Тенденции развития первичного рынка элитного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Тенденции развития первичного рынка элитного жилья"

На правах рукописи

Мария Петровна ^

КУКСА

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ершова Светлана Анатольевна

Официальные оппоненты: доктор экономических иаук, профессор

Роботов Александр Сергеевич;

кандидат экономических наук, доцент Зарукова Елена Викторовна;

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится февраля 2006 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, 2-я Красноармейская ул., д.4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан 2.7 ЯиЬА№ 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета ^—' -у Клюев А. Ф.

¿ГМ

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из наиболее актуальных проблем развития строительной отрасли является исследование состояния и перспектив развития различных сегментов строительного рынка. В настоящее время в практике российского строительства появились некоторые достаточно часто употребляемые термины и понятия, которые методологически и теоретически не только недостаточно проработаны, но с точки зрения понятийного аппарата и неоднозначно трактуются. Сегодня в научной литературе и в строительной практике наблюдается повышенное внимание к объектам элитного строительства, как одного из специфических сегментов строительного рынка. Становление рыночных отношений в России стимулировало повышенный интерес к созданию подобных объектов, их идентификации и выявлению тенденций развития данного сегмента. Возникли разногласия по вопросам классификации элитных объектов строительства, а также методов их идентификации.

В настоящее время теоретических исследований и практических работ в области оценки состояния специфического сегмента российского строительного рынка - элитных объектов, к сожалению, немного. Сегодня существует проблема отнесения объектов строительства к сегменту элитного жилья или жилья повышенной комфортности, отсутствуют точные критерии оценки данного сегмента недвижимости, не существует четкого понятия «элитности» объектов. Как следствие, существует проблема идентификации создаваемого объекта дорогого строительства к тому или иному классу.

Детальное рассмотрение существующих научных работ, публикаций СМИ показало, что направление элитного строительства имеет ряд спорных моментов, в том числе в сфере анализа оценки рисков, возникающих при создании элитного продукта и исходных предпосылок их возникновения, а также в области оценки элитной недвижимости и принципов ценообразования.

Следует отметить, что постановка цели и выбор тематики диссертации являются не случайными. Автор отводит особую роль необходимости системного анализа строящихся объектов в Санкт-Петербурге в настоящее время, позиционируемых Застройщиками, как «элитные», для определения характеристик и признаков «элитности». Это позволит выявить тенденции развития рынка элитного жилья в Санкт-Петербурге, так как значимость элитного строительства в экономике города имеет глобальное значение: как фактор развития социальной и экономической сферы, отчислений в городской бюджет, развития и своего рода реконструкции центральных районов, улучшения внешнего архитектурного облика города.

В работе проведен анализ вопросов, связанных с определением понятия «элитности» объекта на современном этапе развития рынка строящейся недвижимости. Было выявлено, что одной из наиболее актуальных проблем развития строительной отрасли является исследование состояния и перспектив развития различных сегментов строительного рынка. В настоящее время одним из таких сегментов является рынок элитного жилья, отдельные объекты которого находятся под пристальным вниманием Общественности. Однако до сегодняшнего дня остается неясным, что же такое «элитное жилье,»; какими характеристиками оно

НАЦИОНАЛЬНАЯ(

КИБЛИОТЕКА I

------(0(\

С. Петербург /л / *

О» ;

должно обладать, чтобы являться действительно элитным; и в целом, есть ли такой сегмент в Санкт-Петербурге в принципе? Значимость исследования данного вопроса является актуальной еще и потому, что некоторые достаточно активные и сильные инвестиционно-строительные организации предпочитают специализироваться на строительстве подобных объектов. Одним из серьезных аргументов в пользу предпочтительности наличия данных объектов в портфеле недвижимости является и то, что помимо доходов компания приоСрстает возможность занять лидирующее положение в инвестиционно-строительной сфере. Однако, для того, чтобы провести позиционирование объекта, необходимо было в первую очередь определиться с тем, что же собой представляет элитный объект, и чем он отличается от иной недвижимости, создаваемой на первичном рынке.

Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов инвестиционно-строительного комплекса в целом и Санкт-Петербурга в частности внесли труды Панибраггова Ю.П., Каплана JI.M., Заренкова В.А., Грабовый П.Г., Асаула А.Н., Бузырева В.В., Батрака A.B., Ершовой С.А., Ларионова А.Н., Бланка И.А., Васильева В.М., Варламова Н.В., Роботова A.C., Васильевой Н.В., Смирнова Е.Б., Рыбнов Е.И., Клюева А.Ф., Барановской Н.И., Казанского Ю.Н, и др., которые и послужили теоретической и методологической основой диссертационного исследования.

Различные теоретические и практические аспекты оценки и управления элитной недвижимостью достаточно разработаны зарубежными специалистами. Среди них нами были выделены: П. Дойль, Д. Янг, М. Шилдс, П. Уокер и др.

Обзор отечественной и зарубежной научной литературы показал, что до настоящего времени не существует единого понятийного аппарата категории жилья «элитное» и «повышенной комфортности», практически отсутствуют работы по методическому обоснованию цены объекта, определению качественных параметров объектов элитного строительства, отсутствует опыт практического управления элитными объектами.

На основании вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что исследования, посвященные анализу состояния и тенденций развития первичного элитного рынка жилья, практически отсутствуют; что вызывает споры о и разногласия по данному вопросу, а также неоднозначные выводы.

В связи с этим отметим, что научная и практическая значимость обозначенной проблемы, недостаточная разработанность ее методологических и методических аспектов, проведенный в диссертационном исследовании анализ тенденций развития элитного строительного рынка, а также методов определения их себестоимости и предопределили актуальность настоящей работы.

Целью диссертационной работы - является создание научно-методических основ управления первичным рынком элитного жилья в Санкт-Петербурге на основе идентификации объектов, определения их рыночной стоимости и выявления тенденций развития данного сегмента.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

проанализирована динам ика развития инвестиционно-строительной сферы

4

.. а "

на примере Санкт-Петербурга;

уточнено понятие и разработана классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности;

проведен анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежных странах;

разработаны рекомендации по кластеризации создаваемых объектов элитной жилой Недвижимости;

проанализирован процесс взаимодействия инвестора, застройщика и органов государственного управления при создании объектов элитной недвижимости;

разработана модель определения затрат на строительство элитных объектов;

выявлены тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге;

выявлены тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, таких как загородное коттеджное строительство и городское «клубное» жилье;

выявлена связь строительства элитных объектов с развитием смежных отраслей и региона в целом. Объектом исследования является первичный рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Предметом исследования являются тенденции развития первичного рынка элитного жилья в Санкт-Петербурге.

Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области анализа состояния и выявления тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов, принятия управленческого решения при создании объектов жилой недвижимости, научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по экономике и управлению в строительстве, а также материалы социально-экономических исследований Санкт-Петербургского Союза строительных компаний и практики работы инвестиционно-строительных компаний.

Исследование строилось на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, методах статистического анализа, в том числе использованы метод экспертных оценок, метод моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций инвестиционно-строительной организации в процессе выявления класса создаваемого объекта, определения его рыночной стоимости при проектировании и строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений и обосновать цену продажи. Научную новизну определяют следующие результаты: - уточнена сущность и разработана система факторов и признаков отнесения создаваемого объекта к тому или иному классу элитного жилья, сгруппированных по уровням и показателям, позволяющих создать базу для

установления цены на объект;

- разработана схема взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления при создании объектов элитной недвижимости, позволяющая выявлять затраты;

- предложена модель, позволяющая дать количественную оценку затрат на создание объекта элитной жилой недвижимости;

- на основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге;

- выдвинута гипотеза о наличии связи между развитием рынка элитной недвижимости и развитием различных отраслей народного хозяйства. Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в развитии основных положений теории управления при прогнозировании развития отдельных сегментов инвестиционно-строительной сферы, для их использования в практической деятельности инвестиционно-строительной организации. Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности применения предложенной методики идентификации объектов элитной недвижимости, модели взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления в процессе создания объектов элитной жилой недвижимости, обоснования рыночной стоимости объекта. Применение методики идентификации объектов и схемы взаимодействия позволяет выявить центры затрат, спрогнозировать и минимизировать возможные потери в условиях динамичного конкурентного рынка.

Разработанная методика выявления тенденций развития рынка элитной жилой недвижимости и отдельных ее сегментов также может быть использована при подготовке специалистов с высшим образованием по специальностям: «Менеджмент», «Экономика строительства», «Управление и экспертиза недвижимости» и др.

Внедрение результатов диссертационного исследования. Разработанные модели внедрены в производственный процесс компании «Холдинг ЯВ1», разработаны соответствующие внутренние Регламенты компании, рекомендации используются при утверждении принципов ценообразования.

Разработанные автором методы идентификации объектов и определения рыночной цены использовались в практике работы инвестиционно-строительных организаций при строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. На защиту выносятся:

- разработанная автором классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность;

- предложенный автором целевой метод определения затрат на создание объекта недвижимости;

- выявленные тенденции развития рынка дорогого жилья;

- выявленные тенденции развития отдельных сегментов элитной недвижимости — коттеджного и клубного жилья.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного ис-

б

следования докладывались на 56-й, 57-й, 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, проведенных в 2003-2005гг. в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете.

Предложенные методы идентификации объектов и определения их рыночной цены прошли апробацию при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка собственное™», для студентов кафедры «Экономики строительства» и «Экспертиза и управления недвижимостью» Санкг-Петербург-ского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работы общим объемом 2,5 пл. в сборниках трудов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. ' Объем и структура диссертационной работы включает: введение, три

главы, заключение, список использованной литературы из 188 источников и приложений. Общий объем работы 164 страницы текста, включая 15 таблиц, 31 рисунка и 5 приложений.

П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснованы актуальность и важность темы исследования, определены цель и задачи, научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Анализ состояния рынка элитной недвижимости» определяются основные характеристики и признаки «элитности» строящихся жилых домов. На современном этапе понятие комфортабельного и элитного жилья в России, в том числе на петербургском рынке недвижимости, не определено и размыто. Данный сегмент четно не описан. Квартиры повышенной комфортности часто смешивают с элитным жильем. Однако эти две совершенно различные категории жилья имеют свои различные критерии. В первой главе выделены и рассмотрены основные параметры элитности жилой недвижимости. Несмотря на трактовку данного понятия (от франц. elite - лучшее, отборное), здесь существуют разночтения. По мнению автора, элитным может считаться дом, построенный «по всем канонам жанра», начиная с фундамента. Это не расселенные, а затем реконструированные под конкретный заказ, коммунальные квартиры в исторической части города. По мнению автора, этапное жилье - это объект нового строительства, расположенный в определенном месте города построенный, по индивидуальному проекту, с использованием авторских нестандартных решений и современных технологий. То есть элитная недвижимость - это товар штучный, требующий кро-» потливого труда архитекторов, строителей, дизайнеров, главной особенностью

которого является эксклюзивность местоположения и высочайший уровень проведения всех видов работ. ( Повышение доли элитного жилья на сегодняшний день в секторе экономи-

ки, объясняется изменением структуры источников финансирования жилищного строительства. Как видно из рисунка 1, приблизительно 90 % всего жилого фонда возводится в последнее время за счет средств частных инвесторов. Такая тенден-

7

ция отражает наличие достаточных сбережений населения, направляемых на жилищное строительство.

2500,00

»бъем вмд* яаыьв,

ТЫС. КВ. И

2000,00

1500,00

1000,00

0,00

■ Всего введена в действие жилья В Всего новое строительство

0 За счет бюджетных средств в За счет федеральных источников

фннаяофования (ЯЗасчетрреасгоинвесгоров ПИндивидуальное строительство

■ За ст«т ср ецств жнлншно-стритяьиых коопервтивов

Рис 1 Ввод в действие жилья в Санкт - Петербурге по источникам финансирования, тыс. кв. м

Рынок элитного жилья Санкг-Пеггербурга пока невелик. Строительство элитного жилья Санкт-Петербурга началось лишь с 90-х годов, тогда же сложились и устоялись основные критерии «элитарности»: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная «начинка», безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, охраняемая парковка или подземный гараж, индивидуальность архитектурного решения. Запросы У1Р-персон меняются, меняется из года в год и определение элитного жилья.

В целом развитие рынка элитного жилья в Санкт-Петербурге представляется крайне перспективным, так как многие состоятельные граждане стремятся сейчас приобрести недвижимость в Санкт-Петербурге, учитывая политические реалии и существующую возможность перенесения столицы из Москвы, либо передачи части столичных функций Северной столице. Основной тенденцией рынка можно считать выкуп всех престижных площадок в городе под будущие проекты.

На основе проведенного автором исследования западной элитной недвижимости было выявлено, что зарубежные классификации и параметры дорогого

жилья вряд ли применимы к нашей российской недвижимости. Понятие элитно-сти жилья существенно разнится и зависит от исторических традиций, национального менталитета, страннового фактора, фактора эконом-географического местоположения (страны, города) и т.д. В Нью-Йорке, Лос-Анжелесе, Париже, Лондоне, Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде элитными считается совершенно разное по устройству и оборудованию, архитектуре и отделке, размерам и местоположению дома жилье. Поэтому нельзя не относить объекты к категории элитного жилья в каком-то конкретном городе России только на основании того, что в других странах мира подобные объекты не относятся к классу элитности. По мнению автора, необходимо исходить из сложившихся и существующих именно в конкретном городе запросов и критериев потребителей. Российский рынок недвижимости имеет по-существу свою специфику определения стандартов дорогой недвижимости.

Понятие элитности жилья существенно меняется во времени. Еще 20 лет назад элитными считались сталинские дома, дома, построенные по индивидуальным проектам с просторными квартирами и подземными гаражами, или мансардные, либо двухуровневые квартиры в кирпичных домах после реконструкции. Поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени.

Ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий и опять же зависит от региона. То жильё, что перед кризисом, например, продавалось по $7-10 тыс./кв. м., после кризиса стало предлагаться по $3-4 тыс., но уже в 2001 г. - по $5-7 тыс. Цена не является доминирующим критерием, так как существенно зависит от субъективных оценок заказчика-инвестора.

Проведенный автором в первой главе анализ состояния и проблем развития российского рынка элитной недвижимости подтвердил предположение о том, что до настоящего времени отсутствует четкое и единое для всех субъектов рынка недвижимости понятие элитного жилья. Однако, Застройщики присваивают строящимся дорогим объектам соответствующую их представлениям классность («АА», «А» и «В»), иногда используя московскую терминологию: «de luxe», «пре-миум», «VIP-класс», «high-class», «клубное», «эксклюзив» и т.д., НО представления о классности практически у всех фирм различно. Поэтому их утверждения о том, что стоится именно элитное жилье, спорно. В связи с этим и для потенциальных потребителей и для аналитиков рынка жилья остается не ясным, какими на самом деле характеристиками обладает строящийся объект, как он может быть позиционирован, и к какому именно классу элитного или комфортного жилья он может быть отнесен. Все это создает определенные трудности в проведении исследований и выявлении тенденций развития рьшка жилья в целом и подводит к необходимости уточнения понятийного аппарата.

Для уточнения характеристик элитного жилья и жилья повышенной комфортности нами были проанализированы объекты, позиционируемые компаниями-застройщиками Санкт-Петербурга, как элитные. Наиболее значимыми являются следующие группы признаков, позволяющие отнести объект строительства к типу «элитный»: 1) местоположение;

2) индивидуальность архитектурного решения здания;

3) высококачественные и экологичные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства);

4) высокий уровень предлагаемого сервиса;

5) высокое техническое оснащение здания;

6) социальная однородность потребителя продукции.

На основе проведении! о анализа автором выявлены наиболее значимые признаки и предложена классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности по факторам. Кластеризатор (Таблица 1) позволяет идентифицировать объекты дорогого жилья не только по сегментам, но и по классам.

Даже небольшие различия зданий классов А и В (А минус) можно вычленить из общего количества характеристик понятия комфортности или элитности жилья. Различия объектов по классам могут заключаться в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей.

В последние два-три года сегмент рынка дорогого жилья, на взгляд автора, приблизился к некоторой стабилизации, и возникла объективная потребность в единой классификации. Вместе с тем, автор замечает, что кластеризатор определения класса элитности вынужденно будет меняться во времени, так как он тесно завязан на изменения рынка. С развитием строительного рынка, будут меняться и критерии определения принадлежности жилья к тому или иному классу элитности. Например, техническая оснащенность зданий, построенных три года назад, не идет ни в какое сравнение с оборудованием новых домов. Мы вполне допускаем, что, претерпев изменения, таблица определения принадлежности объекта к определенному классу в будущем может включать в себя такой неоднозначный для российской реальности критерий, как, например, надежная репутация застройщика. Или, возможно, что через несколько лет в категорию элитного жилья не будут попадать дома без зеленых насаждений на крыше и фонтана в холле. В любом случае со временем могут возникнуть новые запросы у потенциальных потребителей Дорогой недвижимости, и соответственно новые показатели, используемые в качестве критериев кластеризации.

Во второй главе «Методы управления затратами в процессе создания объектов элитной недвижимости» автором была предложена схема, учитывающая взаимосвязь инвестора, застройщика и государственных органов управления, позволяющая выявить участие инвестора в процессе создания элитного объекта и минимизировать возможные потери при возникновении негативных ситуаций в процессе строительства. Весь инвестиционный процесс был разбит на этапы, и определены точки вложения средств в проект. Была предложена модель затрат на строительство элитного объекта, которая позволяет учитывать специфику создания элитного продукта, ориентируемая на индивидуальный подход к ценообразованию, возможности инвестора, его желания и предпочтения, а также затраты конкретного застройщика.

Наименование группы

ниепод-груп-пы

Таблица 1. Классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности

Фактор

Отличные видовые характеристики

Престижность квартала

Однородность застройки квартала

Хорошее «стояние прилегающих к дому территории

Признак

Вщд на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец, и т п

Центр Петербурга, Зона «Золотоготреугольника» итп

Центральные районы города

Озелененная территория

Детская площадка

Тротуарная плитка у парадного входа в здание

Собственная территория не менее 0,5 га

Хорошо освещаемая улица

Удобные подъезды к дому

Спортивная площадка со спецпокрыткем и освещением

Кованые ограждения

Фонтан

Наличие факторов

Класс жилья

Элитное жилье

АА

Пов комф

в

Отличные видовые характеристики

Престижность кварПда

С ее новый лес. Финский залив, водоемы, памятники архитектуры

Однородность застройки квартала

Крестовский и Каменный остров. Курортный районДТушкин, Павловск, Стрельна и т а

Хорошее состояние прилегающих к дому территорий

Тмхне районы с благоприятной экологической обстановкой

благоустройство территории

собственный пруд

47-

фонтаны

баяьхиой участок земли (не менее 30 соток)

мощение территории

удобные подъезды к дому

ограждение из натурального камня

•Ч-

+/-

V-

Уни- Индиви-

кальные дуаль-

архитек- ность ар-

турные хитектур-

и объ- ного ре«

ем но- шення

плани- здания

ровоч-

ные

решения

Высокий Имидже-

уровень вые услуги

предла- (2-3 услу-

гаемого ги только

сервиса для жиль-

цов дома)

Используемые отделочные материалы

Отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной шапки, скульптур

Индивидуальность объемно* планировочных решений

Вестибюли и лестнично-лвфтовые холлы - отделка «люкс»

Высота потолков не менее 3,20 м

Возможность перепланировки квартир под требования конкретного покупателя

Наличие изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату

Большая кухня (не менее 13 кв.м)

Всего в здании не более 30-40 квартир, не более двух квартир на одной площадке

Высота здания не более 7 этажей

Сервисные услуги

Наличие в доме пент-хауэов

Служба консьержей

Служба уборки квартир

Химчистка

Круглосуточная охрана

Детская игровая комната

Кафе (ресторан)

Пщ?кинг (охраняемый, с ограничением доступа)

+/-

Окончание табя. 1

Встроенные подземный гараж (не менее 2-х машиномесга на семью) + * - • -

Автомойка +

Подъемные воропга - -

Инфраструктура дома Сауны (финская и турецкая) + - - -

Тренажерный зал (спортивный зал) + + ♦ - -

Бассейн + - - -

Бильярдная комнате + - - -

Сигарная комната + - - -

Зимний сад - - -

Косметический кабинет (солярий) + + + - -

4 Высокое техническое оснащение здания Высокий уровень приборов для каждой квартиры Двери Бронированная огнестойкая дверь Ч- - - -

Стеклопакеты класса ялюхс» Тройные дуплекс или триплекс + - - - -

Индивидуальный дизайн, панорамное остекление + + - - -

Открывание, как минимум, в двух плоскостях + + + +

¿(ершенные стекло пакеты + - - - -

Остекленные лоджии Калиброванное стекло + - - -

Современные радиаторы Биметаллические а терморегуляторами (с разводкой в полу) или конвектора + - - -

Высокий уровень инженерных систем Автономная система Водоснабжение + + + -

Теплоснабжение + + + -

Теплые полы + -

Многоступенчатая очистка воды + + + + +

Системы безопасности Домофон - + + + +

Система вядеона бл юцения + + + -

Система «Умный дом» + -

Адресная противопожарная сигнализация + + + + -

Система вентшищнн и кондиционирования Встроенная система пылеуборки +А +А -

Центральное кондиционирование + +

Центральная приточи о-вытяжкая вентиляция + + + + +

Систем телекоммуникаций н телефонизация Два и более прямых телефонных номера на кварталу + _

Выделенная линия Интернет + + Н- чУ-

Эфарное я спутниковое телевидение + + 4/-

Мощность электросета Не менее 20 кВт на каждую квартиру + +

Лифты Лифты класса «люкс» Бесшумные ОТО, Тдеео. КОКЕ, Шнядлер + + + + +

5 Качественные и экологичные строительные матерная» Констр реш-я Звукоизоляция Использование материалов с высоким коэффициентом эвухо- и шумоизоляцкн + + + +7-

Материалы Кирпич + + •V -ч-

Натуральный камень + +

Венецианская штукатурка +

Дерево + ч- +/-

Строительные смеси о добавками + +/-

Покрытое полов + + н-

6 Социальная однородность жильцов + + +

Ввод объекта в эксплуатацию

Ввод объекта в эксплуатацию

Начальная стадия

Начальная стадия

Рис. 2 Модель удельных затрат на строительство объектов для компаний,

ориентированных на работу в разных сегментах рынка недвижимости: строительство типового жилья и строительство элитного жилья

На основании проведенных исследований жизненного цикла объектов недвижимости и анализа затрат на создание объекта недвижимости автором было выявлено, что:

1. Затраты на 1 кв.м приведенной площади при создании объектов жилой недвижимости имеют тенденцию к снижению в момент ввода объекта в эксплуатацию.

2. Затраты на 1 кв.м приведенной площади при создании объектов элитной жилой недвижимости имеют тенденцию к увеличению к моменту ввода в эксплуатацию.

3. В случае увеличения затрат на 1 кв.м приведенной площади при создании объектов недвижимости к моменту ввода в эксплуатацию можно утверждать, что имеет место неэффективное управление. То есть, как правило, необходимо проверить профессионализм и качество управления объектом.

4. В случае снижения затрат на 1 кв.м приведенной площади при создании объектов элитной недвижимости к моменту ввода в эксплуатацию можно утверждать, что имеет место снижение качества работ, а созданный объект, скорее всего обладает «пониженной классностью». То есть не соответствует заявленному ранее.

В процессе строительства в целом, и элитного строительства, в частности, заказчиком (инвестором, застройщиком) решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. Обычно выделяют такую последовательность действий в инвестиционном процессе (при условии, что это проект, приносящий прибыль, а не предназначенный для проживания самого инвестора дом, то есть не строительство для собственных нужд): концептуальную, организационно-проектную, строительную.

В реальной практике все эти этапы не обязательно последовательно сменя-

ют друг друга, часто они протекают параллельно друг другу, например, строительство и проектирование, согласовательный процесс и процесс возведения здания.

Обычно в строительстве (типовое жилье), цена продажи объекта определяется следующим образом: после того, как пройден этап разработки объекта/продукта, проведено проектирование (по стадиям П и РП) и выполнено калькулирование его себестоимости, продукт выводится на рынок по цене, покрывающей затраты на его проектирование и строительство я обеспечивающей достаточный для компании-застройщика уровень прибыли. В области элитного строительства события часто развиваются в обратном порядке. Так как компания-застройщик производит штучный уникальный товар (а элитные объекты именно таковыми и являются), она обычно знает, на какой уровень цен может рассчитывать (посредством маркетинговых исследований и анализа рынка конкурентов и потребителей данной элитной продукции), и проблема состоит в разработке такого продукта, себестоимость которого позволила бы обеспечить необходимый уровень прибыльности. Поэтому, чтобы получить необходимый результат, автор на основе изученных работ предлагает использовать в области элитного строительства метод «целевого планирования» затрат. Целевая цена - эта цена, по которой строящийся элитный объект будет продаваться на рынке. Процесс установления целевой цены объекта предусматривает использование трехуровневого анализа «качество объекта - набор функциональных характеристик объекта - цена объекта», где цена задается, как рынком в целом, так и непосредственными потребителями в частности. Таким образом, целевая себестоимость может быть рассчитана после установления продажной целевой цены и определения прибыли по конкретному элитному объекту.

Таким образом, можно сделать вывод, работа по определению целевой себестоимости - это комплексный подход к установлению предполагаемых затрат на продукт с точно определенными характеристиками элитного дома и качеством, необходимым для того, чтобы компания-застройщик достигла желаемого уровня рентабельности своего продукта при ожидаемой продажной цене данного объекта.

Традиционная формула ценообразования, применяемая во многих строительных организациях, выглядит следующим образом:

/>,.=* е., , ,(1)

да

ЛГ - себестоимость товара, руб.,

Р1 - прибыль от реализации товара, руб.,

С- цена товара, руб. .

Автор предлагает использовать в ценообразовании при элитном строительстве следующее равенство:

• (2)

Такая система, в отличие от традиционных способов ценообразования, предусматривает расч&г себестоимости строительства, исходя из предварительно установленной цены продажи объекта. Эта цена определяется с помощью маркетинговых исследований, т.е. фактически является ожидаемой рыночной ценой

14

квадратного метра элитного жилья.

Для определения целевой себестоимости строительства величина прибыли, которую хочет получить компания-застройщик, вычитается из ожидаемой продажной стоимости объекта строительства.

Таким образом, основным условием для расчетов являются продажная цена, по которой можно осуществить продажи квартир (или объектов) в планируемых объема* и ппибытп.^ умрныпенир »опгоппй пишярт смысла работы над зткм объектом. Итогом расчетов является себестоимость, в которую необходимо вписаться при разработке, проектировании и строительстве элитного объекта.

Если сравнивать принципы обычного ценообразования затратным подходом (которое с успехом можно применять в строительстве типового жилья) и определения себестоимости на основе введенного нами принципа целевого назначения, то можно найти целый ряд основных отличий, которые и определяют характерные черты каждого метода.

Таблица 2

Сравнительный анализ подходов к ценообразованию создаваемого объекта

недвижимости

Затратный подход (Ресурсный метод) Затратный подход (Целевой метод)

Изучение рынка не влияет на планирование себестоимости Планирование себестоимости определяется изучением рынка и локальных конкурентов элитного строительства

Затраты определяют цену продаж Цена продаж зависит от затрат

Основой снижения затрат является устранение потерь и удешевления процесса строительства. Снижение затрат достигается за счёт экономного и изначально правильного проектирования и снабжения дома необходимыми характеристиками.

Потребители никак не влияют на снижение затрат Изучение мнений и предпочтений потребителей учитывается при планировании себестоимости

Реальный анализ условий поставщиков материалов и выбор подрядных организаций (тендеры) начинается после проектирования объекта. Связи с поставщиками и их условия, а также тендеры на все виды работ учитываются на стадии проектирования объекта/стадии разработки продукта.

Анализ цепочки создания стоимости включается в планирование себестоимости в очень малой степени или совсем не учитывается Анализ цепочки создания стоимости включается в планирование себестоимости

Указанный выше сравнительный анализ показывает, что в условиях конкурентного элитного рынка определение себестоимости строительства «целевым» методом позволяет разрабатывать новые продукты (элитные дома) поэтапно, обдумывая каждый нюанс (что, несомненно, очень важно в нетиповом строительстве), касающийся себестоимости. Определение целевой себестоимости имеет важный плюс - исключение итерационных расчетов, связанных с уточнением технико-экономических показателей проекта и обозначенных нами как этап перепроектирования:

Проектирование > Себестоимость4' > Перепроектирование> Себестоимость**...» Перепроектирование» Себестоимость'

По предлагаемой схеме работа приобретает другой вид:

Себестоимость > Проектирование > Себестоимость

Таким образом, весь производственный процесс, начиная с замысла нового продукта, приобретает инновационный характер, не выходя ¿а рамки заранее установленных затратных ограничений.

Следовательно, чтобы правильно определить целевую себестоимость объекта элитного строительства, необходим глубокий маркетинговый анализ текущего состояния рынка данной недвижимости и его перспектив, а также приведение сметной себестоимости в соответствие с целевой себестоимостью.

Количественное вычисление величины целевого сокращения затрат осуществляется в четыре этапа:

1. Определение желаемой цены продажи за кв.м. объекта

2. Определение целевой себестоимости объекта (за кв.м и в целом).

3. Сравнение целевой и сметной себестоимости объекта для определения величины необходимого (целевого) сокращения затрат.

4. Перепроектирование объекта и одновременное внесение улучшений в проекгно-строительный процесс для достижения целевой себестоимости.

Плюсы работы с целевой себестоимостью очевидны:

1. Функции маркетинга (анализ, исследования) и проектирования реализуются совместно, и итогом работы является абсолютно нетиповой ин дивидуальный объект, имеющий максимально отвечающие ожиданиям потребителей характеристики и наиболее вероятную цену реализации. При использовании целевой себестоимости вся деятельность компании (по созданию объекта) координируется и контролируется в соответствии с важным ориентиром - целевой себестоимостью.

2. Процесс определения целевой себестоимости на начальном этапе совмещается с бюджетированием в компании, планированием прибыли, различными стратегиями ценообразования и оценочными процедурами.

3. Этот метод, в первую очередь, поддерживает стратегию снижения затрат на стадии проектирования продукта, то есть является стратегическим, а не операционным, инструментом.

4. Метод обеспечивает отделу маркетинга хорошие возможности принимать решения не только на основе изначально заданного уровня издержек, но и на основе параметров оценки элитного рынка.

5. Метод является отличной мотивацией сотрудников компании, чтобы те действовали в соответствии с долгосрочными стратегиями, обеспечивали топ-менеджеров ' точной и детальной информацией о прибыли, целевых затратах и отклонениях.

Таким образом, алгоритм определения цены продаж, прибыли компании и себестоимости элитного продукта можно представить следующим образом «

(рис. 3.). Многие процессы в концепции целевого прогнозирования выполняются параллельно и могут иметь локальные итерации. Поэтому к перечисленным далее действиям необходимо относиться скорее как к необходимому набору опера-

16

Требования к опциям и качеству

Целевая себестоимость объекта

Целевая себестоимость каждой опции

Требования к объекту и подрядчикам

Снижение себестоимости продукта (кв.м) Рис. 3. Алгоритм определения цены продажи и себестоимости элитного объекта

ций, последовательность которых может быть несколько изменена

В третьей главе «Основные тенденции развития сегмента элитной недвижимости и смежных отраслей» автором было проведено обширное исследование рынка первичного элитного жилья Санкт-Петербурга. При этом автор считает, что на данном этапе развития рынка элитного строительства, конкуренция со стороны загородного жилья усиливается, появляются проекты, по сумме покупки и по целям приобретения (постоянное проживание) вполне способные иоставть конкуренцию элитному жилью класса А-АА.

В связи с этим, в третьей главе был проведен анализ перспектив развития рынка элитного жилья по двум направлениям:

1. Элитное жилье в Санкт-Петербурге

2. Элитное коттеджное строительство. *

Ниже представлены рисунки (рис. 4,5,6), на которых отражены основные

выводы, полученные в результате проведенного исследования.

'' Г *

& г.® & & & /Р & Л ■ * ? * ? 4 <? «Г

"класс В

"класс А А

период

Рис 4. Соотношение предложения элитных объектов по классам.

авгОЗ ноя 03 фев.04 ой-04 •нв.05 и юн 05 дек 05 феаОб

—»"•юнее АА 2100 2989 3400 3547 3631 3407 3895 4500

"А • кдесс А 1780 2238 2500 2562 2748 2512 2632 2600

юнее В 1090 1387 1620 1804 1795 1663 1600 1780

пераод

)

Рис. 5 Динамика роста цен на «элитную» недвижимость по классам

18

О -I-1-1-1-1-—I-1-1-1

авг.ОЗ нм.03 фа.04 окт 04 янв.05 ион.05 дек 05 фа 06

период

— типовое жилье ' Ш класс АА * клюсАА «классВ Рис 6. Динамика изменения цен на рынке строящейся недвижимости.

В результате исследования, были сделаны следующие выводы:

1. На основании проведенного анализа рынка нового жилищного строительства автором было выявлено, что рынок элитной недвижимости в России существует и развивается.

2. Емкость рынка в сегменте «АА» (самый «элитный» сегмент) невелика, но при этом сегмент «АА» является устойчивым к росту предложения в силу уникальности каждого продукта.

3. Элитный рынок городской недвижимости будет по-прежнему востребован, и в ближайшие несколько лет будет наблюдаться рост предложения в данном сегменте (в основном за счет роста предложения объектов класса «В»).

4. Исследование спроса показало, что на сегодняшний день, даже, несмотря на кажущееся обилие предложения в сфере коттеджного строительства, спрос в большинстве своем неудовлетворен. На наш взгляд, этот сегмент рынка находится на начальном этапе развития, так как в городе находится большое количество неосвоенных территорий для элитной коттеджной застройки.

5. Исходя из текущего состояния российской экономики, показателей темпов роста, а также устойчивого роста покупательской способности населения, можно с уверенностью сказать, что рынок загородной элитной недвижимости будет активно расти и развиваться. На сегодняшний день его характеризуют несоответствие спроса и предложения.

6. Текущее состояние рынка городской «клубной» элитной застройки, по мнению автора, может быть описано как равновесное, характеризующееся относительной сбалансированностью предложения и платежеспособного спроса, что подтверждается стабильным объемом продаж на рынке элитного жилищного строительства.

7. Рост предложения на рынке элитного строительства вкупе с относительно низкой емкостью рынка дорогого жилья предъявляет более жесткие

требования к понятию «элитно сто» жилья. 8. Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий - покупают те же, кто продает. Элитное жилье - это, как правило, второе или третье жилье инвестора. На данный момент, по мнению автора, наметилось небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей.

В заключении сформулированы выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного автором исследования.

П1. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО РАБОТЕ

В соответствии с поставленной целью диссертационной работы и проведенными исследованиями по вопросу развития первичного рынка элитной недвижимости получены следующие основные результаты:

1. На сегодняшний день в России и Санкт - Петербурге в частности существует проблема подмены понятий комфортного и элитного жилья, наблюдается отсутствие признаков их отнесения к тому или иному сегменту. В ходе диссертационного исследования автором была проанализирована информация по состоянию рынка недвижимости города, позиционируемой компаниями-застройщиками как элитной, разработана классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность. Был уточнён понятийный аппарат и предложены рекомендации по кластеризации дорогого жилья.

2. Автором была предложена схема, учитывающая взаимосвязь инвестора, застройщика и государственных органов управления при возникновении негативных ситуаций в процессе создания элитного объекта.

3. Автором была предложена модель затрат на строительство элитного объекта, которая позволяет учитывать специфику СйЗДйния элитного продукта, ориентируемая на индивидуальный подход к ценообразованию, возможности инвестора, его желания и предпочтения, а также затраты конкретного застройщика.

4. На основании проведенного анализа рынка элитного жилья было выявлено что:

• данный рынок является постоянным, не подвержен конъюнктурным изменениям;

• понятие элитности жилья существенно зависит от экономико-географического местоположения (страны, города, региона);

• оценивать элитную недвижимость возможно исходя из существующих именно в конкретном городе запросов и критериев потребителей;

• понятие элитности жилья существенно меняется во времени, поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени;

• ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий и существенно зависит от местоположения;

• нешгорые показатели элитности жилья, такие как: технические характеристики здания, особенности его архитектурно-планировочного решения, количество квартир, престижность местоположения и др., являющиеся критерием элитности, расплывчаты, неоднозначны и субъективны;

• принципиально важным является выделение существенно значимых факторов различных типов элитного жилья (дома в дорогих жилых

IX /УВ-Ш/Йии/» 11Лий\\ «ГЛЛППОИ» ИТпФпгта -

■* -----* *......- ~ ^ " ^...... - —* * »«и^дтиу, о

соответствии с которыми следует проводить дальнейшие исследования. Это обусловлено тем, что покупатели квартир в жилых комплексах тяготеют к демонстративному потреблению, к открытой демонстрации своей успешности, а жильцов «клубных домов» в первую очередь интересует обособленность, закрытость, автономность, тайна и безопасность частной жизни. Мотивы покупки квартиры, предпочтения, состав покупателей и т.п. в этих случаях абсолютно различны;

• несмотря на то, что на первичном рынке недвижимости возникла объективная потребность в создании классификации объектов элитного жилья, автор считает, что предложенные в работе критерии элитности постоянно меняются (и будут продолжать изменяться) в связи с тем, что рынок не стоит на месте, а постоянно развивается.

5. На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, были выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. Автором было предложено анализировать развитие каждого сегмента рынка элитного строительства отдельно: тенденции развития рынка загородного коттеджного строительства и развитие рынка строительства городского «клубного» жилья:

• Рынок «элитной» недвижимости стабильно будет расти за счет предложения объектов класса «В» - в основном из-за местоположения, - тем не менее, в целой, удорожание «дорогой» недвижимости, несомненно, произойдет за счет медленного, но стабильного роста предложения в самом «элитном» сегменте - класс «АА».

• Отличие Санкт-Петербурга от Москвы в том, что престижных квартир в центре в ближайшие десятилетия не станет больше из-за лимитов на застройку. В Москве по мере реконструкции центра общее число апартаментов там растет, в Санкт-Петербурге - нет, поскольку в городе существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, построенные на месте старых зданий, имеют ту же площадь застройки. При таких условиях удорожание жилья в центре продолжится, даже если в других сегментах произойдет снижение. Таким образом, объем «элитного» рынка в будущем будет расти в основном за счет роста цен.

• Из проведенного анализа роста цен на недвижимость в целом можно сделать вывод, что застройщики явно привязаны к общей политике ценообразования на рынке городского строительства. Только в последние время произошел явный сдвиг в ценообразовании «элитной» недвижимости класса «АА». Проанализировав «элитные» объекты, выставленные на продажу

лидирующей пятеркой девелоперов, а также стоимость квартир в них, можно

сделать вывод, что в ближайшее время данная тенденция сохранится. 1. На основе проведенного автором анализа состояния рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов была выд винута гипотеза о том, что создание объектов элитной недвижимости является катализирующим фактором, способствующим развитию различных отраслей народного хозяйства (рынка строительных материалов, новых технологий и инновационных разработок, архитектурно-проектных и дизайнерских решений), подготовке высокопрофессиональных кадров, а также способствующим повышению ценности отдельных земельных участков и кварталов городских территорий, то есть территориально-планировочному развитию города в целом.

ПЕРЕЧЕНЬ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1) Кукса М.П. Процедура получения прав на застройку в Санкт - Петербурге. Противоречия и проблемы. // Сб. докл. 57-й науч.-техн. конф. молодых ученых/ СПбГАСУ. - СПб., 2004. - С. 192-195. - 0,2 пл.

2) Кукса М.П. Структура и состав имитационной модели по управлению эффективностью строительства жилья за счет финансирования частыми инвесторами // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного комплекса. 56-я науч.-техн. конф. молодых ученых: Часть 3/ СПбГАСУ. СПб., 2004. - С. 172174. - 0,1 пл.

3) Кукса М.П. Проблемы выявления рисков при инвестировании в строительство объектов недвижимости // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного комплекса. 58-я науч.-техн. конф. молодых ученых: Часть 3/ СПбГАСУ. СПб., 2005. - С. 174-176. - 0,1 п.Л.

4) Ершова С. А., Кукса М.П. Анализ и оценка рисков при инвестировании в строительство элитных объектов недвижимости // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности. Сб. науч. трудов: Выпуск 3. Том 1/ СПбГАСУ. СПб., 2005. - С. 151-159.-0,5 пл.

5) Кукса М.П. Рынок элитного жилья в Санкт - Петербурге: оценка состояния и перспективы развития //Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития. Сб. науч. труд. - Волгоград. Авторское перо., 2005,-С. 81-84,-ОД пл.

Подписано к печати 25 01.2006 Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл.печ л. 1,25. Тир. 100 экз. Заказ 8

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано на ризографе 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.

I

«Г 2508

!

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кукса, Мария Петровна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. понятие и классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности

1.2. Анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежом

1.3. Кластеризация создаваемых объектов элитной жилой недвижимости

Выводы по первой главе

ГЛАВА 2. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗАТРАТАМИ В ПРОЦЕССЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Анализ соотношения затраты-качество в процессе создания объектов элитной недвижимости

2.2. Разработка модели определния затрат на строительство элитных объектов

2.3. Разработка методов учета рисков при создании элитных объектов

2.4. Методы обоснования эффективности инвестирования в строительство объектов элитной недвижимости

Выводы по второй главе

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СЕГМЕНТА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И СМЕЖНЫХ ОТРАСЛЕЙ

3.1. Тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости строительство коттеджей-как фактор развития загородной элитной недвижимости

Клубное" жилье-как фактор развития городского элитного жилья

3.2. Тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт

Петербурге

3.3.Создание (строительство) элитных объектов как фактор развития смежных отраслей и региона (территории, города)но выводы по третьей главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Тенденции развития первичного рынка элитного жилья"

Актуальность исследования. Одной из наиболее актуальных проблем развития строительной отрасли является исследование состояния и перспектив развития различных сегментов строительного рынка. В настоящее время в практике российского строительства появились некоторые достаточно часто употребляемые термины и понятия, которые с методологической и теоретической точек зрения являются не только недостаточно проработанными, но с точки зрения понятийного аппарата и неоднозначно трактуемыми. Сегодня в научной литературе и в общественной практике наблюдается повышенное внимание к объектам элитного строительства, как одного из специфических сегментов строительного рынка. Становление рыночных отношений в России стимулировало повышенный интерес к созданию подобных объектов, их идентификации и выявлению тенденций развития данного сегмента. Возникли разногласия по вопросам классификации элитных объектов строительства, а так же методов их оценки.

К сожалению, теоретических исследований и практических работ в области оценки эффективности строительства элитного жилья достаточно мало. Существует проблема отнесения объектов строительства к сегменту элитного жилья или жилья повышенной комфортности, отсутствуют точные критерии оценки данного сегмента недвижимости, не существует четкого понятия «элитности» объектов. Как следствие, существует проблема оценки элитного строительства.

Детальное рассмотрение существующих научных работ, публикаций СМИ показало, что направление элитного строительства имеет ряд спорных моментов, в том числе в сфере анализа оценки рисков, возникающих при создании элитного продукта и исходных предпосылок их возникновения, а также в области оценки элитной недвижимости и принципов ценообразования.

Между тем, значимость элитного строительства в экономике города имеет глобальное значение, как фактор развития социальной и экономической сферы, отчислений в городской бюджет, развития и своего рода реконструкции центральных районов, улучшения внешнего архитектурного облика города.

Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов инвестиционно-строительного комплекса в целом и Санкт - Петербурга в частности внесли труды Панибратова Ю.П., Каплана J1.M., Заренкова В.А., Грабовый П.Г., Асаула А.Н., Бузырева В.В., Батрака А.В., Ершовой С.А., Ларионова А.Н., Бланка И.А., Васильева В.М., Варламова Н.В., Роботова А.С., Васильевой Н.В., Смирнова Е.Б., Рыбнов Е.И., Клюева А.Ф., Барановской Н.И., Казанского Ю.Н, и др., которые и послужили теоретической и методологической основой диссертационного исследования.

Различные теоретические и практические аспекты оценки и управления элитной недвижимостью достаточно разработаны зарубежными специалистами. Среди них нами были выделены: П. Дойль, Д, Янг, М. Шилдс, П. Уо-кер и др.

Обзор отечественной и зарубежной научной литературы показал, что до настоящего времени не существует единого понятийного аппарата категории жилья «элитное», и «повышенной комфортности», практически отсутствуют работы по методическому обоснованию оценки риска, возникающего при проектировании и строительстве данных объектов, не определена система оценки объектов элитного строительства, отсутствует опыт практического управления элитными объектами.

На основании вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что исследования, посвященные анализу состояния и тенденций развития первичного элитного рынка жилья, практически отсутствуют, что вызывает споры о и разногласия по данному вопросу, а также неоднозначные выводы.

В связи с этим отметим, что научная и практическая значимость обозначенной проблемы, недостаточная разработанность ее методологических и методических аспектов, проведенный в диссертационном исследовании анализ тенденций развития элитного строительного рынка, а также методов определения их себестоимости и предопределили актуальность настоящей работы.

Работа соответствует п.15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Объектом исследования является первичный рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Предметом исследования являются тенденции развития первичного рынка элитного жилья в Санкт- Петербурге.

Целью диссертационной работы - является создание научно-методических основ управления первичным рынком элитного жилья в Санкт-Петербурге на основе идентификации объектов, определения их рыночной стоимости и выявления тенденций развития данного сегмента.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи: проанализирована динамика развития инвестиционно-строительной сферы на примере Санкт-Петербурга; уточнено понятие и разработана классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности; проведен анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежных странах; разработаны рекомендации по кластеризации создаваемых объектов элитной жилой недвижимости; проанализирован процесс взаимодействия инвестора, застройщика и органов государственного управления при создании объектов элитной недвижимости; разработана модель определения затрат на строительство элитных объектов; выявлены тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт - Петербурге; выявлены тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости в Санкт - Петербурге, таких как загородное коттеджное строительство и городское «клубное» жилье; выявлена связь строительства элитных объектов с развитием смежных отраслей и региона в целом. Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области анализа состояния и выявления тенденций развития строительного рынка, управления рисками, принятия управленческого решения, научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по экономике и менеджменту в строительстве, а также материалы социально-экономических исследований Санкт-Петербургского Союза строительных компаний и практики работы инвестиционно-строительных компаний.

Исследование строилось на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, методах статистического анализа, в том числе использованы метод экспертных оценок, метод моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций инвестиционно-строительной организации в процессе выявления класса создаваемого объекта, определения его рыночной стоимости при проектировании и строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений и обосновать цену продажи.

Научную новизну определяют следующие результаты: - уточнена сущность и разработана система факторов и признаков отнесения создаваемого объекта к тому или иному классу элитного жилья, сгруппированных по уровням и показателям, позволяющих создать базу для установления цены на объект;

- разработана схема взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления при создании объектов элитной недвижимости, позволяющая выявлять затраты;

- предложена модель, позволяющая дать количественную оценку затрат на создание объекта элитной жилой недвижимости;

- на основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге;

- выдвинута гипотеза о наличии связи между развитием рынка элитной недвижимости и развитием различных отраслей народного хозяйства. Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в развитии основных положений теории управления при прогнозировании развития отдельных сегментов инвестиционно-строительной сферы, для их использования в практической деятельности инвестиционно-строительной организации. Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности применения предложенной методики идентификации объектов элитной недвижимости, модели взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления в процессе создания объектов элитной жилой недвижимости, обоснования рыночной стоимости объекта. Применение методики идентификации объектов и схемы взаимодействия позволяет выявить центры затрат, спрогнозировать и минимизировать возможные потери в условиях динамичного конкурентного рынка.

Разработанная методика выявления тенденций развития рынка элитной жилой недвижимости и отдельных ее сегментов также может быть использована при подготовке специалистов с высшим образованием по специальностям: «Менеджмент», «Экономика строительства», «Управление и экспертиза недвижимости» и др.

Внедрение результатов диссертационного исследования. Разработанные модели внедрены в производственный процесс компании холдинг RBI, разработаны соответствующие внутренние Регламенты компании, рекомендации используются при утверждении принципов ценообразования.

Разработанные автором методы идентификации объектов и определения рыночной цены использовались в практике работы инвестиционно-строительных организаций при строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

На защиту выносятся:

- разработанная автором классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность;

- предложенный автором целевой метод определения затрат на создание объекта недвижимости;

- выявленные тенденции развития рынка дорогого жилья;

- выявленные тенденции развития отдельных сегментов элитной недвижимости - коттеджного и клубного жилья.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на 56-й, 57-й, 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, проведенных в 2003-2005гг. в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете.

Предложенные методы идентификации объектов и определения их рыночной цены прошли апробацию при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка собственности», для студентов кафедры «Экономики строительства» и «Экспертиза и управления недвижимостью» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работы общим объемом 2,5 п.л. в сборниках трудов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Структура и основное содержание диссертации. Диссертация подготовлена на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литерату

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кукса, Мария Петровна

Выводы по третьей главе:

1. На основании проведенного анализа рынка нового жилищного строительства автором было выявлено, что рынок элитной недвижимости в России существует и развивается.

2. Исследование спроса показало, что на сегодняшний день, даже не смотря на кажущееся обилие предложения в сфере коттеджного строительства спрос в большинстве своем неудовлетворен. На наш взгляд, этот сегмент рынка находится на начальном этапе развития, так как в городе находится большое количество неосвоенных территорий для элитной коттеджной застройки.

3. Исходя из текущего состояния российской экономики, показателей темпов роста, а также устойчивого роста покупательской способности населения, можно с уверенностью сказать, что рынок загородной элитной недвижимости будет активно расти и развиваться. На сегодняшний день его характеризуют несоответствие спроса и предложения.

4. Текущее состояние рынка городской «клубной» элитной застройки, по мнению автора, может быть описано как равновесное, характеризующееся относительной сбалансированностью предложения и платежеспособного спроса, что подтверждается стабильным объемом продаж на рынке элитного жилищного строительства.

5. Рост предложения на рынке элитного строительства в купе с относительно низкой емкостью рынка дорогого жилья предъявляет более жесткие требования к понятию «элитности» жилья.

6. Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий - покупают те же, кто продает. Элитное жилье - это, как правило, второе или третье жилье инвестора. На данный момент, по мнению автора, наметилось небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей.

7.На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов, автором была выдвинута гипотеза взаимосвязи рынка элитной недвижимости как фактора, способствующего (а в отдельных случаях и катализирующего) развитию различных отраслей народного хозяйства (строительных материалов, новых технологий и инновационных разработок, архитектурно-проектных и дизайнерских решений), подготовке высокопрофессиональных кадров, а также способствующего повышению ценности отдельных земельных участков и кварталов городских территорий, то есть территориально-планировочному развитию города в целом.

Заключение

По результатам проведенного нами исследования было отмечено следующее:

1. На сегодняшний день в России и Санкт - Петербурге в частности существует проблема подмены понятий комфортного и элитного жилья и наблюдается отсутствие признаков отнесения жилья к тому или иному сегменту. В ходе диссертационного исследования автором была проанализирована вся недвижимость города, позиционируемая компаниями-застройщиками как элитная, разработана классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность. Был уточнен понятийный аппарат и предложены рекомендации по кластеризации дорогого жилья.

2. Автором была предложена схема, учитывающая взаимосвязь инвестора, застройщика и государственных органов управления при возникновении негативных ситуаций в процессе создания элитного объекта.

3. Автором была предложена модель затрат на строительство элитного объекта, которая позволяет учитывать специфику создания элитного продукта, ориентируемая на индивидуальный подход к ценообразованию, возможности инвестора, его желания и предпочтения, а также затраты конкретного застройщика.

4. Управление рисками при строительстве элитных объектов представляет собой процесс, связанный с выявлением, оценкой и минимизацией рисков. Основная цель - повышение эффективности работы компании. Инвестиционно-строительной компании, ориентируемой исключительно на строительство элитной недвижимости, рекомендуется в обязательном порядке создавать в структуре компании отдел управления рисками. В области элитного строительства для управления рисками могут использоваться либо распределительная, либо концентрированная модель. Распределенная модель подразумевает собой разбиение рисков по группам. Каждая группа рисков (строительные, финансовые, юридические и проч.) управляется отделом, к которому они непосредственно относятся, через формальное включение целей по управлению рисками в общий список целей этого отдела, где непосредственно возникают риски. Подразделение по управлению рисками не участвует в оперативном управлении рисками. При создании концентрированной модели всеми рисками, возникающими в процессе проектирования и строительства нового элитного объекта, занимается одно подразделение, то есть, все функции концентрируются в рамках одного отдела, оперативно влияющего на все аспекты управления рисками.

5. При определении эффективности инвестирования рекомендуется использовать традиционные (наиболее часто употребляемые) модели оценки эффективности, однако предпочтение отдается методу NPV (метод дисконтирования). Рекомендуется расчеты по данному методу приводить с увязкой со схемой процесса взаимодействий инвестора, застройщика и государственных органов управления.

6. На основании проведенного анализа рынка элитного жилья было выявлено что: a. данный рынок является постоянным, не подвержен коньюктур-ным изменениям; b. понятие элитности жилья существенно зависит от места (страны, города); c. оценивать элитную недвижимость возможно исходя из существующих именно в конкретном городе запросов и критериев потребителей; d. понятие элитности жилья существенно меняется во времени, поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени; e. ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий и опять же зависит от региона; f. некоторые характеристики элитного жилья, такие как размеры дома, число квартир в нем, понятие престижности местоположения, как критерий элитности расплывчаты, неоднозначны и субъективны; g. принципиально важным является выделение существенно значимых факторов различных типов элитного жилья (дома в дорогих жилых комплексах, и «клубные дома», загородные элитные коттеджи), в соответствии с которыми и проводить дальнейшие исследования. Это обусловлено тем, что покупатели квартир в жилых комплексах тяготеют к демонстративному потреблению, к открытой демонстрации своей успешности, а жильцов «клубных домов» в первую очередь интересует обособленность, закрытость, автономность, тайна и безопасность частной жизни. Мотивы покупки квартиры, предпочтения, состав покупателей и т.п. в этих случаях абсолютно различны; h. не смотря на то, что на рынке возникла объективная потребность в единой классификации элитного строительства, мы считаем, что предложенные нами в работе критерии элитности постоянно меняются (и будут продолжать меняться) в связи с тем, что рынок не стоит на месте, а постоянно развивается.

7. На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, были выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. Автором было предложено анализировать развитие каждого сегмента рынка элитного строительства отдельно: тенденции развития рынка загородного коттеджного строительства и развитие рынка строительства городского «клубного» жилья.

8. На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов, была выдвинута гипотеза о том, что создание объектов элитной недвижимости является катализирующим фактором, способствующим развитию различных отраслей народного хозяйства (рынка строительных материалов, новых технологий и инновационных разработок, архитектурно-проектных и дизайнерских решений), подготовке высокопрофессиональных кадров, а также способствующим повышению ценности отдельных земельных участков и кварталов городских территорий, то есть территориально-планировочному развитию города в целом.