Регулирование рынка жилья в России в конце XIX- начале ХХ века тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Регулирование рынка жилья в России в конце XIX- начале ХХ века"

РГ5

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

эконсмш и звдксов

од

На правах рукописи

ЯКОВЛЕВА. Юлия Алексеевна

РЕГ/ЯИРОЕШЕ РЫНКА йУЛЬЯ'Е РОССИИ 'В КОНЦЕ XIX - НАЧАЛЕ XX БШ

Специальность 08.00.05 - экономика, ллангюэаниз, организация, управление народным хозяйством и его отраслями

•АВ-ТО РЕЗЕРАТ' '

диссертации на соискание ученой степени • кандидата экономических .наук

Санкт-Петербург - 1993

Работа выполнена в Санкт-Петербургском Государственном архитектурно-строительном университете,

Научный руководитель -• кандидат экономических наук, доцент КШНИН\.,Н..\. '

Официальные оппоненты: '. . доктор экономических наук, профессор -

лщов вд.

кандидат экономических наук - .. К0С0ЛАП0В Л.А. ...

Ведущая организация - Государственный институт теории архитектуры.

Защита состоится £Рс-гу 1993 г. в ^^^^час.

... на заседании Специализированного совета Д 063.86.09 по присуж-

■■»»- ... I

денига ученой степени доктора экономических наук в Санкт-Петербургском Университете Экономики и Финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, наб.кан.Грибоедова, 30/32.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского Университета Экономики и Финансов.

Автореферат разослан Х993 г. '

Ученый секретарь ■ Специалузированного с^аета

Сигов В.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИК! РШОТУ

Актуальность проблемы. Обращение к исследованию вопросов формирования рынка жилья з России в настоящее время имеет боль-туя актуальность.

Кризис, переживаемый натай экономикой, .признанный факт гиперинфляции, оказывает наибольшее негативное влияние на ки,т>и-' ное строительство, как отрасль, создающую особый инвестиционный товар - жилье.

Поэтому главный вопрос сегодняание дискуссий в зкоксмичсс-кой науке заключается не в признании радикального реформирования жилипного строительства, а проблемы содержательного наполнения такого радикализма и, в первую очередь, соответствия моа-ду стратегическими задачами и тактикой переден.

В этих условиях необходим серьезный научгаЛ анализ как нашего прошлого, та« и международного опыта развития рыночных отношений в строительстве, всей совокупности научных взглядеи и практических действий по решению жилищных, проблем. Особенно важен политэкономичэский подход, поскольку рынок непосредственно затрагивает сушестзупякй базис - форму собственности, преобразования в производственных отношениях и надстройке. В связи с • этим возникает необходимость уточнения отдельных категорий в системе рыночных отношений применительно к жилетному сгроительс-тву.

Степень разработанности проблемы. В современной научной литературе пока ешз но получили отражения результаты теоретических исследований и обобщения практики формирования рынка жилья, хотя такие работы проводятся Центральным научко-нсследопательским. институтом экономики и управления строительством Минстроя России, рядом других научных коллективов и отдельным:? учеными.

Метод::-теснив основы построения рыночного механизма в ж ад идиом строительстве закреплены в соответствуют« законодательных и нормативных актах. Однако, зачастую он\; нося? эмпирическая характер ввиду отсутствия целостной экономической теории осуществляемых преобразований.

Исследования в этом-направлении только начались. Рыночная

тематика в жилетном строительстве переливает своего рода ренессанс. В первую очередь это связано с изучением зарубежного опыта формирования и регулирования ринка гглпья.. Однако и зарубежный . опыт -не може'т-.бнть непосредственно адаптирован в современной экономической жизни Россия.

Мы попытались подойти я этой проблеме с другой стороны, рассмотрев ■чеханизи.ферыирозания рынка жилья б напей стране в конце XIX - начале XX века. Б круг рассматриваемых вопросов-вошли: анализ законопроектов, регулирующих'Экономические отношения в сфс- -ре кредитования, строительства, купли, продави я найма жилья; система малох .облачения на доход от предпринимательской деятельности; принципы оценки недвижимости; методы государственного регулирования отнохенуй собственности. ч

Изучение этще проьблем сегодня с цель» повышения эффективности вложения инвестиций ъ яклшное строительство и определило выбор теш исследования, его структуру и направления, а также логику изложения материала. -

Цель"н задачи исследования. Целью диссертационной работы лпляетсл исследование особенностей формирования рынка жилья на ' основе изучения механизма его действия в России -в конце XIX -начале XX -века.

Для достижения поставленной цели в работе предполагалось решить следующие задачи::

- проанализировать механизм хозяйственной деятельности частного домовладения и жилищной кооперации;.оценить их роль в решении жилищных проблем;-.

- - изучить основные экономические принципы организации системы финансирования и кредитования строительства-жилья;

- проанализировать экономический механизм государственного регулирования жилетного рынка в части решения вопросов собственности и налогообложения;

- последовать экономические взаимоотношения'мзяду заказчиком , подрядчиком и проектировщиком при строитзльстрв жилых домов,

Предметом исследэвания является, система общественно-эконо-мичсских отношений в области финансирования и строительства жилых зданий, которая сложилась ^ России в конце XIX - начглг XX века на примере -Санкт-Лэте^бурга.

О^скточ исследования является яйлой фонд построй;*:! конца XIX - начала XX иска.

Теоретической ч уетояологкупстой основой г.асясдог.анкя являются работу увдн'сх - представители,"} классической и неоклассической политэкономии: Адачэ Смита, Давида Рикардс, Д.Кейнса, П.Са-му?льсока, М.Фридмана и др., а также труды отсч.эс?веккь*х окоч.о-листов по проблемам теория рынка* анализа закона спроса и предложения.

Особое внимание уделано работа» ученнх-экопс;,тстоз дореволюционной России, занимавшихся исследованием проблем, создания ркнка жилья. К нг': относятся: В.Святлобсккй, '¡.ДиканскиП, М.Твзр-дохлебов, С.Прое.ьбпн, З.ВеселоЕекий и др.

В диссертации использованы аркчвте и статистические'материалы из фондов Российской Государственной библиотеки.

Научная новизна полученных в диссертации результатов заключается в следующем:

I. Впервые исследован и систематизирован он;л формирования рынка жилья в России в конце XIX - начало XX вэта и. с$ормулиро- . ванн методологические подходы к использования этого агата в современных условиях.

• 2. Сформулиронано содержание рынка жилья, г;гк сложной системы экономи'зски взаимосвязанных отношений, которые возникает по поводу производства, владения' к пользования ясилвцем; дача-характеристика пилила как товара.

' 3, Определена основные критерии, ^лиягсцис на у^ояе.нь доходности жилья и построена математическая модель формирования цеьы на жилье. Новизна предлагаемых критериев выражается в принципиально новом подходе к жилищу, как инвестиционному тс^?.ру, который в,отличии от других товаров единого ринка, обладает постоянно возрастаюяей ценность».

4. Проведен анализ законодательных актов,.регулирующих экономические отношения в "области ркнка лилья в России в конце XIX-начале XX века. • • - -

5. Изучены методологические''принципа действия ипотечных банков, как основного инструмента кредитования строительства жилья и рассмотрена возможность та использования при решении су-ществутаяс жилтантде проблем. ,

б

. Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что использование ее результатов позволяет:

. - глубко разобраться в теоретических вопросах формирования рынка жилья;

- на осиозе общих закономерностей дать конкретные рекомендации субъектам регионального уровня по проведению последовательных и согласованных мер по формированию основ рыночной экономики в решении существующих жилищных проблем;• '

- теоретические положения диссертации могут быть использованы в ти/чцых исследованиях в данной области знаний.

Апробация работы. Основные положения диссертации рассматривались на региональных и межвузовских научно-практических конференциях, а талке на Международном"симпозиуме "Реконструкция -Санкт-Петербург - 2005г.

Материалы исследования,.связанные с оценкой недвижимости и определения залоговой стоимости зданий и сооружений, а также по вопросам функционирования Ипотечных банков были непосредственно использованы при выполнении научно-исследовательской работы по теме: "Концепция градостроительного развития историко- . культуной, природной и деловой объединенной туристической зоны Ораниенбаум - Петергоф - Стрельна".

Основные положения и результаты исследования, выполненные в диссертаций, опубликованы в 12 печатных работах: в межвузовских сборниках, журналах "ЯСилииное строительство", "Санкт-Петербургская панорама", "Петербургские чтения", в сборнике материалов Международного симпозиума "Реконструкция - Санкт-Петербург -2005г." '

Структура работы.Диссертация состоит из введения,- трех глав основных выводов, списка использ'овалноП литературы. Имеются приложения. ...

основное содаташЕ работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, показана степень ее научной обоснованности, определены цели и задачи объект и предмет исследования, сформулированы основные методоло-

•ические положения работы, изложена научная новизна -а рракти-мскак значимость диссоррационного исследования.

В первой главе "Значение р;.?м'га лклья 'в резгехии кюнгаш:: троблем" рйссматрива'этсн историко-методологичсс^ие г.спекти рч-юедн--: отнмгзний б жялтчом строягольстье, что позволяет определить их сущность, содержание ря."\а клтогорхй современной оьг-оч-кой оконо»л?ка применительно .к жнглткому стсоятзлъстау.

Зияясное сурс.'.тольстза относится к од'-ой ■.'?.■ осноьт-п струх-гурообразувяих отраслей лкскомикл. Влоасеине скга^ств в ого развитие солд-а? мульгчгтлккацион'-гуй эффект, что газволлг? говори гь о приоритетности с&збкги»: "той отрасли в пзрисд •5:1Сно»:г-гетех реформ.

Провоза ачшие яшит - товаром вредпзллпг.г? пароход :: принципиально яовг».' формам регулирования' Vилиадого строительства, к построена рынка кигья.

В странах Европы и Си\ этот процесс у.ке с^юр^роззлея. Однако, по мкетга автора, зарубежный -опыт кз мокз? бьть непосредственно адаптирован в современной жизни России ь силу определенных экономических и социальных особенности.

Система рыночных отношений для России на !'.зь«а. '.«итаркапу исследования показшачт, чго к 1914 году в России был сформирован'динамиш>'Й рынок жилья, основанный ки закладных я векселях. Так в Санкт-Петербурге за период-с ГС05 по 1915 год било построено более 70% асилих зданий. Изучение опыта построения укнха жилья в России- в конце XIX- начале XX ..ока, по мгмк'-з автора, может стать методологической основой построения новых рыночных структур в современных условиях применительно к российским обычаям, традиции и культуре.', •

В,пзрзгр*фз I рассмотрен механизм действия рынка пилья. С точки зрения экономической науки . рынок жилья - это елейная система экономических взаимосвязей, которые складываются по неводу производств-, владения и пользования ккшцем. В'данной системе определяющим фактором становится доход. Ц<шп па гхидьз и платежеспособность населения уравнозспивавт экономически-? возможности и потребности семей. Состявлеьгая логическая схема позволяет проанализировать, каким образом ценообразование на рынке жилья примеряет общественный спрос и предложение с предложением и спросом со стороны производства и какова роль государства :->

этом .процессе. ,

Одним та негативных проявлений функционирования рынка яиль являются хилианые кризисы. '. ■

. ] лк показывает опыт России к условиям жилищного .рынка приспособиться достаточно трудно. Потребность в жилипих и количественно и качественно представляет собой весьма колеблющуюся. величину, которая зависит от статуса города, от уровня его куль турпого и промышленного развития.

При определении категорий спроса и предложения было выделено 3 группы факторов, влияющих на развитие рынка жилья: I) сс циалько-д..«ографическая структура города; 2)"обаая экономичес-кап политика государства, в лице его представительных органов; 3) отношения собственности. -Б параграфе 2 рассмотрено их действие в Санкт-Петербурге к началу XX века.

Б среднем ежегодный прирост населения в Петербурге за период с, 1890 по 1916 годы составлял 3,4%. Для удовлетворения пот ребностей г милье должен-иметься определенный избыток квартир, который был бы не ниже ежегодного прироста населения,-т.е. 3,4% В Петербурге в период с 1900 по 1910' годы-удельный вес пустующих ¡гаартиэ составлял в среднем 5-6% от общего объема жилого фонда города. Однако это не рзпало нилиайых проблем.

Жилищный кризис б Петербурге носял структурный характер. Анализ жилшзного вопроса того периода позволил авделить три ■ основные причины нйлквкых кризисов, а именн'о: I)' недостаточное количество хилт; 2) недостаточное качество, яилип; 3) несоответ стбиз цен на, жилье с платежеспособностью населения.. Их всестороннее изучение позволило городским властям определить' основные направления преодоления и предупроздёкия ¡аилюшых кризисов, рас смотренные- автором, б параграфа. 3 настоялаго исследования.

Б результата и .отот период разрабатываются и утверждаются законопроекты, регулирующие экономические отношения в сфере ст^октель^'.'ва, купли, продеяи' и найма килья; создается особая система налогосблаяенчя. Однако.основным механизмом регулирования рыка киль'я становится сформировавшаяся к 1912 году конку-ренгн^л ценовая система, давзая толчок в развитии' всех форм собственности в жилищном секторе (частноЯ; коллективной, личной

Ео второй главе диссертации рассматриваются во.просы формирования цены на жилье как товар. ' ■'

Цены ка зскльо на устанавливаться -произвольна т: находятся I тесной взаимосвязи с вопросом зобственности. В работе м-.'ха-шзм построения цени "рассматривается параллельно с анализом хо-1Яйственной деятельности основных субъектоз рынкл г.чль:: - •дзет-юго арендного сектора и яилкг;ноЯ кооперации.

На рк-ле жилья Сапят-Петврбурга в конце XIX - набита XX эо-са существовала ченополия частного арендного сектой;,., К 1310 го-Ху почти 90% инлого ¡'янлл города находилось вс здзг.см.:;!: ч.*:?:«« яиц. Основная' движудим мотивом деятельности в дс>'са.тз::,он:"л :;ь-ляется не просто помецечко дене;.ннх средств в нгдспкгГ; товар, а извлечет» доход.* от шгадгяия ипдгодтоегья хпк процесс дз:г.--с-нип капитала, пргдпо.'.зг'г.'зякЯ его систейатичсгкий роет.

К 1912 году в Петербурге строительство хагах -эдакий част-шл<и лицами золось из расчета 13-15ч> чистой лр^кяи от последующей его эксплуатации.

В материалах гггвы П раясштроны под?"!' $ор}«ярования' «истой прибыли, валового дохода и квартирной яла?;!.

При анализе цен квартирного/наПча бул? вч.*?дзкч тр;: ссчоа-нкх критерия, вхяяэзчх на уровень квартя?. :оЯ ллатн:' Г) •.'лдг.рг.ки, которые песет арендодатель; 2) качество жилого $ошл; 3) платежеспособность населения. •

. Б состав издержек производства вкхкедзтея затраты на "ро-еятировакис к строительство здания; стоимость земли; рас:;.;/:'.:, связанные с управлением и эксплуатацией недвижимости. В "¿Йоге раасматрчза-отся отдельно нагдыЯ га элеуптеов гадер'.''"-'-: прскааод-ствд. • с

Действовавпая в России система проектирования а строительства частного жилого фонд* отзэчзот современным тробоэапичм.

Особого внимания.заслуживает фор»'н сметках расчетов, примз-ияею '¿ри определении сметной-стоимости, а татг-зе есотгъ-тс-тзуя-иая нормативная база.

Существующие- в настоящее время нормативные•документы не отвечают совремзнннм требованиям. В ряде слутз, п'олэяекия, из-лотоннне.в и;«,', но согласуются »«езду собр.'!, и да-е !7ротизоро«чт-друг другу, а их большое количество и о&о-.! создает. пов1йгс;!Н!;с трудности л использовании. В этой связи следует отмстк-;ь "Уро'-тае положение" РошвгЕора, где в пяти небольших книгах были изложены правила производства работ и все сметные нор!,«,- а такчз справоч-

ныо гадания Б.И.Нклуса, С.Н.Щеглова, Л.К.Тилинского с общими ус ловияки договоров подряда.

. В слотевзкхся экономических условиях возникает необходимость е. новях формах договоров подряда, позволяющих существенно снизить конфликтные ситуаций между заказчиком к подрядчиком. В этой связи в диссертации рассматривается оснозкке полокеция договоров на строительство частных яилых зданий в Роосии, а таете порядок расчета договорной цены.

Проведенный анализ показывает, что в России-наиболее распространенным являлся способ определения договорной цены на основе смет..ой стоимости с учетом процента на непредвиденные ра' бо ги и затраты и прибыль подрядчика. Резерв средств на непредвиденные расходы составлял от I до 10% от сметной стоимости и з висел от_ вида р^бот и местных условий.

Фиксированный в цене процент прибыли подрядчика определялся в зависимости от характера и количества работ; степени риска с которым она сопряжена; условий контракта и составлял от 5 до 1ЬХ ст суммы всех расходоз ( сметная стоимость + ■ резерв на непредвиденные работы и затраты). У.з суммы прибыли,оплачивались все работы, связанные с'управлением и техническим надзором за строительством.

Необходимо тажке отметить существовавшую в России систему оплати архитекторов. Затраты на проектирование зданий и сооружений дифференцировались по нормам в зависимости от категории постройки, ;ез сметной стоимости, а также по видам работ. Прод-ставленные в диссертации нормы были переработаны для целей жилищного строительства и могут быть непосредственно использовань

Рассматривая вопросы определения'стоимости земельного учас ка, учитываемой в -цене квартирного найма, были выделены три основных группы факторов, влккягих на ее уровень: I) положение зс 'мольного участка в общем плане территории города; 2) строительные качества участка; 3) сумма вложенного в участок капитала.

Исследование факторов, влияющих на уровень рыночных цен н< городские участки, приобрело наибольшую актуальность в связи с изменением политики в-области землепользования. В диссертации вопросы определения стоимости земли рассматриваются фрагментарно, е качестве иллюстрации,ее влияния на уровень цен ХЕартирно] най'.-л. Стоимость городского застроенного участка определяется

по принципу капитализации чистого дохода от эксплуатации возведенного на нем яилого строения.

Согласно данным анализа за период с 1900 по 1914 годы средняя цена I кв.саж. городской земли в Санкт-Петербурге увеличи-с- лась в среднем в 4,5 раза. Во столько же раз повысилась плата за наем жилья в доходных домах.

Для современной практики в области землепользования мог бы быть не бесполезным опыт установления в России экономических от-., ношений в части регулирования вопросов собственности на строи- ' тельные участки. В. первую очередь это касается закона "О праве _ застройки". Анализ действия данного закона показывает; что установление права застройки, которое по своему содержанию соответствует праву собственности в части владения и распоряжения землей и возведенными на ней строениями, позволяет создать заинтересован- ' ного субъекта на рынке недвижимости по сравнении с праэом долгосрочной аренды. Данное"право гарантирует устойчивые поступления в городской бюджет в виде платы за землю ■ и повышзет отаетствен-, ность муниципальных органов за проведение политики землеотвода.' Обладая постоянно возрастающей ценностью, право застройки может стать предметом залоговых операций при ипотечном кредите.

Право застройки ограничивает и земельную спекуляцию. В дис- ■ сертации также рассматриваются вопросы борьбы с этим явлением. Их анализ позволяет утверждать, что наиболее эффективным методом борьбы со спекуляцией землей' является определение прибыли с учетом инфляции и проведенных работ на продаваемом участке и обложение ее налогом в соответствии с- существующей системой налогообложения. ' ' . '

В п.З параграфе 2 главы П обобаен опыт определения расходов на ремонт и эксплуатацию яилья в зависимости от типов постройки: . каменные, деревянные и смешанные здания. Исследована зависимость между доходностью здания и уровнем его физического износа. Рассмотрены три способа обложения недвижимости: по доходности, по стоимости и смешанный. ■ ' "

Немаловажную роль при определении цен на жилье играет качество жилого фонда, что является существенным ограничителем в колебании квартирных цен.

На основе анализа цен квартирного найма в Санкт-Петербурге за период с 1900 по" 1910' годы были определены индексы изменения

стоимости единицы площади жилья при различных уровнях его благоустройства и комфортности; количества комнат в квартире и этажности. - ■

Так, в Санкт-Петербурге с увеличением числа комнат.квартирная плата возрастала в среднем на 9л. Средний размер комнат в городе за период с 1868 по 1911 годы уменьшился с б,б комн./кв. до 3,2 комн./кв.

■ ■ Представленные в диссертации расчетные индексы изменения стоимости единицы площади жилья в зависимости' от его качества отраяаэт реальные процессы в колебании 'спроса и предложения и имйют объективный характер. По нашему мнению данные индексы могут быть ¡экстраполированы при прогнозировании доходности килого фонда.

Третий критерий определения уровня квартирной платы - платежеспособность населения. Учет этого фактора в современных условиях при,формировании рынка килья имеет большое значение.

Экономическая наука того времени занималась преимущественно анализом жилищных условий рабочего населения. И так как "рабочий вопрос" составлял одну из основных, частей социальной политики, то этим и определялась вся важность жилищного вогроса в • экономической литературе. ■ ...

Расходы'на жилье в Санкт-Петербурге в начале .XX века как для семейных так и для одиноких рабочих' составляли около 20^ от облей суммы дохода. Несоразмерность платы за жилье с бюджетом. . назеленил при высокой монополии частного арендного сектора была основной причиной жилищного кризиса Ъ России.'Поэтому государственное регулирование жилищных отношений как раз и заключалось в предупреждении общественных и социальных катаклизмов.

£ диссертации проведен анализ основных методов государственного регулирования величины квартирной платы в частном ареид-'ном секторебв- России, а также современные методы, применяемые 'в ,Западн"оЙ' Европе. К ним относятся: I) строгая регламентация уровня квартирной ■ платы; 2) компенсация недостачей платежеспособности населения путем покрытия разницы между размерами квартирной плати й'Доходами квартиросъемщика, если они,не достига- . лет установленного государством минимума; 3) датирование домовладельцу расходов,, связанных с эксплуатацией и текущим ремон-

ток квартир.

Однако, как показывает анализ, любая политика регламентации рыночных отностений в части ценообразования так или иначе призо-дит к сокращении частных капиталовложений. Поэтому во многих < странах вновь проводится политика восстановления жилищного рынка, где цены четко реагируют на изменение спроса и предложения, а локальное влияние острой, превышающей нормальную, нехватки жилья удовлетворяется в определенных пределах.

Монопблия частного арендного сектора; которая выразилась, в постоянно возрастающих ценах на жилье, становилась естественным стимулом для развития жилищной кооперации.

£5 параграфе 2 главы П рассматривается механизм образования-.цен на жилье в жилищной кооперации. По сравнения с цедами кв.ар-» тирного найма пти цены имели свои характерные особенности.

Во-первых, они относились к определенному кругу лиц,, всту- ■ пивпих в данное общество. Во-вторых, в основе их определения л е-./ • жала общность интересов всех участников на продолжительное время-.. В-третьих, нормирование цен не зависело от колебаний спроса и предложения на рынке жилья. . ' ~ '

Для установления более низких цен на жилье был выработан принципиально'новый подход к зданию,, как объекту, приносящему - доход. Все располагаемые в доме нежилые функции предназначались для компенсации расходов по эксплуатации жилья или покрытия долга ипотечному банку. При этом,- каждый владелец квартиры,.как член товарищества пользовался всеми преимуществами единоличного собственника пропорционально размеру своего вклада.

_Рассмотренные в диссертации виды.товариществ коллективных и личных собственников квартир могут стать методологической оо-новой для создани" подобных кондоминимумов в настоящее эремя.

На менее веяным является вопрос кредитования строительства жилья. Процент за кредит, учитываемый в цене квартирного найма, а' также при определении ч, о имости-квартир при кооперативном строительстве, оказывает существенное влияние на уровень цен.

В глав'? Р настоящего исследования ■ рассматриваются вопросы организации жилищного ипотечного кредита а-России.." •

Ипотечный банк рассматривается как кредитно-финансовое учреждение, осуществляющее прием денежных средств на длительный л

срок путем выпуска ценных бумаг ( закладных ) и предоставление полученного капитала в долгосрочные ссуды под зал'ог недвижимости. По своей организационной форме ипотечные банки в России были как акционерные, так и кооперативные. На рынке жилья вне-' тупали в основном кооперативные ипотечные банки, организованные по примеру Санкт-Петербургского Городского Кредитного- Общества.

Анализ операций по выпуску закладных ( активные операции ,банка) и выдаче долгосрочных ссуд (пассивные операции) позволил определить основные положения кредитования строительства жилья.

К 19|4 году денежный рынок России достиг весомой величины. При этом удельный вес ипотечных бумаг составил 22>% от обще.-о числа ценных бумаг, находящихся в обращении. Выдавал ссуды закладными, банк одновременно продавал их на вторичном рынке, тем самьгм приобретая средства на совершение кредитных операций.

Вторичный, рынок закладных, увеличивая ликвидность финансовых средств на рынке жилья, облегчает движение финансовых' ресурсов по стране; обесгэчивает финансовое наполнение первичного рынка жиньк. • .

Б параграфе.2 главы Ш'проводится анализ эмиссионных операций кооперативных и акционерных ипотечных банков ( кооперативных -по примеру Санкт-Петербургского Городского Кредитного Обшества. и акционерных - по примеру Санкт-Петербургско-Тульского Акционерного Земельного Банка); услозий обеспечения и поргдка обращения закладных.

Основным фактором,от которого зависит успех и быстрота' проведения любо.й эмиссионной операции, является правильное уста- . новление цены выпуска данной ценной бумаги.-Регулятором цены выпуска закладной является ее "внутренняя" стоимость," которая .определяется двумя факторами: надежностью и доходностью. * Степень доверия к закладным ипотечных банков «определялась движением сумм, составляющих запасной капитал. работе приведены данные об изменении нормы запасного.капитала Санкт-Петербургского Городского- Крестного Общества ( СПб ГКО) за период 50-тк-летней деятельности банка. • -

Доходной® закладных измерялась существующим в данное время размером заемного процента, который существенно отличался от- учетного.

Высота заемного процента находится в обратно пропорциональном отношении к уровни развития народного хозяйства страны. Чем выше это развитие, тем ниже заемный процент и наоборот. Минимальная высота заемного процента определяется фактической доход' ностью государственных процентных бумаг' (государственных займов). В России к такт/ бумагам относилась 4%-ная Государственная рента, доходность которой представляла определенный минимум, ниже которого помещение капитала в долгосрочные ценные бумаги считалось не выгодным.

В работе проведен анализ изменения заемного процента,по эак-. ладным ипотечных банков Санкт-Петербурга в сравнении с.Л% Государственной рентой за период с 1903 по 1913 годы.

Закладные листы выпускались сериями, По истечении определенного срока обязательства подлежали выкупу. Использовалось два способа выкупа закладных: I) посредством тиража,' который производился 2 раза в год; 2) покупкой на бирже. В работе анализируется каждый из перечисленных споссЗов, а также рассматриваются вопросы "определения курсовой стоимости закладных.

В параграфе 3 главы И рассматривается порядок и условия выдачи долгосрочных ссуд ипотечными банками. В этой операции особое место отводилось определёнию стоимости закладываемой недвижимости.,

НетодЬлогия определения стоимости залога также может быть, непосредственно использована в современной, практике.

Заключение содержит основывающиеся на результатах исследования выводы и обобщения.

•В настоящее время £ России по существу только раз!ворачивает-ся процесс формирования рынка жилья. Ход-.и-результаты этого процесса,. в значительной мере, предопределяются динамизмом качественных преобразований всей системы общественно-экономических отношений. В сбою очередь, эффективность' хозяйственного механиз- . на жилищного' рынка является важным аргументом в обосновании выбранной стратегии общественного развития.

Основное содержание диссертационной работы отражено в следующих публикациях: •

1. Из истории-рынка жилья. - "йилищное строительство", 1992,

2. Из истории рынка жилья: Оплата архитекторов в России.-"Жилищное строительство", 1992, ЕЧ..

3.'К вопросу экономической эффективности.восстановления жилого фоцда ЦРЛ. Межвузовский тематический сборников трудов ЛИСИ.-,Л.:ЛИСИ, 1990. ' - ,

4. Музеефицированные зоны,как способ реконструкции исторических центров городов.* - "Лилидное строительство", 1992, М.

5. "Музей под открытым небом" и рынок жилья. - "Жилищное строительство", 1992, Г8.

6. Основные направления реконструкции жилых домов ЦРЛ.-"Нилипное строительство", 1969, *?10.

?. Оценка эффективности, сноса зданий при реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки Ленинграда. Межвузовский те. матический сборник -рудов ЛИСИ. ,- Л. :ЛУ.С'Л, 1988.

8..Экономическое исследование рынка жилья в России. В сб. научно-практической конференции "Проблемы исторических городов: экономика, архитектура, культура". - СПб., 1992.

. 9. Экономические основы создания историко-архитектурного заповедника: К постановке проблемы. Сб.материалов Международно-\ го симпозиума "Реконструкция - Санкт-Петербург - 2005 г." -; \ ' СПб., 1992. .'!'■■

10. Роль малых фирм,в решении проблем реконструкции жилого' \ фонда центра Санкт-Петербурга. Сб. материалов -Международного симпозиума "Реконструкции - Санкт-Петербург.- 2005г." - СПб, 1992.