Формирование стратегии развития рынка элитного жилья

Романова, Ирина Валерьевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование стратегии развития рынка элитного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Романова, Ирина Валерьевна
Место защиты: Москва
Год: 2012
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Формирование стратегии развития рынка элитного жилья - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития рынка элитного жилья"

На правах рукописи

Романова Ирина Валерьевна

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 9 ДПР 2012

Нижний Новгород - 2012

005019582

Работа выполнена в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ларионов Аркадий Николаевич

Официальные оппоненты: Горшков Роман Константинович - доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и управления в строительстве ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет",

Ноздрин Владислав Владимирович - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономического анализа и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « 04 » мая 2012 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.162.08 при ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. X, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « 04 » апреля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

С.В. Горбунов

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.

В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.

На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.

Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.

В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья оказались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.

Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное ко-

личество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, В.Л. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.

Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бу-зырева, В.И. Видяпина, A.A. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, B.C. Казейкина, В.А. Кожина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, H.A. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, В.В. Ноздрина, Н.Ф. Пермичева, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, B.C. Чекалина, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.

Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка элитного жилья. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у обеспеченных категорий населения как к эффективному инвестиционному инструменту.

Вместе с тем, проблемы развития рынка элитного жилья оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка элитного жилья, а также неразработанность системы экономических отношений между его субъектами, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру. •■

Целью диссертационной работы является разработка стратегии развития рынка элитного жилья, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

- раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;

- анализ тенденций развития рынка жилья в пореформенный период и оценка его современного состояния и проблем;

- анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;

- исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;

- разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

Объектом исследования выступает рынок элитного жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при функционировании и развитии рынка элитного жилья.

Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсЬв решить жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию возникновения и развития отечественного рынка жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на рынок элитного жилья в экономической литературе. Данный подход помог диссертанту выявить и определить экономическую сущность рынка элитного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты органов государственной власти, монографические и диссертационные исследования, статьи российских и зарубежных ученых и экспертов в научных и специализированных изданиях по жилищной тематике. По практическим вопросам функционирования рынка элитного жилья использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, правительств Москвы и Московской области, интернет-источники.

Научная новизна исследования состоит в выработке рекомендаций по формированию стратегии развития рынка элитного жилья, основанной на исследовании теории, выявлении основных тенденций становления и развития рынка элитного жилья, экономическом анализе современных состояния и проблем его регулирования, а также зарубежного опыта.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «рынок элитного жилья» как системы экономических отношений между де-велоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства. В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капвложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию жилья. Обусловлено это тем, что для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно осуществляется несколько лет. Поэтому конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Выявлена характерная особенность современного жилищного строительства в Московском регионе: благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья. Установлено, что произошло это за счет, во-первых, изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья, во-вторых, за счет резкого роста доходов некоторых категорий граждан. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий населения невозможно, обоснована целесообразность развития рынка элитного жилья, на котором граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы.

3. Доказано, что мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом и нестабильностью банков. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

4. Уточнен порядок расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования стратегии его развития, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья и привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей. Кроме того, предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения.

5. Разработана стратегия развития рынка элитного жилья, которая основана на обосновании его экономической сущности, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития и направлена на обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления. Значимость предложенной стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в разработке подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают экономику строительства и теорию рынка жилья более полным представлением сущности исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием стратегии развития рынка элитного жилья.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Методические положения предложенной стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона могут быть использованы Правительством города Москвы и правительством Московской области при выработке и реализации мероприятий программ развития жилищного строительства в столичном регионе.

Соответствие диссертации паспоргу научной специальности. Тема диссертации соответствует п. 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п. 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях:

- «Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция» (Пенза, 2008 г.);

- «Современные направления теоретических и прикладных исследований: Международная научно-практическая конференция» (Одесса, 2009 г.);

- «Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция» (Москва, 2009 г.);

- «Экономика и управление: теория, методология, практика: Международная научно-техническая конференция» (Самара, 2009 г.);

- «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Моск-

ва, 2010 г.).

Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Вестник Московского государственного строительного университета», «Градостроительство», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».

- Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО «Научно-исследовательский центр "Стратегия"» (г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 15 работах, общим объемом 6,14 п.л. (авт. - 5,01 п.л.), в т.ч. 3 - в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 193 источников. Ниже представлена структура работы.

Введение.

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка элитного жилья.

1.1. Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья».

1.2. Ретроспектива возникновения и развития рынка элитного жилья в пореформенной России.

Глава 2. Экономические проблемы функционирования и развития рынка элитного жилья.

2.1. Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона.

2.2. Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья.

2.3. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях.

Глава 3. Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья.

3.2. Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)

3.3. Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)

Заключение.

Список использованной литературы.

Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту

1. Раскрытие экономической сущности и уточнение содержания категории «рынок элитного жилья». Как для отечественной экономической науки, так и для всех участников рынка жилья вопрос классификации жилых домов весьма актуален. В настоящее время класс одних и тех же объектов определяется различными участниками рынка по-разному, а между, исследователями, экспертами и профессиональным сообществом отсутствует четкое представление о том, какое жилье следует считать элитным.

До настоящего времени в России нет единой системы критериев, по которым должно классифицироваться элитное жилье: VIP, премиум, de luxe, «клубное», класс A, high-class и др. При этом три параметра - местоположение дома, количество квартир и однородное социальное окружение - обязательны для любого из вышеперечисленных вариантов классификации.

Понятие «элитное жилье» в отечественной экономической науке не имеет однозначного определения, данный сегмент исследователями и экспертами корректно не описан. Так, несмотря на трактовку исследуемой категории (от франц. elite - лучшее, отборное), существуют разночтения. По этой причине, например, квартиры повышенной комфортности, бизнес-класса часто смешивают с элитным жильем.

Исследование зарубежного опыта свидетельствует о том, что во всем мире покупатели элитной жилой недвижимости предъявляют весьма высокие требования к ее технической оснащенности. В их числе следует выделить: круглосуточное дежурство консьержа; систему замкнутого теленаблюдения за территорией; безопасную автостоянку (минимум два места на собственника); спортзал и бассейн; высокие технические характеристики интерьера, просторные комнаты с большими окнами; высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение; дистанционно управляемые системы освещения, отопления и защиты.

Жилая элитная недвижимость Лондона является эталоном среди европейских городов и насчитывает весьма значительное количество объектов, обладающих перечисленными выше и многими другими качествами. Обычно покупатели нового или реконструированного элитного жилья ожидают, что консьерж-служба будет также оказывать такие дополнительные услуги, как найм уборщиков, носильщик до входных дверей, заказ билетов в театр и в кино, покупка продуктов. Интерьеры подобного жилья выполнены в современном стиле, отделка ванных комнат и кухонь от таких дизайнеров как Philippe Starg & Smeg.

В Париже жилая элитная недвижимость приобретается не для бизнеса, как в Лондоне, а для отдыха. Актуальным для парижан является расположение и техническое оснащение. Вместе с тем, к качеству жилищного строительства и оказываемых услуг здесь тоже требования высокие: характерные

признаки времени постройки в более старых зданиях (лепнина, камины); качественные интерьеры, включающие полы из твердой древесины и две ванные комнаты; прекрасный вид (особенно на реку или исторические районы); услуги консьержа, парковка и кондиционирование.

В диссертации отмечается, что в пореформенный период (табл. 1) сегмент рынка дорогого жилья приблизился к некоторой стабилизации, поэтому возникла объективная потребность в единой классификации. Первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частных компаний в нашей стране была предпринята в 1996 г.

Таблица 1

Этапы развития московского рынка элитного жилья

Этап Продолжительность Характерные особенности

Стартовый Конец первой половины 1990-х гг. Появление первых строительных компаний, занимающихся возведением элитных жилых домов, и риэлторских агентств; появление многочисленных высокодоходных групп населения; долларизация рынка; рост спроса над предложением

Стабилизация Середина 1990-х гг. Рост числа компаний, занимающихся возведением объектов элитной жилой недвижимости; увеличение объемов инвестиций в строительство жилых домов, и как следствие, увеличение количества объектов элитной жилой недвижимости; постоянный рост цен

Кризис С конца 1998 г. по начало 1999 г. Девальвация рубля и кризис банковской системы (в сочетании с политическим); как следствие - расторжение сделок по объектам элитной жилой недвижимости; замораживание строительства объектов элитного жилья; незначительное снижение цен

Переходный период С середины 1999 г. по начало 2000 г. Оживление рынка: рост цен, увеличение объемов строительства и количества сделок по объектам элитного жилья; развитие правовой базы рынка

Устойчивый рост и развитие С середины 2000 г. по настоящее время Резкий рост строительства элитных жилых домов (появление новых амбициозных проектов); Превышение спроса над предложением, и как следствие постоянный рост цен (в среднем на 30-50% в год); повышение качества строительства

----, —........... „ .идинащал а ау,шциацши ^.о лилюга £11118,

предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся от Тверской улицы до Пречистенской набережной. Дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов.

В 2002 г. на рынке появилась классификация элитной недвижимости от компании «Миэль-недвижимость», которая предложила принципйально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элит-ность, разделены на три класса: КП1 - высший элитный класс, КП2 - средний

элитный класс, КПЗ - низший элитный класс.

В диссертации на основе экономического анализа открыта^ источников выявлены и систематизированы признаки элитного жилья (рис. 1).

ь-

£4

—►

¡Ч

а.

С5 -»

_ >

уникальное местоположение объекта и его площадь

отличные видовые характеристики (река, озеро, парк, пруд, сад)

престижность жилого квартала

социальная однородность жильцов

однородность жилой застройки (тихие районы с благоприятной экологической обстановкой, обеспечивающих больший комфорт1)_

высокое техническое оснащение здания, надежные и эффективные конструктивные решения

только качественные и экологичные строительные и отделочные материалы

уровень и качество прилегающих непосредственно к жилому дому территорий (озеленение, дег-ская площадка, освещение в вечернее и ночное время, удобство подъезда, спортивная площадка, парковка)

уникальные архитектурные и объемно-планировочные решения, их индивидуальность

наличие изолированных комнат большой площади с высотой потолков по конфигурации, приближенных к квадрату____

всего в здании не более 40-50 квартир (не более двух квартир на одной лестничной площадке), высота здания не более 7-ми этажей

автономные системы водо-, энерго- и теплоснабжения (или наличие резервных линий)

автономная система водо- и воздухо очистки; отдельный кран для питьевой воды - обязательная опция

высокий урозень систем вентиляции и кондиционирования (встроенные системы пылеудаления центральное кондиционирование, центральная пригочно-вытяжная вентиляция)

лифты класса «ЛЮКС» (бесшумные от. Г,неп, КОНЕ, Шиндлер - могут бьггъ шноршными с доступом по магиитиым картам)

система телекоммуникаций и телефонизации (два и более прямых телефонных номера на одну квартиру; выделенная линия интернет, эфирное и спутниковое телевидение - до 60-ти ТВ-каналов)

высокий уровень предлагаемого сервиса: инфраструктура дома и сервисные услуги

система безопасности «Умный дом» с домофоном, видеонаблюдением на каждом этаже и по всему кон-

хорошая звукоизоляция (применение материалов с использованием материалов с высоким коэффициентом звуко- и шумоизоляцни)

Рисунок - 1. Признаки элитного жилья

В диссертации обосновано, что вместе развитием научно-технического прогресса и возникновением новых запросов у потенциальных потребителей дорогой недвижимости возможно добавление дополнительных критериев и опций, корректно характеризующих элитность жилья.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка элитного жилья как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности. Рынок элитного жилья как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема - открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынк^ жилья.

В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья

требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию элитного жилья, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Определение особенностей современного жилищного строительства в Московском регионе. Жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России: и с высокими, и с низкими доходами. В то же время именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны. ,

Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не представляется возможным, в диссертации обоснована целесообразность изучения и научного обоснования реализации экономической функции государства в формировании и развитии тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.

В диссертации обосновано, что основной проблемой, которая должна быть решена в рамках разработки стратегии развития рынка элитного жилья, является выработка и обоснование, принципов и путей совершенствования исследуемого сегмента национальной экономики. Следование им позволит заинтересованным субъектам формировать институты, эффективно решающие жилищную проблему, как на уровне конкретного субъекта РФ, так и в общенациональном масштабе.

Весьма значительной проблемой на рынке элитного жилья является существующая система финансирования строительства и покупки элитного жилья. В настоящее время основная часть объектов возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства - квартиры и дома покупают как готовый продукт. В диссертации обосновано, что строительство должны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.

При проведении исследования установлено, что в 2005-2006 гг. тысячи москвичей и состоятельных жителей других субъектов РФ спекулировали на столичных новостройках, именуя себя инвесторами. Но в 2007-2008 гг. цены достигли необоснованных высот и во время кризиса 2008-2010 гг. начали снижаться: инвестирование в московские квартиры потеряло для многих практический интерес - большинство частных инвесторов стали нести убыт-

ки. А государство, имеющее значительные обязательства в части обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан, по-прежнему находилось в стороне от инвестиционных процессов на исследуемом рынке.

В процессе исследования выявлено, что закономерности, по которым формируются цены на рынке элитного жилья, отличаются особой спецификой - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, заметно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

В настоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

Установлено, что элитное жилищное строительство в Москве развивается в двух направлениях - точечная жилая застройка и комплексная реконструкция, то есть реновация территорий. Точечная застройка удовлетворяет требования покупателей, ценящих закрытый образ жизни. Этот спрос удовлетворяется за счет нового строительства на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними домами. Доля суммарной общей площади квартир в таких домах обычно составляет 60-80% от общей площади дома. Однако для комплексной застройки требуются большие площади, а ресурс свободных площадок в центре Москвы уже исчерпан. Доминантой комплексной застройки становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.

Максимальное число элитных объектов - по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2 и 17,8% - сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше в Басманном и в Замоскворечье - по 10-11 домов, или 13,7-15,1%. А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов 4-7 (5,5-9,6%). Менее всего элитных объектов строится в районах Пресненский (2 объекта, или 2,7%) и Красносельский (1 объект, или 1,4%).

В последние годы в сегменте московских новостроек, расположенных внутри 3-го транспортного кольца, было представлено более 100 объектов элитного жилья. Однако в настоящее время отмечается сокращение объемов предложения нового жилья в этом сегменте. В целом объем предложения на первичном рынке жилья постепенно сокращается, что связано с двумя противоположно направленными факторами: новых объектов на рынке элитного жилья появляется достаточно мало, а наиболее интересные объекты, с привлекательным соотношением цена-качество, в первую очередь, находящиеся

на высоких стадиях готовности, постепенно раскупаются.

Результаты исследований экспертов аналитического центра IRN.RU свидетельствуют о том, что в конце 2011 г. в Москве изменилась динамика индекса ценового расслоения, который показывает разброс в стоимости дорогого и дешевого жилья (рис. 2).

8000 -1----—__

| 1

"500 "000 ! 6500 6000 -5500 --

4500 4000 3500

3000

29.03.10 27.09.10 28.03.11 26.09.11 29.01.12

-♦- Элшное жплье (20% самых дорогах квярпф)

-8- Общегородскойиндекс (100% квартир)

-*-Жилье эконом-класса(20% самых дешевых квартир)

Рисунок - 2. Индекс стоимости элитного жилья / жилья эконом-класса ($ / м2)

Данный индекс рассчитывается как отношение средней стоимости 20% самых дорогих московских квартир к средней стоимости 20% самых дешевых. В категорию самых дорогих, в основном, попадают квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, а также в домах советской эпохи -«сталинских» домах, «цековках» и т.п.

Результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что рынок элитного жилья в Москве не такой развитый, как, например,, в Лондоне, но на нем уже сейчас начинают развиваться похожие тенденции. В частности, тенденции, влияющие на рост цен в столицах России и Великобритании примерно одинаковы, - это дефицит свободных площадок под застройку в центральных районах, очень высокий спрос на дорогое жилье со стороны иностранных покупателей. В Лондоне около 60% всех сделок по продаже элитной недвижимостью приходится на иностранцев, а в Москве по-прежнему очень высокий спрос на дорогую недвижимость у покупателей из других регионов России и стран СНГ.

В диссертации обосновано, что самым главным признаком, по которо-

му дом относится к той или иной группе, является его местоположение. Поэтому в контексте проведенного исследования, ЦАО г. Москвы идеально отвечает требованиям элитности жилья. Причина заключается в том, что стоимость земли не позволяет застройщикам возводить жилье, по цене доступное большинству российских граждан.

Далее на цену и престижность квартиры уже воздействуют другие факторы:, внешний и внутренний облик дома, качество материалов, инженерия, количество квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры и так далее. Если дом строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах для проживания, то он уже априори становится элитным.

3. Выявление тенденций развития рынка элитного жилья Московского региона в условиях мирового экономического кризиса. Кризис существенно не повлиял на развитие рынка элитного жилья Московского региона: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны - уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элиту в посткризисный период минимальны. Кроме того, большинство жилищных проектов находится на завершающей стадии реализации и основные вложения уже сделаны.

Стабильность рынка элитного жилья Москвы во многом определяется и самим уровнем игроков, работающих в ЦАО. Застройщиками элитного жилья являются крупные компании, которые в сложное время занимают все большую долю исследуемого сегмента рынка жилья за счет ухода с него мелких конкурентов. К лидерам, имеющим уже кредитную историю, больше доверия со стороны банков и партнеров.

Веской причиной актуальности ЦАО для покупателя элитного жилья -это незаинтересованность властей города в существовании долгостроя в самом центре Москвы. И, наконец, эстетическая сторона вопроса: скучные однообразные коробки жилых домов в ЦАО не к лицу столице.

Что касается качественной элитной загородной жилой недвижимости, то результаты исследований свидетельствуют о сокращении на нем предложения в разы за время финансового кризиса. Большую часть ликвидных по разным критериям объектов (цена, качество, местоположение) более предусмотрительные покупатели разобрали в пик кризиса по самым выгодным ценам. Объекты, выставленные на продажу, находятся на рынке в среднем уже 2 года. Сделанный в них ремонт либо морально устарел, либо нуждается в небольшой косметической реставрации. Кроме того, объекты, которые строились «для себя» и «под себя» бывают очень неординарными, сложно адаптируются под нужды новых жильцов и не всегда обладают высокими качественными характеристиками. Именно поэтому весьма значительная часть потенциальных покупателей сейчас находится в «режиме ожидания».

Выявлена специфика формирования цены на рынке элитного жилья -этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются

значительно дольше, чем типовые, кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

Сделан вывод о том, что в настоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг. ' ,

Установлено, что если в пореформенный период частному инвестору достаточной была доходность в размере 100% в год, то сейчас он отлично чувствует себя при доходности 30%. В городском сегменте уже нет варианта покупки квартиры по заведомо сниженной цене на начальном этапе строительства. Многие застройщики ставят сразу отсекающие цены, соответствующие этапу окончания строительства: если кто купит - хорошо, нет - квартира простоит до завершения строительства.

В настоящее время, тем не менее, существуют инвестиционные пакеты на начальных стадиях, пусть и небольшие. При таком варианте инвестиционные покупки выгодны, причем именно в элитной сфере. В бизнес-классе также существуют инвестиционные пакеты, значительно большие по метражу, которые охотно выкупают банковские структуры. Но они же с легкостью выбрасывают их на рынок в случае необходимости, так что инвестиционная покупка в бизнес-классе - более рискованное предприятие. '

Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом, нестабильностью банков, инфляцией. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной

4. Уточнение порядка расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования Стратегии его развития и обоснование алгоритма определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения. В

рамках развития рынка элитного жилья Московского региона и совершенствования управления им целесообразно определять потенциальную емкость рынка с целью последующего планирования и прогнозирования объемов строительства элитного жилья, задействования ресурсов и мощностей смежных отраслей, расширения рынка труда, пополнения доходных статей бюджета. Для определения емкости рынка используется метод цепных отношений.

Опираясь на труды B.C. Ординяна, в диссертации уточнена емкость рынка элитного жилья, которую рекомендуется определять по форм. 1-

Q3X = N-D-k,-k2-k3-k4-p, ^

где Q» - емкость рынка элитного жилья;

N - численность населения, желающего приобрести элитное жилье;

D - средний доход на душу населения, желающего приобрести элитное жилье \

к] - доля накопления в структуре доходов населения;

к2 - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования;

к3 - удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффици-

CHTci k2;

k4 - доля населения, желающего приобрести элитное жилье; '' р - вероятность приобретения элитного жилья.

Учитывая, что емкость рынка элитного жилья за период реализации предлагаемой Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. может меняться, необходимо рассчитывать емкость рынка в определенный период времени t (форм. 2):

QsjKf^Q^ Aqf/, (2)

где С>эЖ у - емкость рынка элитного жилья в момент времени tj; +АЧ" ~ Увеличение емкости рынка элитного жилья к моменту времени tj;

- уменьшение емкости рынка элитного жилья к моменту времени tj. Изменение емкости рынка элитного жилья определяется по форм 3-Aq,/ = AN(/AD„-k1(/.k2i/.-k3,/.k4„.pi/, ' (3)

где Aq,j - изменение емкости рынка элитного жилья в период//;

ANj, - изменение численности населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj;

AD,y— изменение среднего дохода на душу населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj;

к,у - доля накопления в структуре доходов населения в период tj; htj - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования в период tj;

кз,/- удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента к2„- в период tj;

к,,,— доля населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj; р„ - вероятность приобретения элитного жилья в период tj. За период реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. изменится численность населения, желающего приобрести элитное жилье, среднедушевой доход, часть населения приобретет элитное жилье, поэтому динамику емкости рынка элитного жилья необходимо учитывать в экономическом обосновании предлагаемой нами стратегии. Зная емкость рынка элитного жилья и долю девелоперов на этом

рынке, можно оценить спрос на элиттое жилье, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья, а также объемы привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей.

Учитывая специфичность рассматриваемого рынка и отсутствия единой общепризнанной классификации объектов жилой недвижимости в целом и элитной недвижимости, в частности, целесообразно использовать метод попарного сравнения аналогов для определения рыночной стоимости объектов в целях последующего налогообложения (внедрение налога на роскошь - 1 % от рыночной стоимости объекта).

В этой связи в диссертации предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов, который представляет собой следующие этапы:

1. Сбор и подготовка данных.

2. Расчеты промежуточных параметров. '

3. Проверка правильности построения матриц.

4. Расчет рыночной стоимости объекта элитной недвижимости.

5. Разработка стратегия развития рынка элитного жилья. Значимость предложенной Стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Обосновано, что для выработки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона необходим расчет емкости исследуемого рынка с учетом его специфики. Это позволит корректно определить спрос на объекты элитной жилой недвижимости, объемы строительства такого жилья, объемы инвестиций, количество и степень задействования смежных с .жилищным строительством отраслей национальной экономики. Чтобы корректно начислить налоги на недвижимость на существующие и строящиеся объекты элитной жилой недвижимости, необходимо определить реальную рыночную стоимость, которую предлагается рассчитывать с помощью метода весовых коэффициентов и попарного сравнения объектов-аналогов.

Положения проекта концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. основаны на обосновании экономической сущности рынка элитного жилья, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития, исследовании состояния и проблем современного рынка элитного жилья Москвы, а также изучении зарубежного опыта его регулирования. Обосновано, что успешная реализация предлагаемой в диссертации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона возможна с использованием методов программно-целевого управления.

К задачам Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. в диссертации отнесено:

- обеспечение устойчивого развития рынка элитного жилья Московского региона;

- уточнение емкости рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг.;

- расчет корректной рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях налогообложения и пополнения доходный статей бюджета Московского региона;

- обеспечение строгого соответствия объектов элитного жилья критериям элитности жилища;

- увеличение объемов строительства объектов элитного жилья;

- планирование и реализация комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья;

- проектирование и обеспечение инженерной подготовки территорий для возведения элитных поселков;

- формирование планов развития территорий посредством согласованного строительства объектов элитного жилья;

- строительство новой инженерно-коммунальной инфраструктуры;

- создание автономных инженерно-коммунальных сетей;

- создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в рамках рынка элитного жилья;

- создание новых рабочих мест при строительстве и последующей эксплуатации и обслуживании объектов элитного жилья;

- пополнение бюджета Московского региона за счет развития строительства элитного жилья и смежных отраслей, создания новых рабочих мест, внедрения налога на роскошь;

- планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья.

Сроки реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: 2013-2020 гг.

Перечень подпрограмм и основных мероприятий Стратегий развития рынка элитного жилья Московского региона:

- формирование законодательной и нормативной базы для развития рынка элитного жилья Московского региона;

- повышение уровня жизни и доходов граждан через развитие малого бизнеса и предпринимательства;

- привлечение внебюджетных ресурсов и средств частных инвесторов для реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона;

- повышение роли органов субъектов Федерации в содействии развития рынка элитного жилья Московского региона;

- принятие качественных управленческих решений по наиболее эффективным направлениям с минимальными негативными последствиями.

Ожидаемые конечные результаты реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона:

- привлечение инвестиций в рынок элитного жилья с целью увеличения предложения объектов элитного жилья;

- обновление инженерно-коммунальных сетей;

- обновление существующей застройки;

- сокращение безработицы и развитие рынка труда в Московском регионе;

- пополнение доходных статей бюджета Московского региона.

Исполнители Стратегии развития рынка элитного жилья Московского

региона: органы исполнительной власти Правительства Москвы, Правительства Московской области, участвующие в реализации мероприятий, а также строительные предприятия, осуществляющие строительство и эксплуатацию объектов элитного жилья и отобранные по конкурсу.

Система контроля за исполнением Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: Правительство Москвы, Правительство Московской области.

Механизм формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. включает в себя следующие основные компоненты:

Во-первых, это определение ключевых фигур - участников и лиц, ответственных за формирование и реализацию Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона, а .также за распределение ролей в процессе принятия стратегических решений, контроля над их выполнением, и отслеживанием целесообразности изменений в ключевых и неключевых моментах Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Во-вторых, определение основных этапов формирования и реализации Стратегии рынка элитного жилья Московского региона.

В-третьих, выделение основных критериев оценки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Процесс построения механизма формирования и реализаций .Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона в диссертации условно разделен на 3 основные стадии.

I. Анализ. Для принятия стратегических решений необходим достаточно подробный анализ по двум направлениям: во-первых, анализ внешней среды; во-вторых, анализ внутреннего состояния рынка элитного жилья Московского региона. При этом в результате анализа должна быть выявлена позиция, которую занимает исследуемый рынок относительно своих конкурентов на основных рынках инвестиций.

II. Процесс мышления. Эту стадию практически невозможно исследовать, тем более в рамках экономической науки. Однако можно с уверенностью утверждать, что на процесс мышления человека оказывает влияние такой фактор, как исторически сложившаяся культура, в том числе и экономи-

ческая в обществе и на рынок элитного жилья Московского региона. Культивирование особенностей экономической культуры характерно для консервативного стиля управления, а при условиях устойчивости, стабильности оно позитивно. Вместе с тем, при построении механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона в непредсказуемых, развивающихся, новых условиях подобный консерватизм может оказать неблагоприятное влияние на формирование и последующую реализацию разрабатываемой Стратегии.

Конечной стадией процесса построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должно быть предвидение будущего состояния внешней среды и динамики развития рынка элитного жилья Московского региона. При этом в рамках подобного предвидения будущего, как правило, возникает необходимость сформулировать основную идею структуры поддержки инвестиционного развития рынка элитного жилья Московского региона. Так, при построении механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона необходимо осмыслить перспективы по размещению объектов элитного жилья. Для конкретизации этих перспектив целесообразно сформулировать субстратегии и планы работ.

В то же время субъекты рынка элитного жилья Московского региона могут не только пассивно констатировать изменения, происходящие в окружающей его среде, но и участвовать в изменении внешней среды. Решение вопроса определения ключевых фигур в рамках построения механизма формирования и реализации Стратегии зависит от таких основных факторов, как емкость, размеры рынка элитного жилья Московского региона, стадия его развития, степень централизации.

Оценка оптимальности механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона осуществляется на основе следующих критериев:

- согласованность механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона со стратегией экономического развития Москвы и Московской области (исследуется согласованность целей, направлений и этапов реализации стратегий); '

- внутренняя сбалансированность и последовательность функционирования механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В процессе такой оценки определяется степень согласованности отдельных стратегических целей и направлений Стратегии развития рынка элитного, жилья Московского региона, а также последовательность их выполнения;

- согласованность механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона с внешней средой. При этом оценивается, насколько существующий механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона со-

ответствует прогнозируемым изменениям экономического развития и инвестиционного климата Москвы и Московской области, а также конъюнктуре рынков жилья и инвестиций;

- реализуемость, осуществимость механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона с учетом имеющегося ресурсного потенциала. В процессе такой оценки, в первую очередь, рассматриваются потенциальные инвестиционные возможности строительных предприятий, осуществляющих строительство и последующее обслуживание элитного жилья. Кроме того, оценивается квалификационная подготовленность персонала и техническая оснащенность с позиций задач реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В отдельных случаях рассматривается также возможность привлечения к реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона требуемых финансовых, кадровых, технологических и других ресурсов;

- приемлемость уровня риска, связанного с функционированием механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В процессе такой оценки рассматриваются уровни основных инвестиционных рисков и их возможные финансовые последствия для рынка элитного жилья Московского региона;

- результативность построения и функционирования механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилвя Московского региона. Оценка результативности базируется, прежде всего, на определении экономической эффективности реализации основных процедур согласования инвестиционных планов на рынке элитного жилья Московского региона посредством механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. Наряду с этим оцениваются и внеэкономические результаты, достигаемые в процессе построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона (рост доверия потребителей, повышение качества принятия стратегических и инвестиционных решений).

Успех реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона во многом зависит от поддержки ее мероприятий населением -основным потребителем объектов элитного жилья. Эта поддержка в значительной степени будет зависеть от полноты и качества проводимой информационно-разъяснительной работы, а также от уровня развития малого и среднего предпринимательства. Информационно-разъяснительная работа организуется Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства Москвы, Правительства Московской области с участием представителей крупных девелоперских компаний и застройщиков через печатные и электронные средства массовой информации, а также путем проведения выставок, конференций и семинаров.

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона

должна производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений на рынке элитного жилья Московского региона за оцениваемый период с целью уточнения или корректировки поставленных задач.

Оценку реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского, региона предлагается производить ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах Правительству Москвы и Правительству Московской области до 1 февраля года, следующего за отчетным.',

Реализация направлений развития рынка элитного жилья Московского региона в рамках Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона потребует комплексного подхода к решению поставленных задач поэтапного их выполнения с учетом определенных приоритетов в соответствующем периоде. Успешная реализация Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона позволит обеспечить: привлечение инвестиций на рынок элитного жилья Московского региона с целью увеличения предложения элитного жилья; достижение при строительстве объектов элитного жилья эффекта мультипликатора-акселератора; обновление существующей застроики территорий; обновление инженерно-коммунальных сетей; повышение качества элитного жилья; снижение социальной напряженности в обществе за счет развития рынка труда.

3. Основные выводы и положения по работе

1. За пореформенный период в России понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики: развились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, оценочной девелоперской и иными видами деятельности. В пореформенный период весьма значительно повысилась доля элитного жилья не только в Москве но и во многих крупных субъектах РФ. Обосновано, что произошло это за счет изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья - такая тенденция отражала наличие достаточных сбережений у российских граждан, имеющих высокие доходы.

2. Характерной особенностью современного жилищного строительства в Московском регионе является то, что благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья.

3. Мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-

прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элитное жилье минимальны.

4. Выявлена специфика формирования цены на рынке элитного жилья Московского региона - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

5. Уточнен механизм расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования Стратегии его развития. Предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости с использованием метода расчета весовых коэффициентов в целях его последующего корректного налогообложения.

6. Предложен проект концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского регаона на 2013-2020 гг. и механизм ее реализации. Целью предложенной Стратегии является обеспечение эффективного управления развитием, исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления, направленного на создание системы строительства и обслуживания элитного жилья. Обосновано, что конечной стадией процесса построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должно быть предвидение будущего состояния внешней среды и динамики развития рынка элитного жилья Московского региона.

Публикации автора по теме диссертации

А) Публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России:

1. Романова, И.В. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья и возможности его использования в современных российских условиях // Транспортное дело России. - 2009. - № 6 (67). - С. 52-54. - Библиогр • с 54 (0,5 п.л.).

2. Романова, И.В., Ларионов А.Н. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья // Научно-технический журнал Вестник МГСУ. - 2011. - № 6. - С. 182-188. - Библиогр.: с. 187-188. (0,6 п.л. - авт. 0,3 п.л.).

3. Романова, И.В., Ларионов А.Н. Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Москвы) // Градостроительство. - 2011. - № 5 (15). - С. 90-93. - Библиогр.: с. 93. (0,5 п.л. - авт. 0,25 пл.).

Б) Другие публикации:

4. Романова, И.В. Экологические аспекты элитного жилья // Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция: сборник статей. - Пенза: ПГСХА, 2008. - С. 40-42. (0,2 п.л.).

5. Романова, И.В. Современные проблемы инвестиционной деятельности на российском рынке элитного жилья // Проблемы экономики. - 2008. -№ 6. - С. 101-103. - Библиогр.: с. 103. (0,38 п.л.).

6. Романова, И.В. Проблемы и перспективы развития современного рынка элитного жилья Москвы // Экономика и управление народным хозяйством. - 2008. - № 1(1). - С. 21-26. - Библиогр.: с. 26. (0,57 п.л.).

7. Романова, И.В. Современное состояние рынка элитного жилья Москвы // Экономика и управление: теория, методология, практика:' материалы Международной научно-технической конференции. Т. II / отв. редактор A.A. Прохоренко. - Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2009. - С. 105-110. (0,29 п.л.).

8. Романова, И.В. Проблемы классификации жилой недвижимости // Современные направления теоретических и прикладных исследований '2009: сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции. - Том' 13. Экономика. - Одесса: Черноморье 2009. - С. 9-10. - Библиогр.: с. 10. (0,14 п.л.).

9. Романова, И.В. Влияние кризиса на состояние и перспективы развития рынка элитного жилья Москвы // Научное, экспертно-аналитическое и информационное обеспечение национального стратегического проектирования, инновационного и технологического развития России. Ч. 1. Сб. науч. тр. ИНИОН РАН. Редкол.: Пивоваров Ю.С. (отв. Ред.) и др. - М., 2009. - С. 554558. - ил. - Библиогр.: С. 558. (0,5 п.л.).

10. Романова, И.В. Специфика развития рынка элитного жилья Москвы в условиях кризиса // Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция, г. Москва, 30 июня 2009 г. - Сб. науч. тр. - М.: МАКС Пресс, 2009. - С. 91-95. - ил. - Библиогр.: с. 54. (0,25 п.л.).

11. Романова, И.В. Инвестиционные проблемы строительства «умных домов» в России // Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: I Международная научно-практическая конференция, г. Москва, 5 октября 2009 г. - Сб. науч. тр. - М.: МАКС Пресс, 2009. -С. 124-130. - Библиогр.: С. 130. (0,35 п.л.).

12. Романова, И.В. Особенности жизненного цикла объектов недвижимости элитного жилищного строительства // Жилищная экономика. - 2009 -№ 2/3 (2/3). - С. 90-95. - Библиогр.: С. 95. (0,38 п.л.).

13. Романова, И.В., Ларионов А.Н. Развитие рынка элитного жилья Москвы: стратегический подход // Ценности и интересы современного общества: материалы Международной научно-практической конференции в рамках VIII Васильевских чтений. - М.: Изд-во РГТЭУ, 2009. - С. 196-205. - Библиогр • С. 205. (0,6 п.л. - авт. 0,3 п.л.).

14. Романова, И.В. Создание объектов элитной недвижимости как фактор развития смежных отраслей // Экономика и управление народным хозяйством. - 2009. - № 11/12 (12/13). - С. 53-55. - Библиогр.: с. 55. (0,32 п.л.).

15. Романова, И.В., Ларионов А.Н. Инвестиционные проблемы развития рынка элитного жилья Москвы // Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция, г. Москва, 29 декабря 2010 г. - Сб. науч тр - М ■ МАКС Пресс, 2009. - С. 32-40. - Библиогр.: С. 40. (0,56 п.л. - авт 0,28 п л ) "

Подписано в печать 28.03.2012. Формат бумаги 60x90/16. Бумага писчая. Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 165.

Отпечатано в Полиграфическом центре ФГБОУ ВПО «ННГАСУ», 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д. 65.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Романова, Ирина Валерьевна

Введение.

Глава Теоретические основы исследования

I. рынка элитного жилья.

1.1. Понятие и сущность экономических категорий «элитное 12 жилье» и «рынок элитного жилья».

1.2. Ретроспектива возникновения и развития рынка элитного жилья в пореформенной России.

Глава Экономические проблемы функционирования

II. и развития рынка элитного жилья.

2.1. Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона.

2.2. Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья.

Глава Методические подходы к формированию стратегии раз

III. вития рынка элитного жилья.

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья.

3.2. Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона).

3.3. Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии развития рынка элитного жилья"

II (II (м зались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, B.JI. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.

Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бу-зырева, В.И. Видяпина, A.A. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, B.C. Казейкина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, H.A. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, B.C. Чекалина, В.З. Черняка и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

- раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;

- анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;

- исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;

- разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

Объектом исследования выступает рынок элитного жилья.

Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п. 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п. 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

- «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Москва, 2010 г.).

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО «Научно-исследовательский центр "Стратегия"» (г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Романова, Ирина Валерьевна

Выводы по разделу 2.3:

1. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья показал, что на эффективность реализации жилищной политики весьма значительное влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то обстоятельство, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью.

2. Сделан вывод о возможности использования зарубежного опыта регулирования рынка жилья в современных российских условиях. Однако не следует допускать «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе подходов. Обосновано, что осуществлять это следует с обязательным учетом российских национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано на Западе не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.

3. Обосновано, что на современных зарубежных РЭЖ практически во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в жилищном строительстве и сопутствующем ему инвестиционном процессе. При этом эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением органами государственной власти, начиная от принятия решения, подготовки (подведение инженерных коммуникаций), продажи земельных участков и кончая реализацией проекта строительства жилья.

Глава 3. Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья

3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья

Весьма актуальным аспектом исследования автор диссертации считает выявление средне- и долгосрочных перспектив развития РЭЖ Московского региона. Одним из таких путей может стать вывод за черту города (или закрытие) крупных промышленных объектов (к их числу можно отнести «Каучук» в Хамовниках, «Красный Октябрь», Бадаевский пивной завод, предприятие «Союз» и ряд других объектов). Еще одним направлением может стать ускоренный снос не только пятиэтажек, но и жилых домов повышенной этажности. Мы считаем, что главными критериями для принятия подобных решений должны являться степень физического износа сносимых зданий и гарантии расселения жильцов в пределах того же административного района.

Автор настоящей диссертации полагает, что в целом, в долгосрочной перспективе в сегменте элитного жилья Московского региона ожидается рост цен: он по-прежнему будет спровоцирован очевидным дисбалансом предложения и спроса. Выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые в состоянии привлекать серьезные финансовые средства или обходиться собственными. При этом рост цен на РЭЖ Московского региона продолжится спокойными темами, после чего возможен новый серьезный виток роста цен; улучшится качество жилья, станут обоснованными цены, улучшатся схемы реализации, будут соблюдаться сроки строительства.

Перспективным направлением развития РЭЖ Московского региона, по нашему мнению, может стать крупномасштабная реализация в Московском регионе проекта «Умный дом для разумного человека», появившаяся в «нулевые» годы не только в офисах крупных корпораций, но и во многих элитных жилых домах.

Термин «Умный дом» {«intelligent building») - это система автоматических устройств, позволяющих управлять освещением, питанием розеток и бытовыми приборами, а также комплексной системой безопасности. Концептуальной основой «Умного дома» является способность реагировать на присутствие человека, состояние и изменение окружающей среды. А в ракурсе обычной жизни «Умный дом» - прекрасная возможность вести расслабленный образ жизни, не нагружая свой могучий интеллект бытовыми заботами.

Умный дом» - это особая программно-аппаратная система, позволяющая обеспечить согласованную работу всех инженерных систем дома. Она объединяет в единую систему управления электрические и электронные устройства, инженерные и коммуникационные системы, систему безопасности и многое другое. «Умный дом» действует автономно и может самостоятельно принимать решения в аварийных ситуациях, контролируя таким образом состояние всех систем жилого дома, отвечающих за жизнеобеспечение человека. В частности, при срабатывании пожарной сигнализации «Умный дом» может автоматически отключить электричество и вентиляцию в заданном помещении. Главные достоинства «Умного дома» - это высокий уровень комфорта, безопасности и экономия на затратах. Система проста в обращении, существует постоянная возможность расширить ее функции благодаря добавлению или перепрограммированию компонентов системы управления.

Современная система «Умного дома» включает в себя:

1. Управление освещением. Свет - это причина работоспособности и усталости. Системы освещения «Умного дома» включают в себя возможности плавного включения полутонов яркости при помощи диммеров. Сценарные выключатели и пульты дистанционного управления позволяют выключать группы светильников вне зависимости от места нахождения жильцов.

2. Климат-контроль и энергосбережение. Как правило, в современном элитном доме имеются многочисленные климатические инженерные системы - электрическое и водяное отопление, кондиционеры, системы вентиляции и подогрева пола, системы ионизации. Управление таким оборудованием вручную требует и времени, и внимательности, и даже, порой, инженерных навыков. С помощью термостата «Умного дома» хозяин просто задает необходимую температуру в конкретной комнате, и система сама найдет оптимальные решения, которые помогут достичь нужного результата.

3. Сигнализация и аварийные системы. Элитный дом может охранять как самого себя (пассивная безопасность), так и своих жильцов (охранная безопасность). Пассивная безопасность подразумевает контроль за состоянием самого объекта с возможностью самостоятельного реагирования на ситуацию. Система пассивной безопасности получает информацию от датчиков протечки воды, газа, задымления, перенапряжения несущих конструкций здания, наличия метеорологических осадков, изменения температуры воздуха, силы ветра. Охранная система следит за пересечением или нарушением периметра коттеджного участка или квартиры, несанкционированным появлением нового объекта внутри охраняемой территории. В момент нарушения целостности охраняемых границ система сама блокирует возможность попадания непрошенного гостя в дом и оповещает хозяев и заинтересованные структуры о таком визите. В случае длительного отсутствия хозяев дома система безопасности может имитировать «жизнь» в доме: включать-выключать свет, музыку, телевизор. А может рычать и гавкать как сторожевая собака при нажатии кнопки звонка.

4. Мулътирум и системы мультимедиа. Для управления данным комплектом оборудования, подключенного к системе домашней автоматизации, требуется всего лишь один пульт либо сенсорная панель. Во время просмотра фильма «Умный дом» создает условия для хозяев и гостей, поддерживая необходимую температуру и проветривая помещение; при желании может переводить все телефонные звонки на автоответчик. «Умный дом» интегрирует в систему всевозможные электроприводы гаражных ворот и ставень, акустические системы, визуальное и удаленное управление домом: все системы автоматически запускаются в нем путем нажатия буквально одной кнопки.

Долгая память» системы запоминает привычки и приоритеты хозяев, настраиваясь на нужные режимы автоматически.

К важным особенностям «Умного дома» относятся:

1. Универсальность. Система «Умного дома» может перепрограммироваться на любой стадии разработки и проектирования, строительства дома, ремонта и жизни в нем. «Умный дом» - это гибкая система позволяющая легко добавлять-убавлять набор функций и оборудования.

2. Выбор сценария. Сценарии «Умного дома» - это заранее запрограммированное реагирование системы дома на то или иное событие. «Договорившись» с домом (квартирой), событием может быть определенное нажатие на клавишу (например, короткое или долгое нажатие на клавишу может служить сигналом о включении света на втором этаже дома или во флигеле; причем «Умный дом» умеет запоминать последние указания и повторных настроек яркости освещения не требуется). Указанием к действию может служить сигнал с датчика (например, движение, температура, уровень яркости света), то есть при определенной температуре на улице, дом умеет автоматически настраивать температуру внутри себя. Также запуском сценария может быть команда с пульта управления или компьютера, срабатывание по таймеру времени или расписанию. Содержание сценариев в первую очередь определяется образом жизни и фантазиями хозяев и зависит от конфигурации системы и здания.

В типовую «библиотеку сценариев» могут входит сценарии: никого нет» (повсюду выключается свет, перекрывается вода, климат-контроль устанавливается на экономичный режим); пришел взрослый» (включается освещение в прихожей, кофеварка на кухне, музыкальный центр и кондиционер в гостиной и др.); пришел ребенок» (блокируется включение электроплиты, кухонного комбайна, домашнего кинотеатра, воспроизводится аудио-видео сообщение родителей);

- «выключить все» (одним действием выключаются все включенные светильники, аппаратура, нагревательные приборы, которые могут быть забыты при уходе из дома);

- «световые сцены» (заранее продуманные сценарии включения светильников помогут создать удобство и комфорт при различных ситуациях: «праздник», «вечер», «ночь», «уборка». Сценарное освещение позволяет преображать вид интерьера по желанию хозяина дома или квартиры).

Сценарий начала дня может включать в себя и мягкое освещение, и подборку оперных арий для душа, и сваренные «в мешочек» яйца в определенное время на завтрак. Вечерний сценарий запросто удовлетворит любителей вечеринок, включая светомузыку, усиленный режим кондиционирования и закрытые личные помещения. Релаксационный сценарий может включать в себя ароматерапию, встроенную в систему кондиционирования спа-комнаты, полутемное помещение и медитативное аудио сопровождение.

3. Экономия. Разговоры об «Умном доме», как о дорогостоящей игрушке, в последние годы сменились обсуждением его преимуществ с точки зрения экономии. Экономические плюсы интегрированных систем проявляются в снижении эксплуатационных затрат на энергоносители при одновременном повышении уровня комфорта. Экономия электроэнергии на «умных» системах освещения и климатического оборудования в течение нескольких первых лет эксплуатации дома покрывает все затраты на их установку (в доме перестают гореть светильники в пустых помещениях, снижается температура отопления в теплую погоду или в каминных комнатах).

Экономия на прислуге выражается в том, что «Умный дом» может сам вовремя сварить утренний кофе, разогреть и приготовить ужин к приходу хозяев, постирать и высушить белье, полить цветник в саду, нагреть сауну и пр. «Умный дом» может присматривать за детьми: кнопка тревоги позволит ребенку в случае непредвиденной ситуации моментально оповестить родителей и охрану; коврик мониторинга дыхания младенца позволяет родителям дистанционно следить за частотой дыхания и пульса ребенка во время сна. В случае выхода ребенка из дома, родители могут получать оповещения о времени, когда их чадо отправилось гулять или на занятия в школу.

4. Возможные минусы. Разумеется, эксплуатация подобных систем в отечественных условиях имеет свою специфику. Например, для защиты электроники от перепадов напряжения в электрической сети установка электрогенератора является необходимым дополнением при интегрировании системы «Умный дом». Своеобразным минусом может оказаться очевидная зависимость от компании, «начинявшей» дом (квартиру) автоматикой и обеспечивающей техническое обслуживание. Если хозяин захочет сменить оператора, новому будет непросто разобраться во всех нюансах систем и коммуникаций. Однако эти проблемы решаемы.

Резюмируя вышеизложенное и заглядывая в будущее, отметим, что улучшение ситуации на РЭЖ Московского региона неизбежно, поскольку россияне, как и все другие цивилизованные граждане на Западе, обладают четким пониманием того, что они не хотят переплачивать за нестоящий того продукт. Да, в настоящее время существует временный дисбаланс между ценой и предлагаемым качеством, но вектор развития исследуемого рынка свидетельствует о том, что со временем он выровняется.

Автором настоящего исследования научно обоснованы направления развития РЭЖ Московского региона. Развитие РЭЖ Московского региона предполагает вложение средств в строительство ОЭЖН. При этом в обществе будут достигнуты одновременно экономический (пополнение бюджета Московского региона, воспроизводство жилищного фонда), социальный (решение проблемы занятости населения, создание новых рабочих мест при строительстве и эксплуатации ОЭЖН), экологический (повышение качества жизни населения), демографический (снижение заболеваемости, повышение потенциала здоровья граждан) эффекты. Однако следует обратить особое внимание на то, что финансовый механизм реализации указанного направления является капиталоемким. В этой связи в рамках развития РЭЖ Московского региона и совершенствования управления им целесообразно определять потенциальную емкость рынка с целью последующего планирования и прогнозирования объемов строительства элитного жилья, задействования ресурсов и мощностей смежных отраслей, расширения рынка труда, пополнения доходных статей бюджета. Для определения емкости рынка используется метод цепных отношений.

Опираясь на труды B.C. Ординяна [165], уточнена емкость РЭЖ Московского региона, которую рекомендуется определять по форм. 3.3.1: где С?эж - емкость РЭЖ;

N - численность населения, желающего приобрести элитное жилье;

Б - средний доход на душу населения, желающего приобрести элитное жилье; к] - доля накопления в структуре доходов населения; кг - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования; кз - удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента кг;

1<4 - доля населения, желающего приобрести элитное жилье; р - вероятность приобретения элитного жилья.

Учитывая, что емкость РЭЖ за период реализации предлагаемой Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг. может меняться, необходимо рассчитывать емкость рынка в определенный период времени I

Q35K = N-D-krk2-k3-k4-p,

3.1.1) форм. 3.3.2):

Оэж (/• ~~ С^эж ^ где <3эж г, - емкость РЭЖ в момент времени (/;

АЯ</ - увеличение емкости РЭЖ к моменту времени Ґ/';

Ас^ц - уменьшение емкости РЭЖ к моменту времени (/.

Изменение емкости РЭЖ определяется по форм. 3.3.3:

А % = АН/ДБг/ки/кгг/кз^к^/Ру-, где Дqí,• - изменение емкости РЭЖ в период

3.3.2)

3.3.3)

ДЫ,; - изменение численности населения, желающего приобрести элитное жилье в период //;

АБу— изменение среднего дохода на душу населения, желающего приобрести элитное жилье в период р'; к\у - доля накопления в структуре доходов населения в период к2у - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования в период //'; кзу— удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента \t-2tj в период (/; кдоля населения, желающего приобрести элитное жилье в период ру - вероятность приобретения элитного жилья в период За период реализации Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг. изменится численность населения, желающего приобрести элитное жилье, среднедушевой доход, часть населения приобретет элитное жилье, поэтому динамику емкости РЭЖ необходимо учитывать в экономическом обосновании предлагаемой нами стратегии. Зная емкость РЭЖ и долю девелоперов на этом рынке, можно оценить спрос на элитное жилье, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья, а также объемы привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей.

Учитывая специфичность рассматриваемого рынка и отсутствия единой общепризнанной классификации объектов жилой недвижимости в целом и элитной недвижимости, в частности, целесообразно использовать метод попарного сравнения аналогов для определения рыночной стоимости объектов в целях последующего налогообложения (внедрение налога на роскошь -1 % от рыночной стоимости ОЭЖН).

В этой связи в диссертации предложен алгоритм определения рыночной стоимости ОЭЖН, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов, который представляет собой следующие этапы (рис. 3.1.1): 1. Сбор и подготовка данных.

2. Расчеты промежуточных параметров.

3. Проверка правильности построения матриц.

4. Расчет рыночной стоимости объекта элитной недвижимости.

Рис. 3.1.1 .Алгоритм определения рыночной стоимости ОЭЖН, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов

В результате использования рассматриваемого метода рыночная стоимость оцениваемого ОЭЖН может быть определна по форм. 3.3.4: V «-1С

С = —~ £ -Ч (3.3.4) где уп - приведенное нормированное отклонение для оцениваемого ОЭЖН;

С[ - стоимость единицы сравнения /-го объекта-аналога.

В первую очередь отбирается (п-1) объектов-аналогов элитного жилья. Таким образом, в процессе попарного сравнения участвуют п ОЭЖН, включая объект оценки. Сравнение происходит по ш факторам. Затем по данным объектов-аналогов составляются таблицы попарных сравнений по факторам, оказывающим наиболее существенное влияние на стоимость (матрицы индексов важности). Для выполнения процедуры попарного сравнения целесообразно использовать качественную дискретную шкалу (табл. 3.1.1).

Заключение

В условиях рыночной экономики России по-новому встает вопрос о развитии РЭЖ в системе национальной экономики. Имеющиеся между его участниками противоречия обусловлены не только следствием сложившейся практики индифферентности органов государственной власти к организации взаимодействия субъектов исследуемого рынка. Причина заключается в отсутствии до настоящего времени креативной концепции эффективного управления его развитием, адекватной требованиям и закономерностям рыночных отношений. В результате выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения:

1. Сформулировано определение рынка элитного жилья, который представляет собой систему экономических отношений между девелоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Он включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также экономических взаимоотношений между ними. Обосновано, что в отличие от рынка потребительских товаров, «РЭЖ» требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию элитного жилья, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Установлено, что в период плановой экономики государственный бюджет в нашей стране являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья. Существовавшая до середины 80-х гг. в нашей стране система финансирования жилищной сферы была ориентирована на распределение и использование государственных ресурсов для решения жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований в России фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище.

3. Обосновано, что за пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики: развились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности.

4. Установлено, что в пореформенный период весьма значительно повысилась доля элитного жилья не только в Москве, но и во многих крупных субъектах РФ. Обосновано, что произошло это за счет изменения структуры источников финансирования строительства жилья - такая тенденция отражала наличие достаточных сбережений у граждан, имеющих высокие доходы.

5. Благодаря расслоению российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в нашей стране в крупнейших городах повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, в новом строительстве уверенно стало развиваться элитное жилье. Характерной особенностью столичного жилищного строительства в пореформенный период стало ежегодное стабильное увеличение доли элитного жилья и жилья повышенной комфортности.

6. Установлено, что жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России, как с высокими, так и с низкими доходами. В то же время именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не возможно, обоснована целесообразность развития тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.

7. Обосновано, что индифферентность органов государственной власти к решению проблем функционирования РЭЖ является фактором, способствующим его развитию: самоустранение правительства Москвы и Московской области от регулирования процессов в этом сегменте экономики мегаполиса означает, что государство не мешает ему развиваться. Государственная политика невмешательства позволит исследуемому сегменту городской экономики развиваться в нормальных рыночных условиях и зависеть только от деве-лоперов. Таким образом, в начале жилищная проблема решится в отношении элитного класса, потом бизнес-класса, а потом и эконом-класса.

8. Выявлена специфика формирования цены на РЭЖ - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

9. Установлено, что в настоящее время на формирование цены элитного жилья в Московском регионе существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

10. Выявлено, что мировой кризис замедлил темпы развития РЭЖ Московского региона, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны - уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элиту минимальны. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором места вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций (это связано с невысоким процентом, нестабильностью банков, инфляцией). Поэтому покупка дорогой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

11. Теоретически обосновано, что состояние законодательства весьма существенно влияет на эффективность функционирования и развития любой экономической системы, в том числе РЭЖ Московского региона. Доказана необходимость построения новой парадигмы развития исследуемого сегмента рынка жилья посредством формирования стройной системы жилищного законодательства, которая бы позволила проводить эффективную жилищную политику, имеющую целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития РЭЖ Московского региона.

12. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья показал, что на эффективность реализации жилищной политики весьма значительное влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью.

13. Сделан вывод о возможности использования зарубежного опыта регулирования рынка жилья в современных российских условиях. Однако не следует допускать «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе подходов. Обосновано, что осуществлять это следует с обязательным учетом российских национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано на Западе не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.

14. Обосновано, что на современных зарубежных РЭЖ практически во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в жилищном строительстве и сопутствующем ему инвестиционном процессе. При этом эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением органами государственной власти, начиная от принятия решения, подготовки, продажи земельных участков и кончая реализацией проекта строительства жилья.

15. Уточнен механизм расчета емкости РЭЖ в целях экономического обоснования Стратегии его развития. Предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости с использованием метода расчета весовых коэффициентов в целях его последующего корректного налогообложения.

16. Предложен проект концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. и механизм ее реализации. Целью предложенной Стратегии является обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления, направленного на создание системы строительства и обслуживания элитного жилья. Обосновано, что конечной стадией процесса построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должно быть предвидение будущего состояния внешней среды и динамики развития рынка элитного жилья Московского региона.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Романова, Ирина Валерьевна, Москва

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст. М.: Омега-Л, 2005. - 96 с. - (Библиотека российского законодательства).

2. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. СНиП 11-04-2003 Текст.: утв. Гос. ком. Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. М., 2003. - 66 с.

3. Национальная доктрина градостроительства России. Концепция градостроительной политики России на начало XXI века Текст. / М.: Эдито-риалУРСС, 2001.-96 с.

4. Основы жилищной политики города Москвы Электронный ресурс.: закон города Москвы от 27 янв. 2010 г. № 2: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

5. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации Электронный ресурс.: фе-дер. закон от 20 июл. 1995 г. № 115-ФЗ: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

6. О создании условий для развития предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы Электронный ресурс.: утв. Постановлением Правительства Москвы от 30 мар. 2004 г. № 175-ПП: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675 (с изменениями от 14 фев. 2002 г.): Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

8. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации Электронный ресурс.: федер. закон от 25 июл. 2002 г. № 39-Ф3: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

9. Опыт развития жилищно-коммунального хозяйства в Финляндии Текст. // Сб. док. российско-финляндской рабочей группы по строительству и ЖКХ. Хельсинки, 1999. - 156 с.

10. Переход к рынку. Часть I. Концепция и Программа Текст. / Рабочая группа, образованная совместным решением М.С. Горбачева и Б.Н. Ельцина. М.: «Архангельское», авг. 1990. - 224 с.

11. Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций Электронный ресурс.: утв. Распоряжением Жилищного комитета Правительства

12. Санкт-Петербурга от 1 март. 2005 г. № 21-р: Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

13. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП 11-101-95) Текст. Министерство строительства РФ. М., 1995. - 9 с.

14. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года Текст.: Проект Постановления Правительства РФ. М., 2000. - 363 с.

15. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству Текст. // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2001. - 349 с.

16. Инвестиционная деятельность в России: условия, результаты, инвестиционная привлекательность отдельных отраслей промышленности (по материалам Госкомстата Российской Федерации) Текст. // Вопросы статистики. 2000. - № 1. - С. 69-76.

17. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. Текст. / Строит. Газета. 2005. - № 9, от 4 марта.

18. Народное хозяйство СССР в 1987 году Текст.: Стат. ежегодник / Госкомстат СССР. -М.: Финансы и статистика, 1988. 735 с.

19. Регионы России. Социально-экономические показатели за 2003 г. Текст. / Стат. сб. Госкомстата России. М., 2008. 897 с.

20. Россия 2008. Экономическая конъюнктура Текст. - Выпуск 4. -М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 318 с.

21. СССР в цифрах в 1985 году Текст.: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР.

22. М.: Финансы и статистика, 1986. 253 с.

23. Абалкин, Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики Текст. / Л.И. Абалкин // Вопросы экономики. 1997. -№6.-С. 4-12.

24. Акопян, А. Стань миллионером. И купи достойное жилье в Москве Текст. / А. Акопян // Еженедельник «Квадратный метр». 2007. - № 38 (350).-С. 5-7.

25. Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге Текст. Темат. сб. тр. Вып. I. Под ред. д.э.н. В.А. Заренко-ва. СПб.: Стройиздат СПб, 2002. - 192 с.

26. Ардемасов, Е.Б. Офисная коммерческая недвижимость России Текст. / Информационно-аналитический справочник / Под общ. ред. Е. Ардемасова. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 482 е.: ил.

27. Архитектура и строительство Текст. II Журнал Российской академии архитектуры и строительных наук. 2007. - № 1. - 100 с.

28. Архитектура и строительство Москвы Текст. // Журнал Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города. 2006. - № 2-3. - 98 с.

29. Большой экономический словарь Текст. / Под ред. А.Н. Азрилия-на. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

30. Брель, С. Флорида: здесь каждый город сад Текст. // «Недвижимость и цены». - 2009. - № 22 (323). - С. 42-44.

31. Бромвич, М. Анализ экономической эффективности капиталовложений Текст. / М. Бромвич / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.

32. Бузова, И.А. Коммерческая оценка инвестиций Текст. / И.А. Бу-зова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. Под ред. Есипова В.Е. СПб.: Питер, 2004.-432 е.: ил. - Библиогр.: С. 412-414.

33. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы Текст.: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям /

34. B.B. Бузырев, B.C. Чекалин. M.: «ИНФРА-М», 2001. - 256 е.: ил. - Библи-огр. в конце глав.

35. Бычкова, Е. Как не прогадать, выбирая жилье Текст. / Е. Бычкова // «Аргументы и факты». 2008. - № 1-2. - С. 17.

36. Ведута, E.H. Государственные экономические стратегии Текст. / E.H. Ведута; Рос. эконом, академия им. Г.В. Плеханова. М.: Изд-во «Деловая книга», 1998. - 440 е.: ил. - Библиогр.: с. 430-434.

37. Вознесенская, Е. «Фантом» бизнес-класса на рынке недвижимости Текст. / Е. Вознесенская // Еженедельник «Квадратный метр». 2007. -№40 (352).-С. 5-7.

38. Власов, В.Г. Стили в искусстве. Т. 1 Текст. / В.Г. Власов. СПб., 1995.-256 с.

39. Гитман, Л.Д. Основы инвестирования Текст. / Л.Д. Гитман, М.Д. Джонк / Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 330 с.

40. Глазьев, С.Ю. Развитие российской экономики в условиях глобальных технологических сдвигов / Научный доклад Текст. / С.Ю.Глазьев -М.: НИР, 2007.-134 с.

41. Голуб, JI.A. Социально-экономическая статистика Текст.: учеб. пособие для студ. вузов. М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2003. - 272 е.: ил. - Библиогр.: С. 267.

42. Градостроительство в России в XXI веке Текст. // Доклады на Общем собрании Российской Академии архитектуры и строительных наук в Санкт-Петербурге. СПб., апрель 2000. - 22 с.

43. Граник, И. Метры перемен Текст. / И. Граник // Коммерсантъ ВЛАСТЬ. 2005. - № 8 [611], 28 февраля. - С. 14-19.

44. Гринчель, Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта Текст. / Б.М. Гринчель. СПб, 1996. - 295 с.

45. Гришина, И. Прогнозирование инвестиционных и региональных процессов Текст. / И. Гришина // Инвестиции в России. 2002. - № 2.1. C. 19-22.

46. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов Текст. / А. Дамодаран; Пер. с англ. 4-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 1340 е.: ил. - Библиогр.: с. 1277-1294.

47. Данилов, Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности Текст. / Ю.Я. Данилов // Экономика строительства. 1997. - № 9. - С. 16-24.

48. Егоров, В.В. Прогнозирование национальной экономики Текст. / В.В. Егоров, Г.А. Парсаданов. М.: ИНФРА-М, 2001. - 184 с.

49. Елисеева, И.И. Социальная статистика Текст. / И.И. Елисеева. -М.: Финансы и статистика, 1997. 414 с.

50. Жилье: комплексный взгляд Текст. / Под общ. ред. В.М. Агапки-на. Науч. ред. A.B. Черняк / Междунар. институт строит-ва, Междунар. ассоциация фондов жилищного строит-ва и ипотечного кредитов. М.: А.В.Ч., 2001.-2001.-976 е.: ил.

51. Журнал «Элитная недвижимость». 2007. - № 8. - 186 с.

52. Змеул, А. Города на заказ Текст. / А. Змеул // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 7. - С. 54-59.

53. Зубова, Е. Рынок недвижимости просыпается по весне Текст. / Е. Зубова // Наши деньги. 2007. - № 4 (37), апрель 2007. - С. 64-68.

54. Иванова, Ю.В. Потребительские расходы населения и услуги ЖКХ: их взаимообусловленность Текст. / Ю.В. Иванова // Проблемы современной экономики. 2006. - № 3/4 (19/20). - С. 344-348.

55. Иванова, Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса: аспект экономико-математического моделирования Текст. / Ю.В. Иванова // Экономика строительства. 2006. - № 3. - С. 2-13.: ил. - Библиогр.: с. 13.

56. Ильин, И.А. Социальное строительство на территории России Текст. / И.А. Ильин; Совет по изучению произвол, сил Минэкономразвития РФ и РАН. М.: Наука, 2006. - 234 е.: ил. - Библиогр.: с. 232.

57. Иноземцева, А. Как стать миллиардером? Текст. / А. Иноземцева // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. -№ 7, июль. - С. 102-106.

58. Информационный журнал Домограф. 2006. - № 3-4 (11).

59. Иншаков, О.В. «Ядро развития» в контексте новой теории факторов производства Текст. / О.В. Иншаков // Экономическая наука современной России. 2003. - № 1. - С. 11-25.

60. Иншаков, О.В. Теория Факторов производства в контексте экономики развития Текст. / О.В. Иншаков: Научный доклад на Президиуме МА-ОН (Москва, 29 нояб. 2002 г.). Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002. - 92 с.

61. Казанский, Ю.Н. Строительство в США и России. Экономика и управление Текст. / Ю.Н. Казанский, A.M. Немчин, С.Н. Никешин. СПб.: Издательство «ДваТрИ», 1995. - 438 е.: ил. - Библиогр.: с. 435-437.

62. Капустина, Н. Дорогое и элитное Текст. // Н. Капустина. «Коммерсант - Дом». - № 196 (3772). - С. 49.

63. Капустина, Н. Дольщики вне закона Текст. / Н. Капустина // «Коммерсантъ дом». - 2007. - № 01 [01] июнь-июль. - С. 11.

64. Кейнс, Дж. M. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. М. Кейнс. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978. - 494 с.

65. Клюева, Т.Г. Управление строительством экологичного жилья: региональный аспект Текст. / Т.Г. Клюева, А.Н. Ларионов. М.: МАКС Пресс, 2010.- 148 с.

66. Князев, Ю. О научных экономических школах Текст. / Ю. Князев // Общество и экономика. 2003. - № 12. - С. 108-132.

67. Корчаго, И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства Текст. / И.Г. Корчаго // Жилищное строительство. 1997. -№5. -С. 10-11.

68. Крол, Н. Новостройки ЦАО: округ высокой ликвидности Текст. // «Недвижимость & цены». 2008. - № 49 (299). - С. 33-36.

69. Круглик, С.И. Комплексное управление жилищной сферой как системой на базе управления проектами Текст. / С.И. Круглик // Экономика сервиса. 2007. - № 1. с. 7-23.

70. Курнышева, И. Условия инновационного развития Текст. / И. Курнышева // Экономист. 2003. - № 7. - С. 9-17.

71. Ларионов, А.Н. Системный подход в управлении жилищной реформой Текст. / А.Н. Ларионов, C.B. Царьков // Регион: Политика. Экономика. Социология. 2006. - № 1-2. - С. 175-180.: ил. - Библиогр.: с. 179-180.

72. Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области Текст. / А.Н. Ларионов; С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, Волгоград, гос. архитектур.-строит. академия. Волгоград, 2002. — 456 е.: ил. -Библиогр.: С. 330-343.

73. Леонтьев, В.В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика Текст. / В.В. Леонтьев. Пер. с англ. М.: Политиздат, 1990. -415 е.: ил.

74. Львов, Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки Текст. / Д.С. Львов; Отд-ние экон. РАН. М: ОАО «Изд-во «Экономика», 1999. - 79 е.: ил.

75. Львов, Д.С. Экономика развития Текст. / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002. - 512 е.: ил. - Библиогр.: с. 487-508.

76. Мазур, И.И. Девелопмент Текст.: Учеб. пособие для подготовки менеджеров / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. - 521 е.: ил. - Библиогр. по главам.

77. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) Текст.: / С.Н. Максимов. СПб.: Питер, 2003. - 256 е.: ил.

78. Максимова, О. Залог дороже денег Текст. / О. Максимова // Приложение к «Коммерсантъ» Ежемесячный журнал о недвижимости «Жилой дом». - 2007. - № 5. - С. 30-31.

79. Могилатова, И. Дорогое и элитное Текст. // И. Могилатова, Н. Пронина, А. Шаталов. «Коммерсант - Дом». - № 106 (3682). - С. 27-34.

80. Модели инвестирования в инновационное развитие регионов Текст. / Под ред. М.А. Гусакова / ИРЭ РАН. СПб.: ИРЭ РАН, 2005. - 194 с. -Библиогр.: с. 188-192.

81. Морозова, Ж.А. Строительство жилья. Налоги Текст. / Ж.А. Морозова. Издательско-консультационная компания «Статус-Кво 97», 2004. -392 е.: ил.

82. Москва и регионы // Российский информационный журнал о строительстве и инвестициях. 2006. - № 4 (7). - 102 с.

83. Москвин, В. Анализ риска реализации инвестиционного проекта Текст. / В. Москвин // Инвестиции в России. 2001. - № 8. - С. 33-37.89. «Недвижимость & цены». № 52-1 (353-354). - 28.12.2009-10.01.2010.-396 с.

84. Никитина, Е. Копейки уже не нужны Текст. / Е. Никитина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете «Ведомости», издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2007. - № 5 (39), июнь. - С. 28-29.

85. Николаев, В.П. Введение в рыночную экономику строительства Текст. / В.П. Николаев // Экономика строительства. 1994. - № 4. - С. 3-22.

86. Общая экономическая теория (политэкономия) Текст.: учебник для высших учебн. завед. / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ПРОМО-Медиа, 1995. - 608 е.: ил.

87. Осипов, Ю.М. Теория хозяйства Текст.: учебник [в 3 томах] / Ю.М. Осипов. Т.1. - М.: Изд-во МГУ, 1998. - 469 с.

88. Павлова-Каткова, Н. Потусторонние новостройки Текст. / Н. Павлова-Каткова // Приложение к «Коммерсантъ» Ежемесячный журнал о недвижимости «Жилой дом». - 2007. - № 3. - С. 15-17.

89. Павлова, С.А. Инвестиции и закономерности инвестиционного процесса в современных условиях Текст. / С.А. Павлова. Белгород: НИ-ИКМА, 2002. - 147 с.

90. Панибратов, Ю.П. Управление инвестициями в непроизводственное строительство Текст. / Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.А. Кру-шинский // Известия вузов. Строительство. 2002. - № 8. - С. 53-57.

91. ПИФ-info Текст. / Ежемесячный аналитический журнал. 2008. -№ 1-2.-28 с.

92. Поляковский, Г. Жилищная экономика. Текст.: зарубежный экономический учебник / Г. Поляковский. М.: «Дело», 1996. - 223 е.: ил. — Библиогр.: с. 208-214.

93. Попов, А. Бесценный мир Текст. / А. Попов, М. Сергеева // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 12. - С. 18-24.

94. Портер, М. Международная конкуренция: Конкурентные преимущества стран Текст. / М. Портер. Пер. с англ. / Под ред. В.Д. Щетинина. -М.: Международные отношения, 1993. - 895 с.

95. Программа ИПРЭРР. Новые подходы и методы интенсификации экономического развития регионов Текст. / Гос. учр. Институт интенсификации процесса реализации эконом, реформ в регионах. М.: ООО «Изд-во ACT», 2000.-224 е.: ил.

96. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики Текст. / Под ред. Д.С. Львова / Отделение экономики РАН. -М.: «Экономика», 2000. 790 е.: ил. - Библиогр.: с. 757-764.

97. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман; Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000. - 294 е.: ил. - Библиогр.: С. 289-294.

98. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития Текст.: сб. науч. труд. / Федер. агентство по образованию, Волгоград. гос. архитектур.-строит. ун-т. Волгоград: НП ИПД «Авторское перо», 2005. - 190 е.: ил.

99. Рекламно-информационный каталог о тенденциях и новинках рынка дорогой элитной загородной недвижимости «Рублевка magaxine». -2010.-№ 11.-60 с.

100. Романова, И.В. Особенности жизненного цикла объектов недвижимости элитного жилищного строительства // Жилищная экономика. -2009. № 2/3 (2/3). - С. 90-95.

101. Романова, И.В. Проблемы и перспективы развития современного рынка элитного жилья Москвы Текст. // Экономика и управление народным хозяйством. 2008. - № 1(1). - С. 21-26.

102. Романова, И.В. Развитие рынка элитного жилья Москвы: стратегический подход// Ценности и интересы современного общества: материалы Международной научно-практической конференции в рамках VIII Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2009. - С. 196-205.

103. Романова, И.В. Современное состояние рынка элитного жилья Москвы // Экономика и управление: теория, методология, практика: материалы Международной научно-технической конференции. Т. II. Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2009. - С. 105-110.

104. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством Текст. / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. JI.H. Чер-нышова. М.: «Реалпроект», 2004. - 528 е.: ил.

105. Рынок жилья в переходной экономике Текст. / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров: ГИПП «Вятка», 2002. - 896 е.: ил. - Библиогр.: с. 809-827.

106. Савченко, П. Уровень и качество жизни: понятия, индикаторы, современное состояние в России Текст. / П. Савченко, М. Федорова, Е. Шелкова // Российский экономический журнал. 2000. - № 7. - С. 66-73.

107. Салунов, А. Золотые города Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2008. - № 1. - С. 110-111.

108. Салунов, А. Цена высоты Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2008. - № 2. - С. 44-50.

109. Самарина, Н. Сколько стоит дом достроить Текст. / Н. Самарина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете «Ведомости», издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2006. - № 5. - C. 23.

110. Сардарян, С. Срок особого назначения Текст. // «Недвижимость & цены». 2008. - № 50 (300). - С. 46-49.

111. Селюков, В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера Текст. / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров; МГТУ им. Н.Э. Баумана. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001. - 360 е.: ил. - Библиогр.: с. 357-359.

112. Сергеева, М. Америка тянет на дно Текст. / М. Сергеева, А. Попов // Ежемесячный деловой журнал «РБК». 2007. - № 10. - С. 20-26.

113. Серов, В.М. Инвестиционный менеджмент Текст. / В.М. Серов. -М.: Инфра-М, 2000. 272 е.: ил.

114. Сидоренко, В.Ф. Теоретические и методологические основы экологического строительства Текст. / В.Ф. Сидоренко. Волгоград: ВолгГА-СА, 2000. - 200 с.

115. Системный анализ и структуры управления Текст. / Под ред. В.Г. Шорина. -М.: Знание, 1975.-304 с.

116. Слепов, В.А. Инвестиции как фактор экономического роста Текст. / В.А. Слепов, М.А. Потапская // Финансы. 1999. - № 1. - С. 2-11.

117. Смоляр, И.М. Градостроительное планирование как система: прогнозирование программирование - проектирование Текст. / И.М. Смоляр. - М.: Эдиториал УРСС, 2001. - 164 е.: ил. - Библиогр.: с. 163.

118. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник; Российская гильдия риэлторов. М., 1999.-62 с.

119. Страйк, Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России Текст. / Р.Дж. Страйк // Вопросы экономики. 1994. - №10. - С. 4-9.

120. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. 2007. - № 5.

121. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. 2007. - № 6.

122. Строительство и недвижимость. Архитектурные проблемы экономики, управления, технологии Текст. / Сб. науч. труд. Воронеж, 2001.-131 с.

123. Табунщиков, Ю.А. Энергоэффективные здания Текст.: И Ю. А. Табунщиков, М. М. Бродач, Н. В. Шилкин. -М.: АВОК-ПРЕСС, 2003. 200с.

124. Тамбовцев, В.Л. Теоретические вопросы институционального проектирования Текст. / В.Л. Тамбовцев // Вопросы экономики. 1997. -№ 3. -С. 82-94.

125. Теин, Ли. Теория и практика экономических реформ в КНР Текст. / Ли Теин. 2-е дополн. изд. - М.: Инст. Дальн. Вост. РАН, 2002.-132с.: ил.

126. Троев, В.А. Городская недвижимость Текст. / В.А. Троев. М.: ACT; СПб.: Сова, 2006. - 94 с.

127. Троев, В.А. Недвижимость по ипотеке Текст. / В.А. Троев. М.: ACT; СПб.: Сова, 2007. - 93 с.

128. Тумусов, Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика Текст. / Ф.С. Тумусов. М., «Экономика», 1999. - 272 е.: ил. - Библиогр.: с. 260-264.

129. Управление городскими службами на примере водоснабжения и жилого фонда Текст. // Сб. докум. Франко-российского сотрудничества. -Париж, 1998.-224 с.

130. Федосеев, В.В. Экономико-математические методы и прикладные модели Текст. / В.В. Федосеев. М.: ЮНИТИ, 1999. - 392 с.

131. Федотова, М.А. Разработка методических рекомендаций по оценке квартир в целях налогообложения Текст.: // М.А. Федотова, СВ. Грибовский, Г.М. Стерник, Д.Б. Житков и др. Отчет о НИР. Изд-во: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2004 г. - 540 с.

132. Хайдеманн, Т. Инвестиции в недвижимость в России Текст. / Т. Хайдеманн, Д. Мартюшев. СПб., 2005. - 99 с.

133. Хачатрян, С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем Текст.: научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. -М.: Изд-во «Экзамен», 2002. 192 е.: ил. - Библиогр.: с. 187-189.

134. Холобаев, П. Новый жилищный кодекс: комментарии Текст. / П. Холобаев // Коммерсант-ВЛАСТБ. Аналитический еженедельник. 2005. - № 8 (611), 28.02.2005. - С. 16-19.

135. Хромов, Ю.Б. Рынок малоэтажного строительства в Петербурге на пороге XXI века Текст. // Жилищное строительство. -№11., 2000. С. 4-6

136. Чернышев, П. Хоромы с чужого плеча Текст. / П. Чернышов // Квартирный ряд. 2007. - № 26 (649), 28 июня - 4 июля 2007 г. - С. 4.

137. Черняк, В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве Текст. / В.З. Черняк. М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 800 е.: ил. -Библиогр.: с. 782-788.

138. Черняк, В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства Текст.: учебник для студентов вузов / В.З. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 е.: ил. - Библиогр.: с. 617. - (Серия «Профессиональный учебник: Экономика»).

139. Шодонере, Ж. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции Текст. / Ж. Шодонере. Пер. с франц. Л. Хакимзя-новой.-М., 2001-76 с.

140. Шомина, Е.С. Жилищное движение в Швеции Текст. / Е.С. Шо-мина // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2002. - № 1. -Ч. II. - С. 37-42.

141. Шумпетер, Й. Теория экономического развития Текст. / Й. Шумпетер. М.: Прогресс, 1982. - 455 с.

142. Щелов, О. Идеальный дом // Ведомости / 2006. №169 (1696).

143. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. - 567 е.: ил. - Библиогр.: с. 563-564.

144. Элитное жилье это статус владельца // «Строительный эксперт». -2005.-№8.

145. Элсенпитер, Р.К. Умный дом строим сами Текст. / Р.К. Элсенпитер [Велт Т.Дж.]. КУДИЦ-Образ, 2005. - 381 стр.

146. Ясинская, А. Опись городских парадоксов Текст. / А. Ясинская // Информационно-аналитический ежегодник «Недвижимость Петербурга». -СПб, 2006.-С. 11-23.

147. Квачадзе, Р.Г. Развитие рынка нового жилья (на примере Москвы) Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 22.04.1999 / Квачадзе Роберт Георгиевич. -М., 1999. 165 е.: ил. -Библиогр.: с. 157-165.

148. Коровин, Э.В. Формирование и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг: теория и методология Текст.: автореф. дис .д-ра экон. наук / Коровин Эдуард Викторович; [С.-Петерб. гос. ун-т сервиса и экономики]. СПб., 2006. - 32 е.: ил. - Библиогр.: с. 29-31.

149. Ackroyd S., Burrell G., Hughes M„ Whitaker A. "The Japani- zation of British industry" Industrial Relations Journal, Vol.19, 1988. -No.l, pp.11-23.

150. Cazes B. Indicative Planning in France Text. Journal of Comparative Economics. - December, 1990.

151. Country Profiles on the Housing Sector Text. Poland: UN. N. Y., Geneva, 1998.-P. 115.

152. Keating, M. The Invention of Regions. Political Restructuring and Territorial Government in Western Europe Text. Unpublished paper for European Consortium for Political Research. Oslo, 29 March - 3 April, 1996.

153. Kvint, Vladimir L. The Global Emerging Market in Transition: articles, forecasts and studies Text. / Vladimir L. Kvint. Fordham University Press, New York, 1999.-P. 612.

154. Langlois, R. Rationality, Institution and Explanation Text. // In R. Langlois, ed. Economic as a Rocess. Essays in the University Press, 1990. -P. 228.

155. Maturi Richard, J. The 105 best investments for the 21st century Text. John Wiley & Sons, 1995. - P. 281.

Формирование стратегии развития рынка элитного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития рынка элитного жилья"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Романова, Ирина Валерьевна

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии развития рынка элитного жилья"

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Романова, Ирина Валерьевна, Москва

Похожие диссертации

Каталог диссертаций