Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов"

9 15-8/519

На правах рукописи

Грехов Максим Александрович

РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ С УЧЕТОМ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2015

Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Научный руководитель: доктор экономических наук

Волович Николай Владимирович

Официальные оппоненты: Медведева Ольга Евгеньевна,

доктор экономических наук,

ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления», профессор кафедры экономической политики и экономических измерений

Пыласва Алена Владимировна,

кандидат экономических наук,

ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет», доцент кафедры геоинформатики и кадастра

Ведущая организация: ФГАОУ ВО «Национальный исследовательский

Томский государственный университет»

Защита состоится 19 ноября 2015 г. в 12-00 часов на заседании диссертационноп совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительств* Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, ауд. 406, Москва ГСП-3, 125993.

С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечно информационного комплекса ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительств! Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, комн. 203, Москва ГСП-3, 125993 и на официальном сайте ФГОБУ ВО «Финансовый университет пр! Правительстве Российской Федерации»: http://www.fa.ru.

Автореферат разослан 18 сентября 2015 г. Ученый секретарь

диссертационного совета Д 505.001.02, кандидат экономических наук, доцент

/ Мешкова Елена Ивановна

3 I РОССИЙСК

[государств:

I. Общая характеристика работы | Г-'Г^ ГТ^ОП?

Актуальность темы исследования. Проблемы согласования экономической и социальной политики всегда находятся в центре внимания Президента и Правительства Российской Федерации. Решения задач в сфере экологии в этом отношении являются одними из наиболее значимых. С одной стороны, Конституция Российской Федерации гарантировала право гражданина на благоприятную экологическую среду, достоверную информацию о ее состоянии, а также определила необходимость возмещения ущерба, причиненного экологическим правонарушением, соответственно ограничив пользование земельными и другими природными ресурсами собственников требованием не нанесения ущерба окружающей среде. С другой стороны, очевидно, что любая промышленная деятельность связана с использованием природных ресурсов, изменением естественного состояния окружающей среды.

Современное природоэксплуатирующее состояние экономики страны, а также накопленный экологический ущерб прошлых лет требуют тщательного изучения всех аспектов оценки стоимости земельных ресурсов, в первую очередь для целей налогообложения. Обращая в собственность большую часть отечественной промышленности в рамках приватизации, новые собственники получали действующие производственно-имущественные комплексы, а вместе с ними не только имущественные права, но и обязанности, в том числе касающиеся использования природных ресурсов, ассимилятивного потенциала окружающей среды. Однако, до настоящего времени, данные обязательства имеют крайне низкое исполнение со стороны собственников предприятий, бизнесменов. Пренебрежение вопросами стоимости земельных ресурсов, со стороны государства в течение долгих лет позволяет крупным промышленным предприятиям формировать прибыль от несоизмеримо малых выплат за ущерб природной среде и использования элементов окружающей среды в технологических процессах. Более того, существующие сегодня точки зрения позволяют промышленным кругам снижать стоимость земельных участков

промышленных предприятий, мотивируя данные действия загрязненностью территорий самих основных производственных площадок промышленных предприятий.

Фактическое отсутствие методологической базы учета факторов экологии при процедуре кадастровой оценки земельных участков предприятий промышленности не позволяет рационально использовать пространственный базис, создает экономико-социально-правовой вакуум, способный отразиться не только на развитии локальных и региональных проектов, но и способствует несправедливому оспариванию кадастровой стоимости, что отражается на бюджетах муниципалитетов.

Крайне редко, применяемые при оценке для целей налогообложения методы не отражают в точности реальные характеристики объекта, с точки зрения использования ассимилятивного потенциала окружающей среды. Касательно объектов промышленности экологический фактор должен формировать результирующую стоимость объекта как с точки зрения потенциального экологического ущерба окружающим природным объектам и проживающему вблизи населению, так и реальных выгод, отражаемых в возможности использования ассимилятивного потенциала окружающей среды.

Федеральный стандарт оценки №7 "Оценка недвижимости" исходит из презумпции экологической чистоты участка, если документально не доказано иное. Соответственно экологическая компонента процесса оценки полностью лежит в компетенции оценщика ввиду того, что именно исполнитель должен определить структуру образования стоимости конкретного объекта. Фактическое элиминирование экологических факторов как значимых в процедуре оценки основано на неразработанности методик по его включению, а также на объемности и сложности обработки информации экологического обеспечения объекта оценки. Отмеченное обстоятельство стоит рассматривать, как результат отделения факторов экологии от остальных, в силу четких методических парадигм прошлых лет. Однако, по нашему мнению, рассмотрение экологической

компоненты стоимости необходимо анализировать во взаимосвязи факторов качества и фактора размещения или местоположения.

Между тем, потенциал конвергенции двух институтов (экологической и кадастровой оценки) существенен как в части рационализации использования земельных ресурсов, так и в процессе формирования имущественных прав на объекты недвижимости с учетом экологических характеристик. В последнее время в Российской Федерации создан комплекс мер по формированию кадастровой стоимости земель промышленности, при этом фактического результата в виде устойчивого информационного ресурса на данный момент нет. Искажение кадастровой стоимости для различных целей является результатами как методологических, правовых так и технических ошибок. Рассмотрение стоимости земельных участков промышленности многогранно, вне концепции «концентрация - натуральный ущерб», а как пучка прав и обязанностей собственника по использованию земельного участка (как текущему, так и перспективному) позволит справедливо отразить вклад природы в создание продукта. Использование стоимости в виде налогооблагаемой базы позволит оперативно и в полной мере регулировать отношения «Государство - бизнес -социум - окружающая среда».

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам формирования стоимости недвижимого имущества как общественных форм преобразований продуктов природы и роли налогообложения в условиях рынка недвижимости посвящены исследования А.Смита, В.Петги, К.Маркса, А.Маршалла, Дж.С.Милля, Г.Джорджа, Ф.Рэмзи. Данные ученые исследовали теорию формирования стоимости объектов недвижимости и земельной ренты, отражая некоторые аспекты факторов экологии и природной среды в структуре стоимости земли. При этом, данные факторы отражены исследователями данной группы неполностью и бессистемно. Степень влияния и теснота взаимосвязи факторов экологии и среды также отражены тезисно.

Результаты исследований в вопросах интернализации отрицательных экстерналий отражены в работах А.Пигу, Р.Коуза, П.Хэйне, П.Самуэльсона,

Э.Остром, Г.Таплока, С.Н.Бобылева, А.С.Тулупова, О.Ф.Бапацкого. Относясь с пиететом к работам данных авторов, стоит отметить, что факторы экологического вреда и прав на выбросы не включались в структуру стоимости земельных участков в работах исследователей. При определении принципов отражения внешних эффектов промышленных предприятий многие из них осознанно избегают фактора экологии и проблем накопленного экологического ущерба. Тем самым представляя автору разработать и дополнить некоторые положения платы за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды, а также ряд методических рекомендаций по определению степени влияния природных и экологических факторов на стоимость земельных участков промышленных предприятий.

Основные положения современной отечественной научной мысли о стоимости и ренте природных ресурсов рассмотрены такими учеными, как К.К. Вальтух, Т.С. Селегей, В.А. Шлычков, A.B. Конторович, В.М. Соколов, A.B. Соколов. Данной группой авторов, в особенности, К.К. Вальтухом рассмотрен большой объем факторов формирования горной и земельной ренты, в том числе факторы экологии. Однако применения данного фактора в качестве элемента структуры стоимости было невозможно, в силу неопределенности границ данных факторов и соотносимых с ними ресурсов.

Отдельно стоит отметить работу A.B. Вусова, в которой автор показал степень значимости фактора экологии при оценки жилой недвижимости. Однако, по нашему мнению, решение проблемы учета экологического фактора находится в более глубоком изучении земельных ресурсов источников отрицательного воздействия.

К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценки, относятся Н.В. Волович, A.A. Варламов, М.А. Федотова, C.B. Грибовский, E.H. Иванова, В.И. Петров, O.E. Медведева, С.Г. Стерник, К.С. Лапко, С.П. Коростелев, O.A. Скуфинский. В работах данных авторов, на данный момент, отражены основные концепции и подходы к формированию кадастровой стоимости и методик по ее оценке. При этом отдельные вопросы, в

том числе связанные с интернализацией отрицательных экстернапий промышленных производств стали возможны только сегодня в силу развития информационных баз актуальных данных.

Среди современных зарубежных ученых, отразивших в работах тему стоимости имущества для целей налогообложения стоит выделить Дж. Эккерта, Р. Весели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла. В ряду отечественных ученых, исследовавших данную область науки находятся Д.А. Смирнов, C.B. Барулин. Однако, выделение взаимосвязи рентных платежей и системы экологических факторов в работах приведенных исследователей носит поверхностный характер и не отражает потенциальной концепции стоимости земельных участков для целей налогообложения с учетом экологических факторов.

Неурегулированность отмеченных и сопутствующих им вопросов определили цель, задачи и структуру настоящего исследования.

Целью данной работы является формирование комплекса теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий с учетом экологических факторов.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- исследовать взаимосвязи ренты и экологических платежей и определить основные проблемные вопросы методологического обеспечения и практического применения учета факторов экологии при кадастровой оценке;

- произвести сравнительный анализ размеров и структуры экологических платежей в системе оценки предприятий в России и за рубежом, и определить возможность адаптации элементов и инструментов зарубежной практики в этой области;

- провести анализ, дать характеристику существующих методик оценки отрицательных экологических внешних эффектов промышленных производств и обосновать необходимость учета экологических факторов именно при проведении кадастровой оценки;

- разработать компоненты модели кадастровой оценки для учета факторов экологии и имплантировать их в универсальную формулу расчета стоимости земельного участка основной производственной площадки промышленного предприятия;

- разработать методику кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности.

- произвести апробацию и определить эффективность разработанного инструментария, в частности оценить прибыль местных бюджетов от потенциальных преобразований, согласно рекомендациям, в процессе кадастровой оценки земель промышленного назначения.

Объектом исследования служит земельно-имущественный комплекс предприятий.

Предметом исследования является методика кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).

Методологию и методы исследования сформировали научные труды российских и зарубежных ученых в области проявления экологических экстерналий, а также оценки недвижимого имущества. Исследование проводилось с учетом программ преобразования и реформирования налоговой политики государства в области имущественного налогообложения.

Структурой исследования обусловлена методологическая база данной работы, состоящая как из общенаучных теоретических методов познания (исторического, аналитического, синтетического и др.), так и структурно-функционального анализа, позволившего рассмотреть земельно-имущественный комплекс предприятия как совокупность отдельных земельных участков, связанных между собой технологически и функционально, а также во взаимосвязи данных участков с внешней средой.

Информационной базой исследования послужили нормативные правовые акты, регламентирующие природоохранную деятельность предприятий, устанавливающих порядок определения кадастровой стоимости в Российской Федерации и статистические материалы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Источниками сравнительных данных по ряду объектов явились отчеты о кадастровой оценке промышленных предприятий в период 2010-2014 гг. В ходе исследования также использованы информационные ресурсы Bloomberg Market, Bloomberg Finance, материалы Российского реестра углеродных единиц, данные эколого-аналитического агентства Интерфакс-ЭРА. Отдельные материалы экологической отчетности использованы из электронной базы данных российского реестра углеродных единиц.

Научная новизна исследования состоит в обосновании необходимости учета экологических факторов при помощи фискальных инструментов, путем учета при кадастровой оценке земельных участков промышленных предприятий, а также предложении методического инструментария для данных целей.

Положения, выносимые на защиту:

1. Определены рентные составляющие стоимости земли под объектами промышленности (С. 15-24).

2. Доказана необходимость учета фактора окружающей среды именно при проведении оценки в целях налогообложения. Обоснована необходимость и подтверждена фактическая возможность учета экологических факторов при проведении кадастровой оценки (С.50-55; 113-117).

3. Разработана методика оценки земель промышленности с учетом экологических факторов (С. 117-130).

4. Определены параметры, отражающие плату за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды экологической компоненты в стоимости земельных ресурсов в РФ и за рубежом (С.75-80).

5. Обоснована процедура учета экологических факторов при кадастровой оценке (С.126-130).

6. Обоснованы принципы проектирования институциональных механизмов интернализации экологических экстерналий (С.43-50).

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории формирования кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношения к земельным ресурсам, основанную на принципе устойчивого развития. Основные результаты работы могут быть использованы при формировании курсов и рабочих программ дисциплин, связанных с оценкой недвижимости, земельных ресурсов, предприятий и бизнеса.

Практическая значимость заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению справедливой кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках разработки Федеральных стандартов по оценке недвижимости в рамках оценки влияния факторов экологии, а также при проведении процедуры кадастровой оценки земель промышленности. Практическая часть исследования позволяет утверждать о значительном вкладе в формирование стоимости земельных участков промышленности на территории населенных пунктов.

Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследовательской работы были доложены на IV Научно-практической конференции «Зеленая» экономика:

энергоэффективность оценка и стандартизация - 2013» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 8-12 апреля 2013 г.); на IV Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации общества -2014» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 7-11 апреля 2014 г.); на Международной научно-практической конференции «Социальное партнерство как фактор развития инфраструктурных отраслей экономики России» (г. Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, 15-16 ноября 2013 г.); на III Международном конкурсе научных работ студентов и аспирантов (Москва,

Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, 25 марта -30 мая 2014 г.).

Материалы диссертационного исследования внедрены в основную деятельность и используются ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» при реализации проектной деятельности в области оценки земельных участков промышленного назначения. Отдельные положения исследования используются в качестве рекомендаций при оценочной деятельности объектов промышленности для целей налогообложения. Результаты исследования позволили более детально изучить концептуальные основы формирования стоимости земельных участков объектов промышленности и в результате добиться совершенствования методических основ оценочной деятельности и повышения качества оказываемых услуг.

Результаты исследования были использованы в рамках реализации задания Правительства Российской Федерации по проведению научно-исследовательской работы «Развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (Отчет НИР) М.: Финансовый университет, 2014 (УДК 336.1, № гос. регистрации 01201463819). В данном исследовании использованы разработки автора, позволяющие создать методическое обеспечение процесса кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов.

Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости для целей налогообложения» и «Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения».

Внедрение результатов диссертации в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.

Публикации. Основные положения диссертационной работы изложены в 7 опубликованных работах общим объемом 3,05 п.л. (весь объем авторский), в

том числе три статьи авторским объемом 1,8 п.л опубликованы в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем диссертации отражает цель и задачи диссертационного исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений и списка использованной литературы из 123 наименований. Диссертация включает 7 рисунков, 7 таблиц и 4 формулы. Общий объем работы составляет 168 страниц.

II. Основные положения диссертации

Положения научного исследования отражены в решении шести сформулированных задач:

1.Выявлены взаимосвязи рентных и экологических платежей как компонентов единой структуры стоимости.

Основываясь на анализе генезиса теории земельной ренты сделан вывод о существенном влиянии экологического фактора как элемента стоимости земельных участков. В.Петги, Д.Рикардо, К.Маркс исходя из собственных стоимостных концепций описывали потенциал "нерушимых сил земли", однако многими последователями фактор экологии эллиминировался факторами более значимыми для тех эпох (местоположение и продуктивность угодий). Однако и классиками, и позднее институционалистами допускалось выделение данного фактора при условии описания границ общего ресурса. Но после работ классиков экономической науки фактический интерес теории земельной ренты был утерян. Основы оценки земельных ресурсов с позиции ассимилятивного потенциала территорий приобрели в современном мире большую актуальность в силу роста природоемкости экономик.

2. Определены существенные отличия в системах интернализации отрицательных экстерналий промышленных производств за рубежом и в Российской Федерации.

Разработанность данного вопроса частично отражена в работах таких авторов как Л.И.Брославский, Н.П.Ховавко и С.Н.Бобылев.

Рыночная система формирования платы за эмиссии вредных веществ имеет как положительные черты в виде адекватного отражения издержек окружающей среды от процессов промышленных производств, так и "минусов" в виде институциональной незащищенности социально-значимых предприятий. Нормативная система экологических платежей, действующая в РФ ни только не интернализирует внешние эффекты от деятельности промышленности, но даже не стимулирует их к снижению эмиссии загрязняющих веществ. Согласно БК РФ 80% данных платежей поступают в местные бюджеты, однако при сложившейся ситуации, когда промышленнику выгоднее загрязнять и платить, чем вкладывать средства в модернизацию технологий и средств очистки объема данных платежей не хватает даже на проведение мониторинга загрязнений. Формирование в кадастровой оценке механизма учета экологического факторов обеспечит наполнение местных бюджетов посредством земельных платежей.

3. Проведен сравнительный анализ степени участия экологической компоненты в стоимости земельных ресурсов в РФ и за рубежом.

На примере технологического сравнения промышленных производств первичного алюминия в странах зарубежья и в РФ выявлены отличия в структурах стоимости как объекта оценки, так и конечной продукции.

Таблица 1 - Удельная стоимость выбросов вредных веществ в стоимости продукции

Страны с размещением заводов-аналогов Стоимость выбросов при производстве 1 т металла Стоимость выбросов от конечной рыночной стоимости, в%

1.США 663,6 1,1132

2.Европа 386,32 0,6480

3.Новая Зеландия 120,54 0,2022

4.Россия 72,4 0,0979

Источник: составлено автором. Исходя из проведенного анализа следует вывод о недостаточности экологических платежей в структуре удельной продукции промышленности.

Также, в силу ряда предпосылок, доказано, что плата за ассимилятивный потенциал окружающей среды предприятиями недостаточна, при этом требует расчета согласно предложений автора и включения в стоимость земельного участка основной промышленной площадки.

4.Разработана формула кадастровой оценки земель промышленного назначения.

Исходя из современных реалий смело можно предположить, что ключевым методом для расчета кадастровой стоимости земельных участков объектов промышленности является модифицированный метод предполагаемого использования. Экономическая сущность метода заключается в суммирование затрат на создание условий и инфраструктуры на условно аналогичном земельном участке. При этом земельный участок сравнивается дважды: для целей застройки и для целей промышленной деятельности.

И общая формула (1) выглядит так:

Ут = + *)"+ Усзз(1+к)"+ УитоО+кГ+Уэсо^, (1)

где: Упз - искомая стоимость земельного участка основной промышленной площадки предприятия для целей налогообложения;

Уусэу - стоимость земельного участка сопоставимого по характеристикам:

а) местоположение,

б)категория и вид разрешенного использования,

в)площадь.

к - ставка кредитования строительства объектов промышленности отрасли (усредненный показатель при расчетах равен 10 %);

п - ожидаемый срок застройки объекта с учетом возможных затягиваний по согласованию результатов экспертиз, досудебных и судебных разрешений споров (в среднем по отрасли 6-7 лет); при определении стоимости СЗЗ период, в среднем составляет 5 лет и связан с формированием данной территорией эффекта экранирования;

Усзз - расходы, связанные с установлением и приобретением необходимых территорий под санитарно-защитные зоны и зоны защиты населения от

потенциального негативного воздействия производства;

Уит - затраты на подключение к инженерным коммуникациям и дорожной сети с учетом приобретения прав на необходимые земельные участки.

Уэсо- затраты на использование ассимилятивного потенциала окружающей

среды

.1 - период устойчивых действительных выбросов, ограничен 4 годами, в связи с максимальным сроком действия результатов оценки в 5 лет, либо снижается при смене технологии производства на более экологичные, т.о. составляет от 1 до 5 лет.

В качестве расчетного примера производится оценочный расчет для земельного участка под основной промышленной площадкой предприятия «РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод» г. Красноярск.

ОАО «РУСАЛ Красноярск» находится в г.Красноярск Российской Федерации. Завод был введен в эксплуатацию в 1964 г. В настоящий момент завод производит порядка 1 млн. тонн первичного алюминия в год и является вторым в мире заводом по объему производства. Производственные мощности КРаЗа включают 24 электролизных корпуса, объединенных в 12 серий по два корпуса в каждой. В 21 корпусе используется самая распространенная технология в мировом производстве алюминия - технология Содерберга с верхним токопроводом (англ. «У88»), тогда как в остальных корпусах - технология обожженных анодов. Завод не имеет своих электрогенерирующих мощностей и потребляет энергию из региональных сетей.

ОАО «РУСАЛ Красноярск» расположен на территории промышленного узла в Емельяновском районе Красноярского края, в северо-восточной части г.Красноярска (по адресу: г.Красноярск, ул.Пограничников, д.40), на расстоянии 800 м от левого берега р.Енисей. В 2,5 км юго-западнее промплощадки расположен поселок «Зеленая роща», северо-западнее в 4 км находится микрорайон солнечный, юго-восточнее в 3,5 км село Песчанка.

Основная производственная площадка имеет основную промышленную территорию площадью 2 633 520 м2.

Территория СЗЗ составляет 1160 га1, из них озеленено 44,5 га, а требуется озеленить согласно ПЗЗ 38,7 га. СЗЗ зона включает в себя 10,8 га СНТ "Алюминий", объекты общественно-делового назначения в том числе общественного питания 1,7 га.

Расчет стоимости условно свободного участка производился на основании мониторинга сделок в рамках Государственного фонда данных Государственной кадастровой оценки недвижимости, осуществляемого Росреестром в рамках программы «Мониторинг рынка недвижимости», а также экспозиции подходящих объектов2 и составил 318 руб./м2.

Vyçjy = 318 руб/м2*2 633 520 м2* (1+0,1)6=1 483 610 341 руб.

Экологическое состояния территории региона требует особого отражения при проведении имущественной оценки потребления предприятием ассимилятивного потенциала окружающей среды.

Затраты на электросетевое обеспечение промышленной площадки формируются из затрат на:

- обеспечение устройства магистральных ЛЭП, включая приобретение прав на необходимые земельные участки,

- затрат на строительство подстанций

Итого стоимость электросетевого обеспечения составляет:

Уито= 132 400 540 руб. + 643 372 303руб. +268 155 500 руб. +245 280 000 руб. = 2 289 208 343 руб.

Исходя из данных приведенных в п.2.2 настоящего исследования, средняя плата в рублях от конечной стоимости 1 тонны металла равна 72,5 руб. в России и 390,15 руб.:

Примечание - В пересчете по средневзвешенному курсу ЦБ на период 01.02.2014 -01.08.2014. Данный период определен в силу дальнейшего снижения курса рубля, что привело бы к искажению данных.

Публичная кадастровая карта Росреестра [Электронный ресурс]. Режим доступа: ЬчрУАпаю.rosreeslr.ni/PonalOnline/ (дата обращения: 28.09.2014).

Онлайн ресурсы открытого рынка недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ros7.eni.ru/land/358100.htnil: h^tгг■//www. rns7em.ru/land/352868.html;

http://www.rosrealt.nl/Xrasnovarsk/uchastok/prodam/Droniishlennv: http://zeni1ia-krai24.nl/pl03-Dromvshleiinoao.lilnil (дата обращения: 24.11.2014).

Уэсо = (390,15 руб.-72,5 руб.) * 942 ООО т. (средняя производительность завода с 2010 по 2014 г) = 299 323 640 руб. в год, и 2 993 236 400 руб. соответственно в стоимости для целей налогообложения основной промышленной площадки.

Прямая связь участка промышленной площадки и обслуживающей его СЗЗ, обоснована тем, что предприятие обязано осуществлять организацию СЗЗ, обеспечивать за свой счет ее содержание, выполнять санитарно-гигиенические мероприятия. Исходя из данных обоснований стоимость затрат по вводу в эксплуатацию и обеспечению СЗЗ КрАЗа составила:

Усзз = (5 270 000 м2 *147 руб/м2 + (486 000м2 *0,75*(0,4*4800руб/дер.+ (6400руб/дер. *0,6)) /9,5 м2/дер))*(1+0,1)5= 1 588 657 158 руб.

Таким образом, стоимость всего земельного участка составила: Ут= 1 483 610 341 руб + 1 588 657 158 руб +2 289 208 343 руб +2 993 236 400 руб= 8 354 712 242 рубля

Удельный показатель составил:

УПКС = 6 255 867 989 руб / 2 633 520 м2 = 3172,45 руб/м2 Расчет кадастровой стоимости основной площадки алюминиевого завода ОАО "РусАл Красноярск" показывает, что в рамках государственной системы управления земельных ресурсов стоимость всего участка занижена на 7 285 501 404 руб., при этом бюджет города Красноярска ежегодно недополучает 109 282 521 руб., что составляет 9% от всех доходов местного бюджета формируемых земельным налогом исходя из расчета на 2015 год3. Однако наполнение местного бюджета является, хотя и крайне важной, но не основной целью. Эффект от снятия социального напряжения, складывавшегося годами подсчитать достаточно непросто, однако сам факт применения на практике экологических платежей в рентной концепции делает земельно-имущественные отношения значительно более прозрачными и справедливыми, что безусловно должно сказаться на рациональности использования земельных ресурсов.

3 Сайг открытого бюджета г. Красноярска [Электронный ресурс],

доступа: Ы1р^/Ь1к1де(.а<1|||кг8к.п|/Ь1и1се*/Раяе8/|псоте.а8рх (дата обращения^ 1.12.2014).

Включение экологических характеристик в расчет рентных платежей, благоприятным образом отразится на всех участниках рынка и лицах с косвенным участием. В расчетном примере стоимость земельного участка основной промышленной площадки увеличивается посредством учета экологических экстерналий промышленного производства и использования ассимилятивного потенциала окружающей среды на 27,9%. При этом обеспечивая достойное наполнение местного бюджета, средства которого могут быть напрямую использованы для целей мониторинга окружающей среды и предотвращения ухудшения экологической обстановки. Данная компонента кадастровой оценки выступает экономическим инструментом, направленным на противодействие «недооценки» ассимилятивного потенциала окружающей среды в процессе промышленного производства, где, как уже говорилось ранее, экологический фактор является в современном мире одним из факторов производства. Вместе с тем, данный экономический инструмент не заменяет собой институт природоохранной деятельности, более того в рамках информационного взаимодействие, для целей оперативного контроля, профильные ведомства должны сотрудничать для реализации превентивных мер воздействия в целях снижения экологических рисков.

5. Определены принципы проектирования институциональных механизмов интернализации экологических экстерналий.

Не взирая на дихотомию взглядов о значении государства в области регулирования отрицательных экстерналий, стоит выделить основные общие принципы проектирования институтов управления общими ресурсами и в частности ассимилятивным потенциалом окружающей среды:

1.Правила, определяющие права на извлечение ресурсных единиц из ресурсной системы.

2.Соответствие между правилами присвоения и местными условиями.

3.Надзор.

4.Механизм разрешения конфликтов

5.0ткалиброванные санкции.

При возникновении предпосылок к необходимости возникновения и создания института, действия индивидуумов, согласно, описанных в науке работ не всегда будут иметь единогласный и целенаправленный характер. В этом случае возможны два пути: самоорганизация, и делегирование управленческой функции государству.

6. Разработана методика оценки земель промышленности с учетом экологических факторов для целей налогообложения.

Фактическое отсутствие методического обеспечения оценки объектов недвижимости с учетом отрицательных экстерналий промышленных производств инициировало хаос в области рационального использования земельных ресурсов на рубеже тысячелетий. Зарубежные методики варьируются в зависимости от многих фактических параметров (сложившихся судебных систем и институтов собственности, территориальных размеров, природной однородности территорий и др.), поэтому в сегодняшних российских реалиях требуется создание самостоятельного инструментария оценки. Методика основана на парадигме включенной стоимости инженерно-технологического обеспечения территорий, а также ассимилятивного потенциала окружающей среды. В рамках методики разработана концептуальная формула для оценки земельных участков промышленных предприятий, исходя из апробации, которой определена степень участия экологического фактора в формирования конечной стоимости объекта.

Алгоритм производства кадастровой оценки, на наш взгляд, должен базироваться на следующих процедурах:

1. Определение возможности группировки объектов промышленности по целевому назначению и объему производства в рамках одной оценочной зоны. В случае, если характеристики объекта промышленности представляются уникальными (объемы валового производства, категория опасности, степень инфраструктурной обеспеченности) то объект требует индивидуальной оценки.

2. Уточнение сведений об обеспеченности необходимыми ресурсами производственных мощностей, а также режима интенсивности работы производства в прошедший, текущий и прогнозный период. В случае обеспечения

ближайших перспектив принять к сведению возможность интенсификации производственных мощностей.

3. Подбор аналогов осуществлять исходя из полноты доступной информации, а также перспектив развития территории региона. Особой внимание необходимо уделить крупным предприятиям, деятельность которых сопряжена с удобством геоэкономического расположения относительно источников электропитания, водозабора и транспортной инфраструктуры. Зачастую такие предприятия требуют крупных обеспечивающих инженерных сетей, значительно удорожающих стоимость земельного участка. Стоит понимать, что мощность энергообеспечения, а также объемы водозабора являют собой рентообразующие факторы, в силу немногочисленности возможностей сочетания их в рамках одной территории.

4. Оценка затрат на техническое присоединение к объектам инфраструктуры должна включать в себя только сторонние объекты, не входящие в имущественный комплекс предприятия, при этом сформированные такими объектами мощности полностью потребляются промышленным предприятием. В случае, если предприятие использует не все ресурсные мощности объекта инфраструктуры, а остальная часть потребляется сторонними пользователями, тогда необходимо установить степень использования ресурса предприятиям.

5. Анализ стоимости объектов водозабора и очистки сточных вод, которые не являются структурными частями предприятия необходимо производить на основании соответствующих нормативов, а также поправочных коэффициентов за объем ресурса и степень ассимилятивного потенциала водоема. В случае наличия объектов водообеспечения в имущественном комплексе предприятия расчетная стоимость их не включается в оценку земли предприятия для целей налогообложения.

6. Энергетическое обеспечение требует включения в стоимость, причем отдельно следует производить расчет стоимости подстанций и преобразователей, а также линейных объектов целевой транспортировки электроэнергии. Таким образом, как в случае и с другими ресурсами необходимо учитывать степень

использования объекта инфраструктуры данным предприятием. Магистральные линейные объекты при этом требуется рассчитывать, как совокупность стоимости затрат на оборудование для магистральной электросети, а также затрат на обустройство опор, лежневых дорог и подготовку (прорубку просеки в случае прохождение через участки лесного массива, либо проведение специальных инженерных мероприятий) участков. В случае прохождения магистрали электросети через несколько оценочных зон, в процессе оценки потребуется разделение всего маршрута на составные части, с учетом не только различной базовой стоимостью земельного участка, но и трудоемкости работ по установление электросети. При комплексной оценке необходимо учесть также климатические условия, а именно уровень повышения пожароопасности, выраженный в вероятности наступления рисков пожара в густых хвойных лесах, степной и лесостепной местности, а также средства направленные на снижение данных рисков в виде затрат на противопожарную безопасность.

7. Одной из затратных компонент кадастровой стоимости земель предприятий, в особенности высоких классов опасности являются экологические издержки, которые необходимо интернапизировать, проанализировав при этом степень их влияния для исключения на ранней стадии трудоемких по исчислению факторов, в случае отсутствия возможности их актуализации в рамках деятельности объекта промышленности. В рамках методики оценки можно выделить следующие мероприятия:

а) Формирование перечня экологически значимых ценообразующих факторов в зависимости от вида разрешенного использования.

Примечание - согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ №540 от 01.09.2014 г.

Исходной информацией могут служить документы отчетности по видам выбросов и сбросов загрязняющих веществ по статистической форме 2-ТП, а также данные экологического мониторинга, данные по инвентаризации источников выброса, а также сведения о текущем состоянии очистных узлов.

б) Включение в стоимость затрат по установлению и обеспечению эксплуатации санитарно-защитных зон (СЗЗ) в зависимости от класса опасности предприятий.

в) Загрязнение окружающей среды должно рассматриваться для предприятия-источника, как фактор удорожающий стоимость имущества, исходя из понимания того, что оценивается не ухудшение условий производства, а право использования ассимилятивного потенциала окружающей среды в производственном процессе. К тому же снижение стоимости объектов недвижимости вблизи предприятия, должно отражаться на соизмеримом росте стоимости данного предприятия.

г) Сохранение текущего использования объектов недвижимости должно быть приоритетом, если это не противоречит законодательству, не создает угрозы жизни и здоровья населения.

д) В стоимость имущества могут быть включены затраты на:

- физическую очистку (зачастую уже учтены в операционных расходах);

- мониторинг и информирование общественности о состоянии окружающей среды;

- юридические расходы.

е) В отчет об оценке должна включаться информация о проблеме, с точки зрения имущества, находящегося по соседству с объектом-загрязнителем, а также сведения о загрязнении вод, почвенные характеристики.

ж) Отражения влияния рисков техногенных происшествий, а также прогноза сокращения выбросов объектом промышленности.

8. Производственная деятельность на объектах, представляющих целевую выборку для применения данной методики, зачастую, осуществляется до даты оценки. В этом случае, необходимо отделить накопленный экологический ущерб, от действительного с даты оценки и перспективного, рассчитываемого в п.7 настоящих рекомендаций. Накопленный ущерб подлежит более тщательному анализу в силу ряда исторических и юридических причин интенсивности деятельности предприятия, в особенности его очистных сооружений и хранилищ

отходов. Если планом развития предприятия предполагается дальнейшее использование территории соответствующее текущему, то проблема расчетов данных издержек должна быть исключена из прямой земельной ренты и переведена в компетенцию надзорных, в вопросах экологии, органов исполнительной власти, осуществляющих мониторинг процедуры экологического страхования либо отчислений в целевые фонды для решения задачи интернапизации отрицательных экстернапий. Для этого необходимо оценить:

1) Наличие или отсутствие оформленных соответствующим образом обязательств по рекультивации мест интенсивного загрязнения и накопителей (золоотвапы и шламонакопители). Это могут быть не только утвержденные предписания в виде решений местных властей или ПЗЗ но и наличие целевых фондов рекультивации.

2) Вероятность наступления обстоятельств, препятствующих рекультивации (невозможность дальнейшего продолжения деятельности предприятия, а также соизмеримость целевых фондовых отчислений и фактически причиняемого вреда).

3) Учет факторов влияния с изменчивыми показаниями во времени (Изменение гигроскопичности почв и грунтов, появление соединений загрязнителей препятствующих плановым мероприятиям по очистке и рекультивации, изменение розы ветров (особенно в случае антропогенного воздействия от промышленной и градостроительной деятельности).

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ состояния методологического обеспечения кадастровой оценки, а также запросов общества и бизнеса на обустройство института регулирования стоимости объекта собственности и экологического влияния позволяет сделать вывод о необходимости и возможности учета экологической компоненты при определении стоимости земельных ресурсов основных производственных площадок промышленных предприятий для целей налогообложения. В рамках диссертационного исследования доказана не только

необходимость учета экологических факторов при проведении оценки земельных участков промышленного назначения для целей налогообложения, но и приведена возможность реализации данной процедуры.

IV. СПИСОК РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России:

1. Грехов, М.А. Экологическая компонента кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений / М.А. Грехов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - №1(148). - С. 77-86. (0,8 п.л.).

2. Грехов, М.А. Интернализация экологических экстернапий промышленных предприятий при проведении кадастровой оценки / М.А. Грехов // Теория и практика общественного развития. - 2014. - №6. - С.159-162. (0,3 п.л.).

3. Грехов, М.А. Формирование основ кадастровой оценки земель промышленности с учетом отрицательного экологического внешнего эффекта /М.А. Грехов// Экономика. Предпринимательство. Окружающая среда. - 2014. - №4(60). - С. 148-153. (0,7 п.л.).

Статьи в других научных изданиях:

4. Grekhov, М.А. Internalization environmental externalities of industrial enterprises during in process of cadastral évaluation (Интернализация отрицательных экологических производств в процессе кадастровой оценки) / М.А. Grekhov // British Journal of Education and Science. - London. - 2014. - № 1(5). - P. 375-382. (0,4 п.л.).

5. Грехов, М.А. Учет экологических факторов при расчете кадастровой стоимости земельных участков / М.А. Грехов // Восьмой Международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации общества - 2013». Москва. Московский финансово-промышленный университет «Синергия»: Сборник материалов Восьмого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации общества - 2013», 2 часть. - М.: «Эдитус». 2013. - С.47-50. (0,3 п.л.).

6. Грехов, М.А. Экологическая компонента кадастровой оценки как основа справедливых имущественных отношений бизнеса, власти и населения /М.А. Грехов // Социальное партнерство как фактор развития инфраструктурных отраслей экономики России: материалы Международной научно-практической конференции / Новосиб. гос. архитект.-строит. ун-т (Сибстрин). - Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2013. - С.274- 280. (0,3 пл.).

7. Грехов, М.А. Внешние экстерналии промышленного производства. Кадастровая оценка как регулятор /М.А. Грехов // Девятый Международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации общества - 2014» Москва. Московский финансово-промышленный университет «Синергия»: Сборник материалов Девятого Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации общества - 2014». - М.: «Эдитус», 2014. - С.44-47. (0,25 пл.).

Для заметок

Подписано в печать: 17.09.2015 Тираж 120 экз. Заказ № 496 Объем: 1,5 усл.п.л. Отпечатано в типографии «Реглет» г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 74 (495) 790-47-77; www.reglet.ni

2015673027

2015673027