Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимости"

Российская Академия предпринимательства

На правах рукописи

Кузьминов Николай Николаевич

ииа455133

СИСТЕМА ОЦЕНКИ СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2008

0 5 2008

003455133

Работа выполнена в Российской Академии предпринимательства

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Юлдашев Рустем Турсунович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Журавин Сергей Григорьевич, кандидат экономических наук Борисова Наталья Юрьевна

Ведущая организация Институт экономики РАН

Защита диссертации состоится 2 3> декабря 2008 г. в 16-00 часов на заседании диссертационного совета Д.521.007.01 при Российской Академии предпринимательства по адресу 107996, г. Москва, ул. Кузнецкий мост, дом 21/5.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской Академии предпринимательства

Автореферат разослан «2^»

Ученый секретарь диссертационного совета ______

доктор экономических наук М.Л.Лезина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность темы исследования вызвана необходимостью выработать единую систему определения стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, для целей страхования этой недвижимости, приемлемую как для страховщиков, так и для страхователей и их оценщиков, а также уточнить само понятие страховой стоимости.

Важность данного вопроса определяется тем, что относительно определения страховой стоимости жилой недвижимости (отдельных жилых домов, квартир, отдельных комнат в квартире жилого дома) у страховщиков и оценщиков давно выработался единый подход, отраженный как в научных работах1, так и в типовых правилах страхования имущества физических лиц2.

Для квартир или отдельных комнат в квартире жилого дома страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения квартир (комнат) полностью аналогичных застрахованным, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния.3

Для отдельно стоящих жилых домов страховая стоимость определяется в размере строительства в данной местности отдельно стоящего здания, полностью аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния застрахованного.4

В то же время, предлагаемый подход к определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях на сегодняшний день не учитывает всех аспектов и особенностей данной недвижимости.

1 См , например, диссертацию на соискание ученой степени кандидата экономических наук Новомлинской Е Н «Экономико-матемашческое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости»

См, например, Типовые (стандартные) правила страхования имущества физических лиц, утвержденные Всероссийским Союзом Страховщиков

5 Подпункт «б» пункта 5 3 Типовых (стандартных) правил страхования имущества физических лиц.

4 Там же

Так, пункт 5.2. Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц, утвержденных Всероссийским Союзом Страховщиков и применяемых большинством страховых компаний, устанавливает общий порядок определения действительной (страховой) стоимости как для зданий производственного, административного, социально-культурного назначения, общественного пользования и др., сооружений (башен, мачт, агрегатов и иных производственно-технологических установок), хозяйственных построек (гаражей, хранилищ, складов, навесов, крытых площадок и ограждений и т.п.), так и для отдельных помещений (цехов, лабораторий, кабинетов и т.п.).

Не учитывается при этом ни порядок использования рассматриваемой недвижимости, ни степень ее востребованности.

В связи с этим в настоящее время оценщиками рассматриваются три подхода к определению действительной стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях:

- по балансовой оценке;

- по затратам на строительство аналогичных объектов с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния рассматриваемых объектов;

- по рыночной оценке объекта на основе оценки доходности данного объекта при его текущем использовании.

При этом оценщики понимают под действительной стоимостью объекта недвижимости ее рыночную стоимость5, а страховщики -страховую6, фактически отличную от рыночной.

Кроме того, необходимо учитывать, что указанные выше подходы к определению действительной стоимости рассматриваемых объектов нежилой недвижимости, предлагаемые оценщиками, дают различные результаты.

Сказанное подтверждает актуальность выработки единой системы определения стоимости нежилой недвижимости с целью ее страхования.

5 Абзац 2 статьи 7 Федерального закона № 1Э5-ФЗ от 29 07.199В «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

6 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27 11 1992, Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ

4

Степень научной разработанности вопроса. Вопросы оценки объектов недвижимости с целью их страхования в условиях российского рынка оценки и страхования нашли свое отражение в работах таких отечественных авторов и ученых: Гришаева С; Савиновой Г.С., Элика Максима; Гурьянова A.C. и др.

В публикациях названных авторов подчеркивается актуальность вопроса определения страховой стоимости недвижимости; доказывается необходимость ухода от использования балансовой оценки недвижимости, критикуется применяемый затратный подход к оценке, предлагаются не свойственные страховой теории подходы и методы оценки.

Целью диссертационной работы явилась разработка теоретических и методолгических положений, методического инструментария и практических рекомендаций по определению страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проанализировать и оценить существующие методики определения страховой стоимости нежилой недвижимости;

- выявить и проанализировать факторы, обуславливающие специфику определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях;

- уточнить классификацию объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов;

- выявить и систематизировать критерии, определяющие выбор использования соответствующей методики оценки страховой стоимости нежилой недвижимости;

- обосновать систему оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости на основе суммы страхового возмещения, полностью компенсирующего убытки страхователя от уничтожения данного объекта недвижимости. В рамках этой системы разработать методические и практические рекомендации по определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Объектом исследования является группа однотипных объектов нежилой недвижимости, выполняющих одинаковые функции и сооруженных по одному проекту в различных субъектах Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при проведении оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости.

Теоретической основой диссертационной работы служат законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды-отечественных экономистов в области оценки и страхования, монографии и статьи в специализированных изданиях, различные фактологические материалы (аналитические и обзорные разработки, статистические и справочные материалы, опубликованные в зарубежных и отечественных источниках), информация различных исследовательских центров, собственные исследования автора в области оценки и страхования нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования служат принципы диалектического метода познания. В рамках этого метода были использованы следующие приемы и методы экономического исследования:

сравнительный анализ, научное моделирование, мониторинговые оценки коммерческо-социальной активности собственника нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке единой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Основные элементы научной новизны состоят в следующем:

1. Доказана недопустимость смешивания понятий «страховая», «действительная» и «рыночная» стоимость объектов нежилой недвижимости.

Обосновано и предложено авторское определение термина «Страховая стоимость». Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Уточнен терминологический аппарат страхового законодательства: при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их страховую стоимость.7 Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.8

7 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

8 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пуша 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Предложено внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации и в Стандарты оценки, утверждаемые Правительством Российской Федерации.

2. Определены факторы, которые необходимо учитывать при определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,9 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба;

имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части - как источника, генерирующего определенный денежный поток. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя, связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости денежного потока;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный денежный поток.

' Мхчый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона Материалы предоставлены компанией Новый диск, N0 Поисковая система \у\улу.уапс1ех ги, Статья 130 Гражданского кодекса РФ

Указанные факторы определили основу предлагаемой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости и в авторское определение понятия «Страховая стоимость» при рассмотрении нежилой недвижимости.

3. Приведена классификация объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов:

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений;

- отдельные нежилые помещения;

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения.

Указанная классификация в предлагаемой системе оценки страховой стоимости нежилой недвижимости рассматривается как совокупность ключевых точек при переходе от одного метода к определению действительной стоимости этого объекта к другому.

4. Выявлены критерии применения существующих методик определения страховой стоимости нежилой недвижимости:

- физическая востребованность или избыточность здания или сооружения для его текущего использования;

- физическая возможность или невозможность восстановления объекта недвижимости как такового;

экономическая целесообразность восстановления объекта недвижимости в его первоначальном виде.

Указанные критерии также вошли в предлагаемую систему оценки страховой стоимости нежилой недвижимости в качестве совокупности ключевых точек при переходе от одной из существующих методик определения действительной стоимости этого объекта к другой.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации

подтверждается применением научных методов исследования, полнотой исследования теоретических и практических разработок, практической проверкой и внедрением результатов исследования.

Достоверность научных положений также подтверждается:

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с существующим порядком определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, при котором выносимые на защиту положения диссертации только вводят рамки возможного применения существующего порядка;

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с предлагаемыми оценщиками методами определения действительной стоимости объектов недвижимости;

- востребованностью предложенной системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, в среде профессиональных оценщиков, страховщиков и страховых брокеров.

Теоретическая и практическая значимость работы. Определены возможность и ограничения применения дискутирующихся на рынке оценки и страхования подходов при определении страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

Разработана система определения страховой стоимости данной нежилой недвижимости для различных групп объектов на основе суммы страхового возмещения, полностью компенсирующего убытки страхователя от уничтожения данного объекта недвижимости.

Эта система может применяться органами исполнительной и законодательной властей для совершенствования страховой защиты имущественных интересов Российской Федерации, субъектов Российской

Федерации, муниципальных образований, связанных с проведением страхования объектов государственной и муниципальной недвижимости при передаче их в аренду и хозяйственное управление; частными коммерческими и производственными структурами и страховыми компаниями при построении эффективной системы страховой защиты коммерческого и производственного предприятия; профессиональными оценщиками и страховщиками для определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, для различных групп объектов с целью страхования данных объектов.

Результаты исследования могут быть рекомендованы к использованию в научно-педагогической работе при преподавании в области экономики, оценки и страхования в высших учебных заведениях.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертации докладывались и обсуждались:

- на семинаре «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости», проводившемся ООО «Правовой финансовый консультант» в г. Суздаль с 27 по 29 апреля 2005 года;

- на страховом секторе Иссык-Кульского бизнес-форума Кыргызстана и России 6-9 сентября 2007 года;

- на научно-практических конференциях и семинарах Российской академии предпринимательства.

Полученные результаты внедрены в практику определения страховой стоимости коммерческой и производственной недвижимости следующих страховых компаний, страховых брокеров и оценочных компаний Москвы и Московской области:

- ООО «Страховая компания «Градиал» (лицензия № 4083Д);

- ООО «Страховая компания «ВекСо» (лицензия № 3847Д);

- ООО «Страховой и перестраховочный брокер» (номер в реестре страховых брокеров 450);

- ООО «Страховая и перестраховочная брокерская компания «МОСТ» (номер в реестре страховых брокеров 971);

- ООО «БК-Аркадия» (лицензия на осуществление оценочной деятельности № 011997).

Публикации по теме диссертационного исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 11,3 печатных листа, в том числе в журнале «Страховое дело», рекомендованном ВАК РФ - 2 научных статьи общим объемом 1,6 печатных листов, 1 монография объемом 9 печатных листов.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографии.

В качестве приложения к диссертации приложены справки о внедрении результатов работы в практику определения страховой стоимости коммерческой и производственной недвижимости указанных выше страховых компаний, страховых брокеров и оценочных компаний Москвы и Московской области

Общий объем диссертации - 149страниц.

Структура работы представлена ниже: Введение

Глава 1. Роль и место страховой стоимости в теории и практике страхования нежилой недвижимости.

§ 1.1. Экономическая сущность страхования и страховой стоимости, нормативное определение страховой стоимости имущества, подлежащего страхованию, и область его применения

§ 1.2. Факторы, обуславливающие особый подход к определению страховой стоимости отдельных видов недвижимости

§ 1.3. Обзор современных подходов к оценке нежилой недвижимости и определению ее страховой стоимости Выводы по главе 1

Глава 2. Оценка нежилой недвижимости на основе предлагаемых подходов § 2.1. Доходный подход к оценке нежилой недвижимости § 2.2. Затратный подход к оценке нежилой недвижимости § 2.3. Балансовый подход к оценке нежилой недвижимости Выводы по главе 2

Глава 3. Методический инструментарий определения страховой стоимости нежилой недвижимости

§ 3.1. Решение вопроса о величине страховой стоимости нежилой недвижимости в свете имущественных интересов страхователя и размера выплаты страхового возмещения

§ 3.2. Методология определения страховой стоимости нежилой

недвижимости

Выводы по главе 3

Заключение

Библиография

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы: необходимость выработать единую систему определения стоимости нежилой недвижимости с целью ее страхования, приемлемую как для страховщиков, так и для страхователей и их оценщиков. Сформулированы цель и задачи исследования. Выбрана методологическая база и направление исследования.

Первая группа проблем связана с анализом существующих методик

определения страховой стоимости нежилой недвижимости и факторов, которые необходимо учитывать при определении страховой стоимости недвижимости, с анализом степени учета этих факторов в современных методиках определения страховой стоимости.

В экономическом смысле «страхование» представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками (страховыми компаниями) из уплаченных страховщикам страховых взносов (страховых премий). Такую формулировку дает Федеральный Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27 ноября 1992 г. № 4015-1.10

Экономическая сущность страхования заключается в компенсации ущерба, причиненного страхователю тем или иным событием, признаваемым страховым, на случай наступления которого и заключается договор страхования, за счет денежных средств, полученных страховой компанией по всем заключенным ею договорам страхования.

Компенсационный характер страхования отражается и в нормативных актах, регулирующих страховую деятельность. Так, статья 929 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).11

10 Статья 2 Закона

" Пункт 1 названной статьи

Статья 947 Гражданского кодекса РФ уточняет, что при страховании имущества страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования или которую он обязуется выплатить по договору личного страхования. Она определяется соглашением страхователя со страховщиком, однако не может превышать действительную (страховую) стоимость этого имущества на момент заключения договора страхования.12

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее страховую деятельность, определяет страховую стоимость любого имущества, подлежащего страхованию, как действительную стоимость этого имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования.13

Статья 7 Федерального закона № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» увязывает понятия «действительная стоимость» с понятием «рыночная стоимость».14

Под рыночной же стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.15

Однако, при определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях необходимо учитывать ряд факторов, обуславливающих особый подход к ее определению.

Компенсационная роль страхования должна обеспечивать страхователю возможность восстановить поврежденное имущество или

12 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» Л"» 4015-1 от 27.11.1992, Пункт 2 статьи 947 Граждан«™ о кодекса РФ

п Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ

14 Абзац 2 названной статьи

15 Статья 3 того же Закона

заменить утраченное в результате страхового случая имущество на полностью аналогичное.

В качестве основного свойства объекта недвижимости выступает его неразрывная связь с землей и невозможность его перемещения без ущерба его целостности, качеству и назначению.'6

С компенсационной точки зрения полностью возместить убыток от утраты того или иного объекта недвижимости можно только соорудив абсолютно аналогичный объект на том же месте, если его сооружение физически возможно.

Последнее замечание является весьма существенным, так как соорудить в индивидуальном порядке отдельно взятое жилое или нежилое помещение при разрушении всего здания не представляется возможным. Поэтому в компенсационных целях страховая стоимость отдельно взятого жилого или нежилого помещения, являющихся частью здания, должна соответствовать расходам страхователя на приобретение нового, взамен утраченного жилого или нежилого помещения той же площади, того же качества, такого же расположения внутри аналогичного здания и в том же районе.

Кроме того, необходимо учитывать, что собственник нежилой недвижимости будет рассматривать ее как объект основных средств, необходимых для производства собственных товаров, работ, услуг, как объект финансовых вложений при его сооружении (реконструкции) с целью дальнейшей реализации, либо как источник дополнительных доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду для коммерческих и производственных целей другим лицам, т.е. как прямой источник или как средство для извлечения соответствующего дохода. При восстановлении полностью утраченного в результате страхового случая объекта недвижимости, он будет стремиться уже не столько к воссозданию этого

16 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона Материалы предоставлены компанией Новый диск, ND Поисковая система www yandex m, Статья 130 Гражданского кодекса РФ

объекта в его первоначальном виде (до момента наступления страхового случая), сколько к воссозданию источника или средства получения дохода на его первоначальном уровне.

Вместе с тем страховщики на современном этапе определяют страховую стоимость недвижимости, принадлежащей юридическим лицам в следующем порядке:

Для зданий производственного, административного, социально-культурного назначения, общественного пользования и др., сооружений (башен, мачт, агрегатов и иных производственно-технологических установок), хозяйственных построек (гаражей, хранилищ, складов, навесов, крытых площадок и ограждений и т.п.), отдельных помещений (цехов, лабораторий, кабинетов и т.п.) страховая стоимость определяется в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния.17

Для объектов в стадии незавершенного строительства - по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из утвержденных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.18

С учетом сказанного, автор сделал следующие выводы: 1. При определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, необходимо учитывать следующие факторы:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,19 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

17 Подпункт «а» пункта 5 2 Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц

18 Подпункт «в» пункта 5 2 Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц

19 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Материалы предоставлены компанией Новый диск, ND Поисковая система www yandex ru, Статья 130 Гражданского кодекса РФ

17

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба;

имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части - как источника, генерирующего определенный уровень дохода от использования данного имущества в собственных производственных целях, в качестве инструмента инвестиций или при сдаче его в аренду. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя, связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости дохода;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный уровень дохода.

2. Современная методология определения страховой стоимости нежилой недвижимости, находящейся в собственности или хозяйственном ведении юридических лиц, т.е. используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, принятая страховщиками, не учитывает всех названных факторов и, следовательно, не является достаточно проработанной и методологизированной.

Вторая группа проблем связана с анализом результатов оценки объектов нежилой недвижимости, сооруженных по одному проекту в разных субъектах Российской Федерации с использованием предлагаемых профессиональными оценщиками подходов.

Проведенный анализ показал, что для Москвы стоимость объекта недвижимости, определяемая доходным подходом, за счет большей величины генерируемого им дохода существенно превышает стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости.

Для Тульской области за счет неполного использования аналогичного здания получаем прямо противоположный результат. Стоимость строительства аналогичного здания оказалась выше рыночной стоимости этого объекта, определяемой на основе доходного подхода.

С учетом сказанного, автор сделал следующие выводы:

1. Каждый отдельно взятый подход к рыночной оценке недвижимости, рассматриваемый профессиональными оценщиками, не учитывает всех факторов, которые необходимо принимать во внимание при оценке страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

2. Различные подходы к рыночной оценке одних и тех же объектов недвижимости дают различные результаты в зависимости от учета или игнорирования в этих подходах фактора востребованности и полезности данного объекта недвижимости при его текущем использовании в данной местности.

3. Необходимо выработать единый подход к оценке страховой стоимости нежилой недвижимости с учетом компенсационной роли страхования при рассмотрении всех вышеназванных факторов, влияющих на выбор методов оценки.

Третья группа проблем связана с необходимостью увязать понятия «страховая стоимость» с имущественным интересом страхователя и величиной максимального ущерба и страховой выплаты при полном разрушении объекта страхования и дать решение поставленной автором задачи в выработке системы определения страховой стоимости нежилой

недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

Предлагаемая система предполагает:

а) для отдельно стоящих зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), группы зданий, сооружений (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), хозяйственных построек (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т.п.), для отдельных нежилых помещений, пристроенных к зданиям и сооружениям определять страховую стоимость в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функциональным характеристикам с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и современных материалов, удешевляющих строительство, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния, но не более его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости;

б) для отдельных нежилых помещений - в размере стоимости приобретения аналогичных по площади, техническим характеристикам и функциональному назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния, а также с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния здания или сооружения, в котором находятся рассматриваемые нежилые помещения;

в) для объектов в стадии незавершенного строительства - по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из рыночных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.

Данная система основана на компенсационном характере страховой выплаты, на соблюдении условия, что страховая выплата должна компенсировать страхователю полный ущерб от гибели рассматриваемого объекта недвижимости и на положении, устанавливающем, что страховая выплата не может превышать величины страховой суммы, которая в свою очередь не может превышать величины страховой стоимости объекта страхования.

Сказанное позволяет дать общее определение страховой стоимости: Страховая стоимость имущества — это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая.

Следующая цепочка показывает связь страховой и действительной стоимости имущества, не смешивая эти два понятия:

Страховая сумма - денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая,20 т.е. сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования.21

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их страховую стоимость, при этом страховая стоимость не должна превышать их действительную стоимость в месте их нахождения в день заключения договора страхования.22

20 Пункт 1 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового делав Российской Федерации» № 4015-1 от 27 11 1992

21 Пункт 1 статьи 947 Гражданского кодекса РФ

22 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Выводы:

1. Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.

2. Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их страховую стоимость.23 Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.24

3. В целях прекращения существующих на сегодняшний день разногласий в трактовке понятий «Страховая», «Действительная» и «Рыночная» стоимость, целесообразно внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации (пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Федерального закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации»), а также в Стандарты оценки, утвержденные Постановлением правительства РФ № 519

23 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

24 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

от 06.07.2001 (в соответствии с Международными стандартами оценки «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости МКСОИ» The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Téléphoné: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430)

4. Предлагаемая система определения страховой стоимости недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий и сооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений б зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.

Т.е. учитывает все факторы, заявленные автором в первой главе работы как существенные при рассмотрении страховой стоимости данной недвижимости.

Схематично система определения страховой стоимости нежилой недвижимости представлена на рис.1.

Процесс анализа документов, представляемых страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости схематично представлен на рис. 2.

Рис. 1. Схематичное представление системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости

Рис. 2. Процесс анализа документов, представленных страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости.

В заключении диссертационного исследования автор резюмирует основные научные и практические выводы и результаты.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Кузьминов H.H. Страхование и оценка коммерческой и промышленной недвижимости // Юридическая и правовая работа в страховании. 2005. № 2, стр. 30 - 34, 0,7 печ.л.

2. Кузьминов H.H. Действительная и страховая стоимость недвижимости // Страховое дело. 2007. № 4, 0,8 печ.л.

3. Кузьминов H.H. Увязка страховой стоимости коммерческой и промышленной недвижимости с имущественным интересом страхователя и размером выплаты страхового возмещения // Страховое дело. 2007. № 7, 0,8 печ.л.

4. Кузьминов H.H. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации - М : Анкил, 2007,9 печ.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кузьминов, Николай Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. РОЛЬ И МЕСТО СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ В ТЕОРИИ И

ПРАКТИКЕ СТРАХОВАНИЯ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 1.1. Экономическая сущность страхования и страховой стоимости, нормативное определение страховой стоимости имущества, подлежащего страхованию, и область его применения.

§ 1.2. Факторы, обуславливающие особый подход к определению страховой стоимости отдельных видов недвижимости.

§ 1.3. Обзор современных подходов к оценке нежилой недвижимости и определению ее страховой стоимости.

Выводы по главе

Глава 2. ОЦЕНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

ПРЕДЛАГАЕМЫХ ПОДХОДОВ.

§ 2.1. Доходный подход к оценке нежилой недвижимости.

§ 2.2. Затратный подход к оценке нежилой недвижимости.

§ 2.3. Балансовый подход к оценке нежилой недвижимости.

Выводы по главе 2.

Глава 3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 3.1. Решение вопроса о величине страховой стоимости нежилой недвижимости в свете имущественных интересов страхователя и размера выплаты страхового возмещения.

§ 3.2. Методология определения страховой стоимости нежилой недвижимости.

Выводы по главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Система оценки страховой стоимости нежилой недвижимости"

Актуальность темы исследования вызвана необходимостью выработать единую систему определения стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производтвенных, представительских и иных аналогичных целях, для целей страхования этой недвижимости, приемлемую как для страховщиков, так и для страхователей и их оценщиков, а также уточнить само понятие страховой стоимости. I

Важность данного вопроса определяется тем, что относительно определения страховой стоимости жилой недвижимости (отдельных жилых домов, квартир, отдельных комнат в квартире жилого дома) у страховщиков и оценщиков давно выработался единый подход, отраженный как в научных работах1, так и в типовых правилах страхования имущества физических лиц2.

Для квартир или отдельных комнат в квартире жилого дома страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения квартир (комнат) полностью аналогичных застрахованным, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния.3

Для отдельно стоящих жилых домов страховая стоимость определяется в размере строительства в данной местности отдельно стоящего здания, полностью аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния застрахованного.4

В то же время, предлагаемый подход к определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях на сегодняшний день не учитывает всех аспектов и особенностей данной недвижимости.

1 См., например, диссертацию на соискание ученой степени кандидата экономических наук Новомлинской E.H. «Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости»

2 См., например, Типовые (стандартные) правила страхования имущества физических лиц, утвержденные Всероссийским Союзом Страховщиков

Подпункт «б» пункта 5.3 Типовых (стандартных) правил страхования имущества физических лиц.

4 Там же

Так, пункт 5.2. Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц, утвержденных Всероссийским Союзом Страховщиков и применяемых большинством страховых компаний, устанавливает общий порядок определения действительной (страховой) стоимости как для зданий производственного, административного, социально-культурного назначения, общественного пользования и др., сооружений (башен, мачт, агрегатов и иных производственно-технологических установок), хозяйственных построек (гаражей, хранилищ, складов, навесов, крытых площадок и ограждений и т.п.), так и для отдельных помещений (цехов, лабораторий, кабинетов и т.п.).

Не учитывается при этом ни порядок использования рассматриваемой недвижимости, ни степень ее востребованности.

В связи с этим в настоящее время оценщиками рассматриваются три подхода к определению действительной стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях:

- по балансовой оценке;

- по затратам на строительство аналогичных объектов с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния рассматриваемых объектов;

- по рыночной оценке объекта на основе оценки доходности данного объекта при его текущем использовании.

При этом оценщики понимают под действительной стоимостью объекта недвижимости ее рыночную стоимость5, а страховщики -страховую6, фактически отличную от рыночной.

Кроме того, необходимо учитывать, что указанные выше подходы к определению действительной стоимости рассматриваемых объектов нежилой недвижимости, предлагаемые оценщиками, дают различные результаты.

Сказанное подтверждает актуальность выработки единой системы определения стоимости нежилой недвижимости с целью ее страхования.

5 Абзац 2 статьи 7 Федерального закона № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

6 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992; Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ

Степень научной разработанности вопроса. Вопросы оценки объектов недвижимости с целью их страхования в условиях российского рынка оценки и страхования нашли свое отражение в работах таких отечественных авторов и ученых: Гришаева С; Савиновой Г.С., Элика Максима; Гурьянова A.C. и др.

В публикациях названных авторов подчеркивается актуальность вопроса определения страховой стоимости недвижимости; доказывается необходимость ухода от использования балансовой оценки недвижимости, критикуется применяемый затратный подход к оценке, предлагаются не свойственные страховой теории подходы и методы оценки.

Целью диссертационной работы явилась разработка теоретических и методологических положений, методического инструментария и практических рекомендаций по определению страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проанализировать и оценить существующие методики определения страховой стоимости нежилой недвижимости;

- выявить и проанализировать факторы, обуславливающие специфику определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях;

- уточнить классификацию объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов;

- выявить и систематизировать критерии, определяющие выбор использования соответствующей методики оценки страховой стоимости нежилой недвижимости;

- обосновать систему оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости на основе суммы страхового возмещения, полностью компенсирующего убытки страхователя от уничтожения данного объекта недвижимости. В рамках этой системы разработать методические и практические рекомендации по определению страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Объектом исследования является группа однотипных объектов нежилой недвижимости, выполняющих одинаковые функции и сооруженных по одному проекту в различных субъектах Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при проведении оценки страховой стоимости объектов нежилой недвижимости.

Теоретической основой диссертационной работы служат законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды отечественных экономистов в области оценки и страхования, монографии и статьи в специализированных изданиях, различные фактологические материалы (аналитические и обзорные разработки, статистические и справочные материалы, опубликованные в зарубежных и отечественных источниках), информация различных исследовательских центров, собственные исследования автора в области оценки и страхования нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования служат принципы диалектического метода познания. В рамках этого метода были использованы следующие приемы экономического исследования: сравнительный анализ, системный анализ, научное моделирование, мониторинговые оценки коммерческо-социальной активности собственника нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, изучение и обобщение экономико-статистических показателей стоимости нежилой недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке единой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях.

Основные элементы научной новизны состоят в следующем:

1. Доказана недопустимость смешивания понятий «страховая», «действительная» и «рыночная» стоимость объектов нежилой недвижимости.

Обосновано и предложено авторское определение термина «Страховая стоимость». Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Уточнен терминологический аппарат страхового законодательства: при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать т их страховую стоимость. Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.8

7 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

8 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Предложено внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации и в Стандарты оценки, утверждаемые Правительством Российской Федерации.

2. Определены факторы, которые необходимо учитывать при определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных целях:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,9 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба; имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части — как источника, генерирующего определенный денежный поток. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя, связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости денежного потока;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный денежный поток.

9 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Материалы предоставлены компанией Новый диск, N0. Поисковая система www.yandex.ru; Статья 130 Гражданского кодекса РФ

Указанные факторы определили основу предлагаемой системы оценки страховой стоимости нежилой недвижимости и в авторское определение понятия «Страховая стоимость» при рассмотрении нежилой недвижимости.

3. Приведена классификация объектов нежилой недвижимости в зависимости от воздействия на них выявленных факторов:

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений;

- отдельные нежилые помещения;

- отдельно стоящие нежилые здания и сооружения, группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения.

Указанная классификация в предлагаемой системе оценки страховой стоимости нежилой недвижимости рассматривается как совокупность ключевых точек при переходе от одного метода к определению действительной стоимости этого объекта к другому.

4. Выявлены критерии применения существующих методик определения страховой стоимости нежилой недвижимости:

- физическая востребованность или избыточность здания или сооружения для его текущего использования;

- физическая возможность или невозможность восстановления объекта недвижимости как такового; экономическая целесообразность восстановления объекта недвижимости в его первоначальном виде.

Указанные критерии также вошли в предлагаемую систему оценки страховой стоимости нежилой недвижимости в качестве совокупности ключевых точек при переходе от одной из существующих методик определения действительной стоимости этого объекта к другой.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации подтверждается применением научных методов исследования, полнотой исследования теоретических и практических разработок, практической проверкой и внедрением результатов исследования.

Достоверность научных положений также подтверждается:

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с существующим порядком определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, при котором выносимые на защиту положения диссертации вводят рамки возможного применения существующего порядка;

- отсутствием противоречий выносимых на защиту положений диссертации с предлагаемыми оценщиками методами определения действительной стоимости объектов недвижимости;

- востребованностью предложенной системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, в среде профессиональных оценщиков, страховщиков и страховых брокеров.

Теоретическая и практическая значимость работы. Определены возможность и ограничения применения дискутирующихся подходов при определении страховой стоимости объектов нежилой недвижимости, используемых в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

Разработана система определения страховой стоимости данной нежилой недвижимости для различных групп объектов.

Эта система может применяться органами исполнительной и законодательной властей для совершенствования страховой защиты имущественных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, связанных с проведением страхования объектов государственной и муниципальной недвижимости при передаче их в аренду и хозяйственное управление; частными коммерческими и производственными структурами и страховыми компаниями при построении эффективной системы страховой защиты коммерческого и производственного предприятия; профессиональными оценщиками и страховщиками для определения страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, прозводственных, представительских и иных аналогичных целях, для различных групп объектов с целью страхования данных объектов.

Результаты исследования могут быть рекомендованы к использованию в научно-педагогической работе при преподавании в области экономики, оценки и страхования в высших учебных заведениях.

Апробация результатов диссертационного исследования

Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертации докладывались и обсуждались:

- на семинаре «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости», проводившемся ООО «Правовой финансовый консультант» в г. Суздаль с 27 по 29 апреля 2005 года.

- на страховом секторе Иссык-Кульского бизнес-форума Кыргызстана и России 6-9 сентября 2007 года.

- на научно-практических конференциях и семинарах Российской академии предпринимательства.

Полученные результаты внедрены в практику определения страховой стоимости коммерческой и производтвеной недвижимости следующих страховых компаний, страховых брокеров и оценочных компаний Москвы и Московской области:

- ООО «Страховая компания «Градиал» (лицензия № 4083Д);

- ООО «Страховая компания «ВекСо» (лицензия № 3847Д);

- ООО «Страховой и перестраховочный брокер» (номер в реестре страховых брокеров 450);

- ООО «Страховая и перестраховочная брокерская компания «МОСТ» (номер в реестре страховых брокеров 971);

- ООО «БК-Аркадия» (лицензия на осуществление оценочной деятельности № 011997).

Публикации по теме диссертационного исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 11,3 печатных листа, в том числе в журнале «Страховое дело» - 2 научных статьи общим объемом 1,6 печатных листов, 1 монография объемом 9 печатных листов.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографии.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Кузьминов, Николай Николаевич

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

1. Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.

2. Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате данного страхового случая.

Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна

207 превышать их страховую стоимость. Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в

208 день заключения договора страхования.

3. В целях прекращения существующих на сегодняшний день разногласий в трактовке понятий «Страховая», «Действительная» и «Рыночная» стоимость, целесообразно внести соответствующие изменения в страховое законодательство Российской Федерации (пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Федерального закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации»), а также в Стандарты оценки, утвержденные Постановлением правительства РФ № 519 от 06.07.2001 (в соответствии с Международными стандартами оценки «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости МКСОИ» The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Téléphoné: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430)

4. Предлагаемая система определения страховой стоимости недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий и сооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений в зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий

207 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

208 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.

Т.е. учитывает все факторы, заявленные автором в первой главе работы как существенные при рассмотрении страховой стоимости данной недвижимости.

Схематично систему определения страховой стоимости нежилой недвижимости можно представить в следующем виде:

Рис. 3. Схематичное представление системы определения страховой стоимости нежилой недвижимости

Анализ документов, представляемых страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости можно представить схематично в следующем виде:

Недвижимость

Здания и сооружения группы зданий и сооружений

Отдельные помещения внутри зданий и сооружений

Полностью востребованные здания и сооружения

Не полностью востребованные здания и сооружения

Имеется смегная документация на строи1ельство данного мания либо акт его оценки, выполненный затратным методом да

Имеется договор купли-продажи данного здания или сооружения либо акт его оценки для целей купли-продажи

Имеется договор купли-продажи данного помещения либо акт его оценки для целей купли поодажи нет

Имеются ли переоценочные записи, подтверждающи е проведение переоценки данного объекта нет

Проводим самостоятельную оценку нет

Проводим самостоятел ьну ю оценку да

Принимаем во внимание текущую оценку

Рис. 4. Процесс анализа документов, представленных страхователем в целях определения страховой стоимости нежилой недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Резюмируя сказанное, можно сделать следующие выводы:

1. При определении страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, необходимо учитывать следующие факторы:

- неразрывная связь объекта недвижимости с землей,209 в результате чего под полной компенсацией убытка от страхового случая не может восприниматься приобретение аналогичного объекта недвижимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимости возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно;

- физическая невозможность восстановления отдельного жилого или нежилого помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или сооружения, устанавливает необходимость приобретения аналогичного помещения в аналогичном по своим характеристикам здании и в том же районе в целях полной компенсации возможного ущерба; имущественные интересы собственника коммерческой и производственной недвижимости заключаются не только в сохранении данного объекта как физического, но в большей части - как источника, генерирующего определенный уровень дохода от использования данного имущества в собственных производственных целях, в качестве инструмента инвестиций или при сдаче его в аренду. Сказанное устанавливает необходимость восстановления разрушенного страховым случаем объекта недвижимости с целью уменьшения дополнительного убытка страхователя,

209 Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. Материалы предоставлены компанией Новый диск, N0. Поисковая система www.yandex.ru; Статья 130 Гражданского кодекса РФ связанного с уменьшением или утратой генерируемого этим объектом недвижимости дохода;

- достаточность восстановления объекта недвижимости после его разрушения в результате страхового случая в объеме, генерирующем первоначальный уровень дохода.

2. Современная методология определения страховой стоимости нежилой недвижимости, находящейся в собственности или хозяйственном ведении юридических лиц, т.е. используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях, принятая страховщиками, не учитывает всех названных факторов и, следовательно, не является достаточно проработанной и методологизированной.

3. Каждый отдельно взятый подход к рыночной оценке недвижимости, рассматриваемый профессиональными оценщиками, не учитывает всех факторов, которые необходимо принимать во внимание при оценке страховой стоимости нежилой недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях.

4. Различные подходы к рыночной оценке одних и тех же объектов недвижимости дают различные результаты в зависимости от учета или игнорирования в этих подходах фактора востребованности и полезности данного объекта недвижимости при его текущем использовании в данной местности.

5. Необходимо выработать единый подход к оценке страховой стоимости нежилой недвижимости с учетом компенсационной роли страхования при рассмотрении всех вышеназванных факторов, влияющих на выбор методов оценки.

6. Действующее российское страховое законодательство на сегодняшний день не различает понятия «страховая стоимость» и «действительная стоимость».210

210 Пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992; Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ.

Действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации не различает понятия «действительная стоимость» и «рыночная стоимость».211

Вместе с тем, понятия «страховая стоимость» и «рыночная стоимость» не тождественны.

Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объекта полное возмещение его реальных убытков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования.

Исходя из концепции полного возмещения страхователю понесенных им в результате страхового случая убытков, можно дать следующее определение термину «страховая стоимость»:

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая.

Данное определение позволяет уточнить терминологический аппарат страхового законодательства:

При страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна

919 превышать их страховую стоимость." Страховая стоимость при этом не должна превышать их действительную стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.213

Полученная цепочка показывает связь страховой и действительной стоимости имущества, не смешивая эти два понятия:

211 Абзац 2 статьи 7 Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

212 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

213 Пункт 2 статьи 947 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Страховая сумма — денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая,214 т.е. сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования.215

Страховая стоимость имущества - это сумма максимально возможного ущерба, который страхователь может понести в результате утраты или полного уничтожения этого имущества в результате страхового случая при условии его разумных действий, направленных на устранение и уменьшение суммы дополнительного ущерба, вызванного утратой этого имущества в результате этого страхового случая, определяемая положениями соответствующего договора страхования (страхового полиса).

7. С учетом сказанного, система определения страховой стоимости коммерческой и производственной недвижимости должна устанавливать, что: а) для отдельно стоящих зданий (производственных, административных, социально-культурного назначения и общественного пользования и др.), группы зданий, сооружений (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки), хозяйственных построек (гаражи, хранилища, склады, навесы, крытые площадки и ограждения и т.п.), для отдельных нежилых помещений, пристроенных к зданиям и сооружениям страховая стоимость определяется в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функциональным характеристикам с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и современных материалов, удешевляющих строительство, меньшего по объему и капитальности, но достаточного для удовлетворения текущих потребностей собственника и

214 Пункт 1 статьи 10 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» № 4015-1 от 27.11.1992

215 Пункт 1 статьи 947 Гражданского кодекса РФ способного генерировать чистый денежный поток на первоначальном уровне, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния, но не более его рыночной стоимости, полученной на основе доходного подхода к ее оценке, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости; б) для отдельных нежилых помещений страховая стоимость определяется в размере стоимости приобретения аналогичных по площади, техническим характеристикам и функциональному назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационно-технического состояния, а также с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния здания или сооружения, в котором находятся рассматриваемые нежилые помещения; в) для объектов в стадии незавершенного строительства страховая стоимость определяется по фактически произведенным материальным и трудовым затратам на момент заключения договора страхования, исходя из рыночных цен, норм и расценок для данного вида работ и затраченных материалов.

Страховая стоимость объекта страхования устанавливается отдельно по каждому застрахованному объекту или совокупности объектов, указанных в договоре страхования (страховом полисе), на основании предоставленных документов, подтверждающих действительную (рыночную) стоимость имущества, или путем экспертной оценки.

В качестве документов, устанавливающих действительную (рыночную) стоимость имущества могут рассматриваться:

- акты о приеме-передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ № 7 от 21.01.2003 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»;

216 По аналогии с пунктом 5.3 Типовых (стандартных) правил страхования имущества юридических лиц, утвержденных Всероссийским союзом страховщиков, определяющим порядок установления страховой суммы

- инвентарные карточки учета объекта основных средств по форме ОС-6, инвентарные карточки группового учета объектов основных средств по форме ОС-ба, инвентарные книги учета объектов основных средств по форме ОС-66;

- переоценочные ведомости о проводимой переоценке основных средств;

01 "7

- отчет об оценке, произведенной независимыми оценщиками."

При анализе указанных документов необходимо определить на основе чего и каким методом производилась оценка рассматриваемого объекта недвижимости, как давно она производилась, производилась ли после этого переоценка основных средств, как регулярно и каким способом.

Указанная в названных документах оценка может применяться:

- для отдельных нежилых помещений, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующего помещения для целей проведения операций купли/продажи; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

- для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений, используемых собственником в полном объеме, если в представленном отчете об оценке указывается, что при оценке данного здания (данных зданий), сооружения (сооружений) и помещений использовался затратный подход; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом

217 Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года. потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях; либо если из представленных документов следует, что данные здания, сооружения и помещения построены самим собственником или по договору строительного подряда; при возведении зданий, сооружений и помещений во внимание принимались все расходы, связанные со строительством; эти расходы экономически обоснованы и документально подтверждены; со времени завершения строительства прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета полученной при сдаче объекта стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

- для отдельно стоящих зданий и сооружений, а также для группы зданий и пристроенных к зданиям помещений в которых имеются неиспользуемые (невостребованные) помещения, если в представленном отчете об оценке указывается, что определяется рыночная стоимость соответствующих зданий, сооружений и помещений для целей проведения операций купли/продажи; в указанную в отчете стоимость зданий, сооружений и помещений не включена стоимость соответствующего участка земли; со времени проведения оценки прошло менее года или собственник ежегодно производил переоценку на основе прямого пересчета указанной стоимости в соответствии с индексом потребительских цен, о чем есть соответствующие записи в представленных переоценочных ведомостях;

Во всех остальных случаях необходимо произвести экспертную оценку страховой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, предлагаемая система определения страховой стоимости недвижимости, используемой в коммерческих, производственных, представительских и иных аналогичных целях учитывает следующие аспекты, не принимаемые во внимание действующими методиками:

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости отдельно стоящих зданий и сооружений (группы отдельно стоящих зданий и сооружений), восстановление которых физически возможно и экономически необходимо с одной стороны и отдельных помещений в зданиях и сооружениях, самостоятельное восстановление которых физически невозможно;

- необходимость различного подхода к оценке страховой стоимости полностью востребованных зданий и сооружений с одной стороны и зданий и сооружений, избыточных по своему объему и капитальности для текущих потребностей и нужд страхователя.

Т.е. учитывает все факторы, заявленные автором в настоящей работе как существенные при рассмотрении страховой стоимости данной недвижимости.