Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности

Волков, Дмитрий Анатольевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Волков, Дмитрий Анатольевич
Место защиты: Нижний Новгород
Год: 2011
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности"

На правах рукописи

005001332

Волков Дмитрий Анатольевич

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ АНАЛИЗА ПОРТФЕЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ С УЧЕТОМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЦИКЛИЧНОСТИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

? О НОЯ 2011

Нижний Новгород - 2011

005001332

Работа выполнена НАЧОУ «Современная гуманитарная академия»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ларионова Юлия Владимировна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,

Роботов Александр Сергеевич,

доктор экономических наук Фирсов Михаил Владимирович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «25» ноября 2011 г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.162.08 при ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» • по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. X, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «24» октября 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

С.В. Горбунов

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения весьма важной экономической и социальной проблемы, связанной с совершенствованием методов анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

В периоды кризисных явлений, сопровождающихся неустойчивостью на финансовых рынках, вопрос сохранения капитала стоит особенно остро, поэтому в эти периоды внимание должно уделяться инвестиционным инструментам, позволяющим не столько преумножить капитал, сколько сохранить его с помощью инвестирования в наименее рискованные инструменты, одним из которых является недвижимость.

Проведенный в диссертации экономический анализ позволил установить, что современный рынок инвестиций в недвижимость способствует развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка труда и формированию материально-инфраструктурной базы. Рациональное инвестирование собственного и заемного капитала в недвижимость наряду с комплексной оценкой экономических рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, позволяет инвестору рассчитывать на получение дохода от владения собственностью в будущем, что обуславливает потребность в комплексном прогнозировании рынка инвестиций в недвижимость.

На эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости весьма существенно влияют экономические циклы. Однако управление портфелем инвестиций в недвижимость, позволяющим одновременно управлять совокупностью объектов недвижимости, может осложнять процедуру принятия инвестиционных решений. В диссертации обосновано, что в настоящее время важнейшим фактором, определяющим конкурентную модель управления инвестиционным портфелем, становится использование современных моделей управления инвестиционными системами с учетом эмпирических наблюдений экономической цикличности.

Существующие в настоящее время методические подходы к анализу инвестиций в недвижимость рассматривают лишь отдельные их аспекты. Вместе с тем системная концепция циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует, что, в свою очередь, не позволяет эффективно использовать имеющийся потенциал инвестиций в недвижимость.

Указанные обстоятельства, а также недостаточная проработанность методологических подходов, позволяющих создать аналитический аппарат формирования портфеля инвестиций в недвижимость с учетом экономических циклов, определили важность теоретического осмысления волновых процессов и общей природы экономического цикла; разработки концепции циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблема анализа особенностей и преимуществ инвестирования в недвижимость получила весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах Ардемасова Е.Б., Асаула H.A., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Бромвича М., Бузовой И.А., Ветлугина С.Ю., Вечера Н.Ф., Волкова Д.Л., Горбунова C.B., Горемыкина В.А., Данилова Ю.А., Дмитриева М.Н., Егорова А.Ю., Зимина И.А., Ивановой Ю.В., Казанского Ю.Н., Кущенко В.В., Ларионова А.Н., Максимова С.Н., Орешковича Е.В., Панибратова Ю.П., Поляковского Г.! Рахмана И.А., Рекитара Я.А., Ресина В.И., Роботова A.C., Родионовой Н.В.| Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Фирсова М.В., Фридмана Д.И., Хавина Д.В., Щербакова H.A., Щурова Б.В., Ясина Е.Г. всесторонне проанализирована экономическая сущность объектов недвижимости и особенности процедуры инвестирования в недвижймость, а также рассмотрена структура рынка недвижимости, методы его регулирования и финансирования.

Исследование проблем управления портфелем инвестиционной недвижимости нашло отражение в работах следующих отечественных и зарубежных авторов: Глазьева С.Ю., Кейнса Д.М., Кондратьева Н.Д., Корпинена П., Костюка В.Н., Кузнеца С, Маршалла А., Менша Г., Миллера М., Миллса Дж., Митчелла У., Перез-Переза С., Пирра С., Рахмана И.А., Родионовой Н.В., Ростоу У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Форрестера Дж., Хансена Э., Шиллера Р., Шумпетера И., Яковца Ю.В. и прочих авторов.

В российской практике проблема анализа цикличности рынка инвестиций недвижимость является недостаточно проработанной. Поэтому, в диссертации был проанализирован преимущественно зарубежный опыт управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа цикличности инвестиций в недвижимость, представленный в работах следующих авторов: Берри Б., Борна У., Брюеггмана У., Гамелинка Ф., Гёетзмана У., Греблера Л., Грена-дира С., Дойтена С., Доунса А., Кайзера Р., Кляйна Р., Клаппа Дж, Клейтона Дж., Колуэлла П., Лапозы С., Маурера Р., Мюллера Г., Парка Дж., Пирра С., Рулака С, Уитона У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Фолдвери Ф., Хойта Г., Чатратха Ф., Чен Л., Шатерье С. и других.

Вместе с тем, проблемы совершенствования методов управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности остаются до настоящего времени вне поля зрения отечественной экономической науки. Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования, определило его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является развитие методов долгосрочного анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности для повышения эффективности экономического прогнозирования при принятии инвестиционных решений, отвечающих требованиям и закономерностям развития современной рыночной экономики.

Основными задачами исследования явились:

- раскрытие экономической сущности рынка инвестиций в недвижимость;

- анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла;

- исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость.

- изучение современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и к анализу инвестиций в недвижимость;

- исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость;

- разработка алгоритма анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности;

- обоснование концепции циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости;

- разработка прогноза развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Объект исследования - рынок инвестиций в недвижимость.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в инвестиционном процессе на рынке недвижимости.

Гипотеза исследования. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. В то же время, в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы. Таким образом, можно с высокой степенью достоверности утверждать, что инвестиционная стратегия, учитывающая влияние инфляционных циклов должна быть достаточно гибкой и позволять чередовать реальные и финансовые активы в инвестиционном портфеле в периоды отдельных фаз экономического цикла с целью максимизации дохода в периоды роста экономики, и сохранения капитала в периоды ее спада.

Теоретической и методологической базой исследования явились методы, теории и концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе. Данный подход помог уточнить социально-экономическую сущность категории «рынок инвестиций в недвижимость». При обосновании теоретических выводов применялись ме-

тоды сравнения и обобщения, приемы статистического анализа. Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились аналитические материалы по теме исследования, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам анализа портфельных инвестиций в недвижимость использованы аналитические и статистические данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Минрегиона России, Правительства РФ. В работе использованы также материалы международных и отраслевых научно-практических конференций и информация из глобальной сети Интернет.

Научная новизна диссертации заключается в развитии методов анализа и управления портфельными инвестициями на рынке недвижимости с учетом экономической цикличности на основе планирования, мониторинга и комплексного регулирования осуществляемых проектов.

К числу наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, относятся следующие положения:

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка портфельных инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: отсутствие четких критериев включения и исключения объектов инвестиционной недвижимости в совокупный портфель; перманентные политические и социально-экономические преобразования в стране; отстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынка; переход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственность; формирование конкуренции на исследуемом рынке; отсутствие корректных статистических данных, необходимых для долгосрочного анализа динамики рынка инвестиционной недвижимости и выявления длинноволновых тенденций и закономерностей; регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости, а также оценке потенциала возможного расширения портфеля инвестиционной недвижимости.

лей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестора; анализ временного горизонта инвестиций в недвижимость; исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисков; комплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестиций; классификация выявленных рисков на группы.

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; научное обоснование принятия инвестиционного решения.

5. Представлен прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Ключевое отличие - показатель потребности граждан в удовлетворении жилищных условий, поскольку в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в тех странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Научные результаты настоящего диссертационного исследования развивают экономику строительства усовершенствованным инструментарием анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Предложенные автором диссертации алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности и концепция циклического анализа инвестиций на рынке недвижимости могут быть использованы, органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка недвижимости.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п. 1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

дународной научно-практической конференции «Информационное пространство современной науки» (Чебоксары, 2010 г.), основные результаты опубликованы в научных журналах «Транспортное дело России», «Российское предпринимательство», «Экономика и управление народным хозяйством», «Жилищная экономика», «Молодой ученый».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ «Современная гуманитарная академия», практические наработки применяются ООО «НИЦ "Стратегия"» для анализа портфельных инвестиций в недвижимость.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 8 работах, общим объемом 20,1 п.л. (авт. - 11,42 п.л.), в т.ч. 3 в журналах, рекомендованных ВАК, и одной научной монографии.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и основные задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 227 источников. Ниже представлена структура работы.

Введение

Глава 1 Теоретические аспекты исследования рынка инвестиций в недвижимость.

1.1 Понятие рынка инвестиций в недвижимость и обоснование его места и роли в инвестиционном процессе.

1.2 Анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла.

1.3 Исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость

Глава 2 Экономический анализ практики функционирования рынка инвестиций в недвижимость.

2.1 Выявление тенденций развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период.

2.2 Критический анализ современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и анализу инвестиций в недвижимость.

2.3 Исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость.

Глава 3 Совершенствование методов анализа рынка инвестиций в недвижимость.

3.1 Разработка алгоритма анализа инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности.

3.2 Концепция циклического аначиза инвестиций в недвижимость.

3.3 Прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Заключение.

Список использованной литературы.

Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту

1. При исследовании теоретических аспектов ринка инвестиций в недвижимость уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость» и определено его место в инвестиционном процессе.

«Рынок инвестиций в недвижимость-» представляет собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе.

Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

В процессе диссертационного исследования установлено, что каждый из типов недвижимости является одной составной частью общего рынка, который и составляет рынок недвижимости. Так, например, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности, под «инвестиционной недвижимостью» понимается земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды). В.И. Ресин определяет рынок недвижимости как набор механизмов, с помощью которых передаются права собственности на недвижимость и на интересы, связанные с ней. С помощь рынка недвижимости устанавливаются цены, и распределяются конкурентные интересы между различными вариантами земельного пользования. Рынок недвижимости, по его мнению, представляет сложную структуру, цель которой - свести покупателей и продавцов.

С точки зрения автора настоящей диссертации, представленное определение не полностью раскрывает роль недвижимости в системе рыночного хозяйства, поскольку в данном определении отсутствует трактовка объектов недвижимости как товара. Кроме того, в данном определении ничего не говорится о спросе-предложении объектов недвижимости на рынке и подразумевается, что цены предложения устанавливаются совокупностью покупателей и продавцов, в то время как цены не «устанавливаются», а изменяются под влиянием спроса и предложения

Автором диссертации обосновано, что специфика рынка недвижимости во многом определяется природой и особенностями недвижимого имущества как объекта рыночных отношений. Причиной этого является «многообразная роль», которую занимает недвижимое имущество, являясь объектом рыночных отношений.

Специфической особенностью рынка недвижимости является разделение экономических благ на 2 класса: реальные активы, к которым относятся

здания, сооружения, оборудование и произведенные товары и финансовые активы, включающие в себя наличные денежные средства, сберегательные счета в банках, акции, облигации и пр. активы. С этой точки зрения, реальные активы оказываются непосредственно вовлеченными в процесс производства, либо могут непосредственно использоваться владельцем этих активов, что дает ему право требования или право на получение дохода без непосредственного их использования в производственной деятельности.

В процессе диссертационного исследования установлено, что объекты недвижимости могут выступать для различных участников рынка как разновидность финансового актива, имеющего в отличие от иных видов активов данного класса - облигаций, валюты, акций - вещную природу, так и как реальный актив, предназначенный для производственной деятельности или для личного пользования.

Вместе с тем, наряду с большинством благ в рыночной экономике, объекты недвижимости являются предметами купли-продажи, которые могут приобретаться или продаваться в различных целях: для производственного потребления (реальные капитальные активы), для целей личного использования (реальные потребительские активы), для получения доходов от сдачи в объекта в аренду или перепродажи актива (финансовый актив в вещной форме). Вследствие вышеуказанных характеристик, рынок недвижимости включает в себя элементы как потребительского рынка, так и рынка финансового и реального капитала, и очень часто не может быть однозначно классифицирован как один из них.

С учетом физических и юридических особенностей недвижимости, выявлены отличия ее от иных аналогичных по назначению инвестиционных активов. К их числу в диссертации отнесены: большая прозрачность как объекта инвестиций вследствие материально-вещественной природы недвижимости; требование существенного «порогового» уровня инвестиций для ее приобретения; низкая корреляция доходов с доходами от иных активов; обеспечение сохранности инвестируемых средств, благодаря ее вещной природе и обеспечение роста стоимости земли с течением времени; генерация относительно стабильных и предсказуемых денежных потоков; сложная структура денежных потоков, которая проявляется сначала в оттоке денежных средств в начале жизненного цикла, а затем в постепенном переходе к положительным денежным потокам, генерируемых доходами от сдачи объектами недвижимости в аренду и проч.

Проведенный в работе анализ позволил сформулировать и научно обосновать определение ключевой экономической категории проведенного исследования - рынка инвестиций в недвижимость. Представленное определение позволяет позиционировать рынок недвижимости как самостоятельный сегмент рынка и выявить его особенности по отношению к другим сегментам национальной экономики.

В диссертации обосновано, что портфельные инвестиции в недвижи-

мость могут иметь как краткосрочный, так и долгосрочный характер. Краткосрочные инвестиции в недвижимость осуществляются в открытые и закрытые паевые инвестиционные фонды, а также инвестиции через производные финансовые инструменты, такие как акции на паевые и индексные инвестиционные фонды, инвестирующие в недвижимость. К долгосрочным инвестициям в недвижимость в работе отнесено инвестирование, осуществляемое через непосредственную покупку объектов недвижимости и ипотечные инвестиции. Как правило, такие инвестиции имеют временной период инвестирования от 10 до 30 лет.

2. Выявлены основные тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период.

В процессе диссертационного исследования установлено, что в результате осуществленных в России реформ структура рынка недвижимости существенно изменилась. Характерной особенностью этого периода явились процессы перехода недвижимости из муниципальной в частную собственность, а также формирование конкурентного рынка недвижимости. Существенным отличием российского рынка недвижимости от аналогичных развивающихся рынков в других странах стал процесс становления в условиях развития рыночной экономики.

Приватизация позволила вести речь о недвижимых объектах как особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, и, следовательно, нуждается в механизме, позволяющим в полной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделения этого права на рынке. Помимо этого, приватизация стала толчком к появлению на различных секторах рынка различных объектов недвижимости и массового покупателя и продавца и обусловила развитие института оценки недвижимой собственности, что явилось необходимым звеном рыночного механизма.

В настоящей диссертации использованы результаты исследований Г.М. Стерника, который делит весь период развития российского рынка недвижимости на два этапа. В качестве первого этапа им выделяется период с июня 1990 г. по июнь 2000 г., продлившийся в общей сложности 10 лет. В качестве второго этапа - период с июня 2000 г., длящийся по настоящий момент (ретроспективная динамика рынка жилой недвижимости на примере гг. Москва и Санкт-Петербург за 1990-2008 гг. представлена на рисунке 1).

. Выявлено, что в пореформенный период имели место весьма значительные расхождения в оценочных стоимостях объектов недвижимости. Во многом это было обусловлено тем, что рыночные цены на жилье определялись в долларовом эквиваленте, в то время как балансовая стоимость определялась в рублевом эквиваленте. Данное несовершенство в законодательном регулировании вело к значительным потерям от налоговых поступлений в государственный бюджет. Поэтому основными проблемами рынка недвижимости в этом периоде было отсутствие должного государственного регулирования, выра-

зившееся в бесконтрольности деятельности участников и агентов рынка, которое приводило к ущербу тех или иных сторон в результате сделок с жильем.

•"'Москва: стерт и взлет

колебательная стабилизация

— кризис

— послекризисное восстановление —стабилизация 2002

"нефтяной" рост —'стабилизация 2004 ■»*>"ипотечно-нефтяной' рост -»переходк стабилизации ■»стабилизация 2007 "»новый рост

переходк стабилизации •"•Санкт-Петербург-, старт и взлет

— асимптотическая стабилизация кризис

—послекризисное восстановление ™* юбилейный рост продолжение "нефтяного" роста стабилизация с коррекцией "ипотемно-нефтдной" рост стабилизация 2007 " новый рост переход к стабилизации

Рисунок - 1 Динамика этапов становления и развития рынка жилой недвижимости в России на примере г. Москва и г. Санкт-Петербург в 1990-2008 гг.

В период с сентября по октябрь 2008 г. на отечественном рынке наступила некоторая стабилизация цен, вызванная неопределенностью в отношении будущего развития мировой экономики и российской экономики в частности. Однако начиная с конца ноября 2008 г. и до конца 1-го квартала 2009 г. произошло снижение долларовых цен на недвижимость на 20-40% в результате проведенной плавной девальвации курса рубля на соответствующую величину. В то же время, снижение рублевых цен на недвижимость оказалось существенно меньшим (рисунок 2). 7000 ------------------------------------------

.....«¡ШьнШННШШь

1000

-10%

-15%

-иуунок - 2 Динамика изменения средних цен предложения за 1 м"* квартир общей площади эконом-класса и темпы изменения цен в период с 2002 по март 2009 гг.

Установлено, что в период стадий роста произошедших в 1994, 2001, 2003 и 2005 гг. быстрее всего росли цены в наименее качественных (более дешевых) классах жилья, в то время как в наиболее качественных (более дорогих) темпы роста цен были существенно ниже. Именно по этой причине, жилье эконом-класса в эти периоды имело большую инвестиционную привлекательность. Напротив, в периоды перехода к стабилизации цен, происходившей в 1996, 2002, 2004 гг. и в конце 2006 г. наблюдалась обратная тенденция, сопровождавшаяся более быстрым снижением цен наименее качественных сегментов недвижимости. Таким образом, в течение исследуемого периода происходило расслоение трендов, а на стадии стабилизации происходило понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного.

В других субъектах РФ динамика цен в течение исследуемого периода в основном была аналогична ситуации в Москве и Санкт-Петербурге. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации определялись различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, дру-

—Санкт-Петербург "«—Московская область -«»-Екатеринбург

-—Новосибирск -—Ростов-на-Дону Пермь

—I— Ульяновск Ижевск «— Тверь

Рисунок - 3 Индексы роста цен на жилье в Москве и регионах в долларовом эквиваленте

Общей тенденцией, характеризующей схожую динамику роста цен в целом по России, являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого жилищного фонда, недостаточные темпы строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

Выделены три циклических волны, произошедших на российском рынке недвижимости с 2000 г., которые сопровождались ежемесячным ростом цен до 8-10% и более в фазы повышения рынка, и временным снижением темпов рос-

та до нуля - в фазы коррекции рынка. Отличительным фактом явилось то, что периоды колебания темпов роста цен в Москве и других городах России примерно оказались сопоставимы: в Москве период колебаний за анализируемый период составил 2,5 года, в то время как в других городах - 2,5-3,5 года. Причиной периодического снижения темпов роста цен стало уменьшение объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной доли покупателей догнать рост цен.

Проведенный в диссертации анализ показал, что 20-летний этап становления развития российского рынка недвижимости характеризовался развитием в условиях постоянных социально-экономических и политических преобразований, что внесло существенный вклад в формирование современной структуры российского рынка недвижимости. Исследование ретроспективной динамики российского рынка недвижимости выявило отсутствие корректных статистических данных, достаточных для долгосрочного анализа ретроспективной динамики рынка недвижимости и выявления длинноволновых тенденций и закономерностей, специфичных для российского рынка недвижимости. Этот факт обуславливает потребность исследования длинноволновых тенденций зарубежных рынков недвижимости.

Учитывая глобальный характер развития экономики и все большую тесную корреляцию основных экономических показателей развивающихся стран с аналогичными показателями развитых стран, при формулировании научных выводов в диссертации сделано предположение, что в дальнейшем динамика изменения основных экономических показателей российской экономики будет сопоставима с показателями развитых стран. Данное допущение основывалось на том, что период с 1998 по 2009 гг. динамика развития российской экономики происходила в общем тренде с развитием глобального финансового рынка и расширением масштабов перемещения капитала между отдельными странами.

Выявлено, что с начала 2005 г. рост цен на жилье во многих странах составлял более чем 30%, что явилось следствием дешевизны денежных ресурсов на глобальных рынках, обусловивших быстрый рост кредитования. В этой связи автор диссертации прогнозирует, что дальнейшее развитие российской экономики будет происходить в непосредственной взаимосвязи с общеэкономическими тенденциями развития глобальной экономики, наибольший вклад в которую оказывают экономики развитых стран.

На основе проведенного диссертационного исследования автором установлено, что в современной практике инвестиционного анализа распростра-

нены два подхода к проведению анализа портфельных инвестиций: top-down и bottom-up.

Первый подход предполагает проведение иерархического инвестиционного анализа «сверху-вниз», т.е. начиная с анализа и прогноза макроэкономической ситуации в целом, переходя к общему анализу сектора недвижимости в контексте взаимосвязи с экономикой в целом, и заканчивая анализом отдельных секторов недвижимости и отдельными характеристиками исследуемых объектов недвижимости.

Другой подход - «bottom ирг, предполагает проведение инвестиционного анализа «снизу-вверх», т.е. начиная с анализа уникальных характеристик исследуемого объекта недвижимости, и заканчивая анализом влияния на этот объект рыночных тенденций и общеэкономических условий.

Обосновано, что в практике инвестиционного анализа широко применяется первый подход, предполагающий первоначальный прогноз общеэкономических тенденций, прогноз развития сектора рынка недвижимости и применение результатов этого прогноза к оценке текущих инвестиций в про> ект. Однако довольно часто проведение экономического анализа является формальным и перегруженным излишними данными, без выделения основных экономических индикаторов, непосредственно влияющих на рынок недвижимости. Кроме того, формальное отношение к общеэкономическому анализу приводит к возможной недооценке систематических экономических рисков. Недостаточная проработанность макроэкономических прогнозов приводит к регулярной недооценке рисков предполагаемых объектов инвестиций. В этом контексте в диссертации предложен многоэтапный подход, который должен лежать в основе анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (рисунок 4).

Этап первый - анализ предпочтений и целей инвестора. В этом аспекте инвестиционная недвижимость может рассматриваться с нескольких точек зрения: имеющая потребительскую стоимость, т.е. удовлетворяющая жизненные потребности в жилище; как элемент производственных фондов предприятия; как способ сохранения капитала; как источник доходов.

На втором этапе должны исследоваться проблемы, затрагивающие анализ краткосрочных и долгосрочных целей инвестора. Цели данного этапа являются продолжением исследования целей на первом этапе, характеризуемых анализом предпочтений, целей, и финансового положения инвестора. Например, строительные и девелоперские компании преследуют краткосрочные цели, связанные со строительством и последующей реализацией объектов недвижимости. В результате временной горизонт таких инвестиций варьируется в пределах 2-5 лет. В случае с физическими лицами, фондами коллективных инвестиций, инвестирующих привлеченные средства инвесторов и акционеров в инвестиционную недвижимость, период инвестирования может варьироваться от нескольких лет, до нескольких десятков лет, в зависимости от стратегии инвестирования конкретного фонда.

ЭТАП 1 - АНАЛИЗ ПРЕДПОЧТЕНИЙ И ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТОРА

Инвестиционная недвижимость как элемент улучшения жилищных условий Инвестиционная недвижимость как элемент производственных фондов предприятия Инвестиционная недвижимость как способ сохранения капитала Инвестиционная недвижимость как источник доходов

Рисунок - 4 Многоэтапный подход к анализу инвестиций на рынке недвижимости

На третьем этапе должно проводиться исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости те на этом этапе должна проводиться идентификация систематических и несистематических рисков. Анализ систематических рисков должен проводиться сквозь призму анализа долгосрочного цикла колебаний экономической конъюнктуры, определении текущей фазы долгосрочного цикла, и прогнозе развития макроэкономических показателей в соответствии с ретроспективными статистическими данными развития длинных циклов.

Такой анализ может быть проведен на базе эмпирических временных характеристик цикла - периода цикла, т.е. расстоянию от пика до пика составляющему для инфляционных циклов в среднем 30 лет, оценке периодов фазы подъема и спада долгосрочного цикла, а также оценке темпов роста и падения фактической инфляции в фазах подъема и спада.

В диссертации обосновано, что уже на третьем этапе можно установить, находится ли экономика в состоянии спада, депрессии, роста или «расцвета» в долгосрочном периоде, и определении будущего направления разви-^ тия макроэкономических показателей отличных от линейных. Ожидаемый рост / снижение инфляционного давления на экономику в прогнозном периоде влечет за собой увеличение/снижение требуемой нормы доходности закладываемой инвестором в связи с долгосрочными структурными изменениями в экономике. В результате, рост требуемой нормы доходности в таких условиях отражает систематические риски, закладываемые инвестором Анализ связи систематического риска с ростом / снижением инфляционного давления может быть произведен с помощью регрессионных моделей связывающих изменение процентных ставок по кредитам с изменением инфляционного давления в экономике.

На четвертом этапе должен быть проведен комплексный анализ рисков, ассоциированных с портфельными инвестициями в недвижимость В данном случае, источниками риска могут быть следующие факторы оказывающие наибольшее влияние на рынок недвижимости: риски местоположения, а также риски изменения спроса и предложения на локальном рынке инвестиционной недвижимости; риски типов собственности объектов инвестиционной недвижимости; риски правового статуса объектов инвестиционной недвижимости, правового регулирования рынка инвестиционной недвижимости и изменения законодательства; риски инвестирования, включающие в себя инфляционные риски, риски реинвестирования; риски ликвидности.

На пятом этапе должна быть проведена классификация выявленных рисков на несколько групп: систематические макроэкономические риски не поддающиеся диверсификации (данный тип рисков подчеркивает характер связи рискованности инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска на рынке капитала); диверсифицируемые или управляемые риски, которые могут быть элиминированы за счет формирование портф-л-объектов инвестиционной недвижимости; случайные риски, к который

относятся специфические риски того или иного объекта недвижимости (условия финансирования, характер местоположения, условия арендного соглашения, риск ухудшения технического состояния объекта недвижимости и проч.; такие риски могут быть элиминированы введением премии за специфические риски, увеличивающими требуемую норму доходности за инвестирование в тот или иной объект недвижимости).

В диссертации обосновано, что проведение анализа портфельных инвестиций в недвижимость в соответствии с вышеописанными этапами представляет собой качественный анализ с оценкой как систематических рисков, так и несистематических, Предложенная структура и содержание этапов инвестиционного анализа будет полезна для: оценки систематических рисков, ассоциированных с инвестициями в недвижимость; определения благоприятного момента для осуществления инвестиций и выхода из проекта; адекватной оценки приемлемости инвестиционной стратегии применительно к предпочтениям инвестора (агрессивное инвестирование, пассивное инвестирование, способ сохранения капитала и т.п.).

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко-и долгосрочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе длинного Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; обоснование принятия инвестиционного решения.

Обосновано, что на втором этапе экономического анализа портфельных инвестиций в недвижимость должен проводиться анализ длительности инвестиций в соответствии с теми или иными предпочтениями и мотивами инвестора. На этом этапе должен быть определен временной горизонт периода инвестирования. Здесь же необходимо определить: будут ли инвестиции в недвижимость носить краткосрочный характер с целью получения дохода в рамках очередного цикла, либо эти инвестиции будут долгосрочными, целью которых является сохранение капитала, либо получение доходов в отдаленной перспективе. Определение инвестиционных мотивов инвестора в совокупности с уточненным инвестиционным горизонтом позволит уже на данном этапе уточнить, какие риски ассоциированы с этими инвестициями и какой подход к учету влияния цикличности (краткосрочная или долгосрочная цикличность) должен быть исследован (рисунок 5).

В соответствии с определенными временными предпочтениями инвестора в инвестиционной модели должно учитываться влияние либо краткосрочных циклов, либо влияние долгосрочных конъюнктурных колебаний экономики. В случае, если инвестиционные мотивы инвестора ограничены краткосрочными инвестициями, основное внимание в рамках инвестицион-

ного анализа должно уделяться исследованию следующих показателей в прогнозном периоде:

- изучению макроэкономических перспектив развития региональной экономики в краткосрочной перспективе, с оценкой потенциала роста экономики в ближайшие годы, характеризуемого изменением спроса и предложения на инвестиционную недвижимость в регионе;

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ АНАЛИЗ СПРОСА

Рисунок - 5 Концепция циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость

- изучению прогнозных темпов роста цен на недвижимость/ставок арендной платы в купе с прогнозными темпами роста доходов населения;

- изучению прогнозной динамики вакантности рынка недвижимости, сопровождаемый ростом или снижением ставок арендной платы;

- изучению прогнозной динамики изменения коэффициента капитализации;

- изучению прогнозного увеличения или снижения объемов инвестиций в строительство объектов недвижимости и другим показателям, способным оказать влияние на объем регионального рынка недвижимости, в который планируется осуществлять инвестиции.

Анализ отмеченных показателей в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость позволит выявить риски, ассоциированные с нестабильностью денежных потоков от аренды в период очередного 10 летнего цикла, влияние которых на приведенную стоимость объекта недвижимости оказывает более значительное влияние, чем в случае с долгосрочными инвестициями. Так, в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость падение денежных потоков от аренды и возможное падение стоимости объектов недвижимости в фазе спада краткосрочного цикла не может быть элиминировано, поэтому риски недополучения прибыли в краткосрочном периоде существенно возрастают, что может оказать значительное влияние на показатели текущей инвестиционной окупаемости и рентабельности.

Использование Концепции циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость позволяет обосновать, что в долгосрочном периоде, динамика цен на недвижимость тесно связана с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим структурные кризисы на рынке недвижимости происходят в периоды смен Кондратьевских длинных волн. Кроме того, на основе ретроспективного анализа в работе выявлены общие характеристики в структуре по- -вышательных и понижательных фаз инфляционного цикла, также включающие в себя включающие в себя длительность цикла.

5. Представлен прогноз цикличности рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Выявлено что характерным признаком, объединяющим оба десятилетия развития российского рынка недвижимости, является длительность фазы роста, которая составила почти 7 лет. Исследуя первый этап роста российского рынка недвижимости, в диссертации установлено, что восходящая фаза роста длительностью 7 лет взяла свое начало в 1991 г. и закончилась в 1998 г. вместе с экономическим кризисом. За период первой фазы роста российского рынка недвижимости цены на жилую недвижимость выросли в 5-10 раз - со 100-150 долл. США/1 м2 в 1990 г. до 1000 долл. США/1 м2 в 1998 г. Последовавшая тенденция коррекции цен на недвижимость составила от 20 до 40 % -до уровня 600-800 долл. США/1 м2.

Характерно, что темпы роста цен в рамках двух этапов роста в 19901998 г. и 2000-2008 гг. схожи и состоят из трех повышательных волн. Первая

фаза роста в обоих этапах характеризуется резким ростом цен на недвижимость без существенной коррекции - стоимость квадратного метра в первом этапе роста увеличилась со 100-150 долл.США/1 м2 до 600-700 долл. США/1 м , а на втором этапе с 600-700 долл. США/1 м2 до 1700-2000 долл.США/1 м2. Вторая фаза роста в обоих этапах отличалась от первой тем, что была более короткой по длительности, и рост цен был менее интенсивным, однако с более существенной коррекцией. На первом этапе роста к середине 1990-х гг. цены на недвижимость выросли до 1000-1200 долл. США/1 м2, после чего последовала коррекция. В случае второго этапа роста цены на недвижимость варьировались в пределах 4000-5000 долл. США/1 м2, после чего началась временная коррекция. Третья фаза роста на первом этапе была самой короткой и завершилась в 1998 г. с началом экономического кризиса, во время которого коррекция цен на недвижимость составила от 20% до 40%. Третья фаза второго этапа началась в 2007 г. после чего в середине 2008 г. произошел обвал цен. По состоянию на 2010 г. цены на недвижимость уже прекратили свое падение, и даже отмечается небольшой рост. Таким образом, достоверно ^ видно, что в обоих случаях фаза роста российского рынка недвижимости составляет 7 лет, в то время как полная фаза цикла рынка недвижимости составляет около 10 лет.

Исследование цикличности российского рынка недвижимости за последние 20 лет вместе с цикличностью цен на недвижимость в 18 странах с 1970 по 2010 гг., представленное в табл. 1, свидетельствует о том, что продолжительность цикла рынка недвижимости в России в целом сопоставима в общемировой продолжительностью, составляющей 9,5 лет или 38 кварталов. Несмотря на то, что экономическая ситуация в России в 90-х гг. весьма значительно отличается от экономической ситуации последнего десятилетия (совершенно отличная правовая обстановка, различная динамика доходов населения, курсов валют и цен на нефть) характер роста российского рынка недвижимости совпадает как по этапам, так и по длительности отдельных фаз.

Таблица 1 - Цикличность цен на недвижимость в 18 странах с 1970 по 2010 гг.

Цикл Подъем Спад

Длительность Изменение иен* Длительность Изменение цен**

1970 - середина 1990-х 21 квартал 40% 18 кварталов -22%

Середина 1990-х-настоящее время 41 квартал 114% 13 кварталов -15%

IЯ развитых стран включают в себя: Австралия, Канада, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Коры, Нидерланды, Новая Зеландия, Норвегия, Испания, Швеция, Швейцария Великобритания и США * В реальном исчислении, от низшей точки спада до пика ** В реальном исчислении, от пика до низшей точки спада -:- ...

Анализ причин возникновения кризиса в России в 1998 г. и 2008 г. также позволяет выявить определенные сходства. Оба кризиса были вызваны не только внутренними проблемами в российской экономике, но и носили общемировой масштаб: в первом случае начало было положено Азиатским кризисом 1997 г., а во втором случае - ипотечным кризисом 2008 г. в США.

Данные факты свидетельствуют о тесной зависимости экономики России от внешних условий. В частности, ипотечный кризис 2008 г. сопровождался острейшим кризисом ликвидности, что привело к резкому удорожанию иностранного капитала. Это в свою очередь сказалось на провале Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», принятой 5.09.2005 г. Рост стоимости иностранного капитала привел к удорожанию ипотечных займов и сокращении объемов ипотечного кредитования. Кроме того, рост стоимости заемных средств привел к удорожанию строительства недвижимости на первичном рынке.

Установлено, что бурный рост российского рынка недвижимости, наблюдавшийся в 2006-2008 гг. имел схожие причины с ростом рынков недвижимости в зарубежных странах. В этот период рост глобальных фондовых рынков имел тенденцию к замедлению, поэтому на фоне бурного роста рынков недвижимости в 2000-2006 гг. многие инвесторы изымали средства из фондовых рынков и вкладывали их в рынки недвижимости, тем самым подпитывая глобальный бум на недвижимость. Это еще один фактор, свидетельствующий о явной диспропорции роста цен на недвижимость по сравнению с реальным ростом доходов населения. Также это свидетельствует не о росте реального потребительского спроса, а о спросе инвестиционного или спекулятивного характера, вызванного перетеканием капитала из одних секторов рынков в другие.

В диссертации обосновано, что дальнейшее развитие рынка недвижимости России, также как и глобальных рынков недвижимости, будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала, и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Единственным отличием в данном случае будет являться показатель потребности населения в удовлетворении жилищных условий. Это обусловлено тем, что в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.

Основные выводы и положения по работе

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимо-

ста, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: перманентные политические и социально-экономические преобразования в стране; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; отстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынка; переход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственность; формирование конкуренции на исследуемом рынке; др.

3. Ретроспективный анализ за последние 250 лет на примере экономики США показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дис-

. кретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 5060 лет. Смена этих длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течение определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста.

4. Анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние 100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляционных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим, анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости.

5. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. Выявлена их обратная корреляция: в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы.

6. Предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (5 этапов) позволяет учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурных рисков, связанных с инвестициями.

показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; обоснование принятии инвестиционного решения.

8. Представлен прогноз цикличности рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей.

Публикации автора по теме диссертации

А) Публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России:

1. Волков, Д. А. Влияние инфляции на рынок недвижимости // «Транспортное дело России». - 200В. - № 3. - стр.82-84 (0,5 пл.).

2. Волков, Д. А. Исследование недостатков современных походов инвестиционного анализа // «Российское предпринимательство». -2010 г. - № 9 -стр.24-28 (0,2 пл.).

3. Волков, Д.А. Современные подходы в инвестиционном анализе и инвестиционном моделировании // «Экономика образования». - №1(62) январь-февраль 2011 г. - стр.91-106 (0,8 пл.).

Б) Другие публикации:

4. Волков, Д. А. Анализ современных подходов исследования рынка инвестиционной недвижимости // Жилищная экономика. - 2009. - №1 (1) -стр. 102-109 (0,32 пл.).

5. Волков, Д. А. Анализ теории волновых процессов и исследование ч общей природы длинных экономических циклов // «Молодой ученый» -2010.-№ 1-2 (13). — стр.167-173 (0,8 пл.).

6. Волков, Д. А. Виды краткосрочных экономических циклов и их место в экономической динамике // Научно-практическая конференция «Информационное пространство современной науки» Московского государственного университета технологий и управления (филиал в г. Чебоксары) -2010. - стр.26-28 (0,3 пл.).

7. Волков, Д. А. Обоснование этапов инвестиционного анализа рынка инвестиционной недвижимости // 1-я Всероссийская научно-практическая конференция «Интеллект. Инновации. Информация. Инвестиции. Институты. Инфраструктура». - М., 2010. - стр. 37-48 (0,68 пл. - авт. 0,25 пл.).

8. Волков, Д. А. Ларионов А. Н. Управление рынком инвестиционной недвижимости. Монография. - 2010. - Тула: Гриф и К. - 264 стр. (16,5 пл. -авт. 8,25 пл.).

Подписано в печать 21.10.2011. Формат бумаги 60x90/16. Бумага писчая. Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 152.

Отпечатано в Полиграфическом центре ФГБОУ ВПО «ННГАСУ», 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д. 65.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Волков, Дмитрий Анатольевич

Введение.

Глава I. Теоретические аспекты исследования рынка инвестиций в недвижимость.

1.1. Понятие рынка инвестиций в недвижимость и обоснование его места и роли в инвестиционном процессе.

1.2. Анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла.

1.3. Исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость.

Глава П. Экономический анализ практики функционирования рынка инвестиций в недвижимость.

2.1. Выявление тенденций развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период.

2.2. Критический анализ современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и анализу инвестиций в недвижимость.

2.3. Исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость.

Глава Ш. Совершенствование методов анализа рынка инвестиций в недвижимость.

3.1. Разработка алгоритма анализа инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности.:.

3.2. Концепция циклического анализа инвестиций в недвижимость.

3.3. Прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость

России на среднесрочную перспективу.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности"

Степень разработанности проблемы. Проблема анализа особенностей и преимуществ инвестирования в недвижимость получила весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах Ардемасова Е.Б., Асаула Н.А., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Бромвича М., Бузовой И.А., Ветлугина С.Ю., Вечера Н.Ф., Волкова Д.Л., Горбунова C.B., Горемыкина В.А., Данилова Ю.А., Егорова А.Ю., Збрицкого А.А., Зимина И.А., Ивановой Ю.В., Казанского Ю.Н., Кущенко В.В., Ларионова А.Н., Лочана С.А., Максимова С.Н., Москвина В., Орешковича Е.В., Панибратова Ю.П., Поляковского Г., Рахмана И.А., Рекитара Я.А., Ресина В.И., Роботова А.С., Родионовой Н.В., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Фридмана Д.И., Хавина Д.В., Щербакова Н.А., Ясина Е.Г. всесторонне проанализирована экономическая сущность объектов недвижимости и особенности процедуры инвестирования в недвижимость, а также рассмотрена структура рынка недвижимости, методы его регулирования и финансирования.

Костюка В.Н., Кузнеца С., Маршалла А., Менша Г., Миллера М., Миллса Дж., Митчелла У., Перез-Переза С., Пирра С., Рахмана И.А., Родионовой Н.В., Ростоу У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Форрестера Дж., Хансена Э., Шиллера Р., Шумпетера И., ЯковцаЮ.В. и прочих авторов.

В российской практике проблема анализа цикличности рынка инвестиций недвижимость является недостаточно проработанной. Поэтому, в диссертации был проанализирован преимущественно зарубежный опыт управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа цикличности инвестиций в недвижимость, представленный в работах следующих авторов: Берри Б., Борна У., Брюеггмана У., Гамелинка Ф., Гёетзмана У., Греблера Л., Гренадира С., Дойтена С., Доунса А., Кайзера Р., Кляйна Р., Клаппа Дж, Клейтона Дж., Колуэлла П., Лалозы С., Маурера Р., Мюллера Г., Парка Дж., Пирра С., Рулака С, Уитона У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Фолдвери Ф., Хойта Г., Чатратха Ф., Чен Л., Шатерье С. и других.

Основными задачами исследования явились:

- раскрытие экономической сущности рынка инвестиций в недвижимость;

- анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла; 5

- исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость;

- разработка алгоритма анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности;

- обоснование концепции циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости;

- разработка прогноза развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Объект исследования — рынок инвестиций в недвижимость.

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимо7 сти, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость — это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

3. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестора; анализ временного горизонта инвестиций в недвижимость; исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисков; комплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестиций; классификация выявленных рисков на группы.

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долго8 срочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; научное обоснование принятия инвестиционного решения.

Предложенные автором диссертации алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности и концепция циклического анализа инвестиций на рынке недвижимости могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка недвижимости.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на 1-й Всероссийской научно-практической конференции «Интеллект. Инновации. Информация. Инвестиции. Институты. Инфраструктура» (Москва, 2010 г.) и Международной научно-практической конференции «Информационное пространство современной науки» (Чебоксары, 2010 г.), основные результаты опубликованы в научных журналах «Транспортное дело России», «Российское предпринимательство», «Экономика и управление народным хозяйством», «Жилищная экономика», «Молодой ученый».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия», практические наработки применяются ООО «НИЦ "Стратегия"» для анализа портфельных инвестиций в недвижимость.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 8 работах, общим объемом 20,1 п.л. (авт. - 11,42 п.л.), в т.ч. 3 - в журналах, рекомендованных ВАК, и одной научной монографии.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Волков, Дмитрий Анатольевич

Выводы по разделу 3.1:

1. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями.

2. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестора; анализ временного горизонта инвестиций в недвижимость; исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисков; комплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестиций; классификация выявленных рисков на группы.

3. Обосновано, что предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности будет отражать качественный анализ оценки как систематических, так и несистематических рисков, ассоциированных с инвестициями в недвижимость.

3.2. Концепция циклического анализа инвестиций в недвижимость

Предлагаемая в диссертации концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включает в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; научное обоснование принятия инвестиционного решения.

Основываясь на полученных научных результатах в предыдущих разделах настоящей диссертации, автор предлагает рекомендации к циклическому анализу портфельных инвестиций в недвижимость.

Следует подчеркнуть, что в структуре предложенного нами в разд. 3.1 многоэтапного подхода к анализу портфельных инвестиций в недвижимость, наиболее значимыми являются второй и третий этапы, позволяющие учесть влияние краткосрочной и долгосрочной цикличности экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

В частности, на втором этапе анализа портфельных инвестиций в недвижимость должен проводиться анализ длительности инвестиций в соответствии с теми или иными предпочтениями и мотивами инвестора. На этом этапе должен быть определен временной горизонт периода инвестирования, и определено, будут ли инвестиции в недвижимость носить краткосрочный характер с целью получения дохода в рамках очередного цикла, либо эти инвестиции будут долгосрочными, целью которых является сохранение капитала, либо получение доходов в отдаленной перспективе. Определение инвестиционных мотивов инвестора, а также целей инвестиционного портфеля в совокупности с уточненным инвестиционным горизонтом позволит уже на данном этапе уточнить, какие риски ассоциированы с этими инвестициями и какой подход к учету влияния цикличности (краткосрочная или долгосрочная цикличность) должен быть исследован.

Общая концепция циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость, предлагаемая нами в рамках данного раздела, представлена на рис. 3.2.1 ирис. 3.2.2соответственно.

Влияние на принятие инвестиционного решения:

• оценка привлекательности ИН в долгосрочном горизонте в качестве антиинфляционного актива (в период ожидаемых фаз роста инфляции), либо наиболее привлекательными являются финансовые акгиЕы;

• оценка возможных структурных кризисов на рынке ИН в периоды смен длинных экономических циклов длительностью 40-60 лет; а также оценка приЕлекательностнИН в качестве инструмента сохранения капитала в периоды структурных кризисов в экономике

• оценка привлекательности инвестиции в краткосрочном периоде (в течение ближайших 10 лет)

Влияние на принятие инвестиционного решения:

• оценка возможных структурных кризисов на рынке ИН в периоды смен длинных экономических циклов длительностью 40-60 лег, а также оценка привлекательности ИН в качестве инструмента сохранения капитала в периоды структурных кризисов в экономике

ПРИНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ

Рис. 3.2Л. Концепция методологии циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

АНАЛИЗ СПРОСА

Рис. 3.2.2. Методика исследования спроса и предложения на рынке инвестиционной недвижимости

Мы считаем, что в соответствии с определенными временными предпочтениями инвестора в инвестиционной модели должно учитываться влияние либо краткосрочных циклов, либо влияние долгосрочных конъюнктурных колебаний экономики. В случае, если инвестиционный портфель недвижимости ограничен краткосрочными инвестициями, основное внимание в рамках инвестиционного анализа должно уделяться исследованию следующих показателей в прогнозном периоде:

- изучению макроэкономических перспектив развития региональной экономики в краткосрочной перспективе, с оценкой потенциала роста экономики в ближайшие годы, характеризуемого изменением спроса-предложения на инвестиционную недвижимость в регионе;

- изучению прогнозных темпов роста цен на недвижимость/ставок арендной платы в совокупности с прогнозными темпами роста доходов населения;

- изучению прогнозной динамики изменения коэффициента капитализации;

122

В случае долгосрочных портфельных инвестиций в недвижимость поступление денежных потоков, генерируемых объектами инвестиционной недвижимости, может быть отодвинуто на десятки лет. В таком случае, риск недополучения прибыли в краткосрочном периоде может быть элиминирован тем, что снижение доходов от аренды или временное падение стоимости инвестиционной недвижимости в фазе спада очередного цикла будет компенсировано ростом денежного потока и стоимости портфеля инвестиционной недвижимости в следующей фазе роста краткосрочного цикла.

В соответствии с выводами, сделанными нами в разд. 1.2 настоящей диссертации, ожидание восстановления потока денежных доходов от аренды и роста стоимости портфеля инвестиционной недвижимости в следующей фазе роста краткосрочного цикла основано на свойствах краткосрочного цикла. Указанный цикл обусловлен колебаниями товарно-материальных запасов предприятий в краткосрочном периоде, изменением уровня загрузки производственных мощностей, а также изменением сил спроса и предложения на продукцию и факторы производства, которыми являются объекты недвижимости.

Дополнительно, краткосрочный цикл может быть усилен активностью со стороны фондового рынка. Таким образом, при краткосрочных инвестициях, риски влияния краткосрочного цикла на портфель инвестиционной недвижимости ограничиваются ожиданиями временного падения денежного потока от аренды и краткосрочного падения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В то же время, основываясь на предпосылках длинноволновой концепции цикличности экономики (см. разд. 1.2 диссертации), при длительных портфельных инвестициях в инвестиционную недвижимость существуют риски структурных изменений в экономике. В данном случае мы предполагаем, что возможное краткосрочное падение арендных денежных потоков будет компенсировано их ростом в последующем периоде, вследствие чего данный риск в случае долгосрочного инвестирования может быть исключен. Наибольшим же

123 риском в данном случае, по нашему мнению, является риск структурных изменений, который характеризуется повышенной рискованностью инвестиций и требованием более высокой доходности условиях неопределенности.

Как показывает анализ исторического опыта, экономические изменения в долгосрочном периоде связаны с исчерпанием ресурса доминирующей технологии, стимулирующей рост всех секторов экономики, и временным отсутствием новой технологической модели, которая заместит предшествующую и станет новым драйвером роста экономики.

Таким образом, в долгосрочных инвестициях существует риск временного падения спроса на инвестиционную недвижимость, что на этапе экономического планирования может оказать ключевое влияние при принятии инвестиционных решений. В результате, при долгосрочном инвестиционном горизонте портфельных инвестиций инвестиционная модель должна отдавать приоритет анализу структурных изменений в экономике.

Анализ структурных изменений в экономике, по нашему мнению, может быть проведен на основе эмпирических данных экономического развития экономики за период нескольких циклов, предшествующих дате исследования. В рамках исследования ретроспективных данных могут быть получены следующие характеристики цикла, которые можно использовать в инвестиционной модели при оценке долгосрочных инвестиций в недвижимость: длительность экономического цикла; период цикла (расстояние от пика до пика, составляющее для долгосрочных инфляционных циклов в среднем 30 лет, а для циклов, сопровождаемых структурными кризисами на рынке недвижимости периодичностью 55-60 лет); оценка временного периода фазы спада и фазы роста длинного цикла; оценка темпов прироста и падения фактической инфляции в соответствующей фазе роста и спада длинного цикла.

Проводимое на данном этапе инвестиционного анализа исследование состояния текущего длинного цикла дает возможность уточнить, находится

124 ли в долгосрочной перспективе экономика в состоянии спада, депрессии, роста или «расцвета». Основываясь на данных о текущем состоянии длинного цикла, данных о длительности и периоде длинного цикла, а также данных о прошедшем времени с момента пика предыдущего цикла, возможно определение будущего направления развития макроэкономических показателей отличных от линейных, и применение этих данных в инвестиционных моделях. Прогнозируемое таким образом дискретное развитие экономики в долгосрочной финансовой модели позволит учесть структурные риски, возникающие в экономике в период смены технологической или инновационной модели развития, которые сопровождаются структурными кризисами на рынке недвижимости.

Как было показано нами в разд. 1.2 данной диссертации, в конце первого ритма Кузнеца, т.е. примерно через 15-20 лет после начала технологического цикла, в экономической системе происходит насыщение парка оборудования и основных производственных фондов. В том числе, происходит насыщение рынка недвижимости, в результате чего происходит сокращение спроса, сопровождаемое лавинообразным перенакоплением активов и падением отдачи от производства.

Кроме того, на данном этапе в экономике возникают структурные риски, обусловленные тем, что переход к новому циклу связан с существенными вложениями в модернизацию основных производственных фондов, построенных на прежней технической основе, которые становятся все менее перспективными по сравнению с вложениями в принципиально новые производственные системы и активы. Существенное перенакопление активов, сопровождаемое с резким сокращением спроса, приводит к тому, что рыночная стоимость производственных активов, в том числе и объектов недвижимости, может стоить ниже стоимости воспроизводства данных активов.

Однако, если в период краткосрочного цикла, сопровождаемого временным нарушением баланса спроса и предложения в экономике, у инвесторов имеются мотивы рассчитывать на восстановление производства и будущего

125 спроса на существующие производственные активы, то в период смены длинного цикла такая уверенность может отсутствовать. Кроме того, в период смены длинного цикла, сопровождаемого сменой модели экономического роста, существует значительная неопределенность в востребованности существующих активов при переходе экономики к новой модели роста. Именно в этом и заключается основной риск, связанный со структурными изменениями в экономике, который по нашему мнению должен учитываться в долгосрочном инвестиционном моделировании портфельных инвестиций в недвижимость.

В соответствии с проведенным в диссертации исследованием причин общей экономической цикличности, а также исследованием причин цикличности рынка недвижимости, считаем возможным сформулировать следующие выводы, касающиеся взаимосвязи экономики и рынка недвижимости:

- анализ исторических данных, проведенный за последние 250 лет на примере экономики США, показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 50-60 лет; смена длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течении определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста. Периоды смены экономических циклов периодичностью 50-60 лет сопровождаются системными кризисами на рынках недвижимости;

- в соответствии с комплексной мультицикличной моделью, предложенной Дж. Форрестером, длинный экономический цикл периодичностью 50-60 лет включает в себя два 30-летних экономических ритма роста Кузнеца. В данном случае 30-летние ритмы Кузнеца обусловлены инвестициями в основной капитал, в то время как Кондратьевские длинные волны обусловлены сменой модели технологического развития; в соответствии с моделью Б. Берри, повышательная фаза длинного цикла Кондратьева совпадает с постдепрессионным ритмом Кузнеца, для

126 щимся 20-25 лет. В свою очередь понижающаяся фаза длинного цикла совпадает с постстагфляционным ритмом Кузнеца продолжительностью 25-30 лет. В результате, длинный цикл объединяет два ритма экономического роста Кузнеца, которые связаны одной технологией;

- анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние 100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляционных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца;

- анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости. Одновременно с этим структурные кризисы на рынках недвижимости тесно связаны со сменой длинных волн Кондратьева периодичностью 50-60 лет;

- рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. В то же время, исследование динамики доходности реальных и финансовых активов выявило их обратную корреляцию: в период роста инфляции инвестиции в реальные активы являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы;

- исследование периодичности кризисов, наблюдаемых на рынке недвижимости, свидетельствует о совпадении наблюдаемых кризисов на рынке недвижимости с завершением нисходящих фаз длинных волн Кондратьева свидетельствующих о том, что существенный переизбыток объектов недвижимости наблюдается в периоды общего макроэкономического кризиса, характеризуемых сменой модели технологического развития.

Кроме того, в соответствии с концепцией Б. Берри, объясняющей существование нескольких ритмов экономического роста Кузнеца в рамках одного длинного цикла Кондратьева, мы считаем, что структурные риски инвестиций в недвижимость в долгосрочной перспективе могут быть описаны

127 двумя моделями. Первой является модель 50-60 летних циклов Кондратьева, а вторая - модель 30 летних экономических ритмов Кузнеца. С позиции макроэкономического обоснования данного предположения мы опираемся на тот факт, что исследование связи структурных кризисов на рынках недвижимости с длинными Кондратьевскими циклами длительностью 60 лет подтверждено историческими данными.

Проведенное нами исследование долгосрочной динамики циклов рынка недвижимости показало также тесную связь рынка недвижимости с инфляционными циклами и ритмами Кузнеца длительностью 30 лет. Два ритма экономического роста Кузнеца длительностью 30 лет, сопровождаемые ростом инфляции в фазе роста, которые и связанные одной технологической моделью развития (циклом Кондратьева) длительностью 60 лет свидетельствуют на наш взгляд о следующих процессах, наблюдаемых в экономике в эти периоды. Исчерпание ресурсов экономического роста в рамках 30 летнего ритма Кузнеца характеризуемого проявлением застойных явлений в экономике в фазе снижения сопровождается снижением процентных ставок по кредитам, и возникновению диспропорций (пузырей) на рынках активов.

Вместе с тем, регулировать эти диспропорции на рынках активов может быть достаточно сложно, ввиду нарушенного баланса в структуре спроса и предложения активов. Одновременно с этим более низка процентная ставка может сохранять эти диспропорции, вызывая тем самым падения спроса или предложения.

В то же время, дополнительная ликвидность в экономике, появившаяся в периоды перенакопления активов, а также сопровождаемая ростом денежного предложения со стороны государства в целях поддержки экономики в кризисные периоды может свидетельствовать о том, что изъем ликвидности с денежного рынка может привести к возобновлению рецессионных процессов в экономике с последующим возобновлением мер по ее поддержке.

Однако другим вариантом изъятия ликвидности с рынка может быть механизм повышения процентных ставок и повышения таргетируемош

128 уровня инфляции в экономике, борьба с которой может быть продолжена после начала устойчивого роста экономики. В этом контексте инфляционное давление, оказываемое на экономику в рамках смены модели экономического роста является одним из необходимых условий для обесценивания имеющихся активов, позволяющий стимулировать производство новых активов. Одновременно инвестиции в недвижимость в период смены модели экономического роста, сопровождаемого ростом инфляционного давления, могут быть надежным антиинфляционным инструментом, ввиду того, что себестоимость строительства недвижимости на первичном рынке растет с темпами роста ожидаемой инфляции, а это в свою очередь приводит к одновременному росту стоимости недвижимости на вторичном рынке.

Исследование динамики инфляционных циклов, проведенное нами на примере экономики США позволило выявить три инфляционных цикла:

- первый инфляционный цикл характеризуется фазой роста, начавшейся в 1900-1901 гг., и длившейся вплоть до 1919-1920 гг., после чего наблюдалась фаза снижения инфляционного цикла, продлившаяся с 1921 г. по 19321933 гг. В данном случае фаза роста инфляционного цикла составила 18-20 лет, а фаза снижения первого инфляционного цикла составила 12 лет;

- второй инфляционный цикл длительностью 30 лет был классифицирован нами между 1933 и 1962 гг. Фаза инфляционного роста во втором цикле составила 18 лет - с 1933 г. по 1950 г., после чего началось снижение инфляционного давления продлившееся 12 лет - до 1962 г;

- третий инфляционный цикл длительностью 30 лет был классифицирован нами между 1963 и 1980 гг. Фаза инфляционного роста в третьем цикле также составила 18 лет - с 1963 г. по 1980 г., после чего началось снижение инфляционного давления, продлившееся по нашему мнению до 1993 г., т.е. 13 лет.

Сравнительный анализ динамики трех вышеуказанных инфляционных циклов, проведенный автором диссертационного исследования, систематизирован и представлен в табл. 3.2.1.

Заключение

В итоге проведенного диссертационного исследования получены нижеследующие выводы и научные результаты:

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

3. Ретроспективный анализ за последние 250 лет на примере экономики США показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 5060 лет. Смена этих длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течение определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста.

4. Анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние

100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляци

140 онных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим, анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости.

7. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; обоснование принятии инвестиционного решения.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Волков, Дмитрий Анатольевич, Нижний Новгород

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 17.07.2009 г., с изм. от 18.07.2009 г.) Справочно-информационная система "Консультант-Плюс".

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995 г.) (ред. от 17.07.2009 г.) Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001 г.) (ред. от 30.06.2008 г.) Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 г. N 230-Ф3 (принят ГД ФС РФ 24.11.2006 г.) (ред. от 08.11.2008 г.) Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.) (ред. от 23.07.2008 г.) Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

6. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вт. редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике / рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г./М.: Экономика, 2000 г.

7. Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-Ф3 (ред. от 24.07.2007 г.) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (принят ГД ФС РФ 15.07.1998 г.) -Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

8. Федеральный закон от 09.07.1999 г. N 160-ФЗ (ред. от 29.04.2008 г.) "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 25.06.1999 г.) Справочно-информационная система "КонсультантПлюс".

9. Инвестиции. Рынки. Экономические индикаторы. Ежемесячный деловой журнал "РБК", 2008 г. - Т. № 1. - С. 130-131.

10. Инвестиционная деятельность в России: условия, результаты, инве-стици-онная привлекательность отдельных отраслей промышленности (по материалам Госкомстата Российской Федерации). Вопросы статистики, 2000 г. - № 1. - С. 69-76.

11. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. Строительная газета, 2005 г. - № 9, от 4 марта.

12. Прогноз основных макроэкономических показателей на 2007-2010 гг. Ежемесячный аналитический сборник "Экономическое развитие России", 2007г. -№ 12.-С. 52.

13. Абалкин Л. И. Роль государства в становлении и регулировании рыноч-ной экономики / М.: Вопросы экономики. 1997 г, № 6. — С. 4-12.

14. Ардемасов Е. Б. Офисная коммерческая недвижимость России / Инфор-мационно-аналитический справочник / Под общ. ред. Е. Ардемасова / М.: Альпи-на Бизнес Букс, 2007 г.

15. Асаул Н. А. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса / М.: Экономическое возрождение России, 2005 г.

16. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России / М.: Финансы и статистика, 1996 г.

17. Белых Л. П. Управление портфелем недвижимости / М.: ИНФРА-М, 2008 г.

18. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости / М.: Финансы и статистика, 1999 г.

19. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций В. Бе-ренс, П. Хавранек / Пер. с англ /М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995 г.

20. Бойко С. Принципы инвестиционной политики / С. Бойко, И. Иохи-на/ М.: Диалог, 1994 г.

21. Бромвич М. А. Анализ экономической эффективности капиталовложений /Пер. с англ /М.: ИНФРА-М, 1996 г.

22. Бузова И. А. Коммерческая оценка инвестиций / И.А. Бузова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. Под ред. Есипова В.Е / С.: Питер, 2004 г.

23. Ветлугин С. Ю. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сборник научных трудов / С.: СПбГИЭУ, 2005 г.

24. Вечер Н. Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. / Вечер Н. Ф., Ольховский А. А .1С.: ИД Бизнес-пресса, 2005 г.

25. Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости / Волков Д.Л., Ильина Ю.Б., Комарова Н.В., Пашкус Ю.В. / С.: СПбГУ, 1999 г.

26. Галанов В. А. Рынок ценных бумаг: Учебник / Под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. 2-е изд., перераб. и доп. / М.: Финансы и статистика, 2004 г.

27. ГибсонР. С. Формирование инвестиционного портфеля: управление фи-нансовыми рисками; Пер. с англ. / М.: Альпина Бизнес Букс, 2005 г.

28. Гитман Л. Д. Основы инвестирования / Л.Д. Гитман, М.Д. Джонк / Пер. с англ / М.: Дело, 1997 г.

29. Глазьев С. Ю. Экономическая теория технического развития / М., 1990 г.

30. Глазьев С. Ю. Эволюция технико-экономических систем: возможности и границы централизованного регулирования / Глазьев С.Ю., Львов Д.С., Фетисов Г.Г. / М.: Наука, 1992 г.

31. Глущенко В. В. Разработка управленческого решения. Прогнозирование планирование. Теория проектирования экспериментов. / Глущенко В.В., Глущен-ко И.И. / М.: ТОО НПЦ "Крылья", 1997 г.

32. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости / Горемыкин В.А., Бу-гу-лов Э.Р. / М.: Филин, 1999 г.

33. Гришина И. В. Анализ и прогнозирование инвестиционных процессов в регионах России / М.: СОПС, 2005 г.

34. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов (4-е издание) / М.: Альпина, 2007 г.

35. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./Пер. с англ. / М: Альпина Бизнес Букс, 2004 г.

36. Данилов Ю. Я. Моделирование экономических факторов роста эф-фектив-ности инвестиционно-строительной деятельности / М.: Экономика строительства, 1997 г.

37. Дементьева Л. В. Циклы в современно экономике и влияние эконо-миче-ской политики на их развитие / К.: Казанский Государственный Университет (КГУ), 2006 г.

38. Егоров Е. В. Экономика жилищного хозяйства России / Е.В. Егоров, М.В. Потапова /М.: ТЕИС, 2002 г.

39. Елисеева И. И. Социальная статистика /М.: Финансы и статистика, 1997 г.

40. Збрицкий А. А. Управление инвестиционной деятельностью строи-тель-ных организаций / М.: ГАСИС, 2006 г.

41. Зимин И. А. Реальные инвестиции / М.: Тандем, 2000 г.

42. Игонина JI. JI. Инвестиции / Под ред. В.А. Слепова /М: Эконо-мистъ, 2004 г.

43. Исабекова О. Экономическая сущность инвестиций/ Ежемесячный жур-нал консультативного совета по иностранным инвестициям в России, 2007 г.

44. Ишаев В. Основные принципы стратегии социально-экономического развития России / М.: Проблемы теории и практики управления, 2001 г.

45. Казанский Ю. Н. Строительство в США и России. Экономика и управление / Ю.Н. Казанский, А.М. Немчин, С.Н. Никешин / С.: ДваТри, 1995 г.

46. Кейнс Д. М. Общая теория занятости, процента и денег/ Дж. М. Кейнс. Пер с англ / М.: Прогресс, 1978 г.

47. Клинов В. Г. Волновая природа НТП и большие циклы конъюнктуры мирового хозяйства / М.: Общество и экономика, 2002 г.

48. Клинов В. Г. Восходящая волна мирового хозяйства и возможности Рос-сии / М.: Экономист, 2004 г.

49. Ковалев В. В. Инвестиции: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Национальная экономика" /М.: Проспект, 2006 г.

50. Колесов В. П. Инвестиционные процессы в условиях глобализации / Под ред. проф. В.П. Колесова, проф. М.Н. Осьмовой / М.: Экономический факультет МГУ, 2002 г.

51. Кондратьев Н. Д. Большие циклы конъюнктуры и теория предвидения / М.: Экономика, 2002 г.

52. Конотопов М. В. Конотопов, М.В. История экономики зарубежных стран: учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / М.В. Конотопов, С.И. Сметанин / М.: КноРус, 2007 г.

53. Костюк В. Н. Длинные волны Кондратьева и теория долговременного экономического роста / М.: Общественные науки и современность, 2002 г.

54. Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития не-движи-мости. / М.: Норма, 2005 г.

55. Ларионов А. Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области / В.: С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, Волгоград, гос. архитектур.-строит. академия, 2002 г.

56. Львов Д. С. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики / М.: Экономика, 2000 г.

57. Львов Д. С. Развитие экономики России и задачи экономической наук / Отд-ние экон. РАН / М.: Экономика, 1999 г.

58. Максимов С. Н. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сборник научных трудов / С.: СПбГИЭУ, 2005 г.

59. Меньшиков С. М. Длинные волны в экономике: когда общество меняет кожу / Меньшиков С.М., Клименко Л.А. / М.: Международные отношения, 1989 г.

60. Москвин В. Анализ риска реализации инвестиционного проекта / М.: Инвестиции в России, 2001 г.

61. Орешкович Е. В. Рынок жилья в переходной экономике / К.: ГИПП Вят-ка, 2002 г.

62. Павлова С. А. Инвестиции и закономерности инвестиционного процесса в современных условиях / Б.: НИИКМА, 2002 г.

63. Панибратов Ю. П. Управление инвестициями в непроизводственное строительство / Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.А. Крушинский / М.: История вуюв. Строительство, 2002 г.

64. Поляковский Г. Жилищная экономика: зарубежный экономический учебник / М.: Дело, 1996 г.

65. Попков В. П. Организация и финансирование инвестиций / Попков В. П., Семенов В. П. / С.: Питер, 2001 г.

66. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика / М.: Экономика, 2000 г.

67. Рекитар Я. А. Долговременные тенденции развития строительного комплекса (опыт ведущих зарубежных стран и некоторые выводы для России)/ Я.А. Рекитар, Н.А. Сидорова / М.: Экономика строительства, 1999 г.

68. Ресин В. И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / М.: Дело, 1999 г.

69. Родионова Н. В. Функционирование рынка недвижимости и развитие ипотечного кредитования на рынке жилья / М.: Флинта, 2006 г.

70. Румянцева С. Ю. Длинные волны в экономике: много факторный анализ / С.: СПбГУ, 2003 г.

71. Селюков В. К. Управление рисками. Ипотечная сфера / В.К. Селю-ков, СХ. Гончаров /М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001 г.

72. Серов В. М. Инвестиционный менеджмент / М.: ИНФРА-М, 2000 г.

73. Слепов В. А. Инвестиции как фактор экономического роста / В.А. Слепов, М.А. Потапская / М.: Финансы, 1999 г.

74. Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / С.: Мини-стер ство общего и профессионального образования Рос. Федерации, СПбГИ-ЭА, 1997 г.

75. Сорос Д. Кризис мирового капитализма: Открытое общество в опасности/ М.: ИНФРА-М. 1999 г.

76. Стерник Г. М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? / www.realtymarket.ru, июнь 2006 г.

77. Стерник Г. М. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы / Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. / www.realtymarket.ru, июль 2006 г.

78. Стерник Г. М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз / www.realtymarket.ru. Аналитическая группа Г.М.Стерника, январь 2006 г.

79. Тамбовцев В. Л. Теоретические вопросы институционального проектирования /М.: Вопросы экономики, 1997 г.

80. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / С.: СПбГТУ, 1997 г.

81. Тейлор С. Региональное экономическое развитие на базе программно-целевого подхода: опыт Западной Европы /: Регион: экономика и социология, 2000 г.

82. Тумусов Ф. С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика / М.: Экономика, 1999 г.

83. Федосеев В. В. Экономико-математические методы и прикладные модели/ М.: ЮНИТИ, 1999 г.

84. Фридман Д. И. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Фридман Джек П., Ордуэй Николас. / Пер. с англ. / М.: Дело Лтд., 2007 г.

85. Хайдерманн Т. Инвестиции в недвижимость в России / С.: 2005 г.

86. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход / М.: Экономика, 1997 г. 4.3-4, Т.2.

87. Черняк В. 3. Управление инвестиционным проектом в строительстве / М.: Русская Деловая Литература, 1998 г.

88. Черник Г. В. Принятие инвестиционных решений и анализ проектов /: СПб, 1999 г.

89. Шарп У. Инвестиции / Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. / М.: ИНФРА-М, 1999 г.

90. Шумпетер И. Теория экономического развития / М.: Эксмо, 2007 г.

91. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости / Р.: Феникс, 2002 г.

92. Яковец Ю. В. Циклы Кондратьева в экономике России. Монография / С.: Международный фонд Н.Д. Кондратьева, 2005 г.

93. Ясин Е. Г. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ / М.: Вопросы экономики, 1993 г.

94. Arbour R. Real Estate Value—The Long Term View, unpublished manuscript / C.: Beverly Hills, Calif.: Somerset Funding Corp., 1993 r.

95. Ayres R. Technological Transformation and Long Waves. Part I and Part II /.: Technological Forecasting and Social Change., 1990 r.

96. Bannister В. B. Equity Research. Industrial Portfolio Strategy The Inflation Cycle of 2002 to 2015 / Legg Mason Wood Walker Report / В.: Legg Mason Wood Walker, Inc., 2002 r.

97. Bodie Z. Common Stocks as a Hedge Against Inflation. TX : Journal of Fi-nance, 1975 r. - 459-70 : T. 31.

98. Bond M. T. Real Estate Returns and Inflation: An Added Variable Approach / by Bond Michael T. and Seiler Michael J. Cleveland : The Journal of Real Estate Re-search, 1998 r. - 11-1998 : T. 15.

99. Born W. L. A Framework and Model for the Analysis of Income Producing Real Estate Investments Under Cyclical Inflationary Conditions, Ph.D. dissertation. TX : The University of Texas-Austin, 1984 r. - University Microfilms International # 8421664.

100. Born W. L. Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles / by Born W. L. and Pyhrr S. A. TX : The Journal of Real Estate Research, 1994 r. - 455-85 : T. 9:4.

101. Berry B. J. Long-Wave Rhythms in Economic Development and Political Be-havior. Baltimore, Maryland : Johns Hopkins University Press, 1991 r.150

102. Brown T. G. Real Estate Cycles Alter the Valuation Perspective. TX : Appraisal Journal, 1984 r. - 539-49 : T. 54:4.

103. Brueggeman W. B. Real Estate Investment Funds: Perfomance and Portfolio Considerations. TX : Journal of the American Real Estate and Urban Economics As-sociation, 1984 r. - 333-34 : T. 12.

104. Case F. Los Angeles Real Estate: A Study of Investment Experience, Real Es-tate Research Program, / L.: University of California, Los Angeles, 1960 r.

105. Case B. "Global Real Estate Markets: Cycles And Fundamentals" by Brad-ford Case (Yale University), William Goetzman (Yale School of Management), K.Geere Rouwenhorst (Yale School of Management) / Y.: Yale School of Management. 1999 r.

106. Chatrath A. REITs and Inflation: A Long-Run Perspective / by Chatrath Ar-jun and Liang Youguo. TX : Journal of Real Estate Research, 1998 r. - 111998 : T. 16.

107. Chatterjee S. Real Business Cycles: A Legacy of Countercyclical Policies?. 1999 r : Business Review, Federal Reserve Bank of Philadelphia - T. 1727.

108. Chen L. Real Estate Research Report "Global Real Estate Investment Going Mainstream" by Dr. Lijian Chen and Thomas I. Mills / U.: 2004 r.

109. Chen A. H. Effects of Uncertain Inflation on the Investment and Financing Decisions of a Firm / by Chen A. H. and Boness A. J. TX : Journal of Finance, 1975 r. - 469-48 : T. 30.

110. Chen L. Global Real Estate Investment Going Mainstream (UBS Real Estate Research) / by Dr. Lijian Chen and Thomas I. Mills. New York : UBS Global Asset Management, 2004 r.

111. Clapp J. M. Evaluating House Price Forecasts / by Clapp John M. and Car-melo Giaccotto. TX: Journal of Real Estate Research, 2002 r.

112. Clapp J. M. Dynamics of Office Markets: Empirical Findings and Research Issues. The Urban Institute Press, Washington, DC : American Real Estate151and Urban Economics Association Monograph Series, No. 1, 1993 r. T. Chapters Two and Three.

113. Clayton J. Market Fundamentals, Risk and the Canadian Property Cycle: Im-plications for Property Valuation and Investment Decisions. TX : Journal of Real Es-tate Research, 1996 r. - 347-67 : T. 12-3.

114. Clayton J. Time Variation of Liquidity in the Private Real Estate Market: An Empirical Investigation / by Jim Clayton, Greg MacKinnon and Liang Peng. TX : Journal of Real Estate Research, 2008 r. - 2-2008 : T. 30.

115. Colwell P. F. The Rounding of Appraisal Estimates / by Colwell P. F., Rush-ing P., and Young K. IL. : Illinois Reas Estate Letter, 1994 r.

116. Colwell P. F. The Structure of Urban Land Prices / by Colwell, P. F. and Munneke H. J. TX: Journal of Urban Economics, 1997 r. - 321-36 : T. 41.

117. Dauten C. A. Business Cycles and Forecasting / by Dauten, C. A. and Valen-tine L. M. Cincinnati, OH : South-Western Publishing Co., 1974 r.

118. Downs A. Interest Rate Rise Erodes Leverage and Appreciation. ML : The National Real Estate Investor, 1974 r.

119. Downs A. Inflation: A Two-Edged Sword for Realty Investors. ML : The National Real Estate Investor, 1974 r.

120. Downs A. Real Estate and Long-Wave Cycles. ML : National Real Estate Investor, 1993 r.

121. Fabozzi F. J. The Handbook of Economic and Financial Measures / Fa-boz-zi, F.J., Greenfield H.I/. Homewood, IL : Dow Jones-Irwin, 1984 r.

122. Fama E. F. A Comparison of Inflation Forecasts / by Fama E. F. and Gibbons M. R. TX : Journal of Monetary Economics, 1984 r. - 327-48 : T. 13.

123. FamaE. F. Foundations of Finance. Basic Books, 1976 r. - 133-67.

124. Fama E. F. Asset Returns and Inflation / by Fama E. F. and Schwert G. W. TX : Journal of Financial Economics, 1977 r. - 115-46 : T. 5.

125. Foldvary F. E. Real Estate and Business Cycles: Henry George's Theory of the Trade Cycle. Lafayette Colledge Henry George Conference : Latvia University of Agriculture, 1991 r.

126. Fontvielle L. Innovations, Development of Labour Force and Productivity/ Regularities of Scientific and Technical Progress and Long-Term Tendencies of Eco-nomic Development / N.: Paper for International Conference. 1988 r.

127. Forrester J. New Perspectives on Economic Growth/ Alternatives to Growth. Search for Sustainable Future / M.: Cambridge. 1977 r.

128. Forrester J. W. Innovations and Economic Change / Futures. ML : Pa-vitt, K. and Walker, 1981 r.

129. Capital Market History and Asset Allocation: 1900-1989 / Frank Russell Company Economic Report. Tacoma Private Publication, 1990 r.

130. Freeman C. Unemployment and Technical Innovation. A Study of Long Waves and Economic Development / Freeman C., Clark J., Soete L. London : Frances Pinter (Publishers) Ltd., 1982 r.

131. Gardner R. J. The Causes and Consequences of Real Estate Investment Cycles. TX : Real Estate Finance, 1993 r. - 43-6 : T. 10:2.

132. Goetzmann W. N. The Global Real Estate Crash: Evidence from an International Database, Working paper / by Goetzmann, W. N. and Wachter S. M. -New Ha-ven, CT : Yale School of Management, 1994 r.

133. Goetzman W. Estimating Housing Price Indices in the Presence of Seller Reservation Rrices / by Goetzman W. and Peng L. TX : Review of Economics and Statis-tics, 2006 r. -100-12 : T. 88.

134. Goetzmann W. Global Real Estate Markets: Cycles and Fundamentals / by Goetzmann W., Case B. and Geert Rouwenhorst K. Yale : Yale International Center for Finance, 1999 r. - T. 99-03.

135. Gordon J. Integrating Regional Economic Indicators with the Real Estate Cycle / by Gordon, J., Mosbaugh P. and Canter T. TX : Journal of Real Estate Research, 1996 r. - 469-501 : T. 12:3.

136. Grebler L. Construction Cycles in the U.S. / by Grebler L. and Burns L. TX : Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1982 r. -201-22 :T. 102.

137. Grebler L. Experience in Urban Real Estate Investment / N.: New York: Columbia University Press, 1955 r.

138. Grenadier S. R. The Persistence of Real Estate Cycles. Journal of Real Estate Finance and Economics, 1995 r. - 95-119 : T. 10.

139. Gyourko J. Owner-Occupied Homes, Income-Producing Properties, and REIT as Inflationn Hedges: Empirical Findings / by Guourko J. and Linnemann P. TX : Journal of Real Estate Finance and Economics, 1988 r. - 347-72 : T. 1.

140. Hamelink F. Inflation Hedging Versus Inflation Protection in the U.S. and the U.K. / by Hamelink F., Hoesli M. and MacGregor B. TX : Real Estate Finance, 1997 r. - 63-73.

141. Hekmann J. S. Rental Price Adjustment and Investment in Office Markets / N.: Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1985 r. -13:1, 32-47.

142. Hoesli M. The Inflation-Hedging Effectiveness of Swiss Real Estate Mutual Funds / by Hoesli M. and Bender A. R. TX : Finanzmarkt und Portfolio Management, 1992 r. - 287-95 : T. 6.

143. Hoesli M. The Short-Term Inflation-Hedging Characteristics of U.K. Real Estate / by Hoesli M. and MacGregor B. TX : Journal of Real Estate Finance and Eco-nomics, 1997 r. - 27-57 : T. 15.

144. Hoyt H. One Hundred Years of Land Values in Chicago. Chicago, IL : University of Chicago Press, 1933 r.

145. Kahneman D. Prospect Theory: An Analysis of Decisions Under Risk / by Kahneman D. and Tversky A. TX : Econometrica, 1979 r. - 263-91 : T. 47.

146. Kaiser R. The Long Cycle in Real Estate. Journal of Real Estate Research, 1997 r. - 233-57 : T. 14:3.

147. Kitchin J. Cycles and Trends in Economic Factors / .: Feview of Economic Statistics. 1923 r. Vol. V. P. 10-16.

148. Klein R. The Beat Inflation Strategy / Klein R., Wolman W. New York : Simon and Schuster, 1975 r.

149. Kling J. L. Office Building Investment and the Macro-Economy: Empirical Evidence 1973-1985 / by Kling, J.L. and Т.Е. McCue /N.: Blackwell Publishing. 1987. Real Estate Economics, Volume 15, Number 3, pp. 234-255(22).

150. Korpinen P. A Monetary Model of Long Cycles / The Long Wave Debate. Berlin : Vasko, 1987 r.

151. Krugman P. How Did Economists Get It So Wrong? // "The New York Times Magazine". 2 Сентября 2009 г. - http://ww.nytimes.com/2009/09/06/ magazine/ 06Economic-t.html?r=l.

152. Kusnets S. Long Swings in the Growth of Population and in Related Economic Variables. CII : Proceeding of the American Philosophical Society, 1958 r.

153. Kuznets S. Schumpeter Business Cycles. HB : American Economic Review, 1940 r. - №2.

154. Kvint V. L. The Global Emerging Market in Transition: articles, forecasts and studies / N.: Fordham University Press, New York. 1999 r.

155. Langlois R. Rationality, Institution and Explanation. In R. Langlois, ed. Economic as aRocess. - Essays in the University Press, 1990 r.

156. Laposa S. P. Submarket Cycle Analysis: A Case Study of Submarkets in Philadelphia, Seattle and Salt Lake City / by Laposa S. P. and Mueller G. R. -Santa Bar-bara, CA : Paper presented at the American Real Estate Society Annual Meeting, 1994 r.

157. Leibowitz M. L. Asset Allocation under Shortfall Constraint / by Lei-bowitz M. L. and Kogelman S. TX : Journal of Portfolio Management, 1991 r. -18-23.

158. Limmack R. J. Property Returns and Inflation / by Limmack R. J. and Ward C. W. R. TX: Land Development Studies, 1988 r. - 47-55 : T. 5.

159. Long J. B. Stock Prices, Inflation, and the Term Structure of Interest Rates. TX : Journal of Fianancial Economics, 1974 r. -131-70 : Т. 1.

160. Marshall R. D. Inflation Partially Negates Risk Position Yields / .: Mortgage Banker. 1975 r.

161. Marshall A. Economics of Industry. Cambridge, London : Cambridge Uni-versity Press, 1879.

162. Maturi R. J. The 105 best investments for the 21st century / N.: John Wiley & Sons, 1995 r.

163. Maurer R. Inflation Risk Analysis of European Real Estate Securities / by Riamond Maurer and Steffen P. Sebastian. TX : Journal of Real Estate Research, 2002 r. -1-2002 : T. 24.

164. McMillen D. P. Urban Land Value Functions With Endogenous Zoning / by McMillen D. P. and J. F. McDonald. TX : Journal of Urban Economics, 1991 r.

165. Mench G. Stalemate in Technology. Cambridge : Mass, 1979 r.

166. Mills J. Credit Cycles and the Origin of Commercial Panics. Transactions of the Manchester Statistical Society, 1867 r.

167. Miles M. A Foundation for the Strategic Real Estate Allocation: The Space Market Index. TX : Real Estate Finance, 1997 r. - 23-30 : T. 14:3.

168. Miller M. K. Cycles and Time. Cycles and Time, Exploring, 1997 r.

169. Mitchell W. C. Business Cycles: The Problem and Its Setting. New York : National Bureau of Economic Research, 1927 r.

170. Moore G. H. Business Cycles, Inflation, and Forecasting / C.: Cambridge, Mass.: Harper and Row. 1983 r.

171. Moore G. H. Business Cycles, Inflation, and Forecasting: National Bureau of Economic Research Studies in Business Cycles. New York : Second Edition Ballinger Publishing Co., 1983 r. - No. 24.

172. Mueller G. R. Evaluating Real Estate Markets Using Cycles Analyses, Paper presented at the American Real Estate Society Annual Meeting / by Mueller, G. R. and Laposa S. P. Santa Barbara, CA : American Real Estate Society Annual Meeting, 1994 r.

173. Munneke H. J. Redevelopment Decisions for Commercial and Industrial Properties. TX : Journal of Real Estate Economics, 1996 r. - 229-53 : T. 39.

174. Park J. Y. Are REITs Inflation Hedges? / by Park J. Y., Mullineaux D. J. and Chew I. K. TX : Journal of Real Estate Finance and Economics, 1990 r.

175. Perez-Perez C. Toward a Comprehensive Theory of Long Waves. Long Waves Depression and Innovation: Implication for National and Regional Economic Policy. Laxenburg (Austria), 1985 r.

176. Phyrr S. A. Real Estate Cycles: The Body of Knowledge, Paper presented at the American Real Estate Annual Meeting / by Phyrr S. A. and Born W. L. Tampa, Florida : American Real Estate Annual Meeting, 1999 r.

177. Pritchett C. P. Forecasting the Impact of Real Estate Cycles on Investment. Real Estate Review, 1984 r. - 85-9 : T. 13:4.

178. Pyhrr S. A. Development of a Dynamic Investment Strategy Under Alternative Inflation Cycle Scenarios / by Pyhrr S. A., Born W. L.and Webb J. R. -TX: The Journal of Real Estate Research, 1990 r. 177-93 : T. 5 -2.

179. Pyhrr S. A. Real Estate Investment: Strategy, Analysis, Decisions, First Edi-tion,/ by Pyhrr, S. A. and Cooper J. R. TX : Warren, Gorham and Lamont, 1982 r.

180. Pyhrr S. A. Real Property Valuation in a Changing Economic and Market Cycle / by Pyhrr S. A., Born W. L., Robinson R. R. and Lucas S. R. The Appraisal Jour-nal, 1996 r. -14-26 : T. 64:1.

181. Pyhrr S. A. Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy / by Pyhrr Stephen A., Roulac Stephen E. and Born Waldo L. TX : Journal of Real Estate Research, 1999 r.

182. Pyhrr S. A. Real Estate Investment: Strategy, Analysis, Decisions, Second Edition / by Pyhrr S. A., Cooper J. R., Woffoid L. E., Kapplin S. D. and Lapides P. D. New York, NY : John Wiley & Sons, 1989 r.

183. Rabinowitz A. The Real Estate Gamble / N.: AMACOM A Division of American Management Association, New York. 1980.

184. Roll R. Asset, Money and Commodity Prices Inflation under Uncertainty Demand Theory. - TX : Journal of Money, Credit and Banking, 1973 r.

185. Rostow W. W. Why The Poor Get Richer And The Rich Slow Down / A.: University of Texas Press. 1980 r.

186. Roulac S. E. Valuation Decisions in a Turbulent Economy: Challenge to Tradition, Opportunity for Distinction. TX : The Appraisal Journal, 1982 r.

187. Roulac S. E. A Quarter Century Perspective on Real Estate Markets. -TX: Urban Land, 1993 r. T. 26-8.

188. Roulac S. E. Real Estate Tax Reform: Historic Perspective and Economic Im-plications / by Roulac, S. E. and Sobolik D. E. TX : Real Estate Finance, 1985 r. -13-24 : T. 2:2.

189. Roulac S. E. Real Estate Market Cycles, Transformation Forces and Systems Change. TX: Journal of Real Estate Portfolio Management, 1996 r.

190. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Report Understanding the Property Cycle, 1994; Main Report: Economic Cycles and Property Cycles. - London : The Royal Institution of Chartered Surveyors, 1994 r. - T. 127.

191. Rubens J. H. The Inflation-Hedging Effectiveness of Real Estate / by Rubens Jack H., Bond Michael T. and Webb James R. Cleveland : The Journal of Real Estate Research, 1989 r. - 2-1989 : T. 4.

192. Shiller R. J. Macro Markets: Creating Institutions for Managing Society's Largest Economic Risks. Oxford: Clarendon Press, 1993 r.

193. Shumpeter I. Business Cycles: A Theoretical, Historical and Empirical Analysis of the Capital Process /N.: 1939 r.

194. Smith B. A. Clustering in Real Estate Prices: Determinants and Consequences / by Oded Palmon, Barton A. Smith and Ben J. Sopranzetti. TX : Journal of Real Es-tate Research, 2004 r. - 2-2004 : T. 26.

195. Solomos S. Phases of Economic Growth, 1850-1973: Kondratieff Waves and Kuznets Swings / C.: Cambridge University Press. 2008.

196. Stier W. Modelling Long Wave Phenomena / Regularities of Scientific and Technical Progress and Long-Term Tendencies of Economic Development / Stier W, Metz R. / N.: Paper for International Conference. 1988 r.

197. Taube M. P. A Note on Residentian Mortgage Selection: Borrower Decisions and Inflation Expectations / by Taube Paul M. and MacDonald Don N. -TX: The Jour-nal of Real Estate Research, 1989 r.

198. Wenzlick A. The Wenzlick 18.3-Year Cycle / N.: Real Estate Analyst. 1972 r.

199. Wheaton C. The Secular and Cyclic Behavior of "True" Construction Costs / by Wheaton C. and Simon E. TX : Journal of Real Estate Research, 2007 r. - 1-2007 : T. 29.

200. Wheaton W. C. The Cyclic Behavior of the National Office Market. -TX : Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1987 r. 281-99 : T. 15:4.

201. Wheaton W. C. The Cyclic Behavior of the Greater London Office Market / by Wheaton, W. C., Torto R. G. and Evans P. Journal of Real Estate Finance and Eco-nomics, 1997 r. - 77-92 : T. 15:1.

202. Wheaton W. С. Vacancy Rates and the Future of Office Rents / by Wheaton, W. C.and Torto R. G. TX : Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1988 r. - 430-55 : T. 16:4.

203. Wheaton W. C. The Cyclic Behavior of the U.S. Lodging Industry. -ML : Real Estate Economics, 1998 r. 26:1.

204. Yobaccio E. The Inflation-Hedging Properties of Risk Assets: The Caseof REITs. Smithdield : The Journal of Real Estate Research, 1995 r.

205. Бартенева Т. В. Экономические циклы и инструменты их регулирования в современной России: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.01. Воронеж, 2003. - 170 с.

206. Дементьева Л. В. Циклы в современной экономике и влияние экономической политики на их развитие: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.01. Казань, 2006. - 145 с. : ил.

207. Демин М. В. Характер циклического развития мировой экономики в условиях глобализации: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.14. Москва, 2004. - 170 с.

208. Калашникова Е. Д. Долговременные воспроизводственные циклы в экономике России: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.05. Москва, 2003. - 136 с. : ил.

209. Легейда Д. А. Прогнозирование тенденций развития предприятия на основе циклического подхода: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.05. Санкт-Петербург, 2005. - 202 с. : ил.

210. Онуфриева Л. С. Государственное регулирование инвестиционных циклов в современной экономике России: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.05. Москва, 2005. - 195 с. : ил.

211. Семенова А . В. Длинноволновые колебания в экономике России: автореферат дис. кандидата экономических наук: 08.00.01 / С.-Петерб. гос. ун-т. Санкт-Петербург, 2002. - 26 с.

212. Тремасов К. В. Прогнозирование бизнес-циклов в промышленности: диссертация . кандидата экономических наук: 08.00.05. Ярославль, 2003 г. - 199 с.: ил.

Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Волков, Дмитрий Анатольевич

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности"

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Волков, Дмитрий Анатольевич, Нижний Новгород

Похожие диссертации

Каталог диссертаций