Развитие ипотечного кредитования в системе жилищного инвестирования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Цылина, Галина Алексеевна

Введение

ГЛАВА 1. Роль ипотечного кредитования в системе жилищного инвестирования Щ 1.1. Социально-экономическое содержание и развитие ипотеки,

Г жилищного инвестирования

1.2. Особенности современного ипотечного кредитования сравнительный анализ мирового опыта)

1.2.1. Технологические аспекты ипотечного кредитования

1.2.2. Влияние ипотечных рисков на становление и развитие института ипотеки

1.2.3. Взаимосвязи жилищного инвестирования, ипотечного кредитования и уровня развития экономики.

ГЛАВА П. Специфика развития ипотечного кредитования в России 56 2.1. Влияние предреформенного состояния экономики, ^ жилищного финансирования на ход развития жилищных реформ.

I 2.2. Анализ схем жилищного финансирования переходного периода (вспомогательных инструментов жилищного инвестирования)

2.3. Становление института ипотеки - российская практика жилищного финансирования

2.4. Основные проблемы становления ипотеки в России

2.5. Анализ перспектив развития жилищного инвестирования и ипотечного кредитования г* 2.6. Роль государства на процессы становления и развития ипотеки

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие ипотечного кредитования в системе жилищного инвестирования"

1 .Актуальность темы исследования. Произошедшие кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе страны вызвали необходимость замены традиционных государственных источников финансирования, составлявших основу жилищного инвестирования в дореформенное время, введения новых инвестиционных инструментов. Жилищный рынок оказался не подготовлен, не обеспечен необходимыми инвестиционными, кредитно-финансовыми механизмами и технологиями, которые позволили бы населению в широком масштабе приобретать жилье. Все это резко повлияло на ввод жилья, в значительной степени дестабилизируя экономику. Возникла необходимость создания новых механизмов перераспределения финансовых ресурсов, нахождения больших объемов инвестиционных средств. Уменьшение государственных финансовых средств на эти цели, невозможность приобретать населением недвижимость за собственные наличные средства в связи с крайне низкими доходами значительно сократило ввод жилья. Ситуация в России с жильем1, доходы населения показывают: без проведения реальной жилищной реформы, создания массовой доступности жилья не обойтись2, в связи с чем разработка принципов, условий, характеристик, механизмов реформирования и становления долгосрочного рыночного жилищного инвестирования в России является сверхактуальной задачей.

Таким образом, актуальность рассматриваемой темы обусловлена тем, что жилищно-финансовый рынок, как важная часть рыночной экономики, базирующаяся на финансовых инструментах связанных с недвижимостью

1 По последним данным в России около 6.3 млн. семей очередников. Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительством РФ от 11 января 2000 г. N 28).

7 Следует отметить, что российская ситуация с жильем сильно усугубляется рядом серьезных проблем, в частности старением жилищного фонда и его невосполнимом убытием (в США. в отличие от России, где вводится жилья около 1 % общего жилищного фонда, ежегодно строится около 1.3 млн. квартир, новое жилье составляет около 2-3 % общего жилищного фонда).

Экономика недвижимости (под редакцией Ресина В.И). М.: Дело. 1999. С. 55 многократно вовлекаемыми в оборот - рыночные имущественные, иные отношения), ипотека, как основной инструмент жилищного инвестирования призваны стать фундаментом реформ жилишно-инвестиционного сектора и всей экономики. Актуальность рассматриваемой в работе темы обусловлена также совокупным действием значимых для экономики факторов, а также реальным положением дел в России с обеспеченностью населения жильем, фактором полного отсутствия в практике российского жилищного финансирования института ипотеки (в течение 80 лет)1, тем, что в отличие от многих стран, где институт ипотеки формировался в течение столетий на основе собственные традиций хозяйствования в рамках своего права (и правил делового оборота), в России необходимо начинать процесс становления института ипотеки с «нуля»" в сжатые сроки в сложных экономических условиях. Ситуация, сложившаяся в жилищном секторе требует глубокого анализа, теоретического обобщения имеющегося опыта ипотечного кредитования, глубокого изучения процесса функционирования и преобразования кредитно-финансовой и инвестиционной системы в условиях глубинных экономических реформ и кризисов в целях выработки единых концептуальных подходов к путям становления и развития ипотеки в России, основным положениям российского жилищного инвестирования в целях исключения (избежания) общих ошибок с которыми сталкиваются страны в процессе становления и эволюции жилищных инвестиционных процессов 3. Схожесть кризисных ситуаций в экономике в 2030 годы в США и в настоящее время России, эффективность проводимых в США реформ, которые вывели страну из глубокой депрессии и экономического кризиса, необходимость становления института ипотеки послужили основой выбора экономической политики реформирования инвестиционного жилищного

1 Опыт российской дореволюционной ипотеки практически утерян. Следует отметить, что разработки в области ипотеки неадекватны ее масштабам и задачам. отсутствует системный подход, выработка стандартов в области ипотеки и смежных секторон. л Существующие российские разработки в области ипотеки неадекватны ее масштабам и калачам (в частности, отсутствует выработка единых стандартов в области ипотеки). сектора, становления и развития ипотечного кредитования в качестве сравнительного объекта научного анализа. В данном аспекте особый интерес предстаыяет блок вопросов, связанных с эволюцией американской системы ипотечного кредитования (в т.ч. правовые, институциональные, управленческие, технологические, финансовые и др. реформы, исследование уникальных инвестиционных технологий и инструментов, стыковка стратегических направлений финансовой, рыночной политики с решением социальных задач. Кроме названных, существуют другие факторы, придающие теме актуальность.

2. Цел и исследования. Основной целью диссертации является раскрытие и научное обоснование роли и места института ипотеки, жилищного инвестирования в экономике, принципов и структуры, специальных подходов, условий и механизмов становления и развития рыночного жилищного инвестирования, жилищно-кредитной сферы, эффективного регулирования инвестиционными процессами, характерных особенностей функционирования кредитно-финансовых жилищных систем в сложных экономических условиях на фоне исследований института ипотеки на Западе, раскрытия причинно-следственных связей кризисных и депрессивных состояний западных инвестиционных систем. Важной целью является осуществление полного научно обоснованного анализа складывающейся в России ситуации в жилищном инвестировании методом преломления и проецирования, анализа причин, породивших длительный кризис в жилишно-финансовой отрасли, показ масштаба задач и возможности жилищного инвестирования, конкретизация возможных направлений развития института ипотеки в России.

Достижение этих целей исследования потребовало решения целого комплекса задач, в частности:

- анализа института ипотеки, ее роли в развитии экономики, определения роли и функций ипотечного кредита в жилищном инвестировании и жилищном финансировании, в кредитно-финансовой системе, экономике, взаимосвязи системный подход к реформированию жилищно-финансового сектора. ипотеки с различными отраслями экономики, общих закономерностей и противоречий, которые в той или иной степени определяют становление и развитие института ипотеки, раскрытия возможностей ипотеки служить решению целого комплекса финансовых, инвестиционных и социальных задач, стабилизации финансовой системы, всех экономических процессов,

- исследования эволюционных процессов, направленности развития инвестиционного сектора во время кризиса, раскрытия общей специфики становления института ипотеки в период реформирования экономики, выявления тенденций развития современного ипотечного кредитования и жилищного инвестирования, новых подходов к формированию современных финансовых технологий и инструментов,

-сравнительного анализа инвестиционного механизма существующих инвестиционных моделей, организационно-правовых основ построения жилищного инвестирования с учетом особенностей их работы в определенных экономических условиях, раскрытия общих черт и особенностей функционирования. оценки, возможности их использования в российских условиях переходной экономики, определения российской стратегии в общей инвестиционной политике1. В работе подробно исследованы: блок жилищного инвестирования, в частности механизмы функционирования инвестиционно-кредитных институтов, работа инструментов и технологий ипотечного кредитования в конкретных экономических условиях в целях наиболее эффективного моделирования российских инвестиционных инструментов. раскрытия роли государства в становлении и развитии института ипотеки, жилищного инвестирования со структурированием основных функций, определения необходимости государственного регулирования и вмешательства в инвестиционные процессы, видов и размеров этого

1 Бе» знания закономерностей эволюции, тенденций развития инвестиционных мировых систем, принципов и специфики их функционирования, нельзя понять как внутренние, гак и внешние процессы, выявить эффективные пути развития института ипотеки. вмешательства, механизмов взаимодействия государства с рыночными субъектами, в т.ч. в кризисных условиях перехода к рыночной экономике, выработки принципов и подходов государственного управления жилищно-инвестиционным процессом, механизмов воздействия на кредитно-инвестиционный процесс в целях стабилизации экономики, управления отдельными участками финансово-жилищного сектора. анализа сложившейся экономической ситуации, обобщения имеющегося опыта и практики жилищного инвестирования в российских регионах, выработки методологических подходов и практических рекомендаций но реформированию российского жилищного инвестиционного сектора, концептуальных подходов к становлению и перспективному развитию эффективного института ипотеки, разработке российских инвестиционных технологий, схем формирования источников инвестиционных средстю инструментов жилищного инвестирования.

3. Объектом исследования является инвестиционная жилищная сфера, ее основной инвестиционный инструмент - ипотечное кредитование, его становление, развитие и функционирование института ипотеки в кризисный период, при переходе к рыночной системе хозяйствования.

4. Предметом исследования являются объективные тенденции взаимосвязи инвестиционных процессов между собой, взаимодействия и взаимосвязи между субъектами жилищного инвестиционного процесса и в частностг ипотечного кредитования в процессе его становления, развития и функциониро вания, организация инвестиционного процесса.

3. Методологической основой работы является системно-структурньи' подход к анализу объектов исследования, к раскрытию сущностньг характеристик субъектов жилищного инвестирования (в том числе ипотечное» кредитования), специфики их развития, их взаимоотношений в условия экономического и инвестиционного кризиса на основе изучения научны трудов известных экономистов. В процессе работы широко применялис методы исследования, как на эмпирическом, так и на теоретическом уровне исследования (использовались методы анализа и синтеза, метод индукции и дедчкции. на основе которых и делались соответствующие выводы), методы сравнительно-исторического, сравнительно-правового, сопоставительного и статистического анализа. Исследования базировались на большом материале различных экспертных оценок, научных данных, статистических и аналитических выборок, социологических исследований,

6. Теоретическую базу (основу) диссертации составляют труды классиков экономической науки - Д. Рикардо, А.Смита, К.Маркса, современных зарубежных экономистов Дж. Гитмана, П.С. Роуза, П.А. Самуэльсона, Р. Джю Тьюлза. Дж. Фридмана, У.Ф.Шарпа, российских экономистов - В.В. Голосова. Е.Ф. Жукова, В.А. Кудрявцева, А.Г. Куликова, Д. Львова. В.Д. Мехрякова. Л.Н Павловой. Е.С. Стояновой. В работе использовались: действующее российское законодательство и нормативные акты, официальные статистические материалы и отчеты.

7. Практическая значимость. Практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных автором выводов и предложений в процессе дальнейшего реформирования Российской экономики. Материалы могут быть использованы для целей совершенствования текущего законодательства, в специальных лекциях и учебниках по финансированию, ипотечному кредитованию, государственному управлению, в реальной практике жилищного финансирования, ипотечного кредитования, могут представлять интерес на правительственном уровне, для государственных структур в целях определения и выработки государственной политики, использоваться для целей совершенствования текущего законодательства как на федеральном, так и на региональном уровнях, определения стратегических и тактических задач в области ипотечного кредита, выработки банковского маркетинга и менеджмента, разработок инвестиционных схем и инструментов. Материалы могут представлять интерес для работников финансовых, налоговых. статистических, страховых, пенсионных, инвестиционных, оценочных организаций, использоваться в практических действиях банковских служащих.

8. Апробация работы. Работа апробирована автором в научных публикациях, общим объемом около 6 печатных листов. Тема обсуждалась в ходе дискуссий на семинарах и проблемной группе кафедры конкретной экономики и финансов в Российской Академии государственной службы при Президенте РФ. семинарах ЦЭМИ РАН.

9. Основные результаты исследования и их научная новизна:

- раскрыта системообразующая роль института ипотеки в экономике, повышенное воздействие жилищных инвестиций на развитие жилищного сектора. общих инвестиционных процессов, выявлена возможность «поставленной» и эффективно управляемой жилищно-инвестиционной сферы регулировать финансовым рынком, стабилизировать, укреплять кредитно-финансовую систему, выступать в роли стратегического высокоэффективного катализатора обших экономических процессов (за счет стабильности стоимости недвижимости, производных от нее инструментов, периодических "вбросов» дозированных объемов ипотечных жилищных инструментов на финансовые и фондовые рынки в целях ускорения инвестиционных процессов), планировать крупные финансовые потоки в долгосрочном периоде,

- основой работы стало раскрытие масштабов и причин структурного кризиса в жилищно-инвестиционной отрасли, детальная оценка основных проблем становления и развития ипотеки в России, выработка целей, эффективных путей реформирования жилищного и финансового секторов, оптимальных инвестиционных инструментов. В ходе работы определено, главным тормозом развития ипотеки в России является наличие большого числа ипотечных и инвестиционных рисков, базирующихся на состоянии российской экономики, дан сравнительный анализ американских и российских рисков, их специфика, выявлена необходимость научного подхода к проводимой политике в области жилищного инвестирования, создания компенсационных механизмов покрытия (снятия или минимизации) рисков, мер защиты и противовесов. В результате проведенного анализа основных принципов работы института ипотеки выявлено влияние цены и стоимости недвижимости, оценки недвижимости на кредитные риски, становление и развитие института ипотеки. Доказывается, что одним из основных факторов инвестиционных рисков является нестабильность цены и стоимости недвижимости в результате чего недвижимость в России не является гарантией возврата кредита. В ходе исследования выявлены основные причины рыночного дисбаланса, сформулированы основные рекомендации по их устранению или минимизации, в частности, за счет введения антимонопольных мер, создания и развития специализации инвестиционных институтов, межбанковской рыночной конкуренции, проведения четкой и жесткой политики в области ценообразования. оценки недвижимости, налогообложения и т.д., определены основные инструменты и механизмы, снимающие и перераспределяющие риски, показатели надежности и доступности ипотечного кредита, определяющие его пограничные возможности,

- на базе исследований существующих моделей жилищного инвестирования выведена необходимость соответствия выбранной инвестиционной модели и ипотечных технологий институциональному и правовому полю, экономике страны, показана важность создания надежных систем жилищного инвестирования. непрерывность и сбалансированность которых базируется на стабильных источниках кредитных фондов. Сделан однозначный вывод о невозможности применения опыта, методов и технологий одной страны, т.к. формирование обшей инвестиционной базы (институциональной, инструментальной, правовой, финансовой, налоговой и т.д.) в которой развивается и функционирует ипотека происходит в каждой стране сугубо индивидуально, зависит от множества составляющих факторов. Российская инвестиционно-финансовая модель, финансовые технологии должны отвечать (быть адекватными) экономическим условиям и возможностям, национальным особенностям. максимально минимизировать рыночные и иные противоречия. В работе отмечены сильные тенденции искусственного и несвоевременного внедрения американской системы жилищного инвестирования в российское законодательство. экономику, подмена государственной политики лоббированием интересов отдельных лиц, ее заангажированность,

- исследована работа инвестиционных жилищных технологий, инструментов жилищного инвестирования, кредитования в различных экономических условиях, рассмотрены необходимость научного подхода при их выборе, стратегически необходимая опережающая корректировка жилищной политики (с соответствующей заменой инструментов и технологий), особенности их работы в российских условиях, доказана возможность применения в переходный период относительно безрисковых ипотечных технологий без значительных бюджетных затрат, даны направления развития инвестиционного инструментария, предложен для внедрения в ипотечную практику ряд инструментов и технологий, в частности: закладная с двойным индексом (ЗДИ). закладная с корректировкой на уровень цен (ЗКЦ), «поэтапная ипотека», «ипотека без кредитора» и др.,

- сделан вывод о необходимости построения инвестиционной политики на постулате, что ипотечное кредитование - это услуга, товар, обладающий всеми необходимыми ему качествами (доступность, надежность, стоимость и т.д.), который может задействовать огромный потенциал жилищного фонда в качестве стабильной гарантии ипотечных обязательств1, катализатором развития жилищных инвестиционных рынков в этом случае должны стать эффективное государственное сопровождение программ жилищного инвестирования, качественная маркетинговая проработка, мощное продвижение ипотечного кредитования на российские рынки, Данный товар может быть конкурентноспособным не только равноценным видам финансовых и иных услуг (кредитование, гаймы. аренда и т.д.), но и другим видам услуг и товаров, включая товары народного потребления, и в частности, зарубежные, значительно меняя, таким.обратом, статьи платежного баланса.

- раскрыта огромная социальная роль института ипотеки, доказана объективная необходимость участия государства в регулировании процессом становления и функционирования института ипотеки как через непосредственное участие, так и через финансовую поддержку участников инвестиционных процессов, контрольные и регулирующие функции, льготы и стимулы, иные механизмы и инструменты, выработаны концептуальные подходы к гос\дарственной политике становления и эволюции института ипотеки, особенностям взаимодействия рыночных субъектов с государством в перестроечных условиях, определены главные государственные функции. Основными направлениями государственной политики в области жилищного инвестирования должны стать: достижение оптимума между общественной выгодой и рыночными интересами всех субъектов с ликвидацией рыночных и иных противоречий, создание четких механизмов и правил, снятие (минимизация) ипотечных рисков путем стандартизации, гарантий, страхования, эффективной политики в области инструментов, ставок, субсидирования и т.д., а также снятие общих дестабилизирующих экономику факторов с созданием необходимых экономических балансов,

- показана важность и необходимость одновременной разработки всех экономических вопросов ипотечного кредитования, всестороннего, комплексного подхода к институциональному, правовому строительству, становлению и развитию смежных ипотеке блоков. В числе основных причин рыночных противоречий мешающих становлению ипотеки в России указывается низкая платежеспособность населения, вопросы неподготовленности и половинчатости реформ, отсутствие квалифицированных кадров, указывается на необходимость проведения стратегической кадровой политики в отношении, как управленческого состава, так и специалистов и менеджеров сектора жилищного инвестирования и смежных ему секторов.

10. Основные положения выносимые на защиту: жилищному инвестированию, институту ипотеки присуща уникальная возможность выступать в роли стратегического высокоэффективного катализатора общих экономических процессов, инфляции, выравнивания экономики, главные проблемы становления и развития ипотеки в России лежат в экономике. Макроэкономическая стабильность является непременным условием организации эффективной работы финансовой системы, становления рыночной ипотеки, возможности инвестиционного, ипотечного мультипликатора, повышенное воздействие жилищных инвестиций на развитие общих инвестиционных процессов позволяют вводить институт ипотеки практически в любых экономических условиях при эффективном управлении инвестиционным процессом и непосредственном участии государства.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Цылина, Галина Алексеевна

Заключение

Необходимо отметить, что, по результатам 10 летнего реформирования жилищного сектора, становления ипотечного кредитования. сделаны определенные шаги в этой области, но в то же время, сделано достаточно мало, более того, упущено время и возможности своевременного и качественного решения целого ряда вопросов, в частности грамотного и эффективного проведения приватизации жилья, которая сняла бы многие нерешаемые сегодня вопросы, пропущены необходимые элементы управления, регулирования общими инвестиционными процессами в жилищном секторе, создания и внедрения необходимых для России технологий и инструментов сбережений и накоплений, кредитования, механизмов регистрации, оценки, условий формирования реальных рыночных стоимостей (наличие эффективных антимонопольных мер), создания профессиональных и квалифицированных кадров и многое др.

Анализ реформирования жилищно-финансового сектора выявил, что причин некачественного проведения реформ в России много. Основопричиной плохо функционирующей в течение десяти лет экономики необходимо назвать отсутствие в достаточной степени государства в реформах, результат плохой управляемости страной базируется на отсутствия необходимых профессиональных кадров, при том на всех определяющих экономику уровнях власти (законодательная, исполнительная и т.д., в большей степени все это касается федерального уровня, откуда должна исходить вся политика реформирования). Одна из главных причин такого состояния экономики и жилищной отрасли связана с революционным началом реформирования страны, отсутствием плановой, подконтрольной центру трансформации командно-административной экономики в рыночную, профессиональной неподготовленностью реформаторов к проведению реформ. В объявленных программах реформ не были определены четкие цели, тактические задачи, не были обозначены эффективные пути их решения. Программы не несли стратегических подходов ко всем тактическим вопросам, не имели согласованной структуры, разбитой по периодам (программы на ближайший период, на ближнюю перспективу и на дальнюю перспективу), которые в свою очередь были бы взаимоувязаны со всей экономикой, со всеми смежными секторами, не было общей стратегической экономической схемы, объединяющий всю экономику, с учетом технологии развития инвестиционного жилищного сектора, как одного из значимых составляющих экономики и финансовой системы, объединенной (согласованной) между собой единой инвестиционной политикой, общими сроками проведения реформ, общими технологиями, институтами реформирования, инструментарием, правовым полем. Каждый сектор, каждый блок развивался, как мог или как* хотел, вне зависимости от других.

В результате мы имеем: некачественные, несвоевременные половинчатые реформы, значительно отодвинувшие становление реальной ипотеки, так как ряд крупных вопросы требует в первостепенном порядке исправления сделанных ошибок, только после этого возможен эффективный комплексный подход к вопросам становления ипотеки. Многие аналитики утверждают, что большинство возникающих экономических проблем и ошибок, кризисов заключается в том, что государство недостаточно регулирует экономику, недостаточно вникает е проходящие процессы1. А. Илларионов в статье «Экономическая свобода i благосостояние народов» усиляет это мнение, заявляя, что, полученный результат проводимых в России реформ основан на том, что государство практичесю совсем ушло из сфер своей непосредственной деятельности". В то время, ка!

1 Стиглиц Дж. Многообразные инструменты, шире цели: движение к поствашингтонском \ консенсусу // Вопросы экономики. 1998. № 8. С.6

2 Он называет это приватизацией основных функций государства или либерализацией государства, происшедшей вместо либерализации экономики. Илларионов А. Экономически вторая крайне отрицательная плоскость итогов реформ удваивает обратный рыночному процессу эффект - это процесс огосударствления экономики. То есть, государство осталось там, откуда оно должно было обязательно уйти, создав таким образом невозможность реального рыночного развития страны и не работает на уровне общего управления инвестициоными процессами, там, где без него цивилизованной рынок существовать не может. Таким образом, вместо реальных реформ мы имеем более 10 лет как начатые и до конца не доведенные программы, полную бесконтрольность и безответственность, воровство и злоупотребления на всех уровнях, замену настоящих реформ дележом сфер влияния, отраслей и секторов экономики, практически полную ликвидацию российского интеллекта на всех уровнях (самого ценного ресурса любой страны) в результате борьбы частных лиц, кланов, партий за политическое и экономическое влияние.

Весь западный мир уже давно признал, что сегодня не может существовать ни одна экономика «с полностью свободным рынком». Данная позиция подтверждена Д. Кейнсом, который доказал необходимость обязательного регулирования любой экономики государством. Только «сильная рука» государства может эффективно решать социальные задачи, снимать (или частично гасить) главные дестабилизирующие экономику вопросы, возникающие в процессе реализации экономических интересов различных субъектов, рыночные и государственные противоречия и несовпадения интересов, которые значительно усиливаются в сложный реформационный период, в период кардинальной ломки экономических систем через государственное регулирование. Сами по себе они не решаются, более того они усиливают разбалансировку любой экономики (наглядно это демонстрируется на российской экономике, российских «либеральных» реформах). Поэтому первая задача, главный путь развития российской экономики - это восстановление на всех уровнях практически полностью разрушенной государственности с созданием свобода и благосостояние народов // Вопросы экономики. 2000. №4 эффективной кадровой политики (без чего реформы «не пойдут»), определение четких принципов подхода к государственному регулированию, государственному управлению, в том числе в жилищно-инвестиционном секторе (ипотечным кредитованием и жилищным инвестированием) с выработкой границ и степени государственного вмешательства, контроля, социальной и иной помощи отдельным субъектам. Сначала необходимо восстановить главные функции государства - контроля и регулирования, только при этом смогут работать остальные, и в частности, социальная и перераспределительная функции, а также другие, присущие конкретным секторам экономики. Одни рыночные интересы и рыночные факторы никогда не дадут самостоятельно работать этим зависимым, несущим стабильность и эволюцию функциям. Должна быть четко обозначена степень ответственности конкретных институтов и должностных лиц за выполнение тех или иных программ и операций, их правдивость, доброкачественность, эффективность на всех уровнях1.

Проанализировав российскую ситуацию по становлению эффективного института ипотеки, можно сделать обобщение, что существует как минимум 3 блока проблем жилишно-инвестиционного сектора:

- блок экономических проблем, основные это: низкие доходы граждан и массовое обнищание , значительная инфляция, экономическая нестабильность, отсутствие у государства средств на поддержку и субсидирование жилищного сектора, необходимых экономических балансов для развития рыночного жилищного инвестирования (эффективной взаимоувязанной между собой работы

1 К негативным факторам реформирования экономики, становления рынка в России следует отнести не только отсутствие какой-либо ответственности находящихся у власти людей, но и нахождение в течение 5-10 лет у власти, практически, одних и тех же случайных людей, определяемых в большей степени партийной принадлежностью, а также другими аспектами (зачастую поставленных «своими людьми» для решения «своих» частных задач).

2 Доходы ниже прожиточного минимума имеют около 60 % населения. Н. Скирденко. Ставка на средний класс// Московская перспектива (№ 4) 30 янв. 2001 (по данным ЦСУ в 1У кв. 2000г малоимущих насчитывалось 39,2 млн.чел. Социально-экономическое положение России. Январь 2001г. М.: Госкомстат. 2001г. С.216). всех секторов жилищно-инвестиционного рынка, базирующейся на сбалансированной экономике, конкурентности с равной возможностью получения доходов от инвестирования), недостаточность длинных денег у кредитных институтов, отсутствие экономических стимулов и т.д.

- блок организационных проблем, который основан на практически полном отсутствии квалифицированных кадров на всех участках жилищного инвестирования, отсутствии государственного управления и регулирования инвестиционными реформами в жилищной области, инвестиционной политики (создания условий для всех участников процессов, обеспечивающих доступность, надежность жилищного инвестирования, ипотечного кредитования, сбережений средств), реальных стратегических и тактических программ, тщательной детализации рыночных процессов, соответствующей инфраструктуры, специальных инвестиционных и ипотечных моделей и технологий, эффективных механизмов взаимодействия между всеми участниками рынков (в частности это стандарты, различные коэффициенты по выравниванию сложившихся дисбалансов (налоги, льготы, субсидии и т.д.), эффективные антимонопольные меры, программы страхования, сбережений, оценки, налогообложения, регистрации), необходимого финансового и иного контроля, анализа реформ и многое другое.

- блок правовых проблем, который включает создание качественного и эффективного правового поля для работы полноценного инвестиционного жилищного сектора со всеми смежными и пограничными отраслями и сферами, включая рынок ценных бумаг, налогообложение, субсидирование, страхование, лицензирование, регистрацию, оценочную деятельность и др., реформирование существующего жилищно-инвестиционного законодательства, согласование законодательств различных уровней между собой., создание специального судебного блока (направления), работающего в области жилищноинвестиционного права (спецподготовка, спецобучение судей, а также контролеров, регистраторов и др.)1.

Несомненно, правильный выбор жилищной политики является стратегическим решением в становлении и развитии института ипотеки, ключевым фактором стабильности не только инвестиционной, но и финансовой системы, всей экономики. Именно поэтому во всех странах государство уделяет достаточно много внимания вопросам жилищного инвестирования, непосредственно определяет инвестиционную политику, устанавливает необходимые рамки, проводит определенную регламентацию, лицензирование инвестиционной деятельности. Только государству по силам соорганизовать все имеющиеся ресурсы в качественно новый реально рыночный инвестиционный блок, создать механизмы, препятствующие дестабилизационным действиям жилищного сектора на экономику, более того, жилищно-инвестиционная политика должна стабилизировать, выравнивать финансовую систему, экономику. Степень государственного вмешательства, участия государства в жилищном инвестировании - один из важных вопросов государственной политики, стратегии государства, что подтверждается инвестиционной политикой любого развитого и цивилизованного государства. Развитие сверхрисковой в условиях российских реформ сферы жилищного инвестирования, решение вопросов по становлению ипотеки в России должны и могут решаться только на государственном уровне профессиональными кадрами в условиях сильной стабильной экономики с наличием сильного государства. Подход к становлению жилищного инвестирования в России на федеральном уровне, должен нести комплексный характер, включая решение вопросов и проблем всех трех блоков одновременно, т.к. именно нерешение всех проблем в едином комплексе затягивает процесс становления ипотеки в России, дискредитирует сам институт.

1 В работе не затронута тема земельной реформы (которая может являться частью жилищной и. несомненно, должна осуществляться одновременно с ней) по причине огромной глубины каждой из тем, а также неясности по какому пути пойдет земельная реформа в смежном жилью секторе.

Помимо фактора комплексности могут и должны включаться дополнительные факторы: конкурентность, целенаправленность, стимулирование, социальная направленность, свобода в ценообразовании, приоритетность, традиционность и индивидуальность, заменяемость, региональность и другие, при том. не в каком-то .жестком определенном сочетании, а в необходимом для реальной ситуации, реального сектора, конкретной территории.

Одновременно с эффективным государственным регулированием должна решаться основа основ всех реформ - «выпуск» действительного предпринимательского и инвестиционного потенциала в реально созданный цивилизованный рынок с созданием равных для всех условий, с защитой всех субъектов жилищного инвестирования, ограждением всех субъектов жилищного рынка от сильного воздействия проходящих экономических процессов, манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, другими финансовыми элементами. Должен заработать главный инвестиционный принцип (принцип функционирования любого цивилизованного рынка), основа стабильности инвестиционной деятельности - разумный, экономически просчитанный баланс интересов всех сторон ипотечного процесса с минимизацией всех инвестиционных рисков, в основу развития экономики должен быть заложен принцип: соответствующие доходы каждому добросовестному участнику рынка.

В конце работы необходимо еще раз подчеркнуть: несомненно, главные проблемы становления и развития ипотеки в России лежат макроэкономических аспектах системной трансформации всей экономики, кредитно-финансового комплекса, макроэкономическая стабильность является непременным условием организации эффективной работы финансовой системы, становления рыночной ипотеки.

Однако, как это не парадоксально, существует другая сторона жилищного инвестирования, института ипотеки - огромные их инвестиционные возможности, основой которых является инвестиционный или .ипотечный мультипликатор (который несравнимо больше банковского). Именно жилищные реформы позволили в свое время выйти из кризиса многим странам, в частности, Канаде, Германии, Аргентине, Чили, США. Если принять во внимание огромную роль, которую жилищное инвестирование, жилищная отрасль играет в экономике любой страны, в России1, то понятно, что потенциал российской ипотеки огромный. Эффективное реформирование жилишно-инвестиционного сектора должно стать основным приоритетом в нашей экономике, эффективное развитие жилищного сектора - структурообразующим фактором экономического развития страны, фундаментом, основой создания крепкой финансовой системы. Реформированный жилищно-финансовый сектор позволит решить не только многие социальные вопросы, но и создать новые рабочие места, развивать промышленность, так как это опора для других отраслей, начало многих экономических реформ2.

Существует еще один, не менее важный аспект - стратегическая необходимость создания развитого и стабильного жилищного инвестиционного рынка: жилищному инвестированию, институту ипотеки присуща уникальная возможность выступать в роли стратегического катализатора общих экономических процессов, инфляции. Хорошо «поставленный», эффективно управляемый жилищный инвестиционный рынок, базирующийся на высоком развитии института ипотеки - это удобные для планирования в долгосрочном варианте «пассивы» и «активы, высокоэффективный механизм, позволяющий регулировать всеми инвестиционными процессами, реальный «финансовый ключ» к стабилизации всей экономики на длительную перспективу.

1 В жилищной сфере России реализуется национального богатства.

2 Куликов А.Г. и др. Кредиты и инвестиции. не менее 30 % всего воспроизводимого

1 Л6