Развитие методов формирования рынка доступного жилья в строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов формирования рынка доступного жилья в строительстве"

На правах рукописи

РЫЖОВ Евгений Анатольевич

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность: 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством» (специализация - «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2005

Работа выполнена в Пензенском государственном университете архитектуры и строительства на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью»

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

С.А. Баронин

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

В.П. Стороженко

кандидат экономических наук, доцент З.А.Мебадури

Ведущая организация: Московский государственный строительный

университет

/л, .

Защита состоится << ' » декабря 2005 г. в ¿-> часов на заседании

диссертационного совета Д.ЗОЗ.016.01 в Центральном научно-

исследовательском институте экономики и управления в строительстве

(ЦНИИЭУС) по адресу: 119991, ГСГЙ, Москва, пр-т Вернадского, дом 29,

этаж 14, конференц зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении №3 Центральной научно-

технической библиотеки по строительству и архитектуре (Москва, проспект

Вернадского, д.29,2этаж).

Автореферат разослан «¿У » ноября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н., профессор

А.Ф.Пацкалев

¿/рад -Ч г*70б

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных экономических условиях решение жилищной проблемы обеспечивается эффективной работой рынка жилья. Средняя обеспеченность жильем в России на одного человека составляет 19,7 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США. При этом возможностью улучшить свои жилищные условия обладает ограниченная часть населения. Это позволяет утверждать о сложившемся недостаточном уровне доступности жилья и такая ситуация не может быть признана удовлетворительной. В этой связи на общегосударственном уровне поставлена задача формирования и развития рынка доступного жилья, реализация которого объявлена общенациональным проектом. Для этих целей на федеральном уровне принят пакет законов, обеспечивающий меры как по повышению платежеспособности граждан, так и увеличению предложения жилья, что существенно активизирует все ипотечно-инвестиционные процессы в строительстве.

Значимость формирования рынка доступного жилья актуализируется всеми ветвями власти. Так Президент России в своих Посланиях Федеральному Собранию весной 2004 и 2005 г.г. отметил особый приоритет этой деятельности. Данной тематике было посвящено специальное заседание президиума Государственного Совета РФ, происходившее в Москве 19 апреля 2005 г., которое подтвердило, что «.. .ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья».

Ситуацию формирования и развития рынка доступного жилья в современной России можно определить как проблемную. Это подтверждается низким уровнем платежеспособности основной части населения страны и высокой дифференциацией доходов по социальным группам. Уровень использования банковских ипотечных жилищных кредитов очень незначителен и составляет не более 1 % от общего количества сделок на рынке жилья. Ссудосберегательные жилищно-накопительные системы находятся на начальном этапе своего развития. Низкие объемы жилищного строительства (особенно социального жилья), ежегодный рост цен на жилищную недвижимость в размере 25-28%, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве - все эти, как и многие другие экономические проблемы, определяют ситуацию в реализации общенационального проекта формирования рынка доступного жилья как сложную народнохозяйственную задачу. Особенно острой и значимой является ситуация в сфере эксплуатации жилого фонда, где рыночные механизмы его эффективного воспроизводства до сих пор не работают.

Следует отметить, что существующие научно-практические проработки в области методического обоснования формирования рынка доступного жилья в строительстве для современных условий России, в основном, носят фрагментарный характер и явно недостаточны для инвестиционно-строительной сферы. В этой связи для об ;сйв0ейй*1 уеяйййоПэ формирования

БИБЛИОТЕКА

доступного жилья требуются дополнительные системные научно-практические разработки теоретического, методического и научно-практического характера, совершенствующие процессы развития рынка доступного жилья.

Исследование существующих теоретических подходов к определению понятия «доступное жилье» позволили выявить следующие толкования этой категории: во-первых, доступное жилье как дешевое жилье; во-вторых, доступное жилье как соотношение стоимости жилья к платежеспособности граждан (известный коэффициент доступности как отношение стоимости стандартной 2-х комнатной квартиры к годовому доходу семьи ); в третьих, доступное жилье как процесс функционирования рынка жилья, который в свою очередь определяется как рынок доступного жилья. При этом регулирование рынка доступного жилья, включает «синхронное» управление повышением платежеспособности граждан и увеличением предложения жилья предприятиями строительного комплекса; в-четвертых, доступное жилье как управление воспроизводством жилой недвижимости на всех этапах жизненного цикла. Соискатель считает, что наиболее перспективно при планировании реализации общенационального жилищного проекта использование моделирования методов формирования рынка доступного жилья, основанного на управлении воспроизводственными процессами жилой недвижимости в условиях функционирования рынка жилья. В совокупности данный подход определяется автором как моделирование рынка доступного жилья.

Анализ исследуемой проблемы позволил выдвинуть научную гипотезу исследования о необходимости безусловной экзогенной общественно-индивидуальной рациональной востребованности формирования и развития рынка доступного жилья через ипотечно-инвестиционную систему долгосрочного нормативного воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН). При этом ТТТЖН предлагается рассматривать в качестве единого воспроизводимого земельно-имущественного комплекса объектов жилой недвижимости в рамках территориальных образований. Также автором предлагается рассматривать ипотечно-инвестиционную институализацию (I3) строительства, как реструктуризацию существующих организационных структур, форм и их агентских взаимоотношений в строительстве при активизации ипотечно-инвестиционных процессов в структурированные ипотечно-инвестиционные системы (ИИС). Развитие данных систем является современным инновационным фактором доминирующего управления рынком доступного жилья в строительстве.

Именно такая актуализация и принятая гипотеза предопределили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является комплексное общесистемное моделирование и разработка методов формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• проанализирована проблемная ситуация формирования рынка доступного жилья и современные особенности развития строительства;

• разработана общесистемная трехпараметрическая модель управления проблемной ситуацией формирования рынка доступного жилья с моделированием 4"-сегментных направлений развития и взаимосвязей спроса и предложения;

• исследованы и классифицированы объекты воспроизводства с учетом взаимосвязей ТПЖН и других кластер - групп территориально портфелированной недвижимости, инвестиционнно-строительных и кредитно-финансовых потоков;

• разработаны структурно-функциональные методы и модели ипотечно-инвестиционных систем управления формированием рынка доступного жилья;

• проведен анализ эффективности и экономической надежности реализации социальных ипотечно-инвестиционных жилищных программ органами местного самоуправления и предложена сценарная модель их развития (на примере муниципалитета города Пензы).

Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.

Предметом исследования являются экономико-организационные методы, определяющие процессы формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством ТПЖН.

Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основополагающие теории и концепции развития строительства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты РФ, разработки научно-исследовательских институтов, посвященные исследованию проблем формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве. В работе были использованы методы системного анализа, функционально-структурного моделирования, математической статистики, системного и логического анализа, экспертных оценок, прогнозирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании концептуально-методических принципов, положений и моделей формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством ТПЖН в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: • разработана и реализована научная гипотеза исследования, обеспечивающая системное формирование и развитие рынка доступного жилья на основе трехпараметрической комплексной модели управления воспроизводством ТПЖН с учетом взаимосвязей спроса и предложения;

• структурирован и классифицирован процесс развития объектов воспроизводства в строительстве на основе ТПЖН и прочих взаимосвязанных кластер - групп территориальной недвижимости;

• выявлены и формализованы взаимосвязи инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков при управлении воспроизводством ТПЖН;

• определены методы структурно-функционального моделирования ипотечно-инвестиционных систем в строительстве как современного доминирующего фактора управления рынком доступного жилья;

• установлены ретроспективные и прогнозные тенденции изменения экономической надежности реализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ на уровне местного самоуправления (пример г. Пенза) и определена сценарная ситуация развития.

Практическая значимость работы состоит в том, что применение разработанных теоретических и методических положений способствует совершенствованию управления формированием и развитием рынка доступного жилья в современных условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства. Предлагаемые научно-методические подходы к планированию и контроллингу рынка доступного жилья на основе территориально портфелированной недвижимости могут быть инновационной основой для осуществления реструктуризации сложившихся систем управления в строительстве. Выдвинутые автором методические положения и практические рекомендации являются реальными инструментами решения различных задач инвестиционо-строительного менеджмента при реализации общенационального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на федерально-региональном уровнях управления.

Достоверность полученных результатов диссертационного исследования основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности анализируемых показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития РФ и предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

Разработанные модели и прогнозы являются научной позицией автора, которые он защищает как достоверные и целесообразные для применения, что уже было подтверждено практической апробацией на федерально-региональном уровне.

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем:

• основные теоретические и практические выводы диссертации доведены до возможности реализации на практике, а также докладывались и получили одобрение на Второй международной научно-практической конференции научных работников, аспирантов, студентов в ПГАСА (2002 г.), Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПГУАС (2004 г.), Межвузовской научно-практической

конференции г.Пенза (2002, 2003 гг.), Международной научно-практической конференции г.Пенза (2002,2004 гг.) и пр.;

• теоретические положения и научно-методические предложения и рекомендации прошли апробацию и реализованы при управлении доступным рынком жилья в г. Пензе при: выполнении ипотечной социальной жилищной программы за 1999-2005 годы; управлении муниципальным фондом «Жилье» в составе Совета; организации жилищно-накопительной ссудосберегательной системы на основе работы потребительского кооператива ЖСК «Жилье» в 2004-2005 годах; при составлении и реализации целевых инвестиционных жилищных программ «Жилье для молодых семей», «Расселение ветхого и аварийного фонда»,«Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в городе Пензе 2005-2010 годы», а также при разработке целевой муниципальной ипотечной программы «Доступное жилье в городе Пензе в 2005-20010 годах»;

• материалы диссертации также использовались в практической деятельности экспертного совета МАИФ по взаимодействию с федеральными органами власти, по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, членом которого является соискатель;

• результаты исследования использованы автором при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов ПГУАС.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 12 печатных трудов, опубликованных за 2002-2005 годы. Общий объем публикаций составил 5,6 п.л.

На защиту выносятся:

общесистемная трехпараметрическая модель формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориально портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) совместно с ситуационным позиционированием одно-двух-компонентных взаимосвязей спроса и предложения;

классификация объектов воспроизводства и модель «пирамиды воспроизводства» в строительстве как структуризация взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по ситуациям развития рынка; - структурно-функциональные модели ипотечно-инвестиционных систем как инновационного инструментария в управлении рынком доступного жилья;

ретроспективный и прогнозный анализ экономической надежности реализации социальных программ доступного жилья на уровне местного самоуправления на примере города Пензы и сценарная ситуация развития.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии из 62 наименований.

В первой главе «Проблемная ситуация формирования рынка доступного жилья в строительстве» приведена общая характеристика проблемной ситуации формирования рынка доступного жилья в РФ и-

проанализированы особенности развития строительства в современных условиях.

Во второй главе «Общесистемное методическое моделирование ситуации формирования и развития рынка доступного жилья» представлена уточненная научная гипотеза, разработана общесистемная трехпараметрическая методическая модель управления проблемной ситуацией формирования рынка доступного жилья, классификационный анализ развития объектов воспроизводства и комплекс моделей по структуризации взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по ситуациям развития рынка.

В третье главе «Методы структурно-функционального моделирования ипотечно-инвестиционных систем управления рынком доступного жилья» дано понятийное определение ипотечно-инвестиционных систем как инновационного институционального инструментария управления рынком доступного жилья и выполнено их структурно-функциональное моделирование на основе макроэкономической и функционально-структурной отраслевой модели КИС. Также смоделированы уровни управления рынком доступного жилья на основе ИИС и сделан расчет экономической эффективности работы региональных ипотечно-инвестиционных операторов.

В четвертой главе «Анализ экономической надежности реализации социальных жилищных программ органами местного самоуправления и прогнозирование их развития (на примере муниципалитета города Пензы)» выполнен анализ эффективности реализации социальных жилищных программ в городе Пензе с ретроспективным и прогнозным анализом экономической надежности их функционирования по деятельности муниципального оператора этих программ - пензенского муниципального фонда «Жилье».Определен сценарный вариант развития социальных программ доступного жилья органами местного самоуправления как процесса совключенности в федерально-региональные вертикально-интегрированные ипотечно-инвестиционные системы.

Общий объем диссертации составляет 135 страниц, в том числе 29 таблиц и 35 рисунков.

П. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Общесистемная трехпараметрическая модель управления проблемной ситуацией формирования н развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством ТПЖН и ситуационного позиционирования одно-двух-компонентных взаимосвязей спроса и предложения

На основе принятой научной гипотезы в ходе проведенных исследований разработана общесистемная модель управления проблемной ситуацией формирования и развития рынка доступного жилья, которая показанная на

рис.1. Она предусматривает в качестве первого критериального параметра управления ситуационное зонирование развития рынка жилья:

первая ситуация - платежеспособный первичный рынок жилья \У1. Для него характерны сделки купли-продажи жилья с единовременными платежами без рассрочки платежа и без использования заемных средств;

Критерии управления доступным рынкам жилья (в,О)

Рис.] Общесистемная трехпараметрическая модель управления проблемной ситуацией формирования и развития рынка доступного жилья

вторая ситуация - платежеспособный вторичный рынок жилья - \У2. Для него также характерны сделки купли-продажи жилья с единовременными платежами без рассрочки платежа и без использования заемных средств. Доля

оценить на уровне 60-70 % по объемам продаж в метрах квадратных общей площади;

третья ситуация - рынок жилой недвижимости с рассрочкой платежа в ИИС - \У3. Эта ситуация развития рынка и является активной инновационной компонентной управления доступным рынком жилья в строительстве в условия ипотечно-инвестиционной институализации строительства.

Вместе с тем, развитие \¥3 оказывает опосредованное влияние и на другие типы рынков У/2. Анализ ситуации \У3 позволяет в рамках нее выделить три подситуации: ипотечно-инвестиционый рынок жилья с кратковременной рассрочкой платежа до 5 лет - \У3[1];ипотечно-инвестиционый рынок жилья со среднесрочной рассрочкой платежа до 15 лет - \У3[2]; ипотечно-инвестиционый рынок жилья с долгосрочной рассрочкой платежа свыше 15 лет - \У3 [3].

Для текущего жилищного рынка России характерно максимальное развитие >У3[1], незначительной развитие W3[2] и очень незначительное развитие [3] за счет деятельности ОАО «АИЖК» по выдаче кредитов с рефинансированием'со сроком до 30 лет. Пропорции данного типа рынка можно определить как соотношение 1:0,3:0,1, поскольку наибольшее развитие получили краткосрочные кредитно-финансовые потоки (КБР).

Для критериальной оценки эффективности управления и мониторинга рынка доступного жилья в модели предлагается использовать следующие два параметра:

1. Уровень стоимости жилой недвижимости -£.

При этом целевая функция управления стоимостью может быть представлена как выражение минимизации стоимости на всех ситуациях развития рынка жилья за счет управленческих результирующих воздействий Я:

Щ8)=1л11|5ртЧ -» 8иЬ ; (1)

2. Доступность жилья по уровню платежеспособности - £>.

При этом целевая функция управления доступностью может быть представлена как выражение максимизации О на всех ситуациях развития рынка за счет управленческих результирующих воздействий Я:

ВД=1лпШ[\У1НОта1 ; (2)

Генеральную целевую функцию по управлению доступным рынком жилья для проблемной ситуаций формирования долговременного нормативного воспроизводства ТПЖН в строительстве на основе ИИС для условий программно-целевого перехода от фактического (Уф) к нормативному уровню воспроизводства жилого фонда (Ун) можно представить в виде следующей целевой Ь-функции:

Ц\У0 = (3)

Уф—* Ун

Таким образом, управление рынком доступного жилья - это есть многокомпонентный процесс максимизации разности между уровнем платежеспособности Б и уровнем стоимости Б по ситуациям развития рынка жилья Wl для обеспечения нормативного уровня воспроизводства территориально портфелированной жилой недвижимости.

жилья для обеспечения нормативного уровня воспроизводства

территориально портфелированной жилой недвижимости.

Анализируя процесс управления целевой функцией доступности рынка жилья в строительстве Ь, следует отметать, что она имеет нулевой экстремум на границе перехода ситуационных зон Wl и Wз[l]:

ЬО^-^зШ)- Ьмян(0) (4)

При этом развитие I3 приводит к смещению граничных зон функции Ь. Для ситуационных зон платежеспособного первичного и вторичного рынка жилья происходит смещение максимальных экстремумов их значений от уровня ЬмаХ1(-) до уровня Ьмах1(+), что формирует многовариантный характер сценарного развития управления доступностью данных типах рынка:

к ( ьмакс1 (-) [\У2; АУ,])- и„,(+) (5 )

Увеличение уровня доступности на данных типах рынка связано с тем, что развитие ипотечно-инвестиционной институализация жилищного

строительства опосредовано влияет и на платежеспособные типы рынков и ,что выражается в увеличении платежеспособности и данного типа рынков и переходе их в зоны потребления с более высокомфортным уровнем жилой недвижимости за счет использования долгосрочных КЕР. Аналогичная ситуация складывается и на Ипотечно-инвестиционная институализация жилищного строительства в прямой форме увеличивает эксремумы функции Ь, что приводит к переходу из Ьмах2 (-) к Ьмах2 (+) и образования ДЬчах2:

к (Ьм,12 (-)[\У3 ] ) - Ьмн2 (+) ) = АЬм>12 (6)

В ходе исследования установлено, что проблемная ситуация управления рынком доступного жилья в теоретическом плане может быть охарактеризована как двуединая задача оптимизации сочетания увеличения платежеспособного спроса населения и одновременного увеличения предложения жилья предприятиями инвестиционно-строительного комплекса. Наблюдаемая сейчас диспропорция между активизацией платежеспособного спроса и недостаточным предложением жилой недвижимости со стороны инвестиционно-строительного комплекса страны может привести к инфляционному скачку цен на рынке жилья (что уже отмечается в отдельных регионах страны) и свести на нет все положительные эффекты развития рынка доступного жилья от федеральных законодательных инициатив.

Активизация платежеспособного спроса связана с развитием, во-первых, банковского ипотечного жилищного кредитования, доля которого в общем количестве сделок на рынке очень незначительна и составляет не более 1%; во-вторых, ссудосберегательной системы, которая находится в начальном этапе своего развития и в ней наиболее активно развиваются оргструктуры на базе потребительской кооперации; в-третьих, формирование систем продажи жилья в рассрочку в инвестиционно-строительном производственном секторе. Данный тип рынка часто называют «квази-ипотечным».Сейчас практически все фирмы-застройщики одновременно занимаются инвестиционной деятельностью по сбору инвестиций. Многие строительные организации продают квартиры на стадии строительства по договорам долевого участия с применением схем рассрочки платежей. При этом инвестиционно-строительная

деятельность данного типа является наиболее рискованной, а объемы инвестиционных ресурсов в ней очень значительны.

В целях макроэкономической оценки взаимосвязей соотношения спроса и предложения в условиях развития ипотечно-инвестиционной

институализации строительства разработана ситуационная модель развития доступности рынка жилья на основе одно-двух-компонентного увеличения стоимости недвижимости (ASo). Данная модель увязывает тенденции развития кредитно-финансовых потоков (KFP), инвестиционно-строительных потоков (ISP) с ростом стоимости жилой недвижимости (AS0)h уровнем доступности жилья по платежеспособности (AD) на различных типах рынка Wj (i=l,2,3). При этом выделяются: Wi - платежеспособный первичный рынок жилья; Wj-платежеспособный вторичный рынок жилья; W3 - рынок жилой недвижимости с рассрочкой платежа в ИИС. На рынке жилья предлагается выделять две принципиальных ситуации:

первая ситуация: - увеличение доступности жилья за счет развития ИИС при однокомпонентном росте стоимости за счет KFP. В этом случае происходит параллельный процесс приращения доступности и увеличения стоимости недвижимости за счет трансакционных издержек обращения KFP. Это две взаимоисключающие тенденции, которые одновременно, как увеличивают доступность жилья, так и ее уменьшают ее за счет издержек на KFP. В формализованном виде это выражается следующим образом:

+AD[WJ=+AS0(KFP) ( 7)

При этом также соблюдается условие: +AD[W3]« +AD[W1;W2 ] = +Д S0(KFP) ( 8 )

Однокомпонентный рост S0 осуществляется за счет роста KFP, что приводит к наращиванию стоимости недвижимости для потребителя за счет непроизводственной сферы банковских услуг:

S!= So+ASkfp (9 )

вторая ситуация; ситуация увеличения доступности рынка жилья за счет развития ИИС при двухкомпонентном росте стоимости за счет, во-первых, увеличения трансакционных издержек обращения KFP (Si=S0+AS ^р),во-вторых, увеличения стоимости ISP из-за увеличенного роста спроса потребителей и недостаточного предложения на рынке жилья со стороны строительного комплекса и возникающего при этом скрытого инфляционного роста стоимости жилой недвижимости (S2=S0+ASkh>+ASisp). Двухкомпонентная ситуация приводить к увеличению уровня доступности жилья, но при этом происходит более значительный рост стоимости недвижимости:

+AD[Wi ]=+AS«(KFP;ISP) (10)

Это обеспечивает рост доступности на всех типах рынков:

+AD[W3] = +AD[W,;W2 ] = +А So(KFP;ISP) (11 )

Возможен также вариант событий, когда чрезмерное развитие двух компонент стоимости может привести к «ложному» росту доступности на рынке жилья, поскольку усиленный рост стоимости недвижимости спровоцирует, с одной стороны, рост оборота KFP, а с другой стороны, в

недостаточном предложении на строительном рынке будут заинтересованы предприятий строительного сектора, поскольку эта ситуация обеспечивает для них скрытую инфляционную прибыль и обеспечивает экономическую устойчивость при неувеличивающейся интенсивности СМР.

Такая ситуация особенно привлекательна для условий монополизации как кредитно-финансового, так и строительного рынков, что и наблюдается, в определенной степени, сейчас.

Для определения целевой функции управления доступностью на рынке жилья в рамках принятой научной гипотезы была разработана общесистемная модель как сочетание трех основных подсистем:

ISP - регламентные инвестиционно-строительные потоки в строительстве и ЖКХ. Основной локальной целевой функцией данной подсистемы должно быть обеспечение уровня воспроизводства (Ув) жилого фонда в виде ТПЖН с переходом к нормативному за счет ипотечно-инвестиционной институализации. В качестве критерия Ув может использоваться показатель степени соответствия фактической обеспеченности жильем его нормативному значению по различным категориям населения в рамках территориально-градостроительных единиц планирования, что может быть выражено следующем образом - Ув(13)—>Ув(погт);

W| - подсистема первичного и вторичного рынка жилья. Цель данной подсистемы - обеспечить оптимальное сочетание платежеспособного спроса и предложения на жилье за счет как единовременных продаж на вторичном и первичном рынке, так и на основе развития продаж с рассрочкой платежа на долгосрочный период на основе ипотечно-инвестиционных систем, что обеспечивает максимизацию доступности жилья за счет I3;

PR — подсистема программно-целевого планирования и контроллинга (PR) нормативного воспроизводства ТПЖН в строительстве. Предлагается все процессы PR в жилищном строительстве рассматривать на основе ТПЖН во взаимосвязи с прочими кластер-группами территориальной недвижимости. Воспроизводство жилья должно быть частью программно-целевого воспроизводства всей федерально-региональной собственности территорий, объедененной единым территориальным портфелем недвижимости (ТПН). Этот подход требует поиска оптимизации структурных показатели воспроизводства территориальной собственности за счет I3 в рамках программно-целевого планирования: PR(I3)—>орйт(ТПН).

Проведенные исследования позволяют определить целевую функцию управления уровнем доступности жилья D,^ за счет I3 в строительстве как максимизация градиента взаимодействия всех вышеуказанных подсистем и их взаимосвязей:

Dil3) =grad{f(isp-Wi)nf(PR-wi)nf(y-PR)}^(Dm,I;yB(norm);optim(TnH)) (12) Таким образом, проведенное общетеоретическое исследование позволяет в графо-аналитическом виде формализовать общесистемную концептуальную модель управления проблемной ситуацией развития рынка доступного жилья и дополнить ее комплексом инфраструктурных моделей по взаимосвязям платежеспособного спроса и предложения, а также определить целевую

функцию управления доступностью как градиент взаимодействия анализируемых подсистем.

2. Классификация объектов воспроизводства и модель «пирамиды воспроизводства» в строительстве как структуризация взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по Wj.

Исследования существующих форм воспроизводства жилой недвижимости позволили выявить необходимость рассмотрения инновационных объектов воспроизводства, уточняющих и прогнозирующих современные тенденции управления развитием рынка доступного жилья для достижения Омакс(13). Полученные результаты исследования показывают, что сейчас происходит переход от рассмотрения воспроизводимого жилого фонда как имущественных комплексов типа основных фондов к объектной жилищной недвижимости, которая, в свою очередь, может быть, индивидуальным объектом или многоквартирным жилым домом. При этом объектная жилая недвижимость с организационно-правовых позиций может предусматривать одновременное выделение как индивидуальной собственности домовладельцев, так и общедолевой. Данная категория воспроизводства жилья условно определена как объектный кондоминиум. Переход к множественному территориальному рассмотрению объектной жилищной недвижимости требует образования инновационного объекта управления воспроизводством - территориально-портфелированной жилищной недвижимости в виде ТПЖН. Данный объект воспроизводства предлагается рассматривать как единый воспроизводимый земельно-имущественный комплекс объектов жилой недвижимости в рамках территориальных образований или как совокупности единых прав собственности домовладельцев жилой недвижимости территориальных образований ТПЖН структурируется из Муниципального (МПЖН), Регионального (РПЖН) и Федерального Портфелей (ФПЖН). К высшей системной интеграционной категории воспроизводства предлагается отнести территориальные кондоминиумы (ТК). Их предлагается рассматривать как единые воспроизводимые земельно-имущественные и градостроительные комплексы территории застройки, или как единые комплексы территориальной собственности, состоящие из 4 портфелированных кластер-групп недвижимости:ТПЖН, территориального инженерно-инфраструктурного портфеля недвижимости (ТИНП), территориального социально-общественного портфеля недвижимости (ТСОПН) и территориального портфеля бизнес-недвижимости (ТПБН) в рамках генерального плана развития данной территории ГП). и социально-экономического планирования территориального развития (СЭ х):

ТКх(ГП).;сЭ).) = 2 ТПЖН,+ £ ТИНП, +1 ТСОПН, + £ ТПБН) (13)

Для общеметодического моделирования взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков на различных типах рынка по уровням воспроизводства ТПЖН была разработана модель «пирамиды воспроизводства в строительстве», показанная на рис.2.

^^вйньвЖг^йвбдства жилой недвижимости (У ):

Фактический Уф

W3(I3)

W,[I]

Нормативный Ун

4-

W3[II]

W3[IH]

Рис.2 Модель «пирамиды воспроизводства в строительстве» по ситуациям развития рынка жилья Щ

За основу разработки «пирамиды» было принято предположение о том, что существует базовый (нулевой) уровень интенсивности ISP0, где отсутствует KFP, т.е. это объем строительного рынка для Wi и W2. Он не обеспечивает нормативного уровня воспроизводства жилья (вертикальная составляющая «пирамиды») для потребителей, поскольку для перехода в нормативный уровень обязательно требуется ипотечно-инвестиционная институализация жилищного строительства.

Т.е. это первый минимальный уровень интенсивности ISP в «пирамиде» воспроизводства. Нормативный процесс воспроизводства ТПЖН обязательно требует регламентного развития KFP, что соответствует нормативной площади «пирамиды» воспроизводства - Пн . Для этого варианта высота «пирамиды» равна У„ , а ее основание может быть определено как выражение:

ISP„= ISPo+ AKFP [W3(I3)]. (14)

последним нижним уровнем «пирамиды» может считаться избыточный ISP, для которого характерно чрезмерное развитие ипотечно-инвестиционной институализации жилищного строительства:

ISP„j6 = ISP„ +АКЕРнз6 . (15)

Для данной ситуации характерна макроэкономическая ситуация двухкомпонетного роста стоимости недвижимости. «Пирамида» воспроизводства по своей высоте соответствует уровню охвата ТПЖН, но меньше по своему объему всей совокупности ^ДБР в составе ТК.

З.Структурно-функциональные модели ипотечно-инвестиционных систем как инновационный инструментарий управления рынком доступного жилья

В целях реализации принятой гипотезы исследования на основе полученных результатов была поставлена и решена задача по функционально-структурному моделированию ипотечно-инвестиционного процесса управления рынком доступного жилья.

Все элементы управления доступным рынком жилья в строительстве активизируются в современных условиях через действие ипотечно-инвестиционных систем. ИИС предлагается рассматривать как функционально - структурную систему управления формированием и развитием доступного рынка жилья, состоящую из совокупности агентских отношений и взаимосвязанных экономико-организационных подсистем инвестиционно-строительной деятельности, ипотечного кредитования и ссудосбережения. Целевая функция действия ИИС - обеспечение долгосрочных ипотечно-инвестиционных воспроизводственных процессов в строительстве и в сфере эксплуатации жилого фонда для обеспечения нормативного программно-целевого воспроизводства ТПЖН для максимизации Б.

Для структурирования ИИС в строительстве предлагается выделить две основных подсистемы: ипотечно-инвестиционных институтов и инфраструктуры. Подсистему ипотечно-инвестиционных институтов предлагается рассматривать как совокупность предприятий и их взаимосвязанных оргструктур, специализированных на осуществлении инвестиционно-строительной, ипотечно-кредитной и ссудосберегательной деятельности, функционирующих изолированно или в рамках формирующихся интегрированных бизнес-сетей, непосредственно осуществляющих воспроизводство ТПЖН. Инфраструктурная подсистема структуризируется как совокупность вспомогательных элементов, обеспечивающих программно-целевую деятельность по обеспечению агентских ипотечно-инвестиционных отношений, которую можно рассматривать как трансакционную инфраструктурную бизнес - сеть ипотечно-инвестиционных институтов.

С позиций макроэкономического моделирования развития строительной отрасли ипотечно-инвестиционные системы стыкуют рынок капитала, труда и жилья. Поэтому ИИС организуют долгосрочный оборот ипотечно-финансовых и инвестиционно-накопительных средств в строительной отрасли при воспроизводстве жилой недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла и являются все возрастающим федерально-регионального фактором управления на рынке жилья, позволяющим повышать доступность жилья для населения.

Понятийная структуризация ИИС позволила осуществить структурно-функциональное моделирование отраслевой системы управления рынком

1б

доступного жилья. Разработанная модель показана на рис.3, и в ней подробно структурированы как функциональные элементы ипотечно-инвестиционных институтов^ 1-24), так и инфраструктурно-трансакционной подсистемы (Р1-Р12). Данная модель позволяет определить отраслевую мезо-модель управления рынком доступного жилья как процесс взаимодействия подсистем ипотечно-инвестиционных институтов Ъ и ифраструктурно-трансакционной подсистемы Р во внешних условиях социально-экономического (Я|) , градостроительного (Яг) и программно-целевого инвестиционного планирования (Яз).

Также соискателем разработана многоуровневая модель уровней управления рынком доступного жилья и выполнен комплекс расчетов по экономической эффективности региональных ипотечно-инвестиционных операторов при реализации социальных программ доступного жилья на основе схем рефинансирования кредитов через ОАО «АИЖК».

4. Ретроспективный и прогнозный анализ экономической надежности реализации социальных программ доступного жилья на уровне местного самоуправления на примере города Пензы и сценарная ситуация развития.

Учитывая, что базисным уровнем системного управления доступностью жилья в строительстве является уровень органов местного самоуправления, в исследовании была рассмотрена на примере города Пензы типичная ситуация развития пензенской социальной жилищной программы. Данный вид муниципальных жилищных программ как правило идентифицируются как муниципальные ипотечные программы (МИП). В городе Пензе ее выполнение предусматривалось в 1999-2004 гг. через управляющую организацию -муниципальный фонд «Жилье».Экономическая надежность реализации данной программы была проанализирована по методике разработанной на кафедре «Организации и управления недвижимости» МГСУ через обобщающий показатель, который рассчитывался по формуле:

Эн=0,408+0,012*Кп-0,0009*Кпл+0,0405*Км+0,01475*Кфп+0,0022* Кп/в

+0,146* Крпр, (16)

где Кп-коэффициент текущей ликвидности (покрытия); Кпл - коэффициент общей платежеспособности; Км - коэффициент маневренности; Кфп -коэффициент рентабельности производственных фондов (основной деятельности ); Кп/в - темпы роста (балансовая прибыль/выручка ); Крпр -коэффициент рентабельности продаж. Сила влияния факторов, характеризуемая коэффициентами регрессии, показывает их существенную значимость. Достоверность коэффициентов регрессии находится в пределах норматива при уровне вероятности 95%. Значения показателя экономической надежности за исследуемые периоды 1999-2005 годы, как и прогнозные значения экономической надежности приведены на рисунке 4.

Функциональные элементы ифряструктурно-трянсакционноЙ подсистемы иис

Р1 Государственное регулирование, планирование и контроллинг нормативного воспроизводства жилой недвижимости

Р2 Общественная саморегулирование и самоорганизация

РЗ Сбор, мониторинг и анализ статистической информации по деятельности нпотечно-инвестиционных систем

Р4 Оценка стоимости и страхование жилой недвижимости

Р5 Рейтинговая оценка ИИС

п Формирование общественного мнения в средствах массовой информации »«Паблик релейшенс»

п Научно-исследовательская деятельность

Р8 Организация агентских ипотечно-инвестиционных отношений

Р9 Формирование рынка ценных бумаг и системы рефинансирования кредитно-финансовых ресурсов

ИЮ Обеспечение регистрации оборота недвижимого имущества, обременение и сервитутов

РИ Судебно-нотариальная практика

Р12 Профессиональная подготовка кадров

Функциональные элементы ипотечно-инвестиционных институтов

Ъ\ Ипотечные кредитно-финансовые огструктуры по продаже жилья в рассрочку

12 Инвестии ссудосбе ионно-накопительные ругательные оргструктуры

22.1 инвестиционно-кооперативные

22.2 инвестиинонно-ф инансовые

223 инвестиционно-строительные

23 Предприятия инвестиционно-строительного комплекса

ТА Предприятия по тарифно-эксплуатационному воспроизводству ТПЖН

Рис. 3 Функционально-структурная ипотечно-инвестиционная модель управления рынком доступного жилья * строительстве

18

нормальный уровень экономической надежности

0,75

1999

2000

2001

2002 2003

2004

2005 2006

Рис. 4 Моделирование экономической надёжности реализации социальных жилищных программ на уровне местного самоуправления на примере пензенского МФ«Жилы>и

Ретроспективный анализ полученных закономерностей указывает на достаточно устойчивую работу по реализации социальной ипотечной жилищной программы в городе Пензе. В настоящее время идет реструктуризация процесса реализации данного типа программ, поскольку ранее работающая программа отменена и деньги возвращаются в бюджет. Вместо одной МИП подготовлены и реализуется серия программ по увеличению уровня доступности жилья, которые предусматривают не только программы по увеличению платежеспособности населения (в том числе через систему рефинансирования ОАО «АИЖК»), но и увеличению предложения жилья на первичном рынке.

Исследование экономической надежности МФ «Жилье» показывает преобладании угасающих финансовых потоков из-за ограниченности бюджетных средств, необходимости их возврата (что происходит сейчас). Фонд необходимо закрыть - пессимистический сценарий. Наиболее перспективным оптимистическим вариантом является комплексный план его реорганизации в рамках создания единой вертикально-интегрированной региональной ипотечно-инвестиционной системы с приданием ему статуса филиала или дочерней фирмы ОАО «Агентства ипотечного кредитования по Пензенской области» .Также возможен вариант реорганизации фонда в региональный фонд по поддержке строительства индивидуального жилья в рамках предлагаемой соискателем к реализации концепции «Сельская продовольственная ипотека», как наиболее приоритетной региональной инвестиционной стратегии решения жилищной проблемы для сельской местности.

В наиболее обобщенном виде направления формирования рынка доступного жилья можно представить в виде следующего сценарного плана реструктуризации:!.Создание при поддержке органов местного самоуправления ссудосберегательных жилищно-накопительных систем (на основе жилищно-строительных или кредитных кооперативов); 2.Включение

муниципальных жилищных программ по доступному жилью в федерально-региональные системы для обеспечения их софинансирования и социального субсидирования из бюджетов всех уровней; 3. Обеспечение софинансирования программ из внебюджетных источников; 4.0беспечение совюпоченности в федерально-региональную вертикально-интегрированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и займов (деятельность ОАО «АИЖК»); 5.Планирование новых организационных схем управления строительством для увеличения предложения жилья, предусматривающих использованием инвестиционной составляющей тарифа естественных монополистов федерально-регионального уровня.

В настоящее время по городу Пенза наблюдается устойчивая тенденция увеличения ввода жилья, но данная «волна роста», по оценкам соискателя, ограничена 5-7 годами, поскольку уплотнение существующей территории застройки на имеющихся инженерно-инфраструктурных мощностях завершится к концу этого периода. После этого стоимость строительства будет резко увеличиваться из-за необходимости освоения новых территорий застройки и больших объемов реконструкции жилого фонда совместно с инженерной инфраструктурой.

Данный тип реорганизации систем управления выполняется в городе Пензе при непосредственном участии автора.

Одним из предложений соискателя по существенному развитию рынка доступного жилья на макроуровне является использование стабилизационного валютного фонда страны для активизации платежеспособного спроса граждан посредством субсидирования льготных и долгосрочных ипотечных займов, особенно в сфере потребительских жилищных кооперативов. При этом особый приоритет необходимо обеспечивать строительству социального недорогого жилого фонда и индивидуального жилья.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Комплексное исследование проблемной задачи развития методов формирования рынка доступного жилья в строительстве на основе принятой гипотезы позволило сформулировать следующие основные выводы и предложения:

1. Установлено, что реализация общенационального проекта по формированию рынка доступного жилья определяется безусловной экзогенной общественно-индивидуальной рациональной востребованностью. Исполнение данного проекта предлагается рассматривать как процесс управления долгосрочным нормативным воспроизводством территориально-портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства и образования ипотечно-инвестиционных систем как современного доминирующего фактора управления рынком жилья.

2. Разработана общесистемная трехпараметрическая модель управления развитием рынка доступного жилья по ситуациям с критериями уровня

стоимости жилищной недвижимости и уровня доступности по платежеспособности и целевой функцией управления рынком доступного жилья, позволяющая формализовать полученные результаты исследования в графоаналитическом виде.

3. Определено, что совершенствование методов формирования и развития рынка доступного жилья необходимо производить с учетом разработанных макроэкономических взаимосвязей и соотношений платежеспособного спроса и предложения по ситуациям одно-двух-компонентного увеличения стоимости жилой недвижимости за счет ипотечно-инвестиционной институализации.

4. Проанализированы направления развития объектов воспроизводства жилищной недвижимости и выделены инновационные элементы управления рынком доступного жилья в виде ТПЖН и прочих кластер-групп территориальных земельно-имущественных комплексов, которые в современных условиях являются ключевыми элементами национального богатства страны и ведущими компонентами управления воспроизводством собственности.

5. Смоделированы взаимосвязи инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по ситуациям развития рынка на основе «пирамиды воспроизводства в строительстве» при ипотечно-инвестиционной институализации в процессах управления воспроизводством ТПЖН.

6. Выявлен функционально-структурный состав процесса управления рынком доступного жилья и предложена соответствующая отраслевая модель как сочетание взаимодействующих подсистем ипотечно-инвестиционных институтов Ъ и ифраструктурно-трансакционной подсистемы Б во внешних условиях социально-экономического (К)) , градостроительного (Яг) и программно-целевого инвестиционного планирования (Я3).

7. Выполнено моделирование экономической надежности реализации социальных программ доступного жилья на уровне местного самоуправления с примером по муниципалитету города Пензы и предложена сценарная ситуация развития в рамках вертикально-интегрированных ипотечно-инвестиционных систем управления рынком доступного жилья.

8. Предложено в качестве существенной макроэкономической меры по активизации развития рынка доступного жилья использовать средства стабилизационного фонда страны для повышения платежеспособности граждан путем субсидирования льготных долгосрочных кредитов, особенно в сфере деятельности ссудосберегательных потребительских кооперативов с особым стратегическим приоритетом приобретения и строительства социального и недорогого индивидуального жилья. Основным инструментом реализации данного предложения должна стать модифицированная ФЦП «Жилище».

ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. СА.Баронин, В.С.Казейкин, Е.А.Рыжов, Р.В.Семенов Отечественный и зарубежный опыт работы ссудосберегательных систем на основе потребительских жилищных кооперативов: Монография. - Пенза: ПГУАС, 2005. - 168 с. (лично автором - 2.2 п.л.).

2. В.С.Казейкин, С.А.Баронин, Б.Б.Хрусталев,Е.А. Рыжов и др. Ипотечное жилищное кредитование: теория и опыт развития в регионах России: Учебное пособие. - Пенза: ПГУАС, 2004 - 282с.(лично автором - 2.4

П.Л.).

3. РыжовЕ.А., БаронинС.А., Болдырева Т.В. Совершенствование организационных структур управления региональными инвестиционными программами в Пензенской области. Актуальные проблемы экономики, организации и управления в строительстве//Материалы международной научно-практической экономической конференции студентов и аспирантов.- Пенза, 2004.: ПГУАиС. С. 10. (лично автором - 0,02 пл.).

4. Рыжов Е.А., Баронин С.А. Моделирование оргструктур в ипотечно-инвестиционных системах // Повышение технического и экономического потенциала предприятий в производственной и инвестиционно-строительной сфере: отечественный и зарубежный опыт: сб. материалов I Межд. научно-практической конференции.-Пенза, 2003:ЦНИИОМТТТ, ЦНИИЭУС, МГСУ, ПГУАС и др. С.24-26. (лично автором - 0,2 п.л.).

5. Рыжов Е.А., Дудукина Е.А., Баронин С.А. Совершенствование государственного управления муниципальными ипотечно-инвестиционными программами жилищного строительства // Проблемы развития экономики на современном этапе:Материалы межвузовской экономической конференции студентов и аспирантов.- Пенза, 2003.: ПГУАиС. С. 54. (лично автором - 0,03 п.л.).

6. Рыжов Е.А., Зверунова Е.А., Баронин С.А. Совершенствование управления Пензенской региональной программой по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья. // Проблемы развития экономики на современном этапе:Материалы межвузовской экономической конференции студентов и аспирантов.- Пенза, 2003.: ПГУАиС. С. 54. (лично автором - 0,03 п.л.).

7. Рыжов Е.А., Кирьянова А.Л., Баронин С.А. Анализ методик оценки рыночной стоимости ветхого жилого фонда в условиях реконструкции центральной части города Пензы. // Проблемы развития экономики на современном этапе:Материалы межвузовской экономической конференции студентов и аспирантов.- Пенза, 2003.:ПГУАиС.С.54. (лично автором - 0,03 п.л.).

8. Рыжов Е.А., Колесникова С.А. Совершенствование управления муниципальными программами ипотечного кредитования жилья в ассоциации городов Поволжья. // Проблемы развития экономики на современном этапе Материалы межвузовской экономической

конференции студентов и аспирантов.- Пенза, 2003.:ПГУАиС.С.54. (лично автором - 0,03 п.л.).

9. Рыжов Е.А., Масликова O.A., Баронин С.А. Исследование реализации Пензенской муниципальной программы ипотечного кредитования. // Проблемы развития экономики на современном этапе: Материалы межвузовской экономической конференции студентов и аспирантов,-Пенза, 2003.:ПГУАиС.С.54. (лично автором - 0,03 п.л.).

Ю.Рыжов Е.А., Баронин С.А. Развитие жилищного самоуправления территориями на основе портфельного управления недвижимостью // Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий: Сб. матер. I междун. научно-практической конференции 18-19 декабря 2002 г. - Пенза: Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе, ПГСА, ПГАСА, МНИЦ, - 2002. С.122.(лично автором - 0,03 п.л.).

Н.Рыжов Е.А., Баронин С.А., Попова И.В. Классификация схем эволюции развития региональных ипотечно-инвестиционных программ // Проблемы эффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Матер.междун. научной конференции - Пенза: ПГАСА,- Москва:МИКХиС.- 2002. С.244 - 247. (лично автором- 0,2 пл.).

12.Рыжов Е.А., Баронин С. А. Проблема воспроизводства жилой недвижимости из ветхого и аварийного муниципального фонда в системе местного самоуправления (на примере муниципалитета города Пензы) // Проблемы эффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Матер.междун. научной конференции - Пенза: ПГАСА,- Москва:МИКХиС.- 2002. С.238 -244. (лично автором - 0,2 пл.).

р г 11 б 3

РНБ Русский фонд

2006-4 24706

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рыжов, Евгений Анатольевич

ГЛАВА 1 ПРОБЛЕМНАЯ СИТУАЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

1.1 Общая характеристика проблемной ситуации формирования рынка доступного жилья в РФ.

1.2 Особенности развития строительства в условиях формирования рынка доступного жилья в России.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2 ОБЩЕСИСТЕМНОЕ МЕТОДИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ СИТУАЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ.

2.1 Научная гипотеза и общесистемная методическая модель.

2.2 Моделирование направлений развития рынка доступного жилья и оценка ситуаций взаимосвязей спроса и предложения.

2.3 Классификационный анализ развития объектов воспроизводства в строительстве в условиях формирования рынка доступного жилья.

2.4 Моделирование взаимосвязей инвестиционно-строительных потоков по ситуациям развития рынка жилья.'.

Выводы по второй главе.

ГЛАВАЗ МЕТОДЫ СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫХ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ.

3.1 Понятийное определение ипотечно-инвестиционных систем как инновационного институционального инструментария управления рынком доступного жилья.

3.2 Структурно-функциональное моделирование ипотечно-инвестиционных систем.

3.2.1 Общесистемная структурно-функциональная макроэкономическая модель ИИС.

3.2.2 Функционально-структурное отраслевое моделирование ипотечно-инвестиционных систем управления рынком доступного жилья в строительстве.

3.2.3 Уровни управления рынком доступного жилья в строительстве на основе ИИС.

3.2.4 Экономическая эффективность региональных ипотечно-инвестиционных операторов по управлению рынком доступного жилья.

Выводы по 3 главе.

4. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНЫХ ПРОГРАММ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ИХ РАЗВИТИЯ (НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛИТЕТА ГОРОДА ПЕНЗЫ).

Выводы по 4 главе.7.:.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов формирования рынка доступного жилья в строительстве"

В современных условиях проблема формирования доступного рынка жилья в России является актуальной народно-хозяйственной задачей с особым приоритетом, что подтверждено Президентом России в своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года. Средняя обеспеченность жильем в России на одного человека составляет около 20 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США, и такая ситуация не может быть признана удовлетворительной. В качестве основных направлений формирования рынка доступного жилья Правительством России предложено развитие кредитно-финансовых механизмов долгосрочной продажи жилья на первичном и вторичном рынке, в том числе через договора долевого участия, формирование и реализация жилищно-накопительных программ, разрушении монополии на строительных рынках, сокращение затрат и времени строительства, предоставление социального жилья. Все эти программные мероприятия, реализуемые через принятое законодательное обеспечение на федеральном уровне, создают новую экономико-организационную среду развития рынка доступного жилья и существенно активизируют все ипотечно-инвестиционные процессы в строительстве.

Ситуацию развития рынка доступного жилья в современной России можно определить как проблемную. Это подтверждает низкий уровень доступности банковских ипотечных кредитов для большинства населения страны - не более 1% от общего количества сделок на рынке жилья. Ссудосберегательные жилищно-накопительные системы в стране находятся на начальном этапе своего развития. Переход на 100% оплату коммунальных услуг в сфере ЖКХ также существенно уменьшит платежеспособность основной части населения страны и уровень доступности жилья значительно сократится, как и приток инвестиций в сферу жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилищную недвижимость в размере 2528%, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативным, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию в реализации общенационального проекта формирования рынка доступного жилья как проблемную.

Необходимость и неотложность изменения ситуации в дальнейшем развитии инвестиционно-строительных комплексов России в условиях реализации стратегии повышения уровня доступности жилья является первостепенной по значимости и актуальности научно-производственной задачей.

Существенный вклад в решение ряда проблем, связанных, связанных с этой общей задачей внесли следующие ученые-экономисты: С.И.Абрамов, Б.Е. Большаков, В.В.Бузырев, В.И.Воропаев, П.Г.Грабовый, В.И.Грачев, В.А.Епифанов, Д.Е.Зуев, В.С.Казейкин, М.И.Каменецкий, А.В.Карасев, Н.Ф.Костецкий, И.К.Комаров, Н.Л.Карданская, В.А.Колосов, О.П.Коробейников, Е.А.Кудашев, И.Г.Лукманова, Ю.П.Панибратов, Б.В. Прыкин, И.С.Радченко, Я.А. Рекитар, В.М. Серов, И.С. Степанов, В.П.Стороженко, В.Я.Осташко, Т.Н. Цай, JT.H. Чернышев, Б.Б.Хрусталев, А.В.Черняк, Н.ЮЛськова и др. Их работы рассматривают фундаментальные вопросы теории управления и развития строительных комплексов.

Однако, многие вопросы в условиях современной экономической ситуации России и с учетом необходимости реализации общенационального проекта формирования и развития рынка доступного жилья продолжают оставаться малоизученными и дискуссионными как в экономическом смысле, так и в хозяйственной практики. Следует отметить, что существующие научно-практические проработки в области развития методов формированием рынка доступного жилья в строительстве, в основном, носят отдельный, фрагментарный характер. Сегодня отсутствует единая концептуально-методическая проработка этой проблемы. В этой связи для обеспечения успешного формирования доступного жилья в России требуются дополнительные системные научнопрактические разработки методического и научно-практического характера, совершенствующие методы формирования и развития формирования рынка доступного жилья.

Исследование существующих теоретических подходов к определению понятия «доступное жилье» позволили выявить следующие толкования этой категории: во-первых, доступное жилье как дешевое жилье; во-вторых, доступное жилье как соотношение стоимости жилья к платежеспособности граждан ^у (известный коэффициент доступности как отношение стоимости стандартной 2-х комнатной квартиры к годовому доходу семьи ); в третьих, доступное жилье как процесс функционирования рынка жилья, который в свою очередь определяется как рынок доступного жилья. При этом регулирование рынка доступного жилья, включает «синхронное» управление повышением платежеспособности граждан и увеличением предложения жилья предприятиями строительного комплекса; в-четвертых, доступное жилье как управление воспроизводством жилой недвижимости на всех этапах жизненного цикла. Соискатель считает, что наиболее перспективно при планировании реализации общенационального жилищного проекта использование моделирования методов формирования рынка доступного жилья, основанного на управлении воспроизводственными процессами жилой недвижимости в условиях функционирования рынка жилья. В совокупности данный подход определяется автором как моделирование рынка доступного жилья.

Анализ исследуемой проблемы позволил выдвинуть научную гипотезу исследования о необходимости безусловной экзогенной общественно-индивидуальной рациональной востребованности формирования и развития рынка доступного жилья через ипотечно-инвестиционную систему долгосрочного нормативного воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН). При этом ТПЖН предлагается рассматривать в качестве единого воспроизводимого земельно-имущественного комплекса объектов жилой недвижимости в рамках территориальных образований (муниципальных, I региональных и федеральных).Также автором предлагается рассматривать ипотечно-инвестиционную ин'ституализацию (I3) строительства, как реструктуризацию существующих организационных структур, форм и их агентских взаимоотношений в строительстве при активизации ипотечно-инвестиционных процессов в структурированные ипотечно-инвестиционные системы (ИИС). Развитие данных систем является современным инновационным фактором доминирующего управления рынком доступного жилья в строительстве.

Именно такая актуализация и принятая гипотеза предопределили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является комплексное общесистемное моделирование и разработка методов формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи: проанализирована проблемная ситуация формирования рынка доступного жилья и современные особенности развития строительства; разработана общесистемная трехпараметрическая модель управления проблемной ситуацией формирования рынка доступного жилья с моделированием 4х-сегментных направлений развития и взаимосвязей спроса и предложения; исследованы и классифицированы объекты воспроизводства с учетом взаимосвязей ТПЖН и других кластер - групп • территориально портфелированной недвижимости, инвестиционнно-строительных и кредитно-финансовых потоков; разработаны структурно-функциональные методы и модели ипотечно-инвестиционных систем управления формированием рынка доступного жилья; проведен анализ эффективности и экономической надежности реализации социальных ипотечно-инвестиционных жилищных программ органами местного самоуправления и предложена сценарная модель их развития (на примере муниципалитета города Пензы).

Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.

Предметом исследования являются экономико-организационные методы, определяющие процессы формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством ТПЖН.

Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основополагающие теории и концепции развития строительства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты РФ, разработки научно-исследовательских институтов, посвященные исследованию проблем формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве. В работе были использованы методы системного анализа, функционально-структурного моделирования, математической статистики, системного и логического анализа, экспертных оценок, прогнозирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании концептуально-методических принципов, положений и моделей формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством ТПЖН в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: разработана и реализована научная гипотеза исследования, обеспечивающая системное формирование и развитие рынка доступного жилья на основе трехпараметрической комплексной модели управления воспроизводством ТПЖН с учетом взаимосвязей спроса и предложения; структурирован и классифицирован процесс развития объектов воспроизводства в строительстве на основе ТПЖН и прочих взаимосвязанных кластер - групп территориальной недвижимости; выявлены и формализованы взаимосвязи инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков при управлении воспроизводством ТПЖН; определены методы структурно-функционального моделирования ипотечно-инвестиционных систем в строительстве как современного .доминирующего фактора управления рынком доступного жилья; установлены ретроспективные и прогнозные тенденции изменения экономической надежности реализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ на уровне местного самоуправления (пример г. Пенза) и определена сценарная ситуация развития.

Практическая значимость работы состоит в том, что применение разработанных теоретических и методических положений способствует совершенствованию управления формированием и развитием рынка доступного жилья в современных условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства. Предлагаемые научно-методические подходы к планированию и контроллингу рынка доступного жилья на основе территориально портфелированной недвижимости могут быть инновационной основой для осуществления реструктуризации сложившихся систем управления в строительстве. Выдвинутые автором методические положения и практические рекомендации являются реальными инструментами решения различных задач инвестиционо-строительного менеджмента при реализации общенационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на федерально-региональном уровнях управления.

Достоверность полученных результатов диссертационного исследования основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности анализируемых показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ,

Минэкономразвития РФ и предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

Разработанные модели и прогнозы являются научной позицией автора, которые он защищает как достоверные и целесообразные для применения, что уже было подтверждено практической апробацией на федерально-региональном уровне.

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы диссертации доведены до возможности реализации на практике, а также докладывались и получили одобрение на Второй международной научно-практической конференции научных работников, аспирантов, студентов в ПГАСА (2002 г.), Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПТУ АС (2004 г.), Межвузовской научно-практической конференции г.Пенза (2002, 2003 гг.), Международной научно-практической конференции г.Пенза (2002, 2004 гг.) и пр.; теоретические положения и научно-методические предложения и рекомендации прошли апробацию и реализованы при управлении доступным рынком жилья в г. Пензе при: выполнении ипотечной социальной жилищной программы за 1999-2005 годы; управлении муниципальным фондом «Жилье» в составе Совета; организации жилищно-накопительной ссудосберегательной системы на основе работы потребительского кооператива ЖСК «Жилье» в 20042005 годах; при составлении и реализации целевых инвестиционных жилищных программ «Жилье для молодых семей», «Расселение ветхого и аварийного фонда»,«Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в городе Пензе 2005-2010 годы», а также при разработке целевой муниципальной ипотечной программы «Доступное жилье в городе Пензе в 200520010 годах»; материалы диссертации также использовались в практической деятельности экспертного совета МАИФ по взаимодействию с федеральными органами власти, по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, членом которого является соискатель; результаты исследования использованы автором при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов ПГУАС.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 12 печатных трудов, опубликованных за 2002-2005 годы. Общий объем публикаций составил 5,6 п.л. На защиту выносятся:

- общесистемная трехпараметрическая модель формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориально портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) совместно с ситуационным позиционированием одно-двух-компонентных взаимосвязей спроса и предложения;

- классификация объектов воспроизводства и модель «пирамиды воспроизводства» в строительстве как структуризация взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по ситуациям развития рынка;

- структурно-функциональные модели ипотечно-инвестиционных систем как инновационного инструментария в управлении рынком доступного жилья;

- ретроспективный и прогнозный анализ экономической надежности реализации социальных программ доступного жилья на уровне местного самоуправления на примере города Пензы и сценарная ситуация развития.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии из 62 наименований. Общий объем диссертации составляет 135 страниц, в том числе 29 таблиц и 35 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рыжов, Евгений Анатольевич

Выводы по 4 главе

1. Установлены количественные и качественные показатели реализации социальной ипотечной программы доступного жилья на уровне местного самоуправления на примере муниципалитета города Пензы за 1999-2004 годы. Выявлена потенциальная потребность программы, объемы финансирования, структура сделок, выручки и их эффективность по работе оператора программы -пензенского муниципального фонда «Жилье».

2. Определены ретроспективные и прогнозные тенденции изменения экономической надежности реализации пензенской социальной ипотечной жилищной программы и дан сценарный вариант ее развития с моделированием ее совключенности в вертикально-интегрированные федерально-региональные системы.

120

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Комплексное исследование проблемной задачи развития методов формирования рынка доступного жилья в строительстве на основе принятой гипотезы позволило сделать следующие заключительные выводы исследования:

1. Установлено, что реализация общенационального проекта по формированию рынка доступного жилья определяется безусловной экзогенной общественно-индивидуальной рациональной востребованностью. Управление данным проектом предлагается рассматривать как процесс долгосрочного нормативного воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства и образования ипотечно-инвестиционных систем как современного доминирующего фактора управления рынком доступного жилья в строительстве.

2. Разработана общесистемная трехпараметрическая модель управления развитием рынка доступного жилья в строительстве по ситуациям W, с использованием критериев уровня стоимости жилищной недвижимости, уровня доступности по платежеспособности и целевой функцией управления рынком доступного жилья, позволяющая формализовать полученные результаты исследования в графоаналитическом виде.

3. Определено, что совершенствование методов формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве необходимо производить с учетом разработанных макроэкономических взаимосвязей соотношения спроса и предложения по ситуациям одно-двух-компонентного увеличения стоимости жилой недвижимости за счет ипотечно-инвестиционной институализации по разработанным целевым функциям.

4. Исследовано и классифицирование развитие объектов воспроизводства территориально-портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) во взаимосвязи с прочими кластер-группам недвижимости в составе территориальных кондоминиумов (ТК) в условиях формирования рынка доступного жилья. •

5. Выявлены и формализованы взаимосвязи инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков в виде модели «пирамида воспроизводства в строительстве» при управлении воспроизводством ТПЖН. по ситуациям развития рынка.

6. Выявлен функционально-структурный состав процесса управления рынком доступного жилья и предложена соответствующая отраслевая модель как сочетание взаимодействующих подсистем ипотечно-инвестиционных институтов Z и ифраструктурно-трансакционной подсистемы F во внешних условиях социально-экономического (R^), градостроительного(К2) и программно-целевого инвестиционного планирования (R3).

7. Обосновано рассмотрение процесса управления рынком доступного жилья в ИИС на основе структурно-концептуальной модели уровней управления, которая определяет процесс управления как взаимодействие множественной системы четырех подсистем: Н u FG umR и R(SF +mr).

8. Произведено моделирование экономической эффективности работы региональных ипотечно-инвестиционных операторов по управлению рынком доступного жилья и показаны схемы генерирования налогов в бюджеты всех уровней.

3. Исследованы количественные и качественные показатели эффективности реализации социальной ипотечной программы доступного жилья на уровне местного самоуправления на примере муниципалитета города Пензы за 1999-2004 годы. Определены ретроспективные и прогнозные тенденции изменения экономической надежности реализации пензенской социальной ипотечной жилищной программы и дан сценарный вариант ее развития с моделированием ее совключенности в вертикально-интегрированные федерально-региональные системы.