Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования"

На правах рукописи

ч

Григоренко Виталий Сергеевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ НА ОСНОВЕ СТАТИСТИЧЕСКОГО

МОДЕЛИРОВАНИЯ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -

строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Пяинбпяшо ТОпмЛ Павповш;

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Смирнов Евгений Борисович;

кандидат экономических наук, доцент Любимов Илья Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов»

Защита диссертации состоится 11 мая 2006 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Саниг-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ар. 206.

Телефакс: (812) 316 - 58 - 72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан апреля 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета —( Клюев А.Ф.

ZOOG А 7735"

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы.

В условиях рынка спрос на гостиничные комплексы в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей удовлетворения этого спроса является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей общепринятым мгрсвым стандартам.

Гостиничная сфера относится к наиболее выгодным видам коммерческой деятельности. Основной спрос на ее услуги формирует туризм и бизнес-клиенты. Туризм, в свою очередь, является одним из самых быстроразвивающихся бизне-сов в мире: на него приходится 10% мирового экспорта. Всемирная туристическая организация ожидает в ближайшие 20 лет бурного роста туристских поездок во всем мире (1,6 млрд. в 2020 году - против 715 млн. в 2005-м) и, как следствие, увеличения доходов от туризма ($2000 млрд. в 2020 году - против $476 млрд. в 2005-м).

Количество туристов и бизнес-клиентов в любую местность очень сильно зависит от колебаний рыночной конъюнктуры, инвестиционного климата, имеющихся политических и социальных рисков, совершенства нормативной и законодательной базы в гостиничной сфере.

Одним из самых привлекательных в России местом для туристов и бизнес-клиентов остается Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Туризм как отрасль экономики начал формироваться в Санкт-Петербурге раньше, чем в других регионах России. Сегодня эта отрасль включает около 1,5 тыс. предприятий, в ней занято более 100 тысяч человек. Санкт-Петербург принимает туристов больше любого другого региона, даже Москвы. По данным Комитета по внешним связям и туризму в 2004-2005 годах его посетили в средней около 3 млн. иностранных туристов (в 2003 году - 2,8 млн.) и около 1 млн. россиян. Начиная с 1995 года, поток иностранных туристов прирастал ежегодно в среднем на 6%, а в 2003 году вырос сразу на 15% (круизные посещения - на 30%). «Высокий» сезон удлинился до октября месяца. В прошлом году иностранные туристы потратили в Санкт-Петербурге 1,5 млрд. долларов США (из них 40-50% -на услуги гостиниц). Доходы от въездного туризма составили около 10% доходной части городского бюджета Ориентир посещаемости города на 2005-2007 годы -5 млн. иностранных туристов.

Среднегодовая заполняемость петербургских гостиниц за последние годы росла примерно на 3% в год и в 2003-2005 г.г. она составила уже 60-69%, В разгар туристского сезона (конец мая - июль) заполняемость достигает 100% - в этот период существующий номерной фонд Санкт-Петербурга и Ленинградской области не в состоянии удовлетвбрить весь спрос. В период «белых ночей» в городе не хватает от 500 до 1000 номеров ежедневно. В летние месяцы и в дни школьных каникул особенно остро не хватает гостиниц экономического и среднего класса (рас-

считанных, прежде всего, на российских туристов). В то ж*■время в цмеишыШг сезон (декабрь-январь) некоторые из них заселены лишь на 3 )-3Л Ь

АЯ

КА

СПстсрб 09

К настоящему времени сложилась значительная диспропорция между культурно-историческим потенциалом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, их инвестиционной привлекательностью, с одной стороны, и реальным потоком туристов и бизнес-клиентов, с другой. Турфирмы везут гостей, исходя, прежде всего, из количества имеющихся в наличии мест. Наличие большого числа комфортабельных гостиниц само по себе было бы фактором, способствующим привлечению туристов и бизнесменов.

Одной из основных причин такой диспропорции является то, что город и ближайшие пригороды не в состоянии удовлетворить повышенный спрос на цивилизованные гостиничные услуги, особенно в летний период. Гостей и бизнесменов бывает просто негде разместить. Прежняя отечественная гостиничная система с постоянными табличками у администраторов «мест нет» дискредитирует гостиничный бизнес и полностью непригодна в рыночных условиях.

В настоящее время по объемам ресурсов размещения Санкт-Петербург и Ленинградская область очень сильно отстают от аналогичных мест соответствующей исторической, культурной и инвестиционной значимости, в частности, от западноевропейских стандартов. Там в крупных городах на тысячу местных жителей приходится до 30 гостиничных мест. В Санкт-Петербурге это соотношение составляет около 3 мест, а в Ленинградской области и того меньше.

В этих условиях в регионе существует насущная необходимость совершенствования методов оценки стоимости существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых , реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Значительный вклад в разработку методов оценки объектов недвижимости внесли российские и зарубежные ученые: И.Л. Артеменков, C.B. Валдайцев, C.B. Грибовский , В.В. Григорьев, В.Е. Есипов , П.А. Козин , Д.Д. Кузнецов, И.Н.Любимов, Е.С. Озеров , С.Н. Максимов , В.Е. Мягков, В.А. Прорвич, Е.Б.Смирнов, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др. В теории развития гостиничных комплексов следует отметить В.И. Азара, Н.Ю. Арбузову, C.B. Бабарыкина, М.Б. Биржакова, P.A. Браймера, В.Г. Гуляева, В.В. Дворниченко, И.И. Дерена, Donald J., Foltz В., В.А. Жолдак, С.Н. Ковалева, Р.В. Львова, М.А. Морозова, С.С. Скобкина, А.Д. Чудновского, Г.В. Широкова и других ученых.

Однако при оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как: высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости; низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Неучет этих особенностей приводит к принятию недостаточно эффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий «администрации города и области по развитию гостиничной сферы в регионе.

Необходимость реформирования гостиничной сферы, высокие риски инвесторов при вложениях средств в гостиничный бизнес, наличие недостаточного числа публикаций по использованию в системе оценки недвижимости гостиничных комплексов современных математических методов и предопределяет необходимость системного научного анализа и разработки более совершенного. Гарантом быстрой и эффективной адаптации методов оценки к условиям и требованиям peí иона может быть только наличие соответствующей научно-методологической базы. При этом современные методики оценки недвижимости гостиничных комплексов должны объективно и достоверно определять их стоимость с целью активизации развития гостиничной сферы, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.

Существующие в теории и практике методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения, в частности, для условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Используемый методологический аппарат в области оценки стоимости недвижимости гостиничных комплексов требует совершенствования.

Целю диссертационного исследования является совершенствование метода оценки существующей и проектируемой недвижимости гостиниц на основе статистического моделирования с учетом региональных и местных особенностей.

Объектом исследования является недвижимость гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга И Ленинградской области - здания, сооружения и земельные участки.

Предметом исследования являются методы оценки недвижимости гостиничных комплексов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

- совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования;

- разработка обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Методы исследования: научный и экономический анализ и синтез, математическое и статистическое моделирование, экспертные оценки, теория вероятности, корреляционный анализ.

Научная новизна результатов исследования заключается в:

- совершенствовании метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического метода с учетом региональных и местных особенностей;

- предложении результатно-затратного метода экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов с критерием сравнения альтернативных

вариантов их строительства и эксплуатации и обоснования оптимального решения;

- разработке обобщенной методики для решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц;

- разработке расчетной методики для технико-экономического анализа объектов шсчиничных комплексов в табличном редакторе «т1сгОло/с Ихсе1», позволяющей быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Практическая значимость и внедрение работы:

- разработанная методика позволяет оптимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Внедрение разработанного автором метода по оценке недвижимости гостиничных комплексов осуществлено в 2005 г. в Комитете по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области и в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт- Петербурга.

Апробацию работа прошла на научных всероссийских и международных конференциях, на кафедре экономики строительства СПбГАСУ, СПбИНЖЭКО-Не, КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 печатных трудах.

На зашшу выносятся:

- особенности применения доходного подхода при оценке недвижимости гостиниц через их бизнес;

- критерий эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных условий;

- обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования, позволяющая повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы из 199 источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Анализ подходов и методов оценки недвижимости гостиничных комплексов» рассмотрены основные используемые понятия, проанализирована недвижимость гостиничных комплексов Санкт-Петербурга и Ленинградской области на предмет выявления их региональных и местных особенностей, исследованы существующие подходы к ее оценке, выявлены их недостатки и возможные пути устранения. Результаты исследования приведены в табл. 1-4.

Сделан вывод, что капитальные вложения в гостиничные комплексы в России сопровождаются высокими рисками из-за больших первоначальных объемов их и длительных сроков окупаемости; низкой ликвидностью гостиничной недвижимости и ее непривлекательностью для банковских инвестиций. Одной из основных причин отсутствия бума в строительстве гостиниц Санкт-Петербурга является то, что вложение инвестиций в жилые, торговые и офисные комплексы для бизнеса пока намного эффективнее, чем в гостиницы. Недостаточное внимание этим и другим особенностям приводит к принятию не всегда эффективных решений и ведет к замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной сферы в регионе.

Установлено, что между рыночной стоимостью и экономическими параметрами недвижимости гостиничных комплексов существует тесная взаимосвязь, которая, в конечном счете, отражается в критериях оптимальности при анализе вариантов эффективного использования. Большинство известных экономико-математических моделей, применяемых для анализа использования объектов недвижимости, в основном, не учитывают оптимизационный характер постановки задачи, вопросы развития и долговременного использования комплексов, а также условия неопределенности и связанные с ними риски.

Таблица!

Характеристики гостиниц Санкт-Петербурга

Категория збъекгов размещения Количество объектов Количество номеров Количество пест

2002 2003 2004 2002 2003 2004 2002 2003 2004

Первый класс 5 10 10 1 169 1620 1706 2 332 3 194 5 300

Средний класс 41 66 93 8 016 9 787 10 854 14 985 17 745 20 389

Экономический класс 43 54 83 2 728 2337 2 791 5 601 4 963 6113

Всего объекты: 89 130 186 11913 13 744 15351 22 918 25 902 31802

Ведомственные объекты 42 52 38 3 008 3 162 2676 9197 7 562 6 027

Итого: 131 182 224 14 921 16906 18027 32115 33 464 37829

Таблица 2

Заполняемость и стоимость основных четырехзвеэдных гостиниц в Санкт-Петербурге

Гостиница Адрес Ср. годовая загрузка за 2005 год, % Кол-во номеров (мест) Стоимость номера (1-3-местные, не лк>кс/делюкс),дол.$

«С CCZSH сгзсп

«Прибалтийская» ул. Кораблестроителей, 14 48,4 1200(2400) 70-115 80-160

«Пулковская» пл. Победы, 1 58,2 840(1600) 150-210 180-300

«Москва» пл Александра Невского, 2 68,3 777 (1428) 72-130 100-150

«Советская» Лермонтовский пр., 43/1 55,7 1037(2074) 60-122 70-130

«Россия» пл. Чернышевского, 11 65,5 410(675) 92-156 96-160

«Охтинская» Болыпеохтинский пр., 4 59,8 292(483) 70-116 90-129

«Достоевский» Владимирский пр., 19 - 207 80-175 100-200

«Нептун» наб Обводного канала, 93а 70,0 150(220) 90-275 95-290

«Десон- Ладога» ул. Шаумяна, 26 58,5 96(192) 95-115 115-200

«Прин» Ул.Возрождения, 4 56,6 36(72) 80-100 90-140

Автором установлено, что существующие в теории и практике методики оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения для условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Выявлено, что к данным особенностям относятся: местоположение, часто в исторических и охранных зонах; значительная конкуренция на рынке гостиничных услуг; ограничения по этажности и внешнему облику проектируемых гостиниц; ограничения по реконструкции и расширению существующих гостиниц; большое разнообразие в предлагаемых услугах и ценах. В целом, это предполагает проведение самостоятельных научных исследований существующих методов оценки объектов недвижимости и доведение их до обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей.

Сделан вывод о необходимости применения методов статистического моделирования и сравнительного анализа сделок при совершенствовании существующих методов оценки стоимости недвижимости гостиниц.

Во второй главе «ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ» исследованы особенности затратного, сравнительного и доходного подходов в оценке гостиниц как недвижимых объектов, а также как бизнеса.

Доказано, что все три классических подхода потенциально применимы в случае оценки объектов гостиничных комплексов, но все три имеют особенности в применении. Рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как сферы бизнеса. Затратный подход целесообразен при оценке стоимости гостиниц как совокупности зданий, сооружений и земельных участков при строительстве и эксплуатации.

Установлено, что особенностью гостиничных комплексов, с точки зрения оценки затратным подходом, является необходимость намного больших, по срав-

нению с другими вариантами развития недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы, жилые дома), единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. Это связано с тем, что, в отличие от других вариантов развития, гостиничные комплексы должны приниматься в эксплуатацию с дополнительной «начинкой»: необходимыми функциональными помещениями; соответствующей внутренней отделкой; оснащенные необходимым общим оборудованием и мебелью в номерах, укомплектованные подготовленным обслуживающим персоналом. Поэтому при определении стоимости земельною участка, как свободного, к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на отделку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

В связи с этим автором разработан новый рыночный подход к оценке гостиничных комплексов, который может бьггь реализован двумя предлагаемыми методами: методам статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих зависимостей стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды функционирования подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами - стоимостью и ценообразуюшими факторами.

Метод сравнительного анализа сделок основывается на сравнении оцениваемого гостиничного комплекса с сопоставимыми комплексами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый комплекс и сопоставимые с ним объекты отличаются друг от друга.

Таблица 3

Наполняемость и стоимость трехзвездных гостиниц Санкт-Петербурга

Адрес Ср годовая Кол-во Стоимость номера

Гостиница загрузка за номеров (1-3-месгаые, не

2005 год, % (мест) люкс/делюкс), $

не сезон сезон

«Киевская» ул. Днепропетровская, 49 62,0 316(597) 40-56 48-68

«Гапакта ул Красных зорь, 8 85,6 72(169) 70-120(2-4»местные)

«На Садовой» ул Садовая, 53 64,0 42 (100) 32г47

«Турист» ул. Севастьянова, 3 38,0 113(377) 50-120

«Южная» ул Боровая, 26 57,0 182(420) 34-177

Установлено, что основной особенностью моделирования доходов гостиниц при использовании доходного подхода является то, что их недвижимость, как правило, не сдается арендаторам на условиях долгосрочной аренды. Моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использова-

нием данных бухгалтерской отчетности. Поэтому автором редложена соответствующая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиницы, как бизнеса.

Таблица 4

Стоимости номеров различных гостиниц Санкт-Петербурга

Гостиница Адрес Кол-во номеров (мест) Ср. годовая загрузка за 2005 год, % Стоимость номера в сутки (1-3-местные, не люкс/делюкс)$

не сезон сезон

«Матисов домик» ул Александра Блока,4 46 (75) 85,0 60-150 80-250

«Арбат Норд»» ул Артиллерийская, 4 33(66) 70,0 185

«Пятый угол» Загородный пр., 13 13 (26) 65,0 90-175 120-200

«Маршал» ул. Шпалерная, 41 18 (30) 65,0 105-196 120-232

«Невский, 91» Невский пр., 91 14(28) 64,0 90-150 110-175

«Корона» ул Малая Конюшенная! 8(16) 75,0 125-210 160-240

«Престиж» 3-я линия В.0,52 11 (22) 65,0 78-114 120-175

«Шелфорд» 3-я линия В.О., 26 15 (28) 65,0 70-148 75-170

В третьей главе «Пути повышения эффективности использования недвижимости гостиничных комплексов» выполнены выбор и обоснование нового предлагаемого критерия - эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов, исследованы варианты использования земельных участков как условно свободных, так и застроенных, разработана новая обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов, выполнен расчет на примере реальных гостиничных комплексов в Петродворцовом районе г. Санкт-Петербурга.

Разработанная новая обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов заключается в выполнении следующих 10 - ти этапов.

1. Подготавливаются необходимые исходные данные:

• состав и площади объектов , функциональная структура комплекса, необходимый минимум помещений, уровень (звездность) и т.п.;

• нормативные данные по минимальным расстояниям между объектами, исходя из технологических требований, требований противопожарных и санитарных норм проектирования;

• статистические, экспертные или расчетные данные по объектам -аналогам (стоимостные показатели по их созданию и эксплуатации, объемно- планировочные, временные, технические и т. д.);

• стоимость материальных и энергетических ресурсов.

2. Производится оптимизация размещения объектов гостиничного комплекса. Определяются места посадки зданий и сооружений и площадь земельного участка с учетом принятого критерия оптимальности - минимум площади земельного участка с учетом ограничений.

3. Определяется продолжительность жизненного цикла гостиничного комплекса следующими наиболее приемлемыми методами в комплексе: аналоговым, статистическим, нормативным, экспертным и оптимизационным.

4. Определение затрат на строительство (реконструкцию) и эксплуатацию гостиничных комплексов в комплексе статистическими, корректировочными и расчетными методами. При отклонении реальных продолжительностей создания иилшшчнши комплекса сгг оптимальных или нормативных следует производить учет данных отклонений в оценках единовременных затрат.

5. Определение операционных расходов и в их составе эксплуатационных затрат в комплексе нормативными (условно-постоянные эксплуатационные затраты), калькуляционными (переменная составляющая на основе нормативной документации и исходных данных о технологическом процессе проживания) и рыночными методами.

6. Определение дохода гостиничного комплекса. Стоимость проживания и заполняемость можно определить прямыми (с использованием бухгалтерской документации) и косвенными (с помощью объектов - аналогов) методами.

7. Определение расчетной нормы и коэффициента дисконтирования с использованием выявленного автором нового статистического материала по региону, изложенного в диссертации.

8. Определение значений интегрального эффекта На основании разработанной экономико-математической модели определяются характеристики цело-образующих факторов гостиничного комплекса и значения интегрального эффекта с учетом принятого критерия оптимальности -максимума интегрального эффекта за период жизненного цикла гостиницы

9. Анализ полученных результатов и принятие решения. После проведения расчетов проводится сравнительный анализ полученных нескольких вариантов и принятие Оптимального решения. При необходимости производится перерасчет после соответствующей корректировки исходных данных.

10. Исследование возможного изменения исходных данных и внешних воздействий, приводящих к отклонению параметров (характеристик ценообразую-щих факторов гостиничных комплексов, временных и стоимостных показателей) экономико-математической модели от оптимальных значений.

Для исследования предложенной обобщенной методики оценки в табличном редакторе «Microsoft Excel» разработан алгоритм и прикладная программа. Расчеты по ней проведены в качестве реального примера применительно к гостиничному комплексу в г.Петродворец. Они представлены в приложении к диссертации.

В частности, рассмотрен существующий комплекс зданий в Петергофе, для которого запланирована реконструкция под гостиницу и даны рекомендации по целесообразному развитию этого объекта. В результате решения прямой и обратной задач определены оптимальные характеристики данной гостиницы и достигаемое максимальное значение интегрального эффекта. С целью выработки конкретных рекомендаций по реконструкции объекта под гостиницу проведено ис-

следование, основанное на возможном изменении исходных данных, приводящих к незначительному допустимому отклонению параметров и переменных экономико-математической модели от оптимальных значений - до 5%.

Показано, что результаты исследований, проведенные в соответствии с имеющимися исходными данными по всем гостиницам Санкт-Петербурга с применением предложенного метода, позволяют сделать следующие выводы:

1. Принятие расчсший Нормы дисконтирования (доходности), больше 22%, приводит к тому, что при принятых исходных данных (заполняемое™ гостиницы, стоимости номера, затратах на строительство и реконструкцию) интегральный эффект становится отрицательным. Это означает, что при данных значениях переменных параметров норма дисконтирования, имеющая значение между 22% и 23% является внутренней нормой доходности и расчетные значения норм дисконтирования должны лежать в пределах от 0 до 22% (табл.5, рис.1).

2. Увеличение единовременных затрат, связанное с предъявлением к объекту дополнительных требований (повышенных требований по комфортности, «звезды ости» и т. п.), на 5% приводит к уменьшению интегрального эффекта на 41,6%, при увеличении на 10% - к уменьшению на 84%, а при увеличении до 15% - к отрицательному значению интегрального эффекта (табл.6, рис.2).

3. Проведение мероприятий в гостиничном комплексе и вне его, осуществление которых позволит увеличить потенциальный валовый доход на 5-10%, может привести к ожидаемому увеличению интегрального эффекта на 50-90% (табл. 7 и рис. 3).

Показано, что практическая значимость заключается в следующем:

- разработанная методика позволяет о птимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Таблица 5

Значения интегрального эффекта в зависимости от нормы доходности

Норма доходности 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 25%

Интегральный эффекта у6ытки(-) $5 080 000 $4 110000 $3 260 ООО $2 510 000 $1 840000 $1 250 000 $720 000 $240 000 | й -$590 000 8 О О V» ^

Зависимость величины интегрального эффекта от нормы доходности

Рис. 1. Зависимость величины интегрального эффекта от нормы доходности для гостиниц

Таблица 6

Значения интегрального эффекта в зависимости от изменения величины единовременных затрат

Изменение единовременных -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

затрат

Интегральный эффект, убитхи(-) $3 870 000 $3 340000 $2 820000 $2 300 000 $1 770000 $1 250000 $730000 $200000 I -$320 000 -$840000 -$1 370 000

Зависимость величины интегрального эффекта от изменения единовременных затрат

$5 000 000 $4000000

2:%

Изменение единовременных затрат, %

Рис 2. Зависимость величины интегрального эффекта от изменения величины единовременных затрат для гостиниц «-» - увеличение затрат и убытки

Проведенное исследование устойчивости и чувствительности, а также проверка адекватности и достоверности разработанной модели показали, что модель является достаточно устойчивой, адекватной и достоверной.

таблица 7

Значения интегрального эффекта в зависимости от изменения потенциального валового дохода

Изменение потенциального валового дохода -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Интегральный эффект -$1 750000 -$1 150 000 000 055$" $50 000 $650 000 $1 250 000 $1 850 000 $2 450000 $3 050000 $3 650000 $4 250000

Зависимость величины интегрального эффекта от изменения потенциального валового дохода

Рис. 3. Зависимость величины интегрального эффекта от изменения потенциального валового дохода для гостиниц: «-» - увеличение затрат и убытки

Исследования предложенных автором моделей, методов и алгоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что результатно-затратный метод экономического анализа позволяет более точно и достоверно сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения при строительстве новых и эксплуатации существующих гостиниц.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ

1. Изучены выявленные особенности недвижимости гостиничных комплексов, а также существующие методы оценки стоимости зданий, сооружений и земельных участков. Методы оценки не в полной мере учитывают специфику региональных и местных условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

2. Выявлены особенности применения всех трех классических подходов в оценке объектов гостиничных комплексов - рыночного, доходного и затратного. Показано, что рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как бизнеса. Установлено, что затратный подход требует поправок, на иные виды недвижимого и другого имущества, включая нематериальные активы. При определении стоимости нового строительства должны быть

15

добавлены затраты на отделку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

3. Учтена установленная особенность при использовании оценки доходным подходом и моделировании доходов гостиниц, заключающаяся в том, что недвижимость гостиниц, как правило, не сдается арендаторам на условиях долгосрочной аренды и моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использованием данных бухгалтерской отчетности подобных объектов-аналогов.

4. Предложена экономическая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиниц, как бизнеса. Разработана новая методика дальнейшего анализа и разделения значения чистого операционного дохода для использования его значений при оценке гостиничных комплексов, как недвижимых объектов.

5. Предложен результагно-затратный метод экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования и критерия оптимальности для сравнения альтернативных вариантов и обоснования оптимальных решений.

6. Разработана расчетная методика для технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов в табличном редакторе «Microsoft Excel», позволяющая быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

7. Рассмотрен пример экономического анализа и оценки стоимости реконструкции реального объекта - гостиничного комплекса в г. Петергоф, для которого определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект, а также обоснован оптимальный вариант использования недвижимости.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1.Особенности оценки недвижимости гостиничных комплексов [Текст] // Мир строительства и недвижимости. - СПб.- 2005. - № 4.-С.14-15.

2. Методика оценки недвижимости гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге [Текст] // Петербургский строительный рынок. - СП6.-2005.- № 5 .

Г" о п

- V. 0-7.

3. Особенности применения доходного подхода в оценке гостиничного бизнеса [Текст] / Материалы 58-й международ, научно-техн. конф. студентов и молодых ученых. Актуальные проблемы архитектуры, стр-ва и трансп. - СПб. -СПбГАСУ, 2005. - С. 160-164.

4. Эффективность использования недвижимости гостиничных комплексов и методика их оценки [Текст] // //Зодчий.21 век. - СПб. - 2005. - №2. - С. 80-91.

Подписано к печати 05.04.2006 Формат 60x84 1/16 Бумага офсетная Уел печ. л. 1,25. Тир 100 экз Заказ 69

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4.

Отпечатано на ризографе 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

S &OQ£{\

773 S

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Григоренко, Виталий Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ.

1.1. Недвижимость гостиничных комплексов.

1.2. Классификация гостиниц и гостиничных комплексов.

1.3. Методы, применяемые в оценке гостиничных комплексов.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ.

2.1. Применение затратного подхода в оценке недвижимости гостиничных комплексов.

2.2. Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования.

2.3. Применение доходного подхода в оценке гостиничных комплексов как недвижимых объектов.

2.4. Особенности применения доходного подхода в оценке гостиниц как бизнеса.

В ел воды но второй главе.

ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ

3.1. Обоснование критерия эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов.

3.2. Исследование вариантов использования земельного участка как условно свободного и как застроенного.

3.3. Алгоритм оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга.

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования"

Актуальность темы. В условиях рынка спрос на гостиничные услуги в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей его удовлетворения является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей мировым стандартам.

Гостиничная сфера относится к одним из наиболее выгодных видов коммерческой деятельности. Основной спрос на ее услуги формируют туризм и бизнес-клиенты. Туризм, в свою очередь, является одним из самых быстроразвивающихся бизнесов в мире: на него приходится 10% мирового экспорта. Всемирная туристическая организация ожидает в ближайшие десятилетия бурного роста туристических поездок (1,6 млрд. $ в 2020 году по сравнению с 715 млн. $ в 2005-м) и, как следствие, увеличения доходов от туризма.

Количество туристов и бизнес-клиентов очень сильно зависит от колебаний рыночной конъюнктуры, инвестиционного климата, политических и социальных рисков и совершенствования нормативной и законодательной базы в гостиничной сфере.

Среди самых привлекательных в России мест для туристов и бизнес-клиентов - Санкт-Петербург.

Туризм как отрасль экономики начал формироваться в Санкт-Петербурге раньше, чем в других регионах России. Сегодня эта отрасль включает в себя около 1,5 тыс. предприятий, в ней занято более 100 тысяч человек. Санкт-Петербург принимает туристов больше, чем любой другой регион, даже Москва. По данным Комитета по внешним связям и туризму Санкт-Петербурга, в 2005 г. город посетили около 3 млн. иностранных туристов (в 2003-м - 2,8 млн.) и около 1 млн. россиян. Начиная с 1995 года, поток иностранных туристов прирастал ежегодно в среднем на 6%, а в 2003 году -сразу на 15% (крунзные посещения - на 30%). «Высокий сезон» удлинился до октября. В 2005 году иностранные туристы потратили в Санкт-Петербурге 1,5 млрд. $ (из них 40-50% - на услуги гостиниц). Доходы от въездного туризма составили около 10% части городского бюджета. Ориентир посещаемости города на 2006-2007 годы - 5 млн. иностранных туристов.

Средняя заполняемость петербургских гостиниц выросла примерно на 3% в год и к 2005 г. составила 60-69%. В разгар туристического сезона (конец мая - июль) заполняемость достигает 100%, и существующий номерной фонд Санкт-Петербурга не в состоянии удовлетворить весь спрос. В период белых ночей в городе не хватает от 500 до 1000 номеров ежедневно. В летние месяцы и в дни школьных каникул особенно остро не хватает гостиниц экономического и среднего класса (рассчитанных прежде всего на российских туристов). В то же время в «мертвый сезон» (декабрь - январь) некоторые из них заселены лишь на 30-35% и даже меньше.

К настоящему времени сложилась значительная диспропорция между культурно-историческим потенциалом Санкт-Петербурга, его инвестиционной привлекательностью, с одной стороны, и реальным потоком туристов и бизнес-клиентов, с другой. Турфирмы везут гостей исходя, прежде всего, из количества имеющихся мест. Поэтому наличие большого числа комфортабельных гостиниц само по себе было бы фактором, способствующим привлечению туристов и бизнесменов.

Одной из основных причин такой диспропорции является то, что город не в состоянии удовлетворить повышенный спрос на цивилизованные гостиничные услуги, особенно в летний период. Гостей и бизнесменов бывает просто негде разместить. Прежняя отечественная гостиничная система с неизменной табличкой на столе администратора «мест нет» дискредитирует гостиничный бизнес и полностью непригодна в рыночных условиях.

В настоящее время по возможностям размещения Санкт-Петербург очень сильно отстает от аналогичных мест соответствующей исторической, культурной н инвестиционной значимости, в частности, от занадноевропснских стандартов. Там в крупных городах на тысячу местных жителей приходится до 30 гостиничных мест. В Санкт-Петербурге это соотношение составляет около трех мест.

В связи с этим в городе существует насущная необходимость совершенствования методов оценки стоимости существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Значительный вклад в разработку методов оценки объектов недвижимости внесли : И.Л. Артеменков, C.B. Валдайцев, C.B. Грибовский, В.В. Григорьев, В.Е. Есипов, П.А. Козин, Д.Д. Кузнецов, И.Н. Любимов, Е.С. Озеров, С.Н. Максимов, В.Е. Мягков, В.А. Прорвич, Е.Б. Смирнов, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Дж. Фридман, Г. Харрисон. В теории развития гостиничных комплексов следует отметить В.И. Азара, Н.Ю. Арбузову, C.B. Бабарыкина, М.Б. Биржакова, P.A. Браймера, В.Г. Гуляева, В.В. Дворниченко, И.И. Дерена, В.А. Жолдак, С.Н. Ковалева, Р.В. Львова, М.А. Морозова, С.С. Скобкина, А.Д. Чудновского, Г.В. Широкова.

Однако при оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как высокие риски из-за больших первоначальных вложений, длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Неучёт этих особенностей приводит к принятию недостаточно эффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города по развитию гостиничной сферы. Существующие методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения, в частности, для условий Санкт-Петербурга.

Необходимость реформирования гостиничной сферы, высокие риски инвесторов при вложениях средств в этот бизнес и наличие недостаточного числа публикаций по использованию в системе оценки недвижимости гостиничных комплексов современных математических методов и определяет необходимость системного научного анализа и разработки более совершенного метода их оценки. Гарантом быстрой и эффективной адаптации такого метода оценки к условиям и требованиям региона может быть только наличие соответствующей научно-методологической базы. При этом новый метод оценки недвижимости гостиничных комплексов должен объективно и достоверно определять их стоимость с целью активизации развития гостиничной сферы, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.

Целью диссертационного исследования является совершенствование метода оценки существующей и проектируемой недвижимости гостиниц на основе статистического моделирования с учетом региональных и местных особенностей.

Объектом исследования является недвижимость гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области - здания, сооружения и земельные участки.

Предметом исследования являются методы оценки недвижимости гостиничных комплексов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

- совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования;

- разработка обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Методы исследования: научный и экономический анализ и синтез, математическое и статистическое моделирование, экспертные оценки, теория вероятности, корреляционный анализ.

Научная новизна результатов исследования заключается в:

- совершенствовании метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического метода с учетом региональных и местных особенностей;

- предложении результатно-затратного метода экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов с критерием сравнения альтернативных вариантов их строительства и эксплуатации и обоснования оптимального решения;

- разработке обобщенной методики для решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц;

- разработке расчетной методики для технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов в табличном редакторе «Microsoft Excel», позволяющей более быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Практическая значимость работы:

- разработанная методика позволяет оптимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Внедрение разработанного автором метода по оценке недвижимости гостиничных комплексов осуществлено в 2005 и 2006 гг. в Комитете по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области и в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга, а также в деятельности ООО «ОЗОН» и ЗАО «Концерн Титан-2» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при проектировании и строительстве гостиниц, что подтверждено прилагаемыми справками о внедрении.

Апробацию работа прошла на 58-ой Международной научно-технической конференции «Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта» в СПбГАСУ, на кафедре экономики строительства СПбГАСУ, в СПбИНЖЭКОН и КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 печатных трудах общим объемом 0,5 п. л.

На защиту выносятся:

- особенности применения доходного подхода при оценке недвижимости гостиниц через их бизнес;

- критерий эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных условий;

- обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования, позволяющая повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы из 199 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Григоренко, Виталий Сергеевич

Выводы по третьей главе

1.Исследования предложенных автором моделей, методов и алгоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что предложенный результатно-затратный метод экономического анализа позволяет сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения.

2.Показано, что последовательность операций по автоматизированному поиску оптимальных характеристик ценообразующих факторов гостиничных комплексов на основе усовершенствованных методов и моделей в основном соответствует процессу разработки предпроектных проработок, когда разрабатывается (синтезируется, проектируется) концептуальная модель гостиничного комплекса.

3. Установлено, что в качестве организационного средства для решения задачи технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге может быть использован предложенный алгоритм. Он повышает точность и достоверность стоимостной оценки, повышая тем самым и эффективность процесса не только купли-продажи, но и использования гостиничных комплексов.

4.Доказано, что для технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов может быть применена разработанная расчетная методика в табличном редакторе «Microsoft Excel», которая реализует все основные положения алгоритма технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов.

5.Продемонстрировано в качестве примера, что при экономическом анализе и оценке по расчетной методике и алгоритму были определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект выбранного гостиничного комплекса в г.Санкт-Пе гербургс.

119

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1 .Установлено, что капитальные вложения в недвижимость гостиничных комплексов в России сопровождают высокие риски из-за больших первоначальных объемов их и длительные сроки окупаемости; низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Одной из основных причин отсутствия строительного бума в гостиничной индустрии, в частности, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, является то, что вложение инвестиций в жилые, торговые и офисные комплексы для бизнеса пока намного эффективнее, чем в гостиницы. Неучет этих и других особенностей приводит к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.

2. Показано, что между рыночной стоимостью и экономическими параметрами недвижимости гостиничных комплексов существует тесная взаимосвязь, которая, в конечном счете, отражается в критериях оптимальности при анализе вариантов наиболее эффективного использования. Большинство известных экономико-математических моделей, применяемых для целей анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, в основном, не учитывают оптимизационный характер постановки задачи, вопросы развития и долговременного использования комплексов, а также условия неопределенности и связанные с ними риски.

3. Выявлено, что существующие в теории и практике методы оценки недвижимости гостиничных комплексов не в полной мере учитывают специфику и особенности их применения для условий, в частности, Санкт-Петербурга. Эти методы должны быть снабжены механизмом методов управления их стоимостью с цслыо активизации развития гостиничной индустрии. Закономерности, сопровождающие процесс оценки недвижимости гостиничных комплексов, еще не полностью выявлены и не всегда учитываются в оценках конкретных объектов. В целом, это предполагает проведение самостоятельных научных исследований в рамках существующих методов оценки объектов недвижимости и доведение их до нового, усовершенствованного метода оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей Санкт-Петербурга.

4. Предложено, что предполагаемый алгоритм решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов должен позволять более быстро и точно определять стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий для совершения сделок по их купле-продаже; необходимо разработать новый критерий сравнения альтернативных вариантов и обоснования оптимального решения для строительства и эксплуатации недвижимости гостиничных комплексов.

5. Показано, что обосновываемый новый усовершенствованный метод оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования должен позволять повышать точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц с учетом условий, в частности, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6. Показано, что все три классических подхода потенциально применимы в случае оценки объектов гостиничных комплексов, но все три имеют особенности. Рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как бизнеса. Затратный подход, в свою очередь, требует поправок на иные виды недвижимого и другого имущества, включая нематериальные активы.

7. Установлено, что особенностью гостиничных комплексов, с точки зрения оценки затратным подходом, является необходимость намного больших, по сравнению с другими вариантами развития недвижимости (бизнесцентры, торговые комплексы, жилые дома), единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. Это связано с тем, что, в отличие от других вариантов развития, гостиничные комплексы должны приниматься в эксплуатацию с дополнительной «начинкой»: необходимыми функциональными помещениями; соответствующей внутренней отделкой; оснащенные необходимым общим оборудованием и мебелью в номерах, укомплектованные подготовленным обслуживающим персоналом. При определении стоимости земельного участка, как свободного, к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на отделку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

8. Доказано, что разработанный автором усовершенствованный метод оценки недвижимости гостиничных комплексов может быть реализован на основе статистического моделирования с корректировкой методом сравнительного анализа сделок. Это позволяет повысить точность и достоверность стоимостной оценки недвижимости.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих зависимостей стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды функционирования подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами).

Метод сравнительного анализа сделок основывается на сравнении оцениваемого гостиничного комплекса с сопоставимыми комплексами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок но тем их параметрам, по которым оцениваемый комплекс и сопоставимые с ним объекты отличаются друг от друга.

9. Выявлено, что основной особенностью моделирования доходов гостиниц при использовании доходного подхода является то, что их иедвижимость, как правило, не сдается арендаторам на условиях долгосрочной аренды. Моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использованием данных бухгалтерской отчетности. Предложена соответствующая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиницы, как бизнеса. Предложена методика дальнейшего анализа и разделения значения чистого операционного дохода для использования его значения при оценке гостиничных комплексов, как недвижимых объектов.

10. Исследования предложенных автором моделей, методов и алгоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что предложенный результатно-затратный метод экономического анализа позволяет сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения.

11. Показано, что последовательность операций по автоматизированному поиску оптимальных характеристик ценообразующих факторов гостиничных комплексов на основе усовершенствованных методов и моделей в основном соответствует процессу разработки предпроектных проработок, когда разрабатывается (синтезируется, проектируется) концептуальная модель гостиничного комплекса.

12. Установлено, что в качестве организационного средства для решения задачи технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге может быть использован предложенный алгоритм.

13. Доказано, что для технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов может быть применена разработанная расчетная методика в табличном редакторе «Microsoft Excel», которая реализует все основные положения алгоритма технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов. Проведено исследование устойчивости и чувствительности, а также проверка адекватности и достоверности, которые показали, что алгоритм и модель являются достаточно устойчивыми, адекватными и достоверными.

14. Продемонстрировано в качестве примера, что при экономическом анализе и оценке по расчетной методике и алгоритму были более точно и достоверно определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект выбранного реального гостиничного комплекса в г.Санкт-Петербурге.

124