шапиро рассматриваются проблемы внедрения конкурентных отношений в сферу ЖКХ, экономическая и социальная сущность жилищно-коммунальных услуг и связанные с ней противоречия Особый интерес для проводимого исследования имеют труды С Б Сиваева, ко-

торый непосредственно разрабатывает проблему эффективного управления жилищным фондом (ЖФ)) Преобразовательные процессы в ЖКХ вызвали многочисленные публикации в научных и профессиональных журналах, в которых предлагаются те или иные меры по совершенствованию процесса управления жилищным фондом, анализ которых также послужил основой для авторского исследования

Однако в большей степени данные работы затрагивают лишь отдельные стороны и механизмы системы управления жилищным фондом, носят фрагментарный характер или в свете требований нового Жилищного кодекса частично потеряли свою актуальность

Большинство материалов носит, в основном, критический характер, но тишь немногие дают конкретные предложения по повышению эффективности системы управления жилищным фондом Возникают и практические трудности при решении данной проблемы Таким образом, требуется обобщить и систематизировать уже имеющиеся данные, а также проводить дальнейшие исследования и выработать новые модели преобразований в данной сфере Это обусловило выбор темы исследования, постановку его цели и задач

Целью исследования является разработка теоретических и методических положений и практических рекомендаций по разработке вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

• определить особенности современного состояния и управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,

• определить и количественно оценить факторное пространство, оказывающее влияние на выбор вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,

• сформировать основные организационно-экономические ситуации управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе в зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды,

• разработать экономико-математическую модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,

• разработать методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, основывающиеся на выявлении резервов во внутренней и внешней среде в пределах конкретной организационно-экономической ситуации

Объектом исследования являются объекты недвижимости жилищно-коммунального комплекса г Пензы

Предметом исследования являются способы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Теоретическую н методическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, законодательные и нормативные акты РФ, статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Комитета государственной статистики г Пензы, отчетные материалы о работе жилищной сферы города, материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet, результаты, проведенных автором в ходе исследования опросов специалистов организаций жилищной сферы г Пензы

В процессе исследования использовались методы системного и структурного анализа, синтеза, математические и графические методы

Научная новизна работы разработке новых теоретических и методологических подходов к управлению объектами недвижимости, позволяющие разработать эффективные варианты управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе с учетом особенностей отрасли и требований рыночной экономики

Основные научные результаты исследований заключаются в следующем

• раскрыта специфика и особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне, которая состоит из четырех звеньев органы местного самоуправления, организации по управлению жилищным фондом, подрядные организации и ресур-соснабжающие предприятия, собственники жилищного фонда, грамотное сотрудничество между которыми позволит (в условиях высокого процента износа жилого фонда и инженерных коммуникаций), низкой платежеспособности населения, повышенного уровня субсидирования) повысить эффективность управления жилым фондом,

• разработана структура целей и функций системы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, которая определяет необходимые группы факторов, влияющие на эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, что дает возможность учитывать их влияние на обеспечение требуемого качества жилья и качество его управления в процессе эксплуатации,

• разработана экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, отличительной особенностью которой является определение интегрального уровня управления потенциалом организаций и учет организационно-экономических ситуаций, позволяющая определять рациональные варианты перехода из зоны менее высокого уровня эффективности управления инвестиционным процессом в зону более высокого уровня и разработать необходимые мероприятия по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

• предложена авторская методика оценки уровня управления потенциалом организации, зависящим от уровней функционирования трех подсистем подсистема эксплуатации объектов недвижимости, подсистема определяющая оптимальный уровень обслуживания, подсистема определяющая эффективность деятельности организации при выбранной форме управления Данная методика позволяет оценивать экономические ситуации, в которых функционируют предприятия жилищно-коммунального комплекса и определять эффективный вариант управления объектами недвижимости,

• предложены и обоснованы методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, основывающиеся на применении единой методологии ведения мониторинга состояния жилого фонда, организационно-экономических мер по стимулированию внедрения ТСЖ и управляющих компаний, механизма конкурсного отбора управляющих объектами недвижимости

компаний, способствующие более эффективному управлению объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления многоквартирными домами, которые могут быть использованы как управляющими организациями Пензенской области, так и других регионов с учетом их территориальной специфики Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для управления и развития гю улучшению функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса г Пензы

Достоверность результатов диссертационной работы основывается на статистической отчетности за период с 2000 по 2006 гг Пензенской области с учетом динамики развития предприятий жилищно-коммунального комплекса за последние годы, данных Департамента ЖКХ, справочных и методических материалах, Программах реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РФ и г Пензы, собранных и обработанных автором материалов по состоянию и развитию жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Пензы

Апробация н внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Проблемы устойчивого функционирования, экспортирования и развития региональных производственных систем» (2006, 2007 гт), международной научно-практической конференции «Право Бизнес. Население» (2006г), IV международной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономической устойчивости региона» (2007 г), III всероссийской научно-практической конференции «Пути формирования эффективной социально-экономической модели трансформирующейся России» (2007 г), VIII Международной научно-практической конференции «Проблемы энергосбережения экологии в промышленном и жилищно-коммунальном комплексах» (2007 г), международной конференции «Строительство и недвижимость экспертиза и оценка» (2005, 2006, 2007 гг), международной научно-технической конференции «Актуальные проблемы современного строительства» (2007 г)

На защиту выносятся:

• особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,

• состав системы управления жилищно-коммунальным комплексом и их цели;

• методика оценки уровня управления потенциалом организации на предприятиях жилищно-коммунального комплекса,

• экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,

• методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

Предмет исследования

Способы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Цель

Разработка теоретических н методологических положений, практических рекомендаций по разработке вариантов эффективного управления объектами недвижимости в ЖКХ

Задача

1 Определить особенности современного состояния и управления объектами недвижимо сти в жилищи о-ком мунальныы комплексе

2 Определить и количественно оценить факторное пространство, оказывающее

влияние на выбор вариантов эффективного управления объектами недвижимости

в жилищно-коммунальном комплексе

3 Сформировать основные организационно -экономические

ситуации управления объек тами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

4 Разработать экономико-математическую МО* дель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

5 Разработать методические рекомендации

повышения эффективности управления объектами недвижимости

в жилищно-коммунальном комплексе

Методы ■сследо-

Системный и структурный анализ, синтез, математические и графические методы

Результаты исследования

1 Раскрыта специфика и особенности управления объектами недвижимости в жилихцно-коммунальном комплексе

2 Разработана структура целей и функций системы управления объектами недвижимости

в жилищно-коммунальном комплексе

3 Разработана 4 Предложена

экономико- авторская мето-

математическая дика оценки

модель выбора уровня управле-

эффективного ния потенциалом

варианта организации,

управления зависящим от

объектами уровнен функ-

недвижимости ционирования

в жилищно- трех подсистем

коммунальном

комплексе

5 Предложены и обоснованы по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Рис 1 Методическая схема диссертационного исследования

Публикации. По материалам диссертации автором опубликовано И научных работ общим объемом 2,9 п л, из них лично автором -2,38 п л

Структура работы н ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений Результаты исследования изложены на 170 страницах основного текста,

включающего 25 рисунков, 10 таблиц и библиографию из 189 наименований, 6 приложений

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа и научная новизна.

В первой главе «Теоретические и методологические подходы к управлению в жилищно-коммунальном комплексе» обобщены разработки ученых в области реформировании ЖКХ, рассмотрены основные особенности современного состояния жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства, обоснована необходимость формирования эффективного механизма управления объектами недвижимости в системе жилищно-коммунального комплекса

Во второй главе «Особенности выбора эффективного способа управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» определены особенности процесса управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, определены основные организационно-экономические ситуации, в которых может осуществляться управление, определено факторное пространство, влияющее на эффективность управления в ЖКХ, выявлены основные организационно-экономические ситуации управления, разработана система индикаторов планирования и оценки деятельности управляющей компании

В третьей главе «Эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» проведен анализ деятельности жилищно-коммунальных предприятий г Пензы, разработаны методические рекомендации по внедрению эффективных форм управления в ЖКХ, определена эффективность от внедрения и мероприятия по стимулированию формирования новых форм управления

В заключении сформулированы основные выводы и предложения

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Реформы, проводимые в РФ, привели к кардинальным структурным преобразованиям как в экономике страны в целом, так и в отдельных ее отраслях. После смены экономической модели государства последовал затяжной кризис в реструктуризации отраслей народного хозяйства. Не избежала кризиса и жилищно-коммунальная сфера национальной экономики

В основе кризиса, охватившего жилищно-коммунальное хозяйство России, лежит высокая степень износа основных фондов (более 60 %), сохраняющийся остаточный принцип бюджетного финансирования развития и текущего содержания объектов ЖКХ (около 30 % от потребности), наличие у населения (около 60 %) большого количества льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, низкий уровень оплаты населением услуг ЖКХ (немногим более 50 % от затрат); не сформировавшаяся современная система управления ЖКХ в условиях, когда старые методы и институты управления уже перестали функционировать

В жилищной сфере не удается в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений Не

удается в полной мере обеспечить контроль качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Недофинансирование коммунальной сферы обуславливает и отсутствие экономического интереса в создании товариществ собственников жилья (ТСЖ), что в еще большей степени снижает перспективы развития конкуренции.

Невыполнение бюджетных обязательств и отсутствие неэффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность ЖКХ для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.

Система управления жилищным фондом на уровне муниципального образования состоит из четырёх звеньев.

• органы местного самоуправления, осуществляющие управление муниципальным жилищным фондом и контролирующие процесс управления иным жилищным фондом;

• предприятия по управлению жилищным фондом, в чьи функции входит эффективная организация процесса содержания имущества и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

• подрядные организации и ресурсоснабжшощие предприятия, непосредственно предоставляющие жилищно-коммунальные услуги;

• собственники жилищного фонда, на которых непосредственно ложится ответственность за реализацию триады прав по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью.

Рис. 2. Система управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе на уровне муниципального образования

Таким образом, при формировании механизма управления объектами недвижимости целесообразно применить системный подход к управлению, так как управление жилищным фондом имеет все признаки системы управляемая система (объект управления) - жилой фонд, управляющая система (субъекты управления) - предприятия ЖКХ, органы местного самоуправления, подрядчики и ресурсоснабжающие организации

ЖК РФ не дает четкого понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя такому управлению в кодексе посвящен целый раздел.

Учитывая закономерности развития, опираясь на проведенную терминологическую систематизацию, автор раскрывает содержание сложного понятия «управление многоквартирным домом» следующим образом, это процесс, растянутый во времени, зависящий от жизненного цикла дома, представляющий собой организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, максимального сокращения затрат на коммунальные услуги и повышения всех видов эффектов от эксплуатации жилого многоквартирного дома, осуществляемые специализированной организацией или непосредственно жильцами»

2. Состав системы управления жилищно-коммунальным комплексом и их цели

Принципы системного подхода к управлению предполагают, что управление рассматривается как единый и целостный процесс, где каждая часть работает в тесной связи с другой Поэтому необходимо рассмотреть и определить такое соотношение интересов участников процесса управления ЖКХ, которое обеспечивало бы наиболее эффективное функционирование системы управления объектами недвижимости Организация является открытой системой, так как ее выживание зависит от внешней среды и складывающейся в ней ситуации под воздействием факторов В зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды предприятия ЖКК могут находиться в четырех основных организационно-экономических ситуациях по степени эффективности управления объектами недвижимости, которые необходимо учитывать при рассмотрении интересов субъектов управленческой деятельности

Эффективное управление объектами недвижимости - необходимый компонент успешной и устойчивой финансово-экономической деятельности товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и других объединений граждан в условиях рыночной экономики Сложность управления объектами недвижимости обусловлена большим количеством договорных отношений и взаимосвязей с различными организациями и населением, а также значительным объемом информационных потоков, что требует оптимизации деятельности собственников жилья в области совершенствования управления и развития менеджмента, качественного и эффективного управления имеющимися в их распоряжении общим имуществом и ресурсами с учетом

потребностей собственников и других потребителей услуг в создании благоприятной и безопасной среды для проживания

Существующие проблемы в жилищной сфере связаны с недостаточными финансовыми возможностями управляющих организаций для эффективного обслуживания и качественного обеспечения ЖКХ, большим износом жилого фонда, а также с сокращением государственного бюджетного финансирования отрасли Эта проблема имеет две стороны

внешнюю - предприятие является открытой системой, которой приходится осуществлять свою деятельность в условиях неопределенности ситуаций и изменчивости экономической среды,

внутреннюю - низкая эффективность управления объектами недвижимости В зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды предприятия ЖКХ могут находиться в четырех основных организационно-экономических ситуациях по степени эффективности управления объектами недвижимости

В таких условиях, когда управление объектами недвижимости является высокоэффективным и характеризуется высоким уровнем эксплуатационных показателей, низким уровнем инвестиционных издержек и высоким уровнем доступности услуг, высокой стабильностью финансового положения, предприятие находится в организационно-экономической ситуации 81

По мере усиления влияния негативных факторов внешней и внутренней среды предприятие переходит в организационно-экономическую ситуацию Б2, когда управление объектами недвижимости носит среднеэффективный характер, создаются предпосылки для наращивания уровня совокупного износа, снижения технических показателей эксплуатации и инвестиционных издержек

Существенное влияние негативных факторов внешней и внутренней среды приводит к высокому уровню инвестиционных издержек и значительным затратам на текущий ремонт (организационно-экономическая ситуация БЗ)

Дальнейшее усугубление значительного влияния факторов внешней и внутренней среды на управление объектами недвижимости может привести к увеличению совокупного износа до критического уровня, когда в условиях кризисного нестабильного состояния предприятий ЖКК инвестиционные издержки должны быть значительными Ситуация Б4 характеризуется большим количеством сбоев и отказов, приводит к невозможности обеспечения стабильных параметров деятельности предприятий ЖКК, резкому росту дополнительных инвестиционных издержек и затрат на ремонт, которые уже не уравновешиваются величиной полученной прибыли от реализации конечной продукции и, как итог, приводят к отсутствию прибыли и наличию больших экономических убытков Такуто организационно-экономическую ситуацию по степени эффективности управления объектами недвижимости можно назвать критической (табл 1)

Таблица 1

Характеристика основных организационно-экономических ситуаций по степени эффективности управления многоквартирным домом

Ситуация Наименование Основные признаки ситуации

81 ! Высокоэффективное управление объектами недвижимости - низкий уровень совокупного износа, - низкие инвестиционные затраты, - низкие затраты на содержание и обслуживание, - низкий показатель затрат на ремонт, - незначительные сбои и отказы технических ресурсов при создании, - низкий уровень потерь по техническим ресурсам, - незначительное влияние внешней и внутренней среды, - высокое качество работы с поставщиками и подрядчиками, - высокое качество управления ресурсами

32 Среднеэффек-тивное управление объектами недвижимости - средний уровень совокупного износа, - возникновение дополнительных инвестиционных издержек, - средний уровень затрат на содержание и обслуживание, - увеличение показателя затрат на ремонт, - незначительные сбои и отказы технических ресурсов, - средний уровень потерь по техническим ресурсам, - средний показатель влияния внешней и внутренней среды, - средний уровень качества работы с поставщиками и подрядчиками, - средний уровень качества управления ресурсами

эз Низкоэффективное управление объектами недвижимости - высокий уровень совокупного износа, - наличие существенных дополнительных инвестиционных издержек, - высокий уровень затрат на содержание и обслуживание, - значительные показатели затрат на ремонт, - систематические сбои и отказы технических ресурсов, - наличие значительных потерь по техническим ресурсам, - значительное влияние внешней и внутренней среды, - низкий уровень качества работы с поставщиками и подрядчиками, - низкий уровень качества управления ресурсами

Э4 Крайне неэффективное >п-равление объектами недвижимости - резкий рост уровня совокупного износа, - резкий рост дополнительных инвестиционных издержек, - высокий уровень затрат на содержание, - высокие затраты на ремонт и обслуживанию, - регулярные сбои и отказы технических ресурсов, - высокие потери по техническим ресурсам, - значительное негативное влияние внешней и внутренней среды, - низкий уровень качества работы с поставщиками и подрядчиками, - низкий уровень качества управления ресурсами

Определение ' рационального

уроекх эксплуатации Р81

ШШщ®?

ш щ

ь=>

Определение рациенатного

уроки обслужившая РЯЗ

' «■- • V ■ .у

Определение эффективности деятельности опганюации яри

выбранной

■

••чих

Р83

Рис. 3. Структурная модель системы управления объектами недвижимости

Цель подсистемы Рв 1: Определить величину совокупного износа зданий в целом и состояния инфраструктуры и отобрать из них те здания, которые нуждаются в замене.

Цель подсистемы Р8 2: Определение оптимального уровня обслуживания и эксплуатации. Итог - должны быть разработаны мероприятия по ремонту и энергосбережению зданий.

Цель подсистемы Рв 3: Определение эффективности деятельности организации при выбранной форме управления.

По мнению автора, одним из этапов разработки вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе является разработка системы показателей, характеризующих уровень управления потенциалом организаций на предприятиях жилищно-коммунального комплекса.

3. Методика оценки уровня управления потенциалом организации на предприятиях жилищно-коммунального комплекса

Таким образом, формируется система показателей, характеризующих функционирование системы управления объектами недвижимости:

1. Уровень функционирования подсистемы эксплуатации объектов недвижимости:

У„=7Умо,ит-УкВ -е(0-1), О)

где У„, У„овит! Укв - показатели подробно рассмотрены в табл. 1 (п.п. 1.1, 1.2, соответственно).

2. Уровень, определяющий оптимальное качество обслуживания в пределах конкретной ситуации :

Ус = ^У»-у«-(,-у™р)'(|-У.)-у. (2)

где Ук0, У„, Угар, У„, Ук - показатели подробно рассмотрены в табл. 1 (п.п. 2.1, 2.2, 2.3,2.4,2.5 соответственно).

3. Уровень эффективности деятельности организации при выбранной форме управления

уэ„ = р. ■ уф ■ (1 - У6ф) ■ (] - УР„) • Ум ' Уку ' Уа У» • ул - 6(0-1), (3) где Ук, Уф, Увф, Урп, У„, Уку, Уа, У«,,Уд - показатели подробно рассмотрены в табл. 1 (п.п. 3.1, 3.2, 3.3,3.4,3.5,3.6,3.7,3.8,3.9 соответственно).

Таблица 2

Оценка уровня управления потенциалом организации в жилищно-коммунальном комплексе_

Наименование показателя Расчетная формула Условные обозначения

1 2 3 4

1 >эовснь функцноимровшшя шцаспмы эшщалцп обмжтов вгдтигжимостн

1 1 Уровень мониторинга состояния объектов жилого фонда Уцошп " ffíe&n//Wo6w здесь т^ - количество обследованных конструкций здания с позиции накопленного износа, ед, - общее количество конструкций здания, ед

1 2 Уровень капитальных вложений на реконструкцию У» -I~zr К* Ч « 100 здесь Пн - приведенные затраты на строительство дома аналога, Пр - приведенные затраты на реконструкцию, Тн - продолжительность службы нового здания, Tt - продолжительность службы здания после реконструкции, К„ - коэффициент реконструкции, отражающий уровень комфортабельности здания после реконструкции или капитального ремонта

2 Оптимальные уромнь обслуживаааа в пределах коакретвой сатуацаа у„ о-у^) 0-уп) у.

2 1 Уровень эффективности затрат на обслуживание т у _ ™Р гар гр 1 и здесь Гпф - темпы роста (снижения) затрат на гарантийный ремонт и обслуживание, Tf, - темпы роста (снижения) текущих затрат на гарантийный ремонт и облуживание

22 Уровень сложности работ здесь а - количество видов работ

23 Уровень корпоративных отношений V Аомб 'м- А здесь - объем работ, выполняемых предприятием, А0 - общий объем работ

24 Уровень потерь на стыках кооперированных связей F = ——--► mm 1.1 Мери, здесь /Меры, - число срывом на i-e количество стыков организации, rtc - число стыков, К- число подрядных организаций и ы где п'„- соответствующее число стыков соответствующего вида данной работе, р - число работ, одновременно выполняемых на объекте, - число одновременно обслуживаемых объектов

Продолжение табл. 2

1 2 3 4

25 Уровень качества выполняемых работ „ 5С, + 4Сх+ЗСу где Со, Сх, С, - сметные стоимости работ по смете, уточненной по фактически выполненным объемам работ, получивших соответственно оценки - «отлично», «хорошо», «удовлетворительно», тыс руб В зависимости от величины К должны приниматься следующие оценки

«удовлетворительно» ■ при 3,0 <*< 3,5

■«хорошо» - при 3,5 < К < 4,5

«отлично» ■при 4,5 <ЛГ<5,0

3 Уровень определения эффективности деятельности организации ори выбранной форме управления Уф (1-У*,) (1-у„) У- У„ У. У„ У,

3 1 Уровень бюджетного финансирования Убф = Сбф (Дмс + Дбюл» лотуе6 +Дпр потреб + Сбф) 100 здесь Сбф - сумма бюджетного финансирования (дотации, предоставляемые бюджетами всех уровней), Д юс - сумма доходов от населения по начислению, Даодстпиб - сумма доходов от бюджетных потребителей, Лрпщхе - сумма доходов от прочих потребителей Учитывая особенности функционирования предприятий ЖКХ (бюджетное финансирование в виде дотаций, субсидий, выделяемых различными видами бюджетов), логично предположить, что и потенциального инвестора, и руководителя предприятия интересуют такие показатели, как уровень бюджетного финансирования (дотации, предоставляемые бюджетами всех уровней) в общем объеме платежей потребителей услуг

Окончанение табл 2

1 2 3 4

32 Уровень выполнения договорных обязательств У =—— * tr Ло6щ здесь /£д - количество договоров, по которым выполнены обязательства, АГобш - общее количество заключенных договоров

33 Уровень риска потерь в результате невыполнения договорных обязательств V у . ] " V +п напр здесь Урп - уровень риска потерь в результате невыполнения договорных обязательств, V^ - объем инвестиционных ресурсов, направляемый в производство, П - потери в результате нарушения договорных обязательств

34 Уровень концентрации организации i здесь А1 — объем выполняемых работ, N - число организаций, выполняющих данные виды работ

35 Уровень мобильности организации y«=fr 100 здесь EC=H°-F - наличие собственных оборотных средств, F- величина основных средств и вложений

36 Уровень качества управления 100 здесь (=1,2,3, п -ресурсы, ]= 1,2,3, к -объекты управления, N - доля услуги, обеспеченная платежеспособностью, п - скорость управления, Q - качество выполняемых работ

37 Уровень рентабельности капитала I и здесь БП - балансовая прибыль, Вср - средний за период итог баланса

38 Уровень активности жителей 1 < ii ! i здесь /V- общее количество жителей , N, - количество инициативных жителей

39 Уровень стабильности и квалификации кадров Р 3 Pep зпср здесь Рч - численный состав рабочих, проработавших более 5 лет, Рср - среднесписочный состав рабочих, - средняя величина текущих расходов на повышение квалификации, ЗП с - средняя зарплата

4. Экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Таким образом, показатель эффективности управления объектами недвижимости на основе управления уровнем потенциала организации может быть определен по формуле

Ууп^У« Уо У,д 6(0-1) (4)

Повышение эффективности управления жилым фондом может быть осуществлено следующими возможными вариантами

• Путем изменения уровня функционирования одной из трех подсистем

• Путем изменения уровня функционирования двух подсистем

• Путем изменения уровня функционирования трех подсистем

Таким образом, возможные варианты повышения эффективности управления ЖФ могут быть представлены следующим образом (таб 3)

Таблица 3

Возможные варианты повышения эффективности управления объектами недвижимости

Вариант У. y„ Уэл

A const const change

В change const const

С const change const

D const change change

E change const change

F change change const

G change change change

Вариант D представляет собой комплексное сочетание вариантов А и С, вариант Е — комплексное сочетание вариантов А и В, вариант F - комплексное сочетание вариантов Л и С Комплексным вариантом повышения уровня использования потенциала организации является вариант G, учитывающий рациональное сочетание вариантов D, Е, F, что может быть представлено следующей формулой

А =ДУ„ = const, У„ = const, Уэд = change) —> opt

В =ДУи = change, У0 = const, Уэд = const) —» opt

С =ЛУ„ = const, У0 = change, Ум = const) —> opt

D ~ЛА> О °Pt (5)

E=flA,B)-> opt

F =ЛВ, С) —* opt

£7 =ХД £;/)-» opt

Представленные варианты должны находиться в рациональном сочетании, в зависимости от ситуации, в которой функционирует каждая из подсистем и система управления жилищным фондом в целом

Проведенный экспертный опрос, количественный анализ влияния факторного пространства и анализ ситуаций, в которых может выбор эффективных вариантов управления жилым фондом, позволили определить интервал, равный 0,25, в пределах которого ситуация носит стабильный и устойчивый характер и У>п меняется незначительно

Таблица 4 I невижимости

Уровень эффективности

Количественная характеристика эффективности управления объектами недвижимости минимальный (непосредственное управление) низкий (жи- лищно-строительные кооперативы) средний (товарищества собственников жилья) высокий (управляющие организации)

Уровень упраштения потенциалом организации Ут 0-0,25 0,25-0,5 0,5-0,75 0,75-1

Уо V Б2 БЗ Б4 " 4 //

0 25

Рис 4 Экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

5. Методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

Сейчас среди активной части жильцов и собственников квартир Пензенской области также идет дискуссия о том, как лучше всего коллективно управлять домовладением (так, среди опрошенных россиян 45 % не готовы управлять коммунальным хозяйством, 21 % ничего об этом не знают, 18 %

доверились управляющей компании, 55 %-ТСЖ„ что касается г Пензы, то 64 % по данным анкетного опроса уже определились со способом управления - управляющая компания)

Необходимо отметить, что, независимо от того, кем осуществляется процесс управления управляющей компанией, товариществом собственников жилья или иначе, обязательным является составление долгосрочного плана развития в отдельности для каждого объекта жилищного фонда. Это будет способствовать не только его планомерному развитию, позволит упорядочить финансовые вложения, но и даст реальный инструмент для контроля и оценки эффективности процесса управления Подобные планы развития многоквартирных домов должны содержать основные цели, которые должны формулироваться с учетом интересов всех собственников и нанимателей жилья

Данные цели должны быть распределены по срокам реализации, иметь технико-экономическое обоснование и предполагаемые источники финансирования

1 Акт осмотра технического состояния дома, перечень работ по текущему содержанию и обслуживанию

2 Определение перечня мероприятий по текущему ремонту и пр в соответствии с функцией УК, ТСЖ, и пр

3 Определение стоимости мероприятий

4 Определение источников финансирования Составление доходной части бюджета на год

5 Уточнение плана мероприятий на год в соответствии с бюджетом

6 План действий по реализации мероприятий

7 Определение ответственных за реализацию действий Определение необходимости найма работников, привлечения подрядных организаций на договорной основе

8 Определение возможных рисков, которые могут поставить под угрозу реализацию мероприятий действий

Далее каждое мероприятие оценивается по шкале от 1 до 10 по выбранным параметрам (шкала может быть любая, например, от 1 до 100 и тд) Важен сам принцип ранжирования Выставленные баллы суммируются

После ранжирования по важности составляется таблица, где указываются все мероприятия по убыванию суммы баллов По достижению суммы равной доходной части бюджета, ставится черта и все мероприятия (имеющие наивысший балл находятся в начале списка), находящиеся за чертой отсекаются Таким образом, принимается решение либо о дополнительном изыскании средств, либо переоценку по различным параметрам

Управление объектами недвижимости на территории Пензенской области осуществляется в зоне низкой эффективности (84), повышение эффективности управления может быть осуществлено посредством варианта (в), предполагающего изменение уровней функционирования трех подсистем

Авторами разработан механизм выбора варианта эффективного управления объектами недвижимости, который включает следующие этапы

1 Определение уровней функционирования подсистем

2 Определение и анализ зон эффективности

3 Выбор варианта эффективного варианта управления объектами недвижимости в пределах конкретных ситуаций

• если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны 84 (зона крайней неэффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе) следует выбрать вариант й, предусматривающий повышение уровней функционирования сразу трех подсистем, что является основанием для перехода в зону Бз (зона низкой эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе),

• в случае, если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны Бз (зона низкой эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе), следует выбрать (варианты Ц Е, предусматривающие повышение > ровней функционирования двух подсистем), что является основанием для перехода в зону в2 (зона средней эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе),

• если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны Б2 (зона средней эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе) следует выбрать варианты А, В, С, предусматривающие повышение уровней функционирования одной из подсистем, что является основанием для достижения максимального уровня эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе в пределах зоны 81

В связи с особой ролью товариществ собственников жилья и управляющих компаний, как немуниципальной формы организации управления жилищным фондом, в формировании конкуренции в области управления и обслуживания, необходимы активные меры по её развитию и поддержке, как на государственном, так и на муниципальном уровне Для стимулирования процесса перевода жилищного фонда под управление товариществ собственников жилья и управляющих компаний следует, на наш взгляд, провести системную политику на уровне муниципального образования по целому ряду направлений

1 Необходимо сформировать правовую базу для создания и регистрации ТСЖ и управляющих компаний Эти и другие типовые документы должны быть в свободном доступе в муниципальных органах управления и в электронном виде на сайтах в Интернете

2 Должна быть разработана экономическая политика, причем нам представляется наиболее оптимальным не путь дотаций и субсидий, а вариант предоставления возможностей самостоятельного получения дополнительных средств для содержания и развития своей недвижимости

3 Крайне важной составляющей является кадровая политика. Отсутствие опыта и возможности обучения у председателей ТСЖ и нанимаемых собственниками управляющих делает их деятельность по управлению кондоми-

ниумом весьма рискованным мероприятием. Необходимо наладить простой и доступный механизм обучения управляющих жилищным фондом.

4. Мы считаем, что с целым рядом проблем, возникающих при создании и функционировании ТСЖ можно справиться с помощью различных общественных формирований и объединений жителей.

I I

Зона низкой эффективности управления (Э2)

0,25

Предприятия жилищно-коммунального комплекса г. Петы

О У и □ У о :,Уэд ШУуп

Рис.6 Определение зон эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

По прогнозам аналитиков, эффективная система управления жилищно-коммунальным комплексом в Пензенской области будет создана уже к началу 2008 года и позволит повысить эффективность деятельности жилищно-коммунального комплекса на 7,5-10 %. При этом экономический эффект от внедрения предложенных рекомендаций по выбору эффективного варианта управления жилым фондом на примере четырех коммунальных предприятий Пензенской области (ЖСК «Бытовик», «Управляющая организация жилищного хозяйства г. Пензы», МУП-17, ТСЖ «Лидер») составил 4 600 500 руб.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1 Жилищный фонд является сложным и своеобразным объектом, требующим особых подходов к управлению и обслуживанию Специфика жилищно-коммунального комплекса оказывает непосредственное влияние на состояние и систему управления жилищным фондом Рыночные отношения и формы организации в сфере управления жилищным фондом г Пензы еще не получили должного развития, сложившиеся же к настоящему времени структуры не обеспечивают необходимого уровня обслуживания населения

2 Развитие управления объектами недвижимости в зависимости от условий внешней и внутренней среды может находиться в четырех организационно - экономических ситуациях по эффективности управления инвестиционным процессом (81 — ситуация высокого уровня эффективности управления, 82 - ситуация среднего уровня эффективности управления, 83 - ситуация низкого уровня эффективности управления, 84 - ситуация критического уровня эффективности управления).

3 По результатам экспертного опроса выявлено, что на эффективность управления инвестиционным процессом оказывают влияние от 7 до 14 зна-гамых факторов внешней и внутренней среды

4 При управлении объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе необходимо учитывать и рационально обеспечивать функционирование трех основных подсистем управления объектами недвижимости в килищно-комунальном комплексе подсистема эксплуатации объектов недвижимости (РЭ 1), подсистема, определяющая оптимальный уровень об-л>живания (Рв 2), подсистема, определяющая эффективность деятельности организации при выбранной форме управления (Р8 3) Эффективность ; правления жилым фондом в жилищно-коммунальном комплексе определяется уровнем управления потенциалом организации У^, зависящим от уровней функционирования трех подсистем

5 Управление объектами недвижимости на предприятиях жилищно-коммунального комплекса Пензенской области осуществляется в зоне минимальной эффективности (84) Уровень управления потенциалом организации па типичных предприятиях жилищно-коммунального комплекса составляет (ЖСК «Бытовик» - 0,06, «Управляющая организация жилищного хозяйства г. Н^нзы» - 0,23, МУП №17-0,12, ТСЖ «Лидер» - 0,16) Повышение эффектив-гасти управления должно осуществляться посредством варианта (С), предпо-'агающего изменение уровней функционирования трех подсистем

6 Управление объектами недвижимости может осуществляться тремя способами непосредственным управлением, товариществами собственников «илья, управляющими компаниями Наиболее высокий уровень управления потенциалом организации и объектами недвижимости обеспечивают товарищества собственников жилья, управляющие компании.

7 Разработан комплекс организационно-экономических мер по стимулированию внедрения товариществ собственников жилья и управляющих

компаний, который включает правовую базу, техническую и экономическую политику, кадровое и информационное обеспечение и др

8 Разработанные методические рекомендации по формированию механизма управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе могут быть использованы и в деятельности предприятий других отраслей экономики, как Пензенской области, так и за ее пределами с учетом корректировки, учитывающей их региональную и отраслевую специфику

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих работах:

1. Толстых Ю.О. Оптимизация выбора способа управления многоквартирными домами / Ю.О. Толстых, Б.Б. Хрусталёв // Вестник Университета. - 2007. - №3 (21). - М: Изд-кнй дом ГУУ. - 0,31 пл. (лично автором - 0,16 пл.) (перечень ВАК).

2 Толстых Ю.О. Основные организационно-экономические ситуации степени эффективности управления многоквартирным домом/ Ю.О. Толстых, Б.Б. Хрусталёв II Экономические науки. - 2007. - №36. -0,25 пл. (лично автором - 0,13 пл.) (перечень ВАК).

3 Толстых Ю О Анализ эффективности инвестиций в процессе жизненного цикла недвижимости / Б Б Хрусталёв, Н Я Кузин, Ю О Толстых // Строительство и недвижимость судебная экспертиза и оценка Материалы 2-й международной конференции - Прага-М ООО «Академстройнаука», 2005 - 0,375 п л (лично автором-0,13 пл.)

4 Толстых Ю О Законодательные основы выбора способов управления многоквартирным домом / Ю О Толстых // Право Бизнес Население Сборник статей международной научно-практической конференции - Пенза Приволжский Дом знаний, 2006 - 0,13 п л ((лично автором - 0,13 п л )

5 Толстых Ю О. Выбор вариантов управления объектами недвижимости в системе реформы жилищно-коммунального хозяйства /Б Б Хрусталёв, Н Я Кузин, Ю О Толстых // Строительство и недвижимость судебная экспертиза и оценка Материалы 3-й международной конференции - Прага-М , 2006. - 0,5 п л (лично автором - 0,17 п л )

6 Толстых Ю О. Оценка перспектив развития и основные проблемы реформирования системы управления жилым фондом /Б Б Хрусталёв, Ю О Толстых //Строительство и недвижимость- судебная экспертиза и оценка Материалы 3-й международной конференции -Прага-М , 2007 - 0,6 п л ( лично автором - 0,3 п л)

7 Толстых Ю О Влияние факторов внешней и внутренней среды н? эффективность деятельности управляющих организаций в жилищно-коммунальной отрасли / Толстых Ю О //Проблемы развития предприятий теория и практика Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции - Пенза ПГСХА, 2007 - 0,19 п л (лично автором - 0,19 п л)

8 Толстых Ю О Опыт зарубежных стран по переходу на современные методы управления в жилищной сфере / Ю О Толстых // Теория и практика

антикризисного менеджмента Сборник статей V международной научно-практической конференции - Пенза, Приволжский Дом знаний, 2007 - 0,19 п л. ((лично автором - 0,19 п л)

9. Толстых Ю О Проблемы экономической устойчивости и перспективы развития рынка жилой недвижимости в г Пензе / Ю О Толстых // Проблемы социально-экономической устойчивости региона Сборник материалов IV Международной научно-практической конференции - Пенза-ПГСХА, 2007 - 0,22 п л (лично автором - 0,22 п л)

10 Толстых Ю О Проблемные вопросы управления недвижимостью в жилищной сфере в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства / Ю О Толстых // Пути формирования эффективной социально-экономической модели трансформирующейся России Сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции - Пенза Приволжский Дом знаний, 2007 -0,19 п л (лично автором-0,19 п л).

11 .Толстых Ю О Вопросы энергосбережения при реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства / Ю О Толстых // Проблемы энергосбережения и экологии в промышленном и жилищно-коммунальном комплексах Материалы VIII Международной научно-практической конференции -Пенза Приволжский Дом знаний, 2007 - 0,22 п л (лично автором - 0,22 п л)

Толстых Юлия Олеговна

РАЗРАБОТКА ВАРИАНТОВ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 10 102007 Формат 60x84/16 Бумага офсетная Печать на ризографе Уч-изд л 1,0 Тираж 100 экз Заказ № 162

Издательство 111 УАС Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС 440028 г Пенза, ул Г Титова, 28 E-mail postmaster@pgasa penza com ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Толстых, Юлия Олеговна

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ.

1.1. Особенности развития жилищно-коммунального комплекса в России и Пензенской области.

1.2 Понятие и сущность основных форм управления жилым фондом.

1.3. Отечественный и мировой опыт управления развитием жилищнокоммунальной отрасли.

1.4 Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНОГО СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО

КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ.

2.1 Особенности выбора способа управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

2.2. Факторное пространство, влияющее на эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

2.3 Разработка обобщенной модели выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. 101 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2.

ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ .108 3.1 Оценка эффективности управления объектами недвижимости в жилищнокоммунальном комплексе Пензенской области.

3.2. Методические рекомендации по внедрению эффективных форм управления в ЖКХ.

3.3 Эффективность внедрения и мероприятия по стимулированию формирования новых форм управления объектами недвижимости.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе"

Актуальность темы исследования «Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» определяется необходимостью реформирования и развития жилищной сферы. На данном этапе работы я планирую рассматривать цикл эксплуатации, поскольку именно на этом этапе управление и эксплуатация недвижимости оказывается наиболее убыточной.

Развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной напряженности различных слоев населения.

Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.

Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.

В условиях дифференцированного подхода к использованию основных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищного фонда, также увеличилось число организаций - партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.

Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирования содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рентабельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных дотаций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендаторами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.

Развитие рыночных форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.

Обзор нормативных документов, научных источников, анализ методических разработок показывают, что процесс социально-экономических нововведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследовательностью, и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению рыночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социально-экономических последствий.

Жилье играет важную роль в жизни любого человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

В частности, новое жилищное законодательство меняет наше представление об управлении объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Теперь у жителей — собственников многоквартирных домов появляется реальная возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. Для собственников это в чем-то еще и бремя: они несут ответственность за содержание не только своих квартир, но и остального имущества в многоквартирном доме. Собственники обязаны поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Но существует проблема еще и в том, что не все собственники знают о существовании у них данных прав и обязанностей. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. ЖК РФ устанавливает, что жители могут образовывать товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления является обязательным для всех собственников жилья. Если же собственники помещений до 1 января 2008 года не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор управления с выбранной по итогам конкурса организацией.

Эффективное управление объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время. Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным.

Управление объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

В нашей стране существует опыт создания управляющих компаний, который имеет свои плюсы и минусы. При реализации своей деятельности компании, управляющие многоквартирным домом, сталкиваются с определенными трудностями, причинами которых являются как объективные, так и субъективные факторы. К объективным факторам можно отнести отсутствие финансирования, недостаточное количество механизмов управления и т. д., к субъективным — например, недоверие населения и боязнь перехода на новые формы управления жилищным фондом.

Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает в управлении жилищным фондом активное либо пассивное участие. Пассивное участие — это бездействие собственника помещения в отношении выбора способа управления домом. Такой собственник добровольно, путем бездействия, передает органам местного самоуправления право принять решение о том, кому передать дом в управление. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и обязанности в отношении принадлежащего им имущества, объединяют свои усилия и совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом.

При управлении домами необходимо знание общих принципов организации деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве, а также процессов управления. Опыт регионов Российской Федерации показывает, что наиболее успешно процесс принятия собственниками помещений функций управления домом «в свои руки» происходит в новостройках. Жильцы же старых домов не спешат брать на себя обязательства по управлению постаревшим жилищным фондом, опасаясь, что он станет для них обузой. Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление домом.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в изучение теоретических и методологических основ формирования современной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством внесли такие учёные, как В.В Бузырев, B.C. Чекалин, П.П. Бирюков, B.C. Боголюбов, А.А. Дронов, А.П. Горина. Тесно связанны с изучаемой проблемой труды Чернышева JI.H., Бородкина Ф.М., посвящённые управлению городским хозяйством. В работах таких отечественных специалистов как, .Н. Ряховская, Ф.З. Таги-Заде, Е.Ф Петрова, М.Д. Шапиро рассматриваются проблемы внедрения конкурентных отношений в сферу ЖКХ, экономическая и социальная сущность жилищно-коммунальных услуг и связанные с ней противоречия. Особый интерес для проводимого исследования имеют труды Сиваева С.Б., который непосредственно разрабатывает проблему эффективного управления жилищным фондом. Преобразовательные процессы в ЖКХ вызвали многочисленные публикации в научных и профессиональных журналах, в которых предлагаются те или иные меры по совершенствованию процесса управления жилищным фондом, анализ которых также послужил основой авторского исследования.

Однако в большей степени данные работы затрагивают лишь отдельные стороны и механизмы системы управления жилищным фондом, носят фрагментарный характер или в свете требований нового жилищного кодекса частично потеряли свою актуальность.

Большинство материалов носит в основном критический характер, но лишь немногие дают конкретные предложения по повышению эффективности системы управления жилищным фондом. Возникают и практические трудности решения проблемы. Таким образом, требуется обобщить и систематизировать уже имеющиеся данные, а также проводить дальнейшие исследования и выработать новые модели преобразований в данной сфере. Это обусловило выбор темы исследования, постановку его цели и задач.

Характеризуя ранее выполненный цикл исследований, необходимо отметить следующее:

-различие в методических подходах к определению жилищного фонда как объекта управления;

- отсутствие единых критериев и системы показателей для оценки эффективности функционирования жилищной сферы;

- отсутствие строгой классификации факторов, оказывающих влияние на формирование тарифов за жилищные услуги и платы за наем.

Следовательно, не умаляя ценности названных разработок, необходимо отметить, что они не могут в полной мере составить ту базу, которая необходима для принятия решений в области реформирования системы управления жилищной сферой и оценки последствий их реализации.

Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования, направленного на повышение эффективности функционирования объектов недвижимости в жилищной сфере, а также рационального развития и управления недвижимостью.

Целью исследования является разработка теоретических и методических положений и практических рекомендаций по разработке вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

• определить особенности современного состояния и управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе;

• определить и количественно оценить факторное пространство, оказывающее влияние на выбор вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе;

• сформировать основные организационно-экономические ситуации управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе в зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды;

• разработать экономико-математическую модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе;

• разработать методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, основывающиеся на выявлении резервов во внутренней и внешней среде в пределах конкретной организационно-экономической ситуации.

Объектом исследования является объекты недвижимости жилищно-коммунального комплекса г.Пензы.

Предметом исследования являются способы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

Методической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Комитета государственной статистики; отчетные материалы работы жилищной сферы города; материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet; результаты опросов специалистов организаций жилищной сферы г. Пензы, проведенных автором в ходе исследования.

Методы исследования. В процессе исследования использовались методы системного и структурного анализа, синтеза, математические и графические методы.

Научная новизна работы разработке новых теоретических и методологических подходов к управлению объектами недвижимости, позволяющие разработать эффективные варианты управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе с учетом особенностей отрасли и требований рыночной экономики.

Основные научные результаты исследований заключаются в следующем: • раскрыта специфика и особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне, которая состоит из четырех звеньев: органы местного самоуправления, организации по управлению жилищным фондом, подрядные организации и ресурсоснабжающие предприятия, собственники жилищного фонда, грамотное сотрудничество между которыми позволит (в условиях высокого процента износа жилого фонда и инженерных коммуникаций), низкой платежеспособности населения, повышенного уровня субсидирования) повысить эффективность управления жилым фондом;

• разработана структура целей и функций системы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, которая определяет необходимые группы факторов, влияющие на эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, что дает возможность учитывать их влияние на обеспечение требуемого качества жилья и качество его управления в процессе эксплуатации;

• разработана экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, отличительной особенностью которой является определение интегрального уровня управления потенциалом организаций и учет организационно-экономических ситуаций, позволяющая определять рациональные варианты перехода из зоны менее высокого уровня эффективности управления инвестиционным процессом в зону более высокого уровня и разработать необходимые мероприятия по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

• предложена авторская методика оценки уровня управления потенциалом организации, зависящим от уровней функционирования трех подсистем: подсистема эксплуатации объектов недвижимости, подсистема определяющая оптимальный уровень обслуживания, подсистема определяющая эффективность деятельности организации при выбранной форме управления. Данная методика позволяет оценивать экономические ситуации, в которых функционируют предприятия жилищно-коммунального комплекса и определять эффективный вариант управления объектами недвижимости;

• предложены и обоснованы методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, основывающиеся на применении единой методологии ведения мониторинга состояния жилого фонда, организационно-экономических мер по стимулированию внедрения ТСЖ и управляющих компаний, механизма конкурсного отбора управляющих объектами недвижимости компаний, способствующие более эффективному управлению объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления многоквартирными домами, которые могут быть использованы как управляющими организациями Пензенской области, так и других регионов с учетом их территориальной специфики. Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для управления и развития по улучшению функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса г. Пензы.

Достоверность результатов диссертационной работы основывается на статистической отчетности за период с 2000 по 2006 гг. Пензенской области с учетом динамики развития предприятий жилищно-коммунального комплекса за последние годы, данных Департамента ЖКХ; справочных и методических материалах, Программах реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РФ и г. Пензы, собранных и обработанных автором материалов по состоянию и развитию жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Пензы.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались и получили одобрение на: межвузовской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов (2004, 2005, 2006 г.г.); международной научно - практической конференции (2004, 2005, 2006 г.), III Всероссийской научно-практической конференции (2007 г.).

Кроме того, результаты исследования использованы автором при чтении лекций, а также при обеспечении курсового и дипломного проектирования по дисциплине «Экономика недвижимости», « Экспертиза и инспектирование недвижимости», в методических разработках.

На защиту выносятся:

• особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе;

• состав системы управления жилищно-коммунальным комплексом и их цели;

• методика оценки уровня управления потенциалом организации на предприятиях жилищно-коммунального комплекса;

• экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе;

• методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.

Публикации. По материалам диссертации автором опубликовано 11 научных работ общим объемом 2,9 п. л., из них лично автором - 2,38 п.л.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Результаты исследования изложены на 170 страницах основного текста, включающего 25 рисунков, 10 таблиц и библиографию из 189 наименований, 6 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Толстых, Юлия Олеговна

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы:

1 Опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что эффективное управление объектами жилищно-коммунального хозяйства является определяющим фактором конкурентоспособности предприятий и остается важнейшим направлением в развитии народного хозяйства на современном этапе. Современные модели жилищного хозяйства делятся на социально-ориентированные и либеральные, использование которых зависит от механизмов создания необходимых условий для предоставления коммунальных и жилищных услуг государством или с помощью частной инициативы.

2 Жилищный фонд является сложным и своеобразным объектом, требующим особых подходов к управлению и обслуживанию. Специфика жилищно-коммунального комплекса оказывает непосредственное влияние на состояние и систему управления жилищным фондом. Рыночные отношения и формы организации в сфере управления жилищным фондом г. Пензы еще не получили должного развития, сложившиеся же к настоящему времени структуры не обеспечивают необходимого уровня обслуживания населения.

3 В зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды (от

7 до 14) управление объектами недвижимости может находиться в четырех основных организационно-экономических ситуациях в зависимости от степени эффективности управления объектами жилой недвижимости. В том случае, когда внешняя среда не связана с влиянием большого количества негативных факторов, потери во внутренней среде минимальны или отсутствуют, находятся в пределах допустимой погрешности. В таких условиях управление объектами является высокоэффективным и характеризуется высоким уровнем эксплуатационных показателей, низким уровнем инвестиционных издержек и высоким уровнем доступности услуг, высокой стабильностью финансового положения. Предприятие находится в организационно-экономической ситуации S1. По мере усиления влияния негативных факторов внешней и внутренней среды предприятие переходит в организационно-экономическую ситуацию S2, когда управление объектами недвижимости носит средне эффективный характер, создаются предпосылки для наращивания уровня совокупного износа снижение технических показателей эксплуатации и инвестиционных издержек.

4 Существенное влияние негативных факторов внешней и внутренней среды к высокому уровню инвестиционных издержек и значительными затратами на текущий ремонт (организационно-экономическая ситуация S3). Дальнейшее усугубление значительного влияния факторов внешней и внутренней среды на управление многоквартирным домом может привести к увеличению совокупного износа до критического уровня, когда в условиях кризисного нестабильного состояния предприятий ЖЬСК инвестиционные издержки должны быть значительными. Ситуация S4 характеризуется большим количеством сбоев и отказов, приводит к невозможности обеспечения стабильных параметров деятельности предприятий ЖК комплекса, резкому росту дополнительных инвестиционных издержек и затрат на ремонт, которые уже не уравновешиваются величиной полученной прибыли от реализации конечной продукции и как итог приводят к отсутствию прибыли и наличию больших экономических убытков. Такую организационно-экономическую ситуацию по степени эффективности управления объектами недвижимости можно назвать критической.

5 Управление объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе обеспечивается функционированием трех основных подсистем управления объектами недвижимости в жилищно-комунальном комплексе: подсистема эксплуатации объектов недвижимости (PS 1), подсистема, определяющая оптимальный уровень обслуживания (PS 2), подсистема, определяющая эффективность деятельности организации при выбранной форме управления (PS 3). Эффективность управления жилым фондом в жилищно-коммунальном комплексе определяется уровнем управления потенциалом организации Ууп зависящим от уровней функционирования трех подсистем.

6 Управление объектами недвижимости на предприятиях жилищно-коммунального комплекса Пензенской области осуществляется в зоне минимальной эффективности (S4). Уровень управления потенциалом организации на типичных предприятиях жилищно-коммунального комплекса составляет: (ЖСК «Бытовик» - 0,06, «Управляющая организация жилищного хозяйства г. Пензы» - 0,23, МУП №17-0,12, ТСЖ «Лидер» - 0,16). Повышение эффективности управления должно осуществляться посредством варианта (G), предполагающего изменение уровней функционирования трех подсистем.

7 Выбор варианта эффективного варианта управления объектами недвижимости в пределах конкретных ситуаций: если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны S4 (зона крайней неэффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе) следует выбрать вариант G, предусматривающий повышение уровней функционирования сразу трех подсистем, что является основанием для перехода в зону S3 (зона низкой эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе); в случае, если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны S3 (зона низкой эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе), следует выбрать (варианты Д Е, F), предусматривающие повышение уровней функционирования двух подсистем), что является основанием для перехода в зону S2 (зона средней эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе); если расчетное значение уровня управления потенциалом организации находится в пределах зоны S2 (зона средней эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе) следует выбрать варианты А, В, С, предусматривающие повышение уровней функционирования одной из подсистем, что является основанием для достижения максимального уровня эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе в пределах зоны Sj.

8 Внедрение методических рекомендации в деятельность данных предприятий позволит повысить уровень управления ЖСК «Бытовик» с 0,06 до 0,19; «Управляющей организации жилищного хозяйства г. Пензы» с 0,23 до 0,30; МУП-17 с 0,12 до 0,18; ТСЖ «Лидер» с 0,16 до 0,27. Что позволит перейти предприятиям: «Управляющей организации жилищного хозяйства г. Пензы» и ТСЖ «Лидер» из зоны минимальной эффективности управления в зону низкой эффективности управления, которая позволит осуществлять деятельность на 7% и 11% соответственно больше от потенциально возможной. Соответственно предприятия ЖСК «Бытовик» и МУП-17 при внедрении методических разработок данного исследования смогут повысит эффективность управления объектами недвижимости на 13% и 6% .

9 Управление объектами недвижимости может осуществляться тремя способами: непосредственным управлением, товариществами собственников жилья, управляющими компаниями. Наиболее высокий уровень управления потенциалом организации и объектами недвижимости обеспечивают товарищества собственников жилья, управляющие компании.

10 Разработан комплекс организационно-экономических мер по стимулированию внедрения товариществ собственников жилья и управляющих компаний, который включает правовую базу, техническую и экономическую политику, кадровое и информационное обеспечение и ДР

11 Разработанные методические рекомендации по формированию механизма управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе могут быть использованы и в деятельности предприятий других отраслей экономики, как Пензенской области, так и за ее пределами с учетом корректировки, учитывающей их региональную и отраслевую специфику.

12 Данная методика может быть использована при управлении объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе с учетом и корректировки на региональную специфику.