Совершенствование механизма управления жилищным комплексом муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма управления жилищным комплексом муниципального образования"

На правах рукописи УДК 332.871

МАСЛИХОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ КОМПЛЕКСОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (на примере г. Рубцовска Алтайского края)

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Барнаул - 2005

Работа выполнена на кафедре менеджмента и экономики гуманитарно -экономического факультета Рубцовского индустриального института (филиал) ГОУ ВПО «Алтайского государственного технического университета им. И.И Ползунова»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Толстое Виктор Константинович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

Горшков Вячеслав Григорьевич

кандидат экономических наук, доцент Машуков Владимир Иванович

Ведущая организация: Томский государственный архитектурно-

строительный университет

Защита диссертации состоится 14 декабря 2005 года в 10-00 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.005.05 в Алтайском государственном университете по адресу: 656049, г. Барнаул, проспект Ленина, 61, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Алтайского государственного университета по адресу 656049, г. Барнаул, проспект Ленина, 61.

Автореферат разослан 12 ноября 2005 г.

Ученый секретарь регионального диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

О.Н. Соколова

ше-у ¿доичзч

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современное состояние жилищно-коммунального комплекса России по большинству показателей можно считать критическим: большинство предприятий отрасли убыточны, основные фонды изношены на 60 и более процентов, качество предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг очень низкое и т. д.

Это и многое другое явилось обоснованием необходимости реформирования ЖКК России, а также определило и неоднозначное отношение к ней. Сущность проводимых преобразований заключается в том, что они технологически связаны с реформированием естественных монополий (более 70 % предприятий отрасли принадлежат государству (муниципалитетам)), социально - с изменением в механизме предоставления социальной помощи населению, финансово -с реформой бюджетной системы, политически - с реформой местного самоуправления и административной реформой.

Цель проводимой реформы - сделать отрасль конкурентоспособной, для чего, в первую очередь, необходимо создавать конкурентную среду, которой сейчас практически нет.

Основным показателем конкурентоспособности ЖКК можно считать действующий эффективный механизм предоставления жилищных и коммунальных услуг. Причем значительно большие возможности формирования такого механизма предполагает система жилищных услуг.

Главным признаком эффективного механизма здесь будет считаться возможность собственников выбирать предприятие, оказывающее подобного рода услуги, и получать максимальный эффект, выражающийся в качественных услугах по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, с минимальными затратами.

Создание такого механизма предполагает, в первую очередь, формирование новой, рыночной системы управления затратами, основанной на применении научного и практического опыта рыночной экономики.

Степень разработанности темы. Данная тема, несмотря на ее популярность, в литературе недостаточно разработана. Большинство современных методов управления затратами не могут быть применены в ЖКК. Основные разработки по теме сводятся к ведомственной и отраслевой документации, а также отдельным, несистематизированным публикациям.

Наибольший вклад в развитие данной темы внесли такие видные экономисты, как В.В. Бузырев, Д.П Гордеев, В.Ю. Прокофьев, В.П. Савчук, C.B. Сива-ев, Д А Слесарев, Л.Н. Чернышев, работы которых посвящены направлениям преодоления кризиса в системе ЖКХ. Практически все авторы отмечают, что в основу изменений, главной целью которых является повышение конкурентоспособности отрасли, должны быть положены изменение правового статуса предприятий и повышение экономической эффективности деятельности, базирующееся на изменении системы управления затратами.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ^ БИБЛИОТЕКА {

Цель исследования. Целью диссертационного исследования является разработка направлений совершенствования механизма управления жилищным комплексом муниципального образования.

Для реализации поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

1. Раскрыть понятие ЖКХ и рассмотреть его современное состояние.

2. Рассмотреть систему управления жилищной сферой.

3. Раскрыть сущность и основные направления реформирования ЖКХ России.

4. Провести анализ состояния жилищного фонда Алтайского края и г. Рубцовска.

5. Проанализировать систему управления жилищным фондом муниципального образования и выявить особенности формирования затрат на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд.

6. Разработать модель совершенствования организационного механизма управления затратами и подготовить ее методическое обоснование.

7. Провести экспериментальный расчет на основе разработанной модели.

Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что совершенствование организационного механизма управления затратами в жилищном комплексе муниципального образования возможно только при изменении организационно-правового статуса действующих предприятий и модели управления жилищным фондом.

Объектом исследования данной диссертационной работы является жилищное хозяйство муниципального образования.

Исследования проводились на примере предприятий, обслуживающих жилищный фонд г. Рубцовска: МУ «ДЕЗ» (МКУП «УЖКХ»), МУП ПЖЭТ «Центральный», МУП ПЖЭТ «Северный», МУП ПЖЭТ «Южный» и МУП ПЖЭТ «Западный».

Предметом исследования выступают управленческие отношения, возникающие в процессе функционирования предприятий ЖКХ муниципального образования.

Научная новизна исследования. Научная новизна выполненных исследований заключается в формировании новой, эффективной системы управления затратами на предприятиях, оказывающих жилищные услуги, учитывающей современные требования к состоянию и функционированию и управлению предприятиями исследуемой отрасли.

1. Уточнено понятие «управление затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд».

2. Разработана модель использования таргет-костинга в управлении затратами ЖКХ.

3. Разработана модель совершенствования организационных схем и механизмов управления жилищным фондом.

4. Проведено методическое обоснование модели управления жилищным хозяйством муниципального образования.

5. Разработан организационный механизм управления затратами.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся следующие положения:

1. Система управления жилищным фондом муниципального образования, отвечающая современным требованиям, должна учитывать различные варианты распределения собственности в жилищном фонде, интересы собственников, цели и задачи реформирования ЖКК

2. Смена организационно-правовой формы предприятий жилищного комплекса с унитарной на акционерную с введением института управляющих домами позволит существенно снизить затраты жилищных компаний, повысить качество предоставляемых услуг, т.к. это приведет к изменению экономической основы функционирования из-за привлечений частного капитала; появлению дополнительных инвестиционных ресурсов и повышению заинтересованности предприятий в применении рыночных принципов работы.

3. Положение об организационном механизме управления затратами в жилищном комплексе, учитывающем изменение организационно-правовой формы предприятий и системы управления жилищным фондом муниципального образования.

Практическая значимость. Практическая значимость работы заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию организационного механизма управления жилищным фондом, удовлетворяющего современным условиям и задачам реформирования отрасли и отношений в жилищной сфере. Предлагаемый механизм создает предпосылки для совершенствования механизма управления затратами на предприятиях и определяет направления совершенствования управления затратами в жилищном хозяйстве.

Предлагаемые направления совершенствования экономического механизма управления затратами приняты к внедрению в МКУГ1 «УЖКХ», что подтверждается соответствующей справкой. Отдельные результаты работы используются в учебном процессе Рубцовского индустриального института.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области совершенствования механизма управления жилищным комплексом муниципального образования, научные публикации, материалы конференций по исследуемой тематике.

Достоверность и обоснованность полученных в диссертации результатов обеспечивается использованием общенаучных методов познания, методов экономического анализа, анализа экономико-статистических данных.

Информационной базой исследования послужили гражданское и жилищное законодательство РФ, материалы монографий, периодических изданий, научно-практических конференций, статистической отчетности государственных органов статистики и результаты исследований, проведенных автором.

Апробация работы. Основные положения, выводы и рекомендации, представленные в работе, были изложены автором на Всероссийской научно-методической конференции «Современный российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза 2004 г.), на заседаниях кафедры «Экономика и управление городским хозяйством» ТГАСУ (г. Томск 2005 г.), на Всероссийской научной конференции «Человек и мир человека» (г. Рубцовск 2005 г.).

Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,43 п.л. (личный вклад соискателя - 2,25 п.л.)

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Работа изложена на 199 страницах машинописного текста, приложение - на 9 страницах. Содержит 52 таблицы и 16 рисунков.

Содержание работы раскрывается в следующей последовательности:

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические основы управления жилищным фондом.

1.1 Понятие ЖКХ и его современное состояние.

1.2 Система управления жилищной сферой города.

1.3 Основные направления реформирования ЖКХ России.

Глава 2. Анализ и особенности системы управления жилищным хозяйством.

2.1 Анализ состояния жилищного фонда Алтайского края и г. Рубцовска.

2.2 Анализ системы управления жилищным фондом муниципального образования.

2.3 Особенности формирования затрат в жилищной сфере муниципального образования.

Глава 3. Совершенствование организационного механизма управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд г. Рубцовска.

3.1 Модель совершенствования организационных схем и

механизмов управления жилищным фондом.

3.2 Методическое обоснование модели управления затратами предприятия, обслуживающего жилищный фонд.

3.3 Экспериментальный расчет предлагаемой модели управления

жилищным фондом.

Заключение.

Список использованных источников и литературы.

Приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность исследования, характеризуется степень изученности рассматриваемых проблем и формулируются тема и гипотеза исследования. Определяются цели и задачи, теоретические и методологические основы исследования, элементы научной новизны и практической значимости работы.

Первая глава «Теоретико-методологические основы управления жилищным фондом» посвящена вопросам управления жилищным хозяйством города, основным инструментом которого признано управление затратами, а также проблемам и перспективам развития ЖКХ страны.

В настоящее время в большинстве муниципальных образований сохранилась трехуровневая система эксплуатации жилищного фонда, базирующаяся, как правило, на системе районных жилищных трестов Трест представляет собой монополию, при которой входящие в нее предприятия полностью теряют свою производственную, финансовую и юридическую самостоятельность и подчиняются единому управлению. Жилищные тресты города включают в себя производственные подразделения и ЖЭУ - жилищно-эксплуатационные участки, полностью лишенные самостоятельности

Данная система не предполагает заинтересованности в снижении затрат на содержание жилищного фонда. Основной формой является бригадное обслуживание. Получая фиксированную заработную плату, работники жилищного хозяйства не заинтересованы в сохранности объектов жилищного фонда. Рост объемов производства основывается на ремонтных работах, а доход работников не зависит от качественных показателей.

Опыт показывает: существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Тресты и ЖЭУ, вследствие своей специфики, не получают доходы от использования жилищного фонда. Они являются эксплуатирующими организациями, поэтому вопросы эффективного управления жилищным фондом остаются нерешенными.

Эффективное же управление жилишным фондом должно определяться совокупностью следующих факторов:

1. Исследование и удовлетворение потребностей населения в жилищных и коммунальных услугах.

2. Максимизация доходов от использования жилищного фонда.

3. Минимизация расходов на содержание жилищного фонда.

4. Снижение стоимости жилищных и коммунальных услуг и т.д

Развитие жилищной сферы в современный период возможно лишь на основе формирования нового хозяйственного механизма, ориентированного на использование экономических инструментов Поскольку основной целью реформирования отрасли является повышение ее конкурентоспособности и преодоление финансовой несостоятельности, в качестве основного инструмента управления жилищным комплексом будем рассматривать систему управления затратами.

В результате теоретического исследования выявлено, что вокруг определения понятия «управление затратами» открытой полемики нет. Под управлением затратами обычно понимается определение перспективных направлений снижения затрат, разработка плана мероприятий по их снижению и реализация этого плана, прогнозирование и текущее планирование затрат; определение затрат на различных стадиях производства и т.д.

Поэтому в целях исследования уточним понятие и под управлением затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд, будем понимать направленное воздействие на источники возникновения затрат с целью их минимизации и предоставления потребителям наиболее выгодных условий оказания услуг.

В отличие от целого ряда тем, вопрос управления затратами, в частности выбор форм и методов управления, не является столь уж дискуссионным. Задача состоит в выборе наиболее эффективных инструментов и моделей для конкретного вида деятельности с учетом его специфики.

Набор методов управления затратами, которыми располагает современная теория и практика, на предприятиях ЖКК, выделенных в качестве объекта исследования, фактически не используется. Поэтому возникает необходимость разработать на методологическом уровне возможность сочетания нормирования и новых, прогрессивных методов управления затратами.

Поскольку услуги ЖКК являются жизненно необходимым, обязательным элементом методологии должно быть построение клиент-ориентированной системы управления затратами.

Хорошей основой для совершенствования системы управления затратами в системе ЖКХ может послужить применение новых, пока еще мало распространенных в отечественной практике методов, таких, например, как таргет-костинг.

Система таргет-костинг, в отличие от традиционных способов ценообразования, предусматривает расчёт себестоимости продукта, исходя из предварительно установленной цены реализации. Эта цена определяется с помощью маркетинговых исследований, т.е. фактически является ожидаемой рыночной ценой продукта или услуги.

Использование таргет-костинга в управлении затратами на предприятии ЖКХ сводится к следующей модели (рис. 1).

Рис. I - Модель использования таргет-костинга в управлении затратами ЖКК

Поскольку объектом управления является жилищный фонд, это обеспечивает возможность сконцентрировать внимание на домохозяйствах, как потребителях услуг.

Таргет-костинг направлен на реализацию стратегических целей и способен обеспечить, при условии поддержания, низкий уровень затрат и достаточную экономию средств. Учитывая появление на рынке ЖКУ частных организаций, которые на данном этапе работают эффективнее ПЖЭТ, ЖЭУ и т.д., таргет-костинг также обеспечит предприятиям достаточно конкурентных преимуществ.

Однако управление затратами должно опираться и на организационные изменения в управлении жилищным комплексом. До сих пор большинство управляющих организаций являются унитарными предприятиями или «бюджетными» учреждениями. Их создавали специально, не допуская, что жильем способны управлять какие-либо другие организации.

В этой связи следует отметить, что определение понятия «управление» сформулировано в ЖК РФ как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: "благоприятный", "безопасный", "надлежащий", "своевременный". Соответствие результата управления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными законодательством РФ.

Управление многоквартирным домом не может рассматриваться во всех случаях как деятельность, осуществляемая исключительно на профессиональной основе. ТСЖ и ЖСК не обязаны привлекать профессионалов, а если и делают это, то по собственному усмотрению. В случае привлечения ТСЖ или кооперативом управляющей организации она действует на основании договора управления и осуществляет управленческую деятельность на профессиональной основе.

Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, при принятии решений на общем собрании имеют равные с другими собственниками помещений в таком доме права. Никакие привилегии для этой категории собственников не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит. Таким образом, необходимо активно создавать управляющие компании, которые призваны обслуживать большую часть жилого фонда страны.

Во второй главе «Анализ и особенности системы управления жилищным хозяйством» решаются задачи анализа современного состояния жилищ-

ного фонда Алтайского края и г. Рубцовска и системы управления им, а также излагаются результаты анализа системы управления затратами и особенностей их формирования на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд города.

Общая площадь обслуживаемого муниципального жилищного фонда на 01.01.2005 года составляет 2846,6 тыс. кв. м. Всего нанимателей жилых помещений 13655 квартир, 37781 чел., собственников 28908 квартир, 53575 чел.

Схема управления жилищным фондом г. Рубцовска представлена на рисунке 2.

Рис 2 — Схема управления жилищным фондом г Рубцовска

В Рубцовске функция управления муниципальным жилищным фондом по поручению администрации города возложена на МКУП «УЖКХ», целью которого является обеспечение надлежащего состояния, содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах.

В целом схему управления муниципальным жилищным фондом города можно описать следующим образом: администрация города определяет стратегические направления развития жилищного фонда, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности.

«УЖКХ» для реализации своих функций по управлению жилищным фондом заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы. Подбор подрядчиков осуществляется на конкурсной основе.

Все предприятия, обслуживающие жилищный фонд города, используют одинаковую систему формирования затрат, не учитывающую концепцию экономически обоснованных тарифов. Затраты на обслуживание жилищного фонда города формируются в соответствии с утвержденными нормами и нормативами и пересматриваются 1 раз в год. Тарифы на жилищные услуги утверждаются администрацией города исходя из предоставленных расчетов плановых затрат и не учитывают рыночных принципов ценообразования.

Применение данной модели не соответствует принципам реформирования ЖКХ и не обеспечивает рационального управления жилищным комплексом города, так как отвергается сама возможность проведения конкурса между предприятиями, обслуживающими жилищный фонд, необходимого для выбора наиболее выгодных условий заказа. Состав и размер затрат на выполнение заказа заведомо будут одинаковые, что не создает предпосылок для эффективного и качественного предоставления услуг указанными предприятиями и формирует безразличие заказчика к выбору предприятия-исполнителя.

Среди самых очевидных недостатков системы формирования затрат отметим следующие: сметная стоимость материалов завышается минимум на 10 %; доля накладных и прочих расходов в затратах составляет 20 % и более, только на извещение о задолженности в год расходуется более 1,4 млн. руб.

Таким образом, если пересмотреть политику формирования затрат и внедрять научно обоснованные принципы управления, каждый восемнадцатый дом можно было бы отремонтировать за счет сэкономленных средств.

В третьей главе «Совершенствование организационного механизма управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд г. Рубцовска» предложена модель управления жилищным фондом, отвечающая требованиям современного законодательства, целям реформирования отрасли, разработаны механизм управления затратами и схема его реализации, проведены методическое обоснование и апробация данной модели.

В результате исследования установлено, что на практике должно внедряться три схемы управления, которые будут учитывать интересы собственников жилья и позволят им полноценно реализовывать обязанности по управлению жилищным фондом. Первая схема предполагает собственниками частные лица, вторая - муниципалитет, третья - смешанную собственность в многоквартирном доме частных лиц и муниципалитета.

В рамках первой схемы возможны два варианта управления жилищным фондом. В этом первом случае на ТСЖ возлагаются все функции по управлению жи-

лищным фондом. Такая схема имеет очевидное преимущество: представители собственников жилья непосредственно работают с поставщиками услуг и могут контролировать уровень затрат и качество предоставляемых услуг. Однако такая схема эффективна, когда количество собственников относительно невелико, и с успехом могла бы применяться в стандартных трех-, четырех- и пятиэтажных домах.

ТСЖ берет на себя функции координатора и главного заказчика жилищных и коммунальных услуг и, как следствие, главного контролера прописанных ЖК задач управления жилищным фондом.

Вторая схема предусматривает управление муниципалитетом принадлежащим ему имуществом. Эта схема проработана за последний год путем создания указанного «УЖКХ», который является управляющей компанией, действующей от лица администрации города.

Третья схема управления жилищным фондом - когда собственниками являются и жильцы, и администрация города. На базе кондоминиума организуется ТСЖ, а финансовым гарантом со стороны нанимателей выступает муниципальный бюджет, который, пропорционально принадлежащему ему жилищному фонду, финансирует проекты товарищества (а также получает доходы).

Учитывая все три возможный схемы управления жилищным фондом, в целом схему управления жилищным фондом города тогда можно будет представить следующим образом (рис. 3): существуют два независимых собственника жилья (частные лица и администрация), которые самостоятельно управляют принадлежащим им жилищным фондом и в случае необходимости вступают во взаимодействие через своих представителей (ТСЖ и УЖКХ) для обращения к профессиональным управляющим компаниям, функционирующим на рынке ЖКУ.

Рис. 3 - Предлагаемая схема управления жилищным фондам города

Необходимо учитывать, что ТСЖ и УЖКХ в большей степени являются субъектами заказа на оказание ЖКУ в отношении их собственности, поэтому и функции должны реализовывать одинаковые: осуществлять прием выполнен-

ных работ, сбор платежей за оказанные ЖКУ и своевременно оплачивать услуги управляющей компании. Даже в плане возможностей по выполнению работ своими силами у ТСЖ и УЖКХ много общего. Разница лишь в том, что работы, выполненные в ТСЖ самими жильцами на добровольных началах, могут быть вообще не оплачены, а стоимость работ, выполненных УЖКХ, возмещается нанимателями жилья.

В настоящий момент у населения и ТСЖ нет альтернативы, кроме как заключать договор с муниципальными предприятиями. Поэтому муниципальные предприятия по обслуживанию жилья должны быть трансформированы и вынуждены работать в конкурентной среде, для чего необходимо сломать монополию организаций управления и обслуживания жилищного фонда.

В сложившейся ситуации невозможно провести четкую линию, разграничивающую органы местного самоуправления и муниципальные предприятия, а степень автономности предприятий от местных властей не всегда ясна. Муниципалитеты зачастую рассматривают эги предприятия как отделы администрации. Нечеткое разделение предприятий и муниципальных властей также создает множество проблем для обеспечения возмещения затрат. Финансовые потоки между предприятиями и администрацией, как правило, не отличаются прозрачностью, и органы самоуправления рассматривают бюджеты предприятий в качестве источников средств.

Большинство предприятий, предоставляющих услуги ЖКХ, по организационно-правовой форме являются муниципальными унитарными предприятиями. Практика последних лет показала, что эта правовая форма имеет ряд недостатков, которые сказываются на эффективности управления предприятием. Основой управленческих проблем, типичных для унитарных предприятий в жилищной сфере, является противоречие между функцией предприятия в качестве субъекта коммерческой деятельности, предоставляющего экономические услуги, и использованием предприятия в качестве механизма осуществления плохо организованной социальной защиты. Руководство предприятия имеет слабый стимул к оптимизации использования основных фондов, так как оно знает, что выручка от продажи неиспользуемых фондов или от сдачи их в аренду не остается у предприятия.

Такую правовую форму можно противопоставить акционерному обществу - еще одной распространенной форме государственного предприятия, где первичный собственник не осуществляет прямой контроль над предприятием и где < правление играет центральную роль в обеспечении соответствующего корпора-

тивного управления.

Ключом для отмены необходимости вертикальной интеграции предприятий жилищного комплекса является введение в систему управляющих компаний. Организации по управлению недвижимостью могут экономически эффективно управлять жилыми зданиями по договору со многими ТСЖ одновременно и могут проводить конкурс на предоставление услуг на конкурентном рынке от имени собственников.

Принципиальными преимуществами эффективного управления жилищным фондом по сравнению со старой ЖЭКовской или трестовской системой обу-

словлена давно назревшая необходимость смены модели менеджмента в ЖКХ. Сравнительный анализ двух этих систем по ряду элементов критериев приведен в таблице 1.

В данном случае под термином «ЖЭК» мы понимаем типичное предприятие жилищно-коммунального хозяйства советского образца: ПЖЭТ, ДЕЗ и т.д.

Таким образом, становятся очевидными преимущества создания управляющих компаний перед традиционными жилищно-эксплуатационными.

Таблица 1 - Сравнительный анализ отдельных элементов системы с управляющими компаниями и трестовской системы

Система с управляющими компаниями Трестовская система

1 2

Оргструктура

Минимальный штат высококвалифицированных управленцев. Разделение процессов управления и эксплуатации жилья. Обслуживание жилищного фонда производится на конкурсной основе Управдомами. Управдом является индивидуальным предпринимателем и обслуживает от 10 до 50 тыс. м2 жилья. Функции Управдома - содержание и ремонт жилья, обеспечение санитарного состояния территории, работа с обращениями и заявками граждан. Громоздкий штат АУП, как правило, неквалифицированного, т.к. очень низка заработная плата. Слабый менеджмент. Совмещение функций управления и эксплуатации жилых домов приводит к постоянному росту себестоимости, опережающему темпы инфляции. Структура обременена цехами материального производства и вспомогательными службами. Все хозяйственные и производственные операции совмещаются в рамках одного предприятия.

Экономика

Уровень расходов планируется от фактического уровня доходов. Система финансово устойчива. Структура себестоимости: 10 - 12% - условно-постоянные, 88 - 90% - переменные; 10 - 12% - накладные, 88 - 90% - прямые затраты. В структуре подрядных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда не менее 60% составляют материальные затраты. Уровень затрат имеет постоянную тенденцию к росту. В случае даже небольшого снижения уровня доходов предприятие несет убытки. В структуре затрат: 30 - 40% - условно-постоянные. В структуре производимых работ 10%., что означает, что работники ЖЭКов на работу ходят и зарплату получают, но реальных работ практически не производят.

Продолжение таблицы 1

В целом перспективную модель управления жилищным фондом города, способствующую совершенствованию управления затратами, можно представить следующим образом: УЖКХ в новой системе управления выполняют именно функции заказчика: определяют состав и структуру муниципального жилищного фонда, передаваемого в управление управляющим компаниям. Управление наравне с объединениями собственников жилья должно обеспечить наиболее эффективное управление жилищным фондом, прибегая к услугам управляющих компаний.

Для этого необходимо реорганизовать ПЖЭТы с выводом за баланс наиболее затратных подразделений: ремонтно-строительного и автотранспортного участков, жилищно-эксплуатационных контор.

В рамках реорганизации:

- необходимо учредить малые дочерние предприятия в организационно-правовой форме ООО с долей в уставном капитале ПЖЭТов и частных инвесторов;

- передать дочерним предприятиям в аренду оборудование, технику, производственные помещения, автотранспорт, т.е. все основные средства, необходимые для осуществления ими своей производственной и предпринимательской деятельности;

- с вновь созданными предприятиями ПЖЭТы заключат договоры на выполнение работ и оказание услуг по эксплуатации, обслуживанию, техническому содержанию, капитальному и текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории. Это должно происходить на фоне одновременного внедрения института Управляющих домами, определения их бюджета, заключения подрядных договоров на обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда и установления предельной стоимости услуг для подрядчиков.

Это приведет, по нашим оценкам, к следующему:

о значительно снизятся управленческие издержки;

о подрядчики лишатся возможности необоснованно завышать цены на свои услуги и станут заинтересованы в снижении себестоимости и повышении качества выполняемых работ,

о обслуживание и эксплуатация жилья на конкурсной основе позволят значительно снизить затраты и издержки производства.

В качестве мероприятий, способствующих закреплению эффекта, на перспективу предлагается:

о проводить бюджетирование дочерних предприятий по расходам на осуществление основной деятельности, контроль технических, экономических, финансовых показателей;

о для каждого предприятия разработать бизнес-план с учетом существующего конкурентного окружения;

о осуществлять управление дочерними предприятиями посредством контроля уставного капитала, основных средств, переданных в пользование на условиях аренды и договорных отношений.

Все это приведет к тому, что ПЖЭТы приобретут статус управляющей компании с минимальной штатной численностью, состоящей из специалистов профильных направлений и контролеров по качеству содержания и ремонта жилищного фонда и будут выступать заказчиком на выполнение работ, координировать и направлять деятельность дочерних предприятий, осуществлять контроль финансовых потоков. Функции заказчика и подрядчика, технадзора и эксплуатации, финансирования производственного процесса и сам производственный процесс будут разделены.

Управляющие компании создаются в результате реорганизации МУПов, занимающихся обслуживанием жилищного фонда и оказанием жилищных услуг, в АО, акционерами которых может являться как муниципалитет в лице УЖКХ, так и частные инвесторы (рис. 4). Руководство ПЖЭТ ЗАО должно быть выбрано по открытому конкурсу среди профессиональных управляющих ЖКХ.

Акционирование муниципальных предприятий жилищного хозяйства рассматривается также как дополнительная инвестиционная возможность ЖКХ города и создает долгосрочные конкурентные преимущества по сравнению с МУПами, например, получение доступа к кредитным ресурсам или возможности увеличения капитала через размещения акций.

ЖЭУ целесообразно выделить из структуры управления жилищным фондом, наделить их полной самостоятельностью, путем преобразования в ООО.

Управдомы будут непосредственно определять потребности домовладений и проводить отбор организаций (в том числе из реорганизованных ЖЭУ) и частных лиц для обеспечения содержания и ремонта жилищного фонда.

ТСЖ, ЖСК, жилищные кооперативы и другие объединения собственников жилья

Администрация города

МКУП «УЖКХ»

Передача полномочий по управлению

муниципальным жилищным фондом

Заключение договоров на обслуживание жилищного фонда на конкурсной основе

Управляющие компании

ПЖЭТ ЗАО «Северный» ПЖЭТ ЗАО «Центральный»

ПЖЭТ ЗАО «Южный» МУП ПЖЭТ «Западный»

I

Управдомы

Рис 4 - Предлагаемая схема управления жилищным фондам города на основе создания управляющих кампаний

В качестве методического обеспечения предлагаемой системы можно использовать Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России еще в 2000 году, которые в данный момент не применяются. Согласно рекомендациям, нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от:

- наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища);

- социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т.е. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).

При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые устанавливают общие технические требования к качеству услуг и обязательные требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды.

На основании стандартов жилища в методике выведены примерные коэффициенты для определения соотношений в затратах на содержание и ремонт жилищного фонда.

За базовый стандарт жилищного фонда, с коэффициентом, равным 1, принимается пятиэтажный дом с износом до 20%, относящийся к I группе зданий, оснащенный электроснабжением, центральным отоплением, холодным и горя-

чим водоснабжением и канализацией Для определения нормативной себестоимости содержания и ремонта иного жилищного фонда нормативная себестоимость базового стандарта корректируется на соответствующий коэффициент

Отсутствие пообъектного учета допускает многократное списание затрат на одни и те же работы, что приводит к возможным злоупотреблениям и припискам, а отсутствие независимой общественной экспертизы обоснованности затрат и качества предоставляемых услуг в жилищной сфере, несовершенство муниципального законодательства в данной сфере в значительной степени способствуют возникновению коррупции.

Для применения пообъектного учета затрат не нужно никакой специальной законодательной инициативы - администрация города может издать соответствующее постановление. Однако это не является необходимостью Пообъектный учет в жилищной сфере - это требование времени, рыночный механизм, позволяющий значительно повысить эффективность жилищного обслуживания

Учитывая, что действующий механизм функционирования ЖКХ формировался эмпирическим путем, стало очевидно, что его резервы близки к исчерпанию.

В связи с этим должны быть разработаны научно обоснованные методы и инструменты компенсации негативных экономических последствий реструктуризации отрасли. Поэтому актуальной научной задачей является разработка организационного механизма управления затратами, который обеспечит долговременную финансовую устойчивость предприятий в условиях реформирования отрасли (рис. 5).

Рас 5 - Структура организационного механизма управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд

Под организационным механизмом управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд, понимается совокупность организационных, ресурсных, правовых, методических и других составляющих его элементов, форм их взаимодействия, а также последовательность реализации в условиях реформирования ЖКХ России.

Участниками процесса являются три стороны: муниципалитет, предприятия, обслуживающие ЖФ города, и собственники жилья.

Ресурсное обеспечение механизма должно претерпеть целый ряд преобразований, необходимость которых обоснована высокой степенью износа основных фондов, нерациональным использованием имеющихся ресурсов, проблемами финансирования, высокими закупочными ценами на расходный материалы и пр.

Правовое обеспечение функционирования механизма сводится к различным законодательным и нормативным актам, в том числе нового Жилищного кодекса, программы «Жилище» и ряда основополагающих подпрограмм. На местном уровне необходимо создавать регламентирующие документы, призванные способствовать контролю за уровнем цен и качеством оказываемых услуг, например, стандартов эксплуатации жилищного фонда.

Правовое обеспечение механизма обуславливает методическое обеспечение функционирования механизма (методы и инструменты управления). В качестве базовых инструментов выделены планирование и конкурс.

Реализация предложенного организационного механизма предусматривает 7 этапов (рис. 6), охватывающих все основные функции при управлении затратами. Каждый из этапов подразделяется на ряд подэтапов, на каждом из которых решается конкретная задача на определенном иерархическом уровне управления.

Для подтверждения эффективности предполагаемых мероприятий проведен расчет стоимости содержания и обслуживания типового дома. В качестве типового дома с коэффициентом пообъектного учета, равным 1,15, принимается панельный пятиэтажный четырехподъездный дом. В доме расположены 70 квартир. Год постройки - 1992. Степень износа-до 20%.

Произведенный расчет показал, что практически по всем статьям затрат имеются резервы их снижения. Основным источником уменьшения затрат является заработная плата и отчисления ЕСН, на что было отдельно указано при разработке организационно механизма реформирования ЖКХ города.

Полученные данные основываются также и на расчете численности рабочих по комплексной уборке и обслуживанию жилищного фонда и придомовой территории и проч.

В результате произведенных расчетов обнаруживается экономия только на статье затрат «Уборка лестничных клеток» более чем в 2 раза. Расчет затрат по уборке придомовой территории показывает аналогичную ситуацию.

Анализ всех остальных элементов затрат и их оптимизация настолько ощутимого эффекта не показывают, однако возможен пересмотр элементов «прочие расходы» и «накладные расходы». Оптимизация данных расходов невозможна в связи с непредоставлением предприятиями расшифровок. В настоящее время эти

элементы составляют 7,3 и 13,7% соответственно, т.е. 21% необоснованных расходов.

Рис 6 -Этапы реализации организационного механизма управления затратами

В целом сокращение стоимости ремонта и содержания 1 кв. м площади происходит за счет снижения затрат на заработную плату Необходимо также отметить, что применение рыночных механизмов ценообразования, внедрение института домоуправов и развитие договорных отношений на уровне отдельного домовладения позволят также добиться экономии материальных затрат на 25-30%. В существующей системе снабжения предприятий ЖКХ города возможности снижения данной статьи затрат практически исчерпаны.

Таблица 2 - Расчет затрат на 2005 год

__________________руб. на м2

Наименование работ Расчет затрат, принятый к исполнению Расчет затрат на основе предлагаемого подхода Отклонения рассчитанных величин затрат от принятых к исполнению

в руб. в%

1 .Уборка лестничных клеток 0,33 0,17 -0,16 -48,5

2.Уборка дворовой территории 0,78 0,30 -0,48 -61,5

З.Текущий ремонт, всего 3,42 2,83 -0,59 -17,3

-текущий ремонт по общестроит. работам 0,86 0,76 -0,10 -11,6

-текущий ремонт по сантехнич. работам 1,42 0,97 -0,45 -31,7

-текущий ремонт по электротех. работам 0,24 0,20 -0,04 -16,7

Материалы 0,90 0,90 0 0

- сантехнические 0,60 0,60 0 0

- эл.технические 0,30 0,30 0 0

4.Аварийная служба 0,35 0,35 0 0

ИТОГО: 4,88 3,65 -1,23 -25,2

5.Управление жилым фондом 0,72 0,65 -0,07 -9,7

ИТОГО текущее содержание 5,60 4,30 -1,3 -23,2

По результатам проведенных исследований и анализа нормативных документов отрасли, регламентирующих использование труда и материалов при обслуживании и ремонте жилищного фонда, проведен сравнительный анализ структур себестоимости по основным технологическим этапам содержания и ремонта жилищного фонда, который показал, что структура рассчитанной себестоимости в среднем на 20% качественно и количественно изменилась в положительную сторону, что также доказывает значимость предлагаемых изменений.

Основные результаты диссертационной работы сводятся к следующему:

1. Рассмотрена система управления жилищной сферой города. Определены факторы, обеспечивающие эффективное управление жилищной сферой города, к числу которых относятся: исследование и удовлетворение потребностей насе-

ления в жилищных и коммунальных услугах; максимизация доходов от использования жилищного фонда; минимизация расходов на содержание жилищного фонда; снижение стоимости жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых населению; обеспечение уровня комфортности соответственно требованиям жильцов и т.д.

2. Показано, что наиболее эффективным инструментом в совершенствовании управления жилищным фондом города, отвечающего условиям реформирования отрасли, может служить управление затратами. Уточнено понятие управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд, как направленного воздействия на источники возникновения затрат с целью их минимизации и предоставлении потребителям наиболее выгодных условий оказания услуг.

3 Разработана схема управления жилищным фондом города, отвечающая целям реформы и новому законодательству. Предложен организационный механизм управления затратами в жилищном комплексе, рассмотрено его методическое обеспечение и этапы реализации. Показано, что внедрение нового организационного механизма позволит: лишить подрядчиков возможности необоснованно завышать цены на свои услуги и повысить их заинтересованность в снижении себестоимости и повышении качества выполняемых работ; значительно снизить затраты и издержки производства в результате получения заказа на обслуживание и эксплуатации жилья на конкурсной основе

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1 Маслихова Е.А Особенности функционирования системы управления затратами//Труды Рубцовского индустриального института Вып. 10 - Рубцовск: РИИ, 2001. - С. 99-101

2. Маслихова Е А , Касаткина Е.В Определение себестоимости услуг ЖКХ на современном этапе развития отрасли // Наука - городу Рубцовску Сб. статей - Барнаул: Изд-во Алт ун-та, 2002 - С. 75-80.

3. Маслихова Е.А. Современное состояние и направления реформирования ЖКХ России // Сборник статей XIV Международной научно-технической конференции. - Пенза, 2004. - С. 142-144.

4. Маслихова Е.А Использование таргет-костинга и кайзен-костинга в управлении затратами на предприятиях ЖКХ // Человек и мир человека- Сборник трудов Всероссийской научной конференции. Рубцовск: РИИ, 2005. Вып.2. - С. 79-86.

5. Маслихова Е.А. Анализ перспектив и проблем управления жилищным фондом // Человек и мир человека: Сборник трудов Всероссийской научной конференции. Рубцовск- РИИ, 2005. Вып.2. - С. 71-79.

6. Маслихова Е.А. Основные направления совершенствования экономического механизма управления затратами // Вестник ИрГТУ. - 2005. - №12. - С. 96-101.

Ш22377

РНБ Русский фонд

2006-4 20303

Подписано к печати 07.11.05. Объем 1,34 п.л. Тираж 150 экз.

Печать офсетная._Per. № 131. Заказ 05-442.

Отпечатано в ООО «Фирма Выбор», г. Рубцовск, пр. Ленина, 41.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Маслихова, Елена Александровна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

1.1 Понятие ЖКХ и его современное состояние

1.2 Система управления жилищной сферой города

1.3 Основные направления реформирования ЖКХ России

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОСОБЕННОСТИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ 74 ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

2.1 Анализ состояния жилищного фонда Алтайского края и г. Рубцовска

2.2 Анализ системы управления жилищным фондом муниципального 93 образования

2.3 Особенности формирования затрат в жилищной сфере муниципаль- 107 ного образования

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННОГО

МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ЗАТРАТАМИ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ, ОБСЛУЖИВАЮЩИХ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД Г. РУБЦОВСКА

3.1 Модель совершенствования организационных схем и 120 механизмов управления жилищным фондом

3.2 Методическое обоснование модели управления затратами предпри- 143 ятия, обслуживающего жилищный фонд

3.3 Экспериментальный расчет предлагаемой модели управления 160 жилищным фондом

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма управления жилищным комплексом муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Современное состояние жилищно-коммунального комплекса России по множеству показателей можно считать критическим: большинство предприятий отрасли убыточны, основные фонды изношены на 60 и более процентов, качество предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг очень низкое и. т. д.

Это и многое другое явилось обоснованием необходимости реформирования ЖКК России, а также определило и неоднозначное отношение к ней. Сущность проводимых преобразований заключается в том, что они технологически связаны с реформированием естественных монополий (более 70 % предприятий отрасли принадлежат государству (муниципалитетам)), социально - с изменением в механизме предоставления социальной помощи населению, финансово - с реформой бюджетной системы, политически - с реформой местного самоуправления и административной реформой.

Цель проводимой реформы - сделать отрасль конкурентоспособной, для чего, в первую очередь, необходимо создавать конкурентную среду, которой сейчас практически нет.

Основным показателем конкурентоспособности ЖКК можно считать действующий эффективный механизм предоставления жилищных и коммунальных услуг. Причем значительно большие возможности формирования такого механизма предполагает система жилищных услуг.

Главным признаком эффективного механизма здесь будет считаться возможность собственников выбирать предприятие, оказывающее подобного рода услуги, и получать максимальный эффект, выражающийся в качественных услугах по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, с минимальными затратами.

Создание такого механизма предполагает, в первую очередь, формирование новой системы управления затратами, основанной на применении научного и практического опыта рыночной экономики.

Степень разработанности темы. Данная тема, несмотря на ее популярность, в литературе не достаточно разработана. Большинство современных методов управления затратами не могут быть применены в ЖКК. Основные разработки по теме сводятся к ведомственной и отраслевой документации, а также отдельным, не систематизированным публикациям.

Наибольший вклад в развитие данной темы внесли такие видные экономисты как В.В. Бузырев, Д.П. Гордеев, В.Ю. Прокофьев, В.П. Савчук, С.В. Сиваев, Д.А Слесарев, JI.H. Чернышев, работы которых посвящены направлениям преодоления кризиса в системе ЖКХ. Практически все авторы отмечают, что в основу изменений, главной целью которых является повышение конкурентоспособности отрасли, должны быть положены изменение правового статуса предприятий и повышение экономической эффективности деятельности, базирующееся на изменении системы управления затратами.

Цель исследования. Целью диссертационного исследования является разработка направлений совершенствования механизма управления жилищным комплексом муниципального образования.

Для реализации поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

1. Раскрыть понятие ЖКХ и изучить его современное состояние.

2. Рассмотреть систему управления жилищной сферой.

3. Раскрыть сущность и основные направления реформирования ЖКХ России.

4. Провести анализ состояния жилищного фонда Алтайского края и г. Рубцовска.

5. Проанализировать систему управления жилищным фондом муниципального образования и выявить особенности формирования затрат на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд.

6. Разработать модель совершенствования организационного механизма управления затратами и подготовить ее методическое обоснование.

7. Провести экспериментальный расчет на основе разработанной модели.

Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что совершенствование организационного механизма управления затратами в жилищном комплексе муниципального возможно только при изменении организационно-правового статуса действующих предприятий и модели управления жилищным фондом.

Объектом исследования данной диссертационной работы является жилищное хозяйство муниципального образования.

Исследования проводились на примере предприятий, обслуживающих жилищный фонд г. Рубцовска: МУ «ДЕЗ» («УЖКХ»), МУП ПЖЭТ «Центральный», МУП ПЖЭТ «Северный», МУП ПЖЭТ «Южный» и МУП ПЖЭТ «Западный».

Предметом исследования выступают управленческие отношения, возникающие в процессе функционирования предприятий ЖКХ муниципального образования.

Научная новизна исследования. Научная новизна выполненных исследований заключается в формировании новой, эффективной системы управления затратами на предприятиях, оказывающих жилищные услуги, учитывающей современные требования к состоянию и функционированию и управлению предприятиями исследуемой отрасли.

1. Уточнено понятие «управление затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд».

2. Разработана модель использования таргет-костинга в управлении затратами ЖКХ.

3. Разработана модель совершенствования организационных схем и механизмов управления жилищным фондом.

4. Проведено методическое обоснование модели управления жилищным хозяйством муниципального образования.

5. Разработан организационный механизм управления затратами.

Практическая значимость. Практическая значимость работы заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию организационного механизма управления жилищным фондом, удовлетворяющего современным условиям и задачам реформирования отрасли и отношений в жилищной сфере. Предлагаемый механизм создает предпосылки для совершенствования механизма управления затратами на предприятиях и определяет направления совершенствования управления затратами в жилищном хозяйстве.

Предлагаемые направления совершенствования экономического механизма управления затратами приняты к внедрению в МКУП «УЖКХ», что подтверждается соответствующей справкой. Отдельные результаты работы используются в учебном процессе Рубцовского индустриального института.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области совершенствования механизма управления жилищным комплексом муниципального образования, научные публикации, материалы конференций по исследуемой тематике.

Достоверность и обоснованность полученных в диссертации результатов обеспечивается использованием общенаучных методов познания, методов экономического анализа, анализа экономико-статистических данных.

Информационной базой исследования послужили гражданское и жилищное законодательство РФ, материалы монографий, периодических изданий, научно-практических конференций, статистической отчетности государственных органов статистики и результаты исследований, проведенных автором.

Апробация работы. Основные положения, выводы и рекомендации, представленные в работе, были изложены автором на Всероссийской научно-методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г.Пенза 2004 г.), на заседаниях кафедры «Экономика и управление городским хозяйством» ТГАСУ (г.Томск 2005 г.), на Всероссийской научной конференции «Человек и мир человека» (г.Рубцовск 2005 г.).

Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,43 п.л. (личный вклад соискателя - 2,25 п.л.)

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Работа изложена на 199 страницах машинописного текста, приложение - на 9 страницах. Содержит 52 таблицы и 16 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Маслихова, Елена Александровна

Основные результаты диссертационной работы сводятся к следующему:

1. Рассмотрена система управления жилищной сферой города. Определены факторы, обеспечивающие эффективное управление жилищной сферой города, к числу которых относятся:

- исследование и удовлетворение потребностей населения в жилищных и коммунальных услугах;

- максимизация доходов от использования жилищного фонда;

- минимизация расходов на содержание жилищного фонда;

- снижение стоимости жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых населению;

- обеспечение уровня комфортности соответственно требованиям жильцов;

- повышение срока службы жилых помещений;

- повышение степени занятости жилищного фонда.

2. Показано, что наиболее эффективным инструментов в совершенствовании управления жилищным фондом города, отвечающего условиям реформирования отрасли, может служить управление затратами. Систематизированы и проанализированы современные методы управления затратами на предприятиях. Уточнено понятие управления затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд, как направленного воздействия на источники возникновения затрат с целью их минимизации и предоставлении потребителям наиболее выгодных условий оказания услуг.

3. Исследовано современное состояние ЖКК России и раскрыты сущность и направления реформирования жилищно-коммунального комплекса России. Наиболее существенным результатом стало следующее: в процессе реформирования был принят новый ЖК РФ, в котором впервые сформулированы цели деятельности по управлению многоквартирным домом (ранее жилищным фондом). Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания; надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом; своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов; решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Определение понятия «управление» сформулировано в ЖК РФ как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом; управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

4. Дана характеристика современного состояния жилищного фонда Алтайского края и г. Рубцовска. Состояние жилищного фонда на данный момент характеризуется его несоответствием функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобной планировкой, недостаточным уровнем благоустройства, низкими теплостойкостью, влагостойкостью, звукоизоляцией и другими параметрами жилых помещений; невыполнение требований по содержанию и своевременному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его недоремонта. Так, около 25% жилищного фонда г. Рубцовска находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу для жизни и здоровья горожан.

5. Проведенный анализ системы управления жилищным фондом Рубцовска и анализ особенностей формирования затрат на предприятиях г. Рубцовска, обслуживающих жилищный фонд, позволяет сделать следующие важнейшие выводы:

1) Управление ЖКХ города не отвечает условиям, принципам и задачам реформирования. Для приведения управления ЖКХ в надлежащее состояние необходимо изменить организационный механизм, в котором главенствующая роль будет отведена защите интересов собственников и повышению хозяйственной самостоятельности и экономической ответственности предприятий, обслуживающих жилищный фонд.

2) Управление затратами на предприятиях, обслуживающих жилищный фонд города, неэффективно. Возникает острейшая необходимость в его реформировании на основе применения новых, научно обоснованных методов формирования затрат и рыночных законов. Совершенствование управления затратами должно проходить в двух направлениях: реформирование системы в целом и изменение управления отдельными видами затрат.

6. Разработаны рекомендации по совершенствованию схем управления жилищным фондом и организационного механизма управления затратами. Показано, что внедрение нового организационного механизма позволит: значительно снизить управленческие издержки; лишить подрядчиков возможности необоснованно завышать цены на свои услуги и повысить их заинтересованность в снижении себестоимости и повышении качества выполняемых работ; значительно снизить затраты и издержки производства в результате получения заказа на обслуживание и эксплуатации жилья на конкурсной основе.

Внедрение в качестве элемента методического обеспечения предполагаемых преобразований пообъектного учета доходов и расходов на содержание домовладения даст следующие положительные результаты:

- для потребителей жилищных услуг характер тарифообразования становится обоснованным, а цены на услуги - прозрачными, тарифообразование приобретает публичный характер;

- прекращается перекрестное субсидирование между жилыми домами различного технического состояния;

- жители домов удовлетворительного технического состояния получают услуги более высокого качества, жители домов более низкого качества получают услуги, равные по стоимости объему внесенных ими средств;

- невозможными становятся приписки объемов работ и материальных затрат, так как прозрачным становится учет, появляется возможность осуществления контроля объема и качества производимых работ со стороны общественности и потребителей;

- появляется реальная возможность возникновения конкуренции между подрядчиками и увеличения объема работ в рамках заданных тарифов;

- усиливается контроль за деятельностью подрядных организаций и качеством их работ, быстрее выполняются заявки жителей, становится наглядным состав работ по каждому дому;

- прозрачным становится оперативный и бухгалтерский учет управляющей компании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ