Рынок недвижимости в системе экономики региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рынок недвижимости в системе экономики региона"

На правах рукописи

МАКСИМОВ Артем Сергеевич

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА

Специальность: 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена на кафедре экономической теории и национальной экономики ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Научный руководитель:

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук,! профессор Вечканов Григорий Сергеевич

Официальные оппоненты:

Доктор экономических наук, профессор Ходачек Александр Михайлович

Кандидат экономических наук, доцент Ворожейкина Надежда Николаевна

Ведущая организация:

Институт проблем региональной экономики РАН (Санкт-Петербург)

Защита состоится «12» октября 2006 года в 11500 на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191 002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд.324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «12» сентября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, /? доктор экономических наук, профессор О»^»-—•-

В.С, Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования определяется его

непосредственной связью с такими новыми для нашей страны процессами как формирование рынка недвижимости и становление региональных экономик как относительно обособленных, и одновременно интегрированных в единое целое подсистем национальной экономики, а также необходимостью исследования взаимосвязей между функционированием рынка недвижимости как одной из подсистем региональной экономики и развитием экономики региона в целом.

Особое место рынка недвижимости в экономики страны основывается на роли недвижимости как материального базиса любой человеческой деятельности, на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива и как объекта предпринимательской деятельности, на органической связи рынка недвижимости с целым рядом смежных рынках: финансовым, строительным, предметов длительного пользования и т.д., на социальной значимости рынка недвижимости, как категории, имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.

Существенным моментом, определяющим необходимость

теоретического исследования проблемы взаимосвязей между развитием рынка недвижимости и развитием региональной экономики, является также относительная молодость рынка недвижимости в России, что находит свое выражение в его недостаточной изученности.

Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет использовать его в качестве сильного средства стимулирования экономического развития на разных уровнях экономики и, в свою очередь, требует создания разветвленной системы государственного регулирования рынка.

Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития, роль в экономике делают целесообразными и необходимыми как изучение внутренних закономерностей развития рынка недвижимости, так и определение его места в системе экономики региона и их взаимном влиянии, поиск и создание эффективных инструментов его регулирования.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Целью диссертационного исследования является раскрытие места и роли рынка недвижимости в системе региональной экономики, взаимосвязей и взаимозависимостей между развитием экономики региона и регионального рынка недвижимости.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе решаются следующие задачи:

■ уточнение содержания понятия «недвижимость» как с точки зрения его материально-вещественного содержания, так и как экономической категории ;

■ раскрытие особенностей, структуры и границ рынка недвижимости как подсистемы рыночной экономики;

■ уточнение сущности и содержания понятия «регион», проведение классификации регионов, том числе, в связи с анализом рынка недвижимости.

• выявление параметров региональной экономики, оказывающих наиболее существенное влияние на рынок недвижимости, и раскрытие направлений их воздействия на региональные рынки недвижимости.

■ определение направлений и методов государственного регулирования рынка недвижимости в соответствии с целями развития экономики региона;

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является современный российский рынок недвижимости в его взаимосвязи с развитием региональных экономик.

ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ являются взаимосвязи и взаимозависимости между развитием региональной экономики и рынка недвижимости, их прямые и обратные связи.

СТЕПЕНЬ РАЗРАБОТАННОСТИ ПРОБЛЕМЫ

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н, Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М, Соколовская, Е.И. Тарасевич, A.M. Ходачек А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б, Ардемасова, И.Т, Балабанова, Л.П. Белых, C.B. Грибовского, С.Н. Максимова, Б,Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя {Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack Р. Friedman), Генри С. Харрисона {Нету S. Harrison).

Активно развивается направление, связанное с методологией оценки недвижимости, представленное, в частности» трудами C.B. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотовой. Перечисленные авторы внесли существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней).

Исследования ряда американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Сагп)у Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski), Роналда Рэкетера (Ronald Racster) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала.

Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.

Теоретическая база

Методологическую основу исследования составляет подход к изучению рынка недвижимости как к подсистеме национальной и региональной экономик, связанной с последними множеством прямых и обратных связей,

В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, статистические методы, маркетинговых исследований, графические методы, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и в информационных сетях.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА

Научная новизна исследования представляется в систематизации понятийного аппарата, связанного с терминами «недвижимость» и «регион», определении товарных границ рынка недвижимости, выявлении взаимовлияния рынка недвижимости и экономики региона в целом, разработке матрицы сравнительной классификации регионов с позиции влияния их основных экономических показателей на рынок недвижимости и определении основных направлений и методов государственного регулирования рынка недвижимости на региональном уровне.

Наиболее важные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

• Выдвинут авторский подход к определению содержания и взаимосвязи понятий «недвижимость» и «недвижимая собственность», основанный на учете взаимовлияния физических, юридических и экономических факторов, что позволило раскрыть природу рынка недвижимости, его внутреннюю структуру, определить внешние границы и характер взаимосвязей со смежными рынками

• Раскрыта природа региональных рынков недвижимости как рынков, масштабы, структура и темпы развития которых являются производными от развития экономики и социальной сферы региона.

• Выявлены параметры социально-экономического развития региона, оказывающие наибольшее влияние на формирование и функционирование регионального рынка недвижимости, раскрыты направления и оценена интенсивность их влияния на рынок недвижимости, что дало возможность предложить матрицу сравнительного анализа экономики регионов как инструмент анализа и управления региональными рынками недвижимости.

• Показан мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость и раскрыты его особенности по сравнению с аналогичными эффектами в иных секторах рыночной экономики.

• Раскрыта дуалистическая роль государства на рынке недвижимости: как одного из субъектов рынка и как регулирующего рынок института; выделены организационно-правовые и организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынка недвижимости.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что в работе раскрыты факторы, оказывающие на региональном уровне влияние на развитие рынка недвижимости, продемонстрирована роль рынка недвижимости как подсистемы региональной экономики, предложен подход к сравнительному анализу регионов с точки зрения развития рынка недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в том, что выводы диссертации и предложенная матрица сравнительного анализа регионов могут использоваться в хозяйственной практике, в частности, при разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов; при разработке и внедрении программ развития рынков недвижимости; в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью; при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов.

Использование в учебных целях.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Управление государственным и муниципальным имуществом», «Региональная экономика»,

«Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатные работы общим объемом 1,2 печатных листа.

Апробация работы. Основные результаты исследования докладывались автором на научных конференциях, проведенных в СПбГИЭУ: «Оценочные технологии в экономических процессах» (2004, 2005 гг.), «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2006 г.).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность, теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, цель и задачи работы, определяются методологические основы диссертации, выделяются положения, характеризующие ее новизну.

В первой главе основное внимание уделено определению термина недвижимость, а также рассмотрение понятия рынка недвижимости и определению его границ.

Во второй главе рассматривается понятие регион, определяются основные показатели его экономического развития, и детерминируется их влияние на региональный рынок недвижимости.

Третья глава посвящена определению значения рынка недвижимости для социально-экономической жизни региона и, в этой связи, рассматриваются основные принципы и методы государственного регулирования этой сферы.

В заключении изложены основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и ее практического разрешения в современных условиях.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе работы предметом исследования являются недвижимость и рынок недвижимости как особые экономические категории.

При определения понятия «недвижимость» автор исходит из того, что настоящий термин может быть использован в трояком смысле: для отражения физического объекта, как объект экономических отношений, особого предмета права.

Недвижимость как физический объект - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив» то недвижимость относится к категории материальных, реальных активов. При

этом вследствие физических особенностей недвижимости - им мобильности, уникальности и долговечности - недвижимость может одновременно выступать в разных качествах и выполнять разные функции. Как товар, недвижимость выполняет функции либо средства производства (служит для производственного использования), либо предмета потребления (служит для конечного потребления), либо объекта инвестирования (служит для извлечения прибыли).

С организационно-правовой точки зрения целесообразно использовать понятие «недвижимая собственность», которое включает недвижимость как физический объект и совокупность прав и обременений на него.

Специфику недвижимости можно определить как совокупность свойств, обусловленных особенностями функционирования недвижимости с точки зрения ее материально-вещественной сущности, организационно-правового статуса, статуса недвижимости как товара, статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива (рис. 1.1).

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие:

• Иммобильность;

• Уникальность;

• Относительная дефицитность;

• Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений;

• Вечность земли.

Вышеперечисленные физические особенности недвижимости накладывают ряд специфических особенностей на товарную природу недвижимости.

• Осуществление оборота недвижимости посредством оборота прав на нее;

• Относительная длительность создания и жизненного цикла объектов недвижимость;

• Рост стоимости земли в совокупности снижения стоимости зданий и сооружений, вследствие ограниченности земельных ресурсов и роста их дефицитности при снижении стоимости зданий в результате физического, функционального и внешнего износа;

• Низкая эластичность предложения недвижимости.

Иммобильность Уникальность Относительная дефицитность Длительность создания и сроков службы зданий Вечность земли

¿к

Специфика оборота(через оборот прав) Специфика жизненного цикла Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий Низкая эластичность предложения

Раздельность прав Своеобразие налогообложения Необходимость инвестиционного менеджмента

Низкая ликвидность Повышенный риск Гибкость условий финансирования

Рис. 1.1. Взаимосвязь особенностей недвижимости как физического тела; как

товара и как объекта инвестиций

Физические особенности недвижимости и особенности недвижимости как товара, логично, выступают в качестве причины особого статуса недвижимости как объекта права. К таким особенностям относятся следующие аспекты.

Раздельность (делимость) юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать вариативное сочетание юридических прав и интересов. Возможно следующее разделение прав:

• По типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, владения и распоряжения);

• По элементам объекта (на земельный участок и на здания);

• По времени их осуществления.

Также необходимо учитывать и возможное наличие обременений, таких как:

• Залог;

• Сервитут (ограниченное право пользования чужим имуществом);

• Необходимость соблюдения правил охраны памятников;

• Ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта и

т.п.

Своеобразие условий налогообложения. Органы власти различного уровня многих развитых стран обычно генерируют сложную систему регулирующих положений, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Подобная практика как открывает новые возможности, так и накладывает определенные ограничения. В западных странах инвестиции в недвижимость часто выступают в качестве налогового укрытия, но в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют, в основном, для физических лиц.

Существующие физические и правовые особенности недвижимости оказывают влияние и на ее инвестиционно-финансовые характеристики:

Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство обладают меньшей ликвидностью, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Необходимость инвестиционного менеджмента. Необходимость высококлассного менеджмента гораздо острее, нежели при инвестировании в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Кроме того, инвестиции в недвижимость носят долгосрочный и относительно стабильный характер, что объясняется постоянной необходимостью поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии.

Повыгиенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство как и в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет низкой ликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (т.н. «внешнего износа») зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также сложностью доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью, в отличие от сделок с биржевыми товарами, практически отсутствует.

Гибкость условий финансирования. У приносящей доход недвижимости может быть несколько источников финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом - по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Одним из самых распространенных (к сожалению, не в нашей стране) способов финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором

и

около часть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на остальные средства привлекаются через оформление ипотечного кредита

В рамках теории инвестиционного анализа выделяются инвестиционные качества различных активов. По сравнению с иными активами недвижимость обладает следующими особенностями:

• Высокая устойчивость к инфляции позволяет оптимизировать состав инвестиционного портфеля с позиции риск/доходность.

• Сравнительно высокая стабильность потока дохода от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций, что сопровождается меньшими ставками доходности.

• Макроэкономическая особенность рынка недвижимости выражающаяся в не совпадении его цикличности с циклом промышленного развития; они находятся в противофазе друг к другу.

Вышеуказанные качества недвижимости определяют и ряд ключевых возможностей с точки зрения результатов инвестирования.

Получение дохода. Потоки доходов от недвижимости делятся на два вида: текущий рентный доход (периодический, от аренды) и доход от перепродажи.

Получение налоговых преимуществ. Во многих странах налоговое законодательство позволяет вычитать стоимость вновь приобретенной недвижимости из общего дохода от нее, что уменьшает налогооблагаемую прибыль; существуют также льготы по подоходному налогу.

Защита инвестиций от инфляции. В идеале, если актив надежно страхует от инфляции, любое ее повышение будет компенсировано повышением номинальной ставки дохода от актива. Практика показывает, что коммерческая недвижимость является лучшей страховкой от инфляции по сравнению с акциями и облигациями.

Увеличение стоимости собственного капитала инвестора. При финансировании инвестиций в недвижимость через ипотеку существует возможность наращивания собственного капитала. Во-первых, он увеличивается по мере погашения долга; во-вторых, если ставка текущей доходности от недвижимости, приобретенной с привлечением кредита, будет выше процентной ставка по кредиту, будет обеспечен положительный финансовый левередж.

Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска. Крупные операции с финансовыми активами автоматически подвергают инвестиционный портфель ударам высоких и неожиданных всплесков инфляции, что привело к пониманию необходимости диверсификации портфеля с целью снижения уровня риска.

Обращая внимание на рынок недвижимости, необходимо признать, что количество дискуссионных аспектов в определении сущности и специфических особенностей рынка недвижимости, как минимум не уступает количеству аналогичных вопросов относительно самого понятия недвижимость. В свете выбранной тематики исследования, наиболее значимым представляется вопрос касательно определения собственно сущности рынка недвижимости, его последовательной классификации и структуризации, отнесения рынка недвижимости к тому или иному типу рынков.

В целом, можно выделить два основных подхода к определению рынка недвижимости:

• Включение в рамки рынка недвижимости всех экономических отношений по поводу недвижимой собственности;

• Включение в рамки рынка недвижимости отношений связанных, в основном, с куплей-продажей недвижимой собственности.

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой определенную взаимосвязанную систему организационно-правовых механизмов, обеспечивающих процесс создания, эксплуатации и финансирования объектов недвижимости, а также оборот прав на них.

Рынок недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг.

Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна. И его рассмотрение наиболее целесообразно во взаимосвязи рынка товаров и финансового рынка. Рынок недвижимости предполагает наличие характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако данная связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость создает основу для формирования самостоятельного рынка, который относится к категории товарных рынков инвестиционного значения.

Рынок недвижимости, таким образом, представляет относительно обособленную систему в рамках национальной экономики, и первоочередное влияние оказывает на экономические системы более низкого порядка, в частности на экономику региона. Причиной этого влияния, а точнее, взаимовлияния1 является особая роль экономики региона как подсистемы национальной экономики.

Определение понятия регион в экономической литературе базируется на выделении основного подхода, который отвечает целям исследования. В трудах некоторых исследователей данного вопроса основной акцент делался на однородности природных условий и определенной направленности развития

' Здесь уместно отметить эффект мультипликатора, который рынок недвижимости оказывает на экономику региона: рост объемов рынка недвижимости за смет введения в строй новых объектов порождает рост объемов производства в смежных отраслях (производство строительных материалов, грузоперевозки), рост торгового оборота стройматериалов, изменение структуры занятости населения и т.п.

производительных сил, иначе говоря, сугубо на экономической стороне проблемы, а в более узком виде - на проблеме рационального использования производительных сил. Социальным и социально-экономическим отношениям, их специфике в условиях того или иного региона, в рамках данного подхода уделялось существенно меньшее внимание. По сути, эти аспекты рассматривались лишь как второстепенные, лишь как «инфраструктура». Акцентирование внимания на экономической стороне региональной проблематике является достаточно характерным для литературы 60-70-х гг. XX века и это, по-видимому, определяется тем, что регион рассматривался лишь как составная часть единой плановой экономики, функцией которой является производство определенного круга материальных благ в соответствии с местом региона в территориальном разделении труда. Характерные особенности современного развития экономики - увеличение доли наукоемких и человекоемких отраслей, развитие сферы услуг - а также, изменение социально-экономической ситуации в стране, переход от унитарного (по сути) государства к федеративному, всплеск социальной и политической активности в регионах в период социально-экономических преобразований в 80-е - 90-е гг. XX века - все это постепенно приводит к пониманию того, что каждый регион - это не только географическое или экономическое, но и социальное образование.

Таким образом, понятие региона весьма и весьма многогранное и требует определенной детерминации в зависимости от того, какая из его граней является объектом исследования.

Многогранность регионов как объектов исследования находит свое отражение и в проблеме классификации регионов, которая имеет непосредственное отношение к вопросам взаимосвязи региона как целого и регионального рынка недвижимости как его подсистемы.

Структура рынка недвижимости, а также процесс его функционирования находится в прямой зависимости от общего состояния экономики региона, однако каждый конкретный элемент рынка недвижимости имеет свои причинно-следственные зависимости.

Проведенный автором анализ рынка недвижимости регионов России (в частности, Москвы и Санкт-Петербурга), а также анализ экономической ситуации в данных регионах показал, что основное влияние на сферу рынка недвижимости оказывают следующие параметры экономического развития:

• Отраслевая структура экономики региона (соотношение материальной и нематериальной сферы пр-ва, технологический уровень пр-ва);

• Уровень экономического развития (ВРП) и темпы роста ВРП;

• Уровень доходов населения;

• Уровень занятости;

• Объем инвестиций;

• Структура собственности.

1. Отраслевая структура экономики региона

Место рынка недвижимости в экономической системе страны и региона как рынка производного от экономики в целом, являющегося рынком инфраструктуры, обеспечивающей экономическое развитие определяет то, что структура рынка недвижимости в разных регионах будет различаться. Например, структура рынка недвижимости по функциональному назначению моноотраслевого промышленного региона, будет существенно отличаться от структуры рынка недвижимости региона рекреационного. В первом случае, будет характерна более высокая доля объектов недвижимости промышленного назначения, вспомогательных сооружений. В случае с рекреационным регионом будет заметное преобладание объемов недвижимости социального и культурного назначения. Таким образом, можно определить, что отраслевая структура экономики региона, а также вектор и динамика ее совершенствования будут выступать в качестве базисной системы, предопределяющей направление развития рынка недвижимости региона.

2. Уровень экономического развития (объем ВРП н темпы его роста)

Показатель ВРП оказывает свое влияние на все аспекты функционирования рынка: уровень цен, объемы спроса и предложения, уровень развития финансовых инструментов, применяемых на рынке недвижимости и многое другое. Отраслевая структура экономики региона определяет, прежде всего, структуру рынка недвижимости, а уровень экономического развития определяет степень развития различных аспектов рынка недвижимости и их функциональный уровень.

Помимо этого, показатель ВРП информирует субъектов экономических отношений об активности деловой жизни региона в целом.

Темпы роста ВРП, в свою очередь, являются своего рода «индикатором вектора» развития региона и оказывают определенное влияние на ожидания хозяйствующих субъектов (в частности субъектов рынка недвижимости) касательно будущего региона.

3. Уровень доходов населения

Уровень доходов населения оказывает определенное воздействие на формирование спроса на рынке недвижимости. Соответственно, растущие доходы населения влияют и на структуру спроса. Например, будут повышаться требования к качеству жилой недвижимости, развиваться инвестиционный спрос на недвижимость.

4. Уровень занятости

Указанный показатель, используемый вместе с предыдущим критерием, позволяет определить уровень и структуру платежеспособного спроса на жилую недвижимость, а также оказывает определенное воздействие на уровень цен. Помимо этого определенное влияние на рынок недвижимости оказывает и структура занятости. Причины влияния структуры занятости следующие: в случае устойчивого экономического роста и, как следствие, роста реальных

денежных доходов населения, рынок недвижимости будет весьма активен, однако, если основная часть населения занята, например, в области торговли, то с ростом объема торговли наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться именно торговые помещения. Таким образом, структура занятости, которая сложилась в данном регионе за определенный период времени, будет оказывать прямое влияние на- тот сегмент рынка недвижимости, который имеет наиболее близкое отношение к основной сфере деятельности жителей региона.

5. Объем инвестиций

Привлечение инвестиций в регион способствует развитию профилирующих отраслей в регионе, совершенствованию инфраструктуры, повышению уровня занятости (а в конечном итоге и уровня доходов населения), экономическому развитию региона в целом. С позиции рынка недвижимости, инвестиционная активность в регионе влечет за собой рост объемов строительства и, следовательно, предложения на рынке, оптимизацию его структуры, а также развитие смежных с рынком недвижимости сфер экономической деятельности.

6. Структура собственности

Влияние структуры собственности в регионе на рынок недвижимости обусловливает активность на рынке недвижимости, степень вовлеченности недвижимости в оборот, а также предопределяет соотношение частных и государственных участников рынка недвижимости, что в свою очередь влияет на мотивы и механизмы деятельности субъектов рынка недвижимости.

На основе выделенных факторов автор предлагает к использованию следующую классификацию (табл. 1). Суть классификации состоит в представлении указанных показателей любого региона какой-либо страны в сравнении со средними значениями по остальным регионам. Подобный подход позволяет оценить предпочтительность того или иного региона с позиции относительного развития основных показателей экономики региона как факторов определяющих состояние и перспективы развития рынка недвижимости.

Использование данной матрицы позволяет дать сравнительную характеристику рынка недвижимости региона в сравнении с другими регионами, определить его сильные и слабые стороны, что может быть использовано в процессе принятия управленческих решений и инвестиционном анализе.

Таблица 1. Матрица сравнительного анализа регионов.

1 Индикатор Отраслевая структура экономики региона Уровень экономического развития (ВРП) Уровень доходов населения Уровень занятости Объем инвестиций Темпы роста ВРП Структура собственности

Показатель Л Показатель В Показатель С Показатель О Показатель Е Показатель Г Показатель в

+ Преимущественно нематериальная сфера ВРП региона на душу населения больше среднего ВРП на душу населения по стране Уровень доходов населения больше среднего уровня доходов населения по стране Уровень занятости выше среднего уровня занятости в регионах страны Объем инвестиций в экономику региона превышает средние объемы инвестиций в стране по регионам Темпы роста ВРП региона превышают средние темпы роста ВРП по стране Преобладание частной собственности

0 Равное соотношение сфер ВРП региона на душу населения равно среднему ВРП на душу населения по стране Уровень доходов населения равен среднему уровню доходов населения по стране Уровень занятости равен среднему уровню занятости в регионах страны Объем инвестиций в экономику региона равен средним объемам инвестиций в стране по регионам Темпы роста ВРП региона равны средним темпам роста ВРП по стране Равное соотношение частной и государственной собственности

- Преимущественно материальная сфера ВРП региона на душу населения меньше среднего ВРП на душу населения по стране Уровень доходов населения меньше среднего уровня доходов населения постране Уровень занятости ниже среднего уровня занятости в регионах страны Объем инвестиций в экономику региона ниже средних объемов инвестиций в стране по регионам Темпы роста ВРП региона ниже средних темпов роста ВРП по стране Преобладание государственной собственности

Значимость недвижимости как элемента социально-экономической жизни региона предопределяет и особое значение роли государственного регулирования рынка недвижимости. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции.

Конечной целью государственного управления является повышения показателя качества жизни населения. В рамках достижения, этой цели выделяется ряд подцелей:

содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

- обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

- проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Максимов А. С. Основные показатели экономики региона как классифицирующие признаки рынка недвижимости. // Вестник ИНЖЭКОНа. Вып. 2(11)- СПб.:СПбГИЭУ, 2006 - 0,3 пл.

2. Максимов A.C. Проблемы инвестирования в недвижимость на современном этапе. // Сборник тезисов III Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона», СПб.: СПбГИЭУ, 2006 - 0,2 пл.

3. Максимов A.C. Специфика оценки объектов интеллектуальной собственности. // Сборник тезисов IV Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах», СПб.: СПбГИЭУ, 2005 - 0,1 пл

4. Максимов A.C. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного, И Сборник тезисов III Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах», СПб.: СПбГИЭУ, 2004-0,1 пл.

Подписано в печать Формат 60x84 Уц. Печ. л. ■< О. Тираж &£> экз. Заказ -¿Уд*.

ИэПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Максимов, Артем Сергеевич

Введение.

Глава 1. Рынок недвижимости: базовые принципы функционирования.

1.1. Недвижимость: понятие и специфика.

1.2 Рынок недвижимости, его структура и границы.

1.3. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития.

Глава 2. Место и роль рынка недвижимости в региональной экономике.

2.1. Понятие и классификация регионов.

2.2. Влияние состояния экономики региона на региональный рынок недвижимости.

Глава 3. Государственное регулирование рынка недвижимости: региональный аспект.

3.1 Система государственного регулирования экономики и ее особенности на региональном уровне.

3.2. Государственная политика на рынке недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок недвижимости в системе экономики региона"

АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность диссертационного исследования основывается на необходимости определения зависимости функционирования рынка недвижимости как одной из подсистем региональной экономики от состояния экономики региона в целом.

Особое место рынка недвижимости в экономики страны основывается на его стабильных качествах как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.

Также необходимо отметить социальную значимость рынка недвижимости, как категории имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.

Следующим значимым моментом является относительная молодость рынка недвижимости в России, что проявляется в его недостаточной изученности и развитии.

Значимость рынка недвижимости влечет за собой его особое положение и использование соответствующих методов государственного регулирования.

Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием, как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет использовать его в качестве сильного средства регулирования на разных уровнях экономики.

Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития делают целесообразными как изучение внутренних закономерностей развития рынка недвижимости, так и определение его места во всей системе экономики региона и их взаимном влиянии, поиск и создание эффективных инструментов его регулирования.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования рынка недвижимости, определить роль рынка недвижимости в общей системе экономики региона.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

Определить границы трактовок термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;

Выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости.

Определить границы и научную полноту понятия «регион», а также рассмотреть классификацию регионов.

Исследовать показатели региональной экономики, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости и продемонстрировать их значимость.

Определить основные направления и методы государственного регулирования рынка недвижимости в соответствии с целями экономики региона;

ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости.

ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Степень разработанности проблемы

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков,

B.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, JI.M. Каплан, Н.В. Комарова,

C.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, С.В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Нету S. Harrison).

Активно развивается направление, связанное с методологией оценки недвижимости. Это, в частности, труды: С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотовой. Перечисленные авторы внесли существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней).

Исследования ряда американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski). Роналда Рэкетера (Ronald Racster) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала.

Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.

Теоретическая база

Основной методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются комплексный подход к изучению роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.

В работе применялись, методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и информационных сетях.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА

Научная новизна исследования представляется в систематизации понятийного аппарата, связанного с терминами «недвижимость» и «регион», определении товарных границ рынка недвижимости, разработке матрицы сравнительной классификации регионов с позиции влияния их основных экономических показателей на рынок недвижимости и определении основных направлений и методов государственного регулирования рынка недвижимости на региональном уровне.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Теоретическая значимость исследования состоит в предложенной автором системе сравнительного анализа регионов, которая дополняет существующую Методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.

Использование в учебных целях.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Управление государственным и муниципальным имуществом», «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».

Практическая значимость работы заключается в том, что общие выводы и предложенная матрица сравнительно анализа регионов могут быть использованы в хозяйственной практике. В частности при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов; при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости; в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Максимов, Артем Сергеевич

Выводы.

Государственное управление экономикой в целом и рынком недвижимости в частности, является одним из важнейших условий максимально эффективного функционирования экономики.

Изменения, произошедшие в конце 80-х начале 90-х годов инициировали процесс генезиса и развития рыночных механизмов хозяйствования, что повлекло изменения в роли государства как регулирующего органа экономических и социальных отношений.

Современные рыночные условия предполагает в качестве основного принципа развития рынка недвижимости свободу принятия экономических решений субъектами рынка. Однако роль государства не сходит на нет. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции. Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Государственное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели: - содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выраэ/сается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности; - обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов; - проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Заключение.

Опираясь на проведенное выше исследование можно сделать следующие выводы:

С изменением подходов к экономической деятельности в конце проитого века в России стали появляться различные институты, характерные для рыночной экономики. Одним из них является институт рынка недвижимости. Обладая набором определенных специфических черт, недвижимость является одним из важнейших элементов национальной экономики. В то же время генезис и развитие рынка недвижимости был сопряжен с определенными трудностями и требовал соответствующую модификацию с учетом российских реалий. В экономической литературе развернулась достаточно оживленная дискуссия по вопросу понятия недвижимости. С другой стороны, требовало доработки и правовое определение этого термина. Одним из наиболее распространенных трактовок понятия является следующее: «Недвижимость - это совокупность материальных объектов, состоящую из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, включая содержание недр под ним и воздушное пространство над ним, а также здания и сооружения». Вместе с этим неточность (с экономической точки зрения) юридического определения недвижимости порождает определенные сложности в функционировании рынка недвижимости. В частности недостаточно полно разработана кадастровая система учетов объектов недвижимости, механизм перераспределения земли и ее учета, нормативная база, определяющая и регламентирующая процесс экономической деятельности на рынке недвижимости.

В результате политических и экономических преобразований, начатых в стране в начале 90-х гг. прошлого века все более значимую роль в регулировании и организации социально-экономических процессов, происходящих в стране, стали играть регионы. В ходе этого процесса мировая экономическая мысль отошла от определения региона только как часть территории страны с определенным набором однородных признаков и характеристик и стала рассматриваться как относительно автономная территориальные совокупность, выступающая в качестве подсистемы в общей социально-экономической системе страны, и обладающая собственными интересами. Постепенно регион, как субъект экономических и социальных отношений, переходит в отношении с государством с роли «младшего брата» на роль равноправного, конечно в разумных пределах, партнера. Это проявляется, с одно стороны в активном участии региона в решении вопросов федерального уровня имеющих прямое влияние на регион. С другой стороны, региональные органы власти становятся реальными субъектами государственного регулирования социально-экономических процессов на территории региона. Региональный уровень государственной власти стимулирует процесс возникновения и оптимизации региональной экономической политики, которая включает в себя подсистемы отраслевого, ресурсного и функционального регулирования экономики. Одной из интереснейших проблем современной экономической науки является вопрос стимулирования развития регионов, для чего необходимо разработать комплекс правил и рекомендаций для каждого типа регионов. Однако процесс классификации регионов представляет собой довольно непростую задачу. Проведенный анализ показал, что этот процесс сводится к выбору из множества характеризующих регион факторов основных тех факторов, которые будут являться его классифицирующими признаками. Выбор классифицирующих признаков должен основываться на соответствии классификации целям исследования. Поскольку, в нашем случае, целью исследования является региональный рынок недвижимости то и классификация регионов должна быть проведена с позиции выбора комплекса социально-экономических показателей региона, имеющих наибольшее влияние на региональный рынок недвижимости.

Региональный рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики региона в целом. Как показывает проведенное исследование, основными факторами, влияющими на рынок недвижимости региона, являются следующие показатели:

Отраслевая структура экономики региона (соотношение материальной и нематериальной сферы пр-ва, технологический уровень пр-ва)

Уровень экономического развития (ВРП) и темпы роста ВРП Уровень доходов населения Уровень занятости Объем инвестиций Структура собственности

Рассматривая влияние каждого из перечисленных факторов можно отметить, что рынок недвижимости региона формируется и развивается исходя из потребностей экономики региона. С другой стороны присутствует также и обратное влияние, которое выраэ/сается возможности определенной модификации направления экономического развития региона исходя из существующего состояния рынка недвижимости. Таким образом, для создания эффективной концепции развития региона, местные власти должны определить весь спектр его особенностей, в частности рынка недвижимости, и создать эффективную систему регулирования экономической деятельности для оптимального развития всех аспектов жизни региона. Основываясь на сравнении основных, влияющих на рынок недвижимости, показателей можно дать сравнительную характеристику региональному рынку недвижимости по отношению к другим регионам. Подобный подход позволяет оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.

Процесс государственного регулирования экономики претерпел существенные изменения по сравнению с методами административно-командной экономики СССР, но его присутствие в видоизмененной форме необходимо для успешного развития экономики страны в целом и региона в частности. Система государственного регулирования экономики на региональном уровне призвана обеспечить достижение основной цели региональной политики (повышение качества жизни населении), используя в качестве инструментов различные возможности государственной власти на местном уровне. Одним из обязательных условий повышения качества жизни населения является создание и развитие эффективно функционирующего рынка недвижимости, развитие которого должно отвечать интересам развития региона и его жителей. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в рамках двух основных методов: прямое (административное) регулирование и косвенное (основанное на экономических механизмах) регулирование. Необходимость административного воздействия обуславливается тем фактором, что в любой сфере самый совершенный рынок имеет ряд недостатков, т.е. рыночные механизмы не могут полностью обеспечить его эффективное функционирование. В качестве административных мер регулирования выступает процесс создания нормативно-правовой базы, системы органов учета и контроля за деятельность на рынке, установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам многое другое. К экономическим методам воздействия относятся действия государства по стимулированию экономической деятельности на рынке недвижимости, созданию привлекательного инвестиционного имиджа региона, собственное строительство и девелопмент объектов недвижимости, проведения за счет федерального и местных бюджетов ряда целевых программ по обеспечению населения жильем и т.п.

Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе преследовать наиболее важные, в аспекте региона, цели.