Статистическое исследование рынка жилья в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Статистическое исследование рынка жилья в Российской Федерации"

КОРСАКОВА РАИСА ВЛАДИМИРОВНА

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ)

Специальность 08.00.12. - Бухгалтерский учет, Статистика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выполнена в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики на кафедре Общего менеджмента и статистики фирм

Научные руководители:

доктор экономических наук, профессор

Ильенкова Светлана Дмитриевна; кандидат экономических наук, доцент

Бамбаева Наталья Яковлевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Беляевский Игорь Константинович

кандидат экономических наук, доцент Ларионова Елена Игоревна

Ведущая организация:

Смоленский областной комитет статистики Госкомстата РФ

Защита состоится «13» ноября 2003 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.151.02 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики по адресу:

119501 Москва, ул. Нежинская, д.7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан " октября 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, /)

доцент УЛ^х^г- Бамбаеван.Я.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Эффективное функционирование рынка возможно при реализации многогранных форм хозяйства и собственности (частной, кооперативной, государственной и др.).

Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников.

За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры).

Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.

Рынок недвижимости является одной га существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья.

Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы диссертационного исследования.

58>у?

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ библиотека

С.Петер«У»Г /,/,

09 Щ^Ш

Цель и задачи исследования; Целью исследования является разработка методики статистического анализа рынка жилья на региональном уровне.

Цель диссертационного исследования определила характер поставленных и решенных задач теоретического и прикладного характера:

- анализ особенностей рынка жилья как объекта статистического исследования;

- совершенствование методики организации статистического наблюдения рынка жилья на региональном уровне;

- исследование динамики стоимости жилья в Смоленской области;

- разработка методики построения факторных моделей оценки недвижимости на региональном уровне

- разработка и апробирование на материалах Смоленской области методики комплексной оценки жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования

рынок жилья Смоленской области, процессы формирования спроса на жилье, типичные для регионов России.

Предмет исследования - методы оценки состояния рынка жилья Смоленской области.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости, теории статистики, экономике, по применению статистических методов в экономических исследованиях и компьютерной обработке данных.

При выполнении работы использованы пакеты прикладных программ "Statistica"; MS Excel.

Информационная база исследования. В работе использованы данные, опубликованные в официальных изданиях Госкомстата РФ, материалы единовременных исследований статистики Смоленска, а также обследований, проведенных автором по специально разработанной программе.

. - I Г^

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методики комплексного экономико-статистического анализа рынка жилья на региональном уровне. К числу наиболее существенных результатов, полученных лично автором и обладающих элементами научной новизны, относятся:

- выявлена неравномерность развития рынка недвижимости в регионах России;

- проведена классификация и выявлены различные девять типов городского жилья;

- усовершенствована система показателей для оценки качества жилья с учетом требований потребителей;

- разработана методика комплексной оценки качества жилья, включающая сбор и анализ рынка по данным предварительного обследования, построение и калибровку модели; тестирование и контроль качества жилья;

- предложен алгоритм отбора факторных признаков в модели оценки недвижимости;

- разработана и апробирована методика виртуальной оценки стоимости квартир, основанная на построении множественных регрессионных моделей.

Апробация работы. Основные положения диссертации были доложены и получили одобрение на научно-практическом семинаре «Организационно-управленческие проблемы трансформации российской экономики» (Москва, 2002 г.), на семинарах кафедры Общего менеджмента и статистики фирм МЭСИ, в статистическом управлении Смоленской области.

Практическая значимость результатов исследования.

Разработанная в диссертации методика комплексной оценки качества и стоимости жилья на региональном уровне может быть применена не только в Смоленской области, но и в других регионах России. Результаты исследования также представляют интерес для руководства риэлтерских агентств.

Результаты исследования использованы в учебном процессе при чтении курса «Оценка недвижимости».

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 3 работах, общим объемом 1,8 п.л.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования, его научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе "Рынок жилья как объект статистического исследования" проведено исследование рынка жилья как основной составляющей рынка недвижимости, сформулированы основные направления и задачи статистического исследования рынка жилья.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента — рынка недвижимости.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций — как иностранных, так и со стороны российских партнеров.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности, стройматериалов и объектов недвижимости самих строительных организаций и предприятий.

Проведенный в диссертации анализ позволил установить, что за период с 1990 по 2001 гг. жилищный фонд в Российской Федерации вырос на 393 млн. кв.м или 16,2 %. В среднем ежегодно жилищный фонд увеличивался на 105,6 тыс.кв.м, а средний ежегодный темп роста составлял 101,4%.

Исследование динамики показателей жилищного фонда в нашей стране позволило выявить ряд характерных тенденций (табл. 1).

Таблица 1

Динамика основных показателей жилищных условий населения __России за 1990-2001 гг.(млн.кв.м)_

Год Жилищный фонд-всего Изменение жилищного фонда, в % к 1990 г. Городской жилищный фонд Изменение городского жилищного фонда, в % к 1990 г.

1990 2425 100,0 1720 100,0

1995 2645 109,1 1911 111,1

1996 2676 110,4 1937 112,6

1997 2710 11,8 1963 114,1

1998 2738 112,9 1983 115,3

1999 2761 113,9 2001 116,3

2000 2787 114,9 2020 117,4

2001 2818 116,2 2042 118,7

Приведенные выше статистические данные свидетельствуют, что жилищный фонд с 1990 г. увеличился на 16,2%, в то время как городской жилищный фонд вырос на 18,7%.

При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве рыночного товара. К этому товару, как и к любому другому, потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть разнообразным. Основополагающими критериями для выбора того или иного объекта в этом перечне могут являться местоположение объекта, его технико-экономические и экологические характеристики, а также функциональное назначение. Несоответствие набора требований потребителя к рассматриваемому объекту недвижимости неизбежно отражается на его текущей рыночной стоимости.

Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при определении и обосновании текущей стоимости.

Специфические особенности недвижимости как товара, к которым

можно отнести длительный срок службы, привязку к конкретному месторасположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдельные сегменты.

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями рынок недвижимости делится на два сегмента:

- рынок продавца;

- рынок покупателя.

Характеристиками рыночных сегментов могут быть масштаб сделок, инвестиционная мотивация покупателей и др.

Исследования особенностей рынка недвижимости в России показывают, что его становление осуществлялось неравномерно. Формированию рынка жилья способствовало становление и развитие риэлтерских фирм.

Развитие рынка жилья зависит от целого ряда факторов и условий, которые исследуются различными отраслями статистики и учитываются в программах статистических работ.

На формирование рынка жилья оказывают влияние численность и состав населения, демографическая ситуация, миграционные процессы, общая численность занятых в экономике и уровень жизни населения, инвестиционный климат.

Задачи и направления статистического исследования рынка жилья находятся на стыке различных проблем статистической науки и практики.

Спрос и предложение на рынке жилья во многом определяются его качеством и стоимостью. Существуют определенные различия по качеству жилья (рис. 1.).

Существующая дифференциация доходов не позволяет большей части населения, имеющей низкие и средние доходы, претендовать на покупку благоустроенного жилья. Только часть семей со средним достатком (20-25% населения) может рассчитывать на приобретение дешевого жилья. Основную группу населения, формирующую спрос на жилье, составляет 4-6% населения, которое включает семьи с высоким доходом.

Несмотря на существенную разницу в доходах, 85-90%

населения обеспечено жильем примерно одинаково, что позволяет определить общий потенциал покупателей жилья. Выявлено, что несколько менее среднего уровня обеспечено жильем 5-10% самого бедного населения и немного выше среднего уровня — 5% самых состоятельных слоев населения.

В диссертации приведена типизация городского жилья. Распределение городского жилья по типам представлено на рис.1.

В диссертации подчеркивается, что главным показателем рынка жилья является уровень платежеспособного спроса населения, который определяет возможность приобретать жилье.

Получение сведений о реальных доходах населения, на которых базируется этот показатель, сопряжено с трудностями. Во-первых, при сравнении сведений из двух официальных источников — Госкомстата России, проводящего обследования бюджетов семей, и городских департаментов финансов, фиксирующих все выплаты населению отражаемые в бухгалтерской отчетности предприятий, — выявилось расхождение в 2 раза. Во-вторых, получение сведений о доходах непосредственно у населения, натолкнулось на нежелание информировать какие-либо органы об этом из-за боязни рэкета, преследований со стороны налоговых органов и других опасений.

Анализ спроса и предложения является одной из задач! статистики рынка жилья.

_____и Кирицц») 7,|«П

домя "хрущлимге'

Рис. 1. Распределение городского жилья по типам

Статистика должна изучать качество жилищного фонда; проводить статистические наблюдения за динамикой цен на жилье; оценивать влияние фактора сезонности на ситуацию на рынке жилья, а также прогнозировать развитие рынка жилья с учетом влияющих на этот процесс факторов.

Во второй главе "Методика статистического исследования формирования рынка жилья" проведен статистический анализ рынка жилья, выявлены закономерности развития жилищного строительства в Смоленской области; разработана методика оценки качества жилья; исследована динамика и выявлены тенденции стоимости жилья в регионах.

Основой формирования рынка жилья является развитие жилищного строительства. В этой связи исследованы процессы и результаты жилищного строительства в Российской Федерации, ввод жилых домов по формам собственности; ход государственной целевой программы «ЖИЛИЩЕ» в 2000 г.

Тенденция реализации данной программы показана на рис. 2.

80 во

40 20 0

прогнозируемые фактические объемы по объемы программе

В предприятиями и организациями всех форм собственности ■ в том числе населением за свой счет и с помощью кредитов

Рис. 2. Реализация нового этапа государственной программы «Жилище» в 2000 г.

Развитие жилищного строительства за счет частного сектора привело к ситуации, когда любые колебания темпов ввода жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, существенно влияют на общую картину жилищного строительства в

Российской Федерации.

Так, в 2000г. и январе-мае 2001г. снижение объемов жилищного строительства произошло преимущественно за счет индивидуальных домов, доля которых составила соответственно 41,6 % и 53,9%.

В Смоленской области строительство жилых домов осуществляли предприятия и организации с различной формой собственности. Динамика ввода жилых домов в смоленской области представлена на рис.3.

1995

1996

1997 1998 1999 2000 2001

О предприятиями и организациями всех форм собственности В населением за свой счет и с помощью кредитов

Рис. 3. Ввод в действие жилых домов (в % к предыдущему году)

Поскольку жилищное строительство позволяет решить социальные проблемы, в диссертации выполнен анализ показателей ввода жилья на 1000 населения.

Для анализа динамики жилищного строительства в работе были рассчитаны следующие показатели: число построенных квартир; средний размер квартир; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади домов и общежитий с учетом индивидуальных

домов.

Средние цены за 1 кв.м. общей площади квартир и их дифференциация приведены в табл.2.

Таблица 2

Средние цены за 1 кв.м. общей площади квартир г. Смоленска и их дифференциация, тыс.руб._

Соотношение

Минимальная Максимальная Средняя цена по России средних цен 1 кв.м. общей площади на первичном и вторичном рынках

цена цена

Квартиры низкого

качества

вторичный рынок 1,5 11,1 6,7

Типовые квартиры первичный рынок вторичный рынок 3,9 1,8 16,1 17,0 8,5 8,0 1,06

Квартиры улучшенной 1,04

планировки первичный рынок вторичный рынок 4,6 1,9 19,7 22,0 9,5 9,1

Элитные квартиры первичный рынок вторичный рынок 4,9 2,7 33,0 36,3 14,1 14,7 1,04

В третьей главе "Статистическое моделирование и прогнозирование стоимости жилья на основе комплексной оценки" разработана методика комплексной оценки стоимости жилья; построены факторные модели оценки недвижимости; разработана и апробирована на материалах Смоленской области методика виртуальной оценки квартир.

Теоретической базой оценки жилья является набор оценочных принципов, выработанных в результате многолетнего опыта зарубежных экспертов и оценщиков. Сущность этих оценочных принципов представлены в табл. 3.

Таблица 3

Систематизация принципов оценки жилья._

№ п/п Принцип Сущность

1 Спроса и предложения Учитывает влияние спроса и предложения на оценку жилья

2 Изменения Учитывает влияние изменений природных и социально-экономических условий на оценку жилья

3 Замещения Отражает варианты выбора для покупателя квартир

4 Лучшего и наиболее эффективного использования Существующий вариант использования недвижимости сравнивается с другими возможными вариантами

5 Падающей и растущей продуктивности Усиление влияния того или иного производственного фактора на стоимость недвижимости зависит от политики

6 Вклада Произведенные в разумных пределах улучшения приводят к увеличению стоимости имущества. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на улучшение.

7 Конкуренции Конкуренция со стороны других видов жилья может «сбивать» цены

8 Соответствия Проявляется в районах жилой застройки, когда преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения

9 Регрессии Цены на недвижимость могут снижаться если дорогие и дешевые объекты расположены в одном районе.

10 Ожидания Инвесторы хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости

11 Зональные различия Нахождение в зоне с конкретным набором инфраструктуры влияет на стоимость недвижимости

12 Ближайшее окружение На стоимость недвижимости влияет «микроклимат» территории (ухоженные тихие районы, состояние преступности и др.).

Оценка жилья может быть индивидуальной и комплексной. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на определенную дату. По определению Дж. К. Эккерта, «массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа».

Следовательно, «массовая» оценка охватывает большое количество различных объектов, то требует их классификации и сертификации.

Следует отметить, что определение «массовая» относится именно к оценке, а не к объектам.

В зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они

пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода -затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и

содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Процесс массовой оценки состоит из следующих этапов:

- постановка задачи;

- предварительное обследование и анализ объекта;

- сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования;

- построение и калибровка модели;

- тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

- идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

- уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);

- согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);

- согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

Предварительное обследование и анализ объекта:

Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)

Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)

Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта

(принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц).

Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих. Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы можно свести в таблицу (табл. 4) (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации).

Определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

Сбор данных

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Таблица 4

Факторы и уровни оценки жилья _

Уровни анализа Факторы спроса и предложения Национальный Регион Город Микрорайон Участок Дом

Экономические ставка процента, гемпы инфляции доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство статус района (спад, оживление), затраты на строительство время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию

Социальные, демографические, психологические национальная, возрастная и семейная структура, менталитет состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания структура соседства, уровни престижности соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя

Правовые и административные налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и лабильность законов и правил налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования ограничения на застройку и использование ограничения на использование и прописку

Экологические природно- климатические условия климат и экологическое состояние ландшафт, экология соседства топография, рельеф, близость к очагам влияния

Градостроительные и архитектурно-гипологические Градостроительная и жилищная политика гип и величина поселения,степень урбанизации, транспортная инфраструктура доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры гип использования, планировочная организация, количественные и качественные характеристики

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой - выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная).

1 Следующим этапом является формирование первичных переменных

модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.).

„ Местоположение кодируется на основе системы координат с

выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки мотуг быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен -1.06, для панельных - 0.94).

На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели,

определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы "недоучитываемые" или "переучитываемые" моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, |

ранее не использованных при калибровке моделей, на основе ;

которой проводится статистический анализ результатов оценки. В »

этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и .

калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

В массовой оценке применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости:

- метод сравнения продаж;

- доходный метод;

- затратный метод.

Сущность каждого из методов подробно рассмотрена в диссертации.

В диссертации доказано, что большими возможностями обладают методы виртуальной оценки жилья.

Автором разработана и апробирована в Смоленске методика виртуальной оценки квартир.

По результатам предварительного экономико-статистического анализа были отобраны факторы, которые составили основу для построения регрессионных моделей оценки стоимости квартир.

У - рыночная цена квартиры (условных единиц);

Хх - число комнат;

Х2 - площадь прихожей (квадратных метров);

Х3 - площадь кухни (квадратных метров);

Х4 - площадь ванной комнаты (квадратных метров);

Х5 - наличие лоджий, балконов.

Для определения тесноты связи между изучаемыми показателями были вычислены парные коэффициенты корреляции и проведен анализ матрицы парных коэффициентов корреляции.

Данные полученной корреляционной матрицы анализировались с точки зрения наличия мультиколлинеарности и выявления возможных взаимосвязей между изучаемыми результативным признаком и соответствующими факторными признаками, а также между всеми факторными признаками. В анализируемой матрице все факторы оказывают положительное влияние на результативный показатель - рыночную цену квартиры. Такие результаты анализа очевидны, поскольку увеличение всех факторов, используемых для анализа, приводит к улучшению жилищных условий, а соответственно к росту рыночной стоимости квартиры.

Отобранная система показателей дает достаточно полное представление о факторах, влияющих на рыночную стоимость квартиры т.е. на рынок жилья.

Предварительно по всей исходной совокупности квартир было получено следующее уравнение регрессии для рыночной стоимости жилья:

у = 2035.15 + 2561.91*,+ 285.18х2+157.15х3+ 293.82х4+ 208.61Х5

(104.62) (67 95) (3.53) (8.91) (6 56)

Под значениями коэффициентов представлены значения 1:набл для с соответствующих факторов.

Множественный коэффициент детерминации Я2=0,975 свидетельствует о том, что 97,5% вариации зависимой переменной

(рыночная цена квартиры) объясняется вариацией вошедших в модель независимых признаков.

Остаточное среднее квадратическое отклонение 8ОСТ=509 и средняя относительная ошибка аппроксимации равная 17,3%, может свидетельствовать об адекватности выбранной модели. В итоге многомерного регрессионного анализа рынка жилья получились следующие результаты: на рыночную стоимость квартиры в большей степени влияет количество комнат в квартире (при увеличении числа комнат на единицу стоимость квартиры в среднем вырастает на 2562 условных единиц), достаточно сильное влияние имеют площадь прихожей, кухни и ванной.

Учитывая сильную зависимость стоимости квартиры от количества комнат в диссертации проведен многомерный регрессионный анализ для совокупностей квартир с различным количеством комнат (отдельно для однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир). Для пятикомнатных квартир анализ не проводился из-за недостаточного объема информации.

Для однокомнатных квартир линейная многомерная модель множественной регрессии будет иметь следующий вид: у = 2920 + 193,64х2+335,96*3+213,43х5.

(99,54) (2,86) (4,98)

Множественный коэффициент детерминации свидетельствует о том, что 83,95% вариации зависимой переменной объясняется вариацией вошедших в модель независимых признаков.

"Об адекватности выбранной модели свидетельствует величина остаточного среднеквадратического отклонения 80СТ= 186,5, а также средняя относительная ошибка аппроксимации равная 4,6%.

В итоге многомерного регрессионного анализа стоимости однокомнатных квартир получились следующие результаты: на рыночную стоимость квартиры в большей степени влияет количество лоджий в квартире, причем если учесть, что данный показатель, принимает значения либо 0, либо 1, то можно утверждать, что при наличии в однокомнатной квартире лоджии ее стоимость возрастет в среднем на 213 условных единиц. Также

достаточно сильно на рост цены квартиры влияют площадь прихожей и кухни.

Для двухкомнатных квартир линейная многомерная модель множественной регрессии будет иметь следующий вид: у = 7824,67 + 137,82х2 + 504,14х4+ 410,85л;5 .

(58,49) (7,58) (4,29)

Множественный коэффициент детерминации Я2=0,81, По модели рыночной стоимости двухкомнатных квартир можно сделать следующие выводы: в большей степени на стоимость квартиры влияет площадь ванной комнаты, так как при увеличении данного помещения на 1 квадратный метр стоимость двухкомнатной квартиры возрастает в среднем на 504 условных единицы.

. Для трехкомнатных квартир линейная многомерная модель множественной регрессии будет иметь следующий вид: у = 10114,3 +153,5х2+183,3*3+104,52 х5.

(38,45) (4,02) (4,96)

Множественный коэффициент детерминации остаточное среднее квадратическое отклонение 80СТ=559,33 средняя относительная ошибка аппроксимации равна 7,07% свидетельствуют об адекватности модели.

В заключении содержатся выводы и рекомендации, вытекающие из результатов проведенного исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы общим объемом 1,8 п.л.:

1. . Статистическое исследование рынка жилья. - Смоленск, СКЭСП, 2001, 1,1 п.л.

2. Корсакова Р.В. Результаты корреляционного анализа по данным обследования рынка жилья Смоленска. В сб. Межвузовского научно-практического семинара «Организационно-управленческие проблемы трансформации российской экономики» -М.: ИНИОН РАН. 2002. 0,2 п.л.

, 3. Корсакова Р.В. Методика реализации программы виртуальной оценки квартир (на примере Смоленской области). -Смоленск, СКЭСП, 2003, 0,5 п.л.

(1 58 Ъ9

-А

Лицензия ЛР № 020563 от 07.07.97

Подписано к печати 13.10.2003 Я-;У--Формат издания 60x84/16 Бум. офсетная № 1 Печать офсетная Печ.л. 1,5 Уч.-изд.л. 1,4 Тираж 100 экз. Заказ № 1608_

Типография издательства МЭСИ. 119501, Москва, Нежинская ул., 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Корсакова, Раиса Владимировна

Введение

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Рынок жилья как объект статистического исследования

1.1. Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости

1.2. Задачи и направления статистического исследования рынка жилья

2. Статистический анализ формирования рынка жилья

2.1. Анализ роли жилищного строительства в формировании рынка жилья

2.2. Статистическое исследование развития жилищного строительства в Смоленской области

2.3. Методика оценки качества жилья

2.4. Анализ динамики стоимости жилья

3. Статистическое моделирование и прогнозирование стоимости жилья на основе «массовой оценки»

3.1. Сущность и область применения «массовой оценки»

3.2. Отбор факторных моделей оценки недвижимости и обоснование методики их применения в оценке жилья

3.3. Методика реализации программы виртуальной оценки квартир (на примере Смоленской области)

Диссертация: введение по экономике, на тему "Статистическое исследование рынка жилья в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Эффективное функционирование рынка возможно при реализации многогранных форм хозяйства и собственности (частной, кооперативной, государственной и др.).

Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников.

За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры).

Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья.

Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования: Целью исследования является разработка методики статистического анализа рынка жилья на региональном уровне.

Цель диссертационного исследования определила характер поставленных и решенных задач теоретического и прикладного характера:

- анализ особенностей рынка жилья как объекта статистического исследования;

- совершенствование методики организации статистического наблюдения рынка жилья на региональном уровне;

- исследование динамики стоимости жилья в Смоленской области;

- разработка методики построения факторных моделей оценки недвижимости на региональном уровне

- разработка и апробирование на материалах Смоленской области методики комплексной оценки жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования рынок жилья Смоленской области, процессы формирования спроса на жилье, типичные для регионов России.

Предмет исследования - методы оценки состояния рынка жилья Смоленской области.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости, теории статистики, экономике, по применению статистических методов в экономических исследованиях и компьютерной обработке данных.

При выполнении работы использованы пакеты прикладных программ "Statistica"; MS Excel.

Информационная база исследования. В работе использованы данные, опубликованные в официальных изданиях Госкомстата РФ, материалы единовременных исследований статистики Смоленска, а также обследований, проведенных автором по специально разработанной программе.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методики комплексного экономико-статистического анализа рынка жилья на региональном уровне. К числу наиболее существенных результатов, полученных лично автором и обладающих элементами научной новизны, относятся:

- выявлена неравномерность развития рынка недвижимости в регионах России;

- проведена классификация и выявлены различные девять типов городского жилья;

- усовершенствована система показателей для оценки качества жилья с учетом требований потребителей;

- разработана методика комплексной оценки качества жилья, включающая сбор и анализ рынка по данным предварительного обследования, построение и калибровку модели; тестирование и контроль качества жилья;

- предложен алгоритм отбора факторных признаков в модели оценки недвижимости;

- разработана и апробирована методика виртуальной оценки стоимости квартир, основанная на построении множественных регрессионных моделей.

Апробация работы. Основные положения диссертации были доложены и получили одобрение на научно-практическом семинаре «Организационноуправленческие проблемы трансформации российской экономики» (Москва, 2002 г.), на семинарах кафедры Общего менеджмента и статистики фирм МЭСИ, в статистическом управлении Смоленской области.

Практическая значимость результатов исследования. Разработанная в диссертации методика комплексной оценки качества и стоимости жилья на региональном уровне может быть применена не только в Смоленской области, но и в других регионах России. Результаты исследования также представляют интерес для руководства риэлтерских агентств.

Результаты исследования использованы в учебном процессе при чтении курса «Оценка недвижимости».

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 3 работах, общим объемом 1,8 п.л.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Корсакова, Раиса Владимировна

Таковы основные результаты диссертационного исследования.

Заключение

По результатам диссертационного исследования можно сделать следующие основные выводы и рекомендации:

1. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Недвижимость обладает особенностями товара, т. е. Продается и покупается, имеет длительный срок службы, существует привязка к конкретному месторасположению и имеет конкретное функциональное назначение.

Развитие рынка недвижимости имеет циклический характер.

Рынок жилья базируется на использовании различных экономических инструментов рыночного механизма. Во-первых, спрос и предложение, через механизм взаимодействия которых решаются коренные проблемы на рынке жилья.

Спрос выражает желание и возможности покупателя приобрести жилье. Предложение - количество квартир, предлагаемых по данной цене.

Спрос на жилье по-разному реагирует на различные факторы, такие как цена, качество.

Во-вторых, цены. Именно динамика цен служит ориентиром того, кто может и будет покупателем жилья.

В-третьих, конкуренция. Она влияет на качество и цену жилья.

Все выше изложенное, предполагает уточнение задач и направлений статистического рынка жилья.

По структуре рынок жилья распределяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Главным показателем развития рынка жилья является уровень платежеспособного спроса населения, т. к. это определяет возможность приобретать жилье.

2. Анализ спроса и предложения является одной из задач статистики рынка жилья. Другими задачами статистики являются:

- изучение качества жилого фонда;

- организация статистического наблюдения за динамикой цен на рынке жилья;

- исследование влияния фактора сезонности на ситуацию на рынке жилья;

- прогнозирование развития рынка жилья с учетом влияющих на этот процесс факторов.

3. В структуре жилищного строительства повышается доля ввода жилья предприятиями и организациями частной формы собственности, что влияет на общую картину жилищного строительства в России.

4. Основными закономерностями развитых рынков являются:

- циклические колебания активности и цен вместе с экономическими, инвестиционными и другими циклами;

- связь между рынком недвижимости и другими рынками (валютным, фондовым), приводящая к перетеканию капитала на рынок недвижимости и росту цен на жилье при понижении учетной ставки,

- доходности ценных бумаг, темпов инфляции национальной валюты, а также повышении ее курса относительно других валют;

- формирование цен на основе равновесия спроса и предложения, или зависимость тенденций изменения цен от соотношения спроса и предложения.

5. Исследования показали, что все эти закономерности нарушаются и протекают иначе для развивающихся рынков недвижимости в условиях переходных экономик. Отличительная особенность развивающегося рынка жилья в городах России состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом. Этот феномен реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух-четырех лет. Рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста

6. В массовой оценке жилья целесообразно комплексное применение методов сравнения продаж, восстановительной стоимости и доходного метода.

7. На основе анализа рынка и поставленной задачи выбирается стратегия сбора информации (это может быть сотрудничество с риэлтерскими конторами, работа с газетными объявлениями и т.д.). Как правило, в процессе сбора данных поступает весьма разнородная информация, к тому же она часто использует различную терминологию по характеристикам объекта в зависимости от источника (жаргон, сокращения). В процессе создания базы данных информация перерабатывается и кодируется по единой схеме, здесь же добавляются географические координаты сделки. Далее идет анализ факторов влияния и построение модели. При необходимости производится добор дополнительных данных и уточнение ранее собранных. После построения модели, она проходит апробацию на реальных объектах.

8. Регрессионный анализ приводит к следующим выводам. Все факторы, используемые в анализе, находятся в прямой зависимости с результативным признаком — рыночной стоимостью квартир; очевидно, что линейная модель множественной регрессии очень хорошо описывает исследуемое явление, об этом свидетельствуют параметры: множественный коэффициент детерминации, величина остаточной дисперсии (или остаточного среднего квадратического отклонения) и средняя относительная ошибка аппроксимации, рассчитанные для анализа адекватности модели, а также график сравнения наблюдаемых значений зависимой переменной и теоретических значений, рассчитанных по модели. В итоге многомерного регрессионного анализа рынка жилья получились следующие результаты: на рыночную стоимость квартиры в большей степени влияет, естественно, количество комнат в квартире. Анализируя модель рыночной стоимости двухкомнатных квартир можно сделать следующие выводы: не все факторы, вошедшие в модель, находятся в прямой зависимости с результативным признаком - рыночной стоимостью квартир, а именно, при увеличении площади кухни рыночная стоимость квартиры будет снижаться. Анализируя модель рыночной стоимости трехкомнатных квартир можно сделать следующие выводы: не все факторы, вошедшие в модель, находятся в прямой зависимости с результативным признаком - рыночной стоимостью квартир, а именно, при увеличении площади ванной комнаты рыночная стоимость квартиры будет снижаться. Анализируя модель рыночной стоимости четырехкомнатных квартир можно сделать следующие выводы: не все факторы, вошедшие в модель, находятся в прямой зависимости с результативным признаком - рыночной стоимостью квартир, а именно, при увеличении площади ванной комнаты и количества лоджий рыночная стоимость квартиры будет снижаться.