Совершенствование экономических отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование экономических отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения"

На правах рукописи УДК 338.1 ББК 65 011-315.21 4 45

Чернышева Оксана Николаевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ

ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Специальности- 08 00.01 - Экономическая теория;

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тамбов-2008

Работа выполнена на кафедре экономической теории и истории Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета имени Г Р Державина

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

ТОЛСТЫХ Татьяна Николаевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

ОСАДЧАЯ Татьяна Геннадьевна

доктор экономических наук, профессор ТРЕЩЕВСКИЙ Юрий Игоревич

Ведущая организация: Саратовский государственный соци-

ально-экономический университет

Защита состоится 26 июля 2008 года в 10 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212 261 01 при Тамбовском государственном университете им Г Р Державина по адресу г Тамбов, ул Советская, 6, зал заседаний диссертационного совета

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Тамбовского государственного университета им. Г Р Державина и на официальном сайте http/ tsu tmb ru

Автореферат разослан 23 июня 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Степичева О. А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из важных вопросов экономического развития общества является вопрос о собственности, так как взаимодействие личного и общественного интереса составляет фундаментальную основу всей жизнедеятельности человека Именно в проблемах собственности на землю сегодня переплетаются важнейшие теоретические и практические вопросы становления и развития экономических отношений на рынке земли Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности, является основным и естественным фактором производства

В этой связи особую значимость в экономическом и социальном развитии общества в настоящий момент приобретает формирование эффективного экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли На сегодняшний день, данный механизм не отработан в должной мере созданные в ходе реформы институты, регулирующие права собственности на сельскохозяйственные земли и пользование ими, создают барьеры на пути развития земельного оборота, а, следовательно, тормозят развитие экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, усиление открытости российской экономики, необходимость повышения конкурентоспособности субъектов хозяйствования требуют совершенствования экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования

В настоящее время идет процесс формирования новых экономических отношений на рынке земли, ведется научный поиск путей и методов обеспечения повышения эффективности использования сельскохозяйственных земель, что делает актуальным выбор темы исследования

Состояние изученности проблемы. Фундаментальные основы исследования экономических отношений были разработаны классиками экономической мысли К Марксом, А Маршаллом, Дж. Миллем, Д Рик-кардо, А Смитом

Дальнейшее развитие теоретической базы исследования экономических отношений находит отражение в трудах российских ученых и государственных деятелей Витте С Ю , Кондратьева Н Д, Ленина В И , Макарова Н П, Столыпина П А , Туган-Барановского М.И, Чаянова А В , Челинцева А Н и др

В настоящее время в связи с созданием экономических механизмов регулирования экономических отношений на рынке земли активизированы исследования проблем экономической оценки земель В работах В П Антонова, П Ф Лойко и др обобщен отечественный и зарубежный опыт оценки земель и регулирования на ее основе экономических отношений на рынке земли Отдельным аспектам исследуемой проблемы посвящены труды таких современных российских ученых как В Арашу-ков, В Беленький, И Буздалов, Г. Волков, В Зотов, С Герасин, О Козырь, Н Комов, Н Кресникова, Э Крылатых, К Панкова, В Печен-кина, А Сагайдак, Н Шагайда и др

Однако отдельные теоретические и прикладные аспекты развития организационно-экономического механизма развития экономических отношений на рынке земли требуют дальнейших углубленных научных исследований В этой связи, рассмотрение особенностей экономических стношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения и необходимость разработки направлений их совершенствования определило тему диссертационной работы и формулируемые в ней цели и задачи, а также предмет и объект исследования

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы - на основе исследования тенденций, закономерностей формирования и развития экономических отношений на рынке земли разработать направления совершенствования механизма их регулирования на современном эгапе хозяйствования

В соответствии с поставленной целью в работе предусматривается решение следующих задач

- уточнить сущность и экономическое содержание отношений собственности на современном этапе хозяйствования на примере рынка земли,

- определить современные тенденции и специфические особенности рентных отношений рентных отношений,

- оценить современное состояние экономических отношений на примере рынка земли, выявить основные барьеры на пути развития оборота земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, эффективного развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения,

- исследовать инструментарий регулирования процесса реализации экономических отношений (на примере рынка земли),

- разработать практические рекомендации по совершенствованию экономических отношений на примере рынка земли,

- предложить направления совершенствования оценки собственности в качестве инструмента развития экономических отношений на рынке земли

Предметом исследования особенности и тенденции развития экономических отношений на рынке земли.

Объектом исследования является рынок земли в Российской Федерации

Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1 1 Политическая экономия (структура и закономерности развития экономических отношений) специальности 08 00 01 - Экономическая теория; пункту 13 8 Управление земельными ресурсами на федеральном, региональном и местном уровнях специальности 08 00 05 - Экономика н управление народным хозяйством (землеустройство) Паспорта ВАК РФ.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы явились работы отечественных и зарубежных экономистов ьо проблемам совершенствования экономических отношений, законодательные и нормативные акты правительственных органов федерального г регионального уровней по вопросам регулирования экономических с*-ношений на рынке земли, научные положения по оценке собственности, разработанные отечественными и зарубежными исследователями

При определении основных концептуальных положений и выводов научной работы автор использовал абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, корреляционный и другие методы экономического анализа.

Информационную базу исследования составили данные официальной статистической отчетности, данные результатов мониторинга развития экономических отношений на примере фермерских хозяйств, проведенного сотрудниками Всероссийского научно-исследовательского и проектно-технологического института по использованию техники и нефтепродуктов в сельском хозяйстве (ГНУ ВИИТиН), материалы отдельных предприятий

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методических и теоретических аспектов развития экономических отношений на современном этапе хозяйствования и формулировании рекомендаций по их совершенствованию

К числу положений диссертационного исследования, содержащих элементы научной новизны, можно отнести следующие.

По с пециальности 08 00 01 - Экономическая теория

1 Доказано, что экономическое содержание отношений собственности на землю на современном этапе развития экономики определяется совокупностью следующих факторов интересами взаимодействующих

субъектов, особенностями функционирования земельного рынка, представленного как совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками рыночного обмена, институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу данных отношений

2 Предложены уточненные формулировки понятий, характеризующих рентные отношения, абсолютная рента (доход, получаемый собственником наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограничено), дифференциальная рента (доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом), земельный оборот (обмен правомочиями на земельные участки между экономическими субъектами, включающий в себя обмен правами собственности), рынок земли (совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота, а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий)

3 Определены проблемы взаимодействия субъектов экономических отношений на рынке земли, отсутствие инвестиций в материально-техническое оснащение, отсутствие залогового механизма обеспечения кредитов, и причины, их вызвавшие сложность для понимания отдельных правовых норм, длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на землю; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на землю

4 В качестве основного инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли предложена их оценка (предполагающая устанавливать дифференцированные процентные ставки земельного налога для земель с различной кадастровой стоимостью), позволяющая более точно определить получаемый собственниками рентный доход с целью исчисления земельного налога (в процентах от кадастровой стоимости), что в конечном итоге является фактором, определяющим интересы участников экономических отношений и эффективность их реализации

По специальности 08 00 05 — Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

5 Разработаны рекомендации по повышению эффективности управления развитием экономических отношений на рынке земли, в т ч определены основные цели и задачи органов государственного управления земельными ресурсами (обеспечение защиты прав на землю, обеспе-

чение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю), определены приоритетные направления в рамках реализации экономической политики по развитию экономических отношений на рынке земли (совершенствование методики кадастровой оценки, формирование земельного рынка и земельного оборота, развитие механизма формирования и развития арендных и залоговых отношений)

6 В рамках совершенствования методических подходов к оценке земель выявлены проблемы, связанные с определением рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (несовершенство методики оценки, отсутствие достоверной информации, отсутствие методик оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), предложен альтернативный способ определения рыночной стоимости (применение метода обратной капитализации, корректировка рентного дохода, определение рыночной стоимости)

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем теоретические и методологические разработки, выводы и практические рекомендации могут быть использованы при разработке нормативных документов, регулирующих экономические отношения на рынке земли на современном этапе хозяйствования, при уточнении функций и методов государственного управления земельными отношениями на всех уровнях хозяйствования; при разработке методов оценки собственности земель сельскохозяйственного назначения как инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли

Непосредственно практическое значение имеют разработанные в ходе исследования методы и предложения по определению объективной величины стоимости сельскохозяйственных земель, а также земли, права на которую отличны от полного права собственности в условиях неразвитого рынка сельхозугодий, предложения по совершенствованию системы экономических отношений на рынке земли

Материалы диссертации мо1ут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах учебных курсов «Экономическая теория», «Экономическая политика государства», «Экономика сельского хозяйства», «Оценка собственности»

Апробация работы. Результаты по теме исследований представлялись на международных научно-практических конференциях таких как «Системное формирование российских регионов, инновации и традиции» (г Тамбов, 2006 г ), «Инновации как основа ускоренного развития экономики России» (г Тамбов, 2007 г ), «Управление в социальных и экономи-

ческих системах» (г Пенза, 2007 г.), «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (г Пенза, 2007 г ), обсуждались на семинарах кафедры «Экономической теории и истории» Тамбовского государственного университета им Г Р Державина

Метод определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения с использованием результатов их государственной кадастровой оценки, а также способы расчета стоимости права аренды земель данной категории применяются в работе оценочных организаций, таких как ЗАО «АУДИТ-ИНВЕСТ» (г Тамбов), ООО «Тамбов-Инфоцентр» (г Тамбов), при определении ими рыночной стоимости сельхозугодий

Результаты работы, основные положения и выводы опубликованы в 9 работах автора общим объемом 4,44 п л (авторский объем - 4,44 п л ), в том числе в двух статьях в изданиях, рекомендованных ВАК

Структура и объем работы обусловлены целью, задачами и логикой исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений, включает 18 таблиц, 9 рисунков

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируются цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость работы, определяются предмет, объект и методологические основы исследования

В первой главе «Теоретические аспекты содержания экономических отношений собственности на землю» исследовано содержание и сущность экономических отношений на рынке земли, проведен анализ структуры собственности на землю, обобщены труды ученых по проблематике определения земельной ренты

Первый параграф первой главы «Экономическое содержание категорий «собственность на землю» и «аренда собственности».

Экономические отношения на рынке земли являются основополагающими в функционировании национального хозяйства.

Система экономических отношений на рынке земли в России была радикально реформирована после 1917 г, когда полностью ликвидировались все виды частной собственности на землю, земельные ресурсы были отнесены к государственной собственности и могли передаваться гражданам и юридическим лицам исключительно на правах пользования Земля была исключена из товарного оборота

Глубокие и масштабные экономические преобразования, происходящие в России, затронувшие практически все сферы национальной экономики, безусловно, коснулись экономических отношений на рынке земли

Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосование в 1993 г, определила различные виды собсгвенности на землю, включая и частную собственность Однако актуальным остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении земельными ресурсами, в регулировании экономических отношений на рынке земли в целом

На современном этапе хозяйствования государство в той или иной мере выступает представителем общественных интересов, оно должно ограничивать частные права на землю посредством создания эффективной институциональной системы регулирования экономических отношений

В совокупность экономических отношений на рынке земли входят экономические механизмы, обеспечивающие оборот земли которые определяются формами собственности на землю

Спецификация прав собственности является необходимой при «.о-вершении земельных транзакций, других видах оборота земельных у стков Экономические отношения на рынке сельскохозяйственных земс основываются на следующих принципах (рис 1)

Рис. 1. Принципы реализации экономических отношений собственное! и

на рынке земли

Второй параграф первой главы «Специфика рентных отношений на рынке земли».

Специфика экономических отношений на рынке земли концентрированно выделена в особой форме дохода - земельной ренте Содержания этой экономической категории заключается в том, что земельная рента не только выражает отношения земельной собственности, передачи земли в аренду, но и количественно фиксирует в себе качественные характеристики участка земли по его естественному и экономическому плодородию, по территориальному расположению Проблемам формирования абсолютной и дифференциальной земельных рент, механизма их распределения и присвоения принадлежит важное место в экономической теории

Некоторые предпосылки к установлению понятия абсолютной ренты как общего минимального ценностного слоя (базиса), над которым возвышаются все прочие ценностные уровни дифференциальной и монопольной ренты, проявляются еще у основоположников рентной теории Д Рикардо и И Г Тюнена Их установочное рассуждение предельно простое в природе нет абсолютно одинаковых по ценности земельных владений Из всего их разнообразия выделяются лучшие и худшие На наихудшем участке дифференциальная рента не образуется, но он тем не менее дает рентный доход, так как даже худший участок производит ценности, поступающие в рыночный оборот

В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использования земли Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты В современной литературе существует множество определений земельной ренты Наиболее точное определение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 г № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» В них дифференциальная рента, или дифференциальный рентный доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующихся на землях относительно лучшего качества и местоположения

Тем не менее, необходимо сделать два уточнения, без которых данные термины являются недостаточно корректными

абсолютная рента - доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно, цена, уплаченная собственнику наихудшей части

(наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено;

дифференциальная рента - доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью), разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса

Осуществляемая в России земельная реформа предполагает развитие всех форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, призванных рационально и эффективно использовать земельные ресурсы В ходе реформы было декларировано право граждан на получение земли в постоянное или временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции, возникло множество мелких земельных собственников Одной из причин низкой эффективности развития механизма землевладения и землепользования явилось то, что понятийно-категориальный аппарат экономических отношений на рынке земли не был окончательно разработан, и многие понятия требовали уточнения Так, в научной литературе и на практике встречаются два понятия для описания транзакций с землей- земельный рынок и земельный оборот Вместе с тем ни одно из существующих определений не является сложившимся в российской терминологии В результате проведенных исследований были уточненные определения земельного оборота и земельного рынка, что позволило обосновать неприемлемость их отождествления

Так, земельный оборот - обмен правомочиями на земельные участки между экономическими субъектами, включающий в себя обмен правами собственности, иными правами на земельные участки и долей в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения всех не противоречащих закону сделок, связанных с добровольной н взаимовыгодной переуступкой земли одним землепользователем (землевладельцем) другому

Земельный рынок - совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота (покупателями и продавцами земельных участков, долей в праве на них, прав аренды), а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий.

Во второй главе «Состояние и развитие экономических отношений на рынке земли на современном этапе» проведен анализ эффективности деятельности субъектов экономических отношений на рынке земли, дана оценка деятельности организаций, регулирующих данные

отношения, и исследован наиболее эффективный используемый инструментарий

Первый параграф второй главы «Оценка деятельности субъектов экономических отношений на рынке земли».

На сегодняшний день субъектами, вступающими в экономические отношения на рынке земли являются крупные корпоративные, личные подсобные крестьянские (фермерские) хозяйства

Данная сфера началась складываться с 1990 года Однако, и сейчас на все субъекты работают эффективно

Как показал анализ деятельности субъектов экономических отношений на рынке земли, не имеют возможности улучшить условия своей хозяйственной деятельности отсутствует реальная возможность самоинвестировать средства в техническое оснащение, а привлечение необходимого количества кредитных ресурсов также носит затруднительный характер в силу отсутствия необходимого количества имущества, которое могло бы послужить залогом Основной причиной данной проблемы является то, что большая доля земель не приобретена в собственность, а арендуемая земля не может быть объектом залога (заложить можно не землю, а участок, прошедший кадастровый учет после того, как права на него внесены в Единый государственный реестр прав)

Таким образом, одной из главных причин, приводящих фермерские хозяйства к убыточности, упадку, является неэффективное использование земельных ресурсов, что вызвано ухудшением материально-технической базы, снижением продуктивности почв, отсутствием должного государственного управления земельными ресурсами как на федеральном, так и на региональном уровнях, а также отсутствием развитого рынка и оборота земель сельскохозяйственного назначения

Основными барьерами, возникающими на пути развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения, являются сложность для понимания отдельных правовых норм, длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, которая сопровождается высокими транзакционными издержками; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др

Второй параграф второй главы «Особенности деятельности организаций, задействованных в регулировании экономических отношении на рынке земли».

Развитие рынка сельскохозяйственных земель, их оборот, а соответственно развитие экономических отношений на рынке земли в целом в

значительной мере зависят от системы организаций, вовлеченных в этот процесс

Федеральный орган, который начинал, проводил земельную реформу и в дальнейшем управлял экономическими отношениями на рынке земли менял свое название и функции несколько раз По документам можно отследить следующие названия

• Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (упомянут в Федеральном законе «О земельной реформе» от 23 11 1990 г),

• Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам Министерства сельского хозяйства РСФСР (упомянут в Указе Президента РФ от 27 12 1991 г №323),

• Государственный комитет РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств (название содержится в письме самого комитета от 13 01 1992 г №3-14/60);

• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве РФ (письмо, подготовленное комитетом совместно с Министерством сельского хозяйства РСФСР, датировано 25 02 1992 г №1-18/438) (существовал до 1998 г ),

• Государственный земельный комитет (Госкошем) с 1998 по 2000 г,

• Федеральная служба земельного кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) - существует с 2004 г по настоящее время

Такие многочисленные переименования влекли за собой не только рост затрат, связанных с переименованием организации и ее подразделений, каждое переименование сопровождалось изменением в той или иной степени функций организации, что значительно снизило эффективность управления экономическими отношениями на рынке земли Таким образом, в рамках формирования экономических отношений на рынке земли необходимо формирование организационно-экономического механизма, включающего определении функций органов регулирования экономических отношений и используемого инструментария

Основные функциями Федерального агентства объектов недвижимости (Роснедвижимость) в настоящее время являются создание и автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов капитального строительства, проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также территориального землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности, подготовка землеустроительных материалов для установления государственной границы Российской Федерации, границ субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, техническая инвентаризация объектов ка-

питального строительства, проведение государственной кадастровой оценки земель, ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной системы, ведение государственного технического учета объектов капитального строительства, создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости, государственный земельный контроль, утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства и др

Третий параграф второй главы «Инструментарий регулирования экономических отношений на рынке земли».

В связи с тем, что оценочные работы предполагают создание земельного кадастра, определяющего получение усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения, что в конечном итоге определяет величину земельной ренты, экономическая оценка является основным инструментом регулирования экономических отношений на рынке земли

Основным экономическим отражением рентного дохода, а соответственно и кадастровой стоимости земель, является земельный налог В целях оптимизации воспроизводственных пропорций при установлении дифференциальных налоговых ставок необходимо исходить из того, что в практике ведения сельскохозяйственного производства, а соответственно в оценочной практике, имеет место и отрицательная земельная рента

Согласно существующей методике определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, расчетный рентный доход определяется сложением дифференциальной и абсолютной земельной ренты Величина абсолютного рентного дохода устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется, в целом по Российской Федерации в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в размере 1% от стоимости валовой продукции Это означает, что при отрицательной дифференциальной ренте совокупная рента будет меньше абсолютной, а может быть - и меньше нуля, т е тоже отрицательной С нашей точки зрения, это делать неправомерно по причине того, что хозяйство с отрицательной дифференциальной рентой, особенно если ее абсолютная величина больше величины абсолютной ренты, не будет иметь базы для уплаты земельного налога

Оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени - способствовать процессу рыночного ценообразования,

- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения;

- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством,

- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т д

Таким образом, главную роль в решении сложной проблемы становления и развития новой системы экономических отношений на рынке земли должно сыграть государство С помощью государственного регулирования, прежде всего на региональном уровне определяются условия и механизмы воздействия на эффективное развитие экономических 01-ношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения, эффективное использование земельных ресурсов Все это ставит задачу совершенствования законодательных актов, разрабатываемых как на федеральном, так и на региональном уровнях, в них должны в равной мере сочетаться интересы собственника земли и государства

В третьей главе «Направления совершенствования экономических отношений на рынке земли в России» предложены практические рекомендации по результатам проведенного исследования

Первый параграф третьей главы «Рекомендации по развитию системы экономических отношений на рынке земли»

Основным пунктом в решении проблемы эффективного развития экономических отношений на рынке земли является механизм государственного управления земельными ресурсами, направленный на формирс-вание и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения

В связи с этим автором определены основные цели и задачи органоь государственного управления земельными ресурсами, которые представлены в табл 1

Решение этих задач предполагает разработку следующих приоритетных направлений в рамках реализации экономической политики по развитию экономических отношений на рынке земли

1 Совершенствование методики кадастровой оценки Заведомо завышенные результаты государственной кадастровой оценки в силу несовершенной методики определения кадастровой стоимости, тормозят земельный оборот, не позволяют сельхозпроизводителям, главным образом фермерам, в создавшихся условиях хозяйствования приобретать их в собственность, что в свою очередь не обеспечивает повышение эффективности использования данных земель

Таблица 1

Цели и задачи органов государственной власти, направленные на регулирование экономических отношений на рынке земли в России

Цели Задачи

Обеспечение защиты прав на землю Формирование законодательной базы, четко регламентирующей основания и процедуры возникновения и прекращения права на землю (су&ьекты и объекты права, регистрация права, изъятие земель, возмещение убытков итд)

Совершенствование системы судебной защиты прав

Совершенствование системы контроля над использованием земельных участков

Обеспечение развития рыночной инфраструктуры Формирование земельного кадастра

Поддержка малого и среднего бизнеса, осуществляющего профессиональные услуги на рынке недвижимости

Стимулирование участия банковского сектора в развитии земельного рынка

Упрощение порядка легализации прав на земельные участки

Развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю Совершенствование организационного и методического обеспечения управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений и ценообразования)

Совершенствование организационных, методических, правовых механизмов приватизации, а также выкупа земельных участков у государства

Совершенствование системы налогообложения, в частности налогообложения земли

Совершенствование методики кадастровой и рыночной оценки земель сельхозназначения

В диссертационной работе одним из способов решения данной проблемы предлагается приобретать сельскохозяйственные угодья в собственность, независимо от того находятся они или нет в пользовании потенциального собственника, по их рыночной стоимости Эти меры ускорят процесс формирования рыночных цен, а также нивелируют один из многочисленных барьеров на пути развития земельного оборота, создания новой системы экономических отношений на рынке земли

2 Формирование земельного рынка и земельного оборота Эффективное развитие данных элементов в свою очередь связано с совершенствованием налогообложения, системы ценообразования на земельные ресурсы, напрямую зависящих от их стоимостной оценки

Одной из мер, направленных на развитие земельного рынка и земельного оборота, снижению огромных транзакционных издержек для пользователей земель данной категории может быть целевая программа по предоставлению финансовой помощи со стороны государства, направленной на осуществление необходимых землеустроительных работ в составе землепользования

3 Развитие механизма формирования и развития арендных и залоговых отношений

Регулирование экономических отношений на рынке земли посредством ипотеки (залога недвижимости) предполагает развитие земельного оборота и возможность перераспределить капиталы с целью эффективности их использования Именно через систему экономических отношений на рынке земли возможно на сегодняшний день функционирование ипотечного кредитования, как основного инструмента привлечения инвестиций

Рассмотрение ипотеки как механизма регулирования земельно-имущественных отношений предполагает, что она становится надежным инвестиционным регулятором Поэтому инвестиции, привлеченные посредством ипотеки, становятся мощным рычагом ее воздействия на развитие экономических отношений на рынке земли С другой стороны, чем совершеннее земельно-имущественные отношения, тем больше возможности воспринимать действие этого регулятора максимально выгодно для своего развития, с этой точки зрения эффект ипотеки, как инструмента регулирования, усиливается, области его использования расширяются

Регулирование экономических отношений на рынке земли посредством аренды предполагает создание действенного мотивационного механизма, который позволит повысить материальную заинтересованность субъектов арендных отношений Эффективность арендных отношений отражает результаты сложного процесса производства и должна измеряться комплексом показателей Основным критерием эффективности следует считать конечные результаты труда арендных формирований

Для дальнейшего успешного развития аренды, в целях определения участникам земельного оборота доходов от владения, пользования земельными ресурсами, необходимо усовершенствовать методику оценки стоимости права аренды, то есть выгод арендаторов от использования земельных ресурсов Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли мы предлагаем определить возможные сценарии развития событий для арендатора, рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли

Второй параграф третьей главы «Совершенствование методических подходов к оценке земель как условие развития экономических отношений на рынке земли».

В связи с отсутствием методической базы оценки собственности возник ряд существенных проблем, связанных с определением рыночной стоимости сельхозугодий К ним следует относить

• проведение оценки земли преимущественно с использованием методов доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов посредством других методов,

• получение недостоверной информации об эффективности экономической деятельности;

• отсутствие методик оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли)

Для решения данных проблем в работе проанализированы методики кадастровой и рыночной оценок земель данной категории В результате получены следующие выводы— кадастровые стоимости земельных участков, устанавливаемые на базе расчетов по разработанной и утвержденной Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации методике не годятся на роль рыночных цен, потому, что их целью является определение налоговой базы для исчисления земельного налога,

- показатели, существенным образом влияющие на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативна прибыль), не соответствуют рыночным параметрам Использование заниженной нормы прибыли, равной 7% (при том, что в современных условиях реальная норма отдачи на капитал составляет не менее 16 процентов), неучет в расчетах прибыли предпринимателя, применение очень низкой ставки капитализации (3%) означает, что искусственно увеличиваются выгоды от сельскохозяйственных угодий, а величина кадастровой стоимости более соответствует показателю ценности земельных ресурсов для общества,

Таким образом, стоимостная оценка земли, полученная в процессе кадастровой оценки является неоправданно завышенной и несопоставима с рыночными ценами, в связи с чем использовать методологию кадастровой оценки для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков, а также прав на них является нецелесообразным

В этой связи при проведении рыночных оценок, на наш взгляд, можно использовать информацию и отдельные оценочные показатели, содержащиеся в материалах земельнооценочных работ, осуществляемых в процессе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель

Так, при определении рыночной стоимости сельхозугодий с использованием, например, сравнительного подхода, необходимо учитывагь множество факторов, таких как местоположение участка, качество почв, наличие инженерной инфраструктуры, в том числе качество дорог к пунктам реализации сельскохозяйственной продукции и базам снабжения материально-техническими ресурсами, и т п Сравнительный, количественный анализ оцениваемого земельного участка и аналогов по указанным факторам представляет определенную трудность, и на практике для решения этой задачи привлекается доступная локальная информация, что зачастую ограничивает точность сравнительных оценок Однако решение этой задачи можно существенно упростить и усовершенствовать, если воспользоваться промежуточными результатами кадастровой оценки сельскохозяйственных земель

Таюке в силу существующих проблем, возникающих при оценке сельскохозяйственных угодий, мы предлагаем в качестве альтернативного способа определения рыночной стоимости сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель данной категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки

Данный метод определения стоимости заключается в следующем

1) методом обратной капитализации кадастровой стоимости сельхозугодий рассчитывается расчетный рентный доход,

2) производится корректировка рентного дохода, полученного методом обратной капитализации кадастровой стоимости, в сторону уменьшения на показатели, равные величинам земельного налога и дохода на вложенный капитал,

3) определяется рыночная стоимость земли методом прямой капитализации полученного чистого операционного дохода

В целях формирования системы ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения на основе определения величины их объективной стоимости предлагается установить формы государственной отчетности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними по сделкам с долями в праве общей собственности и участками сельскохозяйственных земель, осуществлять подготовку открытых обзоров об уровне рыночных цен на землю

В заключении диссертационной работы содержатся основные выводы и рекомендации по теме исследования.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1 Чернышова, ОН Земельная рента как основа оценки земель сельскохозяйственного назначения Экономическая сущность земельной ренты /ОН Чернышова // Вестник ТГУ Сер Гуманитарные науки Тамбов, 2007 Вып 3 (47) 0,56 п л

2 Чернышова, ОН Основные проблемы определения рыночной стоимости сельхозугодий. Использование результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в расчетах их рыночной стоимости как способ решения данных проблем /О Н Чернышова // Вестник ТГУ Сер Гуманитарные науки Тамбов, 2007 Вып 11 (55) 0,81 п л

Прочие публикации по теме диссертации:

3 Чернышова, О Н Нормативно-правовые аспекты обеспечения стабилизации экономического положения крестьянских (фермерских) хозяйств /ОН Чернышова // Перспективы процесса социально-экономической стабилизации в России концепции, факторы, механизмы - Пенза, 2005 0,44 п л

4 Чернышова, ОН Обоснование использования методик оценки земель сельскохозяйственного назначения крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ) /ОН Чернышова // Сборник научных трудов кафедры финансы и кредит Тамбовского государственного университета им ГР Державина - Вып №1 -Тамбов Изд-во НЭА Центр КФХ, 2006 0,5 п л

5 Чернышова, ОН Использование промежуточных результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в определении их рыночной стоимости /ОН Чернышова // Системное формирование российских регионов инновации и традиции Сборник научных статей по материалам международной научно-практической конференции - Тамбов Бирюкова М А, 2007 0,38 п л

6 Чернышова, О Н Факторы, влияющие на стоимость сельхозугодий /ОН Чернышова // Системное формирование российских регионов инновации и традиции Сборник научных статей по материалам международной научно-практической конференции - Тамбов Бирюкова М А , 2007 0,25 п л.

7 Чернышова, О Н Определение коэффициента капитализации для оценки земель, используемых в хозяйственной деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ) /ОН Чернышова // Инновации как

основа ускоренного развития экономики России Сборник научных статей по материалам международной научно-практической конференции -Тамбов Бирюкова М А , 2007 0,69 п л

8 Чернышева, О Н. Современное состояние рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения /ОН Чернышова // Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты) сборник статей VI Международной научно-практической конференции - Пенза РИО ПГСХА, 2007 0,31 п л)

9 Чернышова, О Н Цели и задачи государственного управления земельными ресурсами /ОН Чернышова // Управление в социальных и экономических системах сборник статей V Международной научно-практической конференции - Пенза РИО ПГСХА, 2007 0,5п л

Подписано в печать 20 06 2008 г Формат 60x48/16 Объем 1,22 п л Тираж 100 экз Заказ № 1185 Бесплатно 392008, г Тамбов, Советская, 190г Издательский дом ТГУ им Г Р Державина

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чернышова, Оксана Николаевна

Введение.

Глава I. Теоретические аспекты содержания экономических отношений собственности на землю

1.1. Экономическое содержание категорий «собственность на землю» и «аренда собственности».

1.2. Специфика рентных отношений на рынке земли.

Глава И. Состояние и развитие экономических отношений на рынке земли на современном этапе

2.1. Оценка деятельности субъектов экономических отношений на рынке земли.

2.2. Особенности деятельности организаций, задействованных в регулировании экономических отношений на рынке земли.

2.3. Инструментарий регулирования экономических отношений на рынке земли.

Глава III. Направления совершенствования экономических отношений на рынке земли в России.

3.1. Рекомендации по развитию системы экономических отношений на рынке земли.

3.2. Совершенствование методических подходов в оценке земель как условие развития экономических отношений на рынке земли.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование экономических отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения"

Актуальность темы исследования. Одним из важных вопросов экономического развития общества является вопрос о собственности, так как взаимодействие личного и общественного интереса составляет фундаментальную основу всей жизнедеятельности человека. Именно в проблемах собственности на землю сегодня переплетаются важнейшие; теоретические и практические вопросы становления и развития экономических отношений на рынке земли. Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности, является основным и естественным фактором производства.

Различные формы собственности, являясь экономической основой общественного строя, имеют богатое содержание, включают в себя многогранную систему отношений между людьми, коллективами, отраслями и регионами страны по использованию средств и результатов производства, множество экономических интересов. Этот сложный комплекс* отношений требует определенного сочетания и соответствующего регулирования, тем более, что он находится в движении.

В этой связи особую значимость в экономическом и социальном развитии общества в настоящий момент приобретает формирование эффективного экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли. На сегодняшний день, данный механизм не отработан в должной мере: созданные в ходе реформы институты, регулирующие права собственности на сельскохозяйственные земли и пользование ими, создают барьеры на пути развития земельного оборота, а, следовательно, тормозят развитие экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, усиление открытости российской экономики, необходимость повышения конкурентоспособности субъектов хозяйствования требуют совершенствования экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования.

В настоящее время идет процесс формирования новых экономических отношений на рынке земли, ведется научный поиск путей и методов обеспечения повышения эффективности использования сельскохозяйственных земель, что делает актуальным выбор темы исследования.

Состояние изученности проблемы. Фундаментальные основы исследования экономических отношений были разработаны классиками экономической мысли: К. Марксом, А. Маршаллом, Дж. Миллем, Д. Риккардо, А. Смитом.

Дальнейшее развитие теоретической базы исследования экономических отношений находит отражение в трудах российских ученых и государственных деятелей: Витте С.Ю., Кондратьева Н.Д., Ленина В.И., Макарова Н.П., Столыпина П.А., Туган - Барановского М.И., Чаянова A.B., Челинцева А.Н. и ДР

В настоящее время в связи с созданием экономических механизмов регулирования экономических отношений на рынке земли активизированы исследования проблем экономической оценки земель. В работах В.П. Антонова, П.Ф. Лойко и др. обобщен отечественный и зарубежный опыт оценки земель и регулирования на ее основе экономических отношений на рынке земли. Отдельным аспектам исследуемой проблемы посвящены труды таких современных российских ученых как: В. Арашуков, В. Беленький, И. Буздалов, Г. Волков, В. Зотов, С. Герасин, О.Козырь, Н. Комов, Н. Кресникова, Э. Крылатых, К. Панкова, В. Печенкина, А. Сагайдак, Н. Шагайда и др.

Однако отдельные теоретические и прикладные аспекты развития организационно-экономического механизма развития экономических отношений на рынке земли требуют дальнейших углубленных научных исследований. В этой связи, рассмотрение особенностей экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения и необходимость разработки направлений их совершенствования определило тему диссертационной "работы и" формулируемые в ней цели и задачи, а также предмет и объект исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы - на основе исследования тенденций, закономерностей формирования и развития экономических отношений на примере рынка земель сельскохозяйственного назначения разработать направления совершенствования механизма регулирования экономических отношений на современном этапе хозяйствования.

В соответствии с поставленной целью в работе предусматривается решение следующих задач:

- уточнить сущность и экономическое содержание отношений собственности на современном этапе хозяйствования на примере рынка земли;

- определить современные тенденции и специфические особенности рентных отношений рентных отношений;

- оценить современное состояние экономических отношений на примере рынка земли; выявить основные барьеры на пути развития оборота земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, эффективного развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения;

- исследовать инструментарий регулирования экономических отношений (на примере рынка земли);

- разработать практические рекомендации по совершенствованию экономических отношений на примере рынка земли;

- -предложить направления совершенствования оценки собственности в качестве инструмента развития экономических отношений на рынке земли.

Предметом исследования особенности и тенденции развития экономических отношений на рынке земли.

Объектом исследования являются экономические отношения, реализуемые в современных условиях хозяйствования на рынке земли.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы явились работы отечественных и зарубежных экономистов по проблемам совершенствования экономических отношений, законодательные и нормативные акты правительственных органов федерального и регионального уровней по вопросам регулирования экономических отношений на рынке земли, научные положения по оценке собственности, разработанные отечественными и зарубежными исследователями

При определении основных концептуальных положений и выводов научной работы автор использовал абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, корреляционный и другие методы экономического анализа.

Информационную базу исследования составили данные официальной статистической отчетности, данные результатов мониторинга развития экономических отношений на примере фермерских хозяйств, проведенного сотрудниками Всероссийского научно-исследовательского и проектно-технологического института по использованию техники и нефтепродуктов в сельском хозяйстве (ГНУ ВИИТиН), материалы отдельных предприятий.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методических и теоретических аспектов развития экономических отношений на современном этапе хозяйствования и формулировании рекомендаций по их совершенствованию.

К числу положений диссертационного исследования, содержащих элементы научной новизны, можно отнести следующие:

По специальности 08.00.01 — Экономическая теория:

1. Доказано, что экономическое содержание отношений собственности на землю на современном этапе развития экономики определяется совокупностью следующих факторов: интересами взаимодействующих субъектов; особенностями функционирования земельного рынка, представленного автором как совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками рыночного обмена; институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу данных отношений.

2. Предложены уточненные формулировки понятий, характеризующих рентные отношения: абсолютная рента (доход, получаемый собственником наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограничено), дифференциальная рента (доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом), земельный оборот (обмен правомочиями на земельные участки между экономическими субъектами, включающий в себя обмен правами собственности), рынок земли (совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота, а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий).

3. Определены специфические особенности взаимодействия субъектов экономических отношений на рынке земли, включающие наличие проблем: отсутствие инвестиций в материально-техническое оснащение, отсутствие залогового механизма обеспечения кредитов; и причин, их вызвавших: сложность для понимания отдельных правовых норм; длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на землю; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на землю.

4. В качестве основного инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли предложена их оценка (предполагающая устанавливать дифференцированные процентные ставки земельного налога для земель с различной кадастровой стоимостью), позволяющая более точно определить получаемый собственниками рентный доход с целью исчисления земельного налога (в процентах от кадастровой стоимости), что в конечном итоге является фактором, определяющим интересы участников экономических отношений и эффективность их реализации.

По специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство):

5. Разработаны рекомендации по повышению эффективности управления развитием экономических отношений (на примере рынка земли), в т.ч.: определены основные цели и задачи органов государственного управления земельными ресурсами (обеспечение защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю); определены приоритетные направления в рамках реализации экономической политики по развитию экономических отношений на рынке земли (совершенствование методики кадастровой оценки, формирование земельного рынка и земельного оборота,"развитиёГмеханизма формирования и развития арендных и залоговых отношений).

6. В рамках совершенствования методических подходов к оценке земель выявлены проблемы, связанные с определением рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (несовершенство методики оценки; отсутствие достоверной информации, отсутствие методик оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли); предложен альтернативный способ определения рыночной стоимости (применение метода обратной капитализации, корректировка рентного дохода; определение рыночной стоимости).

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем теоретические и методологические разработки, выводы и практические рекомендации могут быть использованы при разработке нормативных документов, регулирующих экономические отношения на рынке земли на современном этапе хозяйствования; при уточнении функций и методов государственного управления земельными отношениями на всех уровнях хозяйствования; при разработке методов оценки собственности земель сельскохозяйственного назначения как инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли.

Непосредственно практическое значение имеют разработанные в ходе исследования: методы и предложения по определению объективной величины стоимости сельскохозяйственных земель, а также земли, права на которую отличны от полного права собственности в условиях неразвитого рынка сельхозугодий; предложения по совершенствованию системы экономических отношений на рынке земли.

Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах учебных курсов «Экономическая теория», «Экономическая политика государства», «Экономика сельского хозяйства», «Оценка собственности».

Апробация работы. Результаты по теме исследований представлялись на международных научно-практических конференциях таких как: «Системное формирование российских регионов: инновации и традиции» (г. Тамбов, 2006г.), «Инновации как основа ускоренного развития экономики России» (г. Тамбов" 2007г.), «Управление в социальных и экономических системах» (г.Пенза, 2007г.), «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (г.Пенза, 2007г.), обсуждались на семинарах кафедры «Экономической теории и истории» Тамбовского государственного университета им. Г.Р. Державина.

Метод определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения с использованием результатов их государственной кадастровой оценки, а также способы расчета стоимости права аренды земель данной категории применяются в работе оценочных организаций, таких как ЗАО «АУДИТ-ИНВЕСТ» (г. Тамбов), ООО «Тамбов-Инфоцентр» (г. Тамбов), при определении ими рыночной стоимости сельхозугодий. 8

Результаты работы, основные положения и выводы опубликованы в 9 работах автора общим объемом 4,44 п.л. (авторский объем - 4,44 п.л.), в том числе в двух статьях в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура и объем работы обусловлены целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений, включает 18 таблиц, 9 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Чернышова, Оксана Николаевна

Выводы. Анализ мониторинга хозяйственной деятельности КФХ позволил нам утверждать, что полноценный оборот земель сельскохозяйственного назначения без принятия необходимых мер по совершенствованию экономических отношений, сложившихся на рынке земель сельскохозяйственного назначения, невозможен. К ряду основных таких мер мы предлагаем отнести:

- пересмотр в меньшую сторону исчисления таких экономических категорий (являющихся наиболее значимыми для субъектов хозяйственной деятельности), как цена выкупа земли и земельный налог (рассчитываемые от результата кадастровой стоимости земли); приобретение сельскохозяйственных угодий в собственность, независимо от того находятся они или нет в пользовании потенциального собственника, по их рыночной стоимости.

- создание эффективного механизма государственного управления земельными ресурсами, направленного на формирование и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения на основе определения и решения первостепенных задач органов государственной власти, заключающихся в обеспечении защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю;

- совершенствование методических подходов в оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также в оценке иных прав на земли данной категории, отличные от полного права собственности. Проведенный анализ мониторинга экономической деятельности фермерских хозяйств позволил дать обоснование использования различных подходов в оценке земель сельскохозяйственного назначения, как одной из мер, направленных на совершенствование и эффективное развитие новой системы земельных отношений. Он показал, что существующие условия хозяйствования в данной секторе экономики региона, а также действующие на сегодняшний момент положения законодательства в области регулирования земельных отношений, являются следствием непривлекательности сельскохозяйственного производства для целей получения прибыли. Поэтому спрос на земельные участки такого назначения, как правило, очень низкий, меньше предложения.

В связи с этим применение методов сравнительного подхода пока затруднено при оценке сельскохозяйственных угодий: случаев продаж очень мало.

Применение при оценке сельскохозяйственных угодий доходного подхода на основе капитализации величины арендной платы, на наш взгляд, некорректно из-за того, что такая оценка приводит к заниженным результатам в силу неэластичности спроса на рынке аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Доходный подход на основе капитализагщи земельной ренты при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения КФХ, на наш взгляд, должен применяться в рамках анализа лучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) только через выбор технологий и систем ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода. Учитывая, что структура посевов КФХ Тамбовской области далека от научно обоснованной (фермерские хозяйства засевают свои угодья в основном зерновыми культурами - около 70% от общей площади) [128], логичнее и правильнее всего применить принцип оптимальной структуры посевных площадей, который является аналогом принципа НЭИ земли в сельском хозяйстве.

Ставка рефинансирования не может применяться в качестве ставки капитализации для земли, так как является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке. Также данная ставка применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств. В соответствии с действующим законодательством срок предоставления кредитов Банка России не может превышать 180 дней.

Таким-образом, применение данного инструмента в целях определения доходности по альтернативным инвестициям, с нашей точки зрения, нецелесообразно в силу его краткосрочности.

В ситуации, когда нет уверенности в преимуществе результатов, полученных с использованием разных методов, мы рекомендуем вывести из них среднее значение, которое и предлагаем принять за ставку капитализации для земли.

Учет налога на прибыль в определении земельной ренты является неправильным. Дело в том, что данный налог должен взиматься с результатов совокупной хозяйственной деятельности сельхозпроизводителя (предпринимательской деятельности), у которого земля является не единственным источником доходов, то есть с результатов всего хозяйства в целом, имеющего способность генерировать доходы с учетом сложившихся связей, качества управления, налогообложения, материальных и нематериальных активов, дебиторки, кредиторки, налоговых рисков (последствий возможных налоговых проверок).

Налог на землю должен учитываться в составе издержек при определении земельной ренты сельхозугодий, так как в отличие от налога на прибыль, им облагается тот фактор производства, который является непосредственным объектом оценки, а именно земля.

Концептуальные проблемы, возникающие при определении объективной величины стоимости сельскохозяйственных угодий, дали основание предложить нам в качестве альтернативного способа определения рыночной стоимости сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель данной категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки, а также некоторые способы расчета стоимости земельных долей и права аренды с использованием различных методов капитализации чистого операционного, приходящегося на землю. Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли мы предлагаем определить возможные сценарии развития событий для арендатора; рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли. Применение данных методов в стоимостной оценке прав позволит определить участникам земельного оборота доходы от владения, пользования земельными ресурсами, будет способствовать развитию рынка земель сельскохозяйственного назначения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренные в диссертационной работе проблемы неэффективного развития элементов организационно-экономического механизма землевладения и землепользования, таких как земельный рынок, земельный оборот, система ценообразования земельных ресурсов, основанная на оценке права собственности и иных прав на землю, необходимость усиления их роли в совершенствовании новых земельных отношений подтверждают обоснованность выбранных направлений научного исследования. Целью диссертационного исследования является исследование тенденций, условий формирования и развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения; научное обоснование и разработка предложений по совершенствованию элементов экономического механизма регулирования земельных отношений в целом. В результате научных изысканий в рамках существующей научной проблемы можно сделать следующие выводы и предложения.

1. Осуществляемая в России земельная реформа предполагает развитие всех форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, призванных рационально и эффективно использовать земельные ресурсы. В ходе реформы было декларировано право граждан на получение земли в постоянное или временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции, возникло множество мелких земельных собственников, большинство из которых не имели отношения к сельскохозяйственному производству, а также сельхозорганизации, использующие преимущественно арендуемые земли, обострились вопросы эффективного землепользования. На сегодняшний день в должной мере не отработан эффективный организационно-экономический механизм землевладения и землепользования, а произошедшее за время реформ перераспределение земли не способствовало повышению урожайности, улучшению финансовых результатов деятельности предприятий, в первую очередь фермерских хозяйств, огромные площади сельхозземель оказались заброшенными. Одной из причин низкой эффективности развития механизма землевладения и землепользования явилось то, что понятийно-категориальный аппарат земельных отношений не был окончательно разработан, и многие понятия требовали уточнения. Так, в научной литературе и на практике встречаются два понятия для описания транзакций с землей: земельный рынок и земельный оборот. Вместе с тем ни одно из существующих определений не является сложившимся в российской терминологии. В результате проведенных в работе исследований были сформулированы уточненные определения земельного оборота и земельного рынка, что позволило обосновать неприемлемость их отождествления.

Так, определение земельного оборота предложено нами как обмен правомочиями (т.е. правами) на земельные участки между экономическими субъектами, включающего в себя совокупности всех не противоречащих закону сделок рыночной составляющей процесса перераспределения земли, связанных с добровольной и взаимовыгодной переуступкой земли одним землепользователем (землевладельцем) другому. Под перераспределением земель, по нашему мнению, следует понимать административное или экономическое изменение ее разрешенного использования в процессе образования, корректировки и государственного регулирования вторичного распределения, происходящее среди непосредственных собственников и пользователей.

Земельный рынок - это совокупность локальных земельных рынков со своими институтами и структурами, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота (покупателями и продавцами земельных участков, долей в праве на них, прав аренды), а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий. Таким образом, исходя из данных нами определений понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с -землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру.

2. Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью экономических отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. Основу земельных отношений составляют рентные отношения. Богатство содержания этой экономической категории заключается в том, что земельная рента не только выражает отношения земельной собственности, передачи земли в аренду, но и количественно фиксирует в себе качественные характеристики участка земли по его естественному и экономическому плодородию, по территориальному расположению. Проблемам источников абсолютной и дифференциальной земельных рент, механизмов их распределения и присвоения принадлежит важное место в экономической теории. Нами уточнены основные определения данных терминов: абсолютная рента — доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено; дифференциальная рента — доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса;

3. Переход к принципиально новым формам землевладения и землепользования, основанным на частной и коллективной собственности на землю, обязательной платности за использование сельскохозяйственных угодий привел к возникновению в России специфического земельного рынка и к экономической категории - цены земли, свойственной рыночной экономике. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Помимо кадастровой оценки, проводимой в целях налогообложения и определения - нормативной цены земли, которая «вводится для обеспечения-экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству», на практике наблюдается расширение вовлечения независимых оценщиков в земельный оборот, что обусловлено новыми требованиями законов, созданием новой системы земельных отношений. Так, оценка стоимости сельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей, земельными паями; при получении кредитов; изъятии земельных участков у землепользователей; выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения; приватизации земли; установлении величины арендной платы; наследовании или дарении земли; проведении процедуры банкротства и в других случаях. Таким образом, данный процесс занимает важное место в формировании рыночной экономики страны. Оценка.земельных ресурсов выступает в качестве экономической основы для развития земельных отношений.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту вопроса и наличие значительного количества методических пособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной для практикующих оценщиков. Рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит. И именно независимые оценщики в сложившихся условиях неразвитого рынка сельскохозяйственных земель в значительной степени формируют институт ценообразования на земли данной категории в том или ином регионе. Дело в том что, все сделки, которые когда-либо совершались или заключаются на сегодняшний момент с сельскохозяйственными угодьями по рыночным ценам, связаны с моментом определения данного вида стоимости независимыми оценщиками на основе принципов и методов, определенных соответствующим законодательством в области оценки. В этом виде деятельности существует немало проблем, связанных в<первую очередь с определением итоговой величины.

В связи с этим в интерпретации автора уточнено трактуемое законодателем , понятие рыночной стоимости, что позволит избежать трудностей при формировании искомой величины, а именно при согласовании результатов, полученных несколькими подходами в оценке. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (в нашем случае объект недвижимости) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, обладая

---- необходимой- и достаточной--информацией -о-суммарном—действии всех--рыночных факторов, способных оказать влияние на величину цены сделки в процессе соглашения продавца и покупателя идти на взаимные уступки в результате торга. В самом определении рыночной стоимости, которое мы дали, заложено, что искомая величина — это своего рода «равновесная цена», полученная в результате торга, когда стороны сделки идут на взаимные уступки (убытки), т.е. условие равновесия должно использоваться при сведении результатов. Таким образом, если результат, полученный затратным подходом — это всегда цена продавца, а величина, а полученная доходным подходом — цена покупателя, тогда, если сравнительный выше доходного, совершенно очевидно, что при согласовании доходному необходимо присвоить 50%, а затратному и сравнительному в сумме тоже 50%. Если сравнительный ниже доходного, то затратному - 50%, сравнительному и доходному в сумме также 50%.

4. Выявление и анализ ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения является необходимым, потому как без анализа институтов, регулирующих оборот земель, оценки транзакционных издержек, сложно найти правильное решение проблемы развития оборота и рынка сельскохозяйственных земель, а, следовательно, проблемы эффективного развития новых земельных отношений.

В ходе научного исследования выявлены многие факторы, сдерживающие оборот сельскохозяйственных земель. Так, например, противоречия, существующие в законодательстве в сфере регулирования земельных отношений, создают все условия для бесконтрольного изъятия земель сельскохозяйственного назначения из сельскохозяйственного производства, что приводит к сокращению их площади, а также к неэффективному землепользованию и землевладению. Несовершенное законодательство в области регулирования земельных отношений ставит препятствия на пути развития оборота и рынка земель сельскохозяйственного назначения. .

Также среди основных проблем развития оборота земель сельскохозяйственного назначения можно еще выделить: сложность для понимания как специалистами, так и обычными людьми отдельных правовых норм; длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, которая сопровождается высокими транзакционными издержками; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные

-участки и иные объекты недвижимости; - отсутствие четкого - разделения . обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др. Другими словами, это связано со сложностью существующего механизма купли-продажи.

В соответствии с современным законодательством, чтобы продать, подарить, сдать в аренду или заключить другую сделку с земельным участком, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органы Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты, нотариальные конторы, органы местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате чего на оформление одного земельного участка уходит не менее 8 месяцев и 15-20 тыс. руб. Подобные транзакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли. Решение данной проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки.

Также, одной из мер, направленной на развитие земельного оборота, снижению огромных транзакционных издержек для пользователей земель данной категории, на наш взгляд, может быть целевая программа по предоставлению финансовой помощи со стороны государства, направленной на осуществление необходимых землеустроительных работ в составе землепользования бывших колхозов или совхозов. После проведения дорогостоящих работ по первичному межеванию, дальнейшая возникшая необходимость в отделении, в дроблении участка на несколько частей, не потребует многочисленных затрат и времени в связи с особенностями данного вида работ. Той же цели может служить законодательная норма, предусматривающая передачу в аренду участка в общей собственности, по единогласному решению не всех собственников, а тех, кто при надлежащем оповещении явился на собрание для решения этого вопроса. Отсутствующие собственники не должны становиться барьером для земельного оборота и вовлекать сособственников участка, его пользователей - организацию или фермеров - в дополнительные расходы.

5. Анализ мониторинга хозяйственной деятельности КФХ позволил нам утверждать, что полноценный оборот земель сельскохозяйственного назначения без принятия необходимых мер по совершенствованию экономических отношений, сложившихся на рынке земель сельскохозяйственного назначения, невозможен. К ряду основных таких мер мы предлагаем отнести:

- пересмотр в меньшую сторону исчисления таких экономических категорий (являющихся наиболее значимыми для субъектов хозяйственной деятельности), как цена выкупа земли и земельный налог (рассчитываемые от результата кадастровой стоимости земли); приобретение сельскохозяйственных угодий в собственность, независимо от того находятся они или нет в пользовании потенциального собственника, по их рыночной стоимости.

- создание эффективного механизма государственного управления земельными ресурсами, направленного на формирование и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения на основе определения и решения первостепенных задач органов государственной власти, заключающихся в обеспечении защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю;

- совершенствование методических подходов в оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также в оценке иных прав на земли данной категории, отличные от полного права собственности.

6. К основным проблемам, возникающим при оценке сельскохозяйственных угодий, находящихся в пользовании в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств, на практике относятся:

• получение официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями;

• оценка земли преимущественно с использованием методов доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов посредством других методов;

• получение информации об урожайности сельскохозяйственных культур, о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, о затратах на ведение сельскохозяйственного производства (абсолютное большинство фермеров не проводит экономического анализа деятельности своих хозяйств и не ведет систематического бухгалтерского учета, кроме того, те данные, которые представляются фермерами в контрольно-ревизионные органы, очень далеки от реальности, а определенная часть операций, связанных с приобретением товарно-материальных ценностей, реализацией продукции, совершается фермерами неофициально и, естественно, не имеет документального подтверждения);

• оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли).

Именно эти концептуальные проблемы, в первую очередь первые три, дают основание предложить нам в качестве альтернативного способа определения рыночной стоимости сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель данной категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки. Также нами предлагаются варианты использования промежуточных результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных земель при определении их рыночной стоимости, в частности, при определении поправочных коэффициентов к ценам объектов-аналогов в сравнительном подходе определения рыночной стоимости сельхозугодий.

В целях формирования системы ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения на основе определения величины их рыночной стоимости мы предлагаем установить формы государственной отчетности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними по сделкам с долями в праве общей собственности и участками сельскохозяйственных земель, осуществлять подготовку открытых обзоров об уровне рыночных цен на землю.

7. В рамках существующих проблем оценки земли, права на которую отличны от полного права собственности, показаны способы расчета стоимости земельных долей, а также сформулировано понятие права аренды с экономической точки зрения, как частичного имущественного права на землю, отличие которого от полного права собственности заключается в меньшем объеме выгод, которые можно получить от земельного участка за определенный период времени и более высокими рисками в отношении получения выгод из-за действий собственника и предложены методы его расчета, основанные на уменьшении выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности. Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли мы рекомендуем определить возможные сценарии развития событий для арендатора; рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли. Применение данных методов в стоимостной оценке прав позволит определить участникам земельного оборота доходы от владения, пользования земельными ресурсами, будет способствовать развитию земельного рынка, земельных отношений.