Совершенствование методов управления недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов управления недвижимостью"

На правах рукописи

ООЗОБЗ ши

Иванова Александра Викторовна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сфера услуг)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007 г

2 4 МАЙ 2007

003063180

Диссертация выполнена на кафедре Сетевой экономики и мировых информационных ресурсов Московского государственного университета экономики, статистики и информатики

Научный руководитель •

доктор технических наук, профессор Селетков Сергей Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Орехов Сергей Александрович

кандидат экономических наук, доцент Габдуллина Рауза Самиулловна

Ведущая организация:

Академия труда и социальных отношений

Защита состоится « 29 » мая 2007 г в « 14 00 » часов на заседании диссертационного совета №212 15101 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ) по адресу 119501, г Москва, ул Нежинская, 7

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета экономики, статистики и информатики

Автореферат разослан « 28 » апреля 2007г

Ученый секретарь

диссертационного совета

Голкина Г Е

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества В силу того, что для крупных отечественных компаний данная сфера деятельности является новой и мало изученной, зарубежные фирмы, имеющие большой опыт управления недвижимостью в Европе и Соединенных Штатах Америки, выходя на российский рынок управления недвижимостью, практически не испытывают конкуренции

В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления недвижимостью и стратегии реализации управления заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира От того, насколько профессионально бу-

дет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм

Именно поэтому построение стратегии поведения на рынке недвижимости и разработка методики, повышающей эффективность управления недвижимостью крупной компании, становится актуальной задачей экономической науки

Состояние изученности проблемы. Актуальные вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в научных трудах известных отечественных и зарубежных экономистов, в числе которых К В Боумен, А Н. Асуан, М И Баканов, С Г Беляев, В И Кошкин и другие Проблемы управления имуществом были рассмотрены в работах видных ученых Мескон М X , Друкера П , Маслоу П , Клиланда Д

Современное состояние разработанности проблемы характеризуется, с одной стороны, отсутствием в отечественной экономической науке полноценной теории исследуемого вопроса, а с другой - явным недостатком опыта практического использования корпоративными структурами возможностей для воздействия на экономические процессы через осознанное распоряжение той частью национального богатства, которая находится в корпоративной собственности

Цель и задачи диссертационной работы. Цель диссертационного исследования состоит в выявлении эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа отечественного и мирового рынка недвижимости, а также в исследовании современных методов управления недвижимостью и их последующей адаптации к специфике работы крупных компаний в российских условиях

Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения сле-

дующих задач-

• выявление источников информации, предоставляющих данные о недвижимости, для определения наиболее актуальных и компетентных информационных агентств и специализированных изданий, позволяющих получить необходимую для управления информацию,

• определение эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа основных показателей недвижимости во всех федеральных округах России и за рубежом, который выявил тенденции развития региональных рынков и спрогнозировал дальнейшее изменение показателей,

• исследование методов управления недвижимостью крупной компании с целью выявления недостатков управления и определения путей их совершенствования,

• разработка методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании, позволяющей комплексно решать проблему минимизации затрат на приобретение и эксплуатацию объекта недвижимости,

• расчет экономического эффекта от использования предложенных методов совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании на примере Сименс АГ

Объект исследования

Объектом исследования явилась система управления недвижимым имуществом крупной фирмы Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью в создании соответствующей методики, повышающей эффективность использования недвижимости

Предмет исследования Предметом исследования явились функции управляющей компании и индикаторы эффективности их деятельности, которые сопровождают процесс управления объектами недвижимости крупной корпорации

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы классиков экономической науки и теории управления При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа

Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка и бальный метод экспертных оценок

Эмпирическую основу исследования составили аналитические материалы Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов и других профессиональных ассоциаций отрасли управления, публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов, материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет, исследования и разработки, сделанные соискателем для ООО «Сименс» и ООО «Сименс Менеджмент Инфраструктуры и Имущества»

В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления недвижимостью в крупных корпорациях Научная новизна работы

Основной научный результат, полученный в диссертационной работе, заключается в разработке комплексного метода управления недвижимостью крупной компании на протяжении всего жизненного цикла здания Предложенный метод представляет собой комплекс мер, применение которых в соответствии с различными видами объектов недвижимости позволяет повысить эффективность управления указанными объектами за счет значительной экономии на аренде и эксплуатации здания Положения, выносимте на защиту

В результате выполненных исследований на защиту выносятся сле-

дующие научные положения • выявлены и сформулированы основные проблемы управления различными видами недвижимости в крупных российских фирмах, с целью определения методов, которые необходимо усовершенствовать К основным проблемам относится

отсутствие стратегического и концептуального подхода к управлению недвижимостью крупной компании,

недостаточное количество высших учебных заведений, подготавливающих специалистов в области управления недвижимостью, и как следствие, низкий уровень профессионализма сотрудников, управляющих недвижимостью,

не учитываются структурные изменения рынка недвижимости и стратегия самой фирмы при принятии управленческих решений, в результате - необоснованно высокие затраты на приобретение и эксплуатацию объектов недвижимости, • предложена классификация методов управления недвижимостью в зависимости от объекта недвижимости и типа компании, управляющей недвижимостью

По уровню задач, решаемых в процессе управления, выделены следующие типы управления

- управление ресурсами (Asset Management)

- управление недвижимым имуществом (Property Management)

- управление инфраструктурой (Facility Management) По типу объекта выделены следующие виды управления

- управление объектом во время строительства

- управление готовым объектом недвижимости

По праву собственности на объект выделены следующие виды управления

- управление собственным зданием

- управление арендованным зданием По типу компании выделены следующие виды управления -управление недвижимостью в стабильной компании -управление недвижимостью в развивающейся компании,

• выявлены основные источники информации, предоставляющие данные о недвижимости, позволяющие провести комплексный анализ отрасли К таким источникам относятся информационные агентства Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, специализированные издания «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью», правовая база данных «Консультант Плюс» и специализированные порталы в Интернет,

• спрогнозированы основные тенденции развития отечественного рынка недвижимости с целью выработки стратегии управления недвижимостью крупной компании в России. Так для крупных компаний, планирующих долгосрочную работу на российском рынке, необходимо понимать, что инвестиции в покупку недвижимости сегодня имеют большую экономическую привлекательность, так как рынок недвижимости демонстрирует сейчас превосходство спроса над предложением, и цены на аренду постоянно растут Срок окупаемости вложений в недвижимость в Москве в среднем от 6 до 8 лет, а уровень обеспеченности офисными площадями в расчете на одного человека достигнет европейских показателей только к 2017 году,

• представлена методика управления недвижимостью, которая позволяет повысить эффективность системы управления крупного предприятия за счет внедрения комплексной оценки объектов недвижимости Данная методика позволяет решать задачи оптимального управления недвижимостью на всех этапах жизненного цикла здания (приобретение объекта недвижимости, эксплуатация и продажа объекта недвижимости) Комплексная оценка объекта недвижимости включает в себя

расчет количественных показателей, таких как цена аренды и эксплуатации, стоимость парковочных мест, затраты на ремонт, а также качественных показателей, к таким показателям относятся престижность объекта, транспортная доступность и другие, • обосновано и адаптировано использование бального метода экспертных оценок для сравнения качественных параметров при проведении комплексного анализа объектов недвижимости В результате каждому параметру качества присваивается вес (бал), максимальное и минимальное значение которого определяет заказчик на основании собственных приоритетов Таким образом, выявляется объект недвижимости, наибольшим образом отвечающий параметрам заказчика Практическая значимость работы

Важность задач, решаемых в данной работе, доказывается тем значительным экономическим эффектом, который достигается в результате совершенствования процесса управления недвижимостью Затраты на аренду офиса составляют весомую долю себестоимости продукции, поэтому снижение данного вида расходов является наиболее актуальной задачей для большинства предприятий Положения настоящей работы позволяют перейти от интуитивного к научному обоснованию решений, принимаемых в процессе оперативного и стратегического управления недвижимостью Хозяйствующие субъекты получают методику управления недвижимостью, адаптированную к российской специфике и условиям рыночной экономики Реализация и апробация работы

Основные положения диссертации использованы при управлении объектами недвижимости ООО "Сименс", ООО "Сименс Бизнес Сервисез", ЗАО "Ижтел", ООО «ФАТЕХ», ООО «ЕЛИН», а также при подготовке различных нормативных документов внутри корпорации Сименс АГ Публикации

Основные положения диссертационной работы опубликованы в трех

печатных работах общим объемом около 1,5 печатных листов Структура работы

Диссертационная работа изложена на 150 страницах печатного текста, включает 22 таблицы, 25 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, в котором указаны 106 наименований

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ Управленческая деятельность - один из важнейших факторов функционирования и развития промышленных компаний в условиях рыночной экономики Огромное влияние на функции управления оказывает внешняя среда, в которой существует компания Одним из элементов внешней среды является рынок, который необходимо исследовать для принятия правильных управленческих решений Рынок недвижимости в отличие от остальных рынков достаточно специфичен, но он также подчиняется основному закону равновесия спроса и предложения Недвижимость различается по функциональному назначению и по целям, ради которых она приобретается Соответственно производится сегментация рынка недвижимости Принято различать следующие виды недвижимости, относимые к соответствующим сегментам рынка земельные участки, жилье, нежилые помещения В данной работе более конкретно рассмотрен сегмент рынка недвижимости - нежилая недвижимость Это офисы, бизнес центры, складские и производственные помещения Рис 1

Рис 1 Сегменты рынка недвижимости 10

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника Погребность в профессиональных компаниях, управляющих недвижимостью, возникла с появлением необходимости в получении дохода от использования недвижимости В начале XX века, во времена Великой депрессии, многие универсальные и ипотечные банки США приобретали резко подешевевшее недвижимое имущество Чтобы недвижимость начала работать и приносить прибыль, собственники стали задумываться над управлением своим имуществом При этом необходимо отметить, что в конце XIX века в строительстве стали применяться новые технологии, конструкции и оборудование, которые постепенно совершенствовались и требовали специально подготовленных кадров для профессионального обслуживания зданий Позже, когда к объектам коммерческой недвижимости стали относиться как к «продукту», возникла потребность в управлении активами в стратегическом развитии объекта

Была разработана следующая классификация управления недвижимостью управление ресурсами (Asset Management), управление недвижимым имуществом (Property Management), управление инфраструктурой (Facility Management) (Рис 2)

В зависимости от объекта недвижимости, управляющая компания может управлять собственным или арендованным зданием, готовым или находящимся в стадии строительства или реконструкции Практика показала, что управление недвижимостью в растущей компании является более трудоемким процессом по сравнению с управлением в стабильной компании, где не меняется количество сотрудников и место их расположения

Управление недвижимостью

Управление ресурсами (Asset Management)

- Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости

- Финансовый менеджмент и рефинансирование

- Оценка и прогнозирование

- Позиционирование на рынке

Управление недвижимым имуществом (Property Management)

- Управление финансовыми потоками

- Подготовка инструкций и руководств для пользователей, арендаторов и персонала

- Кошроль над выполнением договоров аренды

- Разработка программ удержания арендаторов

Управление инфраструктурой (Facility Management)

- Создание бюджета эксплуатационных расходов

- Разработка интегрированной системы управления зданием

- Эксплуатация инженерных и технических систем

- Комплексная уборка здания, благоустройство прилегающей территории, организация в здании службы питания, обслуживание автостоянки и т д

- Разработка программы страхования, оценка рисков

- Юридическая поддержка

Рис 2 Виды управления недвижимостью Анализ методов управления недвижимостью российских фирм показал, что в условиях современной рыночной экономики компании крайне редко прибегают к услугам профессионального управления недвижимостью, выбирая, на их взгляд, более дешевый способ эксплуатации зданий с помощью собственного административно-хозяйственного отдела Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования такого важного производственного ресурса, каковым является недвижимое имущество Зачастую не

12

учитываются перспективы роста или другие изменения, происходящие в компании, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам, либо значительным затратам на покупку или аренду нового здания Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения компании, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом

На сегодняшний день в России существует очень мало высших образовательных учреждений, осуществляющих подготовку специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, поэтому иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренции Результаты данного исследования позволяют российским компаниям получить полную информацию о состоянии рынка недвижимости, как внешней среды управления, и методах совершенствования управления недвижимостью с целью снижения затрат на поиск, аренду, покупку и эксплуатацию зданий

Компания, управляющая недвижимостью, всегда работает в определенной внешней среде Для принятия правильного управленческого решения необходимо четко представлять конъюнктуру рынка и его тенденции Для работы на российском рынке недвижимости надо знать объем этого рынка, основных игроков, тенденции отечественных и зарубежных показателей в сфере недвижимости

Для более правильной оценки положения рынка недвижимости в России проведено исследование основных тенденций во всем мире Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался всего лишь несколько лет назад при переходе России к рыночной экономике Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке Развитие россий-

скою рынка недвижимости имеет много схожего с развитием мирового рынка недвижимости, хотя на отечественном рынке есть свои отличительные черты и особенности

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации

• кабинетные исследования

• полевые исследования

• метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов

Анализ источников информации о рынке недвижимости показал, что наиболее актуальными и компетентными информационными агентствами являются Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, так как эти агентства имеют большой опыт работы на рынке деловой информации, и специалисты в данных компаниях разрабатывают высокопрофессиональные аналитические отчеты о состоянии отрасли недвижимости в России О достоверности информации этих агентств говорит тот факт, что Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group имеют хорошую репутацию среди подобных компаний и высоко квалифицированный персонал

К числу специализированных изданий, отвечающих требованиям крупной компании, относятся такие журналы как «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью», так как в этих изданиях публикуется самая актуальная информация о событиях на рынке недвижимости. Аудитория данных изданий рассчитана не на широкую публику, а на экспертов в области коммерческой недвижимости Вышеперечисленные издания содержат статьи на узкоспециализированные темы по управлению нежилой недвижимостью, в которых специалисты ведущих российских компаний обмениваются опытом работы в этой отрасли Другие выявленные информационные ресурсы дополняют основные источники информации и также содержат полезный материал для анализа разных аспектов рынка недвижимости

Для проведения сравнения основных показателей рынка недвижимости в России необходимо уточнить, по каким критериям мы будем сравнивать офисные здания. Характеристику рынка офисной недвижимости в его существующем виде можно дать согласно формирующим его критериям-географическому положению и таким показателям рынка как, объем, сегменты рынка, уровень конкуренции и другие.

В настоящий момент в Москве, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, которые соответствуют или попадают под стандарты офисного делового центра (бизнес - центра) Это могут быть как новые здания, построенные с учетом спсцифик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика, так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже старые административные здания (НИИ и других госучреждений) Таким образом, право придания классификации новых зданий находится в полном ведении их владельцев Классификация же построенных несколько лет назад административных зданий, переоборудованных в

бизнес - центры, вызывает многочисленные споры и значительные дискуссии (Табл 1 )

Таблица 1

Наиболее известные виды классификаций

Классификация 1 Утверждена | Основные положения

Классификация Ведущими игроками кон- 20 стандартных критериев, описы-

МИФ (Московский салтинга на рынке не- вающих в основном технические

исследовательский движимости («Colliers характеристики здания

форум) Апрель International», «Nobble Здание, отвечающее 16 критериям

2003 г Gibbons» в ассоциации с из 20, классифицируется как класс

«СВ Richard Ellis», «А»

«Jones Lang LaSalle», Здание, отвечающее 10 критериям

«Cushman&Wakefield из 16, классифицируется как класс

Stiles&Riabokobylko») «В»

Здание, отвечающее 8 критериям из

20, классифицируется как класс «С»

Классификация Гильдией Управляющих Стандартные критерии, характери-

Гильдии Управ- и Девелоперов зующие качественный уровень дей-

ляющих и Девело- ствующих бизнес-центров Инте-

перов 2002 г гральной оценкой считается мини-

мальный показатель

Рынок бизнес - центров делится согласно существующему набору критериев на следующие виды

Бизнес - центры класса «А» Это наиболее престижные и дорогостоящие здания с удобным месторасположением и хорошим оснащением, учитывающим все последние технологические новшества Всё это позволяет соответствовать статусу и требованиям арендаторов, обеспечив комфортные условия труда, однако, требует высокопрофессиональное управление офисом

Бизнес-центры класса «В». Здания, находящиеся в менее престижных районах, которые не мо!уг предлагать набор услуг и удобств класса «А», как в количественном, так и в качественном измерений и претендующие на менее высокую арендную плату.

Бизнес-центры класса «С». Здания старой постройки, не соответствующие в должной мере современным технологическим требованиям, как правило, не реконструированные и достаточно неудобные по месторасположению, имеющие невысокую арендную плату.

Консалтинговые компании, работающие на данном рынке, как гранило, пользуются разработанной в рамках компаний системой классификации бизнес - центров и терминологией.

Анализируя ситуацию на Московском рынке недвижимости, можно увидеть, что на сегодняшний день не достаточно площадей в офисных центрах класса «А» с современными коммуникациями и профессиональным управлением, что приводит к неблагоприятной ситуации для арендаторов и постоянному росту пен (Рис.3).

Средние базовые арендные ставки, Уровень вакантных площадей, Классы А и Б ($ за кв.м. в год) Классы А и В (%)

Класс А Я Класс А

Российский рынок недвижимости в целом можно назвать растущим, так как тенденция повышения ставки аренды и покупки объектов педвижи-

2001 2002 2003 2004 2005 2006 ( ""¿ду 2001 2002 2003 2004 2005 200«

Источник: СнзКтап&^аксйги &и1сБ&Я)аЬокоЬу1ко

Рис.3. Арендные ставки на офисы класса «А» и «В» в Москве 2001- 1кв. 2007 гг.

мости продолжает сохраняться. Следует отмстить, что сам рынок далеко не однородный. Вели сравнить предложение высококлассных офисных центров в Москве и в восточной части России, то становиться понятно, что пройдет не один год, прежде чем рынок сможет предложить потребителям одинаково высокий уровень качества недвижимости во всех городах. Также отличается ценовая политика в столице и в региональных центрах. Исходя из вышесказан но го, можно сделать вывод, что в течение нескольких лет строительство новых плошадей будет бурно продолжаться, чтобы покрыть спрос, который на данный момент превышает предложение.

На рисунке 4 показано количество квадратных метров офисных плошадей и численность населения в Москве и крупных городах Европы, таких как Париж, Лондон, Мадрид и др. Российская столица по количеству квадратных метров офисной площади на одного человека сильно отстает от европейских городов. Если принять во внимание существующие темпы строительства в Москве, то уровень обеспеченности офисами в Москве сравняется с европейскими показателями не ранее, чем к 2017 году.

И И и .,

I 4

IM«

11 tu?

Ii N

И

в tit Е 1

j.e

II

tl м

II

I Ипс-ква IWm НинФур еардд Ершат ammomm

Источник: Jones Lang l.aSalEc

Рис. 4. Объем офисных площадей в Москве по сравнению с крупными городами Европы 18

Анализ мировых тенденций на рынке недвижимости позволяет сделать следующее заключение: в России период насыщения офисными площадями наступит не скоро, цены в дальнейшем будут расти, но меньшими темпами. Например, в большинстве стран западной Европы и Америки недостаток офисных помещений уже сменился перенасыщением предлагаемых площадей, а цена аренды стала ниже Московской,

Доля свободны* площадей. %

'i s* 4кв ЙЮб, Классы А и Э

10.0* ч ji, Ж Доля свободных площадей

И'-'* s.s4 5а% I а Москвеодна нзсамы*

: ■*■ ШШ ЯЯЁ шт

IS

■ 1г. 8% - I ш юга

III

НИЗКИХ

Франкфурт Идшешт Мрпан Берлин Прага Лондон Парки Млкез

S1J47 Базовые. арендные S

15113 17)г 4кв 2006. Класс А

^ Арендные стпплн о Mou&fc

JSM ли ill i

ИЗ уровне САМЫХ ВЫСОКИХ

Лондон Нврнж Москва МШШ1 Фрон|фрт Н.1р:иаАЯ &ср.1кк Прага Будапешт

Источник: Cushntan&Wabc&dd Siiles&Rjabokobylko

Рис.5. Объем свободных площадей и базовые арендные ставки в Москве по сравнению с крупными городами Европы В Москве избыток офисными площадями можно ожидать только через 10 лет, принимая во внимание существующий объем спроса и темпы ввода в эксплуатацию новых высококлассных зданий.

Для крупной компании это означает, что инвестиции в недвижимость в России имеют большую экономическую привлекательность, и на сегодняшний день офис в Москве выгодней купить или построить, нежели арендовать, так как окупаемость вложений составляет примерно 6 лет.

Исследуя источники информации, анализируя данные о рынке недвижимости, используя наш профессиональный опыт, были разработаны рекомендации по совершенствованию процессов \правления недвижимостью в крупной организации. Мы предлагаем методику по совершенствованию управления недвижимостью крупной компании, применение которой

позволит в значительной мерс повысить эффективность Использования

19

объектов недвижимости этой компании и снизить затраты, возникающие в результате процесса выбора здания, в период аренды и эксплуатации, а также в результате переезда в новый объект, другими словами, на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости

Жизненный цикл недвижимости (Рис 6) в крупной компании можно разделить на три этапа 1) выбор объекта недвижимости, 2) эксплуатация, 3) продажа или утилизация объекта недвижимости

Рис 6 Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости На Рис 7 изображены элементы данной методики

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое, а также сравнение качественных параметров, которое рекомендовано проводить методом экспертных оценок

Рис 7 Элементы методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании

Как известно, методы экспертных оценок применяются в случаях, когда задача полностью или частично не поддается формализации и не может быть решена известными математическими методами Поэтому такая задача, как определение престижности района может быть решена только методом экспертных оценок Задача эксперта в области недвижимости состоит в том, чтобы, используя специальные знания о тенденциях на рынке недвижимости, прошлый опыт и интуицию, применить общие законы и частные закономерности для разработки конкретных управленческих решений и обеспечить этим их рациональность В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение офиса будет играть большую роль при выборе объекта В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам.

Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10 Тогда важность параметра определяется по формуле

а, = [(Вч:Вч)]/т, где а, — весомость 1-го параметра объекта, 1 - номер параметра объекта, J -номер эксперта, ш - количество экспертов в группе; Ви - балл, присвоенный I -му параметру ] -м экспертом, Вс, - сумма баллов, присвоенных J -м экспертом всем параметрам объекта

Для того чтобы сложить (условно) подобные параметры и определить полезный эффект и элементы затрат по объекту, рекомендуется применять систему баллов При построении системы баллов для упрощения принято считать, что зависимость между параметрами и полезным эффектом или элементами затрат прямо пропорциональная (линейная) При необходимости уточнения системы баллов можно построить и криволинейные зависи-

мости. Для прогнозирования или расчета полезного эффекта и каждого элемента затрат по каждому классу объектов одного назначения строится своя система баллов, так как на полезный эффект и элементы затрат влияют свои факторы или параметры

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации Руководство компании коллегиальным методом рассматривает предложенные концепции размещения объектов недвижимости и утверждает проект, который наилучшим образом отвечает главной стратегии компании Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями, так как эти виды недвижимости имеют лишь разные параметры, влияющие на выбор объекта недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью была разработана на базе имеющегося профессионального опыта всемирно известной компании Сименс АГ, которая управляет собственной недвижимостью в крупнейших странах мира Руководство компания Сименс АГ осознает, что доля затрат на недвижимое имущество является определяющей в себестоимости конечной продукции, и оптимизация затрат в данной сфере обеспечивает конкурентные преимущества компании. Концерн Сименс АГ принял решение о создании отдельного юридического лица Siemens Real Estate (SRE) для профессионально управления недвижимостью фирмы Данная компания являет собой пример успешного внедрения методики совершенствования управления недвижимостью крупной транснациональной компании Такой подход к управлению недвижимостью позволяет компании Сименс АГ повысить эффективность имеющихся в собственности или аренде площадей и снизить затраты на всех этапа жизненного цикла объек-

та недвижимости

Расчет экономической выгоды от использования комплексного метода совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании представляет собой сравнение затрат на внедрение метода с величиной положительного экономического эффекта В случае применения комплексной методики в деятельности компании Сименс в Москве в 2004-2005 году экономический эффект составил около 333 740 евро Проблема управления недвижимостью в крупных компаниях, таких как Сименс АГ, является, на наш взгляд, одной из самых важных в условиях современной рыночной экономики России В этой связи повышение эффективности управления объектами недвижимости корпораций может стать одним из способов повышения инвестиционной привлекательности национальной экономики

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационного исследования и рекомендации по внедрению методов усовершенствования управления недвижимостью крупной фирмы в России Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях

- в научных изданиях, рекомендованных ВАК

1 Совершенствование методов управления недвижимостью // Экономические науки Москва, 2006 № 9 - 1,1 п л;

- в других научных изданиях

2. Маркетинговое исследование рынка Московских бизнес-центров класса «А» и «В» //8-я Всероссийская научно-практическая конференция "Маркетинг в системе оптимального управления организацией". Сборник научных статей Ярославль, 2005 - 0,2 п л 3 Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов "МОЛОДЕЖЬ ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА " Сборник статей участников конференции Ярославль, 2006 - 0,2 п л

Подписано к печати 26 04 07

Формат издания 60x84/16 Бум офсетная №1 Печать офсетная Печл 1,5 Уч-год л 1,4 Тираж 100 экз

Заказ № 4042

Типография издательства МЭСИ 119501, Москва, Нежинская ул , 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Иванова, Александра Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

§1.1. Общие вопросы управления.

§ 1.2. Особенности процесса управления недвижимостью.

§1.3. Классификация методов управления недвижимостью.

§ 1.4. Анализ существующих методов и средств управления недвижимостью.

Выводы.

ГЛАВА 2. МЕТОДИКА АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ УПРАВЛЕНИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МИРОВЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ РЕСУРСОВ.

§ 2.1. Исследование информационных ресурсов, предоставляющих данные о недвижимости.

§ 2.2. Анализ показателей Российского рынка недвижимости

§ 2.3. Анализ тенденций мирового рынка недвижимости.

Выводы.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ВНЕДРЕНИЕ НОВЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОЙ КОМПАНИИ НА ПРИМЕРЕ СИМЕНС АГ

§ 3.1. Разработка нового комплексного метода управления недвижимостью.

§ 3.2. Внедрение нового комплексного метода управления недвижимостью на примере Сименс АГ в России.

§ 3.3. Расчет экономической эффективности при внедрении методов совершенствования управления недвижимостью 122 Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методов управления недвижимостью"

Актуальность проблемы

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества. В силу того, что для крупных отечественных компаний данная сфера деятельности является новой и мало изученной, зарубежные фирмы, имеющие большой опыт управления недвижимостью в Европе и Соединенных Штатах Америки, выходя на российский рынок управления недвижимостью, практически не испытывают конкуренции.

В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления недвижимостью и стратегии реализации управления заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Именно поэтому построение стратегии поведения на рынке недвижимости и разработка методики, повышающей эффективность управления недвижимостью крупной компании, становится актуальной задачей экономической науки.

В диссертации на основе анализа известных отечественных и зарубежных разработок по рассматриваемой проблеме, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование большинства показателей на мировом и отечественном рынке недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления объектами недвижимости, сформулированы направления совершенствования механизма управления недвижимостью в условиях рыночной экономики, при этом рассчитан экономический эффект использования методов совершенствования управления недвижимостью в крупной компании.

По мнению автора, только применение комплексной методики может дать необходимый экономический эффект и решить остро стоящую проблему повышения эффективности управления недвижимостью в России. В этой связи, в работе рассмотрены общие принципы эффективного управления и проанализированы возможности их применения.

Состояние изученности проблемы. Актуальные вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в научных трудах известных отечественных и зарубежных экономистов, в числе которых К. В. Боумен, А. Н. Асуан, М. И. Баканов, С. Г. Беляев, В. И. Кошкин и другие. Проблемы управления имуществом были рассмотрены в работах видных ученых: Мескон М. X., Друкера П., Маслоу П., Клиланда Д.

Современное состояние разработанности проблемы характеризуется, с одной стороны, отсутствием в отечественной экономической науке полноценной теории исследуемого вопроса, а с другой - явным недостатком опыта практического использования корпоративными структурами возможностей для воздействия на экономические процессы через осознанное распоряжение той частью национального богатства, которая находится в корпоративной собственности.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа отечественного и мирового рынка недвижимости, а также в исследовании современных методов управления недвижимостью и их последующей адаптации к специфике работы крупных компаний в российских условиях.

Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих задач:

• выявление источников информации, предоставляющих данные о недвижимости, для определения наиболее актуальных и компетентных информационных агентств и специализированных изданий, позволяющих получить необходимую для управления информацию;

• определение эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа основных показателей недвижимости во всех федеральных округах России и за рубежом, который выявил тенденции развития региональных рынков и спрогнозировал дальнейшее изменение показателей;

• исследование методов управления недвижимостью крупной компании с целью выявления недостатков управления и определения путей их совершенствования;

• разработка методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании, позволяющей комплексно решать проблему минимизации затрат на приобретение и эксплуатацию объекта недвижимости;

• расчет экономического эффекта от использования предложенных методов совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании на примере Сименс АГ. Объект исследования

Объектом исследования явилась система управления недвижимым имуществом крупной фирмы. Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью в создании соответствующей методики, повышающей эффективность использования недвижимости. Предмет исследования

Предметом исследования явились функции управляющей компании и индикаторы эффективности их деятельности, которые сопровождают процесс управления объектами недвижимости крупной корпорации.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы классиков экономической науки и теории управления. При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа.

Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка и бальный метод экспертных оценок. Эмпирическую основу исследования составили аналитические материалы Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов и других профессиональных ассоциаций отрасли управления; публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов; материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет; исследования и разработки, сделанные соискателем для ООО «Сименс» и ООО «Сименс Менеджмент Инфраструктуры и Имущества»

В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления недвижимостью в крупных корпорациях. Научная новизна работы

Основной научный результат, полученный в диссертационной работе, заключается в разработке комплексного метода управления недвижимостью крупной компании на протяжении всего жизненного цикла здания. Предложенный метод представляет собой комплекс мер, применение которых в соответствии с различными видами объектов недвижимости позволяет повысить эффективность управления указанными объектами за счет значительной экономии на аренде и эксплуатации здания.

Положения, выносимые на защиту

В результате выполненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:

• выявлены и сформулированы основные проблемы управления различными видами недвижимости в крупных российских фирмах, с целью определения методов, которые необходимо усовершенствовать. К основным проблемам относится: отсутствие стратегического и концептуального подхода к управлению недвижимостью крупной компании; недостаточное количество высших учебных заведений, подготавливающих специалистов в области управления недвижимостью, и как следствие, низкий уровень профессионализма сотрудников, управляющих недвижимостью; не учитываются структурные изменения рынка недвижимости и стратегия самой фирмы при принятии управленческих решений, в результате -необоснованно высокие затраты на приобретение и эксплуатацию объектов недвижимости;

• предложена классификация методов управления недвижимостью в зависимости от объекта недвижимости и типа компании, управляющей недвижимостью.

По уровню задач, решаемых в процессе управления, выделены следующие типы управления: - управление ресурсами (Asset Management)

- управление недвижимым имуществом (Property Management)

- управление инфраструктурой (Facility Management). По типу объекта выделены следующие виды управления:

- управление объектом во время строительства

- управление готовым объектом недвижимости.

По праву собственности на объект выделены следующие виды управления:

- управление собственным зданием

- управление арендованным зданием.

По типу компании выделены следующие виды управления: -управление недвижимостью в стабильной компании -управление недвижимостью в развивающейся компании;

• выявлены основные источники информации, предоставляющие данные о недвижимости, позволяющие провести комплексный анализ отрасли. К таким источникам относятся информационные агентства Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, специализированные издания «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью», правовая база данных «Консультант Плюс» и специализированные порталы в Интернет;

• спрогнозированы основные тенденции развития отечественного рынка недвижимости с целью выработки стратегии управления недвижимостью крупной компании в России. Так для крупных компаний, планирующих долгосрочную работу на российском рынке, необходимо понимать, что инвестиции в покупку недвижимости сегодня имеют большую экономическую привлекательность, так как рынок недвижимости демонстрирует сейчас превосходство спроса над предложением, и цены на аренду постоянно растут. Срок окупаемости вложений в недвижимость в Москве в среднем от 6 до 8 лет, а уровень обеспеченности офисными площадями в расчете на одного человека достигнет европейских показателей только к 2017 году;

• представлена методика управления недвижимостью, которая позволяет повысить эффективность системы управления крупного предприятия за счет внедрения комплексной оценки объектов недвижимости. Данная методика позволяет решать задачи оптимального управления недвижимостью на всех этапах жизненного цикла здания (приобретение объекта недвижимости, эксплуатация и продажа объекта недвижимости). Комплексная оценка объекта недвижимости включает в себя расчет количественных показателей, таких как цена аренды и эксплуатации, стоимость парковочных мест, затраты на ремонт, а также качественных показателей, к таким показателям относятся престижность объекта, транспортная доступность и другие;

• обосновано и адаптировано использование бального метода экспертных оценок для сравнения качественных параметров при проведении комплексного анализа объектов недвижимости. В результате каждому параметру качества присваивается вес (бал), максимальное и минимальное значение которого определяет заказчик на основании собственных приоритетов. Таким образом, выявляется объект недвижимости, наибольшим образом отвечающий параметрам заказчика.

Практическая значимость работы

Важность задач, решаемых в данной работе, доказывается тем значительным экономическим эффектом, который достигается в результате совершенствования процесса управления недвижимостью. Затраты на аренду офиса составляют весомую долю себестоимости продукции, поэтому снижение данного вида расходов является наиболее актуальной задачей для большинства предприятий. Положения настоящей работы позволяют перейти от интуитивного к научному обоснованию решений, принимаемых в процессе оперативного и стратегического управления недвижимостью. Хозяйствующие субъекты получают методику управления недвижимостью, адаптированную к российской специфике и условиям рыночной экономики.

Реализация и апробация работы

Основные положения диссертации использованы при управлении объектами недвижимости ООО "Сименс", ООО "Сименс Бизнес Сервисез", ЗАО

Ижтел", ООО «ФАТЕХ», ООО «ЕЛИН», а также при подготовке различных нормативных документов внутри корпорации Сименс АГ.

Публикации

Основные положения диссертационной работы опубликованы в трех печатных работах общим объемом около 1,5 печатных листов.

Структура работы

Диссертационная работа изложена на 150 страницах печатного текста, включает 22 таблицы, 25 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, в котором указаны 106 наименований.

Во введении ставится цель и задачи исследования, формулируются основные положения диссертации, выносимые на защиту.

В первой главе " Основные теоретические положения управления недвижимостью" рассматриваются общие вопросы управления, понятия объект и субъект управления, цели и задачи управления. Более подробно описываются особенности управления недвижимостью, приводятся различные определения недвижимости, как объекта управления, и формулируются основные понятий рынка недвижимости для пояснения специфических формулировок, используемых при управлении недвижимостью. Автором предлагается на рассмотрение классификация различных видов и методов управления, а также анализ существующих средств управления недвижимостью.

Во второй главе " Методика анализ рынка недвижимости в интересах управления с использование мировых информационных ресурсов" сравниваются различные источники информации, предоставляющие данные о рынке недвижимости, для выявления наиболее компетентных и актуальных информационных агентств и специализированных изданий. Проводится исследование мировых тенденций на рынке недвижимости, сравниваются отечественные показатели этого рынка в различных регионах России для определения стратегии поведения крупной компании в процессе управления корпоративной недвижимостью. и

В третьей главе " Разработка и внедрение новых методов управления недвижимостью в крупной компании на примере Сименс АГ" описана методика совершенствования управления недвижимостью, позволяющая комплексно решать проблему минимизации затрат на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Рассмотрены принципы работы концерна Сименс АГ в мире, как пример успешного внедрения методики управления недвижимостью корпорации. Рассчитан экономический эффект от использования предложенных методов совершенствования механизмов управления объектами недвижимости крупной компании, на примере деятельности Сименс АГ.

В заключении подводятся выводы проделанной работы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванова, Александра Викторовна

Выводы

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих увеличить эффективность управления недвижимостью крупной компании и снизить затраты на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости (1. выбор объекта недвижимости, 2. эксплуатация, 3. продажа или утилизация объекта недвижимости).

Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются: разработка стратегии управления недвижимостью организации; выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью; проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления; выбор критериев объектов недвижимости; определение параметров выбора; экспертная оценка качественных баллов; комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей; утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на основе проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы; совершенствование методов эксплуатации зданий, используя Фасилити менеджмент, с целью снижения затрат на эксплуатацию; внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок; внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью; создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости; стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости; создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости; комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости; утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей.

При выборе объекта недвижимости применяется комплексный анализ всех показателей, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое, а также сравнение качественных параметров, которое рекомендовано проводить методом экспертных оценок.

Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями.

Методика совершенствования управления недвижимостью была разработана на базе имеющегося опыта управления недвижимостью крупных зарубежных компаний, одной из которых является всемирно известная компания Сименс АГ.

Компания Сименс АГ, являясь транснациональной корпорации, имеет в собственности или аренде недвижимость по всему миру. Поняв, что доля затрат на недвижимое имущество является определяющей в себестоимости конечной продукции, и оптимизация затрат в данной сфере является конкурентным преимуществом компании, концерн Сименс АГ принял решение о создании отдельного юридического лица, которое будет профессионально управлять недвижимостью фирмы. Данная компания предъявляет собой пример успешного внедрения методики совершенствования управления недвижимостью крупной транснациональной компании. Данный подход к управлению недвижимостью позволяет компании Сименс повысить эффективность имеющихся в собственности или аренде площадей и снизить затраты на всех этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

Расчет экономической выгоды от использования комплексного метода совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании, представляет собой сравнение затрат на внедрение метода с величиной положительного экономического эффекта, который приносит данный метод. В случае применения комплексной методики в деятельности компании Сименс в Москве в 2004-2005 году экономический эффект составил около 333 740 евро.

140

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты, проведенные в ходе выполнения диссертационного исследования, позволяют автору заключить следующее:

• Анализ существующих методов и средств управления недвижимостью в России показал, что в условиях современной рыночной экономики компании крайне редко прибегают к услугам профессионального управления недвижимостью, выбирая, на их взгляд, более дешевый способ эксплуатации зданий с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования производственного ресурса, такого как недвижимое имущество. Зачастую не учитываются перспектива роста или другие изменения компании, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам либо необоснованно высоким затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения компании, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.

• На сегодняшний день в Российской Федерации очень мало профессиональных учебных заведений, которые готовят специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, а иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренцию.

• Анализ источников информации, предоставляющих данные о рынке недвижимости, показал, что наиболее актуальными и компетентными информационными агентствами являются Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, так как относительно долгий срок существования и хорошая деловая репутация этих агентств позволяет нам судить о высоком качестве предоставляемых ими информационных услуг. К ряду специализированных изданий, отвечающих требованиям профессиональных управляющих, относится такой журнал как «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью».

• Анализ основных показателей недвижимости в регионах России выявил значительный рост цен на покупку или аренду нежилых помещений, который вызван сильной нехваткой современных офисных и складских помещений, как в столице России, так и во всех её федеральных округах. Рост экономики вызвал большой спрос на дополнительные офисные и производственные помещения, который не может быть полностью удовлетворен на сегодняшний день. Данная ситуация привела к увеличению темпов строительства и ввода в эксплуатацию новых высококлассных площадей, отвечающих всем стандартам современного строительства.

• Анализ мировых тенденций на рынке недвижимости позволяет заключить следующее: в России период насыщения необходимыми зданиями для нормального функционирования экономики страны можно ожидать к 2017 году, и цены в дальнейшем периоде будут расти, но с меньшими темпами. Например, в большинстве стран западной Европы и Америки высокий спрос на офисные помещения уже сменился на перенасыщение площадями, а цены аренды стала ниже Московских. Для крупной компании, такой как Сименс АГ, это означает, что инвестиции в недвижимость в России имеют большую экономическую привлекательность, и на сегодняшний день офис в Москве на много выгодней купить или построить, нежели арендовать, так как период окупаемости вложений при строительстве составляет примерно 6-8 лет. Принимая во внимание этот факт, компания Сименс строит сейчас свое собственное здание, в котором планируются разместиться все подразделения Сименс с учетом будущего роста числа сотрудников.

• Анализируя ситуацию на Московском рынке недвижимости, можно сделать вывод, что на сегодняшний день не достаточно площадей в офисных центрах класса «А» с современными коммуникациями и профессиональным управлением, что приводит в неблагоприятной ситуации для арендаторов и постоянному росту цен.

• Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих увеличить эффективность управления недвижимостью крупной компании и снизить затраты на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости (1. выбор объекта недвижимости, 2. эксплуатация, 3. продажа или утилизация объекта недвижимости). Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются: разработка стратегии управления недвижимостью организации; выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью; проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления; выбор критериев объектов недвижимости; определение параметров выбора; экспертная оценка качественных баллов; комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей; утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на основе проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы; совершенствование методов эксплуатации зданий, используя Фасилити менеджмент, с целью снижения затрат на эксплуатацию; внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок; внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью; создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости; стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости; создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости; комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости; утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей. Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями крупной компании.

• Методика совершенствования управления недвижимостью была разработана на базе имеющегося опыта управления недвижимостью крупных западных компаний, одной из которых является всемирно известная компания Сименс АГ. Сименс АГ, являясь транснациональной корпорацией, имеет в собственности или аренде недвижимость по всему миру. Поняв, что доля затрат на недвижимое имущество является определяющей в себестоимости конечной продукции, и оптимизация затрат в данной сфере является конкурентным преимуществом компании, концерн Сименс АГ принял решение о создании отдельного юридического лица, которое будет профессионально управлять недвижимостью фирмы. Данная компания являет собой пример успешного внедрения методики совершенствования управления недвижимостью крупной транснациональной компании. Данный подход к управлению недвижимостью позволяет компании Сименс повысить эффективность имеющихся в собственности или аренде площадей и снизить затраты на всех этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

• Расчет экономической выгоды от использования комплексного метода совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании, представляет собой сравнение затрат на внедрение метода с величиной положительного экономического эффекта, который приносит данный метод. В случае применения комплексной методики в деятельности компании Сименс в Москве в 2004-2005 году экономический эффект составил около 333 740 евро.

Проблема управления недвижимостью в крупных компаниях, таких как Сименс АГ, является, на наш взгляд, одной из самых важных в условиях современной рыночной экономики России. В этой связи повышение эффективности управления объектами недвижимости корпорации может стать одним из способов повышения инвестиционной привлекательности национальной экономики.