Развитие методов стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на рынке недвижимости крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на рынке недвижимости крупного города"

На правах рукописи

ИВАНОВ ДАНИЛА НИКОЛАЕВИЧ

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

I ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ (ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ) КОМПАНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность- 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством" экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2008

□ОЗ 17

003171088

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

Ведущая организация.

доктор экономических наук, профессор Смирнова Ирина Викторовна

доктор экономических наук, профессор Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Архипов Олег Викторович

ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 17 июня 2008 года в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212 219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан 16 мая 2008 года

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, [г\ /

профессор I 'и Н В. Чепаченко

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования.

В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости Большинство компаний, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов негтижичости Преодоление этих к многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены труды многих зарубежных и отечественных авторов Ансоффа И, Альстрэнда Б , Дитхелма Г, Минцберга Г, Оуэна А, Росса А, Томсона А , Архипова О В , Кущенко В В , Коробейникова О П, Колесова В Ю., Кузнецовой С А,

Максимова С Н, Немчина А М , Озерова Е С , Петрова А Н, Смирнова Е Б , Смирновой И В , Стерника Г М., Тарасевича Е И

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов, без учета стратегических особенностей и проблем их деятельности в различных сегментах рынка недвижимости Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом изменений рыночных факторов

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие методов и моделей стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании, направленное на повышение эффективности ее функционирования на рынке недвижимости крупного города

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач

исследование сущности и особенностей девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности),

выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга,

анализ основных направлений деятельности девелоперов в Санкт-Петербурге,

обоснование необходимости стратегического планирования в девелоперской компании,

выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперсктй компании,

анализ методов и моделей, используемых в процессе стратегического планирования функционирования девелоперской компании,

разработка модели процесса стратегического планирования в девелоперской компании;

выявление и систематизация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией,

анализ методов учета риска в процессе стратегического планирования функционирования девелоперской компании

Объектом исследования является инвестиционно-строительная (девелоперская) компания, функционирующая на рынке недвижимости крупного города

Предметом исследования являются принципы и методы стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной

(девелоперской) компании

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии инструментов стратегического планирования функционирования инвестиционно-строительной компании на основе анализа специфики девелоперской деятельности в крупном городе

Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем

1 Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленный на увеличение стоимости объекта недвижимости в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости,

2. Выявлены принципы развития нормативно-правовой базы, регулирующей девелоперскую деятельность, направленные на сокращение срока оформления необходимой исходно-разрешительной документации для повышения эффективности деятельности девелоперской компании в крупном городе

3 Предложена объединенная классификация общих и специфических принципов стратегического планирования, создающих научную основу для процесса планирования в девелоперской компании

4 Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием инструментария ГОЕР -моделирования, позволяющая наглядно и эффективно отобразить весь процесс стратегического планирования в девелоперской компании псслсдсзатсльность зтапои, пшики входящей и исходящей информации, исполнители и методы, используемые этими исполнителями на каждом этапе

5 Предложен метод оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании на основе показателей эффективности инвестиционного проекта, позволяющий до начала реализации стратегии оценить плановую эффективность, а после реализации стратегии -фактическую эффективность

6 Разработан алгоритм принятия стратегического решения девелопера на основе величины среднего ожидаемого результата,

позволяющий выбрать наиболее эффективную стратегию в условиях неопределенности на рынке недвижимости

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет активизации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического планирования, направлены на повышение эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса на основе снижения уровня рисков в условиях неопределенности рынка недвижимости

Результаты исследования могут быть применены в качестве научной основы для развития системы стратегического планирования в девелоперских компаниях

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и применялись в деятельности инвестиционно-строительной компании (ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга») при формировании стратегии ее развития

Публикации По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,5 пл, отражающих основное содержание диссертационного исследования

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, и списка литературы из 104 наименований, содержит 24 таблицы и 30 рисунков

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленный на увеличение стоимости объекта недвижимости по принципу наилучшего наиболее эффективного использования.

Сегодня в российском законодательстве регулирующем инвестиционно-строительную деятельность, отсутствует понятие «девелоперская деятельность»

Согласно действующему законодательству определен исчерпывающий перечень лиц, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности

1 Заказчик - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию проекта по строительству объекта,

2 Застройщик - юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации

3 Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей

В последние годы в СМИ, экономической литературе и практической деятельности участников реализации инвестиционно-строительных проектов стало использоваться понятие «девелопер», которое отождествляется с понятием «застройщик» Однако далеко не все участники инвестиционно-строительного комплекса могут провести грань между понятиями девелопер, застройщик, заказчик, инвестор и подрядчик

Анализируя существующие определения, сделаем вывод, что понятие «девелопмент» в общем виде характеризуется как

1 Специфический вид деятельности,

2 Направлен на получение прибыли,

3 Специализируется на создании и/или улучшении объектов недвижимости по принципу наилучшего, наиболее эффективного использования,

4. Интегрирует в себе необходимые для своих целей функции, такие как маркетинг, менеджмент, организация производственной деятельности, реализация готового объекта и др

5 Привлекает и использует для своих целей все необходимые ресурсы

Мы предлагаем следующее определение понятия «девелопмент», отражающее его специфические черты

Девелопмент (девелоперская деятельность) - это специфический вид предпринимательской деятельности, специализирующийся на

СПТТИПТТГ Т-г/п ТТТТ \гтгиТТТА«Т*Т» 1Г О Т Г) II" 1- т I 1

~ ~ —,------ - -----. . ^ - ----------- — ------ - - . . ---—-.,-.1..

принципом наилучшего, наиболее эффективного использования, путем

привлечения и управления всеми необходимыми для этого ресурсами.

Целесообразность введения в отечественную теорию понятия «девелопмент» (девелоперская деятельность) и закрепления этого понятия на законодательном уровне обусловлена тем, что юридически в рамках реализации конкретного проекта девелопер может являться Заказчиком, Застройщиком, Инвестором, Генподрядчиком в одном лице, или объединять в себе часть функций этих субъектов, или не являться ни одним из них (например, в случае, если девелопер за вознаграждение осуществляет управление проектом)

2. Выявлены принципы развития нормативно-правовой базы, регулирующей девелоперскую деятельность, направленные на сокращение срока оформления необходимой исходно-разрешительной документации для повышения эффективности деятельности девелоперской компании в крупном городе.

Действующая нормативная база, регулирующая девелоперскую деятельность в России, не способствует, а скорее препятствует развитию инвестиционно-строительного комплекса

С нашей точки зрения, развитие законодательства в сфере градостроительства должно опираться на следующие принципы (табл 1)

Таблица 1

Принципы развития законодательства в сфере _градостроительства_

Наименование Содержание

1 Принцип простоты Необходимо упростить процедуру и минимизировать время, необходимое для получения девелопером необходимых документов и согласований, с целью сокращения сроков реализации девелоперских проектов и дальнейшего развития этой сферы деятельности

2 Принцип полноты нормативной базы Процедуры должны быть универсальными ясными и последовательными, необходимая в процессе документация, должна иметь четкие и понятные всем заинтересованным лицам требования к содержанию, оформлению

3 Принцип необходимой достаточности Процедуры и документы, которые требуется оформлять, должны быть только необходимыми, но достаточными в целях соблюдения интересов и безопасности общества.

4 Принцип перехода Необходимо предусматривать механизм перехода между окончанием действия старого законодательства и началом действия изменений в него, чтобы не допускать нормативного противоречия здравому смыслу

5 Принцип ответственности Упрощая процедуру согласований, законодательство должно отвечать интересам социальной, культурно-эстетической, экологической политике государства, требованиям безопасности жизнедеятельности людей

6 Принцип участия При разработке изменений к законодательству, необходимо учитывать практический опыт работы с нормативной базой и предложения участников инвестиционно-строительного комплекса

3. Предложена объединенная классификация общих н специфических принципов стратегического планирования, создающих научную основу для процесса планирования в девелоперской компании.

Впервые общие принципы планирования были сформулированы А Файолем В качестве основных требований к разработке программы действия или планов предприятия им были названы пять принципов необходимость, единство, непрерывность, гибкость и точность

Общие принципы планирования применимы и к стратегическому планированию. Вместе с тем, специфические черты стратегического планирования такие как. приоритетность стратегического плана над другими планами, понимание реальных возможностей компании, учет большого числа факторов внешней и внутренней среды, направленность на перспективу и др являются предпосылкой для существования своих специфических принципов перспективности, приоритетности, реализуемости, итеративности, непрерывности мониторинга, селективности

Для каждого вида предпринимательской деятельности могут быть выявлены свои принципы стратегического планирования В частности для девелопмента, на наш взгляд, можно выделить несколько принципов, учитывающих его специфику

Рассмотренные выше принципы должны служить основой процесса стратегического планирования в девелоперской компании (табл 2)

Таблица 2

Принципы стратегического планирования в девелоперской компании

Общие принципы планирования Принципы стратегического планирования Специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компаниии

1 Необходимости планирования 2 Ед1п:стпа планеп 3 Непрерывности планирования 4 Гибкости 5 Точности 6 Комплексности 7 Эффективности 8 Оптимальности 9 Участия 10 Холизма 1 Перспективности 2 Приоритетности 2 рол ттгг JVв» fЛЛТТ» 4 Итеративности 5 Комплексности 6 Непрерывности мониторинга 7 Селективности 1 Компетенции в девелопменте 2 Ориентации на рынок Ч(аД2"°яСИМ0СТИ 3 Капиталоемкости

4. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием инструментария ГОЕБ - моделирования, позволяющая наглядно и эффективно отобразить весь процесс стратегического планирования в девелоперской компании: последовательность этапов, потоки входящей и исходящей информации, исполнители и методы, используемые этими исполнителями на каждом этапе.

Каждый управляющий блок, описывающий какой-либо процесс (функцию), в системе ГОЕР может быть разделен на необходимое количество управляющих блоков более низкого иерархического уровня Это позволяет в необходимой степени детализировать и проработать любой процесс с точки зрения входящих данных, непосредственно самой функции, выходящих данных, а также установить связи между параллельными и последовательными процессами.

В рамках настоящего исследования мы ограничимся вторым иерархическим уровнем для каждого из четырех этапов стратегического планирования, обозначенных на рис 1

ГОЕБ модели блоков №1 «Стратегический анализ в девелоперской компании», №2 «Целеполагание в девелоперской компании», №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании» и №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компании» приведены на рис 2-5

Рис 1 Модифицированный контур стратегического планирования

Информация о результатах и проблемах реализации стратегии (обратная связь)

(1 1) Рез>льтаты анализа

Анализ -тенденции на рынке недвижимости,

-I внешней среды девелоперской - -изменения в нормативно-правовом

компании обеспечении девелопмента,

-динамика стоимости СМР, -новые технологии в проектировании и -х--строительстве и др

Специалист отдела

планирования

а о

Анализ

внешней среды девелоперской компании

Методы Б^ОТ-анализ БРАСЕ-метод Матрица возможностей

О 2)

Анализ потенциала девелоперской компании

Результаты анализа

-производственные возможности (кол-во одновременно реализуемых проектов),

-инвестиционные возможности, -конкурентные преимущества и др

Специалист отдела

планирования

Рис 2 Декомпозиция блока №1 «Стратегический анализ в девелоперской компании»

Результата стратегического анализа (блок№1)

Рис 3 Декомпозиция блока Ns2 «Целеполагание в девелоперрской кампании»

согласование

Результаты стратегического анализа и

сформулированные цели

Методы -матрица Б КГ, -модель вЕ/Мс Юлсеу

Выбор базовой (3 1) стратегии девелоперской компании

Специалист отдела

планирования р уполномочишь й руководитель

выбранная

базовая

стратегия

Методы

-«дерево принятия решений», -экспертный метод

Разработка (3 2)

конкурентных

стратегий

девелоперской

компании

Сформулированые

конкурентные

стратегии

Специалист отдела

планирования

согласование

Методы

-«дерево принятия решений», -экспертный метод

Разработка (3 3)

функциональных

стратегии

девелоперской

компании

Специалист отдела

плаьирования при участии функциональных отделов

Сформулированые

функциональные

стратегии

-маркетинг,

-инвестиции,

-инновации,

-проектирование,

-строительство,

-реализация,

-эксплуатация

Рис 4 Декомпозиция блока №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании»

Данные

функциональных отделов

Утвержденные формы, перечень показателей

Формирование (41) данных о результатах реализации стратегии

Специалист отдела

планирования

Качественные и

количественные

результаты

реализации

выбранной

стратегии

Методы -целевой метод, -доходный метод, -затратный метод,

Оценка (4 2) данных

Специалист отдела

планирования

Информация о результатах и проблемах реализации стратегии (обратная связь)

Рис 5 Декомпозиция блока №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компани

5. Предложен метод оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании на основе показателей эффективности инвестиционного проекта, позволяющий до начала реализации стратегии оцепить плановую эффективность, а после реализации стратегии фактическую эффективность.

Особого внимания в системе функциональных стратегий девелоперской компании заслуживает инвестиционная стратегия, которая направлена на достижение финансовой устойчивости и создание условий для будущего развития Инвестиционная стратегия основывается на базовой стратегии, конкурентных стратегиях и является связующим элементом других функциональных стратегий

Основными показателями эффективности инвестиционного проекта являются чистый дисконтированный доход (ИРУ), индекс рентабельности (Ш.) и срок окупаемости (Т) Мы предлагаем на основе этих показателей определять средневзвешенный относительный показатель эффективности инвестиционной стратегии девелопера по этапам

Этап №1 Определение веса каждого показателя В зависимости от стратегических целей компании вес каждого показателя может быть от 0 до 1, но в сумме эти веса не должны превышать 1

Условно обозначим веса для ЫРУ, ГО, Т буквами А,В,С соответственно

Например, цель сформулирована как «получение максимальной прибыли за возможно короткое время», тогда А= 0,5, В = 0 , С = 0,5

Этап №2 Анализ ситуации в ретроспективе За определенный, относительно долгосрочный период до начала реализации новой стратегии необходимо рассчитать средние показатели ЫРУо, Т0 по совокупности всех реализованных инвестиционных проектов

Этап №3 Расчет планового средневзвешенного относительного показателя эффективности инвестиционной стратегии последующей формуле (1)

ЫРУ1ХА 1Я1хВ ТОхС

Е=-+-+- , где (1)

ыруо то п ' к'

КРУ] - средний плановый показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности инвестиционных проектов,

Ш.1 - средний плановый показатель рентабельности по совокупности инвестиционных проектов,

ИРУ о - средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности реализованных проектов,

Шо - средний показатель рентабельности по совокупности реализованных проектов,

То - средний срок окупаемости по совокупности реализованных проектов,

Т] - средний плановый срок окупаемости по совокупности инвестиционных проектов,

А, В, С - веса соответствующих показателей,

Обратная ситуация с «Т» обусловлена тем, что его оптимальное значите, в отличии от ЫРУ и ГО., стремится к нулю

6. Разработан алгоритм принятия стратегического решения девелопера на основе величины средпего ожидаемого результата, позволяющий выбрать наиболее эффективную стратегию в условиях полной неопределенности на рынке недвижимости

Для реализации стратегического плана компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности

В целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр В качестве основания для принят™ решения используются следующие критерии Вальда, Сэвиджа, Гурвица

Критерием Вальда руководствуется девелопер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск В этом случае выбирается такой вариант стратегии(А*), который соответствует критерию А* шахл, шт5; У(А1, Б])

Критерием Сэвиджа руководствуется девелопер, который склонен к риску В этом критерии используется не результат У(А1,8)), а так называемое «сожаление от неиспользованных возможностей», которое обозначим через 5£(А1,8])

Ъ (А^) = тахУ(А1,8]) - У(А1,8Д тогда А* тшА, тах$; 2 (А1, Б])

Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать у), которая

формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического) для нее значения Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма, называемый также коэффициентом Гурвица[4] Обозначим этот коэффициент через у Применительно к девелопменту значения коэффициента выбираются из диапазона [0,1] по правилу

• у = 0 , если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз),

• у = 1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз),

• 0 < у < 1 , если девелопер считает, что состояние рынка не будет ни самым плохим, ни самым хорошим

Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида ГШ, У) = У X mmSJ Г(Л1,5;) + (1 - у) х шах5; ,

тогда А* шахл, У(А1, у)

Однако перечисленные критерии имеют свои недостатки, возникающие в случае их формального применения

Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях и направленный на снижение их недостатков

Рассмотрим пример гипотетической ситуации с целью выбора оптимальной стратегической альтернативы

Пусть 81,82,83,84 - возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости Пусть А1,А2,АЗ,А4 - возможные варианты стратегий девелоперской компашга При построении матрицы 4x4, где А1-А5 -строки, 81-85 - столбцы Значение У(А1,8_]) является финансовым результатом реализации стратегии А1 при варианте конъюнктуры рынка SJ Пример результатов расчетов У(А1,8з) для каждой из стратегий девелоперской компашга при всех гипотетических состояниях рынка недвижимости, приведет в таблице 3

Таблица 3

Результаты расчета финансовых результатов У(А1,8^ девелоперской

компании

Стратегии Возможное состояние рынка недвижимости

Б1 Б2 БЗ Э4

А1 1000 200 500 700

А2 100 500 1000 0

АЗ 100 200 200 1500

А4 300 1000 500 100

На первом этапе, в качестве промежуточного итога, оценим стратегии А1-А4 с помощью рассмотренных классических критериев (табл 4) (результат применения критерия - наилучшая стратегия -отмечена звездочкой в соответствующей строке)

Как видно из таблицы 3, оптимальной представляется стратегия АЗ, тк она обеспечивает минимальный результат по критерию Вальда и сказались практически ьечувсшшельной к изменениям по критерию Гурвица

Таблица 4

Результаты применения классических критериев_

Стратегии Результаты выбора стратегии по критериям:

Вальда Сэвиджа Гурвица

У = 0,2 У = 0,5 У = 0,8

А1 *

А2 *

АЗ * * * *

А4 *

В основе предлагаемого нами метода лежит положение теории вероятности о том, что, если нет никаких оснований полагать, что какие-либо из п возможных состояний системы более возможны по отношению к другим, то их целесообразно субъективно определить как равновозможные Поскольку в нашем примере даны только четыре непредсказуемых состояния рынка недвижимости, можно оценить вероятность наступления каждого из них как (2)

, (2)

гдen = maxJ

Используя эту вероятность можно определить величину среднего ожидаемого результата по каждой из стратегий А1-А4 по формуле (3)

п

УШ^Л = £[Р(5/) х У041,5/)], (3)

;=1 _ а критерием оптимальности будет А* шахл, У(Л[, 5^) В таблице 5 приведен расчет величин среднего ожидаемого результата для каждой из стратегий А1-А4

Таблица 5

Результаты расчетов величии среднего ожидаемого результата

для стратегий девелоперской компании

Стратегия Характеристики стратегий

Величина среднего ожидаемого результата Наибольшее значение величины среднего ожидаемого результата

А1 600 600

А2 400

АЗ 500

А4 475

3. ПЕРЕЧЕНЬ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

Статья, опубликованная в рекомендованных ВАК изданиях

1 Иванов ДН Принципы формирования стратегического плана девелоперской компании // Вестник ИНЖЭКОНа Сер Экономика - 2008 - Вып 1(20) С 279-281 - 0,3 п л

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

2 Иванов ДН, Ядрова ИВ Проблемы организации девелоперского проекта // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы Ш-й науч -практ конф 21 апреля 2006 г / Редкол Е Б Смирнов, С Н Максимов (отв редакторы) и др - СПб СПбГИЭУ -2006, - 0,3 п л /0,15 п л

3 Иванов ДН, Смирнова ИВ Проблемы финансирования девелоперского проекта // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы Ш-й науч -практ конф 21 апреля 2006 г / Редкол Е Б Смирнов, С Н Максимов (отв редакторы) и др - СПб СПбГИЭУ -2006, - 0,3 п л/0,15 п л

4 Иванов ДН Проблемы классификации жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге П Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе сб науч тр / редкол С Н Максимов - СПб СПбГИЭУ - 2007, - 0,3 п л

5 Иванов ДН Сущность и методы управления проектом // Современные проблемы экономики, социологии и права сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 2/ редкол Е Б Смирнов - СПб СПбГИЭУ - 2007, - 0,3 п л

6 Иванов ДН Стратегия девелоперской компании в условиях неопределенности // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы У-й науч -практ конф 17 апреля 2008 г / Редкол Е Б Смирнов, С Н. Максимов (отв редакторы) и др - СПб СПбГИЭУ, - 2008 0,3 п л

Подписано в печать ЛРРсГ

Формат 60*84 'Аб.Печ. л ¿Р Тирад; -/РР зкз Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Иванов, Данила Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I Проблемы и развитие российского девелопмента.

1.1 Сущность и особенности девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности).

1.2 Анализ проблем функционирования отечественного девелопмента.

1.3 Основные направления развития девелопмента на примере Санкт-Петербурга.

ГЛАВА II Стратегическое планирование как инструмент эффективного функционирования девелоперской компании.

2.1 Сущность и назначение стратегического планирования.

2.2 Принципы формирования стратегического плана девелоперской компании.

2.3 Исследование методов и моделей стратегического планирования в девелоперской компании.

ГЛАВА III Методические основы формирования стратегии девелоперской компании.

3.1 Построение IDEF модели стратегического планирования девелоперской компании.

3.2 Оценка эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании.

3.3 Стратегический анализ рисков девелоперской компании.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на рынке недвижимости крупного города"

Актуальность исследования. Зашшая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.

В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реалюовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство компаний, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены труды многих зарубежных и отечественных авторов: Ансоффа И., Альстрэнда Б., Дитхелма Г., Минцберга Г., ' Оуэна А., Росса А., Томсона А., Асаула А.Н., Кущенко В.В., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю., Кузнецовой С.А., Максимова С.Н., Марковой В.Д., Озерова Е.С., Петрова А.Н., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Цапу Л.И.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов, без учета стратегических особенностей и проблем их деятельности в различных сегментах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом шменений рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией.

Цель и задачи исследования. В работе произведено развитие методов и моделей стратегического планирования деятельности инвестиционностроительной (девелоперской) компании с целью повышения эффективности ее функционирования на рынке недвижимости крупного города.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач: исследование сущности и особенностей девелопмента (инвестищюнно-строителыюй деятельности); выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга; анализ основных направлений деятельности девелоперов в Санкт-Петербурге; обоснование необходимости стратегического планирования в девелоперской компании; выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперсктй компании; анализ методов и моделей, используемых в процессе стратегического планирования функционирования девелоперской компании; разработка модели процесса стратегического планирования в девелоперской компании; выявление и систематшация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией; анализ методов учета риска в процессе стратегического планирования функционирования девелоперской компании.

Объектом исследования является инвестиционно-строительная (девелоперская) компания, функционирующая на рынке недвижимости крупного города.

Предметом исследования являются принципы и методы стратегического планирования деятельности инвестищюнно-строителыюй (девелоперской) компании.

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий шучение явлений в их постоянном развитии и 5

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии инструментов стратегического планирования функционирования инвестиционно-строительной компании, на основе анализа специфики девелоперской деятельности в крупном городе.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленный на увеличение стоимости объекта недвижимости по принципу наилучшего наиболее эффективного использования;

2. Выявлены принципы развития нормативно-правовой базы, регулирующей девелоперскую деятельность, направленные на сокращение срока оформления необходимой исходно-разрешительной документации для повышения эффективности деятельности девелоперской компании в крупном городе.

3. Предложена объединенная классификация общих и специфических принципов стратегического планирования, создающих научную основу для процесса планирования в девелоперской компании.

4. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием инструментария IDEF -моделирования, позволяющая наглядно и эффективно отобразить весь процесс стратегического планирования в девелоперской компании: последовательность этапов, потоки входящей и исходящей информации, исполнители и методы, используемые этими исполнителями на каждом этапе.

5. Предложен метод оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании на основе показателей эффективности инвестиционного проекта, позволяющий до начала реализации стратегии оценить плановую эффективность, а после реализации стратегии фактическую эффективность.

6. Разработан алгоритм принятия стратегического решения девелопера на основе величины среднего ожидаемого результата, позволяющий выбрать наиболее эффективную стратегию в условиях полной неопределенности на рынке недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет актнвшации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического планирования, направлены на повышение эффективности функционирования инвестищюнно-строителыюго комплекса на основе снижения уровня рисков в условиях неопределенности рынка недвижимости.

Результаты исследования могут быть применены в качестве научной основы для развития системы стратегического планирования в девелоперских компаниях, функционирующих на рынке недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и применялись в деятельности инвестиционно-строительной компании (ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга») при формировании стратегии ее развития.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК общим объемом 1,2 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования. реалшации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации». Понятие «инвестор» в этом Положении трактуется как юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.

В работе [85] приводится следующая трактовка: «Застройщик -юридическое и физическое лицо, имеющее право собственности на землю и осуществляющее финансирование строительства жилых домов, фермерских хозяйств и других объектов. Застройщик после получения разрешения на разработку и отвод земли поручает единому заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, а застройщик одновременно является землевладельцем на праве личной собственности или пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, в отличие от заказчика, который пользуется землей на условиях длительной аренды».

В последние годы в СМИ, экономической литературе и практической деятельности участников реализации инвестиционно-строительных проектов стало использоваться понятие «девелопер», которое отождествляется с понятием «застройщик». В работе [33] говорится, что застройщик (девелопер) - главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели, являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Как видно из приведенного определения, авторы не разделяют понятия «застройщик» и «девелопер». Они считают, что девелопер будет всегда являться владельцем и пользователем результатов проекта. Но на практике, как правило, этого не происходит. По мнению авторов данного учебника, главное в девелопменте - управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством разрешении на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиций и заемных средств, разработку механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль за их деятельностью. Авторы разделяют понятия «инвестиции» и «заемные средства». Дело в том, что инвестиции по определению включают в себя собственные и заемные средства, вкладываемые в проект.

Под девелопментом в западной практике понимается деятельность, имеющая целыо получение прибыли путем приобретения земли и улучшения ее свойств или строительства на ней [95]. Из этого определения следует, что главными свойствами девелопмента как вида деятельности являются:

• направленность этой деятельности на получение прибыли;

• неразрывная связь этой деятельности с земельными отношениями. Под приобретением земли подразумевается как приобретение земли в собственность, так и приобретение прав на землю и ее использование. Исходя из этого определения, можно указать, какая деятельность не является девелопментом:

• строительство «для себя» и прочее строительство, не имеющее целыо получение прибыли;

• реалшация любых проектов, не связанных с земельными отношениями;

• спекуляция землей, не связанная с улучшением ее свойств или строительством на ней.

Таким образом, деятельность, связанную с приобретением земли и улучшением ее качеств, например, для сельскохозяйственного использования мелиорация, улучшение состава почв путем внесения различных удобрений ю и т.п.), можно отнести к девелоперской деятельности. Такая деятельность не связана со строительством или реконструкцией объектов. Следовательно, понятия девелопер и застройщик не тождественны, т.к. деятельность девелопера не всегда связана со строительством или реконструкцией объектов недвижимости. В свою очередь, деятельность застройщика можно расценивать как частный случай девелопмента. Если говорить о деятельности девелопера и застройщика в жилищной сфере, то, по нашему мнению, здесь можно признать тождественность понятий девелопер и застройщик в связи с тем, wo их деятельность в жилищной сфере всегда связана с новым строительством, реконструкцией или модерншацией объектов жилищного фоида.

В работе [62] девелопмент трактуется как метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

Согласно другому источнику [85], под девелопментом понимается целенаправленная деятельность по созданию нового продукта - объекта недвижимости.

Анализируя существующие определения, сделаем вывод, что понятие «девелопмент» в общем виде характеризуется как:

1. Специфический вид деятельности;

2. Направлен на получение прибыли;

3. Специализируется на создании и/или улучшении объектов недвижимости по принципу наилучшего, наиболее эффективного использования;

4. Интегрирует в себе необходимые для своих целей функции, такие как маркетинг, менеджмент, организация производственной деятельности, реализация готового объекта и др.

5. Привлекает и использует для своих целей все необходимые ресурсы.

11

Мы предлагаем следующее определение понятия «девелопмент», на наш взгляд, в большей степени отражающее его специфические черты:

Девелопмент (девелоперская деятельность) — это специфический вид предпринимательской деятельности, специалширующийся на создании и/или улучшении объектов недвижимости руководствуясь принципом наилучшего, наиболее эффективного использования, путем привлечения и управления всеми необходимыми для этого ресурсами.

В зарубежной практике выделяют два основных вида девелопмента, главным критерием различия между которыми является участие или неучастие девелопера в финансировании проекта, а именно [95]: fee development - девелопмент за вознаграждение;

• speculative development - рисковый девелопмент. fee development - девелопмент за вознаграждение. Данный вид девелопмента подразумевает, что девелопер является наемным лицом, которое нанимается инвестором для реалшации конкретного проекта. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта собственными средствами и не получает прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. Тем не менее, девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвестора и также может привлекаться к поиску и получению заемных средств для финансирования проекта. Важно подчеркнуть, что при реализации данной схемы риски, связанные с разработкой схемы финансирования, ложатся на инвестора. Девелопер, в свою очередь, несет все риски, связанные с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и заканчивая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации прошведенной продукции.

Вознаграждение девелоперу за реализацию проекта инвестора, как правило, определяется как процент стоимости проекта. Следует отличать деятельность, именуемую «девелопмент за вознаграждение», от деятельности, именуемой «управление проектом». Управляющий проектом

12 может не быть девелопером, в то время как управление проектом, как показано в табл. 1.1.1, является обязательной составной частью девелопмента. Управление проектами имеет длительную историю, но в своей нынешней форме оно существует не более 20-30 лет. «Свод правил управления проектами строительства и развития» Королевского института строительства Великобритании, изданный в 1998 году, управление проектами определяет как «общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от его начала и до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в за-данный срок, в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества».

Рисковый девелопмент. Данный вид девелопмента подразумевает, что девелопер вкладывает в финансирование проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает стратегию и схемы финансирования, самостоятельно обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заемных средств, получает всю прибыль от реализации проекта и несет все риски, связанные с ним.

В таблице 1.1.1 представлено примерное содержание деятельности девелопера, реализующего типовой проект, предусматривающий продажу созданного объекта недвижимости (например, объекта коммерческой недвижимости) или его эксплуатацию (например, промышленного объекта) [95].

Как видно из содержания столбцов 3 и 4, при выполнении проекта с применением схемы «девелопмент за вознаграждение» инвестор, как правило, самостоятельно вырабатывает концепцию и формулирует цели проекта, а по его завершении производит расчеты с кредиторами и получает прибыль.

Таблица 1.1.1

Примерное содержание деятельности девелопера, реализующего типовой проект, предусматривающий продажу (или эксплуатацию) созданного объекта недвижимости

Выполняемые функции Девелопмснтза вознаграждение Рисковый девелопмент Управление проектом

1 2 3 4 5

I. Предпроектная стадия

1. Выработка концепции и формулирование цели проекта инвестор девелопер инвестор

2. Анализ рынка недвижимости (если объект предназначен для реализации) и рынка соответствующей продукции (если объект предназначен для эксплуатации) инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом

3. Обоснование инвестиций и определение источников финансирования инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом

4. Разработка схемы финансирования проекта инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом

5. Определение оптимального местонахождения объекта девелопер девелопер управляющий проектом

6. Подбор земельного участка или объекта недвижимости девелопер девелопер управляющий проектом

7. Разработка стратегии выполнения проекта девелопер девелопер управляющий проектом

8. Разработка системы управления и реализации проекта девелопер девелопер управляющий проектом

9. Разработка схемы реализации объекта или продукции инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом

II. Стадия, предшествующая строительству

1. Организация краткосрочного финансирования девелопер девелопер управляющий проектом

2. Приобретение земельного участка или прав на него девелопер девелопер инвестор

3. Получение необходимых разрешений и согласований девелопер девелопер управляющий проектом, инвестор

4. Формирование системы управления и эеализации проекта - назначение или выбор управляющего, инженера, проектной инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом, инвестор

5. Формирование системы реализации (назначение/выбор брокера, создание группы девелопер девелопер управляющий проектом

6. Управление проектированием девелопер девелопер управляющий проектом

7. Выбор подрядчика (подготовка и проведение тендера) девелопер, инвестор девелопер управляющий проектом, инвестор Стадия строительства

1. Координация ведения строительно-монтажных и прочих работ и контроль за качеством и девелопер девелопер управляющий проектом

2. Проведение маркетинга и компании по продвижению объекта девелопер девелопер инвестор

3. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершенных частей девелопер девелопер управляющий проектом

К Стадия реализации

1. Реализация (эксплуатация) объекта инвестор, девелопер девелопер управляющий проектом, инвестор

2. Полный расчет (получение вознаграждения в полном объеме) девелопер управляющий проектом

3. Возврат I п mecnajj ih, инвестор девелопер инвестор полный расчет с кредиторами, получение

Кроме того, в ходе выполнения проекта инвестор участвует (совместно с нанятым девелопером) в проведении анализа рынка, обосновании инвестиции и определении источников финансирования, а также в деятельности по обеспечению реалшации созданного объекта.

При выполнении проекта, имеющего в своей основе «рисковый девелопмент», девелопер, одновременно являясь и инвестором, несет все финансовые риски, связанные с проектом, и получает прибыль. Следует отметить, что указанные в столбце 2 виды деятельности девелопера относятся к сфере организации и управления, т.е. сами задачи выполняются нанятыми специалистами, консультантами, подрядчиками.

В столбце 5 (управление проектами) отмечены виды деятельности, которые могут быть отнесены к компетенции управляющего проектом, если таковой назначается. Это показывает, что хотя деятельность девелопера, в частности, работающего за вознаграждение, включает большинство аспектов управления проектом, содержание деятельности девелопера значительно шире. В обоих вариантах девелопер приобретает участок земли (в интересах инвестора или в своих собственных интересах), органшует маркетинг и реализацию объекта, что, как правило, не является содержанием деятельности управляющего проектом. Для организации выполнения проекта девелопер может назначить управляющего проектом или осуществлять руководство своими силами.

Целесообразно ввести в отечественную теорию понятие «девелопмент» (девелоперская деятельность), и закрепить это понятие на законодательном уровне поскольку юридически, в рамках реализации конкретного проекта девелопер может являться Заказчиком, Застройщиком, Инвестором, Генподрядчиком в одном лице, или объединять в себе часть функций этих лиц, или не являться ни одним из этих лиц (например, в случае если девелопер за вознаграждение осуществляет управление проектом)

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванов, Данила Николаевич

ВЫХОД исполнитель Рис. 3.1.4. Управляющий блок IDEF

Каждый управляющий блок, описывающий какой-либо процесс (функцию), в системе IDEF может быть разделен на необходимое количество управляющих блоков более низкого иерархического уровня. Это позволяет в необходимой степени деталгоировать и проработать любой процесс с точки зрения входящих данных, непосредственно самой функции, выходящих данных, а также установить связи между параллельными и последовательными процессами.

Каждый функциональный блок в рамках единой рассматриваемой модели процесса стратегического планирования должен иметь свой уникальный идентификационный номер. Стрелки, которыми связаны функциональные блоки, называются интерфейсными дугами. Интерфейсная дуга отображает элемент системы, который обрабатывается функциональным блоком или оказывает иное влияние на функцию, отображенную данным функциональным блоком.

Разработка моделей в стандарте IDEF позволяет наглядно и эффективно отобразить весь механизм деятельности предприятия в нужном разрезе. Для построения модели процесса стратегического планирования необходимо ответить на следующие вопросы: 1.Что поступает в отдел планирования («на входе»)?

2.Какие функции, и в какой последовательности выполняются в отделе планирования?

3.Кто является ответственным за выполнение каждой го функций?

4.Чем руководствуется исполнитель при выполнении каждой го функций? 5.Что является результатом работы отдела планирования («на выходе»)?

В рамках настоящего исследования мы ограничимся вторым иерархическим уровнем для каждого го четырех этапов стратегического планирования, обозначенных на рис. З.1.З.,

IDEF модели блоков №1 «Стратегический аналго в девелоперской компании», №2 «Целеполагание в девелоперской компании», №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании» и №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компании» приведены на рис. 3.1.5, 3.1.6,3.1.7,и3.1.8. информация о результатах и проблемах реализации стратегии (обратная связь)

SWOT-анализ STEP-мегод Матрица Портера

Анализ (1.1) внешней среды девелоперской -И компании специалист отдела планирования

Результаты анализа:

-тенденции на рынке недвижимости; -изменения в нормативно-правовом обеспечении девелопмента; -динамика стоимости СМР; -новые технологии в проектировании и строительстве и др.

SWOT-анализ SPACE-метод Матрица возможностей

Анализ потенциала (1.2) девелоперской компании

Результаты анализа:

-производственные возможности (кол-во одновременно реализуемых проектов);

-инвестиционные возможности; -конкурентные преимущества и др. специалист отдела планирования

Рис. 3.1.5. Декомпозиция блока №1 «Стратегический анализ в девелоперской компании»

Результаты стратегического анализа (блок№1)

Рис. 3.1.6.Декомпозиция блока №2 «Целеполагание в девелоперрской кампании» согласование

-матрица БКГ;

-модель

GE/Mc.Kincey.

Результаты стратегического анализа и сформулированные цели

Выбор базовой (3.1) стратегии девелоперской компании ЖI выбранная базовая стратегия специалист отдела планирования и уполномоченный руководитель

-«дерево принятия решений»; -экспертный метод.

Разработка (3.2) конкурентных стратегий девелоперской компании согласование

Сформулированые конкурентные стратегии специалист отдела планирования

-«дерево принятия решений»; -экспертный метод.

Разработка (3.3) функциональных стратегий девелоперской компании специалист отдела планирования при участии функциональных отделов

Сформулированые функциональные стратегии:

-маркетинг;

-инвестиции;

-инновации;

-проектирование;

-строительство;

-реализация;

-эксплуатация.

Рис. 3.1.7.Декомпозиция блока №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании» данные функциональных отделов

Утвержденные формы, перечень показателей

Формирование (4.1) данных о результатах реализации стратегии специалист отдела планирования

Качественные и количественные результаты реализации выбранной стратегии

-целевой метод; -доходный метод; -затратный метод;

Оценка (4.2) данных специалист отдела планирования информация о результатах и проблемах реализации стратегии (обратная связь)

Рис. 3.1.8.Декомпозиция блока №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компании»

В целях осуществления процесса планирования, в структуре девелоперской компании должен существовать отдел планирования или специальная группа, занимающаяся вопросами стратегического планирования. На представленных моделях в части обозначения функционального исполнителя эта группа условно называется «специалист отдела планирования».

На этапе «стратегический аналю» (рис. 3.1.5), специалист отдела планирования исследует факторы внешней среды и потенциала предприятия. При этом используются такие методы анализа как SW^r-анализ, STEP-аналш, SPACE-метод и другие, рассмотренные в п. 2.3 диссертации. Результатами аналгоа являются систематизированные исходные данные, которые используются на последующих этапах стратегического планирования. Рекомендуемый перечень исходных данных, определяемых в процессе стратегического анализа девелоперской компании представлен в табл.3.1.1

Заключение

Проведенная работа была нацелена на повышение эффективности деятельности девелоперских компаний с помощью разработки базовой стратегии их поведения на рынке недвижимости.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратег!веского плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование - анализ - мониторинг). Стратегический анализ направлен на решение вопроса о том, к чему организация может стремиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно достичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Проведенное исследование позволило получить следующие основные результаты:

В методической области:

Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленный на увеличение стоимости объекта недвижимости по принципу наилучшего наиболее эффективного использования;

Выявлены принципы развития нормативно-правовой базы, регулирующей девелоперскую деятельность, направленные на оптимизацию срока оформления необходимой исходно-разрешителыюй документации для

131 повышения эффективности девелоперской деятельности в крупном городе.

Предложена объединенная классификация общих и специфических принципов стратегического планирования, создающих научную основу для процесса планирования в девелоперской компании.

В области практики:

4. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием инструментария IDEF -моделирования, позволяющая наглядно и эффективно отобразить весь процесс стратегического планирования в девелоперской компании: последовательность этапов, потоки входящей и исходящей информации, исполнители и методы, используемые этими исполнителями на каждом этапе.

5. Предложен метод оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании на основе показателей эффективности инвестиционного проекта, позволяющий до начала реализации стратегии оценить плановую эффективность, а после реализации стратегии фактическую эффективность.

6. Разработан алгоритм принятия стратегического решения девелопера на основе величины среднего ожидаемого результата, позволяющий выбрать наиболее эффективную стратегию в условиях полной неопределенности на рынке недвижимости.

Проведенное в диссертационной работе исследование и полученные результаты могут послужить основой для дальнейшей разработки проблем управления девелоперскими и строительными компаниями с целыо повышения эффективности их функционирования на рынке недвижимости.