Совершенствование механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города"

На правахрукописи

Анцырев Юрий Юрьевич

□0305В323

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЯХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЗОНЕ ВЛИЯНИЯ КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Майкоп 2007

003056323

Диссертация выполнена в ФГОУ ВПО «Морская государственная академия имени адмирала Ф.Ф. Ушакова»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Деружинский Виктор Егорович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент

Хуажева Аминат Шумафовна

кандидат экономических наук, доцент Ашинова Марина Казбековна

Ведущая организация: Кубанский государственный аграрный

университет

Защита состоится «/?£> 2007 г. в часов на засе-

дании диссертационного совета К 212.001.03 по экономическим наукам при Адыгейском государственном университете по адресу: г. Майкоп, ул. Университетская, 208, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Адыгейского государственного университета по адресу: г. Майкоп, ул. Университетская, 183.

Автореферат разослан « 2007г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 385000, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, 18, ауд. 406 «а», диссертационный совет.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Н.И. Пшиканокова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях современной рыночной экономики особое значение приобретают проблемы разработки механизма рентного регулирования сельскохозяйственного производства в зонах влияния крупных городов.

Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, поскольку без нее невозможно ведение воспроизводственного процесса в отрасли, а следовательно, создание продуктов питания и сырьевых ресурсов. Земля выступает одним из основных источников создания материальных благ общества, национальным богатством страны.

В связи с этим важное значение приобретает исследование вопросов формирования и распределения ренты в сельском хозяйстве. Это обусловлено тем, что осуществляемая в России земельная и аграрная реформы не смогли создать адекватных стимулов для развития отношений собственности на землю и другие средства производства.

Законодательная база рентных отношений остается во многом неясной. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским кодексом, Земельным кодексом, а также другими законодательно-правовыми актами. Этим в значительной степени объясняется то, что за годы реформ так и не сформировалась классическая система отношений земельной собственности, а также механизм реализации права собственности на землю, основанный на земельной ренте.

Земельная рента на градоориентированных сельскохозяйственных землях представляет собой малоизученный и противоречивый феномен. В ней находят конкретное выражение отношения между обществом, собственниками земли, производителями сельскохозяйственной продукции и субъектами городского хозяйства по поводу владения, пользования и функционального преобразования земельными ресурсами

Кроме того, актуальность исследования организационно - экономического механизма образования и изъятия дополнительного дохода определяется также особой ролью этой компоненты в природе земельной ренты. Именно на уровне поселений происходит возникновение и

формирование процессов, определяющих величину самой ренты и способов ее изъятия. Данный уровень отношений играет огромную социальную роль, поскольку формирует инвестиционный климат, социально-справедливую систему земельных платежей, общественное согласие.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты комплексной научной проблемы совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, разработаны в многочисленных трудах отечественных и зарубежных экономистов.

Методологические и общие теоретические аспекты формирования и реализации ренты на сельскохозяйственных землях представлены в классических трудах у А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла, А. Пигу и других.

Механизмы формирования и реализации земельной ренты на сельскохозяйственных землях дореволюционной России исследованы в работах С.Н. Булгакова, A.B. Ермолова, Н.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, А.Ф.Фортунатова, А. В. Чаянова, А.Н. Челинцева и других.

Вопросы преобразования рентных отношений на сельскохозяйственных землях в условиях рыночной трансформации экономики современной России нашли отражение в работах Ю.Г. Бинатова, И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, А.П. Желудкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, Е.С. Строева, И.Т. Трубилина, И.Г. Ушачева, Л.И. Ушвицкого, В.Н. Хлыстуна, Г.И Шмелева, В.А. Самойленко и других.

Вопросы, касающиеся совершенствования организационно - экономического механизма рентных отношений в условиях системного воздействия внешних по отношению к сельскому хозяйству факторов нашли отражение в работах М.Л. Бронштейна, A.B. Гладилина, Т.Е Малафеева, С.И. Носова, М.Г. Ратгауза, В.А. Тяпкина и других.

Вместе с тем многие аспекты совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, остаются недостаточно разработанными Данные обстоятельства определили цель исследования и его задачи.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование организационно - экономического

механизма образования и распределения земельной ренты на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- уточнить содержание и формы проявления рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения применительно к условиям современного этапа развития экономики России;

- оценить отечественный и зарубежный опыт развития рентных отношений в условия влияния крупного города;

- оценить использование земель сельскохозяйственного назначения в зоне влияния г. Краснодара в разрезе структурно - динамической и стоимостной характеристики земельного фонда, выявления и экономической характеристики факторов рентных отношений;

- проанализировать действующий механизм рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния г. Краснодара и оценить возможности его совершенствования;

- обосновать основные направления совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является процесс формирования рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного российского города. Предметом исследования является механизм образования, распределения, перераспределения и использования земельной ренты на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного российского города.

Область исследования соответствует паспорту специальности: 15.31. Теория аграрных отношений и методы их регулирования; 15.34. Обоснование прогнозных сценариев развития агропромышленного комплекса, предприятий и отраслей сельского хозяйства; 15.42. Стратегическое управление агропромышленными комплексами, предприятиями и отраслями сельского хозяйства.

Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные положения, представленные и обоснованные в научных трудах российских и зарубежных экономистов по вопросам зе-

мельной ренты, использования земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вблизи крупных городов.

В диссертации использованы наиболее значимые положения современной экономической теории, обобщен отечественный и зарубежный опыт деятельности сельскохозяйственных организаций по вопросам образования и распределения земельной ренты. При проведении анализа и обобщения материала использовались методы экономико-математического и финансового анализа, статистики, прогнозирования, системного анализа и моделирования.

Информационно- эмпирическая база исследования представлена данными Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Краснодарского края; результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования земельной ренты; материалами научно - практических конференций и совещаний; результатами наблюдений и исследований автора; справочной литературой; официальной отчетностью предприятий агропромышленного комплекса г. Краснодара.

В качестве правовой базы использовались законодательные и нормативные документы государственных и муниципальных органов Российской Федерации и Краснодарского края.

Рабочая гипотеза исследования включат совокупность предположений:

о наличии в зоне влияния крупного города факторов, трансформирующих рентные отношения, складывающиеся на землях сельскохозяйственного назначения;

о необходимости всестороннего учета указанных факторов в процессе совершенствования механизма рентных отношений.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

1. В условиях динамично протекающей интеграции экономических отношений формирование и реализация ренты на землях сельскохозяйственного назначения испытывает преобразующее воздействие ряда факторов, имеющих системную природу и принадлежащих к социально-экономическому пространству города.

2. Рентные отношения, складывающиеся в воспроизводственном процессе на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, испытывают на себе воздействие не только

традиционных факторов, обусловленных местоположением участков, влиянием городских рынков продовольствия, но и новых факторов, обусловленных расширением пространства города, интенсификацией использования земли и функциональным преобразованием земельных отношений.

3. Механизм рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, строится на основании следующих принципов: выделения доминирующих факторов воспроизводственного процесса; учета специфических особенностей формирования и реализации ренты при определении величины земельного налога, арендной платы за землю и цены земли; переплетения сельскохозяйственной и строительной форм ренты; формирования цены земли с учетом фактора спекулятивных ожиданий; рентной стратегической ориентации развития всей социально-экономической системы современной России; усиления экологического давления на земельные угодья.

4. Основные направления совершенствования экономического механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города обусловлены: потребностями совершенствования институциональной среды; необходимостью комплексного учета всех факторов рентных отношений; необходимостью обоснования эффективных инструментов регулирования земельного рынка; потребностями совершенствования налоговых отношений и изъятия монопольной ренты.

5. Институциональные параметры экономического механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города представлены: общей институциональной средой пригородного рынка земли и городского рынка продовольственных товаров и строительных материалов; устойчивыми формами контрактов по сделкам с землей сельскохозяйственного и строительного назначения, а также с землей жилого фонда; устойчивыми формами экономического поведения и статусов субъектов рентных отношений.

Научная новизна работы заключается в определении основных факторов, влияющих на рентные отношения на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния крупного города, а также в обосновании основных направлений совершенствования экономического

механизма указанных отношений применительно к условиям современного этапа развития экономики России.

Полученное в работе приращение научного знания представлено следующими элементами- уточнено и конкретизировано определение экономической категории земельная рента, как части прибыли, возникающей при использовании невоспроизводимого производственного фактора (земли), характеризующего размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия земельного участка;

- на основе анализа рентных отношений в зоне влияния г. Краснодара определены основные факторы, влияющие на рентные отношения на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния крупного города: объем инвестиционных ресурсов, ориентированных на рынок земли; спекулятивные ожидания субъектов земельного рынка; эффективность сельскохозяйственного производства в зоне влияния города; параметры городских рынков продовольствия, строительных материалов и жилья;

- выявлены основные формы потерь сельскохозяйственного производства от необоснованного изъятия земель под индивидуальное и промышленное строительство, произведен расчет размеров упущенной выгоды бюджетом города Краснодара; ,

- обоснованы основные направления совершенствования механизма рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных в зоне влияния крупного города: переход к единой методологической (рентной) основе расчета земельного налога, арендной платы за землю и цены земли; дифференцированный подход к определению рентных регуляторов на основе систематизации основных тенденций и особенностей развития рентных отношений в зоне влияния города; легитимизация рынка земли, совершенствование институциональных параметров рентных отношений;

- произведена классификация проектных мероприятий, имеющих блочную структуру (нормативный блок, блок учета факторов рентооб-разования, блок методов изъятия земельной ренты, блок методов определения земельной ренты и блок перераспределения земельной рен-

ты) по видам эффекта, по видам экономической эффективности и по видам критериев эффективности.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и выводы по земельной ренте могут быть использованы при разработке региональных целевых комплексных программ по развитию сельскохозяйственных организаций, позволяющих повысить занятость городского населения, укрепить финансово-хозяйственный потенциал градообразующих организаций, пополнить городской бюджет за счет увеличения земельных платежей.

Практическая значимость заключается в возможности реального использования рекомендаций, разработанных в диссертации, органами местного самоуправления, что позволит им восполнить нормативную базу в области налогообложения земель, иметь научно-обоснованную методику определения размеров земельного налога, совершенствовать методы и рычаги экономического регулирования земельных отношений.

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГОУ ВПО «Морская государственная академия имени адмирала Ф.Ф. Ушакова» при изучении дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Налоги и налогообложение», а также приняты к внедрению Территориальным управлением по Краснодарскому краю Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Департаментом имущественных отношений администрации Краснодарского края, что подтверждается соответствующими документами

Апробация результатов исследования. Основные идеи и концептуальные подходы докладывались соискателем на международных и региональных научно-практических конференциях, на научных семинарах и совещаниях по проблемам земельной ренты и получили одобрение (г. Краснодар, г. Новороссийск). По теме диссертационной работы опубликовано 9 печатных работ общим объемом 2,3 печатных листа (личный вклад автора 1,8 п.л.), в том числе 1 статья в центральном научном журнале, рекомендованном ВАК для публикации основных результатов диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, выводов и предложений, списка использованных источников и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной проблемы, степень ее научной разработанности, излагается цель и задачи исследования, определяется его теоретико-методологическая и эмпирическая основы, указывается научная новизна, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.

В первой главе «Научно-методические основы экономической оценки земли» исследован и обобщен отечественный и зарубежный опыт научных исследований категории земельная рента в экономической науке. Рассмотрено понятие и сущность экономической оценки земель, земельной ренты, ее виды и формы, механизм образования, распределения и использования, обозначены особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения, проведена оценка зарубежного опыта развития рыночных земельных отношений.

В основе современной оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию. Она определяется также количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, а именно их фиксированное количество, отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не соз-

дается людьми, ее количество ограничено. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве государств она находится в частной собственности, и исходным условием для образования ренты является ее аренда.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества.

Следует учесть, что при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

- собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

- застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

- сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

- земельные доли.

Развитие и проведение земельно-оценочных работ в России было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получение неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Поэтому при разработке методов экономической

оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами.

Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориальным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской Федерации, административным районам, крупным хозяйствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оценки земель, выраженные не в балльной, а стоимостной форме. Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Росземкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах.

Анализ отечественного гражданского и экономического законодательства выявил значительный пробел в части нормативного обеспечения категории земельная рента, в связи с чем, на наш взгляд, необходимо:

- в гражданском и земельном кодексах закрепить положение и формулировку категории земельная рента: Земельная рента - часть прибыли, возникающей при использовании невоспроизводимого производственного фактора (земли), характеризующего размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия земельного участка;

- в налоговый кодекс внести поправку, что земельная рента является базой для налогообложения и исчисления всех видов платежей за недвижимость. Индексация ставок земельных платежей производит-

ся один раз в пять лет после проведения кадастровой оценки земель, и ее величина устанавливается в процентном отношении.

Несмотря на многолетний опыт земельно-оценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями, как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Во второй главе «Экономическая оценка состояния земель сельскохозяйственного назначения» проанализировано состояние земельного фонда города, земель сельскохозяйственного назначения и их динамика; выявлены причины, определяющие изменения в структуре земельного фонда; рассмотрены факторы, определяющие изъятие земель; проведен анализ рентообразующих элементов по землям агропромышленного комплекса.

Анализ результатов исследования показывает, что для г. Краснодара следует различать два типа пространственной организации территории -собственно город Краснодар и административный район г.Краснодар.

Основу г. Краснодара, его планировочный каркас составляет две планировочные оси «Север-Юг» и «Запад-Восток». В городе нерационально используется уже застроенные территории, всего под застройку занято 25-33% площади города. Город сильно расчленен территориями промышленных предприятий. В силу сложившихся исторических причин, Краснодар вынужден развиваться по оси «Запад-Восток», постепенно занимая новые участки земель пригородных сельскохозяйственных организаций.

Основными категориями земель в Краснодаре являются земли сельскохозяйственного назначения (66,8%), земли поселений (21%). По сравнению с 1968 годом доля земель сельскохозяйственного назна-

чения выросла с 42,6%, это вызвано введением в административную черту пригородных сельскохозяйственных предприятий.

В динамике структуры земельного фонда города (таблица 1) выявлены следующие тенденции: в 2001-2003 гг. площадь города уменьшается в среднем на 1% в год, а с 2003 года снова возрастает. По этой же схеме происходит уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения на 0.5%. Противоположная ситуация происходит с землями поселений, происходит их рост за счет земель сельскохозяйственного назначения на +0.5% ежегодно.

Таблица 1 - Структура земельного фонда г. Краснодара1

Категория земель 2001г. 2002г. 2003г 2004г 2005г

тыс га % тыс га % %к 2001 тыс га % %к 2001 тыс га % %к 2001 тыс га % %к 2001

Сельскохозяйственного назначения 56,7 67,3 57,5 66,6 66 57,2 66,4 65,6 57,5 66,6 65,9 58,7 67,1 67,3

Поселения 18,0 20,6 1,8 21,3 20,9 18,5 21,5 21,2 18,6 21,5 21,3 18,3 20,3 20,9

Промышленность 3,4 3,8 3,4 3,9 3,8 3,3 3,9 3,8 3,3 3,9 3,8 3,6 4,7 4,1

Государственный лесной (Ьонд 0,9 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,1 1,2 1,2

Государственный водный фонд 3,7 4,3 3,7 4,3 4,3 3,7 4,3 4,3 3,7 4,3 4,2 3,6 4,2 4,2

Государственный земельный запас 2,6 3,0 2,5 2,9 2,9 2,6 2,9 2,9 2,3 2,7 2,6 2,3 2,5 2,6

Итого 87,3 100 86,3 100 98,9 86,2 100 98,8 86,2 100 98,8 87,5 100 100,3

В 90-е годы произошло перераспределение земель по категориям землепользователей. В таблице 2 показаны данные по распределению сельскохозяйственных земель по категориям землепользователей. В первую очередь, следует проанализировать структуру категорий землепользователей по годам.

По результатам анализа данных таблицы, можно сделать вывод о сосредоточении основной площадь земель сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственных научно-исследовательских институтах (38%), акционерных обществах (29%), причем отмечается сокра-

1 Составлено автором по данным отчетов о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям и пользователям по состоянию на 1 января 2002, 2003, 2004 2005, 2006 года соответственно 14

щение площади акционерных обществ, земель граждан с одновременным увеличением площади земель сельскохозяйственных научно - исследовательских институтов.

Таблица 2 - Распределение сельскохозяйственных угодий по

категориям землепользователей2

Категория 1968 2001 2002 2003 2004 2005

гыс. га % гыс га % гыс. га % %к 2001 гыс. га % %к 2001 гыс. га % %к 2001 гыс га % %к 2001

Акционерные общества 0,0 0,0 18,3 31,1 17,9 31,1 30,5 17,1 29,8 29,1 17,0 29,6 28,2 14,4 24,5 24,5

Государственные, муниципальные организации 2,5 36,2 8,4 14,4 8,9 15,6 15,3 9,7 17,0 16,6 9,5 16,6 16,3 4,8 8,2 8,2

Подсобные сельскохозяйственные организация 0,2 2,8 0,9 1,5 0,9 1,5 1,5 0,9 1,5 1,5 0,9 1,5 1,5 0,9 1,5 1,5

Сельскохозяйственные кооперативы 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,8 1,7 4,7

Сельскохозяйственные НИИ 4,1 59,0 21,0 35,8 20,4 35,4 34,7 20,2 35,3 34,4 21,2 37 36,6 27,2 46,4 46,3

Прочие организации 0,0 0,0 1,2 2,0 1,1 2,0 2,0 1,1 2,0 2,0 1,1 2,0 2,0 0,04 0,1 0,1

Земли граждан 0,1 2,0 8,9 15,2 8,3 14,4 14,0 8,2 14,4 14 7,7 13,3 14,2 8,7 14,6 14,7

Итого 7,1 100 58,7 100 57,5 100 98 57,2 100 97,6 57.51 100 97,8 55,7 100 94,9

Выявлено, что основными причинами сокращения земель сельскохозяйственного назначения является отвод под индивидуальное жилищное строительство (441га), промышленное строительство (341га), перевод в другие административные районы Краснодарского края.

В таблице 3 приведен расчет потерь сельскохозяйственного производства города Краснодара от изъятия земель. Этот расчет основан на результатах качественной оценки изымаемых земель (балл бонитета изымаемых земель равен 78), площади изымаемых земель, как в целом, так и для не сельскохозяйственных нужд и среднекраевого норматива стоимости освоения новых земель (4480 т.руб/га). Дифференцированный норматив стоимости освоения новых земель (Д) определяют по формуле:

Д = СР:{Б\:Б2) (1)

где, СР -среднекраевой норматив стоимости освоения новых земель, т.руб/га;

Б1 -среднекраевой балл оценки земель, балл; Б2 -балл оценки изымаемых земель, балл;

2 Составлено автором по данным отчетов о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям и пользователям по состоянию на 2 января 2002, 2003,2004, 2005, 2006 года соответственно

Таблица 3 - Определение потерь сельскохозяйственного производства от изъятия земель сельскохозяйственного назначения

Показатели 2002 г. 2003г. 2004г. 2005

Площади изымаемых земель, га -1167 -295 -272 -165

Балл оценки изымаемых земель, балл 78 78 78 78

Среднекраевой балл оценки угодий, балл 84 84 84 84

Среднекраевой норматив стоимости освоения новых земель, тыс. руб/га 4480 4480 4480 4480

Дифференцированный норматив стоимости освоения новых земель, тыс руб/га 4159 4159 4159 4159

Площадь изъятия земель для не сельскохозяйственных нужд, га 279 289 248 91

Процент возмещения потерь сельскохозяйственного производства с 1 га 50 50 50 50

Итого потери, тыс. руб/га 580,2 601 515,7 189,2

В свою очередь потери от изъятия земель (П) находят как:

П = (Д* Р\) »(50:100) (2)

где, Д -дифференцированный норматив стоимости освоения новых земель, т.руб/га,

Р -площадь изъятых земель для несельскохозяйственного назначения, га; 50 - процент возмещения потерь сельскохозяйственного производства, %;

В результате расчетов были получены данные о ежегодных потерях от изъятия земель из сельскохозяйственного оборота в среднем на сумму 550 тыс.руб. с 1 га.

Сравнение вариантов использования земель, выбывающих из сельскохозяйственного оборота, показывает, что наиболее предпочтительным, с точки зрения доходности для бюджета и эффективности использования вложений, является их сельскохозяйственное использование.

В третьей главе «Совершенствование методических подходов к экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрены концептуальные подходы к совершенствованию рентного регулирования сельскохозяйственного производства обоснован экономический механизм перераспределения земельной ренты; определены факторы, влияющие на этот процесс, оценена степень их влияния; определены перспективные мероприятия, которые позволяют оптимизировать процесс управления земельной рентой; дана экономическая эффективность предложенных мероприятий. 16

Совершенствование механизма рентного регулирования в сельском хозяйстве предполагает в качестве необходимых предпосылок: преодоление диспаритета цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, введения защитных таможенных пошлин на импортное продовольствие, пересмотр приоритетов аграрной политики в сторону отечественного производителя.

Рентные доходы являются основой для определения обоснованного уровня земельного налога. Поступление ренты через налоговый механизм, должно способствовать стабилизации местных бюджетов и создавать важную финансовую опору для развития процессов самоуправления отдельных территорий.

Общая сумма земельного налога на определенной территории, не должна превышать сумму полученной на этой территории земельной ренты. Если сумма налога будет больше ренты, у сельскохозяйственных производителей будет изыматься часть необходимой им прибыли. Это приведет к ущемлению их экономических интересов, подорвет стимулы устойчивого расширенного воспроизводства. С другой стороны, если земельный налог будет намного ниже ренты, это остановит внедрение научно-технического прогресса, а производители не будут стремиться к сокращению издержек производства.

Недопустимо в то же время считать, что соотношение между величиной средств, поступивших в виде налога, и использованием их на местные нужды должно быть постоянным. Не исключена возможность того, что часть ренты должна направляться в специальные резервные фонды, которые могут расходоваться в случае стихийных бедствий (засухи, наводнений и т.д.) и других чрезвычайных ситуаций.

В расчет цены земельных участков должен быть положен учет качества и местоположения земель, а стало быть, и величина получаемой от их использования земельной ренты. Следует, однако, отметить, что в расчетах цены нельзя ограничиваться только дифференциальной рентой. Во-первых, это нарушит единство процесса рентообразования. Во-вторых, это приведет к значительному занижению цены земли. Такие цены будут способствовать лишь худшему ее использованию, дальнейшему падению плодородия почв.

С другой стороны, необоснованно высокие цены тормозят процессы оборота земель, эффективности сельскохозяйственного производст-

ва (поскольку капитал в значительной своей части вкладывается в покупку участков, а не в развитие производства).

Только практически учитывая различия в качестве земли, их влияние на эффективность производства, можно гарантировать получение достоверной стоимости сельскохозяйственных угодий, обеспечить проведение рациональной земельной и налоговой политики, решить проблему выравнивания экономических условий хозяйствования, управления земельными ресурсами в сельскохозяйственных предприятиях различной формы собственности, находящихся в неравных при-родно-экономических условиях.

Необходимо добиться взаимосвязанного и взаимообусловленного построения и функционирования всей системы экономических отношений в агропромышленном комплексе и сельском хозяйстве, включающей: цены, налоги, финансы и кредит.

В теоретическом плане необходимость вмешательства государства в функционирование сельского хозяйства как отрасли национальной экономики обусловливается отсутствием на практике рынка совершенной конкуренции, что проявляется в наличии естественных монополий, необходимости обеспечения общественных благ и т.д.

Необходимо отметить, что построение экономического механизма регулирования земельных отношений должно осуществляться на основе следующих принципов:

• разграничения объективных и субъективных факторов воспроизводственного процесса;

• использования земельной ренты в качестве основы формирования земельного налога, арендной платы за землю и цены земли;

• тесного взаимодействия рентных регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.д.);

• необходимости развития всех форм собственности на землю;

• обеспечения относительно равных стартовых возможностей осуществления воспроизводственного процесса для всех сельскохозяйственных производителей при помощи дифференцированного подхода к определению налоговых ставок, ставок арендной платы, цены на земли сельскохозяйственных угодий в зависимости от условий хозяйствования;

• формирования гибкой системы использования земли;

• стимулирование рационального размещения и специализации сельскохозяйственного производства;

усиления экологической защиты земельных угодий.

Необходимым условием в реализации перечисленных принципов является разработка методики определения экономических регуляторов, выражающих сущность рентных отношений.

В хозяйственной практике применяются различные способы определения размеров ставок земельной ренты, на основе анализа которых предложено считать, что абсолютный рентный доход - это нормативная величина, устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади вне зависимости от его характеристик и равная 1 % от рентного дохода со средних земель.

На основании проведенных исследований предложены следующие мероприятия по совершенствованию изъятия и распределения земельной ренты:

- «привязать» ставки земельного налога, арендной платы, нормативной цены к размеру - 1% от кадастровой стоимости земель (по материалам кадастровой оценки земель);

- каждое муниципальное образование оставляет у себя 75% собранных сумм земельных платежей, остальные 25% передается в краевой бюджет. Все земельные платежи, аккумулированные в краевой бюджет также делятся в пропорции: 75% остается в крае, 25% перечисляется в бюджет Федерации.

Совершенствование организационно- экономического механизма распределения земельной ренты влечет за собой изменения определенного ряда механизмов, регулирующих процессы рентообразования и должно осуществляться в комплексе по следующим направлениям: совершенствование законодательной базы, совершенствование процесса учета факторов рентообразования, совершенствование методов определения земельной ренты, совершенствование методов изъятия ренты, совершенствование методов перераспределения земельной ренты. Каждый из этих блоков мероприятий включает в себя комплекс мероприятий, имеет различные виды эффективности и формы проявления, которые можно классифицировать следующим образом:

Таблица 4 - Классификация проектных мероприятий3

Вилы меоопоиятий 1 Виды эффективности 1 Проявления

Нормативный блок

1. Определение категории земельная рента в земельном кодексе РФ 2. Закрепление величины земельной ренты как ставки налогообложения 3. Изменение порядка индексации ставок земельной ренты 4. Уменьшение количества льготников 1. Правовая 2 Социальная 1 Совершенствование нормативной и законодательной базы 2. Изменение статуса собственника

Блок г/чета факторов рентообразования

5. Уменьшение количества случаев изъятия земель 6. Совершенствование пространственной организации территории 7. Приведение контура земельного участка к оптимальному 8. Увеличение балла бонитета почв 1. Технико-технологическая 2. Экологическая 1. Улучшение технологический условий производства. 2 Снижение затрат на использование земель 3 Снижение негативного влияния на среду

Блок методов изъятия земельной ренты

9. Привязать размер изымаемой земельной ренты к %от кадастровой стоимости 10. Изменить порядок индексации ставок 11 .Уменьшить количество изымаемых земель 1 Экономическая 2. Бюджетная 1. Увеличение прибыли от эксплуатации земельных ресурсов. 2.Увеличение поступлений земельных платежей

Блок методов определения земельной ренты

12.Изменение порядка определение абсолютного рентного дохода 1.Экономическая 1. Бюджетная 1. Увеличение прибыли от эксплуатации земельных ресурсов 2.Увеличение поступлений земельных платежей

Блок методов перераспределения земельной ренты

13.Применение новой схемы перераспределения земельной ренты 1 .Экономическая 2. Бюджетная 1. Увеличение прибыли от эксплуатации земельных ресурсов 2.Увеличение поступлений земельных платежей

3 Авторская разработка 20

Внутри каждого блока все мероприятия имеют одинаковые виды эффективности. Это обусловлено одинаковой природой всех мероприятий. Все виды эффективности можно сгруппировать в два направления: правовое и экономическое. Рассмотрим более подробно каждый блок по видам эффективности.

Нормативный блок. Мероприятия данного блока оказывают правовую и социальную эффективность. Применение проектных мероприятий данного блока позволит восполнить нормативную базу в области земельной ренты и создаст условия для нормального функционирования системы земельной ренты. С социальной точки зрения -эффективность мероприятий проявится в защищенности прав землевладельцев. Блок учета факторов рентообразования. Эффективность мероприятий этого блока проявится в создании и улучшении технологических условий землепользования, что в дальнейшем повлечет экономическую эффективность проектных мероприятий, поскольку грамотно созданная с учетом экологических и технологических требований система использования земель позволит сохранять лучшие качества земли.

Блок методов изъятия земельной ренты. Блок методов определения земельной ренты. Блок методов перераспределения земельной ренты. Проектные мероприятия данных блоков имеют экономическую и бюджетную эффективность. Мероприятия данных блоков связаны с экономическими действиями и возможностью просчитать по определенным критериям и показателям получаемый доход.

В разделе «Выводы и предложения» формулируются основные выводы и предложения, вытекающие из диссертационного исследования.

Основные положения и выводы диссертационного исследования

опубликованы соискателем в следующих научных работах

1. Анцырев, Ю.Ю. Экология и право: некоторые проблемы практического применения норм об административной ответственности / Ю.Ю. Анцырев // Наука и знания: Тез. докл./ Науч.-метод, конф. НФ МГЭИ. - г. Новороссийск: НГМА, 2000. - 0,2/ 0,1 п.л.

2. Анцырев, Ю.Ю. К вопросу отражения в массовой литературе конкуренции аграрных программ на Кубани в 1917-1918 годах / Ю.Ю. Анцырев, В.В. Денисов /'/ Материалы международной научно-

практич. конференции «Деловая культура и экономика Юга России» -г. Краснодар: Южный институт менеджмента, 2000. - 0,2/ 0,1 п.л

3. Анцырев, Ю.Ю Государственный контроль за использованием и охраной земель: проблемы практического осуществления / Ю.Ю Анцырев, A.B. Никитин // Материалы международной научно-практич. конференции «Деловая культура и экономика Юга России» -г. Краснодар: Южный институт менеджмента, 2000. — 0,25/0,15 п.л.

4. Анцырев, Ю.Ю. К вопросу об экологии / Ю.Ю. Анцырев // Материалы второй региональной научно-технической конференции. - г. Новороссийск: НГМА. 2001. - 0,2 п.л.

5. Методические подходы к оценке городских земель. Проблемы безопасности морского судоходства, технической и коммерческой эксплуатации морского транспорта. Материалы 3-ей региональной научно-технической конференции. - г.Новороссийск: НГМА. 2002.-0,25 п.л.

6. Техника оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом. Транспортное дело в России. Спецвыпуск. М., 2003. -0,25 п.л.

7. Анцырев Ю.Ю. Зарубежный опыт развития рыночных земельных отношений, основные проблемы оценки стоимости сельхоззе-мель в России./ Ю.Ю. Анцырев, А.Ш. Хуажева // «Вестник АГУ», Майкоп, №3(22), 2006.- 0,3/0,2 п.л

8. Анцырев Ю Ю. Основные теоретико-методологические вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения./ Ю.Ю. Анцырев, А.Ш. Хуажева // «Вестник АГУ», Майкоп, № 4(23), 2007.0,3/0,2 п.л.

9. Анцырев Ю.Ю. Концептуальные подходы к совершенствованию рентного регулирования сельскохозяйственного производства./ Ю.Ю. Анцырев// «Научно-технические ведомости СПбГПУ», Санкт-П , № 6, 2007,- 0,35 п.л.

Анцырев Юрий Юрьевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЯХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЗОНЕ ВЛИЯНИЯ КРУПНОГО ГОРОДА

АВТОРЕФЕРАТ

Сдано в набор 09.04.07. Подписано в печать11.04.07 Бумага типографская №1 Формат бумаги 60x84. Гарнитура Times New Roman. Печ.л. 1,1. Тираж 100 экз Заказ 040

Отпечатано на участке оперативной полиграфии Адыгейского государственного университета. 385000, г Майкоп, ул.Университетская, 208 ПЛД №10-6 от 17 08.99

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Анцырев, Юрий Юрьевич

Введение

1.Научно-методические основы экономической оценки земли

1.1 .Понятие и сущность экономической оценки земель 12 1.2.Экономическая сущность земельной ренты 20 1.3.Современные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 42 1.4.0ценка зарубежного опыта развития рыночных земельных отношений 53 2.Экономическая оценка состояния земель сельскохозяйственного назначения 64 2.1 .Состав, структура и общая характеристика земельного фонда г.Краснодара

2.2.Стоимостная оценка земель сельскохозяйственного назначения 75 2.3.0ценка факторов рентообразования 87 2.4.0ценка экономической эффективности использования выбывающих земель сельскохозяйственного назначения 96 3. Совершенствование методических подходов к экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения. 109 3.1.Концептуальные подходы к совершенствованию рентного регулирования сельскохозяйственного производства 109 3.2.Обоснование экономического механизма перераспределения земельной ренты

3.3. Определение экономического эффекта от реализации комплекса предлагаемых мероприятий

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города"

Актуальность темы исследования. В условиях современной рыночной экономики особое значение приобретают проблемы разработки механизма рентного регулирования сельскохозяйственного производства в зонах влияния крупных городов.

Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве, поскольку без нее невозможно ведение воспроизводственного процесса в отрасли, а, следовательно, создание продуктов питания и сырьевых ресурсов. Земля выступает одним из основных источников создания материальных благ общества, национальным богатством страны.

В связи с этим, важное значение приобретает исследование вопросов формирования и распределения ренты в сельском хозяйстве. Это обусловлено тем, что осуществляемая в России земельная и аграрная реформы не смогли создать адекватных стимулов для развития отношений собственности на землю и другие средства производства.

Законодательная база рентных отношений остается во многом неясной. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским кодексом, Земельным кодексом, а также другими законодательно-правовыми актами. Этим в значительной степени объясняется то, что за годы реформ так и не сформировалась классическая система отношений земельной собственности, а также механизм реализации права собственности на землю, основанный на земельной ренте.

Земельная рента на градоориентированных сельскохозяйственных землях представляет собой малоизученный и противоречивый феномен. В ней находят конкретное выражение отношения между обществом, собственниками земли, производителями сельскохозяйственной продукции и субъектами городского хозяйства по поводу владения, пользования и функционального преобразования земельными ресурсами.

Кроме того, актуальность исследования организационно - экономического механизма образования и изъятия дополнительного дохода определяется также особой ролью этой компоненты в природе земельной ренты. Именно на уровне поселений происходит возникновение и формирование процессов, определяющих величину самой ренты и способов ее изъятия. Данный уровень отношений играет огромную социальную роль, поскольку формирует инвестиционный климат, социально-справедливую систему земельных платежей, общественное согласие.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты комплексной научной проблемы совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, разработаны в многочисленных трудах отечественных и зарубежных экономистов.

Методологические и общие теоретические аспекты формирования и реализации ренты на сельскохозяйственных землях представлены в классических трудах у А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла, А. Пигу и других.

Механизмы формирования и реализации земельной ренты на сельскохозяйственных землях дореволюционной России исследованы в работах С.Н. Булгакова, A.B. Ермолова, Н.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, А.Ф.Фортунатова, А. В. Чаянова, А.Н. Челинцева и других.

Вопросы преобразования рентных отношений на сельскохозяйственных землях в условиях рыночной трансформации экономики современной России нашли отражение в работах Ю.Г. Бинатова, И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, А.П. Желудкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, Е.С. Строева, И.Т. Трубилина, И.Г. Ушачева, Л.И. Ушвицкого, В.Н. Хлыстуна, Г.И. Шмелева, В.А. Самойленко и других.

Вопросы, касающиеся совершенствования организационно - экономического механизма рентных отношений в условиях системного воздействия внешних по отношению к сельскому хозяйству факторов нашли отражение в работах M.JI. Бронштейна, A.B. Гладилина, Т.Е Малафеева, С.И. Носова, М.Г. Ратгауза, В.А. Тяпкина и других.

Вместе с тем многие аспекты совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, остаются недостаточно разработанными. Данные обстоятельства определили цель исследования и его задачи.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование организационно - экономического механизма образования и распределения земельной ренты на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- уточнить содержание и формы проявления рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения применительно к условиям современного этапа развития экономики России;

- оценить отечественный и зарубежный опыт развития рентных отношений в условия влияния крупного города;

- оценить использование земель сельскохозяйственного назначения в зоне влияния г. Краснодара в разрезе структурно - динамической и стоимостной характеристики земельного фонда, выявления и экономической характеристики факторов рентных отношений;

- проанализировать действующий механизм рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния г. Краснодара и оценить возможности его совершенствования;

- обосновать основные направления совершенствования механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является процесс формирования рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного российского города. Предметом исследования является механизм образования, распределения, перераспределения и использования земельной ренты на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного российского города.

Область исследования соответствует паспорту специальности: 15.31. Теория аграрных отношений и методы их регулирования; 15.34. Обоснование прогнозных сценариев развития агропромышленного комплекса, предприятий и отраслей сельского хозяйства; 15.42. Стратегическое управление агропромышленными комплексами, предприятиями и отраслями сельского хозяйства.

Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные положения, представленные и обоснованные в научных трудах российских и зарубежных экономистов по вопросам земельной ренты, использования земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вблизи крупных городов.

В диссертации использованы наиболее значимые положения современной экономической теории, обобщен отечественный и зарубежный опыт деятельности сельскохозяйственных организаций по вопросам образования и распределения земельной ренты. При проведении анализа и обобщения материала использовались методы экономико-математического и финансового анализа, статистики, прогнозирования, системного анализа и моделирования.

Информационно- эмпирическая база исследования представлена данными Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Краснодарского края; результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования земельной ренты; материалами научно - практических конференций и совещаний; результатами наблюдений и исследований автора; справочной литературой; официальной отчетностью предприятий агропромышленного комплекса г. Краснодара.

В качестве правовой базы использовались законодательные и нормативные документы государственных и муниципальных органов Российской Федерации и Краснодарского края.

Рабочая гипотеза исследования включат совокупность предположений: о наличии в зоне влияния крупного города факторов, трансформирующих рентные отношения, складывающиеся на землях сельскохозяйственного назначения; о необходимости всестороннего учета указанных факторов в процессе совершенствования механизма рентных отношений.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

1. В условиях динамично протекающей интеграции экономических отношений формирование и реализация ренты на землях сельскохозяйственного назначения испытывает преобразующее воздействие ряда факторов, имеющих системную природу и принадлежащих к социально-экономическому пространству города.

2. Рентные отношения, складывающиеся в воспроизводственном процессе на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, испытывают на себе воздействие не только традиционных факторов, обусловленных местоположением участков, влиянием городских рынков продовольствия, но и новых факторов, обусловленных расширением пространства города, интенсификацией использования земли и функциональным преобразованием земельных отношений.

3. Механизм рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города, строится на основании следующих принципов: выделения доминирующих факторов воспроизводственного процесса; учета специфических особенностей формирования и реализации ренты при определении величины земельного налога, арендной платы за землю и цены земли; переплетения сельскохозяйственной и строительной форм ренты; формирования цены земли с учетом фактора спекулятивных ожиданий; рентной стратегической ориентации развития всей социально-экономической системы современной России; усиления экологического давления на земельные угодья.

4. Основные направления совершенствования экономического механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города обусловлены: потребностями совершенствования институциональной среды; необходимостью комплексного учета всех факторов рентных отношений; необходимостью обоснования эффективных инструментов регулирования земельного рынка; потребностями совершенствования налоговых отношений и изъятия монопольной ренты.

5. Институциональные параметры экономического механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях в зоне влияния крупного города представлены: общей институциональной средой пригородного рынка земли и городского рынка продовольственных товаров и строительных материалов; устойчивыми формами контрактов по сделкам с землей сельскохозяйственного и строительного назначения, а также с землей жилого фонда; устойчивыми формами экономического поведения и статусов субъектов рентных отношений.

Научная новизна работы заключается в определении основных факторов, влияющих на рентные отношения на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния крупного города, а также в обосновании основных направлений совершенствования экономического механизма указанных отношений применительно к условиям современного этапа развития экономики России.

Полученное в работе приращение научного знания представлено следующими элементами:

- уточнено и конкретизировано определение экономической категории земельная рента, как части прибыли, возникающей при использовании невоспроизводимого производственного фактора (земли), характеризующего размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия земельного участка;

- на основе анализа рентных отношений в зоне влияния г. Краснодара определены основные факторы, влияющие на рентные отношения на землях сельскохозяйственного назначения в зоне влияния крупного города: объем инвестиционных ресурсов, ориентированных на рынок земли; спекулятивные ожидания субъектов земельного рынка; эффективность сельскохозяйственного производства в зоне влияния города; параметры городских рынков продовольствия, строительных материалов и жилья;

- выявлены основные формы потерь сельскохозяйственного производства от необоснованного изъятия земель под индивидуальное и промышленное строительство, произведен расчет размеров упущенной выгоды бюджетом города Краснодара;

- обоснованы основные направления совершенствования механизма рентных отношений на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных в зоне влияния крупного города: переход к единой методологической (рентной) основе расчета земельного налога, арендной платы за землю и цены земли; дифференцированный подход к определению рентных регуляторов на основе систематизации основных тенденций и особенностей развития рентных отношений в зоне влияния города; легитимизация рынка земли; совершенствование институциональных параметров рентных отношений;

- произведена классификация проектных мероприятий, имеющих блочную структуру (нормативный блок, блок учета факторов рентообразования, блок методов изъятия земельной ренты, блок методов определения земельной ренты и блок перераспределения земельной ренты) по видам эффекта, по видам экономической эффективности и по видам критериев эффективности.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и выводы по земельной ренте могут быть использованы при разработке региональных целевых комплексных программ по развитию сельскохозяйственных организаций, позволяющих повысить занятость городского населения, укрепить финансово-хозяйственный потенциал градообразующих организаций, пополнить городской бюджет за счет увеличения земельных платежей.

Практическая значимость заключается в возможности реального использования рекомендаций, разработанных в диссертации, органами местного самоуправления, что позволит им восполнить нормативную базу в области налогообложения земель, иметь научно-обоснованную методику определения размеров земельного налога, совершенствовать методы и рычаги экономического регулирования земельных отношений.

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГОУ ВПО «Морская государственная академия имени адмирала Ф.Ф. Ушакова» при изучении дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Налоги и налогообложение», а также приняты к внедрению Территориальным управлением по Краснодарскому краю Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Департаментом имущественных отношений администрации Краснодарского края, что подтверждается соответствующими документами.

Апробация результатов исследования. Основные идеи и концептуальные подходы докладывались соискателем на международных и региональных научно-практических конференциях, на научных семинарах и совещаниях по проблемам земельной ренты и получили одобрение (г. Краснодар, г. Новороссийск). По теме диссертационной работы опубликовано 9 печатных работ общим объемом 2,3 печатных листа, в том числе 1 статья в центральном научном журнале, рекомендованном ВАК для публикации основных результатов диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, выводов и предложений, списка использованных источников и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Анцырев, Юрий Юрьевич

Выводы и предложения

Земля, как дар природы, существует независимо от воли и желания людей. Задача общества рационально использовать землю, с целью создания продуктов питания. В процессе использования земли, возникают определенные земельные отношения, связанные с дополнительным доходом, получаемом на землях, как разного плодородия, так и местоположения к рынкам сбыта.

В результате исследования материалов агропромышленного комплекса г. Краснодара были установлены следующие процессы и явления, влияющие на образование, распределение и изъятие земельной ренты, сформулирован ряд выводов предложений позволяющих совершенствовать механизм земельной ренты.

Собственность как система социально-экономических отношений играет центральную роль на макро и микроуровнях национальной экономики. Земельная собственность в сельском хозяйстве является составной частью отношений собственности в рамках национальной экономики, а также, как экономическая категория, представляет собой систему экономических интересов по поводу владения, пользования и распоряжения землей и отражает особенности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.

Главной и важнейшей формой реализации права собственности на землю является земельная рента, которая проявляется в виде дифференциальной, абсолютной и монопольной. В рыночной экономике она лежит в основе всей системы платного использования земли, включающей такие элементы, как земельный налог, арендная плата и цена земли. Рентные отношения в настоящее время имеют место во всех формах хозяйствования.

В экономической литературе существует дискуссионные моменты между представителями различных школ об определении природы земельной ренты, ее роли и месте в экономических и социальных взаимоотношениях людей.

В отечественном законодательстве наблюдается значительный пробел в части нормативного обеспечения категории земельная рента, которая обуславливает несколько различных подходов к определению вышеуказанной категории. В связи с этим предложено:

- в гражданском и земельном кодексах закрепить положение и формулировку категории земельная рента: Земельная рента - часть прибыли, возникающей при использовании невоспроизводимого производственного фактора (земли), характеризующего размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия земельного участка;

- в налоговый кодекс внести поправку, что земельная рента является базой для налогообложения и исчисления всех видов платежей за недвижимость. Индексация ставок земельных платежей производится один раз в пять лет после проведения кадастровой оценки земель, и ее величина устанавливается в процентном отношении.

Обобщение зарубежного и отечественного опыта рентного регулирования сельскохозяйственного производства показал, что в зарубежных странах, наряду с действующей системой уплаты земельного налога, аренды земли, купли-продажи земли, осуществляется достаточно жесткое государственное регулирование землевладений и землепользовании с помощью административных и экономических методов управления; рентное регулирование в нашей стране находится на этапе становления; в отдельных регионах, в частности в Краснодарском крае, выбран путь усиления государственного регулирования, однако используемые рентные оценки недостаточно обоснованы.

В результате анализа земельного фонда г. Краснодара и земель сельскохозяйственного назначения было установлено:

- для г. Краснодара следует различать два типа пространственной организации территории - собственно город Краснодар и административный район г.Краснодар. Градостроительную основу г. Краснодара, составляет две планировочные оси «Север-Юг» и «Запад-Восток». Город сильно расчленен территориями промышленных организаций. В силу сложившихся исторических причин, Краснодар вынужден развиваться по оси «Запад-Восток», постепенно занимая новые участки земель пригородных сельскохозяйственных организаций;

- основными категориями земель в Краснодаре являются земли сельскохозяйственного назначения (66,8%), земли поселений (21%). По сравнению с 1968 годом доля земель сельскохозяйственного назначения выросла с 42,6% до 67,5%;

- в динамике изменений структуры земельного фонда города и сельскохозяйственных угодий выявлены тенденция: в 2001-2003 гг площадь земель уменьшается в среднем на 1% в год, а с 2003 года снова возрастает.

- в 90-е годы произошло перераспределение земель по категориям землепользователей. Основная площадь земель сельскохозяйственного назначения сосредоточена в сельскохозяйственных научно- исследовательских институтах (38%), акционерных обществах (29%);

- основными причинами сокращения земель сельскохозяйственного назначения является отвод под индивидуальное жилищное строительство (441 га), промышленное строительство (341 га), перевод в другие административные районы Краснодарского края. Потери сельскохозяйственного производства от изъятия земель ежегодно составляют до 600 тысяч рублей. Изменение целевого режима сельскохозяйственных земель под земли промышленности ведет к уменьшению доли земельного налога с 0,156% до 0,11% и соответственно к уменьшению поступлений.

С целью увеличения размеров рентного дохода предложен ряд мероприятий по совершенствованию факторов рентообразования:

- изъятие земель сельскохозяйственного назначения должно производиться в исключительных случаях, после научного анализа наиболее эффективного варианта использования земель;

- рентный доход по местоположению приносят хозяйства расположенные в пределах среднеэквивалентного расстояния в 20 км от г. Краснодара. С целью минимизации отрицательного рентного дохода необходимо привести границы административного района г. Краснодара к указанному уровню;

- предложено провести комплекс агротехнических и культурно- технических мероприятий, чтобы привести индекс технологических свойств к единице, тем самым увеличивая рентный доход по технологическим свойствам;

- на территории города выявлено 5 территориальных зон по местоположению, влияющих на размер земельной ренты. Каждая зона дает уменьшение рентного дохода по 10 руб/га на каждые 5 километров эквивалентного расстояния.

В хозяйственной практике применяются различные способы определения размеров ставок земельной ренты, на основе анализа которых предложено считать, что абсолютный рентный доход - это нормативная величина, устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади вне зависимости от его характеристик и равная 1% от рентного дохода со средних земель.

Анализ полученных расчетных данных рентного дохода и размеров поступления земельных платежей в бюджет города позволяет сделать ряд предложений:

- процент изымаемой ренты в бюджет при схеме «кадастровая оценка» ниже, чем при схеме «средние ставки» 3,3% против 5,15%, но увеличение размера изымаемой ренты связано с индексацией ставок земельного налога. Величина налогообложения, привязанная к величине кадастровой оценки, дает возможность на устойчивость финансовой системы и возможности землевладельцу прогнозировать поступление и распределения земельных платежей;

- индексация ставок земельного налога не приводит к ожидаемым результатам, в частности увеличение ставок земельного налога в 2 раза в 2002 году привело к уменьшение поступления объемов платежей, а увеличение ставок земельного налога в 1.8 раза в 2003 фактически увеличило поступление земельного налога. Сохранение же ставок арендной платы на одном уровне дает стабильное увеличение рентных платежей в бюджет муниципального образования. Такая неравномерная динамика отрицательно влияет на состояние городских землевладельцев и землепользователей.

На основании проведенных исследований предложены следующие мероприятия по совершенствованию изъятия и распределения земельной ренты:

- «привязать» ставки земельного налога, арендной платы, нормативной цены к размеру - 1% от кадастровой стоимости земель (по материалам кадастровой оценки земель 2001 года);

- каждое муниципальное образование должно оставлять у себя 75% собранных сумм земельных платежей, остальные 25% будут передаваться в краевой бюджет. Все земельные платежи, аккумулированные в краевой бюджет также делятся в пропорции: 75% остается в крае, 25% перечисляется в бюджет Федерации.