Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кретов, Александр Владимирович

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. ПОТРЕБНОСТЬ В ЖИЛЬЕ НАСЕЛЕНИЯ САНКТ

ПЕТЕРБУРГА.

1.1. Жилье как важнейший элемент благосостояния современного человека: постановка проблемы.

1.2. Существующая обеспеченность и потребности в жилье населения Санкт-Петербурга.

1.3. Экономический механизм строительства и приобретения жилья: опыт США.

Глава II. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ.

2.1. Масштабы и темпы нового жилищного строительства за счет различных инвестиционных источников.

2.2. Роль муниципальных органов в решении жилищной проблемы Санкт-Петербурга.

Глава III. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: СОСТОЯНИЕ И

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ.

3.1. Рынок приватизированного жилья в Санкт-Петербурге: масштабы предложения и спроса, динамика цен, механизм купли-продажи.

3.2. Состояние и прогноз платежеспособного спроса населения Санкт-Петербурга на жилье.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге"

Актуальность темы исследования. Жилье всегда было и останется важнейшим социально-экономическим индикатором уровня жизни современных людей в любой стране. В России жилищная проблема сохранила свою остроту как в силу недостаточной обеспеченности жильем жителей страны, так и из-за низкого платежеспособного спроса. Динамика жилищного строительства, начиная с 70-х годов с прогнозом до 2005 года, характеризуется значительной неравномерностью: до 1992 года приросты ввода жилья неизменно сокращались из-за ежегодного сокращения объемов капитальных вложений в этот сектор народного хозяйства; обеспеченность жилой площадью снижалась, росли очереди на получение жилья. Среднедушевое сопоставление российской и американской обеспеченности жильем населения своих стран в 1990 году выглядело соотношением 16,4 кв.м общей площади на человека против 44 кв. м в США. Такой значительный разрыв обусловлен тем, что американцы за последние пятьдесят лет вкладывали в жилищное строительство в 2,5 раза больше средств (в сопоставимых ценах) и эффективнее их использовали.

За годы реформ в России положение в жилищном секторе несколько улучшилось: среднедушевая обеспеченность увеличилась до 18,4 кв.м общей площади, наиболее высокими темпами рос удельный вес жилья, построенного за счет средств частных застройщиков. Приросты жилищного фонда увеличивались с 24 млн. кв. м в 1991 году до 62 млн. кв. м в 1995 году, затем стали снижаться до 42,2 млн. кв. м в 1997 году, по прогнозам Министерства экономики России до 2000 года падение продолжится до 30,9 млн. кв. м и только за пределами тысячелетия начнется медленный рост (35 - 42,5 млн. кв. м в 2005 году): обеспеченность жильем увеличится и составит 21,1 кв. м к 2005 году. Такие значительные колебания приростов жилищного фонда вызваны тем, что в 1995 году был реализован задел незавершенного строительства, заложенного еще в 1989 -1991 гг. Прогнозируемый темп роста нового жилищного строительства позволит россиянам приблизиться к западноевропейским стандартам жилья в Германии, Франции, Великобритании не ранее 2030 - 2040 годов. Несмотря на высокую социальную значимость жилья, у большинства российских граждан нет средств на его приобретение. В этой связи в жилищной проблеме сегодня основной акцент переносится в сферу создания платежеспособного спроса населения. Одновременно должна претерпеть принципиальное изменение сама формула жилищной проблемы: "от ввода общей площади жилых домов", как это было в дореформенные времена, к формуле: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома". Такая постановка задачи в корне меняет методы, формы и механизм ее решения. Именно такой системный подход предложен в настоящей работе.

Целью данного исследования является разработка научно-методического подхода и комплекса мер, способных решить задачу обеспечения каждой российской семьи отдельным, качественным жильем по западноевропейским стандартам.

Задачи исследования, необходимые для достижения поставленной цели, представляют собой следующий взаимосвязанный комплекс:

- сформировать постановку жилищной проблемы, которая реализовала бы формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры (дома)";

- проанализировать состояние и структуру жилищного фонда в Санкт-Петербурге в контексте вышеуказанной формулы;

- критически оценить и выбрать приемлемое для России из опыта развитых стран мира в области обеспеченности жильем своих граждан;

- рассчитать потребность жителей Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и прогноза демографической структуры населения по количеству и типам семей;

- определить потребные масштабы нового жилищного строительства в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города; и по структуре инвестиционных источников;

- оценить состояние и прогноз вторичного рынка жилья в городе: спрос и предложение; h

- разработать механизм формирования платежеспособного спроса населения.

Объект исследования - жилищный сектор городского хозяйства Санктt

Петербурга.

Предмет исследования - отношения, складывающиеся между всеми участниками первичного и вторичного рынков жилья.

Теоретической, методологической и информационной основой исследования послужили:

- теория развития рынка капитала, маркетинга и менеджмента;

- работы отечественных и зарубежных специалистов в области жилищной проблематики;

- Законы, Указы Президента РФ, постановления российского правительства, нормативные документы Министерств строительства, экономики, финансов, Центрального банка в части, касающейся жилищной темы;

- материалы Всемирного банка по жилищному проекту для России; аналитические отчеты инвестиционно-строительных компаний Санкт-Петербурга;

- данные органов Госкомстата РФ;

- котировки цен на жилье риэлтерских фирм города.

В диссертации применены современные методы исследования: системный анализ как методология постановки и подхода к решению жилищной проблемы в целом, экономический и финансовый анализ, методы прогнозирования, математическая статистика.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- разработаны системная постановка и метод решения жилищной проблемы, реализующей новую для России формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома";

- выполнена методика расчета потребности населения Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и его структуры с прогнозом состава и количества нуждающихся семей;

- определены необходимые масштабы нового жилищного строительства, реконструкции и ремонта существующего жилого фонда в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города и предполагаемых инвестиционных источников; j

- оценено состояние и сделан прогноз вторичного рынка жилья с точки зрения платежеспособного баланса спроса и предложения;

- предложен реально осуществимый механизм создания платежеспособных возможностей населения для приобретения жилья посредством восстановления утраченных сбережений граждан в Сбербанке в начале реформ.

Практическое значение исследования в том, что оно дает руководителям инвестиционно-строительных компаний, риэлтерским фирмам, банкам, частным инвесторам научно-обоснованные конкретные рекомендации по их рациональному поведению на первичном и вторичном рынках жилья в Санкт-Петербурге. По материалам диссертации читается курс лекций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.

Апробацию исследование прошло на Всероссийской конференции по развитию строительного комплекса страны (декабрь 1997 г. Санкт-Петербург), а также на семинаре по инвестициям в жилищный сектор, проходившем в Санкт-Петербурге в июле 1997 года.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 144 страницы текста, иллюстрирована 19 таблицами и 17 рисунками.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кретов, Александр Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполненного исследования можно сформулировать следующие выводы научно-методического и практического характера:

1. Формула жилищной проблемы: "конкретному составу семьи - конкретный тип квартиры" - реализуется в хозяйственной практике для населения развитых стран мира, поэтому переход к такой постановке задачи в России соответствует западноевропейским и американским стандартам благосостояния людей в жилищной сфере. Безусловно, сегодняшнее состояние жилого фонда в любом городе России, не исключая и Санкт-Петербург, весьма далеко отстает от западных стандартов практически по всем основным параметрам жилья: односемейном заселении, благоустроенности, комфортности, социальной однородности окружения и т.п. Более 20% жителей Санкт-Петербурга проживают в коммунальных квартирах, много людей вообще без собственного жилья, снимают его, либо живут в общежитиях; очередь в 460 тыс. семей, которая с 1991 года по существу "не движется". Иными словами, жилищная проблема сохраняет свою социально-экономическую остроту.

2. С учетом прогноза демографической структуры населения Санкт-Петербурга по составу и количеству семей, включая одиночек, была разработана методика и выполнен расчет потребностей жителей города в квартирах различного типа для всех категорий граждан, нуждающихся в жилье или улучшении жилищных условий, имея в виду расселение коммунальных квартир, полную ликвидацию очереди на жилье, обеспечение квартирами снимающих жилье и живущих в общежитиях, мигрантов, расселение из ветхого и аварийного фонда и др. категорий. Общая потребность в новом жилье составила более 40 млн. кв. м, что равно почти половине действующего жилого фонда. Оценка совокупного спроса населения, проведенная в результате социологического опроса фирмой "ЭКРО" по заказу "Концерна VMB" дала ту же величину, что и по расчету потребности: свыше 800 тысяч квартир надо построить в Санкт-Петербурге для того, чтобы решить проблему с жильем по программе - минимум.

3. Как быстро будет практически реализована эта огромная, хотя и минимальная, жилищная программа? Если посмотреть на динамику ввода жилья в Санкт

139

Петербурге в прошлом, настоящем и заглянуть немного в будущее, то картина будет следующей. В конце 70-х годов в городе ежегодно вводилось 2-2,5 млн. кв.м нового жилья, в 1980 г.-уже 1,68 млн.кв. м; затем резкое снижение до 636 тыс. кв. м в 1992 году и далее медленный подъем до 1,06 млн. кв. м в 1997 году. Сохранение нынешнего темпа жилищного строительства потребует на реализацию программы-минимум свыше 40 лет. Дело здесь не столько в том, что нужны значительные инвестиционные средства, хотя это весьма важно, а в том, что на большее количество жилья нет достаточного числа платежеспособных покупателей - главная проблема в этом. Большая поляризация в доходах населения не создала пока в России "среднего" класса - основного и массового потенциального покупателя квартир, поскольку сегодня 70% всех инвестиционных ресурсов на строительство жилья расходуется за счет средств частного вкладчика.

4. Приватизация в жилищной сфере дала начало формирования вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге; на этом рынке сегодня работает более 200 агентств по недвижимости, создана ассоциация риэлтеров города. В первые годы на вторичный рынок были выставлены к продаже многие десятки тысяч квартир; в результате чего предложение многократно превысило спрос. Сегодня это соотношение 10-15 к одному, однако рыночная цена жилья, хотя и имела колебания, остается достаточно высокой. Одна из важнейших функций вторичного рынка - привести со временем в соответствие состав и тип семей к конкретному типу свойственных им квартир: излишек жилой площади одних, особенно малоимущих при полной оплате за счет собственных средств жилищно-коммунальных услуг, будет перераспределяться тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и может за это платить. Возможный прогноз - стабилизация цен на этом рынке, особенно, в непристижных районах и непри-стижных сериях домов.

5. Проблемы повышения платежеспособного спроса населения в равной степени относятся и к первичному, и к вторичному рынку. Если принять среднюю себестоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья в 600 долларов США (а в 1996 году она была 683 доллара США), то для постройки 41,4 млн. кв. м нужна сумма в 25 млрд. долларов - цифра огромная для масштабов Санкт-Петербурга (она большая даже для

140

России); причем это должны быть не иностранные инвестиции (теоретически их можно было бы изыскать); а деньги "на руках" у населения, как у покупателей квартир. На наш взгляд, кроме абсолютно необходимого и срочного принятия Федеральных законов: "Об ипотеке", "О регистрации залога", "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", "Земельного кодекса", создающих цивилизованное правовое поле для рынка жилья, - необходимы меры, непосредственно, кардинально улучшающие ситуацию в части семейных доходов населения. В работе рассмотрен подход по восстановлению утраченных сбережений населения во вкладах Сбербанка посредством механизма эмиссии, обращения, купли-продажи государственных долговых облигаций.

141