Управление инвестиционным портфелем недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционным портфелем недвижимости"

На правах рукописи

ЯКУШИН ВАЛЕНТИН ВЛАДИМИРОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2006

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)».

Научный руководитель: заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Хавин Дмитрий Валерьевич

кандидат экономических наук, доцент Петровская Мария Владимировна

Ведущая организация: Московский государственный

строительный университет

Защита состоится " " декабря 2006 г. в на заседании диссер-

тационного совета Д 212.043.01 в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» по адресу: 129272, Москва, ул. Трифоновская, д. 57, ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС. Автореферат разослан " ноября 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.043.01, к.э.н., доцент

С.А. Лочан

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.

Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохо-зяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.

Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Аньшина, Л. Абалкина,

A. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Киляч-кова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е. Четыркина, М. Эскиндарова, Г. Алексапдера, Г. Бирмана, Дж. Бэйли, А. Дамодарана, Л. Крушвица, Ф. Найта, Дж. Сороса, У. Шарна, С. Шмидта и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.

Для теоретико-методологической разработки вопросов оценки эффективности управления инвестиционным портфелем особый интерес представляют работы, посвященные стоимостной оценке портфелей финансовых активов: Г. Булычевой, С. Валдайцева, Е. Гришиной, А. Грязно-вой, В. Демниш, М. Захаровой, Б. Коласс, Е. Куколевой, С. Мордашова, В. Паламарчука, К. Рожнова, Л. Ревуцкого, Н. Степалыцука, М. Федотовой,

B. Шакина, О. Щербаковой, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Т. Коллера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муррина, У. Парра-моу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Холта, Дж. Ван Хорна, У. Шарпа и др.

Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционных портфелей, существует необходимость всестороннего изучения особенностей инвестиционных портфелей недвижимости с позиций системного подхода, специфики их функционирования в условиях российской экономики и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования.

Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем выбора инвестиционных стратегий управления недвижимостью обусловили тему, цель исследования и его задачи.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.

Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методического инструментария формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

• провести анализ и выявить инвестиционные стратегии развития строительной отрасли на современном этапе развития экономики;

• системно представить принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости, обусловливающие выбор инвестиционных стратегий формирования портфеля недвижимости;

• дополнить систему показателей, определяющих выбор инвестиционных стратегий вложений в недвижимость;

• расширить информационно-аналитическую систему принятия инвестиционных решений путем дополнения показателей мониторинга стоимостной оценки объектов инвестиционного портфеля недвижимости;

• предложить методику формирования инвестиционного портфеля недвижимости по экономическим регионам.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили результаты исследований, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, регулирующие инвестиционную деятельность предприятий и рынок недвижимости. В работе применялись методы теории систем; понятия и принципы инвестиционного менеджмента, экономики макро-, мезо-и микроуровней; научные методы и приемы научной абстракции, экономического анализа, сравнения и аналогии; финансовой математики, статистические группировки.

Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, данные Федеральной службы государственной статистики, Волгоградского областного комитета государственной статистики, РТС, ММВБ, Минфина

РФ, ФСФР, Центрального банка РФ, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых.

Науинаа нопщн'д исследования заключается в разработке методических подходов формирования инвестиционного портфеля недвижимости, что позволило определить и научно обосновать практические и методические рекомендации, направленные на рационализацию структуры портфеля недвижимости по типам объектов недвижимости и экономическим регионам размещения объектов недвижимости в целях повышения эффективности управления инвестиционным портфелем недвижимости.

В числе наиболее важных результатов, полученных автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:

1. Комплексно представлены наиболее перспективные инвестиционные стратегии развития строительных организаций на современном этапе развития российской экономики (диверсификация инвестиционного портфеля по видам инвестиций и географическому признаку; концентрация организаций строительной отрасли путем создания горизонтально- и верти-кальноориентированных холдингов; расширение товарного портфеля строительных организаций путем включения в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг) и модернизации и реконструкции существующих зданий и сооружений с использованием инновационных технологий, материалов).

2. Сформулированы принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости (интегрированное™, комплексности, динамики, альтернативности, ориентации на стратегические цели, корректировки), которые позволяют определить эффективную инвестиционную стратегию управления портфелем недвижимости в соответствии с прогнозами динамики рынков недвижимости и капитала и увязать ее с общей стратегией и целями инвестора.

3. Предложена методика принятия инвестиционных решений по выбору объектов недвижимости при формировании инвестиционного портфеля, основанная на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости с рыночной.

4. Конкретизированы макроэкономические индикаторы доходности рынка недвижимости (темпы роста валового регионального продукта (ВРП), дисперсия значений ВРП, темпы роста доходов населения, уровень безработицы, диверсификация занятости, темпы роста реальных доходов предприятий региона), использующиеся для расчета рейтинга региона привлекательности для инвестирования в недвижимость.

5. Уточнена методика диверсификации объектов недвижимости по экономическим регионам при формировании инвестиционного портфеля недвижимости, заключающаяся в многомерной группировке регионов по

рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в нем, непосредственно связаны с решением конкретных задач управления инвестиционным портфелем недвижимости организаций путем совершенствования методического инструментария выбора наиболее рациональной структуры инвестиционного портфеля.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:

-эффективно распределять инвестиционные ресурсы, находящиеся в распоряжении инвесторов;

-совершенствовать систему управления формированием инвестиционного портфеля организации;

Основные положения диссертации могут быть использованы:

-при разработке схем вложения инвестиционных ресурсов в регионы;

-при выборе и обосновании развития отдельных объектов недвижимости и специфических механизмов управления инвестиционным портфелем;

-в учебном процессе вузов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Инвестиции», «Экономика недвижимости» и др.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования обсуждены и одобрены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», научной сессии в г. Волгограде «Мировая экономика и финансы».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ, общим объемом 2,1 п.л.

Логика и структура работы. Цель исследования предопределила логику и структуру работы. Она состоит из введения, трех глав и заключения. Содержание диссертации раскрывается в нижеприведенной последовательности:

Введение

Глава 1. Теоретические основы управления инвестициями в недвижимость.

1.1. Инвестиционные ресурсы и их роль в экономическом росте страны.

1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости.

1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство и источников финансирования объектов строительства.

Глава 2. Механизм формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

2.1. Влияние особенностей рынка недвижимости на формирование инвестиционного портфеля недвижимости.

2.2. Применение современной портфельной теории к формированию инвестиционного портфеля недвижимости.

2.3. Принципы и информационно-аналитическая система обеспечения механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Глава 3. Основные направления совершенствования управления инвестиционным портфелем недвижимости.

3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем недвижимости

3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным портфелем недвижимости.

3.2. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации проектов управления недвижимостью

Заключение

Библиография

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Инвестиционная деятельность осознается необходимой большинством российских предприятий: по данным Росстата в 2005г. инвестиционную деятельность проводили 95 % крупных и средних организаций промышленности и 40 % организаций малого бизнеса.

В тоже время объем строительных работ в реальном выражении до сих пор не достиг уровня 1990 г. (табл. 1).

Таблица 1

Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство»

Годы Млрд. руб. (до 2000 г.- трлн. руб.; в фактически действовавших ценах) В процентах (в сопоставимых ценах)

к предыдущему году к 1990

2000 503,8 113,5 36,1

2001 703,8 110,4 39,9

2002 831,0 102,9 41,0

2003 1042,7 112,8 46,3

2004 1313,5 110,1 51,0

2005 1711,7 110,5 56,3

Источник: Росстат.

Среди основных препятствий для инвестиционной деятельности (по данным Росстата) основными названы следующие факторы: 1) недостаток собственных финансовых средств (65% руководителей организаций); 2) высокий процент коммерческого кредита (31%); 3) высокие инвестиционные риски (25%); 4) недостаточный спрос на выпускаемую продукцшо (21%).

Согласно другому исследованию Росстата (табл.2) в качестве главного препятствия предпринимательской деятельности строительных организаций является высокий уровень налогов, несмотря на то, что за последние годы налоговое законодательство изменилось в лучшую сторону: произошло существенное уменьшение номинальной налоговой нагрузки, сократилась фискальная нагрузка на малый бизнес. Но остающиеся проблемы являются существенными для предприятий: в первую очередь это нестабильность налоговой системы, ее затратность для бизнеса (издержки, связанные с проведением контрольных мероприятий и деятельностью налоговых органов в целом); значительное негативное влияние на деятельность бизнеса оказывает неоднозначность налогового законодательства и возможность различной интерпретации заинтересованными сторонами; ужесточение палогово-административного бремени.

Для анализа условий воспроизводства недвижимости важное значение имеет анализ практики деятельности крупнейших строительных организаций России, являющихся лидерами отрасли и определяющими тенденции ее развития. Следует отметить, что значительное число строительных организаций относятся к малым и средним предприятиям, поэтому их

экономические показатели труднофиксируемы официальной статистикой. До 2004 г. ни одно из предприятий строительной отрасли не было включено в рейтинг крупнейших предприятий России (анализ на протяжении более 10 лет проводится журналом «Эксперт»). Но, начиная с 2004 г. двадцать крупнейших строительных предприятий входят в данный рейтинг, что свидетельствует о развитии отрасли, о необходимости изменения корпоративной стратегии строительных организаций.

Таблица 2

Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций (в % от общего числа строительных организаций)

1995г. 2000г. 2001г. 2002г. 2003г. 2004г. 2005г.

Высокий уровень налогов 59 81 73 67 64 61 47

Неплатежеспособность заказчиков 87 . 82 65 62 55 49 38

Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53 45 50 48 45 37

Недостаток заказов на работы 49 29 30 35 33 28 17

Конкуренция со стороны других строительных фирм 16 24 30 33 36 32

Недостаток квалифицированных рабочих 10 13 20 22 22 28 25

Нехватка и изношенность машин и механизмов 31 35 40 20 15 13 7

Высокий процент коммерческого кредита 36 36 31 17 13 17 11

Источник: Росстат.

Возведение жилья - один из основных направлений бизнеса строительных компаний. Так, темпы жилищного строительства увеличились на 6,3 %, и в 2005 г. было сдано в эксплуатацию около 43,6 млн. кв. м жилых площадей. Во многом продемонстрированная динамика была обусловлена высокими темпами роста цен на жилье при сохранении его дефицита. По оценкам аналитиков, с 2000-го по 2004 год новостройки в крупных городах подорожали в два-два с половиной раза, тогда как объемы строительства выросли не более чем на 30%. При этом девелоперы проявляли повышенную инвестиционную активность преимущественно на рынках жилой и коммерческой недвижимости крупных центров, прежде всего Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним областей. В регионах эта активность была на порядок ниже.

Компании, занимающиеся бизнесом в сфере недвижимости, возможно разделить на определенные группы в зависимости от уровня инвестиционного риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса (см. рис.1).

Компании, получающие доход от недвижимости - это сервейинго-вые компании, занимающиеся управлением недвижимостью, оказанием

технических услуг по обслуживанию, ремонту, охране, поддержании безопасности недвижимости, риэлторские и др. услуги.

Объем собственного капитала

Высокий Инвестиции в недвижимость Девелопмент

Низкий/Средний Доход от обслуживания недвижимости Строительство объектов недвижимости

Низкий/Средний Высокий

Уровень инвестиционного риска

Источник: составлено автором.

Рис.1. Виды бизнеса в сфере недвижимости в зависимости от величины собственного капитала и уровня инвестиционного риска

Компании, занимающиеся строительством недвижимости, получают доход благодаря низким издержкам и высокому качеству строительства.

Застройщики недвижимости (девелоперы) финансируют новое строительство и продают недвижимость инвесторам, то есть пе занимаются получением текущего дохода от эксплуатации недвижимости. Их доход зависит от способности анализа рынка и завершения строительства в заданные сроки с низкими издержками.

Инвесторы в недвижимость получают основной доход от аренды недвижимости и от спекулятивных операций с недооцененной недвижимостью.

Во всех видах бизнеса с недвижимостью необходима разработка корпоративной стратегии развития и создание диверсифицированного портфеля проектов для снижения рисков бизнеса.

Для строительных организаций основными корпоративными стратегиями в настоящее время могут быть следующие:

1. Диверсификация инвестиционного портфеля: а) по видам инвестиций; б) по географическому признаку.

2. Концентрация фирм строительной отрасли: а) создание горизон-тально-ориетированных холдингов; б) создание вертикальноориентиро-ванных холдингов.

3. Одними из направлений расширения товарного портфеля строительных компаний могут быть следующие: а) Включение в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг); б) модернизация и реконструкция существующих зданий и сооружений, в том числе с использованием инновационных технологий, материалов.

2. Для эффективного управления объектами недвижимости необходимо их формирование в портфель недвижимости и управление этим портфелем. Данное направление — достаточно «молодое» для инвестици-

онного менеджмента, по сравнению с управление капиталом инвесторов в форме портфеля ценных бумаг, особенно для российского рынка: в России ПИФы недвижимости работают второй год на рынке, отсутствие статистических данных и репрезентативной информации об их работе усложняет разработку конкретных рекомендаций по формированию, управлению портфелем недвижимости и оценке эффективности деятельности ПИФов.

К основным принципам управления инвестиционным портфелем недвижимости относятся:

1. Интегрированностъ выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестиционным портфелем недвижимости. Финансирование любого объекта инвестиционной деятельности связано с формированием инвестиционного портфеля, изменением его объема и структуры. Оно задает исходные значения для развития инвестиционной деятельности, что определяет необходимость органической интегрирован-ности управления формированием инвестиционного портфеля с общей системой управления и его отдельными объектами.

2. Комплексность инвестиционных решений при формировании инвестиционного портфеля. Все инвестиционные решения в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, его финансирования из различных источников в разнообразных формах оказывают прямое или косвенное воздействие на последующую эффективность его использования и результаты инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому управление формированием инвестиционного портфеля должно рассматриваться в комплексе со стратегией его вложения, достижения окончательного результата инвестиционной стратегии.

3. Высокий динамизм процесса формирования инвестиционного портфеля. Высокая динамика факторов внешней среды, и в первую очередь - изменение конъюнктуры рынка капитала, обуславливает необходимость разработки управленческих решений в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, форм его привлечения на каждом конкретном случае отдельно. Более того, изменения качественных и количественных изменений при управлении объектами недвижимости также приводят к необходимости изменения стратегии и условий. формирования инвестиционного портфеля. Поэтому система управления формированием инвестиционного портфеля должна быть динамична, учитывать изменение факторов внутренней и внешней среды, темпы экономического развития, формы привлечения источников финансирования, потенциала формирования собственных инвестиционных ресурсов и др.

4. Альтернативность подходов к выбору объема, структуры инвестиционного портфеля и источников и форм их привлечения. Реализация этого принципа обусловлена действием закона неравновесных систем, в соответствии с которым невозможно точно рассчитать реальную будущую доходность капитала и принять единственно правильное решение. Поэтому данный принцип предполагает разработку альтерна-

12

му данный принцип предполагает разработку альтернативного решения относительно объема, структуры инвестиционного портфеля, а также источников и форм их привлечения.

5. Ориентированность на стратегические цели управления портфеля. Все управленческие решения в области формирования инвестиционного портфеля должны быть направлены на реализацию глобальной стратегии инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому долгосрочные и среднесрочные стратегические цели должны иметь приоритетное значение над кратковременной выгодой.

Таблица 3

Преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования

Отрицательные мотивы инвестирования в недвижимость Положительные мотивы инвестирования в недвижимость

Высокая доходность инструментов фондового рынка в настоящее время в России При росте инфляции растет доходность инвестиций в недвижимость

Низкая ликвидность недвижимости Стабильность недвижимости как ценности (сохранение стоимости)

Локальность рынка недвижимости Возможность диверсификации инвестиционного портфеля

Отсутствие информации для анализа рынка недвижимости Недвижимость составляет значительную часть реальных активов

Редкость рыночных оценок конкретного объекта недвижимости Для крупных институциональных инвесторов инвестиции в недвижимость - конкурентное преимущество, позволяющее хеджировать портфельные риски, так как такие инвесторы имеют крупные долгосрочные средства и могут инвестировать в недвижимость без привлечения заемных средств

Сложность и затратность инвестиционного анализа для определения стоимости недвижимости Большая стабильность получаемых доходов по сравнению с другими объектами инвестирования?

Относительная неделимость объектов недвижимости Инвестиции в недвижимость возможны не по объектам, а по кв. м, по квартирам.

Длительный срок инвестирования Использование недвижимости для удовлетворения потребностей (в жилье)

Значительный объем финансовых ресурсов, необходимый для инвестирования Недвижимость может выступать объектам залога при финансировании последующих проектов, что уменьшает риски кредиторов и процентные ставки по кредитам.

Источник: Составлено автором

Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:

- идентификация инвестиционных ресурсов;

- оценивание инвестиционных ресурсов;

- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;

- текущее управление сформированным инвестиционным портфелем недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);

- стратегическое управление инвестиционным портфелем недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т.д. объектов недвижимости;

- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.

3. Отсутствие научных рекомендаций по формированию и управлению инвестиционным портфелем недвижимости во многом объясняется особенностями самой недвижимости и этого рынка, а также быстрым развитием фондовых рынков и появлению разнообразных финансовых инструментов для инвестирования:

Для данного исследования необходимо было учесть особенности недвижимости не в составе диверсифицированного портфеля, а диверсификация именно самых объектов недвижимости, так как целью исследования является именно изучение вложений в недвижимость как инвестиционного ресурса и реального актива (а не вложений в недвижимость как финансового актива, например, паи в ПИФы недвижимости или ипотечные ценные бумаги). Специфика привлечения инвестиций в недвижимость объясняется особенностями и институциональными характеристиками рынка недвижимости и распределением информации на этом рынке (табл.4).

Таблица 4

Особенности и институциональные характеристики рынка недвижимости

_Особенности рынка недвижимости_

1.Основа недвижимости - земля.

Проблемы земельных отношений:

а) ограниченность земли для застройки. Ввиду ограниченности земли под новое строительство существуют следующие варианты решения проблемы, имеющие специфические издержки и риски:

-расширение городской земли за счет перевода земель, прилегающих к мегаполисам из сельскохозяйственной в городскую (теория коричневой (городской) и зеленой (прилегающей к мегаполисам) земли);

- повышение этажности застройки; снос старых аварийных и бесхозных зданий и строительство на их месте новых;

- переоборудование промышленных зданий под жилую или офисную недвижимость.

б) ограниченность подготовленных земельных участков под строительство (правовая оформленность земельных участков и инженерные коммуникации).

2. Высокий риск и доходность инвестиций в недвижимость. В последние годы цены на недвижимость непрерывно растут, но неопределенность поведения цен очень высока, Прогнозы специалистов и экспертов рынка не отличаются высокой надежностью.

Значительные темпы роста цен не могут быть бесконечными, и чем выше темпы роста, тем вероятнее их падение, но прогнозировать возможность их изменения сложно. Важность изменения цен важна т.к. объем инвестиций в недвижимость значителен, поэтому и сумма потерь даже при небольшом изменении цен может быть велика. 3. Зависимость результатов деятельности строительных компаний от наличия

«административного ресурса»._

_Институциональные характеристики рынка недвижимости_

1. Нсликвидность недвижимости, что приводит к уменьшению потенциального количества инвесторов, уменьшению количества информации о рынке, уменьшению ценности информации, поскольку информация, отраженная в ценах может измениться под влиянием каких-либо факторов.

2. Боль шал стабильность и постоянство доходов от владения недвижимостью (в

виде арендной платы) по сравнению со стабильностью доходов от владения акциями (в виде дивидендов). Потоки арендной платы более стабильны и постоянны по следующим причинам:

- ежемесячные выплаты в отличие от ежегодных по дивидендам или ежеквартальных по облигациям;

- арендные договоры обычно заключаются на длительный период времени;

- медленное изменение площади объектов обеспечивает постоянство доходов.

3. «Паушальность» (неделимость) недвижимости означает сложность покупки или продажи недвижимости необходимых характеристик в желаемых объемах. Для рынков ценцых бумаг этой проблемы не существует, но для инвестиций в недвижимость это может оказаться существенным, например, покупка нужного количества земли с определенными характеристиками или продажа здания по частям.

4. Уникальность объектов недвижимости, которая происходит, прежде всего, из разницы их местоположения и усложняет оценку (в отличие от инструментов фондового рынка, где объекты однородны).

5. Влияние на стоимость недвижимости состояния рынка (рынок продавца или рынок покупателя) и количества продавцов или покупателей. Фондовые рынки рассматриваются как конкурентные и характеризуются отсутствием возможности отдельного продавца или покупателя определять цену объектов. Рынки недвижимости сочетает меньшее количество продавцов и покупателей, чем необходимо для конкурентных рынков, поэтому даже одна следка может оказывать влияние на конъюнктуру рынка.

6. Возможные ограничения использовании недвижимости, например, использование сельскохозяйственных земель только по назначению, ограничения реконструкции или переоборудования объектов недвижимости, др. или значительные затраты, связанные со снятием ограничений.

7. Локальность рынков недвижимости, что создает, с одной стороны возможности для создания диверсифицированного портфеля недвижимости, а с другой - усложняет оценку недвижимости.

8. Ограниченность достоверной информации о сделках на рынке недвижимости.

Многие сделки, совершаемые на рынке недвижимости - частные сделки, поэтому информация о них не обязана быть публичной и может быть получена только при желании участников сделки, что не всегда возможно и требует траисакционных затрат._

Мониторинг изменения стоимости отдельных объектов недвижимости с целью изменения структуры инвестиционного портфеля предполага-

ет постоянное отслеживание в процессе осуществления инвестиционного проекта стоимостных параметров данных объектов.

Для принятия инвестиционных решений, связанных с формированием и управлением инвестиционным портфелем недвижимости, автор предлагает систему показателей, позволяющих учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости и основанную на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) с рыночной стоимостью (РС) и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) с рыночной. Дополнительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности (гож. или гфакт) и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (г-1Т,анс.):

& ' Гож. (Гфакт) - Стране. (1)

Граничным значением для А - фактора является нуль, если А > 0, то это говорит о целесообразности вложений в объекты недвижимости, если Д < 0, то такие инвестиции приводят к снижению стоимости инвестиционного портфеля.

При принятии решений о формировании инвестиционного портфеля недвижимости необходимо также сравнивать значения инвестиционной и восстановительной стоимости объектов недвижимости с рыночной стоимостью. При этом возможны следующие варианты:

1. ИС > РС (ИС*) - объект имеет ценность для инвестора.

2. ИС < РС (ИС') - объект не имеет ценности для инвестора.

3. ВС > РС (ВС+) - объект имеет ценность для рынка.

4. ВС < РС (ВС") — объект не имеет ценности для рынка.

Наилучшая ситуация возникает в случае, когда оценочная рыночная

стоимость активов недвижимости, превышает их восстановительную стоимость (ВС+) и инвестиционная стоимость превышает рыночную (ИС+), а ожидаемая доходность объектов инвестирования превышает доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (А > 0), инвестиционный проект увеличивает стоимость инвестиционного портфеля компании. Варианты сравнений стоимостей объекта недвижимости, значений А-фактора и возможные инвестиционные решения представлены в таблице 5.

С помощью модели, представленной на рис. 2 можно принимать более обоснованные и целесообразные решения при инвестировании в объекты недвижимости. Сектора 1, 2, 3, 4 характеризуют ситуации, при которых возможно решение о долгосрочном приобретении объекта недвижимости для получения дохода (1) или для пользования (3,4) или с целью диверсификации портфеля (в случае наличия отрицательной корреляции с доходностью других объектов недвижимости) (2,3).

Таблица 5

Матрица принятия инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость

Д>0 (Д+) Л < 0 (Д')

ИС >РС>ВС ИС* > В(Г 1. Приобретение объекта или его строительство с долгосрочными целями, управление объектом 3. Приобретение объекта с целью диверсификации портфеля или для использования, возможно строительство объекта без привлечения заемных средств.

ИС >РС<ВС ИС* и ВС" 2. Объект имеет ценность для инвестора, но не для рынка, поэтому возможно приобретение объекта для пользования, не в качестве доходного объекта 4. Приобретение объекта с целью диверсификации портфеля

ИС < РС > ВС ИС и ВС+ 5. Отказ от покупки, продажа в случае наличия более выгодных объектов. 7. Продажа имеющегося объекта, отказ от покупки.

ИС< РС<ВС ИС" < ВС 6. Отказ от проекта. 8. Отказ от проекта

Источник: составлено автором.

Рис. 2. Выбор инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость

Для вариантов 5, 6, 7, 8 возможным решением является продажа имеющегося объекта недвижимости с возможными убытками (5, 8) или без них (6,7). В общем случае, при решении об инвестировании в объекты недвижимости для формирования инвестиционного портфеля с целью получения дохода целесообразно рассматривать проекты и определять их приоритеты только при Л > 0. Требования по поводу положительности параметра Д могут быть объяснены тем, что планировавшийся в начале осуществления проекта чистый приведенный эффект (МРУ) способен оставаться положительным только тогда, когда ожидаемая норма прибыли на всем протяжении инвестиционного периода остается больше адекватной рискам проекта нормы дохода на собственный капитал и заведомо выше, чем средневзвешенная цена всех источников финансирования инвестиционного портфеля.

4. При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Наиболее критический момент при решении данного вопроса — спецификация параметров риска и доходности. И если для отдельных сегментов и даже объектов рынка недвижимости существуют различные варианты решений, то проблема сегментации вложений по экономическим районам является недостаточно разработанной.

Формализацию проблемы можно представить следующим образом: необходимо распределить регионы по кластерам, в которых регионы группировались бы по степени потенциала развития рынка недвижимости, а с другой стороны, необходима группировка по степени неоднородности развития регионов. Такая задача определяется смыслом формирования инвестиционного портфеля: необходимо инвестировать в регионы с потенциалом роста рынка недвижимости, с другой стороны эти регионы не должны развиваться одномоменто или однонаправлено, так как такие инвестиции не диверсифицируют риск инвестора.

Автор считает, что при распределении объектов недвижимости по экономическим регионам возможно использование следующей модели:

1. Распределить экономические регионы по группам в зависимости от степени их инвестиционной привлекательности для инвестирования в объекты недвижимости на основе применения метода многомерной средней. Суть этого метода заключается в следующем:

А) Макроэкономические индикаторы, оказывающие существенное влияние на доходность недвижимости нормируются либо по среднему значению, либо по максимальному уровню.

В качестве макроэкономических индикаторов доходности рынка недвижимости автор предлагает использование следующих показателей: 11 - темпы роста валового регионального продукта (ВРП), \г - дисперсия значений ВРП, 13 - темпы роста доходов населения,

и - уровень безработицы, Ь - диверсификация занятости,

1б - темпы роста реальных доходов предприятий региона, Нормирование, возможно, произвести по показателям, средним для России. Таким образом, нормированное значение индикатора будет означать его превышение/снижение по сравнению со среднероссийским уровнем:

(2)

где:

Ра - нормированное значение индикатора 1 по региону

Х„ - значение индикатора 1 по региону

Ха - среднероссийское значение индикатора 1.

Б) По нормированным значениям для каждого региона рассчитывается средняя арифметическая величина:

6

_

где: /> - многомерная средняя по региону значение которой отражает рейтинг региона по потенциалу развития рынка недвижимости, чем выше значение показателя, тем более привлекателен регион для инвестиций;

N — количество индикаторов, используемых для расчета многомерной средней и характеризующих возможности развития рынка недвижимости;

/ - индикаторы доходности рынка недвижимости.

В) Полученные значения многомерной средней Р, разделяются по группам. Количество групп (К) рассчитывается по следующей формуле: К= 1 + 3,322 ^ 10 (4)

Величина интервалов в каждой группе определяется по формуле:

У = (5).

В результате получаем распределение регионов по степени их привлекательности для инвестирования. Чем выше величина многомерной средней (рейтинг региона), тем более он привлекателен для инвестирования, тем больший доход возможно ожидать от вложений в данный регион.

2. Важно распределение регионов не только по степени ожидаемого дохода, но и по степени риска инвестирования. При этом необходимо, чтобы показатель риска характеризовал отличие (меру сходства) регионов друг от друга для составления диверсифицированного регионального портфеля.

А) Для определения риска инвестиций в региональные объекты недвижимости автор предлагает использовать в качестве меры расстояния между регионами евклидово расстояние:

а< =; (6)

где: с1я - евклидово расстояние между признаками (регионами) 1 и показывает степень различия между регионами;

Ха - значение индикатора 1 для региона ¡;

X,, - значение индикатора 1 для региона 1.

Б) Далее все регионы группируются в зависимости от полученных значений евклидова расстояния, например, по методу шаров. Применяя метод шаров, регионы распределяются по группам в зависимости от степени сходства между собой.

Таким образом, чем более регионы различны, тем в более дальней группе они находятся.

Объединяя результаты группировки, полученные на этапах 1 и 2, получим следующую матрицу (рис. 3).

Мера сходства между регионами

Группа К' Х20, Хз4_... более привле—4 1тельные ре-

V \ КЕ

гионы

Группа 2 . Наименее \ привлекатель- ) ные регионы г—

Группа1 X 15.X70.X77,

Группа 1 Группа 2 Группа К

Рейтинг региона

X] - номер региона;

| - увеличение меры сходства между регионами;

—»- увеличение рейтинга региона по степени привлекательности объектов недвижимости.

Источник: Составлено автором.

Рис.3. Матрица выбора регионов для инвестирования в объекты недвижимости.

Таким образом, наиболее привлекательные для инвестирования регионы будут располагаться в группе К по величине рейтинга и в группе к! по мере сходства. Выбрав группу регионов, наиболее привлекательную для инвестирования, инвестор решает вопрос о распределении средств между этими регионами.

Итоговая матрица распределения средств между отдельными классами недвижимости и экономическими регионами имеет следующий вид:

Таблица 6

Матрица распределения средств в объекты недвижимости

Экономические регионы, % X! х2 ... Хт Итого, Уо

Классы недвижимости, %

Офисная недвижимость 15 20 30 40 100

Торговая недвижимость 30 10 20 25 100

Складская недвижимость 20 100

Гостиницы 20 100

Жилая недвижимость 15 100

Итого, % 100 100 100 100 100 100

Источник: Составлено автором.

Дальнейший выбор портфеля производится по стандартной схеме Макровица. Задача инвестора заключается в нахождении оптимальной структуры портфеля, обеспечивающей благоприятное соотношение между приростом доходности и увеличением риска. Доходность портфеля (Рр) рассчитывается как взвешенную по объемам инвестиций доходность каждого входящего в портфель актива:

Р„ = РЧ + Р7^ + ...Рд, = ^Т'.к, (7)

¿-1

где Р! - средняя ожидаемая доходность от инвестирования в \ регион; к, - доля инвестиций ¿-го региона в инвестиционном портфеле; М - количество регионов инвестирования.

В качестве показателей доходности регионов необходимо использовать изменение значение рейтинга региона, рассчитанного по предложен—' ~Рл - Р _ _

ной выше методике: Р, =—— , где: Рп и - рейтинг региона в период

Ра

времени 1 и 0.

Но, особенность недвижимости связана с ее паушальностью (неделимостью), поэтому, доли отдельных активов в инвестиционном портфеле недвижимости будут отражать, скорее желаемый (целевой), а не фактический показатель. Таким образом, формируемый инвестиционный портфель будет содержать желаемый диапазон доходности и планируемые диапазоны типов недвижимости.

В заключении диссертационного исследования приведены основные выводы и предложения автора по совершенствованию управления инвестиционным портфелем недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1. Якушин, В.В. Управление формированием инвестиционных ресурсов предприятия [Текст] / В.В. Якушин // Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 18-24 апреля 2005 г. Вып. 4. Мировая экономика и финансы / ВолГУ. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, - 2005 г. (0,3 п.л.).

2. Якушин, В.В. Механизм формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости [Текст] / В.В. Якушин // Сборник научных трудов «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 5 // М., ГАСИС, 2006 (0,8 п.л.).

3. Якушин В.В. Механизм формирования инвестиционных ресурсов предприятия / В.В. Якушин // Сборник статей «Приоритетные направления финансовой политики XXI века» // Волгоград., Волгоградское научное издание, 2006 (0,5 п.л.).

4. Якушин В.В. Особенности рынка недвижимости как инвестиционного ресурса экономики [Текст] / В.В. Якушин // Предпринимательство. - 2006. - № 6. (0,3 п.л.).

5. Якушин В.В. К вопросу об управлении инвестиционньм портфелем недвижимости [Текст] / A.B. Жуков // Всероссийская научно-практическая конференция «Современная Россия: экономика и государство». М„ ГАСИС, 2004 (0,2 п.л.).

Подписано в печать 08.11.2006. Сдано в производство 08.11.2006. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № ДС-59/06

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Якушин, Валентин Владимирович

Введение

Глава

I. Теоретические основы управления инвестициями в и их роль в экономическом росте и источников и унравлеиия инвестиционным рынка недвижимости на формирование теории к формированию обеспечения недвижимость

1.1. Инвестиционные ресурсы страны

1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости

1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство финансирования объектов строительства

Глава

II. Механизм формирования иортфелем недвижимости

2.1. Влияние особенностей инвестиционного портфеля недвижимости

2.2. Применение современной портфельной инвестиционного портфеля недвижимости

2.3. Принципы и информационно-аналитическая система механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости

Глава

III. Основные направления совершенствования управления инвестиционным портфелем недвижимости

3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем недвижимости

3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным портфелем недвижимости

3.3. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации проектов управления недвижимостью

Заключение Литература

Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционным портфелем недвижимости"

Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического ростаны во многом зависит от инвестиций вительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций вительство не вызывает сомнений. Промышленноеительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленноеительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программахительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.

Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.

Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Аньшина, Л. Абалкина, А. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Килячкова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е.

Четыркина, М. Эскиндарова, Г. Александера, Г. Бирмана, Дж. Бэйли, А. Дамодарана, Л. Крушвица, Ф. Найта, Дж. Сороса, У. Шарпа, С. Шмидта и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.

Для теоретико-методологической разработки вопросов оценки эффективности управления инвестиционным портфелем особый интерес представляют работы, посвященные стоимостной оценке портфелей финансовых активов: Г. Булычевой, С. Валдайцева, Е. Гришиной, А. Грязновой, В. Демниш, М. Захаровой, Б. Коласс, Е. Куколевой, С. Мордашова, В. Паламарчука, К. Рожнова, Л. Ревуцкого, Н. Степальщука, М. Федотовой, В. Шакина, О. Щербаковой, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Т. Коллера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муррина, У. Паррамоу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Холта, Дж. Ван Хорна, У. Шарпа и др.

Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционных портфелей, существует необходимость всестороннего изучения особенностей инвестиционных портфелей недвижимости с позиций системного подхода, специфики их функционирования в условиях российской экономики и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования.

Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем выбора инвестиционных стратегий управления недвижимостью обусловили тему, цель исследования и его задачи.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.

Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методического инструментария выбора рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на отечественном рынке.

Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

• провести анализ и выявить инвестиционные стратегии развития строительной отрасли на современном этапе развития экономики;

• системно представить принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости, обусловливающие выбор инвестиционных стратегий формирования портфеля недвижимости;

• дополнить систему показателей, определяющих выбор инвестиционных стратегий вложений в недвижимость;

• расширить информационно-аналитическую систему принятия инвестиционных решений путем дополнения показателей мониторинга стоимостной оценки объектов инвестиционного портфеля недвижимости;

• предложить методику формирования инвестиционного портфеля недвижимости по экономическим регионам.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили результаты исследований, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, регулирующие инвестиционную деятельность предприятий и рынок недвижимости. В работе применялись методы теории систем; понятия и принципы инвестиционного менеджмента, экономики макро-, мезо- и микроуровней; научные методы и приемы научной абстракции, экономического анализа, сравнения и аналогии; финансовой математики, статистические группировки.

Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, данные Федеральной службы государственной статистики, Волгоградского областного комитета государственной статистики, РТС, ММВБ, Минфина РФ, ФСФР, Центрального банка РФ, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых.

Научная новизна исследования заключается в разработке методических подходов формирования инвестиционного портфеля недвижимости, что позволило определить и научно обосновать практические и методические рекомендации, направленные на рационализацию структуры портфеля недвижимости по типам объектов недвижимости и экономическим регионам размещения объектов недвижимости в целях повышения эффективности управления инвестиционным портфелем недвижимости.

В числе наиболее важных результатов, полученных автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:

1. Обоснованы стратегии развития строительных организаций на современном этапе развития российской экономики (диверсификация инвестиционного портфеля по видам инвестиций и географическому признаку; концентрация организаций строительной отрасли путем создания горизонтально- и вертикальноориентированных холдингов; расширение товарного портфеля строительных организаций путем включения в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг) и модернизации и реконструкции существующих зданий и сооружений с использованием инновационных технологий, материалов).

2. Предложена модель выбора направлений деятельности организаций в сфере недвижимости в зависимости от уровня риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса, позволяющая более обоснованно подойти процессу принятия инвестиционных решений и снизить степень их неопределенности.

3. Систематизированы преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования, которые необходимо учитывать при диверсификации портфеля недвижимости.

4. Системно представлены принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости (интегрированное™, комплексности, динамики, альтернативности, ориентации на стратегические цели, корректировки), которые позволяют определить эффективную инвестиционную стратегию управления портфелем недвижимости в соответствии с прогнозами динамики рынков недвижимости и капитала и увязать ее с общей стратегией и целями инвестора.

5. Предложена методика принятия инвестиционных решений по выбору объектов недвижимости при формировании инвестиционного портфеля, основанная на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости с рыночной. Дополнительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования.

6. Разработаны макроэкономические индикаторы доходности рынка недвижимости (темпы роста валового регионального продукта (ВРП), дисперсия значений ВРП, темпы роста доходов населения, уровень безработицы, диверсификация занятости, темпы роста реальных доходов предприятий региона), использующиеся для расчета рейтинга региона привлекательности для инвестирования в недвижимость. 7. Обоснована методика распределения объектов недвижимости по экономическим регионам при формировании портфеля недвижимости, заключающаяся в многомерной группировке регионов по рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в нем, непосредственно связаны с решением конкретных задач управления инвестиционным портфелем недвижимости организаций путем совершенствования методического инструментария выбора наиболее рациональной структуры инвестиционного портфеля.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:

- эффективно распределять инвестиционные ресурсы, находящиеся в распоряжении инвесторов;

- совершенствовать систему управления формированием инвестиционного портфеля организации;

Основные положения диссертации могут быть использованы:

- при разработке схем вложения инвестиционных ресурсов в регионы;

- при выборе и обосновании развития отдельных объектов недвижимости и специфических механизмов управления инвестиционным портфелем;

- в учебном процессе вузов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Инвестиции», «Экономика недвижимости» и др. Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования обсуждены и одобрены на Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство», научной сессии в г. Волгограде «Мировая экономика и финансы».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ объемом 2,1 п.л.

Логика и структура работы. Цель исследования предопределила логику и структуру работы. Она состоит из введения, трех глав и заключения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Якушин, Валентин Владимирович

Заключение

Проведенное исследование на тему «Управление недвижимостью как инвестиционным ресурсом организации» позволило сделать следующие выводы:

1. Для успешной реализации инвестиционного проекта организациям необходимы различные инвестиционные ресурсы, и одной из важных задач компании является управление инвестиционными ресурсами, которое включает идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

2. Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:

- идентификация инвестиционных ресурсов;

- оценивание инвестиционных ресурсов;

- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;

- текущее управление сформированным портфелем инвестиционных ресурсов недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);

- стратегическое управление портфелем инвестиционных ресурсов недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т.д. объектов недвижимости;

- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.

3. Компании, занимающиеся бизнесом в сфере недвижимости, возможно разделить на следующие группы в зависимости от уровня риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса: компании, получающие доход от недвижимости; компании, занимающиеся строительством недвижимости; застройщики недвижимости (девелоперы); инвесторы в недвижимост. Во всех вида бизнеса в недвижимостью необходимо создание диверсифицированного портфеля проектов для снижения рисков бизнеса.

Для строительных организаций основными корпоративными стратегиями в настоящее время могут быть следующие:

1. Диверсификация инвестиционного портфеля: а) по видам инвестиций; б) по географическому признаку.

2. Концентрация фирм строительной отрасли: а) создание горизонтально-ориетированных холдингов; б) создание вертикально-интергированных холдингов.

3. Расширения товарного портфеля строительных компаний могут быть следующие: а) включение в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг); б) модернизация и реконструкция существующих зданий и сооружений, в том числе с использованием инновационных технологий, материалов.

4. Важная проблема, препятствующих активизации инвестиционных процессов - отсутствие долгосрочных источников финансирования: у строительных организаций в 2005 г. только 11,6 % составляли долгосрочные источники финансирования, актуальным остается вопрос и о развитии источников финансирования жилья (помимо ипотеки), что обеспечит конкуренцию между ними, снижение процентных ставок, повысит требования кредиторов к гарантиям использования и возврата средств, обеспечит строительным компаниям финансовую гибкость. Возможны следующие варианты расширения источников финансирования строительства жилья:

А) Развитие частно-государственного партнерства: налоговые льготы компаниям, участвующим в строительстве социального жилья; льготные кредиты при контроле использования средств компаниями и ограничений на перепродажу социального жилья.

Б) Проектное финансирование банками под плавающие процентные ставки, зависящие от этапов строительства и рисков.

В) Создание крупных строительных холдингов, имеющих в своем составе предприятия строительных материалов, домостроительные комбинаты, которые могли бы стать объектом залога. Другое возможное решение -включение в состав строительных холдингов собственных банков, а также создание банками собственных девелоперских компаний, что позволит создать им собственный портфель заказов и снизить риски.

Г) Развитие ПИФов недвижимости.

Д) Жилищно-потребительские и потребительские ипотечные кооперативы при законодательном урегулировании рисков их деятельности, а также создание таких форм накопления для граждан как стройсберкассы, положительный опыт работы которых накоплен во многих странах.

5. Инвестиционные решения о формировании портфеля недвижимости определяются инвестором, и зависят, от следующих ограничений:

Ликвидность означает скорость, с которой возможно продать актив без потери его стоимости. Следует учитывать трудноликвидность недвижимости и учет этого фактора при определении ожидаемой ставки доходности.

Инвестиционный горизонт - это планируемая дата окончания инвестиций. В зависимости от целей инвестора необходимо выбирать активы с определенным сроком погашения. При управлении недвижимостью к качестве инвестиционного ресурса, необходимо учитывать, что у нее нет срока погашения, а есть физический срок жизни и экономический срок жизни. Поэтому максимальная дата окончания инвестиций - окончания экономического срока жизни недвижимости. Для ПИФов недвижимости эта дата - срок окончания договора доверительного управления.

Законодательные ограничения - налогообложение играет важную роль при выборе инвестиционной стратегии: любая их них, минимизирующая налоговые выплаты имеет значение для инвестора. При управлении недвижимостью этот фактор также имеет важное значение. Например, при использовании ПИФов недвижимости имеется возможность отложенного налогообложения и отсутствует двойное налогообложение. На сегодняшний день операции, совершаемые с имуществом ПИФов недвижимости не облагаются налогом на прибыль, НДС, налогом на имущество и земельным налогом. Налог на прибыль уплачивается пайщиками при реализации пая как ценной бумаги. Но существуют и налоговые риски, связанные с новизной такого института как ПИФ недвижимости и отсутствие достаточно проработанного налогового законодательства, что может приводить к налоговым спорам. Неудобства могут вызвать требования действующего законодательства, согласно которым управляющая компания обязана поддерживать определенную структуру активов, составляющих ПИФ.

Самоограничения. Это ограничения, накладываемые самими инвесторами.

Уникальные потребности инвесторов. Они могут определяться возрастом инвестора, спецификой деятельности институционального инвестора (например, политика пенсионных фондов зависит от среднего возраста участников соответствующего плана), национальными и религиозными особенностями инвесторов, особыми потребностями хеджирования, благосостоянием.

6. Формирование и управление портфелем недвижимости - достаточно «молодое» направление инвестиционного менеджмента, по сравнению с управление капиталом инвесторов в форме портфеля ценных бумаг: в России ПИФы недвижимости работают второй год на рынке, отсутствие статистических данных и репрезентативной информации об их работе усложняет разработку конкретных рекомендаций по формированию, управлению портфелем недвижимости и оценке эффективности деятельности ПИФов. Специфика вложений в недвижимость как инвестиционный ресурс объясняется особенностями и институциональными характеристиками рынка недвижимости и распределением информации на этом рынке.

Особенности рынка недвижимости: а) основой недвижимости является земля, развитие строительства прямо зависит от наличия подготовленных земельных участков; б) высокий риск инвестиций в недвижимость; в) высокая доходность инвестиций в недвижимость на российском рынке; г) зависимость результатов деятельности строительных компаний от наличия «административного ресурса».

Институциональные характеристики рынка недвижимости: а) неликвидность недвижимости, что приводит к уменьшению потенциального количества инвесторов, уменьшению количества информации о рынке, уменьшению ценности информации, поскольку информация, отраженная в ценах может измениться под влиянием каких-либо факторов; б) большая стабильность и постоянство доходов от владения недвижимостью (в виде арендной платы) по сравнению со стабильностью доходов от владения акциями (в виде дивидендов); в) «паушальность» (неделимость) недвижимости означает сложность покупки или продажи недвижимости необходимых характеристик в желаемых объемах; г) уникальность объектов недвижимости, которая происходит, прежде всего, из разницы их местоположения и усложняет оценку (в отличие от инструментов фондового рынка, где объекты однородны); д) влияние на стоимость недвижимости состояния рынка (рынок продавца или рынок покупателя) и количества продавцов или покупателей; е) возможные ограничения использования недвижимости, например, использование сельскохозяйственных земель только по назначению, ограничения реконструкции или переоборудования объектов недвижимости, др. или значительные затраты, связанные со снятием ограничений; ж) локальность рынков недвижимости, что создает, с одной стороны возможности для создания диверсифицированного портфеля недвижимости, а с другой - усложняет оценку недвижимости; е) ограниченность достоверной информации о сделках на рынке недвижимости. Многие сделки, совершаемые на рынке недвижимости -частные сделки, поэтому информация о них не обязана быть публичной и может быть получена только при желании участников сделки, что не всегда возможно и требует трансакционных затрат.

8. К основным принципам управления инвестиционного портфеля недвижимости относятся: а) интегрированность выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестиционным портфелем недвижимости; б) комплексность инвестиционных решений при формировании инвестиционного портфеля; в) высокий динамизм процесса формирования инвестиционного портфеля; г) альтернативность подходов к выбору объема, структуры инвестиционного портфеля и источников и форм их привлечения; д) ориентированность на стратегические цели управления портфеля.

9. При мониторинге изменения стоимости отдельных объектов инвестиционного портфеля с целью принятия решения о покупке или продаже объектов недвижимости необходимо постоянное отслеживание стоимостных параметров данных объектов. Для этого автор предлагает систему показателей, позволяющих учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости и основанную на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) с рыночной стоимостью (РС) и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) с рыночной. Дополнительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности (гож или Гфакт.) и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (гтранс.): А = гож. (Гфакт). гтраНс.

10. При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Автор предлагает для распределения объектов недвижимости по экономическим регионам модель, основанную на многомерной группировке регионов по рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.

188