Формирование организационно-экономического и социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического и социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня"

г

' / ' I<';

< "7 На правах рукописи

а/

■-"..-ТООУУ52

Ерьгаалова Евгения Сергеевна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО МЕХАНИЗМА АДРЕСНОГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ РАЗЛИЧНОГО УРОВНЯ

Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 5 АПР 2010

Екатеринбург 2010

АПР

004600962

Диссертация выполнена на кафедре экономики и управления строительством и рынком недвижимости ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет - УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Анатолий Михайлович Платонов

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Тютков Олег Владимирович

кандидат экономических наук, доцент Журавлева Марина Анатольевна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Московский Государственный

строительный университет»

Защита диссертации состоится «28» апреля 2010 года в 16 часов на заседании диссертационного совета Д 212.285.12 при ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет - УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» по адресу: 620002, Екатеринбург, ул. Мира, д. 19, зал заседаний ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет - УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» по адресу: 620002, Екатеринбург, ул. Мира, 19, главный учебный корпус.

Автореферат разослан «26» марта 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

(ауд. I).

доктор экономических наук, доцент

С.И.Крылов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ.

Актуальность темы исследования. Управление земельными ресурсами в общем контексте их рационального использования - одна из основных задач, стоящих перед государственными и муниципальными органами власти. В принятой Генеральной Ассамблеей ООН в 2001 году «Декларации по городам и другим населенным пунктам в новом тысячелетии», впервые была сформулирована концепция устойчивого развития городов в странах с переходной экономикой и создания для человека безопасной среды обитания. Для России это означало, прежде всего, выработку под эгидой ООН-ХАБИТАТ и Международного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ социально-экономических и организационных механизмов по регулированию градостроительного развития территорий, обеспечивающих необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов в сфере обеспечения населения страны жильем современного уровня.

Россия является одной из немногих стран мира, обладающих значительными земельными ресурсами, однако на протяжении всей ее истории вопрос регулирования земельных отношений не теряет своей актуальности. В настоящее время в сформировавшихся рыночных условиях, в отличие от периода планово-административных методов управления экономикой и строительством, когда большинство процессов регулировалось директивными методами, совокупность проблем, связанных с земельными отношениями только, обострилась.

В последние годы в крупнейших городах России, обладающих значительным инвестиционным потенциалом, на фоне реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», вновь произошел поворот к строительству больших объемов жилья и, соответственно, к освоению крупных земельных участков. Это требует сегодня от участников национальной программы разработки принципиально новых организационно-экономических и социально-ориентированных подходов к обеспечению населения (домашних хозяйств) жильем, их тесного взаимодействия и координации на всех этапах строительства.

В связи с этим, на первый план выходит вопрос о кардинальном изменении существующих методов и процедур реализации основополагающего этапа жилищного строительства - этапа предоставления земельных участков. При сохранении существующей аукционной процедуры предоставления земельных участков для строительства жилья, в основном элитного и бизнес класса как следствие такой процедуры, реализация национальной программы в заданных параметрах с большой долей вероятности может быть поставлена под угрозу невыполнения. Для разрешения этой коллизии объективно необходима разработка и внедрение новых механизмов предоставления земельных участков для строительства различных по видам и стоимости жилых домов, предназначенных для различных типов домашних хозяйств, имеющих в основной своей массе средний и низкий уровень доходов.

Возникающая в этой связи задача формирования эффективного механизма предоставления земельных участков под строительство массового «социального»

жилья обуславливает актуальность выбранной темы диссертационной работы, а результаты исследования различных ее аспектов будут, несомненно, иметь практическую значимость.

Цель и задачи исследования. Исходя из вышеизложенного целью диссертационного исследования является разработка эффективного организационно-экономического и социально-ориентированного механизма адресного предоставления субъектам инвестиционно-строительной сферы земельных участков различного уровня под строительство жилья для домашних хозяйств различных типов.

Для достижения поставленной цели потребовалось поставить и решить следующие задачи:

- выявить ключевые проблемы, препятствующие успешной реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России»;

- установить уровень соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств по численности их членов и доходам;

- выявить и систематизировать факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья;

-определить критерии соответствия различных по комфортности и стоимости типов жилья, предназначенных для определенных домашних хозяйств типам, предоставляемых земельных участков;

- определить основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья;

- разработать методику оценки земельных участков для жилищного строительства с учетом имеющегося опыта предоставления земельных участков на основе торгов по продаже права на заключение договора аренды;

-разработать организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа;

- разработать модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования;

- разработать организационно-экономический и социально ориентированный механизм адресного предоставления земельных участков различного типа для строительства жилья различного уровня.

Объектом исследования диссертационной работы выступает сфера земельных отношений в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.

Предметом исследования является организационно-экономический и социальноориентированный механизм предоставления земельных участков для строительства массового социального жилья.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы по жилищному строительству и земельным отношениям.

В современной экономической литературе проблеме разработки эффективного

механизма предоставления земельных участков под жилищное строительство уделяется значительное внимание.

Однако, рядом исследователей (Грибовский C.B., Иванова E.H., Бузарев В.В., Чекалин B.C., Гурьев В.В., Шинкоренко Е., Макаров А.Н., Мазаев Г.В., Платонов A.M., Борисова К., Розанов Н.П, Маклакова Г.Г, Смирнова С.Н) были освещены лишь отдельные вопросы земельных отношений, возникающих между органами власти, девелоперами, заказчиками-застройщиками, подрядчиками и инвесторами.

Вопросы муниципального управления земельными ресурсами и предоставления земельных участков для строительства освещены в работах Колесова В., Ергашева В., Старовойтова А., Шинкоренко Е., Макарова А.Н., Кувшиновой О., Письменной Е.

Однако до последнего времени ни в экономической литературе, ни в практике землепользования не нашли должного отражения наиболее важные аспекты земельных отношений, учитывающие успешный зарубежный опыт, существующие подходы к разрешению проблемы предоставления необходимого количества и заданного качества земельных участков для заданных объемов строительства массового жилья, определенных национальными жилищными программами.

В частности, в данном контексте практически не освещаются и не поднимаются вопросы активного участия общественных организаций потребителей и производителей жилья на всех этапах его возведения, в том числе на этапе выделения земельных участков под жилую застройку.

Таким образом, формирование нового комплексного подхода к проблеме обеспечения необходимых объемов массового «социального» жилья подготовленными земельными участками соответствующего уровня требует дальнейших исследований.

В качестве нормативно-правовой, статистической и информационной базы были использованы Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства Свердловской области от 08 июля 2005 г. «Об организации работы исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность или аренду земельных участков путем проведения публичных торгов по продаже земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка», законы и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность и деятельность по формированию земельных участков, отчетные данные Администрации города Екатеринбурга.

В качестве инструментария в работе использовались такие методы и приемы как системный анализ и синтез, экономико-математическое моделирование, методы экономико-организационного анализа и оценки эффективности.

Благодаря всестороннему анализу российского и зарубежного опыта земельных отношений, рассмотрению действующей законодательной базы регулирования земельных отношений и исследованию сложившихся механизмов выделения земельных участков под жилищное строительство были получены следующие основные научные результаты:

1. Сформулированы связанные с предоставлением земельных участков под строительство жилья различного типа, предназначенного для различных типов домашних хозяйств, первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» на государственном и муниципальном уровнях, учитывающие потребности в социальном жилье наиболее значительной группы домашних хозяйств со средним и низким уровнем доходов.

2. Установлена необходимость соблюдения соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств города (региона) по численности их членов, доходам и потребности в жилье, обеспечивающего переход к системе адресного выделения земельных участков для жилищного строительства, а также предложена соответствующая структуре домашних хозяйств типология жилья.

3. Выявлены и систематизированы факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и предложена система количественной оценки этих факторов.

4. Выявлены основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и на основе комплексного анализа статистических данных разработана методика оценки земельных участков для строительства жилья.

5. Разработан организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа.

6. Предложена модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования, основанная на взаимодействии общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья.

7. Разработан организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня, предназначенного для различных по численности и доходам типов домашних хозяйств.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

-сформулированные первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», включающие в себя финансовые (недостаточность средств у инвесторов и администраций городов), экономические (направленность на строительство коммерческого жилья), организационные (отсутствие необходимого взаимодействия между участниками реализации жилищной программы в процессе создания жилья), технические и другие аспекты, позволяют определить ключевые

на современном этапе направления ее реализации (15.56);

-разработанная методика оценки земельных участков, учитывающая особенности оценки земельных участков для строительства жилья, позволяет обосновать систему адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня (15.59);

- разработанная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительного комплекса в процессе землепользования, включающая участие в этом процессе общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья, а также организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков позволяют повысить эффективность внесения необходимых изменений в систему предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа и уровень прозрачности процедур адресного предоставления земельных участков (15.63, 15.75);

- разработанный организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления различных типов земельных участков для строительства соответствующих типов жилья для различных типов домашних хозяйств, опирающийся на основополагающий принцип трех уровеней соответствия, позволяет регулировать в рамках национальной жилищной программы стоимостные и качественные показатели земельных участков различного типа с помощью аукционов на понижение или конкурсов с определенными условиями для застройщиков и инвесторов и обеспечить тем самым выполнение заданных показателей обеспеченности населения страны жильем (15.55,15.65,15.62,15.74).

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в универсальности использования методического подхода к решению проблемы обеспечения населения (домашних хозяйств) жильем на основе адресного предоставления различного типа земельных участков для жилищного строительства в соответствии с потребностями различных типов домашних хозяйств.

Практическое значение диссертационной работы состоит в том, что предложенный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья способствует соблюдению принципа соответствия «тип домашнего хозяйства - тип жилья - тип земельного участка», а также разработке и принятию рациональных управленческих решений по выделению земельных участков и может быть использован при формировании городских жилищных программ, заключении девелоперских и подрядных договоров и в процессе отбора инвестиционно-строительных проектов для жилой застройки.

Основные результаты работы приняты к внедрению при разработке концептуального подхода к определению приемлемости земельных участков для строительства различных типов жилья и определению потребности в земельных участках различного типа в городе Екатеринбурге и Верхней Пышме, применены при совершенствовании организационного механизма взаимодействия

структурных подразделений Администрации города Екатеринбурга, использованы при формировании модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе адресного предоставления земельных участков под строительство жилья. Внедрение практических результатов исследования подтверждено соответствующими справками об использовании результатов диссертационного исследования.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на XIV отчетной конференции молодых ученых УГТУ - УПИ: (Екатеринбург, 2008), на Международном научно-практическом симпозиуме «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их разрешения в период выхода из кризиса» (Саратов, 2009).

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 99 наименований и 5 приложений, содержит 18 рисунков, 32 таблицы.

Структура диссертации определяется целью и задачами исследования.

Во введении обосновывается актуальность и теоретическая значимость темы диссертационного исследования, определяются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков под строительство жилья в рамках реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» исследованы проблемы эффективной реализации национального жилищного проекта; проведен анализ зарубежного опыта землепользования и реализации государственных программ, направленных на предоставление социального жилья, ретроспективный анализ развития земельного права в России; проведен анализ современного регулирования земельных отношений и механизмов предоставления земельных участков под строительство жилья для различных групп населения и на его основании сформулированы в контексте национальной жилищной программы существующие проблемы предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня.

Во второй главе «Разработка социально-ориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья для различных типов домашних хозяйств» обозначены теоретический и методический аспекты решения проблемы адресного предоставления земельных участков под жилую застройку; определены методы и особенности оценки земельных участков различного типа для жилищного строительства; предложены механизмы адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа.

В третьей главе «Практическое применение механизма адресного предоставления земельных участков для жилищного строительства в рамках реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» проведено внедрение предложенных научных наработок применительно к системе предоставления земельных участков для строительства жилья в городе Екатеринбурге.

В заключении обобщаются результаты исследования, определяются области их применения и направления дальнейшего развития.

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 6 печатных работах, включая 4 статьи и тезисы двух докладов. Общий объем публикаций по исследуемой проблематике составляет - 2,74 печатных листов.

И. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ.

1. Сформулированные первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», включающие в себя финансовые (недостаточность средств у инвесторов и администраций городов), экономические (направленность на строительство коммерческого жилья), организационные (отсутствие необходимого взаимодействия между участниками реализации жилищной программы в процессе создания жилья), технические и другие аспекты, позволяют определить ключевые на современном этапе направления ее реализации.

В рамках национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» перед строительным комплексом страны была поставлена задача к 2010 году ежегодно вводить в стране по 80 млн.кв. м жилья (столько строили в конце 70-х годов в СССР), а в перспективе выйти на строительство одного квадратного метра на человека в год.

В работе проведен анализ зарубежного опыта землепользования и реализации жилищных программ, показавший направленность этих процессов на строительство массового социального жилья.

Также осуществлен ретроспективный анализ землепользования в России в период с XVII века по настоящее время, выявивший истоки сложившихся проблем в сфере предоставления земельных участков.

Применяемые в настоящее время процедуры предоставления земельных участков под строительство жилья не способствуют успешному выполнению национальной жилищной программы и не ориентированы на строительство различных типов жилья, и, в конечном счете, на обеспечение потребности домашних хозяйств в массовом «социальном» жилье.

Таким образом, не смотря на складывающиеся в последнее время как положительные, так и негативные тенденции в строительстве жилья, сегодня необходим глубокий анализ целого ряда существующих проблем российского жилищного рынка, препятствующих успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта, а именно:

- достигнутые объемы ввода и структура жилья по его стоимости и комфортности не удовлетворяют потребность основной части домашних хозяйств города (региона), составляющих около 70 % от их общего количества (основная часть домашних хозяйств города нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку, ввиду низкого уровня доходов);

- практически не строится и не вводится социальное (недорогое) жилье;

- для частных компаний в строительной сфере не сформированы условия, позволяющие им принимать активное участие в реализации социальных жилищных проектов с получением приемлемой прибыли и предоставлением определенных преференций по налогам и кредитам;

- отсутствует законодательно сформированная типология жилья, нацеленная на удовлетворение потребности в жилье различных типов домашних хозяйств;

- жилищное, земельное и градостроительное законодательство в целом не учитывает потребности различных домашних хозяйств;

- не выработаны эффективные (по стоимости и времени) механизмы адресного выделения земель под строительство жилья различного уровня и для различных типов домашних хозяйств;

- в большинстве муниципальных образований отсутствуют схемы территориального планирования и соответствующая им градостроительная документация, а так же действующая система мониторинга и контроля реализации одной из первых стадий осуществления проекта жилищного строительства, а именно качества, стоимости и сроков подготовки земельных участков под строительство жилья для различных типов домашних хозяйств;

- отсутствует организационно-экономический механизм, связывающий единой социально-ориентированной методологией систему: структура домашних хозяйств с их конкретными характеристиками - приемлемый для каждого типа домашних хозяйств по стоимости и качеству тип жилья - необходимый уровень подготовленности и комфортности земельного участка, выделяемого под конкретную жилую застройку.

Решение всех вышеперечисленных проблем требует комплексного и системного подхода со стороны федеральных, региональных и муниципальных органов власти. Необходимо понимать, что при реализации национальной жилищной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» ставиться большая социальная задача, которая по определению не может являться задачей застройщиков, инвесторов и банкиров. Они, естественно, не заинтересованы в удешевлении процесса строительства жилья, для них, чем дороже кв. м., тем выгоднее. Однако в снижении стоимости земельных участков интересы производителей и потребителей жилья могут совпадать.

Успешная реализация национального жилищного проекта может быть обеспечена за счет внедрения системы адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня.

2. Разработанная методика оценки земельных участков, учитывающая особенности оценки земельных участков для строительства жилья, позволяет обосновать систему адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня

Государство (муниципалитет) как собственник земельных ресурсов, предоставляя их в пользование или продавая на рынке, обязано определить стоимость этих ресурсов, чтобы установить, прозрачную и эффективную систему платежей и налогов.

I Благодаря применению процедуры торгов — конкурсов и аукционов,

принадлежащие государству земельные ресурсы постепенно при передаче их в пользование или при продаже вовлекаются в сделки, формируя рынок определенного рода прав, требующий методического обеспечения процесса определения их рыночной стоимости.

Проанализировав данные по проведенным аукционам по продаже права на ) заключение договоров аренды земельных участков можно сделать следующие выводы:

1. Рассчитанная независимыми оценщиками стоимость права на заключение договоров аренды земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, как правило, незначительно отличается от цены продажи. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в большинстве случаев выкупаются по начальной цене.

2. Цена продажи права на заключение договоров аренды земельных I участков под многоэтажное жилищное строительство зачастую в разы превышает

рассчитываемую оценщиками стоимость.

Объяснением такой ситуации является несоответствие методики расчета стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков и сложившейся на рынке земельных участков ситуации. Кроме того, зачастую, у оценщиков отсутствует понимание того, что представляет собой с юридической точки зрения право на заключение договора аренды земельного участка.

Для решения данного вопроса была разработана методика оценки земельных участков, предоставленных путем проведения аукционов, с учетом их инвестиционной привлекательности (с точки зрения возможной площади застройки и получения прибыли от реализации инвестиционных проектов). Данная методика позволяет в конечном итоге получить модель для расчета стоимости земельных участков.

—»— зависимость дели стоимости земельного участка в стоимости продажи

застройки от плотности застройки земельного участка -Линия тренда (полимиального типа)

Рис. 1 Зависимость доли стоимости земельного участка в стоимости продажи застройки от плотности застройки земельного участка.

Для каждого объекта были рассчитаны коэффициент плотности застройки, (отношение площади участка к общей площади возможной застройки на данном земельном участке) и доля стоимости земельного участка в стоимости продажи

застройки возможной на данном земельном участке (отношение стоимости земельного участка к стоимости застройки на данном земельном участке), а также графически представлена их взаимосвязь со стоимостью продажи земельного участка (рис. 1) На графике четко видно, что эта зависимость существует.

С помощью программы Microsoft Exel на основе рассчитанных данных была построена линия тренда к данному графику, представляющая собой степенную функцию:

Y = 0,0007 х2 - 0,2323 х + 24,927 (1).

Величина достоверности аппроксимации для данной формулы составляет практически 90 %, что позволяет говорить о возможности ее дальнейшего применения.

По формуле (1) при известной плотности застройки земельного участка (х) можно определить долю стоимости земельного участка в стоимости застройки (Y).

Как было оговорено ранее доля стоимости земельного участка в стоимости застройки (Y), также представляет собой отношение: Y=m/M,

где m - стоимость земельного участка, руб.;

М - стоимость продажи застройки, руб.

Далее при известной стоимости продажи 1 кв.м. будущей застройки (в данном районе населенного пункта) и соответственно цене всей застройки, возможной на данном земельном участке (М), можно определить стоимость земельного участка (т).

Кроме этого, при анализе расчетных данных по проведенным ранее аукционам по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков стало очевидно, что доля стоимости земельного участка в стоимости продажи застройки составляет от 5 до 20 %. Таким образом, корректное определение цены земельного участка может существенно повлиять на стоимость жилья, построенного на данном земельном участке.

Методика оценки земельных участков включает четыре этапа (рис. 2.)

Рис. 2. Алгоритм определения стоимости земельного участка.

При определении стоимости земельного участка данной методикой учитывается инвестиционная составляющая стоимости земельного участка, тогда как при оценке земельного участка методом сравнения продаж этот немаловажный момент отсутствует.

Разработанная методика может быть применена не только для оценки земельных участков для многоэтажного жилищного строительства, но и для земельных участков с любым другим разрешенным использованием. Для этого необходимо аналогичным образом проанализировать результаты торгов в конкретном населенном пункте для земельных участков с интересующим разрешенным использованием.

Применение разработанной методики при оценке рыночной стоимости земельного участка позволяет получать более достоверные результаты, столь необходимые для совершения сделок с земельными участками и ускорения формирования рынка земельных участков.

3. Разработанная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительного комплекса в процессе землепользования, включающая участие в этом процессе общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья, а также организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков позволяют повысить эффективность внесения необходимых изменений в систему предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа и уровень прозрачности процедур адресного предоставления земельных участков.

Ответственность за согласование интересов участников национальной жилищной программы и решение этой важной социально-экономической задачи лежит, в первую очередь, на руководстве регионов и органах местного самоуправления.

Для определения ключевых и проблемных моментов взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительного процесса - администрации, застройщиков (подрядчиков), инвесторов и потребителей жилья, в работе были проанализированы их интересы, ответственность и риски. Безусловно, разнонаправленность частных коммерческих интересов инвесторов, застройщиков, проектных и строительных организаций, предприятий стройиндустрии и потребителей жилья обуславливает сегодня наличие связанных с процессом землепользования многочисленных проблем, среди которых кадастровые, инженерно-коммунальные, финансово экономические и кредитные, а так же препятствует решению поставленных в национальной программе социальных жилищных проблем. Муниципалитеты, которые несут социальную ответственность за обеспечение населения жильем, с другой стороны заинтересованы также и в определенной экономической выгоде от продажи земельных участков. Очевидно, что при существующем составе участников и общепринятом подходе к проблемам инвестиционно-строительного процесса в целом, а также трудоемкой процедуре предоставления земельных участков для

строительства жилья, в частности, согласование коммерческих рисков, интересов и социальной ответственности не может быть эффективным.

Для выработки нового социально-ориентированного подхода к управлению инвестиционно-строительным процессом по всем его переделам и, прежде всего по предоставлению земельных участков, а также обеспечению населения (различных типов его домашних хозяйств) жильем предлагается формирование новой для рынка жилья системы взаимодействия общественных организаций его участников (ассоциаций, союзов, объединений и саморегулируемых организаций). Описанные общественные структуры в последнее время уже начали активно формироваться. Это территориальные и городские союзы проектных и строительных организаций, предприятий стройиндустрии, городские и территориальные ассоциации товариществ собственников жилья (ТСЖ), кооперативов и управляющих компаний и т.п.

При внесении изменений в существующие взаимоотношения субъектов инфестиционно-строительной сферы в процессе землепользования (рис. 3), опирающихся не только на коммерческие, а на общественные организации (ассоциации, союзы, объединения и саморегулируемые организации), указанные общественные организации совместно с социально - экономическим интересом органов власти различного уровня будут способны противостоять на равных частному коммерческому интересу большинства участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществлять поиск социально-ориентированного компромисса при предоставлении земли для строительства жилья для различных типов домашних хозяйств и оказывать содействие в успешной реализации национальной жилищной программы по всем ее направлениям.

В процессе проведенных исследований сформирован эффективный механизм предоставления земельных участков для строительства жилья, предназначенного для домашних хозяйств различных типов.

Данный механизм представляет собой совокупность организационных форм хозяйствования, методов управления и нормативно-правовых норм, с помощью которых участники инвестиционно-строительного процесса осуществляют свое взаимодействие при решении вопросов выделения земельных участков под строительство жилья.

Он включает в себя составляющие экономического, организационного, мотивационного, социального и институционального целенаправленного взаимодействия органов управления субъектов, участвующих в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.

Эффективная реализация этого целенаправленного взаимодействия предполагает в свою очередь выработку цели и критериев результативности управления, а также методов и ресурсов управления, при использовании которых обеспечивается достижение поставленных целей.

В работе представлена матрица практического взаимодействия структурных подразделений Администрации города Екатеринбурга в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.

- существующие взаимоотношения участников процесса землепользования

- предлагаемые изменения во взаимоотношениях участников процесса землепользования

Рис. 3. Структурирование системы взаимоотношений (согласования интересов) субъектов инфестяционно-строительной сферы в процессе землепользования.

Матрица построена на сопряжении пяти основных функций общего менеджмента - планирование, организация, контроль, регулирование (координация), учет и анализ, и пять функций производственного менеджмента -управление содержанием, временем, ресурсами, качеством и взаимодействием, и на основе нового подхода к реализации национальной жилищной программы при подготовке и выделению земельных участков под строительство жилья.

4. Разработанный организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления различных типов земельных участков для строительства соответствующих типов жилья для различных типов домашних хозяйств, опирающийся на основополагающий принцип трех уровеней соответствия, позволяет регулировать в рамках национальной жилищной программы стоимостные и качественные показатели земельных участков различного типа с помощью аукционов на понижение или конкурсов с определенными условиями для застройщиков я инвесторов и обеспечить тем самым выполнение заданных показателей обеспеченности населения страны жильем

Реализация проектов по строительству жилья состоит из ряда технологических этапов, на каждом из которых задействованы различные участники инвестиционно-строительного процесса при осуществлении многоэтажного строительства (рис. 4) и индивидуального жилищного строительства (рис. 4.1).

С

Администрация города

У—

с

Инвестор

Подготовка и Проекта Производство Строитель- Продажа Эксплуата-

предоставление -рование строительных ство жилья жилья ция жклья

участка (1) объекта (2) материалов (3) (4) (5)

V А / У

_£_

Г Застройщик ^—

С

Потребитель жилья

)

Рис. 4 Технологические этапы проектов по созданию объектов многоэтажного жилищного фонда.

(

Администрация города

Г

Застройщик

>

<с

► ч

Подготовка и предоставление Проекта -рование Производство строительных Строительство жилья Эксплуатация жилья

участка 0) объекта (2) материалов (3) (4) (5)

*........... \ __ » 4Р-

Потребитель жилья

)

Рис. 4.1 Технологические этапы проектов по созданию объектов индивидуального жилищного фонда.

Анализ этих этапов наглядно демонстрирует, что увеличение объемов

жилищного строительства в современных условиях зависит, прежде всего, не от проектирования (2), производства строительных материалов (3) и самого строительства жилых объектов (4), а от первого передела инвестиционно-строительного процесса - от подготовки и предоставления земельных участков (1), их количества и пригодности для строительства жилых домов различного типа. Поэтому и успех реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в целом по стране, в регионах и в отдельно взятом городе зависит от успешного решения земельного вопроса муниципалитетами, инвесторами и застройщиками.

Основную массу домашних хозяйств составляют домашние хозяйства со средним и низким уровнем доходов. В диссертационном исследовании, говоря о различных типах домашних хозяйств, мы в большинстве случаев подразумеваем именно эти два типа.

Процедура предоставления земельных участков должна соответствовать духу и целям национальной жилищной программы по доступному и комфортному жилью. Как и жилье, земля под жилищную застройку также должна быть доступной по цене, срокам, процедуре выделения и социально ориентированна.

Для целей успешной реализации приоритетной национальной программы в работе предлагается использование новой социально-ориентированной на потребности различных домашних хозяйств типологии жилья. Такой подход позволит определить в каком именно типе и объеме социального жилья, обладающего рядом качественных характеристик, нуждается население города и региона. Наличие такой типологии жилья будет являться основополагающим фактором для формирования главных направлений реализации национальной жилищной программы в конкретном регионе или городе.

На основе структуры домашних хозяйств по их численности и уровню доходов и соответствующей дифференцированной потребности домашних хозяйств в жилье, в работе предложена перспективная типология жилья (I уровень соответствия), включающая 4 типа жилья для домашних хозяйств с различным уровнем дохода - жилье для домашних хозяйств с высоким уровнем дохода (элитное), жилье для домашних хозяйств с уровнем дохода выше среднего (бизнес-класс), жилье для домашних хозяйств средней обеспеченности (среднего уровня) и жилье для домашних хозяйств с низким уровнем доходов (минимально-достаточного уровня) (табл. 1). Предложенная типология жилья более дифференцированна, чем предлагаемые ранее типологии жилья. Каждый из представленных типов жилья обладает определенными качественными, архитеюурно-планировочными и инвестиционно-экономическими

характеристиками. При этом к «социальному» жилью, по нашему мнению, должно быть отнесено жилье не только минимально-достаточного уровня, но и жилье среднего уровня, обладающее всеми указанными характеристиками.

При определении структуры домашних хозяйств для региона или города типология жилья может получить также количественное выражение. Предложенная типология жилья позволяет осуществить соответствующий прогноз потребности в проектировании наиболее востребованных типов жилья, в необходимых для этого строительных материалах, изделиях и конструкциях, также в различного уровня

земельных участках, адресно предоставляемых под строительство различных типов жилья.

Табл. 1

Основные характеристики перспективной типология жилья для домашних хозяйств с ____различным уровнем дохода.

№ п/п Типы жилья Основные характе ристики типов жилья

Качественные архитектурно-планировочные инвестиционно -экономические

1 Жилье для домашних хозяйств с высоким уровнем дохода (элитное жилье) - повышенная комфортность жилья - улучшенная отделка и оборудование - учет индивидуальных запросов -строительство в центре или районах с привлекательными природными факторами - кирпичные дома -секционные с 1-2 квартирами на этаже - блокированные дома - коттеджи -личные средства - долгосрочный кредит

2 Жилье для домашних хозяйств с уровнем дохода выше среднего (бизесс-хласс) - повышенная комфортность жилья - повышение норм СНиП на 10-15 % - увеличенная комфортность квартир - встроенные помещения для частного бизнеса - строительство в районах приближенных к центру - кирпичные дома - блокированные дома - строительство по образцовым проектам - этажность 4-9 этажей -личные средства - долгосрочный кредит

3 Жилье для домашних хозяйств средней обеспеченности (жилье среднего уровня) - повышенная комфортность жилья - повышение норм СНиП на 10-15 % - увеличенная комфортность квартир - встроенные помещения для частного бизнеса - монолитное и крупнопанельное, улучшенного качества и эстетики,-кирпичные дома - строительство по образцовым проектам - этажность 4-9 этажей - кооперативы кондоминимумы - долгосрочный кредит - средства предприятий -ипотека

4 Жилье для домашних хозяйств с низким уровнем дохода (жилье минимально-достаточного уровня) - низкая стоимость - ориентация на нормы СНиП или ниже на 5-10 % - высокая скорость строительства - строительство в зонах массовой застройки - отсутствие в домах встроенных помещений - монолитное и крупнопанельное строительство по типовым проектам - этажность 9-10 этажей государственные и муниципальные бюджеты -долгосрочный кредит -средства предприятий -ипотека

Для перехода к классификации земельных участков, выделяемых под строительство жилья, были выявлены основные благоприятные и неблагоприятные факторы, определяющие пригодность земельных участков для строительства различных типов жилых домов (табл. 2.).

Табл.2.

Основные факторы, определяющие виды земельного участка для строительст ва жилья.

Л? Благоприятные факторы проживания Неблагоприятные факторы проживания

1 Наличие электросетей Расположение вблизи аэропорта

2 Наличие водопровода Расположение вблизи промышленной зоны

3 Наличие канализации Расположение вблизи автострады

4 Наличие газоснабжения Значительный шум

5 Наличие дорог Сложный тип почв*

6 Транспортная доступность (один, два, три вида общественного транспорта); Наличие обременении (ликвидация каких-либо объектов, компенсации бывшим собственникам и т.д.)*

7 Обеспеченность района объектами инфраструктуры (магазины, детские сады, школы, больницы) Ограничения в использовании (салзоны, проходящие через земельный участок инженерные сета и т.д.).**

8 Соответствие окружающей застройки типу объекта Недостаточная площадь застройки

В соответствии с выработанным перечнем благоприятных и неблагоприятных факторовпроживания, предлагается присваивать рассматриваемым земельным участкам по 1 баллу за благоприятный фактор по каждому из 8-ми пунктов и вычитать, соответственно, 1 балл за неблагоприятный фактор.

При этом отрицательные факторы, отмеченные * единственные допустимые неблагоприятные факторы для элитного класса земельных участков, а отмеченные* и ** - для бизнес класса.

В результате при наличии самых благоприятных факторов проживания земельный участок получает 8 баллов, при наиболее неблагоприятных факторах - О и менее баллов. Не сложные подсчеты позволили выделить 9 видов земельных участков, предназначенных для строительства 4 различных типов жилых домов -элитных, бизнес-класса, среднего уровня и минимально-достаточного уровня - т.е. второй уровень соответствия (табл. 3)

Систематизированные факторы проживания, определяющие приемлемость земельных участков для строительства различного типа жилья, соответствующего структуре домашних хозяйств по уровню их доходов, численности и потребности в жилье, позволяют определить потребность в земельных участках различного типа для строительства соответствующих жилых объектов.

Табл. 3

Пригодность земельных участков для жилищного строительства на основании

типологии земельных участков.

Количество баллов Тип земельного участка Тип Жилья

1 вид: 8 баллов Для строительства элитного жилья Элитное жилье

2 вид: 7 баллов

3 вид: 6 баллов Для строительства жилья бизнес-класса Жилье бизнес-класса

4 вид: 5 баллов

5 вид: 4 балла Для строительства жилья среднего уровня Жилье среднего уровня

6 вид: 3 балла

7 вид: 2 балла Для строительства жилья минимально-достаточного уровня Жилье минимально-достаточного уровня

8 вид: 1 балл

9 вид: 0 и менее баллов

Таким образом, в работе выделяется три уровня принципа соответствия «тип домашнего хозяйства - тип жилья - тип земельного участка» (рис.5).

•4_№ -1 уровень соответствия

<------> - II уровень соответствия

•*-------»• - III уровень соответствия

Рис. 5. Принцип соответствия «тип домашнего хозяйства - тип жилья - тип земельного участка»

В работе предлагается ориентироваться на количество предоставленных земельных участков для строительства конкретных видов жилья - минимально-достаточного уровня, доходных домов, жилья среднего уровня, бизнес-класса и элитного для обеспечения различных типов домашних хозяйств жильем соответствующего уровня.

Для этого на основании проведенных исследований в работе предложен следующий обобщенный алгоритм разработки механизма предоставления земельных участков под жилищное строительство, состоящий из 12 блоков (рис. 6). На основании данного алгоритма разработан подробный и поэтапный механизм предоставления земельных участков под жилищное строительство.

Рис. 6. Алгоритм разработки процесса предоставления земельных участков под строительство жилья.

При достижении на основе данного алгоритма определенного консенсуса всеми сторонами, заинтересованными в решении жилищной проблемы, главным остается вопрос об объемах и типах социального жилья, соответствующего структуре домашних хозяйств района, города, региона, округа или страны в целом по их доходам, занимаемой жилой площади и количеству их членов.

Для решения этого вопроса в работе предложена методика расчета обеспечения доступности социальных земельных участков предназначенных для строительства массового жилья, соответствующего по своей структуре различным типам домашних хозяйств, которая включает в себя:

1. Сбор исходных статистических данных по домашним хозяйствам города или региона;

2. Расчет комплекса показателей потребности домашних хозяйств в жилье, необходимых земельных участках, а также в количестве процедур

предоставления земельных участков.

В работе определен потенциал земельных участков под жилую застройку в городе Екатеринбурге, а так же на основе статистических данных рассчитана потребность в жилье и в соответствующих земельных участках для одного из основных типов домашних хозяйств (состоящих из 3 человек).

Определенные национальной жилищной программой показатели эффективности ее реализации не позволяют отследить насколько определенная категория граждан улучшит свои жилищные условия. В связи с чем, в работе для осуществления мониторинга уровня реализации механизма предоставления земельных участков предложена система индикаторов, которая впервые позволяет отследить их адресное предоставление под строительство определенных типов жилых домов, предназначенных для удовлетворения потребности различных типов домашних хозяйств в жилье социального уровня. Для участников сферы жилищного строительства такая система индикаторов является, очевидно, более сложной, чем принятая в программе «Жилище». Однако сложности социальной задачи обеспечения различных типов домашних хозяйств жильем должна соответствовать и сложность системы индикаторов реализации механизма доступности земельных участков.

Применение разработанного в диссертационном исследовании механизма обеспечения доступности «социальных» земельных участков для строительства социального жилья для различных типов домашних хозяйств позволит на строго научной основе охватить весь круг социальных, технических и технологических проблем реализации национальной жилищной программы.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ.

Основные выводы и результаты, полученные автором при выполнении настоящего исследования заключаются в следующем:

1. В результате проведенных исследований выявлены основные проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» на муниципальном уровне, связанные с отсутствием механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного типа.

2. Предложенный в диссертации механизм адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня, а также комплекс соответствующих индикаторов, позволяет муниципальным и региональным органам власти системно решать жилищную проблему с учетом потребности домашних хозяйств в жилье.

3. Разработанная методика оценки земельных участков для строительства жилья различного типа позволяет более корректно определять их стоимость с учетом инвестиционной составляющей и особенностей местного рынка жилищного строительства.

4. Разработанный организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города при адресном предоставлении земельных участков под строительство жилья различного типа повышает эффективность процесса формирования жилищного фонда.

5. Предложенная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования способствует поиску социально-ориентированного компромисса при предоставлении земли для строительства жилья для различных типов домашних хозяйств и успешной реализации национальной жилищной программы по всем ее направлениям.

Основные публикации по теме диссертации

Статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК

1. Ерыпалова Е.С. Формирование в России модели предоставления земельных участков для жилищного строительства: прошлое и настоящее // Вестник УГТУ - УПИ, Серия экономика и управление. Екатеринбург, 2009, № 3 май-июнь. - 0,72 п.л.

2. Ерыпалова Е.С. Методика определения рыночной стоимости земельных участков для жилищного строительства // Вестник УГТУ - УПИ, Серия экономика и управление. Екатеринбург, 2010, № 1. - 0,56 п.л.

3. Ерыпалова Е.С. Перспективы использования в российских условиях зарубежного опыта организации землепользования и реализации жилищных программ. // Известия Иркутской государственной экономической академии № 6 (68), 2009-0,5 п.л.

Статьи и доклады в научных сборниках, журналах и других изданиях

4. Ерыпалова Е.С., Губин М.В. Достоинства и недостатки предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности путем выставления их на торги // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 8. Санкт - Петербург: Изд-во Санкт - Петербургского государственного университета экономики и финансов, 2008. - 0,23 п.л.

5. Ерыпалова Е.С., Платонов A.M. О практическом применении правил землепользования и застройки // Научные труды XIV отчетной конференции молодых ученых УГТУ - УПИ: сборник статей. В 3 ч. Екатеринбург: УГТУ - УПИ, 2008. Ч. 2.-0,34 пл.

6. Ерыпалова Е.С. Формирование социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья.// Научные труды Международного научно-практического симпозиума «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их разрешения в период выхода из кризиса»: сборник статей. Саратов, 2009. - 0,39 п. л.

Отпечатано в типографии ООО «Издательство УМЦ УПИ» 620078, Екатеринбург, ул. Гагарина, 35а, оф. 2. тел. (343) 362-91-16,362-91-17 Заказ Ш Тираж /А?

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ерыпалова, Евгения Сергеевна

Введение.

Глава 1. Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков для строительства жилья в рамках реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье -гражданам России».

1.1. Цели, задачи и проблемы эффективной реализации национальной жилищной программы для различных типов домашних хозяйств.

1.2. Анализ зарубежного опыта организации землепользования и реализации жилищных программ.

1.3. Постановка проблемы регулирования процесса адресного предоставления земельных участков под строительство жилья для домашних хозяйств различного уровня.

Глава 2. Разработка* социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья для различных типов домашних хозяйств.

2.1. Теоретический и методический аспекты решения проблемы адресного предоставления различных типов земельных участков под строительство жилья для различных типов домашних хозяйств.

2.2. Методика оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья.

2.3. Механизм адресного предоставления земельных участков различного уровня под строительство жилья для различных типов домашних хозяйств.

Глава 3. Практическое применение механизма адресного предоставления земельных участков для жилищного строительства в рамках реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

3.1. Определение потребности в земельных участках различного типа для строительства жилья, соответствующего структуре домашних хозяйств города.

3.2. Применение разработанной методики оценки земельного участка для жилищного строительства.

3.3. Совершенствование взаимоотношений отдельных участников инвестиционно-строительной сферы при реализации механизма адресного предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического и социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня"

Актуальность исследования. Управление земельными ресурсами в общем контексте их рационального использования — одна из основных задач, стоящих перед государством. Кардинальное реформирование земельных отношений было начато в России еще в начале 90-х годов XX века с целью активного вовлечения земли в хозяйственный оборот. Этот процесс получил сегодня дальнейшее развитие на фоне перманентного разрешения конфликта интересов различных заинтересованных и не заинтересованных в земельной реформе групп.

Реализация национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» требовала от ее участников тесного взаимодействия и координации при разработке принципиально новых социально-ориентированных подходов и методов на всех этапах жилищного строительства. При-этом остро'встает вопрос об изменении существующих подходов к одному из наиболее важных его этапов — предоставлению земельных участков для жилищного строительства. Процесс предоставления земельных участков для строительства в соответствии со ст.30 Земельного кодекса РФ [4] включает весь комплекс процедур по формированию земельного участка, оформлению всех необходимых документов и актов для передачи земельного участка в аренду на определенный срок или собственность. Удешевление и ускорение процесса предоставления земельных участков для строительства жилья становится' сегодня основополагающей задачей, от решения которой зависит успешная реализация национальной жилищной программы [68].

В советское время проблемы предоставления земельных участков под строительство, в> частности под строительство жилья, практически не существовало. Земля выделялась на основе директивных указаний вышестоящих властных структур- с учетом политического и социального аспектов реализации существовавших в то время жилищных программ. Кроме точечной жилой застройки повсеместно в 60 — 70-е годы была распространена практика строительства жилья большими микрорайонами. Основными проблемами при этом оставались проблемы наращивания мощностей подрядных организаций и предприятий стройиндустрии [81,87].

В процессе перестройки в 90-е годы, когда строительная отрасль находилась в кризисном состоянии, преобладающим методом возведения жилых зданий была точечная застройка в границах существующих жилых районов. Выделение муниципалитетами застройщикам земельных участков осуществлялось на безвозмездной основе, но при условии передачи части жилых помещений в пользу государства [52].

В последние годы вопрос обеспечения качественным и доступным жильем населения страны, его социальных групп и домашних хозяйств различного уровня становится все более актуальным. В крупнейших городах России, обладающих значительным инвестиционным потенциалом, на фоне реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» вновь произошел поворот к строительству больших объемов жилья и соответственно к освоению крупных земельных участков.

В соответствии с новой нормативно-законодательной базой земельные участки для строительства жилья продаются сегодня с аукциона. Их стоимость при этом, в большинстве случаев, многократно возрастает, оказывая прямое влияние на формирование цены квадратного метра жилья. В результате земельные участки могут быть использованы, как правило, для строительства жилья высокого и элитного класса. Очевидно, что данная процедура предоставления земельных участков под жилую застройку не способствует решению проблемы обеспечения основной массы населения наиболее востребованным; так называемым «социальным», жильем [36,37].

В новых рыночных условиях с учетом сформировавшихся цен на жилье и того, что значительная часть населения страны имеет довольно низкий уровень доходов, наиболее остро стоит проблема снижения стоимости земельных участков, предназначенных для строительства массового и недорогого жилья [78,73].

Национальной программой «Доступное и комфортное жилье гражданам России» предусматривается значительное наращивание объемов вводимого по стране жилья и доведение их в 2010 году до 0,5 кв.м. на человека. При этом президентом страны даже в условиях кризиса эта макрозадача не снимается с повестки дня. Однако при сохранении существующей аукционной процедуры продажи земельных участков для строительства жилья реализация национальной программы в заданных параметрах с большой долей вероятности может быть поставлена под угрозу невыполнения. Для разрешения этой коллизии объективно необходима разработка и внедрение новых механизмов адресного предоставления земельных участков для строительства различных по стоимости жилых домов, предназначенных для различных типов домашних хозяйств, имеющих средний и низкий уровень доходов.

В этой связи задача формирования эффективного механизма предоставления земельных участков' под строительство жилья является актуальной.

Степень разработанности проблемы. В современной экономической литературе проблеме разработки эффективного механизма предоставления земельных участков под жилищное строительство уделяется значительное внимание.

Тем не менее рядом исследователей были освещены лишь отдельные аспекты земельных отношений, возникающих между администрациями муниципальных образований, девелоперами, заказчиками-застройщиками, подрядчиками и инвесторами в процессе совершенствования земельного законодательства и выполнения Федеральной целевой программы «Жилище» как составляющей части обозначенной выше национальной жилищной программы.

До последнего времени ни в экономической литературе, ни в практике землепользования не нашли должного отражения наиболее важные аспекты земельных отношений, учитывающие успешный зарубежный опыт, существующие подходы к разрешению проблемы предоставления необходимого количества и заданного качества земельных участков для объемов строительства массового жилья, определенных национальными жилищными программами.

В данном контексте практически не освещаются и не поднимаются вопросы активного участия общественных организаций потребителей и производителей жилья на этапах его возведения, в том числе на этапе выделения земельных участков под жилую застройку. Таким образом, развитие комплексного подхода к проблеме обеспечения необходимых объемов строительства социального жилья подготовленными земельными участками соответствующего уровня требует дальнейших исследований.

Цель и задачи исследования. Исходя из вышеизложенного целью диссертационного исследования является разработка эффективного организационно-экономического и - социально-ориентированного механизма адресного предоставления субъектам-' инвестиционно-строительной; сферы, земельных участков, различного* уровня под строительство жилья для домашних хозяйств различных типов.

Для достижения поставленной цели потребовалось поставить и решить следующие задачи: выявить ключевые проблемы, препятствующие успешной реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России»; установить уровень соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств по численности их членов и доходам; выявить и систематизировать факторы, определяющие типы земельных участков,.предоставляемых для строительства жилья; определить критерии- соответствия различных по комфортности и стоимости типов жилья, предназначенных для определенных домашних хозяйств типам, .предоставляемых земельных участков; определить основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья; разработать методику оценки земельных участков для жилищного строительства с учетом имеющегося опыта предоставления земельных участков на основе торгов по продаже права на заключение договора аренды; разработать организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа; разработать модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования; разработать организационно-экономический и социально ориентированный механизм адресного предоставления земельных участков различного типа для строительства жилья различного уровня.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы по жилищному строительству. При проведении диссертационных исследований автор опирался на труды таких ученых, как C.B. Грибовский, E.H. Иванова, В.В. Бузырев, B.C. Чекалин, В.В. Гурьев, Е. Шинкоренко, А.Н. Макаров, Г.В. Мазаев, A.M. Платонов, К. Борисова, Н.П. Розанов, Г.Г .Маклакова, С.Н. Смирнова.

В качестве нормативно-правовой, статистической и информационной базы были использованы Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3 «О внесении изменений в

Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление правительства Свердловской области от 08 июля 2005 г. «Об организации работы исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность или аренду земельных участков путем проведения публичных торгов по продаже земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка», законы и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность и деятельность по формированию земельных участков.

Объектом исследования диссертационной работы выступает сфера земельных отношений в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.

Предметом исследования является организационно-экономический и социальноориентированный механизм предоставления земельных участков для строительства массового социального жилья.

Благодаря всестороннему анализу российского и зарубежного опыта земельных отношений, рассмотрению действующей законодательной базы регулирования земельных отношений и исследованию сложившихся механизмов выделения земельных участков под жилищное строительство были получены следующие основные научные результаты:

1. Сформулированы связанные с предоставлением земельных участков под строительство жилья различного типа, предназначенного для различных типов домашних хозяйств, первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» на государственном и муниципальном уровнях, учитывающие потребности в социальном жилье наиболее значительной группы домашних хозяйств со средним и низким уровнем доходов.

2. Выявлены основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и на основе комплексного анализа статистических данных разработана методика оценки земельных участков для строительства жилья.

3. Разработан организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа.

4. Предложена модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования, основанная на взаимодействии общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья.

5. Установлена необходимость соблюдения соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств города (региона) по численности их членов, доходам и потребности в жилье, обеспечивающего переход к системе адресного выделения земельных участков для жилищного строительства, а также предложена соответствующая структуре домашних хозяйств типология жилья.

6. Выявлены и систематизированы факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и предложена система количественной оценки этих факторов.

7. Разработан организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня, предназначенного для различных по численности и доходам типов домашних хозяйств.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

-сформулированные первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», включающие в себя финансовые (недостаточность средств у инвесторов и администраций городов), экономические (направленность на строительство коммерческого жилья), организационные (отсутствие необходимого взаимодействия между участниками реализации жилищной программы в процессе создания жилья), технические и другие аспекты, позволяют определить ключевые на современном этапе направления ее реализации;

-разработанная методика оценки земельных участков, учитывающая особенности оценки земельных участков для строительства жилья, позволяет обосновать систему адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня;

- разработанная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительного комплекса в процессе землепользования, включающая участие в этом процессе общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья, а также организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков позволяют повысить эффективность внесения необходимых изменений в систему предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа и уровень прозрачности процедур адресного предоставления земельных участков;

-разработанный организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления различных типов земельных участков для строительства соответствующих типов жилья для различных типов домашних хозяйств, опирающийся на основополагающий принцип трех уровней, соответствия, позволяет регулировать в рамках национальной жилищной программы стоимостные и качественные показатели земельных участков различного типа с помощью аукционов на понижение или конкурсов с определенными условиями для застройщиков и инвесторов и обеспечить тем самым выполнение" заданных показателей обеспеченности населения страны жильем.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в универсальности использования методического подхода к решению проблемы обеспечения населения (домашних хозяйств) жильем на основе адресного предоставления различного типа земельных участков для жилищного строительства в соответствии с потребностями различных типов домашних хозяйств.

Практическое значение диссертационной работы состоит в том, что предложенный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья способствует соблюдению принципа соответствия «тип домашнего хозяйства - тип жилья - тип земельного участка», а также разработке и принятию рациональных управленческих решений по выделению земельных участков и может быть использован при формировании городских жилищных программ, заключении девелоперских и подрядных договоров и в процессе отбора инвестиционно-строительных проектов для жилой застройки.

Основные результаты работы приняты к внедрению при разработке концептуального подхода к определению приемлемости земельных участков для строительства различных типов жилья и определению потребности в земельных участках различного типа в городе Екатеринбурге и Верхней Пышме, применены при совершенствовании организационного механизма взаимодействия структурных подразделений Администрации города Екатеринбурга, использованы при формировании модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе адресного предоставления земельных участков под строительство, жилья. Внедрение практических результатов исследования подтверждено соответствующими справками об использовании результатов диссертационного исследования.

Методы диссертационного исследования: системный анализ и синтез, экономико-математическое моделирование, методы экономико-организационного анализа и оценки эффективности.

В работе также использована обширная информация о деятельности территориальных и муниципальных органов власти в процессе землепользования в сфере жилищного строительства.

Апробация основных научных результатов. Основные положения диссертационной работы докладывались на XIV отчетной конференции молодых ученых УГТУ - УПИ: (Екатеринбург, 2008), на Международном научно-практическом симпозиуме «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их разрешения в период выхода из кризиса» (Саратов, 2009).

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 6 печатных работах, включая 4 статьи и тезисы двух докладов. Общий объем публикаций по исследуемой проблематике составляет — 2, 74 печатных листов.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 99 наименований и 5 приложений, содержит 18 рисунков, 32 таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ерыпалова, Евгения Сергеевна

Заключение.

Значительные преобразования в российской экономике, в том числе в строительной отрасли и процедуре предоставления земельных участков коренным образом изменили взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительной сферы. К сожалению, проведенные реформы в ряде случаев при применении на практике не принесли ожидаемых результатов. Безусловно, проблема управления земельными ресурсами в России, обладающей значительным потенциалом территорий, не может быть единовременно полностью решена. Однако внесение даже незначительных корректировок в существующую систему предоставления субъектам инвестиционно-строительной деятельности земельных участков для строительства жилья может привести к ощутимым результатам и значительному улучшению жилищных условий населения страны.

При выполнении настоящего исследования автором получены следующие основные*выводы и результаты:

1. В результате проведенных исследований выявлены основные проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на муниципальном уровне, связанные с отсутствием механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного типа.

2. Предложенный в диссертации механизм адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня, а также комплекс соответствующих индикаторов, позволяет муниципальным и региональным органам власти системно решать жилищную проблему с учетом потребности домашних хозяйств в жилье.

3. Разработанная методика оценки земельных участков* для строительства жилья различного типа позволяет более корректно определять их стоимость с учетом инвестиционной составляющей и особенностей местного рынка земельных участков.

4. Разработанный организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города при адресном предоставлении земельных участков под строительство жилья различного типа повышает эффективность процесса подготовки земельных участков.

5. Предложенная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования способствует поиску социально-ориентированного компромисса при предоставлении земли для строительства жилья для различных типов домашних хозяйств и успешной реализации национальной жилищной программы по всем ее направлениям.

Очевидно, что внедрение разработанного в диссертационном исследовании социально-ориентированного и организационно-экономического механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня потребует консолидации усилий-всех субъектов инвестиционно-строительсной сферы принимающих участие в процессе землепользования, а также изменения законодательной и нормативной баз, регулирующих данный процесс.

Тем не менее, так как предложенный в диссертационном исследовании механизм основывается на практических данных, его применение частично возможно уже в настоящее время и не связано с кардинальным изменением всей сложившейся ранее системы землепользования. В первую очередь, для успешной реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» необходимо внедрение основополагающего принципа трех уровней соответствия, что позволит уже сейчас получить конкретные практические цели по обеспечении населения (его домашних хозяйств) тем жильем, в котором оно наиболее остро нуждается. Применение методики расчета потребности в земельных участках для строительства жилья различного уровня не требует изменения каких-либо законодательных норм, но тем не мене значительно облегчит и ускорит процесс предоставления земельных участков, благодаря четкому выделению направлений деятельности для конкретного региона. Реформирование модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования в большей части также не требует изменения законодательной базы, а при переходе на новый этап построения взаимодействия может дать ощутимые практические результаты.

Обобщая все вышеизложенное, можно говорить о том, что хотя возможно предложенный в диссертационной работе социально-ориентированный и организационно-экономический механизм адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня не достаточно четко представляет некоторые практические моменты по его реализации, безусловно, при его комплексном внедрении позволит разрешить подавляющее большинство вопросов связанных с процессом предоставления земельных участков под строительство жилья.