Совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса"

На правах рукописи

Г

л *

ТИХОНЕНКОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ УЧАСТНИКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ МЕГАПОЛИСА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2009

003469631

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова»

Научный руководитель: Ресин Владимир Иосифович

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Ростанец Виктор Григорьевич

доктор экономических наук, профессор

Лошкарева Елена Борисовна

кандидат экономических наук

Ведущая организация: Учреждение Российской академии наук

Институт системного анализа РАН

Защита состоится 28 мая 2009 г. в 14.00 на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г.В.Плеханова» по адресу: 117997, г.Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд. 21.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.

Автореферат разослан 27 апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

М. А. Моторина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. На сегодняшний день большинство крупных российских мегаполисов сталкиваются с проблемами развития городской среды, среди которых можно выделить: изношенность инженерной инфраструктуры, плохое состояние жилищного фонда, недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства, необходимость развития транспортной системы, комплексной реконструкции территорий, сноса ветхого жилья, нового использования старых промышленных зон и пр.

В современных рыночных условиях перспективное развитие города основывается на взаимовыгодном сотрудничестве органов исполнительной власти и инвесторов, готовых вкладывать значительные финансовые ресурсы в инвестиционно-строительную сферу. В настоящее время вопрос привлечения экономически выгодных для мегаполиса инвестиций в строительство - это приоритетное направление градостроительной политики. Задачей городских властей является создание благоприятных условий для инвесторов-застройщиков путем разработки и внедрения организационно - экономических механизмов, обеспечивающих получение максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта. Эффект города выражается как в виде прямых, так и косвенных налогов и платежей, а предоставляемым инвестиционным ресурсом является земельный участок.

При этом важной является проблема оценки эффективности принимаемых инвестиционных решений в условиях риска и макроэкономической нестабильности. Взаимодействие основных сторон этой системы - городских властей и инвесторов, происходит в условиях довольно высокого уровня неопределенности, как в момент принятия инвестиционных решений, так и в процессе их реализации. Причины неопределенности связаны с воздействием многочисленных недетерминированных факторов и недостаточностью знаний о связях между решением и его результатом. Более того, в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта может существенно измениться социально-экономическая среда.

Все вышеизложенное обусловило актуальность и выбор темы настоящего диссертационного исследования, состоящей в разработке экономических инструментов и механизмов взаимодействия на основе моделирования вероятностной оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта.

Целью исследования является совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов на основе оценки доли города и учета риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Для достижения данной цели были решены следующие задачи:

- исследование факторов, влияющих на эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса;

- анализ взаимоотношений города и инвестора, выявление показателей эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов (на примере города Москвы) для обоснования инструментов регулирования;

- разработка экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта;

- разработка методики расчета затрат города на обустройство земельного участка, включающих подготовку земельного участка, а также создание объектов инфраструктуры;

- формирование методических подходов для расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;

- разработка алгоритма принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;

- апробация предложенной экономико-математической модели, методики расчета затрат города на обустройство земельного участка и алгоритма принятия управленческого решения (на примере города Москвы).

4

Объектом исследования является организационно-экономический механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта -города и инвестора.

Предметом исследования выступают инвестиционно-строительные процессы, происходящие в мегаполисе (на примере города Москвы).

Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, П.Л. Виленского, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, Б.А. Лагоша, С.С. Бачуриной, A.B. Севостьянова, В.З. Черняка, С.И. Носова, В. В. Шеремета, В. Д. Шапиро, И.И. Мазура, Ли-монова Л.Э. и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее федеральное и московское законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости.

Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики и моделирования, теории вероятности, логического, системного и факторного анализа.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

- обосновано, что эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса в наибольшей степени зависит от разработки и внедрения организационно-экономического механизма взаимодействия города и инвестора;

- выявлено, что основным показателем экономического регулирования является доля города, которую необходимо определять с учетом принципа получения равной прибыли на равный капитал, а также риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;

- разработана экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом текущих

(прогнозных) показателей рынка недвижимости;

5

- разработана методика расчета затрат города на обустройство земельного участка на основании удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки с учетом действующей системы ценообразования;

- сформированы методические подходы расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м, жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;

- разработан алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанный организационно-экономический механизм может быть использован при проведении земельных аукционов в соответствии с действующим законодательством. Предложенные экономические подходы позволят городским администрациям при подготовке начальных условий прогнозировать затраты города и соответственно принимать решения о целесообразности участия города в реализации инвестиционно-строительного проекта.

Апробация результатов работы. Полученные значения удельных показателей потребности в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки использованы в практической деятельности Департамента городского заказа капитального строительства города Москвы для формирования начальных (максимальных) цен при проведении конкурсов по выбору заказчика на период проектирования и строительства в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 21.07.05 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Основные идеи и результаты исследования докладывались на XIX, XX

Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007), а также на

6

международной научно-практической Интернет-конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований '2009».

По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,8 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.

Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 121 странице печатного текста (без приложений), включает 7 таблиц, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, показана научная новизна результатов работы и обозначена их практическая значимость.

В первой главе «Принципы взаимодействия города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса» рассмотрены современные особенности и условия реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса, а также существующие проблемы, обусловленные внесением изменений в действующее законодательство. Проанализированы основы управления земельными ресурсами, рассмотрены неопределенность и риск как объективная реальность инвестиционно-строительного проекта, в том числе при реализации на рынке недвижимости мегаполиса.

На основании анализа факторов, характеризующих эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса, выявлено, что наиболее значимым является разработка и внедрение организационно-экономического механизма, позволяющего взаимовыгодно увязывать интересы города и инвестора (рис.1).

Основу существующего организационно-экономического механизма в Москве составляет компенсация в денежном или натуральном выражении (доля города), выплачиваемая инвестором за предоставленный городом земельный

7

участок под строительство. До настоящего времени обустройство земельного участка осуществлялось за счет средств города уже после проведения аукциона по выбору инвестора, что приводит к невозможности учесть данные затраты в цене участка.

Рис. 1. Классификация факторов эффективного функционирования инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса

Анализ реализации инвестиционно-строительных проектов в различных округах города Москвы показал, что затраты города даже на объекты инженерной инфраструктуры не всегда учитываются в полном объеме (рис.2), а получение соответствующей прибыли не рассматривается. Таким образом, существуют ситуации, когда стоимость земельных участков, выставляемых на аукцион под строительство, недооценена и не покрываются даже затраты города на их обустройство.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

номер объекта

Рис.2. Доля затрат города на создание объектов инженерной инфраструктуры в структуре компенсации инвестора

В настоящее время при выделении земельных участков под жилищное строительство в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексом РФ необходимо проводить земельные аукционы. При этом земельный участок должен быть полностью подготовлен для реализации инвестиционно-строительного проекта. В этих условиях город должен перейти на систему опережающих схем инфраструктурного обеспечения или разработать методику, позволяющую достоверно прогнозировать затраты города на обустройство земельного участка, и эффективность участия города в соинвестировании (рис.3).

Соответственно обустройство земельного участка должно производиться городом после принятия решения о целесообразности реализации инвестиционно-строительного проекта до проведения аукциона по выбору инвестора (рис.4), что позволяет более достоверно оценить затраты города. При этом город, предоставляя обустроенный земельный участок на правах соинвестора, заинтересован не только в полной компенсации своих затрат, но и в получении равной с инвестором нормы прибыли на вложенный капитал.

9

В связи с этим в диссертационном исследовании были решены две задачи: разработка методики достоверного определения затрат города на обустройство земельного участка и обоснование доли города с учетом принципа получения равной нормы прибыли на вложенный капитал на основании текущих (прогнозных) показателей рынка недвижимости.

Рис.3. Варианты определения затрат города на обустройство земельного участка

Формирование, отраслевых схеи развития отраслей и размещения объектов

МКА

Подготовка адресных перечней объектов на конкурсы по подбору инвесторов

Оформление результатов аукционов

КАСРР

хг

тА

Головой единый поадресный перечень обьекговдля выставления на конкурсы (аукционы)

Утвержденные среднесрочные программы развития отраслей и размещения обьехтов

тг

г ДЭПР

Про «о» >• стройки

МЙЭиО* СХЫДМ Об#СП»м»НИ*

расширеич!« ^РД

Тендерный Комитет

Деп.имущ, ДЖПиЖФ

Гпрефёй 06,с""йс,ю |

| ^ ^ ^земельногоучастка]

Единый план-графы подготовки и проведения конкурсов и аукционов на реализацию инвести -циош'ых проектов

Деп.земел. ресурсов

и о приятия 110

кнкду •р*нд«П«0(

НЩрМЛеИМ умдсмжни* Поб*Д«Т(Л«и, ЛОДП»С1*»« Лромт! распор« дкклкиом догу миг«, ©фор мл»*«« аимстяцаокиого «оитрит», об»«(Лким (игиетрация ии칫чн«чноте (онтрнп • ЕР КГ

ПРАВОВОЕ УПРАВЛЕНИЕ

> : Р«лкзаи«я > . ИНВОИИЦИЬЙНО;

.•ни *гтс.'0 1 ^ проегаз

1

;,зеы5Пь*)Я>,учаЬ1Я

'•УЯрмпДООДЦ'

V. с.-роятель'ствй в»зд объяла в завпуатацу»

Рис. 4. Существующий и предлагаемый механизм организации и проведения земельных аукционов по подбору инвесторов при реализации инвестиционно-строительных проектов

N

Подготовка земельного участка

снос существующих зданий и сооружений, вынос коммуникаций из пятна застройки, правовое оформление земельного участка, вывод собственников

I Строительство объектов

I социальном

I инфраструктуры *

Учоеждрни^:

• дошкольные образовательные;

- физкультурно-оздоровительные;

• школы;

- высшие и средние учебные заведения; •здравоохранения;

- культуры, искусства, прочие учреждения;

инженерной I | транспортной инфраструктуры J [ Инфраструктуры

Наружные сети и коммуникации:

•питающие кабельные сети;

• водопровод;

• канализация,

• водосток;

- теплосеть;

дороги общегородского значения;

Рис.5. Классификация мероприятий, осуществляемых при обустройстве земельного участка

Методика расчета затрат города на обустройство земельного участка разработана в диссертации на основании приведенной классификации мероприятий (рис.5) для формирования рыночной цены земельного участка с целью обоснования доли города в реализации инвестиционно-строительного проекта.

Во второй главе «Исследование и разработка экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта» рассмотрены принципы формирования и представлена модель, разработанная автором. Для практического применения модели разработана методика вариантного расчета затрат города на обустройство земельного участка, а также алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения дохода, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта позволяет определить долю

а от объема площади, которая будет возведена. Таким образом, aVжилой площади в натуральной форме получит город в качестве дохода. Пусть прогнозируемая рыночная цена продажи 1 кв.м. равна Р. Тогда денежный эквивалент дохода города составит paVи инвестора соответственно PCi~a)v при условии 100 % продажи построенных площадей. Таким образом, условие экономической целесообразности участия инвестора в реализации инвестиционно-строительного проекта математически будет выглядеть следующим образом:

p(\-a)V>(\ + 7t)Wme (1)

где: р -прогнозируемая рыночная цена продажи 1 кв.м., тыс.руб.; а - доля города в натуральном выражении, измеряется от 0 до 1; V.жилая площадь объекта строительства, кв.м.; к - норма прибыли; WUM - затраты инвестора, тыс.руб. Исходя из принципа получения равной нормы прибыли на вложенный капитал, определяется условие экономической целесообразности для города: pVa > Сгор(\ + ж) (2)

где: Сгор - затраты города на обустройство земельного участка, предназначенного для реализации данного инвестиционно-строительного проекта.

Допустим, что цены зависят линейно от а, в этом случае изменение цены можно описать следующим образом:

р(сс) = р°+ксс (3)

где: р" - текущая стоимость квадратного метра на рынке недвижимости на момент проведения расчетов, тыс.руб.;

к - случайная величина, описывающая изменение текущей стоимости квадратного метра с момента, когда величина р(а) = р", определяется расчетно на основании данных прошлых лет по реализованным инвестиционно-строительным проектам и прогнозов на рынке недвижимости.

С учетом выражения 3 при сложении неравенств 1 и 2 получим:

^а+^с^+с^) (4)

(Р +ксс)>---

Далее нахождение доли города о, сводится к:

^ + +С„) / (5)

а 2:--— —

Ук к

Методика расчета затрат города на строительство объектов инфраструктуры отражает 2 возможных варианта определения Стф при выставлении на аукцион необустроенного земельного участка. При этом данные о фактических затратах города отсутствуют, а объекты инфраструктуры являются город-. ским заказом. На основании классификации мероприятий, осуществляемых при обустройстве земельного участка (рис.5), определяются затраты города:

С гор = С„одг + Синф ^

где: С„Л, - затраты города на подготовку земельного участка, которые в соответствии со сложившейся статистикой ценообразования в строительстве вычисляются следующим образом:

Спо*' 0,01хГш, (7)

Стф - затраты города на строительство объектов инфраструктуры, определяемые по формуле:

Сшф = Сциж + Стран + ^га* где: Сию,с, сп,рж ,ссоч - затраты города на создание объектов соответственно: инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, тыс.руб.;

В первом случае формирование стоимости объектов, инфраструктуры осуществляется при условии наличия проектно-сметной документации на их строительство и рассчитывается следующим образом:

N (9)

Сцнфр ~ р) Х 3зфф + СЮК х КЗК ) X Кк1эфф + ()кот

1

где: СтЧш)р)- начальная (максимальная) цена работ и затрат, заявляемая на торги по выбору генерального подрядчика на строительство 1-го вида объекта

инфраструктуры, тыс.руб. В общем виде определение Сит{тдр) в соответствии с действующим законодательством и сложившейся практикой приведено ниже:

С„ач<,подр) ~ *-"смегХ^инф

где: сшт - сметная стоимость работ и затрат, относящихся к деятельности генерального подрядчика, по проекту ¡-го вида объекта инфраструктуры, указывается в заключении, которое выпускается органом, уполномоченным осуществлять экспертизу, тыс.руб.;

кшф - средний коэффициент инфляции, рассчитываемый на весь период строительства, определяемый на основании утвержденных планово-экономических показателей. В общем виде определение среднего Ктф в соот-, ветствии со сложившейся практикой (в Москве) приведено ниже:

„ . (н)

"■тф ~ 2

где: К™ф, - прогнозный коэффициент инфляции соответственно: на момент начала и окончания строительства к текущему уровню цен проекта, утвержденному экспертизой.

■7эфф - интегральный коэффициент эффекта, полученного от проведения конкурса и учитывающий прямую экономию бюджетных средств и эффект от сокращения продолжительности строительства с учетом дисконтирования;

■^=1 -[Ксшж+ЕхТ-^] (12)

где: ксжж - средний показатель тендерного снижения в отношении аналогичных объектов, измеряется от 0 до 1; Е - ставка дисконтирования;

г - продолжительность выполнения проекта, выраженная в годах; Г - показатель абсолютного сокращения продолжительности выполнения конкурсного заказа, в годах, определяется по следующей формуле:

Т -Т (13)

гр_ нач контр 4 '

12

где: Т,т - начальная (нормативная) продолжительность выполнения конкурсного заказа согласно проекту организации строительства, мес./год;

Ттитр - продолжительность выполнения согласно условиям контракта,1 заключаемого с подрядной организацией, признанной победителем, мес./год;

Сш - стоимость работ и затрат заказчика, тыс.руб.;

среднестатистический коэффициент экономии средств заказчика, который рассчитывается как отношение фактически подтвержденных затрат к величине общей договорной цены, то есть:

ЛсИ (14)

К™ -

— рсая р

догц

ГДбГ "^реал - фактическая величина затрат на строительство объектов-аналогов в соответствии с актом о реализации в смешанных ценах, тыс.руб.;

ртих - сумма затрат на строительство объекта, зафиксированная в протоколе общей договорной цены, тыс.руб.;

км,фф - коэффициент, характеризующий неэффективное использование бюджетных средств. При несвоевременном выделении лимитов бюджетного финансирования, данный коэффициент рассчитывается по формуле:

К (15)

V га Факт. неэфф ^

т

контр

ГДе: - коэффициент инфляции, рассчитанный к моменту фактического

завершения взаиморасчетов;

1Т„, - коэффициент инфляции, учтенный в твердой договорной цене подрядной организации, признанной победителем конкурса;

Якоик - затраты на проведение конкурсов и аукционов, рассчитываемые в соответствии с методикой, утверждаемой на региональном уровне, тыс. руб.

Во втором случае, когда проектно-сметная документация на объекты инфраструктуры не разрабатывалась, Синф рассчитывается по формуле:

12 __ (16)

Стфр ~ ^хСш хКхКтф хЛГ ххКнеэфф + ()кот (-1 ' р1

где: £ - удельный показатель потребности в г-м виде объекта инфраструктуры на 1 кв.м., представленных в таблице 1, м/м2, м2/м2;

Таблица 1. Классификация объектов инфраструктуры

£ Наименование типа объекта инфраструктуры Единица измерения физического объема работ • :

питающие кабельные линии 10 кВ м

£ водопровод м

канализация м

водосток м

#5 теплоснабжение м

г. дороги м2

детское образовательное учреждение (ДОУ) м2

р Ь8 физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) м2

школа м2

высшие и средние учебные заведения м2

учреждения здравоохранения м2

#>1 учреждения культуры и искусства, прочие заведения м2

смет у^ ~ сметная стоимость строительно-монтажных и прочих работ ■ и затрат, относящихся к деятельности генерального подрядчика, г'-го вида объекта инфраструктуры за единицу физического объема, определяемая на основании укрупненных расценок, объектов-аналогов на дату расчета, тыс.руб.;

V - общая площадь объекта, м2;

кишр - средний коэффициент инфляции, рассчитываемый на весь период строительства, определяемый на основании утвержденных планово-экономических показателей в соответствии с выражением 11;

31фф - среднестатистический интегральный коэффициент эффекта;

17

Кш - средний коэффициент, который составляют затраты заказчика от

сметной стоимости i-го вида объекта инфраструктуры.

Таким образом, в диссертации разработана модель определения доли города на основе методики расчета затрат города на обустройство земельного участка. Однако в результате исследования выявлено, что для принятия управленческого решения недостаточно определить только долю города в статической ситуации. Необходимо оценить соответствующий доле города риск, связанный с реализацией объекта на рынке недвижимости, и найти оптимальное соотношение данных показателей.

Алгоритм принятия управленческого решения для определения начальной цены земельного аукциона предлагается осуществлять с учетом относительного риска, измеряемого отношением спроса на первичном рынке недвижимости при максимальной прогнозируемой цене продажи 1 кв.м.ртм к спросу при прогнозируемой цене 1 кв.м. р, т.е.

D(p) F

где: R(p) - риск неполучения доли города, связанный с реализацией объекта на рынке недвижимости, измеряется от 0 до 1;

D(pmaK), D(p) ~ спрос на первичном рынке недвижимости соответственно при максимальной прогнозируемой и прогнозируемой цене продажи на момент проведения расчетов, сделок;

Действительно, уровень продаж зависит от показателя спроса D. Данный показатель в основном зависит от рыночной цены 1 кв.м. р , т.е. / = D(p) -убывающая функция, которая отражает изменение количества зарегистрированных сделок по объектам первичной недвижимости от года к году. При возрастании а инвестор будет вынужден повышать стоимость продажи квадратного метра. Подъем цены согласно экономической теории приводит к снижению спроса. Следовательно, растет риск неполучения дохода.

Спрос с ростом цены падает. Допустим, что падение гиперболическое на заданном интервале цен:

= ^Р^Р* + A>' Dl, ., Po SPmaxZPo+k

P W Pmax («) (18)

где: D0 - спрос на первичном рынке недвижимости на момент времени, когда р{а) = . Цены зависят линейно от а, соответственно изменение цены можно описать следующим образом:

р(а) = р»+ка, Раи (а) = рй+ катю (19)

Учитывая, что максимальное значение прогнозируемой цены продажи 1 кв.м. ртж достигается при а= I , относительный риск принимает значения между 0 и 1. На основании изложенных рассуждений сформулируем задачу минимизации риска с учетом получения городом и инвестором равной нормы прибыли на вложенный капитал:

R(p(a)) => min (20)

а

Vk к '

С учетом выражения 20 задача минимизации риска сводится к:

. (р«+ка)2 . (21)

R(a) = -f- => min

(р°+к)г

а>-—- —, 0<а<1

Ук к '

Решение этой задачи определяет связь между равной для города и инвестора нормой прибыли, долей города и риском. Эти равенства позволяют, задаваясь величиной нормы прибыли яг, находить соответствующую ей долю города а и риск Р. На основании изложенного предлагается разработанный автором алгоритм принятия управленческого решения с учетом фактора риска (рис.6). Определение границ областей для классификации риска производится:

Л» I*«-! -*«-»! (22)

М = !-

4

где: ДД - крайнее значение границы 1-ой области;

Л»., - значение риска при а =1; - значение риска при а =0.

Получение зависимости доли города а от нормы прибыли ТТ

Получение зависимости риска неполучения дохода И от доли города а

Построение номограммы, состоящей из зависимостей 1=а(п) /=Я(а)

Классификация риска

и определение .области его значений,

Минимальный с* Оптимальный ДЯ+2ДЯ] [Повышенный Недопустимый

Начальная цена аукциона на' основании значений области не отражаете полной мере. . интересов города ' Начальная цена аукциона на основании значений области оптимально отражает интересы гооода Нвчмьная ц«ны аукцион« не основании значений области требует разрвботки дополнительных мер : »щкты интересов города {'Выставление начальной цены' . аукциона на основании значений области 1 неиелесообсаэно >

Рис. б. Алгоритм принятия управленческого решения с учетом фактора риска

Таким образом, получены границы 4 областей риска:

= [ К-о + АЛ ] - минимальный риск; (23)

Ятт =[ + ]-оптимальный риск;

Лт, = [ 2АЛ + ЗАЛ ]- повышенный риск;

Лиел =[ здд + я„, ]- недопусимый риск.

В третьей главе «Применение экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта (на примере Москвы)» рассмотрен существующий в Москве организационно-экономический механизм взаимодействия города и инвестора, а также проведены расчеты согласно представленной во второй главе модели и методики, апробирован алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения дохода, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Получены усредненные удельные показатели потребности в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры на 1кв.м. жилой застройки (рис.7) следующим образом:

(24)

(»6

=

у 9л.

у,

N ,

где: - удельный показатель потребности в им виде объекта инфраструктуры на 1 кв.м., представленных в таблице 1, м/м2, м2/м2;

<~>' - физические объемы работ городских инженерных коммуникаций и дорог (согласно данным реальных проектов городского заказа);

- общая площадь ^го жилого объекта; - количество объектов в выборке.

0,35 0,3 0,25

&

; I 0,2

! в «

2 0,15 р.

I

0,1 0,05 -0

0,3

»,2

0,02 0,02 0,02 0,02 ~1 I-1 г~~

ПКЛ водопровод канализация водосток теплосеть дороги

Рис. 7. Удельные показатели потребности в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры на 1кв.м. жилой застройки

Также получены удельные показатели потребности в объектах социальной инфраструктуры (табл.4) в соответствии с выражением:

где: - удельный показатель потребности в им виде объекта социальной ин-

1=7

фраструктуры на 1 м2 жилой застройки, представленных в таблице 1, м2/м2;

с

Ьт - ориентировочный показатель обеспеченности общей площадью 1-го вида объекта социальной инфраструктуры на 1 жителя (по МГСН 1.01-99).

- средняя обеспеченность жилой площадью 1 жителя (из расчета, что в среднем на 1 жителя в новой застройке приходится 20 кв.м.).

Таблица 2. Удельные показатели потребности в объектах социальной инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки

11 § 3 = _ в . в р. III II | 3 & й ДОУ ФОКи, закрытые спортивные сооружении Школы Высшие и средние уч.занеденкя Учрегвдения здравоохранения Учреждения культуры и искусства, прочие учреждения

0,0324 0,0145 0,027 0,0259 0,015 0,02

При исходных данных для расчета доли города (табл.3) были получены результаты, приведенные в номограмме (рис.8).

Таблица 3. Исходные данные для расчета доли города

'■'У..-. Кв.М Щт> тис.т>в. Р° шаруб. ' Г ' '-гор г?.:-"--' - -тп.руб;

300 000 26 250 000 100 200 7 088 388

......1

-4- зависимость доли города от нормы прибыли

зависимость риска от доли города

Рис.8. Номограмма, отражающая зависимости: доли города от нормы прибыли и риска от доли города

0,40 0,00 0,ВО

норма прибыли тт

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы. Все поставленные научные и практические задачи были решены.

Результаты работы заключаются в следующем:

1) теоретически и практически обосновывается необходимость совершенствования организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора;

2) выявлено, что основным показателем экономического регулирования является доля города, которую необходимо определять в вероятностной ситуации с учетом принципа получения равной прибыли на равный капитал;

3) разработана экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом текущих прогнозных показателей рынка недвижимости;

4) разработана методика расчета затрат города на обустройство земельного участка на основании удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки с учетом действующей системы ценообразования;

5) сформированы удельные показатели потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для реализации методики расчета затрат города;

6) разработан алгоритм принятия управленческого решения с учетом ' риска неполучения доли города;

7) произведена апробация предложенной модели, методики и алгоритма (на примере города Москвы).

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1) Тихоненкова Е.А. Экономико-математическая модель вероятностной оценки доли города в реализации инвестиционно-строительного проекта с позиции города. Сборник научных трудов международной научно-практической Интернет-конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований '2009», г. Одесса, www.sworld.com.ua. - 0,8 п.л.

2) Ресин В.И., Попков Ю.С., Тихоненкова Е.А. Вероятностный подход в регулировании взаимодействия города и инвестора в процессе управления инвестиционно-строительной деятельностью. Сборник трудов ИСАРАН. Том 36. «Теория и практика системных преобразований территории, отрасли и финансовые рынки». М.Издательство УРСС, 2008. С.126-140 (издание рекомендовано ВАК)- 0,8 п.л. (авторских 0,2 п.л.)

3) Попков Ю.С., Владимирова И.Л., Тихоненкова Е.А. Методические основы регулирования взаимоотношений участников в системе управления инвестиционно-строительными проектами в г. Москве. Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строитель-, ство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов.-М. ¡Издательство Рос.экон.акад., 2006. С.31-39. - 0,6 п.л. (авторских 0,2 п.л.)

4) Филимонов А.П., Тихоненкова Е.А. Анализ новых положений по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов. - М.:Издательство Рос.экон.акад., 2006. С.110-114. - 0,4 п.л. (авторских 0,3 п.л.)

5) Организационно-экономические механизмы регулирования взаимоотношений участников в системе управления инвестиционно - строитель-'

24

ными проектами в условиях мегаполиса // Двадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников,- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2007. С. 67-0,1 п.л.

6) Методические основы регулирования взаимоотношений участников в системе управления инвестиционно-строительными проектами в г. Москве // Девятнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов профессорско-преподавательского состава,- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. С. 357 - 0,1 п.л.

7) Organizational and economic mechanisms of regulating relations between participants in the control system of investment and building projects in conditions of mega polis (theses). Девятнадцатые международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов на иностранных языках.-М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. С. 60 - 0,1 п.л.

Отпечатано в типографии ГОУ ВПО «РЭА имени Г. В. Плеханова». Тираж 120 экз. Заказ № 48.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Тихоненкова, Елена Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРИНЦИПЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ГОРОДА И ИНВЕСТОРА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ МЕГАПОЛИСА.

1.1. Современные особенности и условия реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса.

1.2. Управление земельными ресурсами как основа взаимодействия города и инвестора.

1.3. Организационно-экономический механизм реализации инвестиционно-строительных проектов в городе Москве.

1.4. Неопределенность и риск как объективная реальность инвестиционно-строительного проекта.

1.5. Принятие решений в условиях неопределенности и риска.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ДОЛИ ГОРОДА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА.

2.1. Принципы построения экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта.

2.2. Экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта.

2.3. Методические подходы формирования затрат города на обустройство земельного участка.

2.4. Определение затрат города на строительство объектов инфраструктуры.

2.4.1. Формирование затрат города при условии наличия системы опережающих схем инфраструктурного обеспечения.

2.4.2. Формирование затрат города на основании удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры.

2.5. Алгоритм принятия управленческого решения с учетом фактора риска.

2.6. Определение эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта для города.

ГЛАВА 3. ПРИМЕНЕНИЕ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ДОЛИ ГОРОДА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ).

3.1. Определение исходных данных расчета и удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры.

3.2. Расчет затрат города на обустройство земельного участка.

3.3. Получение значений доли города и риска для апробации алгоритма принятия управленческого решения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях мегаполиса"

При переходе к рыночным отношениям строительная сфера постепенно преобразовалась в инвестиционно-строительную, что обусловлено, в первую очередь, большой капиталоемкостью строительства объектов недвижимости. Изменился состав и характер взаимоотношений участников в системе управления и реализации инвестиционно-строительных проектов.

На сегодняшний день большинство крупных российских мегаполисов сталкиваются с проблемами развития городской среды, среди которых можно выделить: изношенность инженерной инфраструктуры, плохое состояние жилищного фонда, недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства, необходимость развития транспортной системы, комплексной реконструкции территорий, сноса ветхого жилья, нового использования старых промышленных зон и пр.

В современных рыночных условиях перспективное развитие города основывается на взаимовыгодном сотрудничестве органов исполнительной власти и инвесторов, готовых вкладывать значительные финансовые ресурсы в инвестиционно-строительную сферу. В настоящее время вопрос привлечения экономически выгодных для мегаполиса инвестиций в строительство — это приоритетное направление градостроительной политики. Задачей городских властей является создание благоприятных условий для инвесторов-застройщиков путем разработки и внедрения организационно - экономических механизмов, обеспечивающих получение максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта. Эффект города выражается как в виде прямых, так и косвенных налогов и платежей, а предоставляемым инвестиционным ресурсом является земельный участок.

При этом важной является проблема оценки эффективности принимаемых инвестиционных решений в условиях риска и макроэкономической нестабильности. Взаимодействие основных сторон этой системы - городских властей и инвесторов, происходит в условиях довольно высокого уровня неопределенности, как в момент принятия инвестиционных решений, так и в процессе их реализации. Причины неопределенности связаны с воздействием многочисленных недетерминированных факторов и недостаточностью знаний о связях между решением и его результатом. Более того, в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта может существенно измениться социально-экономическая среда.

Все вышеизложенное обусловило актуальность и выбор темы настоящего диссертационного исследования, состоящей в разработке экономических инструментов и механизмов взаимодействия на основе моделирования вероятностной оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта.

Целью исследования является совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов на основе оценки доли города и учета риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Для достижения данной цели были решены следующие задачи:

- исследование факторов, влияющих на эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса;

- анализ взаимоотношений города и инвестора, выявление показателей эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов (на примере города Москвы) для обоснования инструментов регулирования;

- разработка экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта;

- разработка методики расчета затрат города на обустройство земельного участка, включающих подготовку земельного участка, а также создание объектов инфраструктуры;

- формирование методических подходов для расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;

- разработка алгоритма принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости; апробация предложенной экономико-математической модели, методики расчета затрат города на обустройство земельного участка и алгоритма принятия управленческого решения (на примере города Москвы).

Объектом исследования является организационно-экономический механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта — города и инвестора.

Предметом исследования выступают инвестиционно-строительные процессы, происходящие в мегаполисе (на примере города Москвы).

Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, П.Л. Виленского, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, Б.А. Лагоша, С.С. Бачуриной, A.B. Севостьянова, В.З. Черняка, С.И. Носова, В. В. Шеремета, В. Д. Шапиро, И.И. Мазура, Лимонова Л.Э. и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее федеральное и московское законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости.

Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики и моделирования, теории вероятности, логического, системного и факторного анализа.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:.

- обосновано, что эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса в наибольшей степени зависит от разработки и внедрения организационно-экономического механизма взаимодействия города и инвестора;

- выявлено, что основным показателем экономического регулирования является доля города, которую необходимо определять с учетом принципа получения равной прибыли на равный капитал, а также риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;

- разработана экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом текущих (прогнозных) показателей рынка недвижимости;

- разработана методика расчета затрат города на обустройство земельного участка на основании удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки с учетом действующей системы ценообразования;

- сформированы методические подходы расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;

- разработан алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости. Практическая 'значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанный организационно-экономический механизм может быть использован при проведении земельных аукционов в соответствии с действующим законодательством. Предложенные экономические подходы позволят городским администрациям при подготовке начальных условий прогнозировать затраты города и соответственно принимать решения о целесообразности участия города в реализации инвестиционно-строительного проекта.

Апробация результатов работы. Полученные значения удельных показателей потребности в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки использованы в практической деятельности Департамента городского заказа капитального строительства города Москвы для формирования начальных (максимальных) цен при 7 проведении конкурсов по выбору заказчика на период проектирования и строительства в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 21.07.05 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Основные идеи и результаты исследования докладывались на XIX, XX Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007), а также на международной научно-практической Интернет-конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований '2009».

По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,8 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.

Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 108 страницах печатного текста (без приложений), включает 8 таблиц, 16 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 14 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 100 наименований, и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тихоненкова, Елена Александровна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В итоге проведенного диссертационного исследования получены следующие результаты и выводы:

- обосновано, что эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса в наибольшей степени зависит от разработки и внедрения организационно-экономического механизма взаимодействия города и инвестора;

- выявлено, что основным показателем экономического регулирования является доля города, которую необходимо определять с учетом принципа получения равной прибыли на равный капитал, а также риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;

- разработана экономико-математическая модель оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом текущих (прогнозных) показателей рынка недвижимости;

- разработана методика расчета затрат города на обустройство земельного участка на основании удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки с учетом действующей системы ценообразования;

- сформированы методические подходы расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;

- разработан алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.

Данные результаты позволяют:

1. Принимать решение о целесообразности реализации инвестиционно-строительного проекта на основании прогнозирования и максимального учета возможных затрат города на обустройство земельного участка, включающего подготовку участка и возведение объектов инфраструктуры.

2. Учитывая затраты города на строительство объектов инфраструктуры, которые учтены в методике согласно проведенной классификации, возможно рассчитывать не только экономическую эффективность реализации инвестиционно-строительного проекта с позиции интересов города, но и опосредованно достигать социального, бюджетного и экологического эффектов.

3. Определять долю города с учетом принципа получения равной с инвестором нормы прибыли на равный капитал, тем самым минимизируя риски, присущие инвестиционно-строительной деятельности.

4. Наряду с принципом получения прибыли при расчете начальной цены аукциона предложенный алгоритм принятия управленческого решения учитывать риск, имеющий значительное влияние, и связанный с реализацией построенного объекта на рынке недвижимости.

Таким образом, городским органам власти при принятии решения о выставлении земельного участка на аукцион, предназначенного под реализацию инвестиционно-строительного проекта, необходимо иметь представление об инвестиционном потенциале данного земельного участка. Величина рыночной стоимости земельного участка, рассчитанная с учетом всех затрат на обустройство и принципом получения равной с инвестором нормы прибыли на вложенный капитал, определяет максимально возможную цену аукциона а, следовательно, максимально возможные поступления в городской бюджет.