Социально-экономическое развитие сферы жилищных услуг тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Социально-экономическое развитие сферы жилищных услуг"

На правах рукописи

□□И44С1В0

Лемешкина Ирина Михайловна

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 8 СЕН 2008

Москва-2008

003446180

Работа выполнена на кафедре экономики социальной сферы экономического факультета Московского государственного университета имени М.В Ломоносова

Научный руководитель.

доктор экономических наук, профессор Бояринцев Борис Иванович

Официальные оппоненты.

доктор экономических наук, профессор Бабич Анатолий Михайлович

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Рогожина Наталия Николаевна Российский государственный университет туризма и сервиса

Защита состоится «25» сентября 2008 г. в 15зо часов на заседании диссертационного совета Д 501 001.17 при Московском государственном университете имени М.В Д1омоносова по адресу 119991, ГСП-1, г. Москва, Ленинские гсфы, МГУ, второй учебчый корпус гуманитарных факультетов, экономический факультет, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале научной библиотеки МГУ имени M В. Ломоносова (второй учебный корпус гуманитарных факультетов).

Автореферат разослан «ÀO »

Ученый секретарь

диссертационного совета

Панкратова В П

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования

Проблема обеспечения населения России жильем с необходимыми характеристиками и сопутствующими услугами из-за недостаточных темпов развития жилищного фонда уже в течение длительного времени актуальна как для страны в целом, так и для многих городов и регионов Особую значимость в силу ряда факторов эта проблема приобретает в нынешних условиях, так как от ее решения зависит экономический, социальный и политический климат в Российской Федерации Принципиальная особенность обеспечения населения жильем и жилищными услугами осуществление этого процесса на основе рыночного механизма, в то время как государственные гарантии действуют по отношению к ограниченным категориям граждан и выполняются в небольшом объеме Государство принимает обязательства по обеспечению этих граждан «нормальными условиями проживания» в соответствии с уровнем развития национальной экономики и улучшению жилищных условий по мере достижения экономического роста С этой целью была создана база для реализации социальных принципов доступности жилья

Государственная политика в сфере жилья и жилищных услуг в России до настоящего времени недостаточно отвечала возникающим жилищным потребностям из-за постоянного снижения показателей качества действующего жилищного фонда, высокого износа коммунальной инфраструктуры, недостаточных объемов ввода нового жилья и модернизации уже имеющегося Недостаточная сбалансированность спроса и предюжения на рынке жилья, связанная с монополизацией рынка жилищного строительства, сокращением объемов ежегодно поставляемого социального жилья, недостаточной развитостью институтов обеспечивающих граждан жилищными услугами, тоже ухудшает ситуацию

Критерии, согласно которым выделяются приоритетные направления социальной помощи низкодоходным группам населения в сфере жилищных ус1\г недостаточно соответствуют эффективному использованию бюджетных средств, а объемы привлечения средств из внебюджетных источников и

информационная асимметрия ведут к недофинансированию сферы жилищных услуг

Степень разработанности проблемы

Теоретические и прикладные аспекты функционирования и развития сферы услуг рассматриваются Е Н Жильцовым, Е В Егоровым, В Н Казаковым, АМ Бабичем, В А Лазаревым и другими учеными и специалистами В области теории функционирования рыночных систем автор ориентировался на труды представителей институционального и неоклассического направлений экономической мысли жилье как объект инвестиций рассмотрено в трудах Д Фридмана, Н Ордуэя и др Значимость жилья как блага и необходимость государственного регулирования жилищной сферы исследовалась А Пигу, Л Эрхардом и др

Системное описание теоретических основ функционирования рынка жилья и рынка жилищных услуг как составной его части, моделей предоставления жилищных услуг, особенностей формирования рыночного равновесия в разных сегментах рынка, системы финансирования и вопросов формирования государственной жилищной политики, форм поддержки на региональном и федеральном уровнях изучалось О Э Бессоновой, а также Б И Бояринцевым, |Б Н Ичиговкиным], В В Бузыревым, В С Чекалиным, Е В Орешкович, Н Н Рогожиной и другими исследователями Проблемы доступности жилья как основного обьекта. производящего жилищные услуги, и реформирования жилищной сферы в целом исследовались Л Ю Руди, С Р Хачатряном, А В Черняком, В А Горемыкиным, ОС Белокрыловой, ЕВ Приваловой ЕИ Яхимовичидр

Однако целый ряд вопросов, затрагивающих с>щность жипишных услуг, взаимодействие рынка жилищных услуг с другими элементами рыночной системы, государственное и муниципальное регулирование сферы жилищных услуг, изучен недостаточно полно Поэтому требуется дополнительное теоретическое осмысление этих научных проблем Кроме тою важно уточнить факторы влияющие на формирование социальной и экономической доступности жилищных услуг

Цель и задачи исследования

Целью настоящего исследования являются обоснование теоретических положений и принципов формирования рынка доступных жилищных услуг, максимально отвечающих социальным предпочтениям и пчатежеспособному спросу населения, и разработка рекомендации по социально-экономическому развитию сферы жичищных >слуг в современных условиях

Для достижения цели в диссертации поставлены и реализованы следующие задачи

1) исследовать специфику экономической природы жилищных услуг и особенности формирования потребностей в них, провести анализ рыночного механизма в сфере развития и реализации жилищных услуг,

2) проанализировать процессы и характерные особенности функционирования рынка жилищных услу! и обеспеченности ими,

3) обосновать социально-экономическую необходимость государственного регулирования сферы жилищных ус туг и основополагающие устовия ускорения социально-экономического ее развития,

4) выявить основные факторы, влияющие на формирование рынка доступных жилищных услуг,

5) на основе анализа функционирования сферы жилищных услуг разработать рекомендации по совершенствованию государственной жилищной политики

Объектом исследования ятяется сфера жишшных услуг стотичной агтомераиии

Предмет исследования - социально-экономические отношения и связи устанавливающиеся в процессе формирования и реализации принципов доступности жилищных услуг

Методологической основой исследования явитись работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим вопросам формирования рынка доступных жилищных услуг

Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Фонда «Институт экономики города», Всероссийского центра уровня жизни, материалы набчюдений и результаты исследований, выполненных автором

Для обоснования положений диссертации применялись методы сравнительного анализа, методы системно-структурного и системно-функционального анализа, метод табличных группировок факторов и показателей, статистический анализ

Научная новизна исследования заключается в следующем

• раскрыты социально-экономические основы развития сферы жилищных услуг при помощи системы признаков, характеризующих ее особенности в том числе социально-экономическая структура жилищных услуг и циклическая схема развития их рынка, сущность доступности жилищных услуг как с точки зрения субъектов, выражающих спрос на услуги, так и с точки зрения субъектов предложения, основные условия функционирования рынка жилья и жилищных услуг, обусловленные экономическими, социальными, территориальными, культурными и другими факторами, а также уровнем социально-экономического развития,

• на основе анализа рынка жилищных услуг столичной агломерации выявпены тенденции развития рынка в каждом из его сегментов, отражающие недостаточную сбалансированность спроса и предложения, расчеты коэффициентов доступности жилья по исследуемому регион} при учете факторов макроэкономической конъюнктуры позволили сделать выводы об уровне доступности жилищных услуг разного качества населению региона

• определены направчения государственной политики в сфере жилищных услуг на основе требований комплексности, многоадресное™ социальной ориентированности, реальности и организационной адаптивности, а также этапы и методы формирования жилищной стратегии, являющейся основополагающей частью жилищной политики,

• разработаны рекомендации по ускорению социально-экономического развития сферы жилищных услуг на основе повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства, снижения удельного веса ветхого и аварийного жилья в структуре жилищного фонда, развития классической и социальной ипотеки, развития государственно-частного партнерства в сфере жилищных, услуг и других мер

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования предложенных в работе методов и рекомендаций для формирования социально ориентированной государственной политики в сфере жилищных услуг, для разработки целевых программ поддержки и дпя оценки эффективности проводимых мероприятий Результаты исследования также могут быть использованы научно-исстедоватетьскими организациями и учебными заведениями в научной и учебно-образовательной деятельности

Апробация основных положений диссертационной работы почучена на научных конференциях МГУ имени М В Ломоносова - XI, XII и XII Международных научных конференциях студешов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов», конференциях «Проблемы функционирования общественного сектора в трансформационной экономике», «Социальная функция государства в экономике XXI века» «Инновационное развитие экономики России национальные задачи и мировые тенденции»

Публикации по теме исследования составляют 7 научных работ общим объемом 2 75 п л

Структура диссертационной работы состоит из введения трех глав, закпючения библиографического списка, включающего 176 наименований. 2 приложений Диссертация содержит 18 табчиц 5 рисунков 12 диаграмм

Введение

Глава I. Социально-экономический механизм сферы жилищных услуг

1 1 Жилье и жилищные услуги в условиях рынка

1 2 Экономический механизм функционирования рынка жилищных услуг 1 3 Социально-экономические модели предоставления жилищных услуг в современной экономике

1 4 Социально-экономическая структура жилищных услуг

Глава II. Социально-экономический анализ сферы жилищных услуг столичной агломерации

2 1 Факторы макроэкономической конъюнктуры сферы жилищных услуг 2 2 Анализ развития рынка жичья столичной агломерации

2 3 Социально-экономическая характеристика сферы жилищных услуг по сегментам (на примере г Москвы)

2 4 Социальная доступность жилищных услуг в Москве и Московской области

Глава III Ускорение социально-экономического развития сферы жилищных услуг

3 I Жилищная политика государства и ускорение социально-экономического развития

3 2 Социально-экономическое развитие сферы жилищных услуг в столичной агломерации

3 3 Социально-экономическое значение национального проекта «Житье» и

пути повышения его эффективности

Заключение

Библиография

Приложения

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ 1. Социально-экономическая специфика функционирования сферы жилищных услуг

При изучении существующих трактовок экономической категории «жилищные уел) ги» в диссертации выяснено, что данная категория имеет сложную социально-экономическую природу Согласно традиционному подходу под жилищными услугами понимается комплекс мероприятий, опосредующих текущее функционирование жилищного фонда. На основе анализа потребности в жилье как одной из первичных человеческих потребностей обеспечивающих существование и развитие индивида и социума, сделан вывод о том, что экономическая категория «жилищные услуги» может быть рассмотрена более широко1

Диссертантом предложено следующее расширенное определение исследуемого понятия- жилищные услуги - это потребительские услуги, предоставляемые жилищным фондом и являющиеся его потоковой характеристикой, например, служить убежищем и местом отдыха, условием создания и развития семьи Учитывая особенности жилья как экономического блага, как то продолжительность использования, длительный цикл воспроизводства, высокая стоимость, качественная неоднородность, неподвижность и др можно заключить, что каждая не разрушенная и не имеющая значительного физического износа единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг

Двойственный характер потребления жилья (как жилищного фонда и как жилищных усп\г) определил принципиальную возможность деления рынка жилья на рынок собственности и рынок аренды необходимость раздельного учета спроса и предложения жилищного фонда и жипищных услуг, особенности учета обеспеченности населения жильем и предложения жилья

1 Рынок жилья в переходной экономике / На\ч ред аэн проф Б И Бояринцев, дэ н проф , академик РАГН, РАЕ Б Н Ичитовкнн, под ред кэн ЕВ Орешкович - Киров ГИПП «Вятка», 2002

следует принимать во внимание качественное состояние жилищного фонда, определяющего объем предоставляемых им жилищных услуг

Исходя из вышеперечисленных особенностей, сферу жилищных услуг можно определить как специфическую область сферы услуг, опосредующую удовлетворение первичных потребностей населения в жилье и социально-экономическое развитие жилищного фонда и характеризующуюся особым предметом - жилищными услугами в широкой их трактовке Сферу жилищных услуг целесообразно изучать на основе системного подхода, позволяющего определить основные элементы системы, наиболее существенные связи между ними, выявить процессы, тенденции, противоречия и проблемы функционирования

В диссертации отмечается, что потребность в жилищных услугах ненасыщаема вследствие как безграничности человеческих потребностей, так и постоянного изменения состава семей, а также испытывает на себе влияние педенежных факторов Удовлетворение потребности в жилищных услугах с помощью рынка предполагает наличие развитого жилищного строительства, высокий уровень индивидуальных доходов населения и платежеспособности семей

Теоретический анализ существующих подходов к определению рынка житищных услуг при учете разработанной в диссертации трактовки жилищных услуг позволил сделать вывод что рынок жилищных услуг, являясь частью жилищного рынка, может быть определен как совокупность экономических отношений между собственниками, пользователями владельцами жилья выступающими в различных организационных формах, по поводу распределения обмена и потребления жилья При этом необходимо иметь в виду, что механизм формирования спроса на жилищные услуги со стороны домочозяйств или их объединений детерминирован как ценой на жилищные услуги, так и неценовыми причинами, среди которых цены на другие товары и устуги, доход и бтагосостояние потребителей их вкусы и предпочтения, ожидания относительно будущих цен и дохотов владение житьем и другими активами, количество потребитепей услуг Предложение жилищных услуг,

производимых жилищным фондом, зависит от его количественного и качественного состояния, при этом отсутствует четкая пропорциональная зависимость между фондом и объемом производимых им услуг, а изменение предложения услуг в связи с изменением состояния жилищного фонда сложно поддается измерению Одной из важных особенностей предложения жилищных услу! является его неэластичность в условиях, когда на рынке преобладает вторичное жилье, изменения цен вызывают относительно небольшие изменения в количестве предлагаемых услуг

Жилищная политика в Российской Федерации в настоящее время претерпевает существенные изменения Для осознания происходящих процессов и выбора оптимальной системы управления доступностью жилищных услуг в государственной почитике в диссертационном исследовании проанализированы сложившиеся в мировой практике модели и методы управления, оценены их достоинства и недостатки

Исторически сложились три экономические модели организации жилищного рынка модель по принципу обеспечения полной свободы рынка, исключение любого вмешательства государства в сферу производства, распределения и потребления жилья, модель с доминирующей ролью государства в обеспечении жильем населения и существование рынка жилья в ограниченных пределах, модель активного использования рыночного механизма при государственной поддержке социально уязвимых слоев насе!ения Отличия моделей - в уровне государственного регулирования, осуществпяющегося как прямыми, так и косвенными методами В диссертации основные методы внутри каждой из двух групп исследованы в рамках российских усювий функционирования сферы жилищных успуг

Рассмотрение мирового опыта показывает, что смещение в сторону прямого или косвенного регулирования формирует соотношение между видами регулирования в зависимости от применяемой модели управаения, характера государственных приоритетов и этапа становчеиия рыночной системы в стране

Анализ процессов построения жилищных систем в странах с переходной экономикой дал возможность оценить общее и особенное рынков жилищных услуг стран Восточной Европы и России Характеризуясь в дореформенный период государственным контролем над спросом и предложением жилья, включением в этот процесс механизмов на теневой основе, существованием очереди на улучшение жилищных условий, массовым строительством жилья низкого качества и уравнительной политикой в сфере распределения жилья, жилищные системы стран Восточной Европы и России преобразовывались по одной модели, тем не менее, результаты проведенных мероприятий различны Исспедование причин позволило в диссертации выявить особенности функционирования сферы жилищных услуг, обусловленные территориальным расположением разнообразием природно-климатических условий, дифференциацией в освоенности различных территорий страны, культурными и национальными факторами, историческими причинами, правовой и политической системой, сложившимся уровнем экономического развития и т д

Регулирование сферы жилищных услуг необходимо осуществлять как с социальной, так и с экономической позиций Жилищные услуги являются смешанным общественным благом, производство которого несет положительные внешние эффекты, связанные с улучшением условий воспроизводства человеческого потенциала, что определяет специфику государственного регулирования данной сферы сочетание бесплатного предоставления услуг и пи их предоставпения по ценам ниже рыночных для строю определенных слоев населения с рыночным обеспечением жилищными успугами остальных групп населения

На основании аначиза подходов к опредепению доступности жилья сформулировано понятие доступности жипищных услуг В диссертации доступность жилищных услуг рассматривается не только с точки зрения субъектов, выражающих спрос на услуги, но и с точки зрения субъектов предложения жилищных услуг Доступность обеспечения предложения производителями жилищных услуг определяется доступностью земельных

участков, пригодных для строительства жилья, прозрачных регламентированных процедур их предоставления, получения необходимой разрешительной документации па земельные ресурсы, строительство и ввод жилья в эксплуатацию, доступностью материалов, техники, квалифицированных кадров, финансирования и управления Доступность обеспечения спроса на жилищные усчуги определяется наличием на рынке различных видов жилищных услуг по цене и качеству, а также доступностью приобретения услуг для разных групп населения

Многообразие подходов к классификации объектов жилой недвижимости при выделении различных классов жилищных ус туг обусловило необходимость рассмотрения действующих кчассификаций объектов по разным основаниям Критерием классификации могут выступать местоположение, тип жилого объекта, количество квартир в доме, качество строительства, отделки, внутренней структуры и коммуникаций -те тот набор жилищных услуг, который опредечяет потребительский выбор в пользу данного объекта В диссертации представлена классификация жилищных услуг, соответствующая классам жилых объектов экоиом-класс, бизнес-класс и этитная недвижимость Основные группы параметров, определяющие различия между классами жилищных услуг расположение дома, его архитектурные особенности инженерное обеспечение, площади и планировки квартир, оборудование придомовой территории, система обслуживания дома

2 Тенденции развития сферы жилищных услуг в современных социально-экономических условиях России

Проведенный социально-экономический анализ сферы жилищных усл>г столичной агломерации выявит что как часть сферы жилья сфера жичищных >сл>г подвержена втиянию комплекса макроэкономических факторов, влияющих на рынок жичой недвижимости и, соответственно, на динамику спроса и предложения на рынке жилищных услуг К ним относятся состояние экономики и цены на основные сырьевые ресурсы о&ьем иностранных инвестиций, денежные доходы населения, развитие ипотечных

механизмов, состояние смежных рынков (строительного, земельного), комплекс технологических, социальных и политических факторов Анализируя макроэкономические факторы (см Табл 1), можно отметить, что они способствуют повышению спроса на жилищные услуги и цен на жилую недвижимость, хотя на сегодняшний день наблюдается и тенденция к стабилизации

Таблица 1

Анализ внешней среды сферы жилищных услуг

Факторы внешней среды Степень влияния факторов

Социальные - рост доходов населения России, - высокий уровень потребительских предпочтений на качественную недвижимость, - статусность недвижимости готовность потребителя платить больше за недвижимость, расположенную в престижных районах Социальные Степень влияния - очень высокая, повышение уровня благосостояния населения, повышение требований потребителей к качеству поселков являются определяющими факторами успешности развития рынка

Технологические - использование новых технологий по производству строительных материалов. - качео венное и современное оснащение домов Технологические Степень влияния - высокая, так как использование современных технологий влияет на качество ПРОИЗВОДИМЫХ ЖИЛИЩНЫХ }СЛ}Г

Эконом ические - >ветичение потока инвестиций в экономику России - экономический рост в РФ, - покупательная способность Экономические Степень влияния - очень высокая Благосостояние потребителя напрямую определяет спрос на рынке, и соответственно влияет на развитие

потребителей рынка в целом

Политические - повышение рейтинга России как инвестиционно привлекательной страны с невысокой долей риска, - реализация целевых жилищных программ, - интеграция России в мировую экономику, - законодательная база (налоговая, арендная, строительная), - политическая ситуация в России Политические Влияние данной группы факторов значительное Стабильная политическая ситуация повышает уровень доверия и инвестиционную привлекательность российского рынка. Стабилизация политических факторов напрямую влияет на развитие рынка жилой недвижимости

В диссертации отмечается, что для более точного описания текущих тенденций целесообразно анализировать рынок по сегментам в соответствии с описанной классификацией

Основными тенденциями элитного сегмента сферы жилищных услуг и важными факторами при выборе жилья являются повышение информированности и требовательности покупателей при выборе квартиры, качество строительства, репутация застройщика, индивидуальность проекта, увеличение спроса на квартиры больших площадей расширение географии месторасположений недвижимости и ее выход за пределы центра города, укрупнение проектов по строительству домов застройка элитных кварталов и комплексов

В работе сформутированы факторы развития сферы жичищных услуг 1 Недвижимости бизнес-класса

а) социально-экономическое развиые жилищных услуг бизнес-класса в г Москве взаимосвязано с развитием жилищных услуг загородной недвижимости площадью 200 - 250 кв м в пределах 20 км от МКАД, что вызывает развил ие конкурентности между ус чу гам и лилья бизнес-класса и загородной недвижимости,

б) качественное изменение жилищных услуг бизнес-класса находится под влиянием, с одной стороны, растущих требований потребителей к качеству строительства и инженерного обеспечения, с другой - увеличивающегося объема предложения жилищных услуг При этом соответствие между спросом и предложением в рассматриваемом сегменте достигается за счет перемещения части спроса на жилищные услуги бизнес-класса в эконом-класс,

в) повышение спроса на жилищные услуги в кварталах с удобным транспортным сообщением, а также в районах с транспортной доступностью места работы, в том числе в сегменте бизнес-класса из-за возрастающих транспортных проблем города

2 Недвижимости эконом-класса

а) рост дефицита жилищных услуг эконом-класса в Москве ввиду отсутствия земельных участков для возведения районов массовой застройки в Москве и смещения в сторону загородного жилья,

б) повышение потребительской и инвестиционной привлекательности спальных районов с развитой инфраструктурой, находящихся за МКАД,

в) развитие реконструкции старых кварталов и вывод за город экологически вредных промышленных предприятий позволяет освободить землю для возведения жилья эконом-класса

Исследование экономической категории «доступность жилищных усл)г» позволило сделать вывод о том что это многоаспектное понятие в котором переплетены социально-экономические демографические и поведенческие связи Главным критерием доступности жилищных услуг остается безусловно их цена, влияние которой сказывается при всех формах потребления жилищных услуг Вместе с тем разные формы кредитования и субсидирования весьма существенно и дифференцированно отражаются на повышении доступности жилищных услуг

Еще один аспект повышения потребности населения в качественных жипищных услугах связан с потребительскими предпочтениями граждан, степенью их удовлетворенности жизишными услугами альтернативным

поведением домашних хозяйств в сфере жилищных услуг, ориентированным на дифференцированный рост обеспеченности этими услугами

С учетом специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий основные факторы доступности жилищных услуг структурированы по четырем группам характеристик" а) домашних хозяйств и их спроса, б) предложения на рынке аренды жилья, в) бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики в сфере жилищных и коммунальных услуг, г) потребитетей и инвесторов на рынке жилищных услуг Проведенный расчет коэффициентов доступности жилищных услуг для Москвы и Московской области, являющихся лидерами по уровню социально-экономического развития сферы жилищных услуг, позволил сделать вывод о низкой доступности потенциального кочичества и качества потребтяемых жилищных ус туг для основной части населения столичного региона

Анализ динамики объемов спроса и предложения на рынке жилищных успуг столичной агломерации позволил оценить емкость рынка и стоимость основных «пакетов» житищных услуг При этом для некоторых параметров жилищных услуг количественная оценка, а, соответственно, и отражение в цене, пока затруднена

В проведенном исследовании выявлена совокупность причин повышения цен на жилищные услуги на первичном рынке жилья

1) влияние быстрого изменения норм, требований, штрафных санкций государственных органов и замораживание ряда архитектурных проектов,

2) повышение цен на строитетьные материалы, подключение к городским коммуникациям, увеличение затрат при выводе проекта на стройплощадку,

3) усложненная процедура попучения разрешитепьных документов на согласование которых уходит до 8% от общего бюджета проекта

По резутьтатам проведенного анализа в диссертации разработаны практические рекомендации по ускорению социально-экономического развития сферы жилищных услуг

3. Социально-экономическое регулирование сферы жилищных услуг на государственном уровне

Особые свойства жилья и сопутствующих жилищных услуг, их особая социальная значимость требуют эффективного государстветюго регулирования процессов в данной сфере, представляющего собой сложную совокупность социально-экономических аспектов управления

Обобщенный в диссертации зарубежный опыт позволил выявить основные аспекты государственной жилищной политики Во-первых, предоставляя жилищные услуги, включая строительство и эксплуатацию муниципатьного жилья, на льготной основе, государство должно иметь четкие критерии отбора потребителей, подпадающих под льготные программы Во-вторых, стимулирование частных застройщиков (при помощи льготных кредитов и субсидий, налоговых и других льгот, создания специализированных учреждений по кредитованию) на строительство жилья для социально незащищенных категорий населения ямяется одной из альтернатив предоставлению жилищных услуг в виде социальной помощи государства В-третьих, социальные жилищные услуги как в государственном жилищном фонде, так и в строящемся для этих целей частном жилищном фонде могут предоставиться на правах аренды В-четвертых, целесообразно привлечение заемных средств для реконструкции жилого фонда, при этом инвестирование подобного рода может стагь основанием для получения налоговых льгот В-пятых налоговое стимулирование предложения жилищных услуг предполагает снижение налоговых ставок па жилье сдаваемое в аренду, освобождение от налогов суммы расходов связанных с приобретением жипья дая сдачи внаем, введение нормы ускоренной амортизации для сдаваемого внаем жилья В-шестых субсидирование погребитетей может осуществляться путем предоставтения им пособий, покрывающих определенную часть затрат на приобретение жилищных услуг

Жилищная политика государства формируется на базе анализа потребностей населения в жилищных \слугах определяет цели изменения условии проживания средства для достижения их целей экономически

целесообразные способы их применения, а также условия и временные рамки для проведения мероприятий Для разработки государственной политики потребности населения в жилищных услугах сопоставляются с имеющимися производственными возможностями, формулируются критерии выбора предпочтительного варианта государственного поведения, а также изучаются возможные ограничения Из-за разных начальных условий и, соответственно, разного уровня удовлетворенности потребностей в жилищных услугах в различных регионах страны необходима адаптация государственной политики к конкретной территории при сохранении единых целевых ориентиров в государственном масштабе Разработанная политика в сфере жилищных услуг должна отвечать требованиям компчексности, многоадресное™, социальной ориентированности, реальности и организационной адаптивности

Реализацию государственной политики в сфере жилищных услуг необходимо дифференцировать по сегментам рынка жилья а также по группам населения по уровню дохода и предпочтений социальный и коммерческий найм в муниципальном жилищном фонде, аренда в доходных домах на рыночных условиях, привлечение населения к участию в программах жилищных накоплений, служебное жилье на условиях аренды, индивидуальные жилые дома как в аренде, так и в собственности потребителей

Обычно под критерием эффективности государственной жилищной политики понимается рост площади жилищ, приходящийся в среднем на одного жителя Но в условиях постоянно сокращающейся численности насечения отдельных регионов и Российской Федерации в целом использование одного критерия на наш взпяд, нецелесообразно при этом важно учитывать не пчощадь а качество жилого помещения те набор предоставляемых жилищных ус туг. и оценивать обеспеченность насечения житищными усчугами с \четом как количественных, так и качественных характеристик

ГТоказагечем эффективности государственной жилищной политики, как выявите исследование, является систематический рост уровня

удовлетворения потребности населения в жилищных услугах, ввода жилых домов, ценовые и качественные характеристики которых удовлетворяют потребности целевых групп населения, увеличение доли населения, вовлеченного в процесс улучшения жилищных условий

В диссертации сформулированы основные принципы, способствующие социально-экономическому развитию доступности жилищных услуг

1) органичное встраивание механизмов государственной политики в сфере жилищных услуг в рыночный механизм, не нарушая основ его функционирования, формируя институциональные условия и сокращая вероятность проявления «провалов государства»,

2) стимулирование не только спроса, но и предложения жилищных услуг, причем оба эти процесса должны быть скоординированы и сбалансированы,

3) стремление к преимущественному использованию внебюджетных источников финансирования программ

4. Рекомендации по ускорению социально-экономического развития сферы жилищных услуг в рамках национального жилищного проекта

Практической реализации государственного регулирования сферы жилищных услуг в России на современном этапе социально-экономического развития способствует Национальный проект «Доступное Жилье»

В диссертации сденан вывод о том что перспективными методами системного решения проблем сферы жилищных услуг в рамках реализации Национального проекта являются

1 Вкпючение в задачи федератьного центра управление реализацией Национального проекта, координацию работы всех его участников, доработку необходимой законодательной базы, финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в улучшении жилишных условий

(»финансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры

Включение в задачи властей регионального уровня разработку региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условии проживания граждан, административно-организационного обеспечения реализации программ, софинансирование федеральных программ

Вкчгочение в задачи муниципалитетов привлечения средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу и реформу управления жилищным фондом, создания усчовий для увеличения объемов жилищного строительства, предоставления социального жилья нуждающимся гражданам -очередникам

2 Обеспечение управ тения Национальным проектом за счет создания временных органов управления или введения организационных звеньев в стругал ру администраций, курирующих выполнеште Национального проекта

3 Формирование общественно-экспертных советов на муниципальном уровне для координации деятельности и создания системы гражданского контроля за ходом реализации Национального проекта, куда входят не только специалисты городских служб, но и представители муниципалитетов и общественности, а также оказание им информационной и методической поддержки проекту

4 Использование технологии управления по резутьтатам для контроля и оценки эффективности использования бюджетных средств в сфере жипищных услуг

Целесообразно введение критериев и показателей оценки результатов работы органов исполнительной власти и каждого конкретного испопнитеш по закрепленным за ними функциям, устанавливающимся региональными нормативными актами Организовать контроль за испочьзованием выдепяемых на эти цели государственных ресурсов, систему регулярных отчетов перед вышестоящими организациями в том числе с помощью открытой оценки

результатов работы гражданами, например, путем проведения социологических опросов

В результате проведенного исследования сформулированы направления политики государства по ускорению социально-экономического развития сферы жилищных услуг

1 Повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства, увеличение площадок, предназначенных для массового строительства, их тендерное распределение, стимулирование быстрого освоения уже выделенных площадок, например, через инструменты налоговой или земельной политики, оптимизация объемов затрат инвестора на строительство инфраструктуры и доли государственной и муниципальной собственности в структуре вновь построенного жилья, создание современной системы правовою зонирования территории и государственного кадастра недвижимости

2 Рост конкурентоспособности тех видов производств (отраслей), которые необходимы для успешной реализации Национального проекта, создание в регионах собственного производства ряда строительных материалов, а также поддержка отраслей рыночной инфраструктуры

3 Снижение удельно1 о веса ветхого и аварийного жилья в структуре жилищного фонда, накопленного износа коммунальных и инженерных сетей, принятие решений на основе современной градостроительной документации

4 Развитие системы социальных гарантий, адресных жилищных субсидий, классической и социальной ипотеки

5 Государственно-частное партнерство в сфере строительства и эксплуатации жилья, формирование договорных отношений при которых государство будет брать на себя часть рисков и гарантировать бизнесу достаточную прибыльность проектов при условии сохранения социальной направленности программы, ею ценовой доступности, поддержка инициатив в рамках социальной ответственности бизнеса

6 Внедрение инновационных технологий в сфере жилищных услуг

Ч По теме диссертации опубликованы следующие работы: в рецензируемых изданиях:

1 Формирование рынка жилья и жилищных услуг в России // Вестник Московского университета. Серия Экономика. 2008, № 4 — 0,5 п л.

2 Факторы макроэкономической конъюнктуры рынка жилой недвижимости // Российское предпринимательство 2008, № 1 - 0,4 п л

в других изданиях: 3. Государство и рынок жилищных услуг в России // Материалы конференции «Социальная функция государства в экономике XXI века» Экономический факультет МГУ имени М В Ломоносова / Под ред профессоров Г А. Ахинова, В В Елизарова, Е Н Жильцова, Р П Колосовой. М МАКС Пресс, 2007 - 0,4 п л (в соавторстве, лично автора - 0,2 п л)

4 Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике // Материалы XIII Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов». М МГУ имени М В Ломоносова, 2006 - 0,25 п л

5 Проблемы построения жилищных систем в странах с переходной экономикой // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы функционирования общественного сектора в трансформационной экономике» Орел ГОУ ВПО«ОГУ», 2006 -0,7пл

6 Совершенствование системы управления ЖКХ города // Материалы XII Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» М МГУ имени М В Ломоносова, 2005 -0,25 пл

7 Проблемы информатизации деятельности ЖКХ // Материалы XI Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» М МГУ имени М В Ломоносова, 2004 - 0,25 п л

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лемешкина, Ирина Михайловна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

1. Жилье и эюилищные услуги в условиях рынка

2. Экономический механизм функционирования рынка жилищных услуг

3. Социально-экономические модели предоставления жилищных услуг в современной экономике

4. Социально-экономическая структура жилищных услуг

ГЛАВА II. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ СТОЛИЧНОЙ 64 АГЛОМЕРАЦИИ

1. Факторы макроэкономической конъюнктуры сферы лсилищных услуг

2. Анализ развития рынка жилья столичной агломерации

3. Социально-экономическая характеристика сферы э/силищных услуг по сегментам (на примере г. Москвы)

4. Социальная доступность жилищных услуг в Москве и Московской области

ГЛАВА III. УСКОРЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

1. Жилищная политика государства и ускорение социально-экономического развития

2. Социально-экономическое развитие сферы снсилищных услуг в столичной агломерации

3. Социально-экономическое значение национального проекта «Жилье» и пути повышения его эффективности. 138 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 159 БИБЛИОГРАФИЯ 168 ПРИЛОЖЕНИЯ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Социально-экономическое развитие сферы жилищных услуг"

Актуальность темы исследования

Проблема обеспеченности населения жильем с необходимыми характеристиками и услугами, обусловленная недостаточными темпами развития жилищного фонда, уже в течение длительного времени актуальна как для всей страны в целом, так и многих городов и регионов. Особую значимость в силу ряда факторов она приобретает в нынешних условиях , так как от ее решения зависит экономический, социальный и политический климат в Российской Федерации. Сегодня принципиальной особенностью обеспечения населения жильем и жилищными услугами является то, что оно все больше осуществляется на основе рыночного механизма, в то время как государственные гарантии действуют по отношению к ограниченным категориям граждан и выполняются во все более ограниченном объеме. Государство принимает на себя обязательства по обеспечению этих граждан «нормальными условиями проживания» в соответствии с уровнем развития национальной экономики и их улучшению по мере достижения экономического роста. С этой целью были созданы условия для реализации социальных принципов доступности жилья.

Государственная политика в сфере жилья и жилищных услуг в России до настоящего времени недостаточно отвечала возникающим потребностям в жилищных услугах из-за постоянного снижения показателей качества действующего жилищного фонда, высокого износа коммунальной инфраструктуры, неудовлетворительных объемов ввода нового жилья, недостаточной модернизации еще имеющегося. Несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, являющаяся следствием монополизации рынка жилищного строительства, сокращения объемов ежегодно поставляемого социально жилья, недостаточной развитости институтов, связанных с обеспечением граждан жилищными услугами, тоже ухудшали ситуацию.

Отсутствие критериев выделения приоритетных направлений социальной помощи низкодоходным группам населения в сфере жилищных услуг приводит к неэффективному использованию бюджетных средств, а недостаточные объемы привлечения средств из внебюджетных i источников и значительная информационная асимметрия - к недофинансированию сферы жилищных услуг.

Степень разработанности проблемы

Теоретические и прикладные аспекты функционированию и развития сферы услуг рассматриваются д.э.н., проф. Е.Н. Жильцовым, д.э.н., проф. Е.В. Егоровым, д.э.н., проф. В.Н. Казаковым, д.э.н., проф. A.M. Бабич, В.А. Лазаревым и другими отечественными и зарубежными учеными и специалистами. В области теории функционирования рыночных систем автор ориентировался на труды представителей институционального и неоклассического направлений экономической мысли: жилье как объект инвестиций рассмотрено в трудах Д. Фридмана, Н. Ордуэя и др. Значимость жилья как блага и необходимость государственного регулирования жилищной сферы исследовалась А.Пигу, Л. Эрхардом и др.

Системное описание теоретических основ функционирования рынка жилья и рынка жилищных услуг как составной его части, моделей предоставления жилищных услуг, особенностей формирования рыночного равновесия в разных сегментах рынка, системы финансирования и вопросов формирования государственной жилищной политики, формам поддержки на региональном и федеральном уровнях изучалось д.э.н., проф. Бессоновой О.Э. в теории раздаточной экономики, а также д.э.н., проф. Бояринцевым Б.И., д.э.н., проф., [Ичитовкиным Б.Н.[ в монографии «Рынок жилья в переходной экономике», д.э.н., проф. Бузыревым В.В,3 д.э.н., проф. Чекалиным B.C., к.э.н. Орешкович Е.В., к.э.н. Рогожиной Н.Н. и другими исследователями. Проблемы доступности жилья как основного объекта, производящего жилищные услуги, и реформирования жилищной сферы в целом исследовались Н.Н. Рогожиной, Л.Ю. Руди, С.Р.

Хачатряном, А.В. Черняком, В.А. Горемыкиным, Белокрыловой О.С., Приваловой Е.В., Яхимович Е.И. и др.

Однако целый ряд вопросов, затрагивающих понимание сущности жилищных услуг, взаимодействие рынка жилищных услуг с другими элементами рыночной системы, государственное и муниципальное регулирование изучены недостаточно полно или фрагментарно. Поэтому требуется дополнительное теоретическое осмысление этой научной проблемы. Кроме того, важно уточнить факторы, влияющие на формирование социальной и экономической доступности жилищных услуг.

Цель и задачи исследования

Целью настоящего исследования является обоснование теоретических положений и разработка рекомендаций по социально-экономическому развитию сферы жилищных услуг столичной агломерации в современных условиях, обоснование принципов формирование рынка доступных жилищных услуг, максимально отвечающих социальным предпочтениям и платежеспособному спросу населения.

Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены и реализованы следующие исследовательские задачи: s исследовать специфику экономической природы жилищных услуг и особенности формирования потребностей в них, провести анализ рыночного механизма в сфере развития и реализации жилищных услуг;

• проанализировать процессы и характерные особенности функционирования рынка жилищных услуг и обеспеченности ими;

• обосновать социально-экономическую необходимость государственного регулирования сферы жилищных услуг и основополагающие условия ускорения социально-экономического развития сферы;

• выявить основные факторы, влияющие на формирование рынка доступных жилищных услуг;

• на основе анализа процессов функционирования сферы жилищных услуг разработать рекомендации по совершенствованию государственной жилищной политики.

Объектом исследования является сфера жилищных услуг регионов Российской Федерации.

Предмет исследования — социально-экономические отношения и связи, устанавливающиеся в процессе формирования и реализации принципов доступности жилищных услуг.

Теоретическая и методологическая основа исследования явились работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим вопросам формирования рынка доступных жилищных услуг.

Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Фонда «Институт экономики города», Всероссийского центра уровня жизни, материалы обследований и наблюдений, а также результаты исследований, выполненных автором.

Для обоснования положений диссертации применялись методы сравнительного анализа, методы системно-структурного и системно-функционального анализа, метод табличных группировок факторов и показателей, статистический анализ многомерных наблюдений.

Научная новизна исследования заключается в обосновании социально-экономического подхода к разработке государственной политики в сфере жилищных услуг на основе анализа факторов, влияющих на формирование доступности жилищных услуг в современных социально-экономических условиях: раскрыты социально-экономические основы развития сферы жилищных услуг при помощи системы признаков, характеризующих ее особенности в том числе: социально-экономическая структура жилищных услуг и циклическая схема развития рынка жилищных услуг; сущность доступности жилищных услуг как с точки зрения субъектов, выражающих спрос на услуги, так и субъектов предложения; основные условия функционирования рынка жилья и жилищных услуг, обусловленные экономическими, социальными, территориальными, культурными и другими факторами, а также уровнем социально-экономического развития; на основе анализа рынка жилищных услуг столичной агломерации выявлены тенденции развития рынка жилищных услуг в каждом из его сегментов, отражающие несбалансированность спроса и предложения; расчеты коэффициентов доступности жилья по исследуемому региону при учете фактором макроэкономической конъюнктуры позволили сделать выводы об уровне доступности жилищных услуг разного качества населению региона; определены направления государственной политики в сфере жилищных услуг на основе требований комплексности, многоадресности, социальной ориентированности, реальности и организационной адаптивности, а также этапы и методы формирования жилищной стратегии, являющейся основополагающей частью жилищной политики; разработаны рекомендации по ускорению социально-экономического развития сферы жилищных услуг на основе повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства, снижения удельного веса ветхого и аварийного жилья в структуре жилищного фонда, развития классической (без участия государства) и социальной (с участием государства) ипотеки, развития государственно-частного партнерства в сфере жилищных услуг и других мер.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования предложенных в работе методов и рекомендаций для формирования социально ориентированной государственной политики в сфере жилищных услуг, разработки целевых программ поддержки и оценки эффективности проводимых мероприятий. Результаты исследования также могут быть использованы научно-исследовательскими организациями и учебными заведениями в научной и учебно-образовательной деятельности.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научных конференциях МГУ им. М.В. Ломоносова - XI, ХП и ХП Международных научных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов», конференциях «Проблемы функционирования общественного сектора в трансформационной экономике», «Социальная функция государства в экономике XXI века», «Инновационное развитие экономики России: национальные задачи и мировые тенденции».

Структура диссертационной работы состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 176 наименований, 2 приложения, содержит 18 таблиц, 5 рисунков, 12 диаграмм

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лемешкина, Ирина Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Жилье - одно из основных жизненных благ для любого человека, обеспечивающих существование человека, его развитие. По степени обеспеченности населения жильем можно судить об уровне экономического развития страны.

Потребность в жилье удовлетворяется посредством приобретения: а) жилищной собственности, б) жилищных услуг. То есть одним и тем же понятием «жилье» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга явления. Причем важна не жилищная собственность сама по себе, а тот набор жилищных услуг, которые присущ тому или иному объекту жилой недвижимости. Именно этот набор услуг делает объект уникальным, формирует его цену и определяет круг будущих потребителей.

Жилью присущ ряд черт, отличающих его от других товаров, предназначенных для удовлетворения человеческих потребностей: качественной неоднородностью, неподвижностью, долговечностью, высокой стоимостью. Эти особенности напрямую влияют на поток производимых помещением жилищных услуг.

Потребность в жилищных услугах ненасыщаема и зависит от неденежных факторов. Удовлетворение данной потребности сегодня в большинстве стран основано на рыночном механизме с участием государства.

2. Рынок жилищных услуг является неотъемлемой частью рынка жилья, полностью зависит от него, оба рынка испытывают на себе влияние одних и тех же факторов. Механизм формирования спроса на жилищные услуги со стороны домохозяйств или их объединений детерминирован как ценой на жилищные услуги, так и неценовыми причинами, среди которых цены на другие товары и услуги, доход и благосостояние потребителей, их вкусы и предпочтения, ожидания относительно будущих цен и доходов, владение жильем и другими активами, количество потребителей услуг.

Предложение жилищных услуг, производимых жилищным фондом, зависит от его количественного и качественного состояния. При этом отсутствует четкая пропорциональная зависимость между фондом и объемом производимых им услуг, а изменение объема предложения услуг в связи с изменением состояния жилищного фонда сложно поддается измерению. Предложение жилищных услуг неэластично: на рынке преобладает вторичное жилье, поэтому изменения в ценах вызывают относительно небольшие изменения в количестве предлагаемых услуг.

Взаимосвязь рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг может быть выражена с помощью диаграммы (рис.3), показывающей формирование равновесной цены жилья на основе взаимодействия спроса и предложения на рынке. С помощью диаграммы можно рассмотреть влияние различных факторов экономики на рынки жилья и жилищных услуг: экономического роста или спада и учетной ставки процента по долгосрочным и краткосрочным займам, а также государственного регулирования. Государство способно регулировать рынок жилищных услуг как прямым, так и косвенным образом. Сочетание и объемы использования прямого и косвенного регулирования определяется степенью развитости рынка, правовой культурой государства, историко-национальными традициями.

3. К макроэкономическим факторам, влияющим на рынок жилой недвижимости и, соответственно, на динамику спроса и предложения на рынке жилищных услуг, относятся:

• Состояние экономики и цены на основные сырьевые ресурсы,

• Объем иностранных инвестиций,

• Денежные доходы населения,

• Развитие ипотечных механизмов,

• Состояние смежных рынков (строительного, земельного),

• Комплекс технологических, социальных и политических факторов (См. табл. 3)

Анализируя макроэкономические факторы, можно отметить, что они будут способствовать росту спроса на жилищные услуги, провоцируя дальнейший рост цен на жилую недвижимость, хотя на рынке на сегодняшний день и наблюдается некоторая стабилизация.

4. Анализ особенностей функционирования рынка жилищных услуг в столичной агломерации позволил выявить ряд важных проблем, в разной степени препятствующих адекватному выполнению рынком своих функций, а именно: низкие потребительские характеристики значительной части имеющегося жилого фонда, а соответственно и невысокое качество предоставляемы жилищных услуг, неэффективная с точки зрения управления структура по формам собственности, несбалансированность спроса и предложения на рыке жилищных услуг, незначительные и сокращающиеся объемы инвестиций в повышение качества жилищных услуг, например, в капитальный ремонт жилых зданий, высокая и постоянно растущая величина ветхого и аварийного жилого фонда, в несколько раз превышающая годовое первичное предложение жилищных услуг, наличие незавершенного строительства, неотрегулированность рынка жилой аренды, низкий уровень развития рыночных отношений в коммунальном хозяйстве, высокий износ его основных фондов и убыточность предприятий при постоянном росте тарифов на предоставляемые услуги.

3. На основе анализа мирового опыта можно выделить три модели развития рынка жилищных услуг: модель по принципу обеспечения полной свободы рынка, исключение любого вмешательства государства в сферу производства, распределения и потребления жилья, модель с доминирующей ролью государства в обеспечении жильем населения, и существование рынка жилья в ограниченных пределах, модель активного использования рыночного механизма при государственной поддержке социально уязвимых групп населения. Отличия моделей в уровне вмешательства государства.

В России существуют попытки реализовать третий вариант развития. К началу экономических реформ механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы, не был реализован: не существовало свободного рынка жилья, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство, а не на покупку готового жилья. За годы перехода к рыночной системе хозяйствования структура жилищного фонда РФ радикально изменилась. Тем не менее, остаются проблемы, обусловленные причинами макроэкономического характера: низкая доступность жилищных услуг, слабое развитие частной собственности в жилищном секторе и другими.

Реформирование жилищной сферы продолжает достаточно долго, и создана соответствующая законодательная база, постоянно совершенствующаяся. Сегодня государственные приоритеты России в жилищной сфере отражены в национальном проекте, включающем в себя четыре направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

Принятые законы и намечаемые мероприятия, несомненно, должны способствовать улучшению ситуации в сфере жилищных услуг в России. Однако, существует и ряд проблем. Они связаны, прежде всего, с тем, что в условиях такого большого числа декларируемых приоритетов сохраняется высокая вероятность распыления бюджетных средств по различным направлениям, что снижает эффективность государственной жилищной политики в целом.

5. В работе показано, что аренда жилья является одним из наиболее важных механизмов формирования рынка доступных жилищных услуг, а ее стимулирование позволит оптимизировать структуру жилищного фонда по формам собственности, повысит уровень удовлетворения потребности населения в жилищных услугах.

6. На основании анализа подходов к определению доступности жилья сформулировано понятие доступности жилищных услуг, включающее в себя компоненты, сгруппированные с точки зрения объектов воздействия государственной жилищной политики. Выявлены ключевые факторы повышения доступности жилищных услуг при активной роли государства.

7. Государственное регулирование процессов формирования жилищной политики и стратегии диктуется особой социальной значимостью жилищных услуг и слабой обеспеченностью ими низкодоходных категорий населения в России сегодня.

Под государственной жилищной политикой обычно понимается план действий государства на рынке, целей и способов их достижения, обусловливаемых жилищной стратегией. Жилищная политика представляет собой социальную деятельность государства в области строительства, эксплуатации и преобразования жилищ и определяемую социальными задачами, стоящими перед обществом в настоящий момент и социальными целями на отдаленную перспективу.

Жилищная стратегия определяет цели изменения условий проживания, указывает средства для достижения их целей и экономически целесообразные способы их применения, а также условия и временные рамки для проведения мероприятий. Для разработки стратегии анализируются потребности населения в жилищных услугах, сопоставляются с имеющимися производственными возможностями, формулируются критерии выбора предпочтительного варианта государственного поведения, а также изучаются возможные ограничения.

Основной вопрос любой жилищной политики - поиск баланса между рыночным и государственным регулированием жилищной сферы. Для определения уровня социальной эффективности на сегодняшний день разработан ряд методик. Отмечается, например, что жилищные программы оказывают влияние на восемь основных областей жизни населения: здоровье, образование, социальное развитие, работу, продуктивность, осознание возможностей развития, безопасность, преступность.

Разработанная политика в сфере жилищных услуг должна отвечать требованиям комплексности, многоадресности, социальной ориентированности, реальности и организационной адаптивности.

8. Выделены направления ускорения социально-экономического развития сферы на основе решения проблем системного характера: повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства; увеличение площадок, предназначенных для массового строительства, их тендерное распределение, стимулирование быстрого освоения уже выделенных площадок, например, через инструменты налоговой или земельной политики; оптимизация объемов затрат инвестора на строительство инфраструктуры и доли государственной и муниципальной собственности в структуре вновь построенного жилья; создание современной системы правового зонирования территории и государственного кадастра недвижимости;

- рост конкурентоспособности тех видов производств (отраслей), которые необходимы для успешной реализации национального проекта; создание в регионах собственного производства ряда строительных материалов, а также поддержка отраслей рыночной инфраструктуры (коммерческие и ипотечные банки, страховые организации, кредитные бюро и т.д.); подготовка квалифицированных кадров;

- снижение удельного веса ветхого и аварийного жилья в структуре жилищного фонда; ликвидация накопленного износа коммунальных и инженерных сетей; принятие решений на основе современной градостроительной документации;

- развитие классической (без участия государства) и социальной (с участием государства) ипотеки;

- реформирование естественных монополий, адекватная тарифная политика и техническое регулирование, развитие системы социальных гарантий, адресных жилищных субсидий; развитие государственно-частного партнерства в сфере строительства и эксплуатации жилья, формирование договорных отношений, при которых государство будет брать на себя часть рисков и гарантировать бизнесу достаточную прибыльность проектов при условии сохранения социальной направленности программы, его ценовой доступности; поддержка инициатив в рамках социальной ответственности бизнеса.

9. Перспективными методами системного решения проблем реализации Национального проекта являются:

1) Включение в задачи федерального центра: управление реализацией Национального проекта, координацию работы всех его участников; доработку необходимой законодательной базы; финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан; оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в улучшении жилищных условий; софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Включение в задачи властей регионального уровня разработку региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан; административно-организационное обеспечение реализации программ; софинансирование федеральных программ.

Включение в задачи муниципалитетов привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу и реформу управления жилищным фондом; создание условий для увеличения объемов жилищного строительства; предоставление социального жилья нуждающимся гражданам - очередникам.

2) Обеспечение сквозного управления Национальным проектом за счет создания временных органов управления реализацией национальным проектом или введения организационных звеньев в структуру администраций, курирующих выполнение Национального проекта.

3) Формирование общественно-экспертных советов на муниципальном уровне для координации деятельности и создания системы гражданского контроля за ходом реализации Национального проекта, куда входят не только специалисты городских служб, но и представители муниципалитетов и общественности, а также оказание им информационной и методической поддержки проекту.

4) Использование технологии управления по результатам для контроля и оценки эффективности использования бюджетных средств.

Вводить критерии и показатели оценки результатов работы органов исполнительной власти и каждого конкретного исполнителя по закрепленным за ними функциям, устанавливающиеся региональными нормативными актами. Организовать контроль за использованием выделяемых на эти цели государственных ресурсов, систему регулярных отчетов перед вышестоящими организациями, в том числе с помощью открытой оценки результатов работы гражданами, например, путем проведения социологических опросов.

10. Результатом государственной политики в жилищной сфере должно быть формирование сегментов рынка жилищных услуг, соответствующих различным группам населения по уровню дохода и предпочтений:

Социальный найм в муниципальном или частном жилищном фонде — для наиболее малообеспеченных слоев населения. Коммерческий найм в муниципальном жилищном фонде или в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального найма и не имеющих возможности арендовать жилье на рыночных условиях.

Строить и управлять социальным жильем, а также жильем, предназначенным для коммерческого найма, может как государство, так и частный сектор.

Аренда жилья на рыночных условиях в частных доходных домах — для групп населения, не подпадающих под программы социального и коммерческого найма, но еще не имеющих достаточных доходов и сбережений для получения ипотечного кредита, или доходы которых не позволяют им в разумные сроки накопить на первоначальных взнос для получения кредита или приобрести жилье через программы целевых жилищных сбережений.

Программы целевых жилищных сбережений, схемы приобретения жилья через ипотечный кредит в банке или другом кредитном институте - для населения, доходы которого позволяют получить ипотечный кредит или накопить первоначальный взнос, приобрести жилье через программы долгосрочных целевых жилищных вкладов. Корпоративное жилье, предоставляемое организациями сотрудникам.

Найм или приобретение в собственность индивидуальных жилых домов.

168