Становление рынка жилья: Исследование экономических процессов и формирование структур управления тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление рынка жилья: Исследование экономических процессов и формирование структур управления"

ИРКУТСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

На правах рукописи

УДК 332.85(571.73)+339.13.017

БОГОМОЛОВА Наталья Юрьевна

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ: ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ И ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУР УПРАВЛЕНИЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика, планирование, организация . управления народным хозяйством и его отраслями

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск-1995

Работа выполнена на кафедре экономики и управления производством Иркутской государственной экономической академии

Научный руководитель

- кандидат экономических наук, доцент Светник Т.В.

Официальные оппоненты

- доктор экономических наук, профессор Чистов Л.М.

- кандидат экономических наук,доцент Збрицкий А. А.

Ведущая организация - Комитет по экономике администрации

Заидта состоится " 19 " мая 1995 года в 10 часов на заседании диссертационного совета К 064.28.01 Иркутской государственной экономической академии по адресу: 664003, Иркутск, ул. Ленина. 11, ауд. 308 "в"

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Иркутской государственной экономической академии

Автореферат разослан ". Сг-^с/Ьел*^1995 г.

Ученый секретарь диссертационного

города Иркутска

совета

Петрова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность' темы исследования.

В России происходят коренные изменения в экономике. По поводу этих изменений существует большое, количество мифов о том, что каждый житель России теперь сможет решать свои жилищные проблемы самостоятельно, строить или покупать дома и квартиры. Так ли это на самом деле? Оживление в строительном комплексе, увеличение ввода жилья прослеживается в целом по России,но по разным городам тенденции разные. Так, в Москве оживление наиболее заметно, в го время как в Иркутске оно незначительное. Часто эти изменения тенденции выдаются за полное решение проблемы. Как откоситься к этим утверждениям? В диссертационной работе поставлена цель - разобраться с тем сущностным/что происходит на рынке жилья, оценить тенденции происходящего, самоопределиться по отношению к складывающейся ситуации и разработать механизм, позволяющий на городском -уровне анализировать и регулировать ситуацию. Предпосылкой необходимости регулирования является тот факт, что естественное протекание процессов перехода к рынку может быть очень долгим и сопровождаться непредсказуемыми отрицательными социально-экономическими последствиями.

Жилищная проблема, выражающаяся в абсолютном и хроническом дефиците жилья, , бюрократизации и коррупции при распределении, "трущебности" жилых кварталов, существовала в России всегда и еще более обострилась в условиях перехода к рынку. Так, в Иркутске городская очередь на жилье в 1994 году составляет 14,5 тыс. чел. Ожидание времени получения квартиры в такой очереди -30-35 лет. Семь процентов семей города Иркутска живут в условиях, где на одного человека приходится 3-5 кв. м., не говоря уже о благоустройстве. Известные меры, предпринятые правительством по созданию условий для расширения индивидуального строительства и покупки жилья, предусматривают льготы для семей, доход которых достаточно высок. По оценкам специалистов - это 10% населения России. На них работает реклама, новые структуры, ярмарки, аукционы. В центре внимания таких структур - индивидуальные заказы на строительную продукцию для этой группы населения. А как же быть с теми, кто составляет оставшиеся 90%? Это так называемый монопотребитель, который готов потреблять продукцию массового производства. Это малоимущие и бедные семьи, доход которых не

позволяет им тратить деньги на что-либо кроме питания. Кто же должен заниматься решением жилщиых проблем для них? Самостоятельно решать свои жилищные проблемы они не ¡.:огут. а производитель заинтересован в платежеспособном покупателе и все более ориентируется на индивидуальное строительство. Ориентация производителя на индивидуального покупателя приводит к сворачиванию оставшегося массового производства, работающего на монопотребителя, что, в свою очередь, ведет классовой безработице в строи-, тельном комплексе и дальнейшему ухудшению положения основной массы населения. Диссертация посвящена исследованию этой проблемы.

Проблема создания рынка жилья рассматривается с трех позиций: производителя, посредника н потребителя. Базовый процесс, которым характеризуются позиции производителя и посредника, можно обозначить как движение к рынку. Потребитель в основной своей иассе не ыат.ет встроиться в этот процесс вследствие расслоения и обнищзник. Тэкш образов, реально развитие рынка жилья идет для 10% населения.

Средства массовой информации, экономисты,специалисты в области рыночных отношений неоднозначны в оценке ситуации в России. Критикуя вез, они не дают единого целостного прогноза о том, что нас анвдаег. А сложившиеся методы не позволяют решить эти проблемы однозначно.

Актуальность исследуемой проблемы обусловлена несколькими факторами:

- во-первых, удовлетворении потребности в жилье относится к числу первичных физиологических потребностей, без которых практически невозможно удовлетворение более высоких;

- во-вторых, жилищная проблема всегда была острой в нашей стране: в переходный период к рынку, сна еще больше обострилась.

- в третьих, наметились отчетливые тенденции неспособности существующих структур к адаптации и деятельности в изменившейся ситуации;

- в четверть«, -усилились региональные тенденции в оформлении зяшшцгой проблемы и, соответственно, возрастают требования к органам местного управления в её реасн;п:.

Работа выполнена на материале города Иркутска.

Цели к задачи исследования.

В диссертационной работе были поставлены следующие цели.

1. Оцепить тенденции расштил лшищой ситуации в города (на примере Иркутска) в связи с переходом к рынку.

2. Оценить возможности создания рынка гсилья в складывавшейся ситуации.

3. Разработать методологические основы исследования проблемы и ее анализа.

4. Оценить возможности существующих структур на городском уровне к адаптации и деятельности в рыночных условиях.

6. Разработать концепцию форуиоозанил рыночных структур управления.

Поставленные цели определили круг решаем!.« в диссертации задач. Первач' задача связана с определением концептуальных рамок и проблем становления рынка килья з переходном периоде. В рамках этой общей задачи выделены составляющие: •

- анализ ситуации;

- методологический подход к нсслелованга;

- понятие ринка;

- производителя, посредник*-!, пе-гребителй;

- инфраструктура еннка

Следующая ебцая задана аналитического характера, сформулирована как анализ систем управления оргаяиаецрй , действуш?сс па

рынке жилья, и проксссоз в фортжруюз'.емсл рыночном псгулг-тотз-з. Эта задача представлена туга: боле-э за-^ч:

- а.чал'п пера-кк;;!;:-:: и г.*с.\; ч::с.;е:

- оце;;;;л поз; с .-.чосх^Л ¡¡оолбводь1. м с'гт-отл'.мггга";

- оценка 1;;-г>-л?.н,;л;

- саэк::а с'/дсствул:;:тх сг.сгсм упп&влг.-:гл;

- сцешгг возно'лгеохиа ипотечного кредитован:-: ■;

- г лап» пссгр.^м рэ^г;:::.: прсЗг.е:.п! з Г!р:?/тс;-х:;'; с> ластн.

На-гокец, треть л группа огдчч езязапа с (>::;.:-.а;рс;г<л;:.<л1 р.'юч-пых струшу? 7пр=ш.:гьч;.5 :-*э £.:::,и ::лль::.

Зга группа га"?.ч гетаетег: ла ссксг,э сгзрг.гстзкго^ л дисс:р~ тз;'т:л г:онцепи:п! !сор':::ро-'--нпл п::::очк:::: стру;;туо упс-овле:;;:.'. кой се?:шза-пш концгтга лл"л:7:м:

- ряяс-^отка ссгесгшх "по1о:г.ен::й ерг&лх.ац'ли де::7-э/:ы:с~.\; кслп.'-глт. '"о с^устро?с:-,;,у з гс-со::

- сспозныо 170Л0:-:ен::я делтольност:-; -л-ц:«ого

- основный положения деятельности структуру, санимавдейся оценкой недвижимости;

- метод формирования и экспертизы деятельностной йилкщнон

программы;

- определение основных направлений социально-экономического эффекта предложений концепции.

Объектом исследования в диссертации выбран формирующийся рынок жилья в городе Иркутске.

Предмет и метод исследования. Предметом исследования являются структуры управления и разворачивающиеся процессы на рынке жилья в городе. В работе используется преимущественно системно-мыследеятельностный подход к исследованию и решению поставленной проблемы. Пространство исследований определено рамками системности, деятельности, ситуации и регионализации.

Системно-мыследеятельностный подход (СВД) разработан в рамках московского методологического кружа Ой'К) на философском факультете Московского университета. Основателями ШК и разработчиками скстемно-мысдедеятельностной методологии являются A.A. Зиновьев, Г.П. Цедровицкий; Б.А. Грушии, М.К. Мамардшвшш, Н.Г. Алексеев. Практика методологии разработана в конце 70-х -80-х годов C.B. Поповым и П.Г. ¡Дедровицким.'

Системно-мыследеятельностный подход к исследования выбран з работе не случайно. В отличии от натуралистического подхода С?.Щ подход позволяет исследовать те системы, которые требует изменения и для которых знания о будущем состоянии, нет.

Теоретическая основа исследования имэет два аспекта. С одной стороны, работа опирается на разработки Санкт-Петербургской у Московской школ в области строительства и рыночных процессов, с другой - на методологические работы П.Г.и Г.П. Щед-ровицких, C.B. Попова, H.F. Алексеева, О. Броделя. В диссертации использованы ыетоды экспертных оценок и прогнозов, рамочного анализа л целевого сценирования ситуации на рынке жилья.

Научная новизна работы - заключается

- в используемом систешю-шследеятельностном подходе и разработке прикладных направлений его практического применения в формировании рыночных структур управления;

- в разработке методики оценки программных документов;

- в предложенном методе формирования и экспертизы деятель-

постном жилищной программы;

- в предложенном подходе и разработке концепции формирования рыночных структур управления;

- в разработке основных положений деятельности комитета по обустройству в городе, в части решения зшлищной проблемы;

- в разработке основных положений организации деятельности единого заказчика;

- в разработке основных положений деятельности структуры, занимающейся оцешсой недвижимости.

Практическая ценность работы заключается в определении деятельностной позиции органов управления в городе, что позволяет направленно осуществлять меры по формированию рынка жилья в переходный период.

Работа может быть использована при решении проблем становления рынка жилья различными структурами . Концепция формирования структур управления разработана для городской администрации. Основные положения организации деятельности единого заказчика разработаны для структуры единого заказчика в городе. Институтом независимой оценки, создание которого реально в ближайшее время в Иркутске может быть использована описанная в работе организация процесса оценки. Комитетом по обустройству в городе в части решения жилищной проблемы - основные положения деятельности комитета по обустройству в гсроде.. Работа определяет пространство возможной работы кафедры экономики и управления производством Иркутской государственной экономической академии, городской администрации, структур на рынке жилья по формированию деятель-костных жилищных программ и их экспертизы. Отдельные разделы диссертации и ее выводы могут быть использованы в учебном процессе академии в курсах "Экономика муниципального хозяйства" и "Государственное и региональное управление".

Апробация работы. Работа выполнена в рамках госбюджетных исследований кафедры экономики и управления производством в 1992-1994 г. по проблеме "Исследование систем муниципального управления: деятельностный подход".

Результаты исследования докладывались и обсуждались на итоговых научных конференциях профессорско-преподавательского состава Иркутской государственной экономической академии (1992 -1994г.)

Публикации. По теме диссертации опубликовано пять

научных раЗох oú©«; оашгсхл 1,3 печатни:: яьс-г-».

Структура к о о ъ о и р ó 0 у т и. Дксяортгцгт: состоит кз введеккг, 3 1\ьгз, За-слаченкл и списка еспользоз-гш».-: источников.

Ео ьведенкн определялся а:«гуглькоеть. цель :: ъь,-дач>;. о^ъегл: прэдмег косавдованил.

В первой г ¿¡азе" "Концеатуа'гькые рал:;::: л поселен становления рчнка аш в переходном периоде" сбоснов:заете£: правомерность цепользозакм КЗ-подход?» к его основная nc¿3 :\¡-шй, анагкзкруетея гаюуацхг, даегся понятна рынка, агентов рл;:-ка, инфраструктура рыкка жасья.

С.Уг-поллод расхяйл-риз^'сд ь сг.лэзпц;з: л натуралпг.?1г..ес. подходу í; делайся ¿¡¿¡ж о коц^сссораэлелгл исполъвозан;.., нг-'xypa.u;c-i.-¡ií;cc.íO-'o подхода и иаоилодоахп::! нового |&илг/м. Таггл.: ¡. ; :; пьлкелл/. ¡ .v.',o: л ¡ ■. . • г f^oiítruc

С,' д-ьзголл '-.т л.

;jia.ii.ji.p>-Ji ситуг.'.'хи, алте-р называет арйшш ссззооогос::-о дл. ла л а ллл.

ó Súoc-p.'ü.u.í; no3iaj;soKiüi'í ¿¿¿¿..з создали:

алль*. /.ллллллтолсл ллзлцлл произЕодач^:. посредника r* íío'.t--

u: 73.". С.

Прэьадггл РолелллА oüiIí.8 условий сга-аг&знпз ран>:а 3 аачаап-ь условий, л ¿л^едл; прзисход:.? c¿áuo2Jism:e гл...:., лл:лл;л ьзелязхся: регшн-^эащ:*. сжа^ыь.' уровня з..-

пол ¡.-.aocu арлтааиг cyt.j0íBy.-'z:.¿¡'0 ресурса, огс/.с/вг:-

структур pvTjr.'UipoiíUí.K процессов ил городски i уразиа, йо,)лл,р.лл„-ц.л: Эгю;.о,¿ я л.л. Н-ягзд&гз услоигш разьзрзчкватс' Е рг-йК.: i:3¡cüia;.oiv (-„.л-зл^лл лгрсыгеллстла ¡: слцлллзлля первьчкого ;-л; с ¿¿¡/з í-сдг.

в pajcüc? .чог'у&ч "vuc'ÍCÍ'O' к совр-лодьс: u i .-г: -

i-i. .jv.. . глюд u .....ъл;..:: -л... р^гуз.кралахк': працелеоз глТ'З-

j.O^a ÍL рЛ.:../ i ЗЛЛЛЛ .. ОЛуЛЛПйхЬОЬКЗ.; (.¡¿¿'уЛ^-ЗЬ^.П'Л: „

■^.чЛЛпЗ ... ., 'JX-'I'...'. Л Л. 1"Л:ЛЛ-: Л./СС: ЛМЛ1 Л• ; ЛЛ ~

..-•.•.. i. слл-л'.,лл n;-. .-. л..... • л 'лл/^. ч^.ллл'с '

;Л'.:ЛЗ.. Л.:, ЛЛ. ЛЛ; 'Лла..'.л- ' Л:..:..- » Ц.:л: Г ,-

Í-O^^Í:-;:? ;Л г-а.л ..

L> о -.. / о ¡i и t. г л ■:■ ~ "Л:Л!Л"1 '. л• .;!ч>. ; i "

ЗЛ л-'J . ЛЛЛ.лЛ, , : ЛЗЛ'-"

дукции, возможностей населения и ипотечного кредитования , существующих систем управления.программ решения жилищной проблемы.

При оценке возможностей производителей строительной продукции используются методы прогноза ввода жилья и прогноза городской очереди при сохранешш существующих тенденций. Рассчитываются разные варианты развития ситуации. В условиях сохранения сложившихся тенденций наилучшим является вариант, когда для удовлетворения нуждающихся в гилье, стоящих в городской очереди, понадобится 20 лет. Делается вывод о необходимости поиаса новых путей решения проблемы и предлагаются варианты ее решения. Для этого проводится анализ возможностей населения.

При анализе возможностей населения самостоятельно решать свои жилищные проблеш используются методы экспертных оценок, дачные статуправленкя Иркутской области о доходах населения. По существующей методике Министерства труда России , используемой статуправлением для дифференциации населения по уровню доходов и потребления по принципу взаимосвязи с потребительски,м бюджетами, самостоятельны з решении проблеш только "сверхбогатые" гракдаче Иркутска. "Состоятельные" и "богатые" граждане не могут без поддержи государства решать свои жилищные проблеш. Анализ динамики темпов роста цен по сравнению, с ростом заработной платы показывает процесс обнищания населения в целом.

Используя специфику российской действительности, анализируется возможность ипотечного 1федитования. Оцениваются кредитные .инструменты, разработанные для России Американским институтом экономики города, с точки зрения возможности применения их в условиях Иркутской области. Оценивается различные модели, предлагаемые банками России и Иркутска, для решения жилищной проблем. Возможность изменения ситуации на жилищном рынке при введении в действие механизма государственного субсидирования рассчитывается на конкретном примере..

Для анализа программных документов в диссертации разработана схема анализа документов, именуемых программой. Используя предложенную методику, автор проводит анализ региональной программы "Жилище" и делает вывод о непрограммности данного документа.

Для оценки существующих систем управления в работе взяты основные действующие структуры на рынке жилья.

В третьей главе "Формирование рыночных струк-

тур управления на рынке жилья" разработана концепция формирования рыночных структур управления. В рамках концепции разработаны основные положения деятельности комитета по обустройству в городе, основные положения деятельности единого заказчика, основные положения структуры, занимающейся оценкой недвижимости.

При разработке концепции использованы элементы целевого сценирования. Пространство складывающейся системы рынка проанализировано на модели современного рынка. Предложена схема формируемого рынка жилья и модель построения концепции. Анализируются уровни рынка жилья и отслеживаются слабые звенья и недостающие элементы на каждом уровне.

Определяются цели и задачи концепции, обосновывается необходимость государственного регулирования процессов перехода к рынку жилья. В диссертации разработана схема основных блоков концепции формирования рыночных отношений с их краткой характеристикой. Определены основные направления социально-экономического эффекта от реализации концепции.

Структуры по оценке недвижимости на становящемся в Иркутске рынке жилья пока нет. В работе сценируются потери от отсутствия такой структуры на рынке и делаются выводы о том, что ее отсутствие ограничивает развитие валогового института, делает невозможным накопление достоверной информации о недвижимости в городе. "

В работе предлагается метод формирования и основные принципы экспертизы деятельностной жилищной программы.

В заключении выделяются основные выводы по результатам проведенного исследования, даются рекомендации о том, в. решении каких проблем и какими структурами эта работа может быть использована. Перспективы дальнейшего исследования задаются схемой шага развития, используемой в диссертации. Делается вывод о том, что работа, выполненная для переходного периода, позволяет самоопределиться для дальнейшей работы в проектном режиме.

ЗАЩИЩАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ КРАТКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

1. Использование системно-мыследеятельностного подхода и разработка прикладных направлений его практического применения в формировании рыночных структур управления.

Исследования в работе продлены на сенов э системно-мыследе-ятельнссткой методологии (С.-Д-'/етодолспп).

СЭД-подход используется для исследозания ситуаций, которые требуют изменения и для которых значил о будущем состоянии нет.

Использование СМИ-подхода начинается с организации пространства исследования. Мы устанавливаем две ортогональные плоскости: одна составляет плоскость сбъектсз, з которой задается схемы объекта, другая - плоскость деятельное??:!, в которой задаются средства и инструменты мышления. Работая по принципу ортогональной организации простгллстзз :'сследсзанил, ?.<ы отвечаем на два вопроса. Один сопрсс:"С чем ьи имеем дело и каков наш объект?" Второй вопрос:"Какими инструментами та долгий работать по отношению к этому объекту?" Поскольку сОъ-зст зев время меняется, в соответствии с изменениями характеристик объекта должны меняться и технологии работы с ним. Таким образом технологический блок можно разделить на два уровтп (рис Л).

ВЭРХ!Ш11 блс:?

Нгошк.*; блс::

Р::с.1. Ортогональна организация пр-о?ра::о?га кссле-овгн!-л /

В урезяз .-e-.cn? сгр-.'статк'» -.^¿ад:::':;, илтлрис у :•>

ссзд?,':ч, их ''С'Н'о осаль п ссу"злять тех::огоп™гс:"5, л з I нем б-г:;-;е ле::?.г нсв:'9 технолог:-;:! дл! услав:;:? с?.-

екта, ¡-.этерне нграбатнзээтеч ■ .сследог^толлМ. Г.сли сСрлтик сл ¡с напей ситуац-л, то лге^оотл^лл: нот а".-.:: д.:л (Г'нка у руг.

поллзкогн процессов, ргзворгчив£зг.'ссс» з

сЗгелгл?

нет. Итак, в обозначенном пространстве работа идет параллельно в двух плоскостях по специальной технологии, в основу которой положена рефлексия.

Заполнение плоскости объекта происходит следующим образом. Мы говорим, что объектом нашей работы является процесс - становления рынка жилья. Наш объект изменяется и эти изменения связаны с его качественной трансформацией. Таким образом, мы утверждаем, что работа происходит в условиях развития. И это необходимое требование к типу исследуемых объектов. Так, мы задаем внешнюю рамку развития, и наполнение плоскости объектов подчиняется этому принципу развития. Следующий шаг - это введение рамок ситуации и деятельности.

Становление рынка жилья характеризуется различными типами ситуации - социально-экономической, культурной, политической..

Рамка деятельности задает процессы деятельности, которые разворачиваются. Эти процессы деятельности определяют все остальное. То есть, в этом плане ситуация вторична по -отношению к процессам деятельности. Другими словами, любая социально-политическая, социокультурная, экономическая ситуация возникает на срезе процессов деятельности и является отпечатком на социальных системах.

Следующим шагом в деятельностном подходе является анализ разворачивающиеся процессов , которые мы наблюдаем, как представления об условиях, осуществления становления рынка жилья. И получаем на объектной доске полиэкран, где много экранов, в кавдый из которых мы положим определенный тип процессов.

Как уже было отмечено выше, сущность метода состоит в разрешении ситуации с помощью проектирования. Деятельностный подход означает отказ от прототипов и признание того, что нововведения • нельзя втиснуть в старые структуры. Таким образом, проект - это не привязка прототипа к ситуации, а разрешение самой ситуации. При этом проектируется новая деятельность объекта, а через нее меняется сам объект ( рис. 2).

Используемая схема шага развития - одно из возможных средств мыследеятельности, используемое в работе.

Эта методологическая схема задает ядро подхода, связанного с понятием развития.

!

Настоящее проект

Прошлое

1

Инерция старого

Искусственный процесс Граница своих возможностей Естественный процесс

Рис.2. Схема шага развития

Итак, мы говорим, что в нашей ситуации становления рынка жилья в городе в позиции проектировщика должен находиться городской комитет по обустройству в городе. На самом деле этого нет и нет проекта, который бы содействовал созданию рынка жилья и изменению ситуации с обеспечением жильем малоимущих в сторону увеличения, тем самым сокращая очередь. Но ситуация воспроизводится каждый раз как инерция старого во все более увеличивающихся объемах, поскольку нет искусственной составляющей (рис.3).

и т.д.

Рис.3. Схема воспроизводства ситуации

Итак, в раках деятельностного подхода ш рассматриваем рынок как способ самоорганизации субъектов по определенным правилам.

- и -

2. Методика оценки программного документа

Исходя из -используемого в диссертации методологического подхода в работе предложена методика оценки документа именуемого программой (рис.4).

Используя предложенную схему,в работе проведен анализ областной целевой программы "Жилице".

Исследовательская позиция

Р;:с.4. Схеш анализа программных документов

Попользуй ?р£гхш-:ошыэ подходи к соста&ге&а) прогр-з»-., раз-раЗэтчсЗлэстной крэг?&г& сьйгыьгз? слолизпееся полат-зпгэ с

кшшзкой сфора с с";::, ухудши:-::.:,; ш»кс.л.--•гс-,-.сй сгауади: г. ко-достаточк;,"-: Едделзнн;:.* средстз. Тобразом,

г; гзчесгвз средств дг.л дгсжиэп» цкл; сад^-згся яяаь деае;:нь.гэ срэдсш». С "рзклл ;:ея-:о.-й\сгтаэго ц.* -.ола огаодкгз.« с;, устьем дост.' к-азя д шил тс;» создан;.* •;с,.сь-:й для поав^зи*-.: спл, спосоокес нзкгк.тгь скту-д.-;?. 3 уа-.ъьжх неопределеннее*":

цели невозможно произвести соотнесение цели и средств.

По логике предложенной схемы решаемые задачи должны обеспечивать достижение цели. Но задачи этого документа подменены задачами Государственной программы "Жилище".

С позиции деятельностного подхода программа выступает как способ реализации проекта. Для оценки проектных возможностей документа в предложенной методике задаются методологические рамки проектирования. Рамка культуры (а), то есть учет тех социокультурных условий в которых будет происходить реализация проекта, рамка цели и смысла проектирования (б) и рачка возможности реальной организации проектируемой системы (в). Таким образом, задаются границы проектируемой системы. С одной стороны, проект ограничивается знанием целевых функций, знанием типа социальной системы, а с другой - оценкой возможности реальной организации системы.

Обоснование целевых функций в документе задается социально-экономическими предпосылками проведения жилищной реформы, которые характеризуются сложившейся ситуацией в жилищной сфере.

В рассматриваемом документе определены подходы к продаже и предоставлению жилья населению. Эти подходы в документе определены на уровне задач и направлений и не содержат деятельности. Необходимым условием проектирования является реальная: оценка способности социальной системы к трансформации. Так, определяется подход к продаже жилья и индивидуальному жилищному строительству без оценки возможности населения участвовать в решении этой задачи. В документе нет способов создания сил, которые били бы способны трансформировать ситуацию.

Финансово-бюджетная и кредитная политика также не оцениваются с точки зрения возможности реализации и функционирования.

Программа, ориентированная на региональные органы управления, не расписывает систему деятельности, не дает представления о взаимосвязанной последовательности действий при ее реализации.

В документе определены источники финансирования - это средства областного бюджета, отчисления от прибыли, остающейся в распоряжении предприятий и организаций, средства населения, средства соответствующих местных бюджетов, целевые кредиты банков, другие внебюджетные источники. Источники финансирования названы также без реальной оценки участников реализации этого документа..

Для координации работы шшгегав, отделов администрации области, администраций городов и районов, предприятий и других участников по реализации мэр выполнения программы создала юэмис-сия.

Таким образом, представленный документ не является программным. С лозиции деятельностного подхода программа создает условия для изменения ситуации, формирует силы, которые будут эту ситуацию сдвигать. Предложенный документ не отвечает этим требованиям.

3. Метод формирования и основные принципы экспертизы дея-тельностной жилищной программы-

Ло5ая деятелъностная программа строится на будущее и задается рамками реалистичности, реализуемости и управляемости

Реалистичность программа выражается не только в соотнесении с ситуациями будущего, которые прогнозируются, ко также с предварительные рассмотрение;.! тех действий, адекватных этим ситуациям. Таким образом, реалистичность определяется' соотнесенностью с условиям,., в которых будет протекать планируемая на будущее деятельность ...

Планируемая деятельность - регулируемое становление рынка ;зш>я. В рамках этой общей деятельности могуг быть выделены частные. Например, преодоление де&зщиа гоиья для бедных и малоимущих, деятельность направленная на создание условий для возникновения недостающих звеньев в складывающейся структуре' рынка и адаптации существующих структур к условиям рынка, и так далее. Планируемая деятельность соотносится с условиями становления рынка жилья.

Реалистичность килиидаой програ-,«,::.-! задается соответствием планируемых действий прогнозируемым ситуациям.

Реализуемость программы определяется соотнесенностью с субъектами деятельности, "несущими программу на себе". В рамках этого принципа необходимо различать собственно программу и "программный документ". Программа составляется субъектом деятельности для себя; для организации презде всего своей деятельности, включающей и деятельность других. Программный документ создается и пишется для других, причем, как правило, с административной позиции. Другие предде всего должны осуществлять нечто,

что ф::;сспсозз;:о с гс.гл-.гктс. Слл: г.з рагреЗогчЕ::, создав до:-с/-!.;онт, з его рзгяпзгц;... по у'-г:\ст~уе-г':. Наиболее четко последнее просле;:7»г:39Тся л тс.:, что и зскукакто он нэ выделяет своего Функцлслалъного !.:гс?л з сйрлссЕиллзмсч п прздлагао.мом будушеч. Реализуемое^ програг.ъ! газнс::? or длух £жтсроз: скязченности з ее осугосгвяэнке разработчике"- к согласование пооллогепиЯ вовло-kasbi2t 2 nporp£!.r.ty суйгокго? ,73я?агыгосг\\

Если ггоогрг'лдл. олзпл-'-Л'П'л.летсл тк:, то она является прог-ргжрум дскукзнто:.:. ; тллего щхггпа^ оттого документа

нысеупэеа1 келлтг? по cü7CTDc;':cvny в городs, суиъекты лоятельнсс-си ;;;мл:л";ю11 прогргм: л - плслзлолллллл стротггелыюй продукции, посрсуШК'с: (з том чг.слз едллл':": пллллфлс в готоге), банки, ипо-тйчпыэ скшшлы банков, 'штл-лглплеллл:: блр:;;и, комитет по

обустройству в городе.

Лт-л-гл С0ГЛ5С02тгпо":эчл1": леятзлькости и экс-

пертизу поог~з."'.7х : гге: о:-..-, с?х\"> м; 'V^nocr-гл игра, которая позеолл? елолллл кл пллллоллл.елло ллгл'лллз, ."«стельностную прог-ремлу. Оргснпгггсггл ллсп:л:лл:л; v.: : .ллл/лнтг. молз?

ЕЬ'стуллль i с." -лл.лл л лег: ".л':: : -тюлл-л11;.'; плллолеллллол гггисутсг^о гссуллгсхлэнлол з::с::с:'лл:сллл л;:5лл Нлу-ллл! пплеллллл, "г-коалолллл ::лле:л.л. поллоллу:- лллллллллгь 'ллпо'гл л елглл" докуиэктез лллегз л'релл:.

Крлглллл пл;г:лст!лл!сллл л пглллл;гг:г:л;:л.л. с оллс-.'. лхолол.:, л оскозлгл, глллллллллл:; л лллгог'г/ тлл:лг с лрлгел. олгт'зул: л: л вектерл, голсл::-" слл-лолл-^лзл г. л г л: з ллллллт ir.-'-л -

коЧгфлтлоЛ пгсглхл-;-.!. О ¡лл'лл'л я-зрволл споллллл-этел ездеп л-тэлылхгь. с пелоллл; ~vo?oro - прзг'.-¿sicc-i-b.

Прлстрллолло плглсиллллллл :л:л::л::ол посла г л: л' рллл: :

ся вл-ктсоэ*':; ссзеспатолакссг.1; л пгредмэглост;;. 0о~зрлзллл:>лол:л лилллпсЛ клолпглл:-: прзлеллзлона cajKn"*-я плллалл, л позллл- -лсетл - сспэллс:: щолл пзеггл'лт; - стл--о~;:гп*:л рыыю ; с.:,

¡лчзолеллллл ''елс-г:?;? л лсогл- -- ? ялллелсл ео '.'лрлгл

' ;лл' л. л-лл л - л с"'тзл7-л с с"- ""л' ' "* с^-лл'- 7 -

лллл ,; иг;ал-сл.::-:л:.: л.

лэус,; л. .оул'с л гсллл:з, rovo::. í лл'лзл "■"■' л <.сл;"л~ллллл" сл-л ■ рал'::л:ы:о -гл'лллсь л л; л-'/: пгллл' л?к,>":, ' л-, ".л

ыезкцу субъектами программа'.

Таким образом, программа состоит как бы из двух плоскостей. Работая над программой, разработчик отвечает сразу на два вопроса: что (развитие какой деятельности закладывается в программу) п как (с помощью каких средств это развитие достигается шш обеспечивается).

Таким образом, ¡.¡окно сформулировать представление о программе, которое может быть использовано как ее рабочее определение: программа - это сложноорганизованное управленческое знание относительно некоторой, планируемой в ее развитии будущей деятельности. Приведенное определение позволит судить о представляемом материале в ячестве программ в целом (отвечать "да -нет").

Три выделенных конструктивных принципа построения программы в то же время составляют и три принципа экспертирования.

4. Подход и разработка концепщш формировании рыночных структур управления

Рис. 5. Схема основных блоков концепции формирования рыночных отношений

Первый блогс концепции - это анализ ситуации. Анализ ситуации осуществляет комитет по городскому обустройству администрации лсрода систематически. Необходгаю производить предварительный, текущий и заключительный анализ. На основе анализа ситуации и предложенного подхода к разработке концепции определяются недс-с-тс'хтие звенья з системе управления процессами становлением рынка - 4 жилья на уровне города..

Второй блок концепции характеризует роль органов городской зласти в регулировании процессов перехода к рышсу 5илья, Регулирование процессов перехода на уровне города осуществляет комитет по обустройству в городе. Комитет по обустройству - это сущест-вуюяия, недавно созданная структура. Принципиально новым является ее самоопределение з новых условия*, нахождение своего места в складывающейся структуре рынка жилья, осознание своей роли как органа власти и регулирования, а не распределения.

Третий блок концепции включает саморегулирующиеся организации. Роль саморегулирующихся организаций определяется невозможностью государства охватить все аспекты, касаоциеся рынка жилья. В связи с этим регулирование дополняется структурами,созданными по рышса, в виде инициативе участников рынка саморегулирующихся организаций. Среди таких организаций на уровне города мы выделяем ипотечные банки, инвестшшониые фонды, бирпи, структуры, занимающиеся сценкой недвижимости,единого заказчика в городе. Недостающие звенья в складывающейся структуре рынка 7.илья и представленные содержанием концепции ^ это структуры по оценке недвижимости и изменение роли единого заказчика в городе .

Четвертый раздел концепции - создание единой базы данных для города и формирование законодательной базы, в диссертации не рассматриваются подробно, так как каздый из этих блоков пакет быть самостоятельным направлением исследования.

Пятый блок концепции - формирование законодательной базы. Законодательство долило быть направляющей основой развития рынка жилья. Законодательная база должна в максжадьной степени охватить все возможные ситуации, связанные с операциями на рынке ;хилья, для того, чтобы деятельность, наносящая ущерб сбщкм интересам, а также уклонение от исполнения законов были бы невозможны. Поэтому необходим пакет документов, регламентирующий функционирование всех областей рынка яилья. Необходимо четгюе законодательство■ определяющее право собственности, право владения.

право пользования, право затага, право распоряжения.

Шестой блок концепции - основные направления социально-экономического эффекта от реализации концепция, представленные схемой (рис.б).

о: р^алиаацмм кс;.ц:;лц:..:

■5. испозьыу ¿•«д'гелььост»; г-о-ате^а но обустройству

ь городе г часл; р:_£а;.д проел—..;

,. .: , ь^а.-;;;, Д0Л,*:0 ам^ . самоопрэде.;,эк:,.:

¡о:-';:7ста ^ '".'/а. г// уа/::^:;.;^ «со. комитет соодак ,:*м>

орган распределения. Нобкм з самоопределении является отказ от идей стянуть все на себя и административно всем руководить. Этот орган должен самоопределиться как орган управления и регулирования происходящих процессоз и ответственности за их протекание.

Деятельность комитета по обустройству в городе включает такие новые направления, как разработка деятельностной жилищной программы, включая зарабатывание средств на строительство жилья; формирование муниципального жилого фонда, эксплуатация его жильцами по правилам аренды; разработка положения о выкупе муниципального жилья арендатора,ш; разработка положения о содержании муниципального жилого фонда; создание новых правил взаимоотношения с участниками на основе договоров; систематический анализ ситуации на рынке жилья; правовые вопросы.

Направление деятельности - разработка деятельностной жилищной программы.

Основными направлениями зарабатывания средств для строительства жилья может быть выпуск облигаций жилищного займа, ипотечное кредитование, строительство и прсдагл жилья для богатых.

В настоящее время городские структуры устранились от способа зарабатывать деньги за счет строительства гашья для богатых и все это отдали частик.! коммерческим фирмам.

Важным направлением является формирование необходимого муниципального жилого фонда, его аренда и разработка положений о содержании и выкупе, так как нет представления о том, каким должен быть муниципальный фонд, нет правил его аренды, содерлсания, выкупа и работа в этом направлении в комитете не ведется.

Анализ ситуации на рынке.жилья должен проводиться комитетом систематически. Необходима делать предварительный,текущий и заключительный анализ. Предполагается периодичность проведения полного анализа - один год, текущего - ежеквартально.

Целевая ориентация комитета по городскому обустройству в' части реиения жилищной проблемы - зто преодоление дефицита жилья для бедных и малоимущих, приращение муниципального жилого фонда и рациональное его использование.

6. Основные положения организации деятельности единого заказчика

Самоопределение этой организации состоит в осознании себя

равноправным участником рынка, то есть осознание своей новой роли в предпринимательской позиции, ответственности за выполнение договоров и результатов хозяйствования.

Основными направлениями деятельности являются: реализация на договорной основе городской жилищной программы по созданию муниципального жилого фонда ( в части функций единого заказчика)-, аккумулирование внебюджетных средств ( средств предприятий) и выполнение функций единого заказчика по отношению к предприятиям; работа по совершенствованию своей деятельности ( изменение структуры,' приведение реакции на среду в соответствие с ситуацией).

Организация деятельности единого заказчика происходит в двух направлениях: участие в решении жилищной проблемы для бедных и малоимущих и приведение в соответствие сфер.производства и потребления за счет строительства жилья для богатых.

Предлагаемая структура единого заказчика позволяет зарабатывать деньги на строительство жилья для бедных и малоимущих за счет строительства и продажи жилья для богатых. В этом как раз и состоит один из способов самостоятельного зарабатывания денег и регулирование процесса преодоления дефицита жилья.

7. Основные положения деятельности структуры, занимающейся оценкой недвижимости

Структура, занимающаяся оценкой недвижимости - это недостающее звено в существующей системе управления. Эта структура производит оценку, обеспечивая рыночные и юридические цели. Рыночные цели: покупка, финансирование, аренда, торговля, страховое обеспечение. Юридические цели: изъятие для государственных и муниципальных нувд, налогообложение имущества, наследство, подоходное налогообложение. Структура, занимающаяся оценкой недвижимости, действует как независимая и строит свои отношения с другими участниками рынка на договорной основе. В странах с развитой рыночной экономикой ни одна сделка, касающаяся недвижимости, не происходит без участия структуры, занимающейся ее оценкой. Последовательная работа по созданию недостающих элементов рынка жилья - необходимое условие перехода к экономическим.отношениям по содержанию.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Богомолова Н.Ю. К анализу рыночной ситуации в строительном комплексе //Экономика строительства. - 1993. - N 9. - С. 3-5. 0,5 п.л.(в соавторстве).

2. Богомолова Н.Ю. Кто может быть покупателем продукции строительного комплекса/ИИНХ.-Иркутск,1993.- 10 е.- Деп. в ВИНИТИ, 03.11.93, N 2743-В 93. 0,5 П.Л.

3. Богомолова Н.Ю.' . Проблемы становления рынка жилья. Материалы Российско-японского симпозиума// Весг.Иркут. гос. экон. академии .- 1994.- N 6.- С. 65-67. 0,1 п.л.

4. Богомолова Н.Ю. Анализ рыночной ситуации в городском строительстве//Сб. статей и тезисов докладов молодых ученых ИГЭА.- Иркутск, 1994 0,1 п.л.

5. Богомолова Н.Ю. Ресурсы рынка жилья в г. Иркутске //Деловые игры, методы активного обучения, исследования. Межвузовский сборник научных трудов. Ч. 2. - Челябинск, 1995.- С. 65-67. 0,1 п.л.