Стимулирование инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Стимулирование инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ"

На правах рукописи

ЗЕЛЕНСКИЙ ЕВГЕНИЙ ВИКТОРОВИЧ

СТИМУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Збрицкий Александр Анатольевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Блех Евгений Михайлович

кандидат экономических наук, Косой Владимир Вульфович

Ведущая организация:

Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

Защита состоится декабря 2006 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www.gasis.ru).

Автореферат разослан ноября 2006 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, Д 212.043.01, к.э.н., доцент

Лочан С.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Актуальность формирования и развития жилшцно-ипотечных программ, направленных на повышение эффективности финансирования экономических и социальных потребностей и позволяющих сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, не вызывает сомнений. Создание системы долгосрочного жилищпо-ипотечного кредитования является основой для решения социальной проблемы улучшения жилищных условий населения.

Практика российского жшшщно-ипотечного кредитования показывает, что сбережения населения представляют собой важный ресурс инвестиционного развития страны. Население имеет возможность использовать свои сбережения либо напрямую, либо опосредованно - через государственные и частные институты, либо комбинируя эти способы. При этом происходит перераспределение средств между различными секторами экономики, исходя из рыночных критериев привлекательности вложений, ориентированных на достижение максимальной прибыльности при допустимом уровне риска.

Методы рыночного саморегулирования и государственного регулирования сберегательной деятельности, являясь относительно самостоятельными, взаимосвязаны и взаимообусловливают друг друга. Поэтому важной теоретико-методологической проблемой становится определение их оптимального и гибкого сочетания применительно к решению проблемы эффективного стимулирования инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ. В аспекте чего, для нас актуальным становится рассмотрение основ организации жилищно-ипотечного кредитования и стимулирования инвестиционной активности населения на основе соответствующих программ.

Актуальность исследования форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечпых программ раскрыта в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских ученых и руководителей финансово-инвестиционной и жилищно-строительной сфер: Балабанова И.Т., Бледного С.Н., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Игнатова Л.А., Когана В.И., КущенкоВ.В., МасловаН.В., Межирова Б.Л., Меркулова В.В., Омшановой Э.А., Платкина М.А., Радченко В.А., Селюкова В.К., Симонова Ю.Ф., Циплиной Г.А., Южелевского В.Г. и других.

При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики и финансов. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления жилищно-ипотечными программами в строительной сфере внесли: Баркалов С.А., Вах-рин П.И., Дикман Л.Г., Либерман И.А., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Чистов Л.М. и другие.

Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе не уделено должного внимания вопросам развития форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ. Следовательно, данная область не получила достойного

освещения в экономической литературе и обладает несомненной актуальностью. Актуальность темы диссертации определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования механизма и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ и разработкой конкретных методических рекомендаций для их внедрения на российских предприятиях.

Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование предложений и практических (методических) рекомендаций по совершенствованию форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось пугем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

- изучить теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в современной экономке России;

- определить условия вовлечения сбережений населения в процесс жи-лищно-ипотечного кредитования;

- раскрыть особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения;

- провести анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования; -

-оценить инвестиционный потенциал жилищно-ипотечного кредитования и рассмотреть тенденции стимулирования инвестиционной активности населения;

- определить приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения;

- сформировать механизм развития инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования населения на федеральном и региональном уровне управления;

-разработать модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ;

- предложить алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ.

Объект исследования - комплекс сбережений населения и жилшцно-ипотечные программы.

Предмет исследования - социально-экономические и организационные отношения, возникающие в процессе привлечения сбережений населения для реализации жилищно-ипотечного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют нормативно-правовые документы государственных органов, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов, монографии, учебные и методические пособия, посвященные изучаемой проблеме, материалы научных и научно-практических конференций. Иллюстративная часть работы состоит из табличного материала, графиков, диаграмм, схсм.

В ходе исследования использовались традиционные методы: научной абстракции; экономического финансового анализа; сравнения и аналогии; единства

объективного и субъективного подходов в развитии экономических процессов; экспертных оценок. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам стимулирования инвестиционной активности населения и проблемам развития жилищно-ипотечного кредитования. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература по выбранному направлению исследования.

Информационная база исследования: официальные данные Госкомстата России, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству; отраслевые экономические обзоры; официальные статистические и аналитические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления жилищ-по-ипотечными программами и стимулирования инвестиционной активности населения в данной сфере экономики.

Научная новизна работы заключается в развитии и научном обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по совершенствованию методов и механизмов стимулирования инвестиционной акгив-ности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ, отличительной особенностью которых является полнота охвата системой жилищно-ипотечного кредитования различных групп населения, а также повышение эффективности реализации данной системы на федеральном и региональном уровне управления ее субъектами.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующих основных положениях:

1. Рассмотрена концепция использования сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса экономики и обоснована целесообразность ее применения при реализации программ жилищно-ипотечного кредитования.

2. Определены условия привлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования, основными из которых являются: восстановление доверия населения к государственным программам жилищно-ипотечного кредитования; обеспечение политической и экономической стабильности для их практической реализации; обеспечение прибыльности участия в программах и создание специализированных институтов, работающих со сбережениями населения.

3. Предложена система жилищно-ипотечного кредитования, в основе развития которой лежат меры государственного обеспечения гарантий сохранности сбережений населения. В качестве мер обеспечения сохранности сбережений населения предложено использовать механизм страхования рисков жилищно-ипотечного кредитования, нормативы резервирования для жилищно-ипотечных ценных бумаг, а также систему институтов и нормативно-правовых актов, обеспечивающих государственные гарантии по обязательствам их эмитентов.

4. Предложен механизм вовлечения сбережений населения в инвестиционную инфраструктуру системы жилищно-ипотечного кредитования, базирую-

щийся на использовании цепных бумаг для организации эффективного взаимодействия между населением, региональными ипотечными операторами, агентством по ипотечному жилищному кредитованию и прочими федеральными и региональными органами власти. Выявлены этапы стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования.

5. Разработана типовая модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ, в основе которой лежит взаимодействие четырех основных блоков (блок управления, клиентский блок, инвестиционно-кредитный блок, блок строительства и реализации), оптимизация инвестиционных потоков между которыми позволяет предложить алгоритм оценки целесообразности привлечения сбережений населения в данную систему.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования теории и практики жилищно-ипотечного кредитования при формировании и реализации эффективных (востребованных) жилищно-ипотечных программ, а также для совершенствования механизмов привлечения сбережений населения в современную систему жилищно-ипотечного кредитования.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при совершенствовании системы жилищно-ипотечного кредитования и внедрении механизмов привлечения сбережений в данную систему. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности инвестиционной и жилищной сферах российской экономики.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС). Предложения по совершенствованию инвестиционного потенциала жилищно-ипотечного кредитования на основе стимулирования инвестиционной активности населения обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство».

Публикации Основные положения диссертации отражены в трех публикациях общим объемом 1,2 п.л.

Структура диссертационной работы:

Введение

Глава 1. Теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в российской экономке и

1.1. Сбережения населения как инвестиционный ресурс и основа развития жилищно-ипотечных программ в России

1.2. Условия вовлечения сбережений населения в процесс жилищно-

ипотечного кредитования

1.3. Особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения

Глава 2. Методы привлечения сбережений населения и приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования в России

2.1. Анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования

2.2. Оценка инвестиционного потенциала жилищно-ипотечного кредитования и тенденций стимулирования инвестиционной активности населения

2.3. Приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения

Глава 3. Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности населения на основе перспективного развития жилищно-ипотечных программ

3.1. Развитие инвестиционной инфраструктуры как способ эффективного управления жилищно-ипотечным кредитованием в современной России

3.2. Разработка . модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ

3.3. Алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ

Заключение

Список литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Чтобы понять связь между сбережениями населения и жилищно-ипотечным кредитованием, необходимо подробнее изучить данные категории. Конечно, в основе жилищно-ииотечного кредитования лежит, прежде всего, понимание термина «ипотека». С развитием жилищно-ипотечного кредитования и ростом объемов научных исследований в этой области, некоторые понятия и термины ипотеки трактуются различными экономическими школами по-разному. Это обстоятельство затрудняет работу не только научных работников, но и практиков, выражающих постоянную готовность изучать закономерности достаточно сложного механизма ипотеки и приобретенные знания реализовать на практике.

Различная трактовка понятий и терминов приводит к "размытым", не конкретным выводам, поэтому автором предпринята попытка уточнить основной понятийный аппарат и ввести новые понятия в области жилищно-ипотечного кредитования. Уточненное понятие "жилищно-ипотечное кредитование" отражает и основной смысл ипотеки применительно к жилищному строительству, и вопросы привлечения сбережений населения в данный экономический процесс:

-привлечение сбережений населения в реализацию жилищно-ипотечного кредитования;

-возникновение залоговых отношений при приобретении или строительстве жилья;

-использование в части недостачи собственных сбережений для приобретения жилья долгосрочного платного кредита под залог недвижимости;

-формирование соответствующей инвестиционной инфраструктуры, поддерживающей последующее привлечение сбережений населения и реализацию жилищно-ипотечного кредитования.

Сегодня развитию жилищно-ипотечного кредитования (ЖИК) способствует устойчивый спрос на рынке жилья, обусловленный низкой обеспеченностью жильем большей части населения. Высокая ликвидность жилья как товара способствует развитию залоговых отношений, снижает риск невозврата кредитов. Обострение жилищной проблемы в условиях перехода России к рыночной экономике вызвало необходимость развития ЖИК граждан через включение сбережений населения в данную систему экономических отношений. Особенности привлечения населения в систему ЖИК представлены на схеме 1.

Основная функция ЖИК - это приобретение гражданами жилья на их сбережения с использованием ипотечного кредита. Следовательно, под ЖИК понимается система взаимодействующих субъектов, связанных правовыми и экономическими отношениями с целью организации приобретения жилья физическими лицами на условиях долгосрочного кредитования под залог приобретенного жилья и через привлечение сбережений населения в данную систему экономических отношений. ЖИК как система имеет юридическую подсистему в виде законодательной базы, регулирующей залоговые отношения при приобретении жилья, и экономическую подсистему - инвестиционный фонд, включающий сбережения населения, кредитные средства в виде долгосрочных ссуд, под залог приобретаемого жилья, выдаваемых на основе принципа платности за предоставление денежных ресурсов, а также бюджетных средств для дотирования нуждающегося населения.

Система ЖИК реализуется посредством реальной или проектируемой организационной структуры субъектов ипотеки, выполняющих определенные функции для реализации программ ЖИК. В систему ЖИК обычно включается полный состав субъектов с отображением движения денежных потоков, условий привлечения сбережений населения и договорных отношений. При этом под программой ЖИК понимается система увязанных между собой по содержанию, срокам, ресурсам и месту проведения мероприятий, и действий, направленных на достижение единой цели, пути и средства ее достижения.

Повышение ликвидности недвижимости

ИХ

Ипотека (сис-темаЖИК)

Инструменты инвестирования

Рынок недвижимости

Физиче- t I Финансо-

ский актив вый актив

Рынок капитала

Механизм взаимосвязи рынка недвижимости и рынка инвестиционных капиталов

О

1 Заемщик и

Недвижимость в собственности

Инвестицией* _ _

иый процесс 1 ¡Ипотечное кредитование

Собственные средства

Собственные

^____средства^

Инвестицией- ! ный процесс 2 г-—-1

Процент на вложенный капитал

Инвестиционные процессы в системе ЖИК

Факторы, характеризующие современное состояние рынка жилья,

Их

Динамика ввода жилья, финансовая и кредитная политика

Структура жилищного фонда по формам собственности

Состав семей по доходу, обеспеченность жильем, инженерное благоустройство квартир

__ | Ипотека как система |

Основные подсистемы ипотеки[-«-1

Условий вовлечения сбережений населения в процесс ЖИК

^Основные процессы жик|

Юридическая

Источник залогового права в законодательстве

Экономическая

Жилищно-ипотечное кредитование (ЖИК)

Организационная

Состав субъектов ипотеки

Залогодержатель (кредитор)

Государство

Залогодатель(за-емщик, должник)

Ценовая ситуация, объем предложений на первичном и вторичном рынке жилья, количество сделок по приобретению жилья

Мобильность городского населения, количество семей, проживающих в 1 квартире, количество человек, проживающих в 1 комнате

Сроки действия, объем ввода жилья 1 целом и но годам

Организационно-экономическое обеспечение (схема ипотеки, источники получения, объем и структура инвестиций, условия привлечения сбережений населения, условия кредита_вания, способ возврата кредитов)

Методическое обеспечение (процедура заключения сделок между субъектами ипотеки, варианты и процедура предоставления кредита)

Информационно-рекламное обеспечение

Правовое обеспечение (местные законодательные акты и административные решения)

Элементы жи-лищно-ипотеч-ной программы

Ускоренное развитие системы ЖИК

Рост капитализации системы ЖИК для увеличения объемов кредитования

Повышение темпов экономического роста при росте объемов ЖИК

Повышение денежного спроса и увеличение денежного предложения без риска инфляции

Формирование инвестиционной инфраструктуры

Привлечение сбереже-_

ний населения

Использование для приобретения (строительства)

жилья долгосрочного платного кредита под залог недвижимости

Возникновение залоговых отношений при приобретении или строительстве жилья

Факторы, оказывающие влияние на инвестицнон-ную активность население

Текущий доход

Предпосылки для быстрого подъема фондового рынка

Ресурсное обеспечение (мощность строительных организаций, базы с-гройин-дустрии и кадры строителей)

Возможный доход

Экономические

Психологические

Первичные

Вторичныё}*-

] Финансовые

| Социальные

Законодательные

Политические

Нормативное обеспечение (нормирование, система ограничений размера кредита и дотаций, нормативы кредито-_ вания клиентов)_

Схема 1. Особенности привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования

Основными источниками системы ЖИК являются государственные средства, средства предприятий, собственные средства инвестора или заемный капи-

тал. Как показывает практика, все источники имеют свои положительные и отрицательные стороны, поэтому достижение максимальной эффективности инвестирования на базе привлечения сбережений населения в систему ЖИК возможно лишь при условии их комбинирования. Уникальность системы ЖИК как формы привлечения сбережений населения заключается в том, что она позволяет сочетать различные источники финансирования. Каждый из них обладает индивидуальными характеристиками и все они, как правило, определяются инвестиционной привлекательностью недвижимости, как средства сохраняющего и преумножающего сбережения населения.

Особенность системы ЖИК по сравнению с другими инструментами осуществления инвестиций в недвижимость заключается в том, что она позволяет вовлечь в инвестиционный кругооборот такие активы, как жилье, земельные участки и др. Система жилищно-ипотечного кредитования способствует быстрой трансформации неликвидов в более ликвидные активы - ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Такое важное инвестиционное свойство недвижимости, как надежность (надежность в данном контексте понимается нами как совокупность свойств инвестиционного актива — таких, как минимальный риск обесценивания актива и стабильность доходности данного актива), является мощным стимулом для всех участников системы ЖИК.

Вовлечение сбережений населения в систему ЖИК характеризуется рядом условий. Необходимо, чтобы ресурсы населения, привлекаемые в систему ЖИК, приносили прибыль и были защищены от потерь. Для этого необходимо восстановить доверие населения к государственным программам ЖИК, а также обеспечить политическую и экономическую стабильность для их практической реализации. Также необходимо создание специализированных институтов ЖИК, работающих со сбережениями населения и планомерное сокращение дифференциации в размерах получаемых доходов населения для создания долгосрочных ожиданий в росте сбережений. Помимо этого, па рост инвестиционной активности населения влияют условия опережающего развития услуг специализированных институтов ЖИК по отношению к росту сбережений населения и рост заработной платы в реальном секторе экономики за счет снижения налогов населения.

Для повышения инвестиционной активности населения в части формирования сбережений, а также последующего их распределения, исходя из существующих инвестиционных предпочтений (между фондами текущих сбережений, сбережений на непредвиденный случай и старость, инвестиционных сбережений), необходимо использовать социальные, экономические, финансовые, политические, законодательные и психологические факторы развития. При этом функции, обеспечивающие приток сбережений от населения на реализацию программ ЖИК, представлены в таблице 1. Базовой функцией системы ЖИК, обеспечивающей вовлечение сбережений в реализацию отдельных программ ЖИК является обеспечение максимально эффективного взаимодействия инвестиционного и физического актива.

2. Создание системы долгосрочного ЖИК позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки,

создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет позитивное влияние на общий экономический рост.

Таблица 1.

Функции ЖИК, обеспечивающие приток сбережений от населения на реализацию жшищно-ипотечных программ

Функции ЖИК Возможности населения и других субъектов ЖИК

Обеспечение мобилизации средств на финансирование инвестиций в недвижимость Для населения создает механизм финансирования инвестиций в недвижимость с целью приобретения последней для физического использования. Для первичного кредитора создайт механизм рефинансирования выданного жилищно-ипотечного кредита. Для инвестора создаёт механизм долгосрочного инвестирования свободных активов с целью получения прибыли в виде процентов по ценным бумагам, обеспеченным приобретаемой заёмщиком недвижимостью.

Предоставление и обслуживание жи-лщцно-ипотечных кредитов Для населения создаёт механизм физического получения жилищно-ипотечного кредита на приобретение недвижимости и дальнейшего обслуживания долга в течение срока кредитования. Для первичного кредитора создает условия для получения прибыли (процента) на вложенный капитал (выданный жилищио-ипотечный кредит).

Обеспечение организационно-экономической основы для обращения недвижимости Для населения создаст возможность перевести недвижимость в более ликвидный актив без потери права собственности. Для первичного кредитора гарантирует возврат вложенных средств и прибыли за счет залога недвижимости. Для инвестора создаёт возможность инвестировать в ахтив, который среди прочих инвестиционных активов обладает большей надежностью, так как обеспечен недвижимостью

Суть долгосрочного ЖИК в рамках реализации государством мер социальной политики сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам, в рамках действующих и планируемых программ ЖИК, на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Механизм финансирования программ ЖИК, создание которого со стороны государства преследует цель системного решения жилищной проблемы российских граждан, должен включать долгосрочное ЖИК населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономико-социальной деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ЖИК, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В рамках определения особенностей государственного регулирования программ ЖИК можно выделить ряд особенностей. Первая особенность состоит в том, что стимулировать оживление инвестиций в строительство можно путем привлечения государственных среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наибо-

лее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Риск снижается, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и государственным или муниципальным банком о возможности предоставления кредитов по программам ЖИК потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно сопрягается с ЖИК физических лиц-покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить полученный кредит.

Второй особенностью государственного регулирования программ ЖИК в России является возможность государства обеспечить жильем на условиях социального найма граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения кредитов по программам ЖИК на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении кредита и сокращения тем '' самым необходимого размера кредита. Подобная система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем — 20-50% и на кредит по программам ЖИК - 20-50% повысит доступность программ ЖИК для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Развитие ЖИК населения как целостной системы, с одной стороны, и как : составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно иа основе обеспечения гарантий сохранения по сбережениям населения и решения ряда задач государственного регулирования программ ■ ЖИК (схема 2). При этом главная цель государственного регулирования программ ЖИК - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных кредитов по дейст-вуюхцим и планируемым программам ЖИК.

Таким образом, ЖИК как инструмент социальной политики государства выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.

Основные меры, которые необходимо предпринять для повышения доверия со стороны населения к сберегательным институтам, обслуживающим программы ЖИК - распространение информации о правовом регулировании и финансовых результатах деятельности инвестиционных фондов и иных ипстнту-

тов. С другой стороны, для управления рисками в рамках системы ЖИК и обеспечения гарантий сохранения сбережений населения необходимо создание гарантийных и компенсационных механизмов, обеспечивающих реализацию прав инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. При этом государство должно защищать экономически несостоятельных заемщиков, на чьих обязательствах базируется устойчивость всей системы отношений в области ЖИК. Меры государ-ствешюго регулирования по обеспечению гарантий сохранения сбережений населения представлены на схеме 2.

1. Необходимость обеспечения доступности ЖИК для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ЖИК должна носить рыночный характер, быть прозрачна и ясна для всех участников процесса 2. Система ЖИК должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных средств граждан, банков-кредиторов, инвесторов, а не на дотации бюджета 3. Система ЖИК должна быть воспроизводима в любом регионе. Темпы и масштабы развития ЖИК в регионах должны определяться не наличием субъективных факторов политической воли у руководства региона, а объективной экономической и социальной ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением

Принципы построения системы ЖИК |-* Задачи развития системы ЖИК

Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ЖИК, создание процедуры взыскания предмета ипотеки и выселения неплательщика по кредиту ю заложенного жилья Налоговое стимулирование граждан - получателей кредитов, банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих реинвестирование банков

Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие эффективного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников ЖИК

Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ЖИК

Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу Создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов

Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по ЖИК

Меры госрегулирования по обеспечению гарантий сохранения сбережений населения

Создать систему страхования кредитных рисков ЖИК населения Создать межрегиональную систему взаимного ЖИК страхования заемщиков

Увеличение доступности ЖИК для заемщиков, не имеющих достаточно средств Создать систему институтов и нормативно - правовых актов, обеспечивающих государственные гарантии по обязательствам эмитентов жилищно-ипотечных ценных бумаг

Страхование кредиторов от риска финансовых потерь, возшжших в результате процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога

Отработать механизм, гарантирующий права инвесторов в течение всего срока обращения ценных бумаг

Обеспечение надежности кредитов за счет дополнительной системы контроля со стороны агентства или фонда по страхованию рисков ЖИК

Определить порядок отбора субъектов» по обязательствам которых предоставляются госгарантии РФ

Развитие вторичного рынка, повышение надежности ипотечных эмиссионных ценных бумаг Определить перечень активных операций, осуществляемых за счет средств, привлеченных под гарантии

Создать систему защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости Величина гарантийного покрытия должна быть определена в пределах рисков неисполнения обязательств

Определить нормативы резервирования для жилищ но-ипотечных ценных бумаг при формировании страховых/пенсионных резервов

Схема 2. Задачи государственного регулирования системы ЖИК и обеспечения гарантий сохранения сбережений населения

Для формирования полноценной системы ЖИК в России необходимо разумно использовать накопленный в мировой практике опыт привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК. Слепо копировать технологии

привлечения сбережений не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях, однако компаративный анализ различных моделей привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК, функционирующих за рубежом, безусловно, полезен.

Основными моделями организации системы ЖИК за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей. Каждая модель включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых заметно различаются (таблица 2). При сравнении моделей становятся очевидными различия в привлечении сбережений населения в реализацию программ ЖИК. При чем первые две модели обеспечивают привлечение сбережений населения, но только для снижения величины кредита, тогда как третья модель выстраивает реализацию программ ЖИК именно на ресурсе сбережений населения.

Таблица 2.

Элементы основных моделей организации системы ЖИК

Элементы Модели

Усеченно-открытая Расширенная открытая (американская) Сбалансированная автономная (немецкая)

Принцип функционирования Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны) Ссудо-сберегательный (модель автономна)

Объекты кредитования . Готовые и строящиеся дома и квартиры Готовые и строящиеся дома и квартиры для 1 семьи, дома для нескольких семей Готовые и строящиеся дома и квартиры

Источники привлечения кредитных ресурсов Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) Жилищные накопления и контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты'и т.п.)

Основные кредиторы Универсальные и ипотечные банки Ипотечные и сберегательные банки Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

В целом, на современном этапе развития программ ЖИК в России характерно существенное увеличение сбережений населения, привлекаемых в жилищную сферу. При этом необходимо создание большего числа специализированных ипотечных банков, а также повышать их способность эффективно организовывать работу по привлечению сбережений населения. Подобная специализация, присущая большинству западных стран независимо от модели системы ЖИК, могла бы способствовать активному развитию жилищной сферы в современной России. При этом особое внимание должно быть уделено оценке инвестиционного потенциала ЖИК, изучению тенденций стимулирования инвестиционной активности населения и определению приоритетов развития системы ЖИК на основе сбережений населения.

3. Инвестиционный потенциал ЖИК складывается из двух взаимосвязанных составляющих - инвестиционного потенциала населения, способного участвовать в реализации программ ЖИК, и потенциала решения социально-экономических проблем развития России, обеспечивающего с помощью ЖИК рост инвестиционной привлекательности национальной экономики (схема 3).

На начало 2005 года инвестиционный потенциал коммерческих банков со-

ставил 750769 млн. руб. Из них на государство приходится 83489 млн. руб. (11,1%) на предприятия - 199498 млн. руб.' (26,6%), население - 438468 млн. руб. (58,4%), прочие - 29314 млн. руб. (3,9%). Это позволяет говорить о том, что инвестиционный потенциал населения в современной экономике России достаточен для того,- чтобы обеспечить осуществление большинства реализуемых и планируемых программ ЖИК. Главная задача здесь - это обеспечить инвестиционную привлекательность ЖИК по сравнению с другими инвестиционными возможностями привлечения сбережений населения. ■

|—»"{Кредитные линии и займы банков, а также иных кредитных организаций

Размещение ипотечных ценных бумаг

Средства институциональных инвесторов сроком на 5-20 лет

Средства от продажи целевых облигационных займов

Привлечение долгосрочных ресурсов

Б

Коммерческие банки

Развитие ипотеки

Направления привлечения сбережений населения:

Основные задачи и функции государства

Инвестиционный потенциал решения социально экономических проблем

Выпуск кредиторами Эмиссионных ипотечных цен-пых бумаг и их реализация на финансовом рынке

Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка кредитов в рамках действующих и реализуемых жилищно-ипотечних программ

Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций

Инвестиционный потенциал ЖИК

Поддержание макроэкономического и структурного равновесия

Формирование и обеспечение эконом и ческого порядка

Формирование благоприятного инвестиционного и предпринимательского климата

Поддержка национального бизнеса во внешнем мире

Обеспечение экономической безопасности, противодействие угрозам и нестабильности

Достаточность инвестиционного потенциала населении для системы ЖИК

ЖИК - сложный рискованный вид экономической деятельности, требующий долгосрочного обеспечения кредитов

Неразвитость, нестабильность рынка ценных бумаг

Неразвитость рынка __облигаций_

Краткосрочность вложений в ценные бумаги

Трудоемкость работы с населением для участников рынка ценных бумаг

Инвестиционный потенциал населения

По рекомендациям врачей при раэлич-ных заболеваниях

Из-за привлекательности климатических и экологических условий

Из-за удобства

Страхование от инфляции и политических рисков

Отмывание средств, незаконно нажитых в своей стране

Инвестиции в жилой фонд

Стимулирование инвестиционной активности населения на рынке ЖИК

Наиболее частая причина покупки недвижимости населением

Приобретение жилья для длительного пребывания в стране в связи с деловой или служебной необходимостью

Приобретение жилья для отдыха или проживания пожилых родственников

Покупка недвижимости в целях сохранения капитала и обеспечения будущего

Создание убежища на случай конфискации имущества и судебного преследования

Схема 3. Инвестиционный потенциал ЖИК и перспективы его развития на основе стимулирования инвестиционной активности населения

Сложившиеся в середине 1990-х гг. макропропорции распределения денежных доходов населения на текущее потребление и сбережение, не подтверждает широко распространенного мнения об огромном, практически невостребованном источнике финансирования инвестиций и о заниженной инвестиционной привлекательности основных экономических объектов и инструментов для размещения сбережений населения, таких, например, как система ЖИК. Основные доходы населения все же остаются в «тени» и являются потенциальным источником инвестирования, но для них необходим инвестиционно привлекательный инструмент» дающий прирост на вложенные средства. Существующих на сегодняшний день инструментов стимулирования инвестиционной активности населения в России явно недостаточно и активное развитие ЖИК должно спо-

собствовать решению поставленной задачи.

Перейдем к оценке потенциала решения социально-экономических проблем развитая России с использованием механизма ЖИК. По сути, данный потенциал является совокупностью возможностей, которые появляются при реализации различных программ ЖИК у экономических агентов и в различных отраслях бизнеса, способствующих экстенсивному и интенсивному развитию финансовых, инвестиционных и инновационных взаимодействий, а также обеспечивающих рост промышленного потенциала и занятости населения, что способствует активизации хозяйственно-экономических процессов в стране.

Если инвестиционный потенциал населения характеризовал обеспеченность данной сферы хозяйственно-экономических взаимодействий инвестиционными ресурсами, то потенциал решения социально-экономических проблем свидетельствует о способностях системы ЖИК распоряжаться указанными средствами так, чтобы оптимально реализовывался эффект мультипликатора и обеспечивался долгосрочный рост национальной экономики.

Рассмотрение инвестиционного потенциала ЖИК через критическое осмысление двух его элементов позволит создать необходимые условия для появления новой категории жилья - жилье для среднего класса - и соответственно, нового класса собственников данного жилья, что повысит инвестиционный потенциал населения России. Таким образом, с одной стороны, инвестиционный потенциал ЖИК в своем развитии и преумножении опирается на инвестиционный потенциал населения и сложившуюся систему хозяйственно-экономических отношений в жилищном строительстве. С другой стороны, он сам способствует формированию категорий населения, которые по своим социально-экономическим характеристикам (прежде всего уровню благосостояния) приближаются к среднему классу, особенно в аспекте правильного позиционирования ЖИК по отношению к другим инструментам стимулирования инвестиционной активности населения в современной экономике России.

В этих условиях мы можем зафиксировать главный приоритет развития системы ЖИК - формирование из сбережений населения эффективной и действующей системы кредитования жилищно-ипотечных программ. Целостная эффективно действующая система ЖИК, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на механизме их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК, При этом по мере развития данных рынков необходимо использовать различные направления привлечения сбережений населения, такие, например, как: выпуск кредиторами эмиссионных жилищно-ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК.

Подобный подход к определению и использованию инвестиционного потенциала ЖИК позволяет оценить его достаточность для формирования и развития системы ЖИК с современной экономике России, а также определить наиболее частые причины покупки жилья населением с целью повышения его инвестиционной активности на рынке ЖИК (схема 3). При этом каждая из причин требует детального анализа, практическая реализация которого позволяет опре-

делить приоритеты и перспективы развития системы ЖИК.

Первоочередной задачей на пути определения приоритетов и перспектив развития системы ЖИК на основе сбережений населения представляется решение. основных проблем и устранение существующих недостатков. Проблему привлечения сбережений населения для долгосрочного кредитования программ ЖИК можно считать наиболее критичной для развития системы ЖИК в России. Ни один коммерческий баше, не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. В этих условиях банки должны значительно интенсифицировать свою деятельность по привлечению сбережений населения.

Также серьезной проблемой на пути развития системы ЖИК на основе сбережений в России является низкая доступность кредита для населения: низкие доходы не дают возможности клиентам не только погашать кредит, но и накопить сумму первоначального взноса. В то же время есть достаточное количество молодых семей с уровнем дохода, позволяющим ежемесячно погашать кредит, но недостаточным для накопления первоначального взноса в размере 30% от стоимости. • . :

Одним из вариантов решения данной проблемы можно считать построение в стране системы страхования кредитных рисков при реализации программ ЖИК. Введение такого вида страхования позволит защитить кредитора от убытков в случае, если кредит не погашен, а после,реализации .залога не хватило средств на погашение (например, в результате падения цен на недвижимость), а также вернуть упущенную банком выгоду, если кредит был погашен досрочно. Введение страхования программ ЖИК в России позволит, также снизить размер первоначального взноса с 30 до 10%, поскольку высокий размер первоначального взноса является для банка некой страховкой от кредитного риска, а, застраховав свой кредитный риск, банк сможет выдавать кредиты большего размера. Это сразу повысит доступность кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК,. особенно для молодых семей с высоким уровнем доходов, но с отсутствием средств на большой первоначальный взнос. "

Еще одной серьезной проблемой в развитии системы ЖИК на основе сбережений населения в России является несовершенство правовых основ, которое влечет за собой ограниченное предложение на рынке кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК (небольшое количество банков, практикующих ЖИК), отсутствие унифицированной методологической и институциональной баз предоставления кредитов и привлечения сбережений населения.

4. В основе совершенствования системы ЖИК лежит формирование ее инвестиционной инфраструктуры, которое должно осуществляться на основе согласованных действий органов государственного управления на федеральном, региональном и местном уровнях. Если на местном уровне инфраструктура определяется потребностями оборота объектов недвижимости и потенциальными возможностями населения, то на региональном и федеральном уровнях она должна учитывать потребности государственных органов управления и охватывать весь цикл жилищно-япотечных взаимоотношений между субъектами сис-

темы ЖИК. При этом наибольший интерес занимает региональный уровень, поскольку он является базовым звеном развития федеральной системы ЖИК.

На федеральном уровне инвестиционной инфраструктуры управление инвестиционным развитием системы ЖИК и регулирование инвестиционной активности населения на ипотечном рынке осуществляется государственными органами исполнительной власти: Минэкономразвития России, Минфин России, МНС России, Федеральная служба по финансовым рынкам, Минюст России, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерство труда и социального развития, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Саморегулируемая организация профессиональных участников ипотечного рынка.

Для повышения адаптивности инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК необходимо распределение полномочий и ответственности между ними на основе функциональной специализации, с созданием согласительного органа, куда бы входили представители законодательной и исполнительной власти, а также системообразующих организаций. Поэтому в работе были определены основные полномочия, функции и ответственность данных структур на этапах формирования и функционирования системы ЖИК.

На региональном уровне управление развитием системы ЖИК и инвестиционной активностью населения осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, федеральными органами исполнительной власти, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. При этом основной формой деятельности органов государственной власти по развитию региональных систем ЖИК могут стать региональные и межрегиональные программно-целевые документы, на основе подпрограммы «Свой дом» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Целью таких документов является создание эффективных финансовых и инвестиционных механизмов ЖИК, привлечение сбережений населения в эту сферу на долгосрочной основе (схема 4).

I Региональные | системы | ЖИК

X

Инвесторы

I

| Жилищные субсидиарные фонды |

Средства за размещенные ИЦБ

Инвесторы

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Средства за размещенные ИЦБ

Агентства по ЖИК населения

В^куп заклад^

Ых, ЙЦБ

Закладные, ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Поддержка системы ЖИК (органы государственной регистрации, нотариат, паспортные службы, юристы, риэлторы, девелоперы)

Региональные ипотечные операторы

[ Региональные администрации!

Госгарантии

Правительство РФ

Страхование

Фонд страхования кредитных рисков

Оценка

| Оценочные агентства |

Схема 4. Механизм включения населения в инвестиционную инфраструктуру системы ЖИК

Для достижения данной цели должны быть решены следующие задачи: создание и развитие системы накопления населением денежных средств; формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ЖИК в общероссийскую;

создание надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг, в первую очередь населения.

Таким образом, осуществление поставленных задач стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне системы ЖИК разбивается на несколько этапов:

I. Подготовка к запуску региональных систем ЖИК и реализация пилотных проектов;

II. Формирование первичного портфеля ипотечных активов;

III. Обеспечение условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ЖИК;

IV. Устойчивое развитие системы ЖИК и поддержание инвестиционной активности населения на необходимо высоком уровне.

В рамках I и II этапов происходит окончательное формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития первичного рынка ипотечных кредитов и формирование гарантий обеспечения сохранности сбережений населения (схема 4). На III и IV этапах происходит формирование эффективных технологий организации жилищно-ипотечной деятельности, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональных систем ЖИК в общероссийскую через интеграцию региональных и федеральных уровней инвестиционной инфраструктуры системы.

Также на региональном уровне системы ЖИК для улучшения работы со сбережениями населения должны быть сформированы горизонтальные и вертикальные связи между участниками ипотечного рынка и контролирующими субъектами, в том числе между органами государственной власти различных уровней инвестиционной инфраструктуры. Совокупность данных отношений будет составлять федеральную систему ЖИК, в рамках которой реализуются инвестиционные интересы рыночных субъектов, населения и государства.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов регулируется региональным ипотечным оператором на основе принятых стандартов ЖИК - совокупности правил, нормативных и юридических документов, на основании которых осуществляется предоставление и погашение ипотечных кредитов, подлежащих включению в покрытие ипотечных ценных бумаг.

Стандарты могут разрабатываться как по согласованию с эмитентом ипотечных ценных бумаг (в случае рефинансирования на вторичном рынке ипотечных кредитов либо эмиссии ипотечных сертификатов участия), так и на основе требований органов власти субъекта РФ (при реализации жилищных социальных программ посредством ипотечного кредитования).

Модель взаимодействия основных участников процесса ЖИК на региональном уровне строится на основе реализации принципа «единого окна». Технология «единого окна» - процесс информационного взаимодействия с заемщиком (населением), в ходе которого ипотечный оператор выполняет определенные действия агентского характера, которые освобождают население от ряда издержек, связанных с процедурой оформления ипотечного кредита.

В завершении рассмотрения федерального и регионального уровней инвестиционной инфраструктуры ЖИК, а также условий построения модели взаимодействия участников жилищно-ипотечного процесса на основе принципа «еди-

ного окна» целесообразно определить основные критерии эффективности формирования системы ЖИК. Оценка эффективности и социально-экономических последствий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, должна производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой как количественные показатели, так и качественные характеристики и описания (таблица 3).

Таблица 3.

Индикаторы формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК

Предмет оценки Индикаторы оценки

Уровень оценки: Первичный рынок ипотечных кредитов

Доступность ипотечных жилищных кредитов для населения 1. Количество выданных кредитов и средний размер кредита 2. Удельный размер ипотечного кредита относительно стоимости приобретаемого жилья (средний коэффициент loan-to-value) 3. Стоимость жилья и коэффициент доступности жилья

Функциональные характеристики первичного рынка ипотечных кредитов 1. Объемы кредитования 2. Средний срок погашения кредитов 3. Средний срок погашения кредитов в портфеле, взвешенный на величину будущих дисконтированных денежных потоков, с учетом фактора досрочного погашения кредита (средняя дюрация портфеля) 4. Кредитные риски; нормативное и организационное обеспечение прав залогодержателей: - норма неисполнения кредитных обязательств (delinquency rate) - в течение срока погашения кредита и за период в среднем по портфелю; — средний срок реализации процедуры обращения взыскания; - средние издержки залогодержателя при обращении взыскания; — норма кредитных потерь.

Потребность в бюджетных средствах Удельные затраты государства (прямые финансовые вложения, включая субсидии): 1. на одного заемщика 2. относительно объемов кредитования 3. относительно площади жилья, вовлекаемого в программу ипотечного кредитования

Уровень оценки: Рынок ипотечных ценных бумаг

Инвестиционная привлекательность и надежность ипотечных ценных бумаг 1. Объем рынка ипотечных ценных бумаг, по категориям (в зависимости от характеристик покрытия 2. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке 3. Доходность ипотечных ценных бумаг относительно безрискового эквивалента

Ликвидность ипотечных ценных бумаг 1. Оборот вторичного рынка ипотечных ценных бумаг за расчетный период 2. Коэффициент покрытия ипотечных ценных бумаг (отношение стоимости покрытия к номинальной стоимости выпуска) 3. Средний срок погашения ипотечных ценных бумаг

Потребность в бюджетных средствах 1. Удельные затраты государства (объемы прямых финансовых вложений) относительно объемов выпуска ипотечных ценных бумаг 2. Норма гарантийных резервов (величина резервов под государственные гарантии относительно объемов выпуска)

Систематический характер действий федеральных государственных органов и субъектов РФ, комплексный подход, последовательное проведение этапов мероприятий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, а также своевременное и достаточное привлечение сбережений населения в жилищно-ипотечный процесс позволят обеспечить развитие и устойчивое функционирование данной системы в интересах конечного потребителя - населения.

5. Формирование системы ЖИК и развитие ее инвестиционной инфраструктуры на федеральном и региональном уровне позволяет разработать типовую модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК на основе сбережений населения (схема 5). При этом модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК должна состоять из четырех функциональных блоков (модулей):

-блок клиент, представляющий субъектов ипотеки, включая население; -инвестиционно-кредитный блок, в котором функции финансовых инвесторов выполняет банк - кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты для клиентов и строительных фирм;

-блок строительства и реализации, состоящий из одной или нескольких строительных и риэлторских фирм, в которых объединены функции строительства жилья и реализации его потребителю;

-блок управления - структурные подразделения федеральных или региональных органов регулирования программ ЖИК, координирующие работу всех субъектов ипотеки и включающие в себя необходимые для выполнения этих функций структурные подразделения.

Функциональность каждого блока модели выражается исполнением отведенных ему программой ЖИК обязанностей, а универсальность определяется стандартным набором функций, которые он может выполнять. Основные функциональные обязанности каждого блока отражены в его названии, а стандартный набор выполняемых функций определен анализом экономических связей субъектов. Принцип выделения блоков позволяет увязать общую потребность каждого модуля в инвестициях с размером сбережений населения, кредитных, бюджетных средств и формализовать эти зависимости. Инвестиционные взаимодействия каждого блока модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ должны определяться на основании результатов анализа инвестиционных потоков, подходящих к субъекту и исходящих ог него.

При проведении анализа должно учитываться наличие инвестиционного потока и уровень (федеральный или региональный), на котором он создается. Источники инвестиционных ресурсов и адресаты их получения в модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК не должны приниматься во внимание, так как при моделировании на основе функциональных блоков это не имеет принципиального значения. Так, например, на экономические показатели блока строительства и реализации не влияет, кто будет покупателем жилья - клиент или блок управления, так как стоимость жилья для них будет одинакова.

В каждом функциональном блоке модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК должны быть введены все входящие, выходящие инвестиционные потоки и вертикальная линия, обозначающая интеграцию, разделение или преобразование их из одного вида в другой. Например, в блоке управления бюджетные ресурсы в виде целевых бюджетных средств могут преобразовываться в дотации или строительный кредит в зависимости от возможностей бюджета. Внутри каждого блока модели должен быть указан вид внутренних ресурсов, величина которых определяется для установления баланса потребности в сбережениях и выполнения целевой функции с размерами привлеченных сбережений населения.

Таким образом, производится взаимоувязка потребности блока в сбережениях населения с размером собственных кредитных и бюджетных средств для формализации этих зависимостей. Размер внутренних ресурсов каждого блока входит в систему ограничений при формировании инвестиционного фонда программы и оптимизации его структуры.

Основным субъектом ипотеки является население, для которого и создается вся инвестиционная инфраструктура системы ЖИК. В условиях развитых

Срочные накопления Cai¡ к,ф — коэфф-т кредитования г - процентная ставка п - срок кредитования пн - срок накоплений р - коэффициент отчислений от ежемесячного дохода Ресурсы строительной ^я*— площ. нов, жилья С* - стоимость 1 кв. м. Гетр - % ставка строительного кредита п<»,р ш срок кредитования - коэффициент налоговых отчислений Налоги (Н„)

Отчисления на срочные накопления Hi~pl2D¡nu Стоимость собственного^ фирмы Стоимость нового жи-

лья С С<* НЖ 11Ж ылс Строительный кредит

жилья Ссмп Денежные средства С

Кстр=0,7Снж Возврат строительного

Кредит (рассрочка) К,'

+Возврат кредита (рас; „ срочки) R¡ с,ис/= с«^, с„,+ сш+ к, щ Н<?вр£ жилье Новое жилье

Инвестиционно-кредитный блок (ИКБ)

пи - срок накоплений г„ - ставка % по срочным накоплениям г6 - ставка % но кредиту гд~ грг-% по дотациям ш - количество клиентов Ресурсы банка ^Отчисления на срочные накопления Н Срочные накопления Сек Возврат кредита

Средства клиентов С* Строительный кредит

Сг С^С д-Бюджетные ресурсы р „ Опл?та рассрочки

Г ггО + О"'"1

г (налоги) Целевые бюджетные _ Реализация нового жилья

^ Новое жилье

Возврат строительного средства

Дотации Д-К^пг/,

кредита Ипотечный кредит Выпуск и реализация

Дотации Д=К&пгд

Инвестиции клиентам Кб ^___Возвр_ат_и.потечнрго____ кредита ценных бумаг

Реализация кредита ного кредита

Блок Целевые функции Формула Внешние ресурсы Нормируемые параметры целевой функции Источник внешних ресурсов

Клиент Приобретение жилья Стоимость жилья Сщк С^^Сщ^К Ипотечный кредит Минимальный доход клиента, размер кредита; срок кредитования и процентная ставка Инвестиционно-кредитный блок; блок управления

Инве-стици-онно-кредитный Кредитование клиентов Возврат кредита R=mK.(l+nsrs) Дотации по разнице ставок % банка и программы ЖИК Разница в процентных ставках срок кредитования и процентная ставка банка Елок управления

Накопление сбережений населением для получения кредита Накопления Cc„=(l+rJn»0,2Du Накопительные взносы населения Ежемесячный накопительный взнос, процентная ставка и срок накоплений, периодичность начисления процентов Блок клиент

Кредитование строительства Размер кредита K„,P=0,7Z - Размер кредита, процентная ставка и срок кредитования -

Управления Дотирование разницы в процентных ставках Размер дотаций Д=тКпга Целевые бюджетные средства, возвратные средства Количество клиентов, размер кредита, процентная ставка по дотациям Бюджет

Кредитование строительства Средства клиентов - Блок клиент

Строительства и реализации Реализация нового жилья Объем реализации Г _ р г"' ,1 1 „лг^-нле Средства клиентов, кредитные и бюджетные средства Количество клиентов, стоимость 1 кв. м. жилья Клиент, блоки управления и инвестиционно-кредитный

Схема 5. Типовая модель инвестиционного обеспечения окилищно-ипотечных программ на основе сбережений населения

первичного и вторичного рынков жилья у покупателя нет проблем выбора квар-

тиры с требуемым числом комнат и в любом районе города, а единственным ограничением являются его инвестиционные возможности. Несмотря на тяжелые экономические условия, многие семьи имеют стартовый инвестиционный капитал для улучшения жилищных условий. В первую очередь, к нему относится недвижимость в виде собственного (приватизированного) жилья, а также сбережения, значительную часть которых население, не доверяя банкам, хранит у себя. Если этих средств недостаточно для улучшения жилищных условий, то покупатель становится клиентом программы ЖИК, получая недостающие средства в виде ипотечного кредита.

Для эффективного управления инвестиционным обеспечением программ ЖИК необходимо организовать взаимодействие между блоками модели. Для этого требуется определить направление движения инвестиционных потоков (инвестиционные связи субъектов ипотеки). Для этого необходимо: определить целевые функции каждого блока, исходя из целевых функций модели; установить для каждого блока источники получения ресурсов, т.е. адресные инвестиционные потоки, ориентируясь на данные схемы 5; и построить алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками.

Поскольку основной целевой функцией населения как клиента программ ЖИК является приобретение жилья, то между ними и блоком реализации устанавливается инвестиционный поток по передаче инвестиций в размере стоимости нового жилья. Исходя из принципов ипотеки, недостаток собственных сбережений для приобретения квартиры население покрывает ипотечным кредитом, выданным инвестиционно-кредитным блоком, которому обязуется вернуть его в течение срока кредитования. Таким образом, между этими блоками устанавливаются два инвестиционных потока: единовременный - по передаче кредитных средств и аннуитетный - по возврату кредита. Разница в процентных ставках программы ЖИК и банка компенсируется средствами местного бюджета, находящимся в распоряжении блока управления, что представлено соответствующим инвестиционным потоком от него к инвестиционно-кредитному блоку.

После установлен™ экономических связей между субъектами ипотеки и блоками модели необходимо определить последовательность передачи инвестиционных ресурсов от субъекта к субъекту, что служит обоснованием для установления процедуры кредитования клиентов и других субъектов ипотеки и организации работы по реализации программы ЖИК, сроков заключения договоров, разработки годовой программы и т.п. для решения поставленной зздачи в работе предложено использовать два алгоритма: алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК и алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения (схема 6).

Алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программы ЖИК - это математическая формула, выражающая реальные связи между рассматриваемыми блоками. Важнейшим этапом разработки алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК является расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров ипотеки, по которым определяются размер и структура инвестиционного фонда. Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему возможно путем

разработки указанного алгоритма.

Исходные данные

БК ИКБ БУ БСР

т к Д

п п С*

г* г„

Определение лимитирующего блока

Расчет коэффициента кредитования ^

►1 Корректировка

исходных данных

I Расчет срока кредитования и процентной ставки в программе ЖИК

Расчет минимально допустимого дохода

Расчет общей стоимости нового жилья

и

[Расчет размера нормативного кредита и величины кредитных средств

Определение стоимости собственного жилья

Определение размера первоначального денежного взноса _(собственных денежных средств клиента)__

Расчет размера бюджет_ных средств_

Определение размера и структуры инвестиционного фонда

Схема 6. Алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК

При помощи алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК можно выполнять: расчет размера и структуры инвестиционного фонда региональной программы ЖИК; оптимизацию основных инвестиционных параметров программы; а также учитывать влияние изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда программы ЖИК. В предлагаемом алгоритме расчет размера и структуры инвестиционного фонда производится после оптимизации параметров кредитования, нормирования размера кредита и связанных с ними размеров дотационных выплат и сбережений населения (схема 6).

Таким образом, учет влияния изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда региональной программы ЖИК производится путем развертывания формул структурных составляющих инвестиционного фонда, в которые входит изменяемый фактор. После расчета значений структурных составляющих по измененным значениям факторов производится корректировка размера и структуры инвестиционного фонда.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов и механизмов стимулирования инвестиционной активности населения на основе развития и реализации жилихцно-ипотечных программ в современной экономике России.

ПУБЛИКАЦИИ

1. Зеленский Е.В. Особенности привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования [Текст] / Е.В. Зеленский // Интеграл -2006-№6. (0,38 п.л.).

2. Зеленский Е.В. Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности населения на основе перспективного развития жилищно-ипотечных программ [Текст] / Е.В. Зеленский // Сб.науч.тр. «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 5. М., ГАСИС, 2005. (0,56 п.л.).

3. Зеленский Е.В. Инвестиционный потенциал жилищно-ипотечного кредитования и перспективы его развития на основе стимулирования инвестиционной активности населения [Текст] / Е.В. Зеленский // Всероссийская научно-практическая конференция «Современная Россия: экономика и государство». М., ГАСИС, 2005 (0,25 п.л.).

Подписано в печать 27.11,200б..Сдано в производство 27.11.2006. Формат бумаги 60x90/16. Усл. псч. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № ДС-69/06

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Зеленский, Евгений Викторович

Введение

Глава 1. Теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в российской экономке

1.1. Сбережения населения как инвестиционный ресурс и основа развития жи-лищно-ипотечных программ в России

1.2. Условия вовлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования

1.3. Особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения

Глава 2. Методы привлечения сбережений населения и приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования в России

2.1. Анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования

2.2. Оценка инвестиционного потенциала жилищно-ипотечного кредитования и тенденций стимулирования инвестиционной активности населения

2.3. Приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения

Глава 3. Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности населения на основе перспективного развития жи-лищно-ипотечных программ

3.1. Развитие инвестиционной инфраструктуры как способ эффективного управления жилищно-ипотечным кредитованием в современной России

3.2. Разработка модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ

3.3. Алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ 142 Заключение 155 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Стимулирование инвестиционной активности населения на основе развития жилищно-ипотечных программ"

Актуальность темы исследования. Актуальность формирования и развития жи-лищпо-ипотечных программ, направленных на повышение эффективности финансирования экономических и социальных потребностей и позволяющих сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, не вызывает сомнений. Создание системы долгосрочного жилищно-ипотечного кредитования является основой для решения социальной проблемы улучшения жилищных условий населения.

Практика российского жилищно-ипотечного кредитования показывает, что сбережения населения представляют собой важный ресурс инвестиционного развития страны. Население имеет возможность использовать свои сбережения либо напрямую, либо опосредованно - через государственные и частные институты, либо комбинируя эти способы. При этом происходит перераспределение средств между различными секторами экономики, исходя из рыночных критериев привлекательности вложений, ориентированных па достижение максимальной прибыльности при допустимом уровне риска.

Методы рыночного саморегулирования и государственного регулирования сберегательной деятельности, являясь относительно самостоятельными, взаимосвязаны и взаимообусловливают друг друга. Поэтому важной теоретико-методологической проблемой становится определение их оптимального и гибкого сочетания применительно к решению проблемы эффективного стимулирования инвестиционной активности населения на основе развития жилищпо-ипотечных программ. В аспекте чего, для нас актуальным становится рассмотрение основ организации жилищно-ипотечного кредитования и стимулирования инвестиционной активности населения на основе соответствующих программ.

Актуальность исследования форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищпо-ипотечных программ раскрыта в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских ученых и руководителей финансово-инвестиционной и жилищно-строительной сфер: Балабанова И.Т., Бледного С.Н., Го-ремыкина В.А., Григорьева В.В., Игнатова J1.A., Когана В.И., Кущенко В.В., Масло-ва Н.В., Межирова Б.Л., Меркулова В.В., Омшановой Э.А., Платкина М.А., Радчен-ко В.А., Селюкова В.К., Симонова Ю.Ф., Циплиной Г.А., Южелевского В.Г. и других.

При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики и финансов. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления жилищно-ипотечными программами в строительной сфере внесли: Баркалов С.А., Вахрин П.И., Дикман Л.Г., Ли-берман И.А., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Чистов Л.М. и другие.

Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе не уделено должного внимания вопросам развития форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищпо-ипотечных программ. Следовательно, данная область не получила достойного освещения в экономической литературе и обладает несомненной актуальностью. Актуальность темы диссертации определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования механизма и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ и разработкой конкретных методических рекомендаций для их внедрения на российских предприятиях.

Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование предложений и практических (методических) рекомендаций по совершенствованию форм и методов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

- изучить теоретические основы стимулирования инвестиционной активности населения и особенности организации жилищно-ипотечного кредитования в современной экономке России;

- определить условия вовлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования;

-раскрыть особенности государственного регулирования жилищно-ипотечных программ и гарантии сохранения сбережений населения;

- провести анализ мирового опыта привлечения сбережений населения в систему жилищно-ипотечного кредитования;

- оценить инвестиционный потенциал жилищно-ипотечного кредитования и рассмотреть тенденции стимулирования инвестиционной активности населения;

- определить приоритеты развития системы жилищно-ипотечного кредитования на основе сбережений населения;

- сформировать механизм развития инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования населения на федеральном и региональном уровне управления;

-разработать модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ;

- предложить алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию жилищно-ипотечных программ.

Объект исследования - комплекс сбережений населения и жилищно-ипотечные программы.

Предмет исследования - социально-экономические и организационные отношения, возникающие в процессе привлечения сбережений населения лдя реализации жилищно-ипотечного кредитования.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют нормативно-правовые документы государственных органов, труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов, монографии, учебные и методические пособия, посвященные изучаемой проблеме, материалы научных и научно-практических конференций. Иллюстративная часть работы состоит из табличного материала, графиков, диаграмм, схем.

В ходе исследования использовались традиционные методы: научной абстракции; экономического финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного подходов в развитии экономических процессов; экспертных оценок. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам стимулирования инвестиционной активности населения и проблемам развития жилищно-ипотечиого кредитования. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература по выбранному направлению исследования.

Информационная база исследования: официальные данные Госкомстата России, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству; отраслевые экономические обзоры; официальные статистические и аналитические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления жилищно-ипотечными программами и стимулирования инвестиционной активности населения в данной сфере экономики.

Научная новизна работы заключается в развитии и научном обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по совершенствованию методов и механизмов стимулирования инвестиционной активности населения на основе реализации жилищно-ипотечных программ, отличительной особенностью которых является полнота охвата системой жилищно-ипотечного кредитования различных групп населения, а также повышение эффективности реализации данной системы на федеральном и региональном уровне управления ее субъектами.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующих основных положениях:

1. Рассмотрена концепция использования сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса экономики и обоснована целесообразность ее применения при реализации программ жилищно-ипотечного кредитования.

2. Определены условия привлечения сбережений населения в процесс жилищно-ипотечного кредитования, основными из которых являются: восстановление доверия населения к государственным программам жилищно-ипотечного кредитования; обеспечение политической и экономической стабильности для их практической реализации; обеспечение прибыльности участия в программах и создание специализированных институтов, работающих со сбережениями населения.

3. Предложена система жилищно-ипотечного кредитования, в основе развития которой лежат меры государственного обеспечения гарантий сохранности сбережений населения. В качестве мер обеспечения сохранности сбережений населения предложено использовать механизм страхования рисков жилищно-ипотечного кредитования, нормативы резервирования для жилищно-ипотечных цепных бумаг, а также систему институтов и нормативно - правовых актов, обеспечивающих государственные гарантии по обязательствам их эмитентов.

4. Предложен механизм вовлечения сбережений населения в инвестиционную инфраструктуру системы жилищно-ипотечного кредитования, базирующийся на использовании ценных бумаг для организации эффективного взаимодействия между населением, региональными ипотечными операторами, агентством по ипотечному жилищному кредитованию и прочими федеральными и региональными органами власти. Выявлены этапы стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне инвестиционной инфраструктуры системы жилищно-ипотечного кредитования.

5. Разработана типовая модель инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ, в основе которой лежит взаимодействие четырех основных блоков (блок управления, клиентский блок, инвестиционно-кредитный блок, блок строительства и реализации), оптимизация инвестиционных потоков между которыми позволяет предложить алгоритм оценки целесообразности привлечения сбережений населения в данную систему.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования теории и практики жилищпо-ипотечпого кредитования при формировании и реализации эффективных (востребованных) жилищно-ипотечных программ, а также для совершенствования механизмов привлечения сбережений населения в современную систему жилищно-ипотечного кредитования.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при совершенствовании системы жилищно-ипотечного кредитования и внедрении механизмов привлечения сбережений в данную систему. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности инвестиционной и жилищной сферах российской экономики.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Зеленский, Евгений Викторович

Заключение

1. Чтобы понять связь между сбережениями населения и жилищно-ипотечным кредитованием необходимо подробнее изучить данные категории. Конечно, в основе жи-лищно-ипотечного кредитования лежит, прежде всего, понимание термина «ипотека». С развитием жилищно-ипотечного кредитования и ростом объемов научных исследований в этой области, некоторые понятия и термины ипотеки трактуются различными экономическими школами по-разному. Это обстоятельство затрудняет работу не только научных работников, по и практиков, выражающих постоянную готовность изучать закономерности достаточно сложного механизма ипотеки и приобретенные знания реализовать на практике.

Различная трактовка понятий и терминов приводит к "размытым", не конкретным выводам, поэтому автором предпринята попытка уточнить основной понятийный аппарат и ввести новые понятия в области жилищно-ипотечного кредитования. Уточненное понятие "жилищно-ипотечное кредитование" отражает и основной смысл ипотеки применительно к жилищному строительству, и вопросы привлечения сбережений населения в данный экономический процесс:

-привлечение сбережений населения в реализацию жилищно-ипотечного кредитования;

-возникновение залоговых отношений при приобретении или строительстве жилья;

-использование в части недостачи собственных сбережений для приобретения жилья долгосрочного платного кредита под залог недвижимости;

-формирование соответствующей инвестиционной инфраструктуры, поддерживающей последующее привлечение сбережений населения и реализацию жилищно-ипотечного кредитования.

Сегодня развитию жилищно-ипотечного кредитования (ЖИК) способствует устойчивый спрос на рынке жилья, обусловленный низкой обеспеченностью жильем большей части населения. Высокая ликвидность жилья как товара способствует развитию залоговых отношений, снижает риск невозврата кредитов. Обострение жилищной проблемы в условиях перехода России к рыночной экономике вызвало необходимость развития ЖИК граждан через включение сбережений населения в данную систему экономических отношений.

Основная функция ЖИК - это приобретение гражданами жилья на их сбережения с использованием ипотечного кредита. Следовательно, под ЖИК понимается система взаимодействующих субъектов, связанных правовыми и экономическими отношениями с целью организации приобретения жилья физическими лицами на условиях долгосрочного кредитования под залог приобретенного жилья и через привлечение сбережений населения в данную систему экономических отношений. ЖИК, как система, имеет юридическую подсистему в виде законодательной базы, регулирующей залоговые отношения при приобретении жилья и экономическую подсистему - инвестиционный фонд, включающий сбережения населения, кредитные средства в виде долгосрочных ссуд, под залог приобретаемого жилья, выдаваемых на основе принципа платности за предоставление денежных ресурсов, а также бюджетных средств для дотирования нуждающегося населения.

Система ЖИК реализуется посредством реальной или проектируемой организационной структуры субъектов ипотеки, выполняющих определенные функции для реализации программ ЖИК. В систему ЖИК обычно включается полный состав субъектов с отображением движения денежных потоков, условий привлечения сбережений населения и договорных отношений. При этом под программой ЖИК понимается система увязанных между собой по содержанию, срокам, ресурсам и месту проведения мероприятий, и действий, направленных на достижение единой цели, пути и средства ее достижения.

Основными источниками системы ЖИК являются государственные средства, средства предприятий, собственные средства инвестора или заемный капитал. Как показывает практика, все источники имеют свои положительные и отрицательные стороны, поэтому достижение максимальной эффективности инвестирования на базе привлечения сбережений населения в систему ЖИК возможно лишь при условии их комбинирования. Уникальность системы ЖИК как формы привлечения сбережений населения заключается в том, что она позволяет сочетать различные источники финансирования. Каждый из них обладает индивидуальными характеристиками и все они, как правило, определяются инвестиционной привлекательностью недвижимости, как средства сохраняющего и преумножающего сбережения населения.

Особенность системы ЖИК по сравнению с другими инструментами осуществления инвестиций в недвижимость заключается в том, что она позволяет вовлечь в инвестиционный кругооборот такие активы, как жилье, земельные участки и др. Система жилищно-ипотечного кредитования способствует быстрой трансформации неликвидов в более ликвидные активы — ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Такое важное инвестиционное свойство недвижимости, как надежность (надежность в данном контексте понимается нами как совокупность свойств инвестиционного актива — таких, как минимальный риск обесценения актива и стабильность доходности данного актива), является мощным стимулом для всех участников системы ЖИК.

Вовлечение сбережений населения в систему ЖИК характеризуется рядом условий. Необходимо, чтобы ресурсы населения, привлекаемые в систему ЖИК, приносили прибыль и были защищены от потерь. Для этого необходимо восстановить доверие населения к государственным программам ЖИК, а также обеспечить политическую и экономическую стабильность для их практической реализации. Также необходимо создание специализированных институтов ЖИК, работающих со сбережениями населения и планомерное сокращение дифференциации в размерах получаемых доходов населения для создания долгосрочных ожиданий в росте сбережений. Помимо этого, на рост инвестиционной активности населения влияют условия опережающего развития услуг специализированных институтов ЖИК по отношению к росту сбережений населения и рост заработной платы в реальном секторе экономики за счет снижения налогов населения.

Для повышения инвестиционной активности населения в части формирования сбережений, а также последующего их распределения, исходя из существующих инвестиционных предпочтений (между фондами текущих сбережений, сбережений на непредвиденный случай и старость, инвестиционных сбережений), необходимо использовать социальные, экономические, финансовые, политические, законодательные и психологические факторы развития. Базовой функцией системы ЖИК, обеспечивающей вовлечение сбережений в реализацию отдельных программ ЖИК является обеспечение максимально эффективного взаимодействия инвестиционного и физического актива.

2. Создание системы долгосрочного ЖИК позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет позитивное влияние па общий экономический рост.

Суть долгосрочного ЖИК в рамках реализации государством мер социальной политики сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам, в рамках действующих и планируемых программ ЖИК, на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Механизм финансирования программ ЖИК, создание которого со стороны государства преследует цель системного решения жилищной проблемы российских граждан, должен включать долгосрочное ЖИК населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономико-социальной деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ЖИК, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В рамках определения особенностей государственного регулирования программ ЖИК можно выделить ряд особенностей. Первая особенность состоит в том, что стимулировать оживление инвестиций в строительство можно путем привлечения государственных среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Риск снижается, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и государственным или муниципальным банком о возможности предоставления кредитов по программам ЖИК потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно сопрягается с ЖИК физических лиц-покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить полученный кредит.

Второй особенностью государственного регулирования программ ЖИК в России является возможность государства обеспечить жильем на условиях социального найма граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения кредитов по программам ЖИК на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Подобная система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на кредит по программам ЖИК - 20-50% повысит доступность программ ЖИК для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Развитие ЖИК населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно на основе обеспечения гарантий сохранения по сбережениям населения и решения ряда задач государственного регулирования программ ЖИК. При этом главная цель государственного регулирования программ ЖИК - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных кредитов по действующим и планируемым программам ЖИК.

Таким образом, ЖИК как инструмент социальной политики государства выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.

Основные меры, которые необходимо предпринять для повышения доверия со стороны населения к сберегательным институтам, обслуживающим программы ЖИК -распространение информации о правовом регулировании и финансовых результатах деятельности инвестиционных фондов и иных институтов. С другой стороны, для управления рисками в рамках системы ЖИК и обеспечения гарантий сохранения сбережений населения необходимо создание гарантийных и компенсационных механизмов, обеспечивающих реализацию прав инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. При этом государство должно защищать экономически несостоятельных заемщиков, на чьих обязательствах базируется устойчивость всей системы отношений в области ЖИК.

Для формирования полноценной системы ЖИК в России необходимо разумно использовать накопленный в мировой практике опыт привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК. Слепо копировать технологии привлечения сбережений не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях, однако компаративный анализ различных моделей привлечения сбережений населения в реализацию программ ЖИК, функционирующих за рубежом, безусловно, полезен.

Основными моделями организации системы ЖИК за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране могут функционировать одновременно несколько моделей. Каждая модель включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых заметно различаются. При сравнении моделей становятся очевидными различия в привлечении сбережений населения в реализацию программ ЖИК. При чем первые две модели обеспечивают привлечение сбережений населения, но только для снижения величины кредита, тогда как третья модель выстраивает реализацию программ. К именно на ресурсе сбережений населения.

В целом, на современном этапе развития программ ЖИК в России характерно существенное увеличение сбережений населения, привлекаемых в жилищную сферу. При этом необходимо создание большего числа специализированных ипотечных банков, а также повышать их способность эффективно организовывать работу по привлечению сбережений населения. Подобная специализация, присущая большинству западных стран независимо от модели системы ЖИК, могла бы способствовать активному развитию жилищной сферы в современной России. При этом особое внимание должно быть уделено оценке инвестиционного потенциала ЖИК, изучению тенденций стимулирования инвестиционной активности населения и определению приоритетов развития системы ЖИК на основе сбережений населения.

3. Инвестиционный потенциал ЖИК складывается из двух взаимосвязанных составляющих - инвестиционного потенциала населения, способного участвовать в реализации программ ЖИК, и потенциала решения социально-экономических проблем развития России, обеспечивающего с помощью ЖИК рост инвестиционной привлекательности национальной экономики.

На начало 2005 года инвестиционный потенциал коммерческих банков составил 750769 млн. руб. Из них на государство приходится 83489 млн. руб. (11,1%) на предприятия - 199498 млн. руб. (26,6%), население - 438468 млн. руб. (58,4%), прочие -29314 млн. руб. (3,9%). Это позволяет говорить о том, что инвестиционный потенциал населения в современной экономике России достаточен для того, чтобы обеспечить осуществление большинства реализуемых и планируемых программ ЖИК. Главная задача здесь - это обеспечить инвестиционную привлекательность ЖИК по сравнению с другими инвестиционными возможностями привлечения сбережений населения.

Сложившиеся в середине 1990-х гг. макропропорции распределения денежных доходов населения на текущее потребление и сбережение, не подтверждает широко распространенного мнения об огромном, практически невостребованном источнике финансирования инвестиций и о заниженной инвестиционной привлекательности основных экономических объектов и инструментов для размещения сбережений населения, таких, например, как система ЖИК. Основные доходы населения все же остаются в «тени» и являются потенциальным источником инвестирования, но для них необходим инвестиционно привлекательный инструмент, дающий прирост на вложенные средства. Существующих па сегодняшний день инструментов стимулирования инвестиционной активности населения в России явно недостаточно и активное развитие ЖИК должно способствовать решению поставленной задачи.

Перейдем к оценке потенциала решения социально-экономических проблем развития России с использованием механизма ЖИК. По сути, данный потенциал является совокупностью возможностей, которые появляются при реализации различных программ ЖИК у экономических агентов и в различных отраслях бизнеса, способствующих экстенсивному и интенсивному развитию финансовых, инвестиционных и инновационных взаимодействий, а также обеспечивающих рост промышленного потенциала и занятости населения, что способствует активизации хозяйственно-экономических процессов в стране.

Если инвестиционный потенциал населения характеризовал обеспеченность данной сферы хозяйственно-экономических взаимодействий инвестиционными ресурсами, то потенциал решения социально-экономических проблем свидетельствует о способностях системы ЖИК распоряжаться указанными средствами так, чтобы оптимально реализовывался эффект мультипликатора и обеспечивался долгосрочный рост национальной экономики.

Рассмотрение инвестиционного потенциала ЖИК через критическое осмысление двух его элементов позволит создать необходимые условия для появления новой категории жилья - жилье для среднего класса - и соответственно, нового класса собственников данного жилья, что повысит инвестиционный потенциал населения России. Таким образом, с одной стороны, инвестиционный потенциал ЖИК в своем развитии и преумножении опирается на инвестиционный потенциал населения и сложившуюся систему хозяйственно-экономических отношений в жилищном строительстве. С другой стороны, он сам способствует формированию категорий населения, которые по своим социально-экономическим характеристикам (прежде всего уровню благосостояния) приближаются к среднему классу, особенно в аспекте правильного позиционирования ЖИК по отношению к другим инструментам стимулирования инвестиционной активности населения в современной экономике России.

В этих условиях мы можем зафиксировать главный приоритет развития системы ЖИК - формирование из сбережений населения эффективной и действующей системы кредитования жилищно-ипотечных программ. Целостная эффективно действующая система ЖИК, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на механизме их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК. При этом по мере развития данных рынков необходимо использовать различные направления привлечения сбережений населения, такие, например, как: выпуск кредиторами эмиссионных жилищно-ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК.

Подобный подход к определению и использованию инвестиционного потенциала ЖИК позволяет оценить его достаточность для формирования и развития системы ЖИК с современной экономике России, а также определить наиболее частые причины покупки жилья населением с целью повышения его инвестиционной активности на рынке ЖИК. При этом каждая из причин требует детального анализа, практическая реализация которого позволяет определить приоритеты и перспективы развития системы ЖИК.

Первоочередной задачей на пути определения приоритетов и перспектив развития системы ЖИК на основе сбережений населения представляется решение основных проблем и устранение существующих недостатков. Проблему привлечения сбережений населения для долгосрочного кредитования программ ЖИК можно считать наиболее критичной для развития системы ЖИК в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. В этих условиях банки должны значительно интенсифицировать свою деятельность по привлечению сбережений населения.

Также серьезной проблемой на пути развития системы ЖИК на основе сбережений в России является низкая доступность кредита для населения: низкие доходы не дают возможности клиентам не только погашать кредит, но и накопить сумму первоначального взноса. В то же время есть достаточное количество молодых семей с уровнем дохода, позволяющим ежемесячно погашать кредит, но недостаточным для накопления первоначального взноса в размере 30% от стоимости.

Одним из вариантов решения данной проблемы можно считать построение в стране системы страхования кредитных рисков при реализации программ ЖИК. Введение такого вида страхования позволит защитить кредитора от убытков в случае, если кредит не погашен, а после реализации залога не хватило средств на погашение (например, в результате падения цен па недвижимость), а также вернуть упущенную банком выгоду, если кредит был погашен досрочно. Введение страхования программ ЖИК в России позволит также снизить размер первоначального взноса с 30 до 10%, поскольку высокий размер первоначального взноса является для банка некой страховкой от кредитного риска, а, застраховав свой кредитный риск, банк сможет выдавать кредиты большего размера. Это сразу повысит доступность кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК, особенно для молодых семей с высоким уровнем доходов, но с отсутствием средств на большой первоначальный взнос.

Еще одной серьезной проблемой в развитии системы ЖИК на основе сбережений населения в России является несовершенство правовых основ, которое влечет за собой ограниченное предложение на рынке кредитов в рамках действующих и реализуемых программ ЖИК (небольшое количество банков, практикующих ЖИК), отсутствие унифицированной методологической и институционалыюй баз предоставления кредитов и привлечения сбережений населения.

4. В основе совершенствования системы ЖИК лежит формирование ее инвестиционной инфраструктуры, которое должно осуществляться на основе согласованных действий органов государственного управления на федеральном, региональном и местном уровнях. Если на местном уровне инфраструктура определяется потребностями оборота объектов недвижимости и потенциальными возможностями населения, то на региональном и федеральном уровнях она должна учитывать потребности государственных органов управления и охватывать весь цикл жилищпо-ипотечных взаимоотношений между субъектами системы ЖИК. При этом наибольший интерес занимает региональный уровень, поскольку он является базовым звеном развития федеральной системы ЖИК.

На федеральном уровне инвестиционной инфраструктуры управление инвестиционным развитием системы ЖИК и регулирование инвестиционной активности населения на ипотечном рынке осуществляется государственными органами исполнительной власти: Минэкономразвития России, Минфин России, МНС России, Федеральная служба по финансовым рынкам, Минюст России, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерство труда и социального развития, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Саморегулирумая организация профессиональных участников ипотечного рынка.

Для повышения адаптивности инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК необходимо распределение полномочий и ответственности между ними на основе функциональной специализации, с созданием согласительного органа, куда бы входили представители законодательной и исполнительной власти, а также системообразующих организаций. Поэтому в работе были определены основные полномочия, функции и ответственность данных структур на этапах формирования и функционирования системы ЖИК.

На региональном уровне управление развитием системы ЖИК и инвестиционной активностью населения осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, федеральными органами исполнительной власти, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. При этом основной формой деятельности органов государственной власти по развитию региональных систем ЖИК могут стать региональные и межрегиональные программно-целевые документы, на основе подпрограммы «Свой дом» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Целью таких документов является создание эффективных финансовых и инвестиционных механизмов ЖИК, привлечение сбережений населения в эту сферу на долгосрочной основе.

Для достижения данной цели должны быть решены следующие задачи: создание и развитие системы накопления населением денежных средств; формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ЖИК в общероссийскую; создание надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг, в первую очередь населения.

Таким образом, осуществление поставленных задач стимулирования инвестиционной активности населения на региональном уровне системы ЖИК разбивается на несколько этапов:

I. Подготовка к запуску региональных систем ЖИК и реализация пилотных проектов;

II. Формирование первичного портфеля ипотечных активов;

III. Обеспечение условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ЖИК;

IV. Устойчивое развитие системы ЖИК и поддержание инвестиционной активности населения на необходимо высоком уровне.

В рамках I и II этапов происходит окончательное формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития первичного рынка ипотечных кредитов и формирование гарантий обеспечения сохранности сбережений населения. На III и IV этапах происходит формирование эффективных технологий организации жилищно-ипотечной деятельности, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональных систем ЖИК в общероссийскую через интеграцию региональных и федеральных уровней инвестиционной инфраструктуры системы.

Также на региональном уровне системы ЖИК для улучшения работы со сбережениями населения должны быть сформированы горизонтальные и вертикальные связи между участниками ипотечного рынка и контролирующими субъектами, в том числе между органами государственной власти различных уровней инвестиционной инфраструктуры. Совокупность данных отношений будет составлять федеральную систему ЖИК, в рамках которой реализуются инвестиционные интересы рыночных субъектов, населения и государства.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов регулируется региональным ипотечным оператором на основе принятых стандартов ЖИК - совокупности правил, нормативных и юридических документов, на основании которых осуществляется предоставление и погашение ипотечных кредитов, подлежащих включению в покрытие ипотечных ценных бумаг.

Стандарты могут разрабатываться как по согласованию с эмитентом ипотечных ценных бумаг (в случае рефинансирования на вторичном рынке ипотечных кредитов либо эмиссии ипотечных сертификатов участия), так и на основе требований органов власти субъекта РФ (при реализации жилищных социальных программ посредством ипотечного кредитования).

Модель взаимодействия основных участников процесса ЖИК на региональном уровне строится на основе реализации принципа «единого окна». Технология «единого окна» - процесс информационного взаимодействия с заемщиком (населением), в ходе которого ипотечный оператор выполняет определенные действия агентского характера, которые освобождают населения от ряда издержек, связанных с процедурой оформления ипотечного кредита.

В завершении рассмотрения федерального и регионального уровней инвестиционной инфраструктуры ЖИК, а также условий построения модели взаимодействия участников жилищно-ипотечного процесса на основе принципа «единого окна» целесообразно определить основные критерии эффективности формирования системы ЖИК. Оценка эффективности и социально-экономических последствий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, должна производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой как количественные показатели, так и качественные характеристики и описания.

Систематический характер действий федеральных государственных органов и субъектов РФ, комплексный подход, последовательное проведение этапов мероприятий формирования инвестиционной инфраструктуры системы ЖИК на федеральном и региональном уровне, а также своевременное и достаточное привлечение сбережений населения в жилищно-ипотечный процесс позволят обеспечить развитие и устойчивое функционирование данной системы в интересах конечного потребителя - населения.

5. Формирование системы ЖИК и развитие ее инвестиционной инфраструктуры на федеральном и региональном уровне позволяет разработать типовую модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК на основе сбережений населения. При этом модель инвестиционного обеспечения программ ЖИК должна состоять из четырех функциональных блоков (модулей):

-блок клиент, представляющий субъектов ипотеки, включая население; -инвестиционно-кредитный блок, в котором функции финансовых инвесторов выполняет банк - кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты для клиентов и строительных фирм;

-блок строительства и реализации, состоящий из одной или нескольких строительных и риэлторских фирм, в которых объединены функции строительства жилья и реализации его потребителю;

-блок управления - структурные подразделения федеральных или региональных органов регулирования программ ЖИК, координирующие работу всех субъектов ипотеки и включающие в себя необходимые для выполнения этих функций структурные подразделения.

Функциональность каждого блока модели выражается исполнением отведенных ему программой ЖИК обязанностей, а универсальность определяется стандартным набором функций, которые он может выполнять. Основные функциональные обязанности каждого блока отражены в его названии, а стандартный набор выполняемых функций определен анализом экономических связей субъектов. Принцип выделения блоков позволяет увязать общую потребность каждого модуля в инвестициях с размером сбережений населения, кредитных, бюджетных средств и формализовать эти зависимости. Инвестиционные взаимодействия каждого блока модели инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечных программ должны определяться на основании результатов анализа инвестиционных потоков, подходящих к субъекту и исходящих от него.

При проведении анализа должно учитываться наличие инвестиционного потока и уровень (федеральный или региональный), па котором он создается. Источники инвестиционных ресурсов и адресаты их получения в модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК не должны приниматься во внимание во внимание, так как при моделировании на основе функциональных блоков это не имеет принципиального значения. Так, например, на экономические показатели блока строительства и реализации не влияет, кто будет покупателем жилья - клиент или блок управления, так как стоимость жилья для них будет одинакова.

В каждом функциональном блоке модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК должны быть введены все входящие, выходящие инвестиционные потоки и вертикальная линия, обозначающая интеграцию, разделение или преобразование их из одного вида в другой. Например, в блоке управления бюджетные ресурсы в виде целевых бюджетных средств могут преобразовываться в дотации или строительный кредит в зависимости от возможностей бюджета. Внутри каждого блока модели должен быть указан вид внутренних ресурсов, величина которых определяется для установления баланса потребности в сбережениях и выполнения целевой функции с размерами привлеченных сбережений населения.

Таким образом, производится взаимоувязка потребности блока в сбережениях населения с размером собственных кредитных и бюджетных средств для формализации этих зависимостей. Размер внутренних ресурсов каждого блока входит в систему ограничений при формировании инвестиционного фонда программы и оптимизации его структуры.

Основным субъектом ипотеки является население, для которого и создается вся инвестиционная инфраструктура системы ЖИК. В условиях развитых первичного и вторичного рынков жилья у покупателя нет проблем выбора квартиры с требуемым числом комнат и любом районе города, а единственным ограничением является его инвестиционные возможности. Несмотря на тяжелые экономические условия, многие семьи имеют стартовый инвестиционный капитал для улучшения жилищных условий. В первую очередь к нему относится недвижимость в виде собственного (приватизированного) жилья, а также сбережения, значительную часть которых население, не доверяя банкам, хранит у себя. Если этих средств недостаточно для улучшения жилищных условий, то покупатель становится клиентом программы ЖИК, получая недостающие средства в виде ипотечного кредита.

Для эффективного управления инвестиционным обеспечением программ ЖИК необходимо организовать взаимодействие между блоками модели. Для этого требуется определить направление движения инвестиционных потоков (инвестиционные связи субъектов ипотеки). Для этого необходимо: определить целевые функции каждого блока, исходя из целевых функций модели; установить для каждого блока источники получения ресурсов, т.е. адресные инвестиционные потоки и построить алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками.

Поскольку основной целевой функцией населения как клиента программ ЖИК является приобретение жилья, то между ними и блоком реализации устанавливается инвестиционный поток по передаче инвестиций в размере стоимости нового жилья. Исходя из принципов ипотеки, недостаток собственных сбережений для приобретения квартиры население покрывает ипотечным кредитом, выданным инвестиционно-кредитным блоком, которому обязуется вернуть его в течение срока кредитования. Таким образом, между этими блоками устанавливаются два инвестиционных потока: единовременный - по передаче кредитных средств и аннуитетный - по возврату кредита. Разница в процентных ставках программы ЖИК и банка компенсируется средствами местного бюджета, находящимся в распоряжении блока управления, что представлено соответствующим инвестиционным потоком от него к инвестиционно-кредитному блоку.

После установления экономических связей между субъектами ипотеки и блоками модели необходимо определить последовательность передачи инвестиционных ресурсов от субъекта к субъекту, что служит обоснованием для установления процедуры кредитования клиентов и других субъектов ипотеки и организации работы по реализации программы ЖИК, сроков заключения договоров, разработки годовой программы и т.п. для решения поставленной задачи в работе предложено использовать два алгоритма: алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программ ЖИК и алгоритм целесообразности привлечения сбережений населения.

Алгоритм оптимизации взаимодействий между блоками модели инвестиционного обеспечения программы ЖИК - это математическая формула, выражающая реальные связи между рассматриваемыми блоками. Важнейшим этапом разработки алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК является расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров ипотеки, по которым определяются размер и структура инвестиционного фонда. Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему возможно путем разработки указанного алгоритма.

При помощи алгоритма целесообразности привлечения сбережений населения под реализацию программ ЖИК можно выполнять: расчет размера и структуры инвестиционного фонда региональной программы ЖИК; оптимизацию основных инвестиционных параметров программы; а также учитывать влияние изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда программы ЖИК. В предлагаемом алгоритме расчет размера и структуры инвестиционного фонда производится после оптимизации параметров кредитования, нормирования размера кредита и связанных с ними размеров дотационных выплат и сбережений населения.

Таким образом, учет влияния изменения одного или нескольких факторов на структуру и размер инвестиционного фонда региональной программы ЖИК производится путем развертывания формул структурных составляющих инвестиционного фонда, в которые входит изменяемый фактор. После расчета значений структурных составляющих по измененным значениям факторов производится корректировка размера и структуры инвестиционного фонда.