Развитие социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов"

На правах рукописи

НЕКРАСОВА Ирина Анатольевна

РАЗВИТИЕ

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Специальность 08 00 01 - Экономическая теория

Автореферат диссертация на искание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003061113

Работа выполнена на кафедре экономической теории Московского гуманитарно-экономического института

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Черняк Виктор Захарович

Официальные оппоненты

- доктор экономических наук, профессор Рыжов Игорь Викторович

- кандидат экономических наук

Ковбаса Николай Анатольевич

Ведущая организация —Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится 28 июня 2007 года в 13 00 часов на заседании Диссертационного совета по экономическим наукам (Д 215 005 04) при Военном университете (123001, г Москва, ул Б Садовая, 14)

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Военного >пиверситета

Автореферат разослан 28 мая 2007 года

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Необходимость радикального обновления социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов назрела давно Однако реальные предпосылки для этого возникли только в условиях экономических преобразований, охвативших все сферы общественной и экономической жизни страны При сегодняшнем невысоком уровне среднедушевого дохода, степень удовлетворения потребностей россиян в жилье примерно такая же, как и прочих наиболее жизненно важных потребностей Исходя из этого, можно было бы признать, что форсированное жилищное строительство приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные, составляют примерно третью часть расходов населения Жилье, безусловно, является объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране

Социально-экономическая оценка инвестиционных проектов в принципе отвечает всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в ее основе находятся основные слагаемые рынка - спрос, предложение, конкуренция В то же время в оценке жилых зданий имеются свои особенности технико-методологического характера На процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов

Для всех случаев оценки инвестиционных проектов в сфере недвижимости требуются различные методические подходы и механизмы, основанные на сложившихся особенностях рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного характера За последние годы увеличились объемы сделок в жилищном секторе В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось образование вторичного рынка Отличительной чертой этого этапа развития рыночных отношений является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду

Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей для социально-экономической оценки различных вариантов инвестирования в жилищной сфере приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости

Поэтому теоретическое исследование проблемы развития и совершенствования социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в сфере строительства жилых и общественных зданий, имеет одновременно и научно-теоретический, и прикладной характер

В контексте сказанного, актуальность темы диссертации обусловлена следующими обстоятельствами

Во-первых, необходимостью научного осмысления сущности социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в современных условиях хозяйствования,

Во-вторых, недостаточной теоретической разработкой в экономической литературе и научных исследованиях проблем комплексной социально-экономической оценки инвестиционных проектов в сфере недвижимости как целостной системы,

В-третьих, повышением значимости вопросов развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в условиях необходимости удовлетворения потребностей населения в жилье с учетом его платежеспособного спроса и интересов инвесторов,

В-четвертых, потребностью разработки научно обоснованных теоретических и практических рекомендаций по формированию комплексной социально-экономической оценки инвестиционных проектов в рыночных условиях хозяйствования в целях снижения рисков на всех стадиях реализации инвестиционного проекта

Степень научной разработанности проблемы. Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы во-первых, проблемные, касающиеся общих вопросов развития рыночных отношений и инвестирования, экономики строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов и, во-вторых, прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли или инновационных проектов

Проблемы повышения эффективности инвестиционных проектов рассмотрены в работах отечественных ученых В Афанасьева, Е Блеха, А. Блинова, А Богомолова, И Бугаяна, Б Бушуева, П Виленской, В Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н Колесниковой, А. Кирилловой, В Коссова, М Круглова, Н Кругловой, И Липсица, П Мягкова, Ю Попкова, В Радаева, В Серова, В Силина, Е Тарасова, Е Фесенко, В Черняка, Е Шмидт, В Яковлева и др

В то же время актуальные проблемы, имеющие решающее значение для повышения социально-экономической эффективности на прединвести-ционной стадии, такие как диагностика с выявлением сильных и слабых сторон прогнозируемых инвестиционных проектов, не получили должного развития в теоретических работах по экономической теории. В частности, в научной литературе отсутствуют комплексные исследования, выявляющие особенности развития перспективных форм инвестиционных проектов на основе факторов бизнес-планирования

Переход России от централизованно-плановой к социально ориентированной рыночной экономике заставляет по-новому относиться к объективному анализу и научно обоснованной оценке инвестиционных проектов Новые условия хозяйствования выдвигают актуальные задачи, направленные на самостоятельное планирование инвестиций, то есть без постоянного контроля

вышестоящей организации, руководствуясь заключенными договорами и конъюнктурой рынка

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищ-но-гражданского строительства остаются недостаточно изученными Слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т д

Цель исследования. Целью диссертации является разработка теоретических основ формирования социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов как целостной системы, а также типов зданий и проектных решений, возможно более полного их раскрытия и обоснования с точки зрения социально-экономических факторов Для достижения поставленной цели в диссертации предполагается решение следующих задач

- осуществление теоретического анализа формирования и реализации инвестиционных проектов (на примере недвижимости) и на этой основе определение классификации первостепенных инвестиционных задач для выявления целесообразных вариантов инвестирования по критериям социально-экономической эффективности,

- исследование особенностей и критериев, разработка теоретических основ социально-экономических механизмов оценки в сфере развития и реализации инвестиционных проектов,

- конкретизация основных социально-экономических требований и принципов, ориентированных на минимизацию рисков инвестиционных проектов,

- обоснование вариантов бизнес-планирования, направленных на снижение рисков инвестиционных проектов

Гипотеза диссертационного исследования заключается в предположении, что формирование и развитие социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов будет способствовать эффективной их реализации и минимизации рисков в процессе инвестирования в целях максимально полного удовлетворения потребностей населения в жилье с учетом платежеспособного спроса и интересов инвесторов в современных рыночных условиях

Предметом исследования выступают социально-экономические отношения, возникающие в процессе оценки инвестиционных проектов, учитывающей платежеспособный спрос населения и интересы инвесторов

Теоретико-методологическая основа диссертационного исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере строительства, маркетинга и экономической социологии

Методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению различных явлений, процессов и закономерностей хозяйственного развития в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики В ходе исследования использовались законы и категории экономической науки, методы прогнозирования, экономического и маркетингового анализа, приемы статистического и сравнительного анализа, инструменты теории управления

Научная новнзна работы заключается в том, что автором впервые осуществлено комплексное исследование социально-экономических проблем и механизмов оценки инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости в условиях рыночной экономики, которое представляет собой органическое единство теоретического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов социально-экономической оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка) В диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений, имеющих определенную степень научной новизны, в частности

1 Предложена классификация объектов городской недвижимости по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособность на рынке недвижимости, исследованы основные внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

2 Определены устойчивые тенденции, являющиеся результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития инвестиционных проектов жилищной сферы и сферы общественных зданий и реализации их услуг Определены тенденции развития типологии и проектирования в различные периоды строительства, что позволило определить конкурентоспособные особенности и характер их влияния на сегодняшний рынок недвижимости

3 Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования отраслей и отдельных видов учреждений общественного назначения, выделена целостная система рыночной экономики, включающая традиционные и нетрадиционные виды и функции учреждений Обоснована необходимость одновременного исследования, анализа и совершенствования единой жилищно-гражданской материальной базы на основе технико-экономических и функционально-эксплуатационных критериев Разработаны принципиальные методические положения по развитию и совершенствованию материальной базы этой сферы, системы показателей, общих единиц измерения, формул расчета разноуровневых задач, обусловливающих необходимость комплексного подхода к формированию социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов

4 Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, ориентированной на прибыль, отрасли экономики Рассмотрены варианты перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы городской недвижимости Сформированы предложения по развитию рынка

недвижимости на основе потребительной стоимости и социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору вариантов модернизации и инвестирования

5 Обоснован новый подход к социально-экономической оценке инвестиционных проектов в сфере недвижимости, базирующийся на согласовании основных компонентов, формирующих общие критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций

По результатам исследования на защиту выносятся следующие положения:

• теоретические основы формирования и развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов, ориентированной на требования рыночной экономики с учетом спроса и предложения и рыночной стоимости объектов инвестирования,

• социально-экономические требования и принципы, ориентированные на минимизацию рисков инвестиционных проектов,

• устойчивые тенденции, являющиеся результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития инвестиционных проектов, позволяющие расширить границы социально-экономического анализа и тенденций развития типологии и проектирования в различные периоды инвестирования,

• научно-методические основы развития и совершенствования системы показателей, общих единиц измерения, расчета разноуровневых задач инвестиционных проектов,

• варианты перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы недвижимости и формирования представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, ориентированной на прибыль, отрасли экономики

Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке экономических материалов прогнозного характера, а также финансовыми органами, органами управления социальным развитием и градостроительством при разработке мероприятий по совершенствованию государственных жилищных программ в рамках приоритетных национальных проектов

Апробация и реализация результатов работы Полученные в диссертации теоретические выводы и практические рекомендации апробированы в ходе учебного процесса в Московском институте коммунального хозяйства и строительства, Государственной академии строительства и ЖКК России Некоторые положения и выводы настоящего исследования вошли в содержание учебных планов и программ ряда экономических дисциплин, а также были использованы при дипломном проектировании Результаты исследования были доложены на Форуме «Недвижимость в России инвестиции, управление и оценка» (Москва, 3-4 октября 2006 г), на Международном форуме «Государственное и частное партнерство России и СНГ» в рамках правительственной программы по реформированию жилищно-строительного комплекса России (Москва, 4-5 ноября 2006 г )

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 статей общим объемом 3 п л, в том числе одна из статей в журнале «Жилищное строительство», рекомендованном перечнем ВАК России

Структура работы определена поставленными задачами, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержит 23 таблицы и 9 рисунков Структура диссертационного исследования включает Введение Глава 1 Теоретические основы формирования и развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в условиях рыночной экономики 1 1 Классификация основных задач по оценке инвестиционных проектов в сфере строительства недвижимости 1 2 Основные методы поэтапной социально-экономической оценки инвестиционных проектов 1 3 Факторы, влияющие на эффективность оценки инвестиционных проектов в условиях рынка Глава 2 Научно-методические подходы к оценке и управлению инвестиционными проектами в сфере строительства 2 1 Методы оценки инвестиционных издержек в строительстве 2 2 Укрупненная и дифференциальная оценка инвестиционного проекта 2 3 Основные проблемы управления объектами недвижимости в современных рыночных условиях Глава 3 Управление рисками как механизм корректировки оценки эффективности инвестиционных проектов 3 1 Классификация основных видов рисков в инвестиционном проектировании 3 2 Бизнес-планирование как инструмент снижения инвестиционного риска 3 3 Организационно-управленческий механизм осуществления инвестиционного проекта Заключение Список литературы

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность исследования, характеризуется степень научной разработанности проблемы, определяются цель, задачи и предмет исследования, теоретико-методологическая основа диссертационной работы, формулируются гипотеза, научная новизна и положения, выносимые на защиту по результатам диссертационного исследования, раскрывается практическая значимость и апробация результатов работы

В первой главе диссертации дается классификация основных задач по оценке инвестиционных проектов в сфере строительства недвижимости, представлены основные методы поэтапной социально-экономической оценки инвестиционных проектов, исследованы факторы, влияющие на эффективность оценки инвестиционных проектов в условиях рынка

В частности, отмечается, что для определения эффективности затрат каждый вариант инвестиционного предложения на отраслевом уровне должен быть описан системой технико-экономических показателей, характеризующих количественные параметры Данными показателями являются

а) цели проекта или программы (социальные, экономические, градостроительные), которые выражаются в конкретных показателях,

б) результаты деятельности, которая может быть организована на основе оцениваемого варианта проектного предложения рассматриваемой отрасли (в сопоставлении с предшествующими вариантами),

в) затраты, связанные с реализацией проекта (отраслевой программы),

г) ресурсы, которые в расчётных условиях могут быть направлены на достижение поставленных целей,

д) показатели финансово-эксплуатационной деятельности отрасли (или разных отраслей как суммы объектов, расположенных на проектируемой территории) - годовые доходы, чистая прибыль и т п ,

е) прогнозируемый режим работы, влияющий на достижение социального и экономического эффекта затрат на развитие зданий и сооружений отрасли, благоустройство территории

Система технико-экономических показателей в жилищно-гражданской сфере в условиях рыночной экономики должны отвечать следующим требованиям'

а) показатели системы должны быть связаны с показателями, принятыми в существующей практике проектирования и прогнозирования, для возможности определения каждого показателя на основе существующей системы цен и действующих нормативов,

б) все показатели должны быть отнесены к 1 кв м территории, общей площади зданий и сооружений Номенклатура показателей принимается в зависимости от целей оценки, качественной характеристики сравниваемых од-ноотраслевых объектов, задаваемого уровня решения социально - экономической задачи

При проектировании отдельных видов объектов одной отрасли (в частности, при строительстве жилой недвижимости) цели капитальных вложений могут устанавливаться различными и поэтому должны быть охарактеризованы требуемыми результатами капиталовложений в натуральных измерителях или иных показателях

Необходимым этапом является определение основных видов ресурсов, которые можно подразделить на финансово-экономические, ресурсы инфраструктуры, трудовые, ресурсы материально-технической базы строительства, мощностей коммуникаций и другие виды

Существует также определенная зависимость показателей социально-экономической эффективности от влияния различных факторов Одинаковые социально-экономические результаты могут быть получены при различных градостроительных, архитектурно-строительных, финансовых и эксплуатационных решениях

При разноотраслевом развитии территории строительство необходимо связывать с проблемами ресурсного и материально-технического обеспечения, с задачами других отраслей отечественной экономики Поэтому важнейшей задачей повышения эффективности развития инвестиционного проекта должно быть распределение необходимых материальных средств для развития сети и распределение этих средств между отдельными отраслями (в территориальном масштабе), а также между отдельными видами зданий и сооружений внутри каждой отрасли Наиболее полная, учитывающая особенности планировочного, строительного и функционально-эксплуатационного характера инвестиционного проекта оценка социально-

экономической эффективности предложений возможна на основе соизмерения всех видов затрат с их отдачей (результатом)

Между уровнем затрат, результатом и мерой эффекта в процессах роста и развития проектов и поддержания их уровня существует неразрывная связь, которая проявляется на разных стадиях исследований, проектирования и внедрения достигнутых результатов (рис 1)

УРОВЕНЬ ЗАТРАТ РЕЗУЛЬТАТ ЭФФЕКТ

ПОДДЕРЖАНИЕ ▲ 4 к Обеспечение достигнутого уровня в сфере функционирования учреждения

РОСТ К Строительство и ввод новых объектов по типовым проектам и традиционным технологическим схемам индивидуальных проектов

р д чтгытиР ▲ К К Реализация проектов, воплощающих прогрессивные научно-технические идеи, совершенствование организации функционирования и управления

/X - к К

Рис. 1. Изменение уровня затрат, результата и меры эффекта в процессах роста и развития инвестиционных проектов

От «геометрии» архитектурного сооружения, объемно-планировочного решения, конфигурации здания в плане зависят не только функциональные удобства и художественная выразительность объекта, но и в решающей мере его технико-экономическая характеристика, расход строительных материалов, трудоемкость возведения здания, стоимость строительства, а также эксплуатационные затраты предприятия (организации), расположенного в зда-

нии При многофункциональных зданиях (комплексах) их геометрические формы, как правило, усложняются, но вместе с тем расширяется диапазон зависимости показателей, появляются возможности добиваться наиболее экономичных вариантов проектов путем различных сочетаний архитектурно-строительных решений

При технико-экономическом анализе инвестиционных проектов следует иметь в виду, что архитектурно-строительные характеристики здания по-разному влияют на отдельные технико-экономические показатели

а) конфигурация здания в плане - на расход строительного материала наружных стен, покрытий, перекрытий, фундаментов, полов и соответственно на стоимость этих элементов, трудозатраты на их возведение, теплопотери через наружные ограждающие поверхности,

б) число этажей - на затраты, связанные с освоением территории строительства, расход строительных материалов, стоимость строительства, трудозатраты на возведение здания, продолжительность строительства, эксплуатационные расходы

При принятии инвестиционных решений учитываются многие элементы как экономического характера (процентные ставки по кредитам, уровень роста в отрасли, инфляция и др.), так и стратегического (трудности завоевания рынка, стоимостные цепочки продукта, положение конкурентов, структура отрасли и пр) и другие факторы Задача сводится к поиску критерия, который позволит определить экономическую стоимость проекта, т е решить проблему планирования долгосрочных расходов

В современной экономике применяется много критериев, которые подразделяются на категории в зависимости от того, основаны ли они на понятии «приведения к текущим величинам» (дисконтирования) В эту категорию входят такие критерии, как настоящая приведенная стоимость (NPV), внутренняя норма рентабельности (IRR) Другие критерии, не основанные на приведении к сегодняшним величинам и применяемые по потребностям, включают период окупаемости, приведенный период окупаемости и среднюю учетную норму рентабельности Существующие методики можно подразделить на не представляющие практической ценности и, напротив, исключительно важные К последним можно отнести показатель «настоящей приведенной стоимости» (NPV), признавая его основным для многих методов оценки

На основании критерия - периода окупаемости - отбирается проект с наикратчайшим периодом возврата затрат, что необходимо знать уже на пре-динвестиционной стадии Однако этот, популярный в нашей экономике показатель, не всегда убедителен, так как при его применении не принимаются во внимание принципы приведения к текущим величинам, не учитывается временной фактор ценности денежных средств или риск, связанный с будущим движением денежных средств

Критерий - средняя учетная норма рентабельности, часто применяемый в нашей практике, нельзя считать надежным по следующим причинам

а) он основан на данных бухгалтерской отчетности, а не на реальном CF Реальные экономические значения амортизации не отражаются в такой отчетности, хотя именно с ними связаны налоговые отчисления и возможные льготы Амортизация, реально не связанная с движением денег, важна только в той мере, в какой влияет на размер налоговых отчислений,

б) не учитывается влияние фактора времени на ценность денежных средств и «издержки неиспользованных возможностей», связанные с неосуществленными другими капиталовложениями, которые заложены в ставку дисконтирования при использовании критериев с приведением к текущим величинам,

в) порог приемлемости проекта для инвестирующей фирмы условный,

г) не учитывается также конечная стоимость инвестиционного проекта

Внутренняя норма рентабельности (IRR) позволяет определить экономическую рентабельность проекта иначе, чем приведение к текущим величинам Тем не менее, IRR также основана на принципе дисконтирования

Формула IRR базируется на той же общей концепции, что и формула NPV Однако ее применение и интерпретация менее логичны Она дает менее однозначные результаты оценки проекта при недостаточном опыте применения С использованием критерия IRR связано много проблем а) ее формула не чувствительна к замене знаков, б) возможно получение нескольких разных IRR

На базе показателя рентабельности выбирают проекты с показателем выше единицы К недостаткам этого показателя следует отнести то, что он так же не принимает в расчет размер проекта

Таким образом, единственным надежным критерием во всех случаях является NPV IRR и показатель рентабельности также могут позволить принять эффективное решение, но их нужно применять с осторожностью Не рекомендуется полагаться на методики, не основанные на дисконтировании (приведении), например, на период окупаемости или учетную норму рентабельности Следует учитывать, что ставка дисконтирования зависит от тех альтернативных инвестиций с сопоставимым уровнем риска, которые могли бы сделать инвесторы Во многих случаях следует отдавать предпочтение методу корректирования текущей стоимости (APV), т к. он более общий и гибкий

В системе принципов оценки эффективности инвестиционных проектов можно (по аналогии с рекомендациями ИСА РАН) обозначить три структурные группы

а) методологические принципы, те наиболее общие, относящиеся к концептуальной стороне дела, «философии» оценки эффективности проектов и мало зависящие от специфики рассматриваемого проекта (и даже инвариантных относительно характера и конкретного содержания его целей);

б) методические принципы, то есть те, которые уже непосредственно связаны с проектом, его спецификой, экономической и финансовой привлекательностью проекта,

в) операционные принципы, то есть те, которые облегчают процесс оценки эффективности проекта с информационно-вычислительной точки зрения

Методологические принципы содержательного аспекта включают

а) «результативность» - положительность эффекта его осуществления, те превышение оценки совокупности получаемых результатов над оценкой совокупных затрат, требуемых при реализации проекта Таким образом, речь идет о выполнении необходимого условия - абсолютной эффективности проекта,

б) адекватность и объективность,

в) корректность,

г) системность,

д) комплексность;

е) ограниченность ресурсов,

ж) неограниченность потребностей

Методические принципы Если сконцентрировать внимание на проектах, осуществляемых в коммерческих целях, то наиболее важным представляются следующие подлежащие использованию принципиальные положения

а) специфика проекта и его «окружения»,

б) наличие различных участников инвестиционного процесса, например, несовпадение их интересов, разное отношение к приоритетности различных вариантов проекта,

в) динамичность процессов При оценке эффективности проекта необходимо учитывать, что и структура, и характеристики входящих в него объектов не остаются постоянными, а изменяются во времени (изменяется спрос на продукцию, меняются объемы производства, технологии,

г) неравноценность, несинхронных затрат и результатов,

д) согласованность

Изучение практики социально-экономической оценки конкретных инвестиционных проектов позволяет утверждать, что существующие механизмы оценок инвестиционных проектов

а) основаны в большинстве своем на зарубежных методиках, зарекомендовавших себя в условиях рыночной экономики,

б) акцентированы в основном на анализе финансовой стороны дела,

в) при достаточной проработке методов укрупненных экономических ориентиров, нацеленных на общую эффективность капитальных вложений, не используют четкий механизм оценки эффективности на разных стадиях реализации инвестиционного проекта, в результате механизм анализа эффективности инвестиций не срабатывает, поскольку не учитываются местные, временные и субъективные особенности инвестиционной деятельности,

г) практически полностью игнорируют многовариантность проработки оценок экономической эффективности;

д) не используют взаимосвязь и преемственность исходных данных при оценках экономической эффективности на различных стадиях реализации

инвестиционного проекта, что не позволяет отслеживать изменения показателей эффективности на всем протяжении инвестиционного цикла,

е) для оценки большинства инвестиционных проектов и программ применяются ограниченная система показателей, ориентированная преимущественно на адекватные аналоги,

ж) проекты и программы, выбранные для инвестирования, остаются недоказанными, а бизнес-планы носят откровенно рекламный характер;

з) зарубежные источники, не могут быть привнесены в наши проекты без существенной корректировки, поэтому многие расчеты инвестиций и бизнес-планы так и остаются бумажной продукцией,

и) использование фрагментарных критериев не позволяет инвестору убедиться в том, что он вернет вложенные в проект средства и получит прибыль в расчетный срок

Этими обстоятельствами обусловлено создание российского варианта методики оценки экономической эффективности, разработанного на основе известной методики ЮНИДО Но и в этой методике, при всех ее достоинствах, упущены или неравноценно проработаны некоторые важные вопросы В частности, это касается вопросов оценки социальной составляющей эффекта от реализации инвестиционных проектов, которая в указанной методике лишь обозначена, что не позволяет считать любую оценку инвестиционных проектов достоверной

Традиционно сложилась методология и практика определения эффективности инвестиционных проектов, когда во главу угла ставится оценка собственно экономической эффективности инвестиций, а факторы социального или экологического характера рассматриваются в качестве вторичных, выступая как дополнительные условия или даже ограничения При этом принятые критерии общей и сравнительной экономической эффективности капитальных вложений строятся из предпосылки, что основные фонды, созданные за счет инвестиций, воспроизводятся по окончании нормативного срока службы за счет накопления амортизации в первоначальном виде. Такое допущение значительно упрощает расчеты, позволяя определять критерии эффективности в стоимостной форме, но в то же время снижает их достоверность прогнозирования инвестиционной деятельности

Рассматриваемые в работах некоторых авторов (В Резниченко, С. Ларина, Ю. Суханова, В Клакоцкого и др) методы предусматривают осуществление оценки экономической эффективности инвестиционных проектов на основе единого информационного подхода, обеспечивающего необходимую полноту, взаимосвязь и универсальность используемой системы документации Основой системы являются документы бухгалтерской отчетности

На эффективность проекта влияют внешние и внутренние факторы Схема влияния этих факторов на эффективность проектов позволяет дать принципиально новую экономическую ориентацию проекта, вписывающегося в рыночные условия.

Современная методология целесообразности инвестиционного проекта обусловлена требованиями рыночной экономики. Критерием целесообразно-

сти инвестирования того или иного проекта является оценка его эффективности В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» понятие «эффективности» не имеет однозначного значения Различаются следующие показатели эффективности инвестиционного проекта

• показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников,

• показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета,

• показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение

В процессе разработки проекта производится оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды

Во второй главе исследования представлены методы оценки инвестиционных издержек в строительстве, укрупненная и дифференциальная оценка инвестиционного проекта, рассматриваются основные проблемы управления объектами недвижимости в условиях рыночной экономики

Подчеркивается, что разработка основ оценки эффективности инвестиционного проекта во многих случаях базируется на «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» Данные рекомендации утверждены Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 года, в основу которых положены зарубежные методики, в частности методика ЮНИДО ООН.

Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них в зарубежной и отечественной практике производится с использованием различных показателей, к которым относятся

а) чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект -сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенный к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами,

б) индекс доходности (ИД) - отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений,

в) внутренняя норма доходности (ВНД) - инвестиции в данный проект считаются оправданными, и может рассматриваться вопрос о принятии проекта в том случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны,

г) срок окупаемости (СО) - период (измеряемый в месяцах, кварталах, или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты

связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления,

д) другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта интегральной эффективности затрат, точки безубыточности, простой нормы прибыли, капиталоотдачи.

Большое количество критериев оценки инвестиционного проекта не означает их полной взаимозаменяемости Более того, ни один из перечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта Решение об инвестировании средств в проект должно применяться с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта Важную роль в этом решении играет также структура и распределение во времени капитала, привлекаемого для осуществления проекта, а также другие факторы, некоторые из которых поддаются только содержательному (а не формальному) учету

Методы структурного моделирования в системе управления инвестиционными проектами могут быть целесообразны в случае анализа «потока» финансовых ресурсов, то есть при непрерывной последовательности финансово-экономических действий и событий Состояния, в которых может быть исследован «поток» финансовых ресурсов инвестиционно-строительной деятельности предусматривают а) состояние равновесия, б) бифуркации состояний равновесия.

Управление объектами недвижимости в условиях рыночной экономики связано с рядом проблем, которые в зависимости от ситуации могут обозначать

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности,

• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования,

• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей,

• процесс реализации функций управления для получения для получения определенных социально-экономических результатов,

• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченным государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулирования

Управление недвижимостью (девелопмент) может быть внешним и внутренним:

а) внутреннее управление - это регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями);

б) внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными организациями, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат а) исходным моментом любых управленческих действий, б) основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности, в) основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений

В общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд Из содержания любого мотива вытекают его структура, включающая а) потребности, которые хочет удовлетворить человек, б) благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности, в) трудовые действия, необходимые для получения блага, г) цена или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности

Третья глава диссертации посвящена управлению рисками, рассматриваемыми в качестве механизма корректировки оценки эффективности инвестиционных проектов

В контексте поставленных в диссертационном исследовании задач риск - это неопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий в ходе реализации проекта Неопределенность, в свою очередь, можно трактовать как неполноту или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе таких критериальных показателей, как затраты и результаты Неопределенности существуют, когда вероятности последствий могут оцениваться субъективно, т к отсутствуют данные предшествующего периода. Риск присутствует, когда вероятности, связанные с различными последствиями, могут оцениваться на основе данных предшествующего периода

При работе с инвестиционными проектами под риском следует понимать возможность получить отклонения результатов исполнения проекта в отрицательную сторону по сравнению с некоторой исходной оценкой Такие отклонения могут возникнуть вследствие отклонения начальных условий или других параметров от нормативных, первоначально запланированных или полученных из статистических расчетов Однако если выйти за рамки инвестиционного проекта, т е считать, что проект реализован успешно, то можно увидеть, что риски сопутствуют и нормальным, штатным режимам эксплуатации предприятия или иного объекта недвижимости

При оценке эффективности инвестиционного проекта предполагается учет факторов риска, величина и действие которых различны Наиболее существенными, основанными на предыдущих обобщениях, представляются следующие их виды

а) нестабильность экономического законодательства и текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использовании прибыли,

б) неопределенность политической ситуации, вероятность неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе,

в) неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии,

г) колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т п;

д) неопределенность природно-климатических условий, возможность чрезвычайных ситуаций технического характера,

е) неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств)

Проект можно считать устойчивым и эффективным, если во всех рассматриваемых ситуациях интересы участников соблюдаются, а возможные неблагоприятные последствия устраняются за счет создания «запасов и резервов устойчивости» (ЗРУ), предложенных в настоящей работе и рассмотренных в настоящей главе Высокая степень риска инвестиционного проекта предполагает поиск способов его снижения. Основными способами уменьшения риска могут быть"

а) привлечение к разработке проекта компетентных партнеров, компаньонов и консультантов,

б) глубокая предпроектная проработка сопутствующих проблем,

в) прогнозирование тенденций развития рыночной конъюнктуры, спроса на данную продукцию или услуги,

г) распределение риска между участниками проекта, партнерами его соисполнителями,

д) страхование,

е) резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов

При решении вопросов финансирования проекта учет рисков - одно из

наиболее важных условий эффективности его выполнения, обеспечивающее решение следующих основных задач

а) потока инвестиций, необходимых для планомерного выполнения проекта,

б) снижения капитальных затрат;

в) снижения риска проекта за счет оптимальной структуры инвестиций и получения налоговых преимуществ

Риск нежизнеспособности проекта должен гарантировать, что предполагаемые доходы будут достаточными для покрытия затрат, выплаты задолженностей и обеспечения окупаемости любых по размеру капитальных вложений Наилучший вариант инвестиционного проекта можно выбрать по формуле приведенных затрат

С + Ец х К,

где С - себестоимость продукта, Ец - нормативный коэффициент эффективности использования капитальных вложений, К — капитальные вложения

Риск незавершения инвестиционного проекта должен быть гарантирован участниками строительства и инвесторами Если в проекте использован новый технологический процесс или ноу-хау, инвестор может потребовать безусловных гарантий завершения строительства, поскольку такие проекты значительно дороже, чем первоначально предусматривалось

Значительному снижению предпринимательского риска способствуют тщательная разработка бизнес-плана и прогнозирование Бизнес-план обобщает анализ возможностей для начала или расширения инвестирования в конкретной ситуации и дает представление, каким образом можно использовать эти возможности и тем самым снизить степень возможного риска Четко разработанный бизнес-план с необходимыми расчетами, обоснованиями помогает предпринимателю разобраться в перспективах своего дела, предвидеть возможные изменения и проблемы в будущем, контролировать текущие операции, оценивать прогресс своего дела, резервировать денежные ресурсы

Инвестиционный проект будет устойчив, если во всех рассмотренных ситуациях интересы участников соблюдаются, а возможные неблагополучные последствия устраняются за счет запасов, резервов и перераспределения Степень устойчивости может быть охарактеризована предельным параметром, при котором на первом году реализации чистая прибыль участников становится нулевой Таким параметром является точка безубыточности, характеризующая объем реализации, при котором выручка от реализации равна издержкам производства

Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников Следует различать следующие показатели эффективности инвестиционного проекта

а) показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников,

б) показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета,

в) показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение

Как было ранее указано, в процессе разработки инвестиционного проекта должна производиться оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды

Управление инвестиционным проектом представляет собой процесс управления всеми аспектами инвестиционной деятельности и включает в себя.

а) управление инвестиционной деятельностью в государственных масштабах, что предполагает регулирование, контроль, стимулирование и сдер-

живание инвестиционной деятельности законодательными и регламентирующими методами,

б) управление отдельными инвестиционными проектами, включающее деятельность по планированию, организации, координации, мотивации и контролю на протяжении жизненного цикла проекта путем применения системы современных методов и техники управления Данный процесс имеет целью обеспечение наиболее эффективной реализации определенных в инвестиционном проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, качеству и удовлетворению участников инвестиционного проекта;

в) управление инвестиционной деятельностью отдельного хозяйствующего субъекта - предприятия, предполагающее управление инвестиционным портфелем предприятия (его формирование, мониторинг, оценки качества, реинвестирования и пр ), управление оборотным капиталом (краткосрочные инвестиции) и пр

Управление инвестиционной деятельностью включает такие стандартные функции управления, как анализ и прогнозирование, стратегическое, текущее и операционное планирование, мониторинг (контроль) и регулирование деятельности.

На уровне государства управление инвестиционной деятельностью направлено на социально-экономическое и научно-техническое развитие РФ и осуществляется -

1) в соответствии с федеральными целевыми инвестиционными программами,

2) путем прямого управления государственными инвестициями,

3) законодательными мерами стимулирования и сдерживания (например, введением системы налогообложения с дифференцированием налоговых ставок и льгот, установления системы платежей за пользование определенными ресурсами и пр),

4) проведением финансовой и кредитной политики, политики ценообразования (в том числе выпуском в обращение ценных бумаг), амортизационной политики,

5) контролем за соблюдением государственных норм и стандартов, а также за соблюдением правил обязательной сертификации,

6) антимонопольными мерами, приватизацией объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства,

7) экспертизой инвестиционных проектов.

Управление отдельными инвестиционными проектами - искусство руководства и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла инвестиционного проекта путем применения системы разработанных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта

Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости предполагают свободу договора; равноправие сторон, автономию воли, заинтересованность, соответствие законам, обязательность исполнения, ответ-

ственность, презумпцию вины должника, соответствие сущности договора, защита слабой стороны В зависимости от конкретных условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10-12 разделов

Практически каждый договор (в том числе типовой) содержит специфические условия, обусловленные субъективным характером объекта недвижимости или объективными особенностями его местонахождения Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, можно объединить в три группы а) существенные, б) обычные, в) случайные

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир следует считать перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями, независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права, обычные условия, определяющие отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов Случайные (прочие) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор. Необходимым условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, то есть совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением

III. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВЫВОДЫ

1 На основе классификации инвестиционных задач для выбора вариантов инвестиционного проекта по критериям социально-экономической эффективности разработаны теоретические основы формирования и осуществления социально-экономической оценки инвестиционных проектов, ориентированной на требования рыночной экономики с учетом спроса и предложения и рыночной стоимости объектов инвестирования

2 Конкретизированные социально-экономические требования и принципы, ориентированные на минимизацию рисков инвестиционных проектов, позволяют на начальных (прединвестиционных) стадиях выявить положительные и отрицательные стороны проекта

3 Предложенные варианты бизнес-планирования, направленные на снижение рисков, предлагаются в качестве основного инструмента для анализа и оценки инвестиционных проектов, как для реальных, так и портфельных инвестиций.

4 Устойчивые тенденции, являющиеся результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития инвестиционных проектов, позволяют расширить границы социально-экономического анализа и тенденций развития типологии и проектирования в различные периоды строительства, что позволяет определить конкурентоспособные особенности и характер их влияния на сегодняшний рынок недвижимости

5 Разработаны принципиальные методические основы развития и совершенствования инвестиционных проектов, системы показателей, общих

единиц измерения, формул расчета разноуровневых задач, обусловливающих необходимость комплексного подхода к формированию социально-экономических механизмов оценки инвестиционного проекта, учитывающих его социальные и экологические последствия, а также затраты, связанные с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды

6 Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой структуре инвестиционных проектов жилищно-гражданской сферы как доходной отрасли народного хозяйства Предложены варианты перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы недвижимости

1 Некрасова И А Основные методы социально-экономической оценки инвестиционных проектов // В сборнике научных трудов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №1 -М ГАС и ЖКК, 2005 -0,8пл

2 Основные проблемы управления объектами недвижимости в рыночной экономике // В сборнике научных трудов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №2 - М . ГАС и ЖКК, 2006 - 0,7 п л

3 Некрасова И А Управление экономическими рисками на разных стадиях инвестиционного цикла // «Жилищное строительство» - 2007 - №5 -0,4 п л

4 Некрасова И А. Риски в процессе организации поиска инвестиционных возможностей // В сборнике трудов Московского института коммунального хозяйства и строительства - М МИКХиС, 2007. - 0,4 п л

5 Некрасова И А Вероятностная оценка инвестиционного риска // В сборнике трудов Московского института коммунального хозяйства и строительства. - М МИКХиС, 2007 - 0,4 п л

6 Некрасова И А Диагностика эффективности проекта на разных стадиях проектирования // В сборнике трудов Московского института комму-

IV. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

нального хозяйства и

Соискатель

:к:

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им Г В Плеханова Заказ № 97 Тираж 100 экз