Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья"

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЭЛИТНОГО жилья (на примере г. Москвы)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2007

Диссертация выполнена на кафедре «Государственное и муниципальное управление» Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ кандидат экономических наук, доцент

Григорьева Галина Владимирович

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор,

I »

академик РАЕН Черняк Виктор Захарович

кандидат экономических наук, доцент Журавинкин Кирилл Николаевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ГОУ ДПО «Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Защита состоится «30» марта 2007 г в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 226 003 01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу 109456, г Москва, 4-й Вешняковский проезд, д 4, ауд 113

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов России

Автореферат разослан «27» февраля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного Совета, кандидат экономических наук

"7~Г

В^/1 Смирнов

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В настоящее время на фоне

значительной трансформации структуры экономики и инвестиционного

климата г Москвы наблюдается активизация иностранных и отечественных

инвесторов во многих областях предпринимательской деятельности

Наиболее ярким примером этого является жилищное строительство, в

частности, строительство элитной жилой недвижимости ( *

Деятельность компаний, занимающихся строительством элитного

жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости, формируется в

*

рамках инвестиционно-строительного аспекта, что предполагает необходимость учета всех особенностей реализации проектов элитного жилья, начиная от разработки уникальной идеи проекта, обоснования эффективности его реализации и заканчивая формированием взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу и поиском эффективных инструментов продвижения товара

Однако сегодня процесс реализации проектов столичной элитной жилой недвижимости протекает в новых условиях активными участниками рынка элитного жилья являются не только строительные организации, но и риэлтерские, консалтинговые, эксплуатационные компании Этот факт дал толчок эволюции инвестиционно-классификационных методов оценки проектов столичного элитного жилья, но, не смотря на это, процесс развития сопровождался возникновением ряда проблем теоретического и методического характера Так, например, на сегодняшний день нет четкого понимания того, что следует относить к элитной жилой недвижимости в г Москве, как классифицировать элитные жилые дома, какие их < специфические параметры и какие риски необходимо учитывать при расчете и обосновании эффективности инвестирования таких проектов Учет специфических рисков при оценке доходности проектов будет, в определенной степени, способствовать повышению обоснованности расчетов

показателей эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости

Степень разработанности темы. При написании диссертации

использовались научные труды ряда ведущих ученых в области экономики

жилищного строительства, таких как Асаул А Н , Бузырев В В , Григорьев

В В , Крутик А Б , Максимов С Н , Мазур И И , Ольдерогге Н Г , Рахман

И А , Ресин В И , Степанов И С , Тарасевич Е Н , Черняк А В , Черняк В 3 ,

Чистов А М , Шапиро В Д , О'Салливан А и др , в области инвестиционного

t

анализа Богатин Ю В , Валдайцев С В , Волков И М , Гиляровская Л Т , Ендовицкий Д А , Ковалев В В , Коссов В В , Лимитовский М А , Липсиц И В , Марголин А М , Панибратов Ю П , Швандер В А , Берне В , Бирман Г , Пайк Р, Хавранек П , Шмидт С и др Учет влияния рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов подробно освещен в работах таких ученых, как Балабанов И Т , Бланк И А , Грабовый П Г , Гранатуров В М , Грачева М В, Москвин В А, Смоляк С А и др Однако вопросам формирования структурно-понятийного аппарата, а также особенностям инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г Москвы уделено недостаточно внимания

Целью диссертационного исследования является совершенствование методов 'оценки эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья на основе выявления и учета специфических параметров элитной жилой недвижимости

В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи

• выявить принципы взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г Москвы,

• уточнить определение термина «элитное жилье», а также выявить специфические характеристики элитной жилой недвижимости,

• проанализировать существующие методы оценки эффективности инвестиций и выявить их недостатки применительно к элитной жилой недвижимости,

• разработать комплексную классификацию элитной жилой недвижимости г Москвы,

• выявить характер и состав рисков, оказывающих непосредственное влияние на процесс реализации проектов элитного жилья,

к

• разработать предложения по совершенствованию методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов столичной

I

элитной жилой недвижимости Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает рынок элитной жилой недвижимости г Москвы Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов процесса инвестирования элитной жилой недвижимости

Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки эффективности инвестирования в недвижимость Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа, синтеза, метода экспертных оценок, классификации и сравнения Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики жилищного строительства, инвестиционного анализа и анализа влияния рисков на процесс реализации инвестиционных проектов

Информационной базой исследования явились материалы периодической печати, данные аналитических отчетов, статистическая информация, нормативно-законодательные акты

Научная новизна исследования заключается в следующем

• обосновано сущностное Содержание термина «элитное жилье» через его имманентные параметры,

• разработана классификация столичной элитной жилой недвижимости, отражающая и учитывающая современные особенности объектов московского рынка элитного жилья,

• обоснован новый показатель «коэффициент элитарности», учитывающий качественно-количественную характеристику элитных жилых домов г Москвы,

• выявлен новый риск - риск качества, характеризующий возможность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома,

• предложен новый методический подход к оценке эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости, заключающийся в учете специфических параметров и рисков реализации проектов элитного жилья при расчете доходности проектов

К основным результатам исследования можно отнести следующие

• установлены особенности взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на московском рынке элитной жилой недвижимости,

• выявлены критериальные параметры элитной жилой недвижимости, определяющие 'содержание термина «элитное жилье», на основе которого установлены типы жилых домов, относимых к рынку столичного элитного жилья,

• разработана классификация элитной жилой недвижимости, позволяющая проводить двухуровневую бапльно-классовую оценку объектов московского рынка элитного жилья,

• разработан коэффициент элитарности, рассчитанный по конкретным проектам элитного жилья г Москвы, обеспечивающий более обоснованный подход к оценке объектов столичной элитной жилой недвижимости,

• установлены основные группы рисков, свойственных проектам элитного жилья, влияющих на величину нормы дисконтирования, и, в конечном счете, на значения показателей экономической эффективности инвестиций рассматриваемых проектов,

• разработана методика оценки элитной жилой недвижимости, учитывающая в комплексе специфические характеристики, классификационные параметры и риски, возникающие при

^ реализации проектов элитного жилья

Практическая значимость работы заключается в том, что полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы в процессе проектирования и реализации инвестиционных проектов в качестве методической и практической базы при классификации элитных жилых домов г Москвы, составлении аналитических отчетов, статистических справочников и т п, посвященных рынку элитной жилой недвижимости г Москвы, а также при обосновании величины ставки дисконтирования, используемой в расчетах показателей эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья

Апробация работы и внедрение ее результатов. Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных ее положений проводилась на Международной научно-практической конференции «Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем» (17-20 апреля 2006 г, г Москва), а также в ряде ведущих строительных компаний г Москвы, занимающихся возведением элитных жилых домов ООО «ГП СМУ 1» (группа компаний «ДОН-Строй»), ЗАО «Баркли Строй»

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом 3,1 п л , из них 3,0 п л авторские

Структура диссертации Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (176 наименований), приложения, 162 страниц машинописного текста, иллюстрированных 38 таблицйми и 10 рисунками

2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определены цели, задачи, объект, предмет исследования и степень разработанности проблемы, выделены методологические и методические основы, описана информационная база исследования, показаны научная новизна, результаты исследования и их практическая значимость

В первой главе «Методические и организационные аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве» раскрываются особенности и способы организации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, анализируются методы оценки экономической эффективности инвестиций, а также риски, возникающие в ходе реализации инвестиционных проектов

Проведенный анализ способов организации инвестиционно-строительной деятельности показал, что на сегодняшний день существует несколько основных схем взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности инвестор, заказчик, генподрядчик - разные лица, инвестор-заказчик, инвестор-генподрядчик, заказчик-генподрядчик

В ходе исследования установлено, что в настоящее время на московском рынке жилой недвижимости, в частности, на рынке элитного жилья, наибольшее распространение получила «замкнутая» система организации инвестиционно-строительной деятельности, которая подразумевает под собой выполнение практически всех функций от проектирования и производства строительных материалов до организации продаж и эксплуатации созданных объектов

В процессе реализации инвестиционных проектов возникает множество рисков, которые, по мнению ряда ведущих отечественных специалистов в области инвестиционного анализа, необходимо учитывать при расчете ставки дисконтирования

Как показал анализ методов оценки экономической эффективности инвестиций, решение об инвестировании проектов следует принимать на основе всей системы показателей экономической эффективности инвестиций, однако в России и за рубежом приоритет их использования в значительное степени различается

В отечественной практике выделяется следующая последовательность важности данных показателей чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), внутренняя норма прибыли (IRR),

V

срок окупаемости (РР), бухгалтерская рентабельность инвестиций (ARR) В зарубежной практике большинство западных компаний отдают предпочтение

г

таким показателям, как РР и ARR, нежели дисконтированным показателям экономической эффективности инвестиций

Проведенный анализ методов оценки экономической эффективности инвестиций показал, что существующие методы оценки используются при обосновании целесообразности реализации любых инвестиционных проектов без учета специфики отрасли экономики, что влечет за собой получение, в некоторой степени, искаженных результатов Выходом в данном случае является совершенствование существующих методов посредством учета специфических особенностей проектов, в данном случае проектов столичной элитной жилой недвижимости

Во второй главе «Анализ ог/еночных параметров эчитного жилья» определен период зарождения московского рынка элитного жилья, уточнено определение термина «элитное жилье», проведено разграничение рынка элитной жилой недвижимости на рынок «нового» («современного») и рынок «старого» элитного жилья, обоснована необходимость формирования оценочных параметров элитарности1 жилья в соответствии с современными тенденциями развития рынка, определены принципы построения классификации элитной жилой недвижимости

1 Элитарность - это принцип отбора наилучших экземпляров [«Словарь современного русского литературного языка» под ред В И Чернышева 1967 г]

Как отмечают многие эксперты рынка элитной жилой недвижимости г Москвы, столичный рынок элитного жилья начал формироваться в середине 1990-х годов в связи с резкими изменениями в социальной структуре общества на фоне значительной трансформации экономики

Тем не менее, на сегодняшний день существует множество пробелов в структурно-понятийном аппарате рассматриваемого сегмента рынка жилой недвижимости Это, прежде всего, связано с пониманием сущности элитного жилья, а также отсутствием действенного механизма определения уровня превосходства одних элитных жилых домов над другими (степени элитарности)

I I

Проведенный анализ существующих определений термина «эттное жилье» и объектов рынка элитного жилья позволил уточнить анализируемое понятие, которое следует рассматривать в узком и широком смысле

В узком смысле «элитное жилье» — это клубные дома и особняки, расположенные в самых престижных районах исторического центра города В широком смысле - это дома, уникальные по своим архитектурным решениям (неповторимые, единственные в своем роде), находящиеся в любом районе города, имеющие свободные планировки, огороженную охраняемую придомовую территорию и обладающие совокупностью потребительских свойств, способных удовлетворить самого требовательного покупателя

В соответствии с данным определением выявлены типы жилых домов, относимых к рынку «современного» элитного жилья, а также определены типы жилых домов, причисляемых к рынку «старого» элитного жилья К рынку «старого» элитного жилья относятся

1 «Старинные особняки»

2 «Сталинские дома»

3 «Цековские дома»

К рынку «современного» элитного жилья (далее - рынок элитного жилья) относятся следующие типы жилых домов

1 «Клубные дома»

2 «Многоквартирные дома»

3 «Элитные жилые комплексы»

4 «Современные жилые особняки»1

5 «Реконструированные старинные особняки»

Таким образом, при разработке комплексной классификации элитного жилья должны учитываться все типы элитных жилых домов, а их ранжирование проводиться в соответствии с тремя общеизвестными классами жилья (де-люкс (А), премиум-класс (В), бизнес-класс (С))

Проведенный анализ рынка элитного жилья г Москвы позволил сформировать систему параметров, способствующих проведению классификации элитных жилых домов (параметры эчитарности жилья)

1 Местопо чожение престижность района, инфраструктура района, благоустроенность района, позиционирование дома

2 Экочогия района

3 Уникачьность жилого здания

4 Отдепка дома фасад здания, внутренние нежилые помещения

5 Внутренняя инфраструктура-

• основная системы охраны, благоустроенность придомовой территории, подземный паркинг, гостевой паркинг

• допочнительная деловая, торговая, досуговая и хозяйственно-бытовая части

6 Инженерные системы и техночогическое оборудование система центрального кондиционирования, система очистки воды, собственный тепловой пункт, система «умный дом», лифтовое оборудование

7 Апартаменты

1 Ввиду того что доля современных жилых особняков на столичном рынке элитного жилья незначительна по сравнению с другими типами элитных жилых домов, их'рассмотрение в диссертационной работе не проводится

• обгцие сведения количество квартир на этаже

• характеристика квартиры высота потолков

• комплектация квартиры

о основная входная дверь, окна, блок современных информационных систем

о дополнитечьная подготовка пола под стяжку 8 Управление недвижимостью

Для полного получения представления о рассматриваемом элитном

г

жилом доме необходимо, разделяя каждую категорию элитных домов на классы, предоставлять информацию, которая должна включать в себя название анализируемого объекта недвижимости, общее количество квартир в доме, адрес рассматриваемого элитного жилого дома, название компании-застройщика (компании, проводящей реконструкцию)

Благодаря разработанным параметрам элитарности жилья создается возможность проведения разграничений элитных жилых домов по уровню превосходства, однако для этого необходимо сформировать критерии оценки данных параметров и разработать алгоритм их расчета

В третьей главе «Совершенствование методов оценки эффективности инвестгщионных проектов элитного жилья» раскрываются особенности механизма классификации элитных жилых домов и учета системы рисков, свойственных проектам элитного жилья, позволяющих более обоснованно определять норму дисконтирования при расчете показателей экономической эффективности инвестиций, и, в конечном счете, повысить уровень достоверности их значений В данной главе проводится апробация разработанной классификации элитного жилья и усовершенствованных методов оценки экономической эффективности инвестиций на примере элитного жилого комплекса «Триумф-Палас» и клубного дома «Дворянское гнездо»

Проведенный анализ способов оценки элитного жилья показал необходимость числового (балльного) определения величины степени

элитарности элитных жилых домов столицы, что обосновывает

необходимость введения нового понятия - «коэффициента эчитарности»

Коэффициент эчитарности - это обобщающий показатель,

включающий в себя всю'совокупность величин разноплановых оценочных

параметров элитарности жилья и характеризующий уровень соответствия

анализируемого объекта эталону элитной жилой недвижимости

Под эталоном понимается максимально возможное значение каждого

параметра элитарности жилья из всей их совокупности таким образом, что

коэффициент элитарности будет соответствовать 100 баллам

В общем виде коэффициент элитарности (Кэ) представляется ( <

следующим образом

(1)

/=1

где X, - величина укрупненного оценочного параметра (признака) Оценка параметров элитарности проводится по принадлежности к классам жилья в зависимости от качественных и количественных характеристик рассматриваемых параметров, а также в соответствии с разработанной в работе балльной системой расчета

На основании полученных значений коэффициентов элитарности и в соответствии с определенными границами классов типов элитных жилых домов, которые обосновываются сложностью реализации утвержденных в проектно-сметных документациях объектов элитного жилья элементов отличия и превосходства (табл 1), создается возможность проведения комплексной классификации объектов рынка элитной жилой недвижимости г Москвы (табл 2)

Балльные значения параметров элитарности жилья обосновываются значимостью оценочных параметров для потребителей данного товара, выявленных на основе экспертных оценок

Таблица 1

Границы классов элитного жилья г Москвы

Коэффициент элитарности Классы жилья

А В С

Реконструированные старинные особняки

Кэ, баллы 100-71 70-60 до59

Клубные дома

Кэ, баллы 100-71 70-56 до 55

Многоквартирные дома

Кэ, бал!ы 100-71 70-56 до 55

Жилые комплексы

Кэ, балчы 100-76 75-60 до 59

В ходе исследования выявлено, что характерной особенностью всех элитных жилых домов является их качество, подразумевающее в данном случае совокупность элементов отличия и превосходства В связи с этим в процессе реализации проектов элитного жилья может возникать особый риск, свойственный только данным проектам — это риск качества

При этом под риском качества следует понимать вероятность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома под воздействием влияния специфических факторов, возникающих в ходе реализации проекта элитной жилой недвижимости

Помимо риска качества на процесс реализации проектов элитного жилья оказывают влияние и многие другие риски, таки$ как политические, экономические, социальные, экологические, информационные, коммерческие, финансовые, законодательные, градостроительные, криминальные, форс-мажорные

Таблица 2

Классификация элитного жилья

Типы (категории) Параметры (признаки) 11 —жилья етгтариости ——^ Реконструированный стари»** л) особняк шпажя КлувАМ дом (адрес Ацее Многоквартирный дом Элитный жилой компле (апеес. «с

проводящая реконструп ко/мчесгао квартир в до комлания-эастроицик количество квартир а дома компания застройщик) количество квартир в до компания застройщик

Оценка показателя Соответствие классу жилья Баллы Оценка показателя Соответствие классу ЖИЛЬЯ Баллы Оценка показателя Соответствие классу жилья Баллы Оценка показателя Соответствие классу жилья Баллы

Местоположение дома (XI) Престижность районе

Инфраструктура района

Благоустроенность района

Позиционирование дома

Экология района {&)

Уникальность жилого здания (Хз)

Отделка дома (Х<) Фасад здания

Внутренние нехмлые помещения

Внутренняя инфраструктура дома (X») Основная Системы охрены

Благоустроенность придомоеои территории

Паром

Гостевой паркинг

Цеповая часть

Торговая часть -

Досугоаая часть

Хмяистаенно-бытоеая часть

Инженерные системы и технологическое оборудование (Хв) Система центрального кондиционирования

Система очистки воды

СоОстве*иый тепловой пункт

Система "умный дом"

Лифтовое оборудование

Апартаменты (Х7) Общи* сведения Количество квартир на этажа А

Характеристика квартиры Высота потогаое

Комплектация квартиры Основная Входная дверь е квартиру (дом)

Окна

Блок современных информационных систем

Дэполнигегънея Под готовы пола под стяжку

Уровень управления недвижимостью (X*)

Коэффициент элитарности (Кэ)

Определив группы рисков, возникающих при реализации проектов элитного жилья, и в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов1 (далее — Методические рекомендации), норма дисконтирования, отражающая и\ влияние,' определяется как

Е = (1+г6)(1+гр)-1, (2)

где г6 - безрисковая составляющая,

гр - премия за риск > .

Тогда коэффициент дисконтирования, учитывающий премию за риск, можно представить следующим образом

к =-!-, (3)

(а+оа+г,»'

где I - номер шага расчета (месяц, квартал, год и т д ) Для определения величины рисковой составляющей нормы дисконтирования необходимо выявить граничные значения резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, а также вероятностные коэффициенты всех видов рисков реализации проектов элитного жилья (табл 3)

Как известно, величина резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, имеет прямую зависимость от цели проекта Значение резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск для проектов элитного жилья, принимается на основе результатов экспертных оценок, но в пределах, определенных Методическими рекомендациями - 0-5 % При этом в качестве весов используется вероятность проявления указанных рисков Распределение вероятности ых коэффициентов по видам рисков обосновывается потенциальной возможностью их возникновения в ходе реализации проектов элитной жилой недвижимости, выявленной экспертным методом

1 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов Утверждено Министерство экономики РФ Министерство Финансов РФ Государственный комитет РФ по строигетьной архитектурной и жилищной политике 21 06 1999 № ВК 477 М Экономика 2000

Таблица 3

Распределение вероятностных коэффициентов

п/п Виды риска Вероятностный коэффициент Резервная норма процентной ставки, учитывающая риск

1 Политические риски 0,10

2 Экономические риски 0,14

3 Социальные риски 0,09

4 Экологические риски 1 0,07

5 Информационные риски 0,04

6 Коммерческие риски 0,07 0 - 5 % г

7 Финансовые риски 0,07

8 Законодательные риски 0,13

9 Градостроительные риски 0,10

10 Криминальные риски 0,04

11 Форс-мажорные риски 0,03

12 Риск качества1 0,12

В соответствии с предложенными значениями вероятностных коэффициентов и выявленными граничными значениями резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, применима следующая формула для расчета величины рисковой составляющей нормы дисконтирования

'„=2>, рм, ' (4)

1=1

где б, - резервная норма процентной ставки, учитывающая риск, р, - вероятностный коэффициент

Практическое использование разработанной классификации элитного жилья и усовершенствованных методов оценки экономической эффективности инвестиций , проводилось на примере элитного жилого комплекса «Триумф-Палас» и клубного дома «Дворянское гнездо», вследствие чего были получены следующие результаты (табл 4, 5, 6)

1 Дтя более обоснованного определения ветичины втияния риска качества на значение рисковой составляющей нормы дисконтирования резервную норму процентной ставки по данному риску необходимо корректировать на значение (долю) коэффициента элитарности путем перемножения

17

Таблица 4

Классификация элитного жилого комплекса «Триумф-Палас» и клубного дома «Дворянское гнездо»

Типы (категор»еО Парлылгрш (пркаяаки) _ зтгтшрнссгм '" Элитный жилой комплекс «Триумф-flanac (Чапаевский пер 3 880 квартир атч 1 i пектхаусое группа компаний ЛОН-Строй») Клубным дом «Дворянское гнездо» (Левшинский пар 9/11 13 25 квартир атч 2 пентхаус» компания «Кв Игокиниримг»)

Оценка показателя классу жилья Б-плы о,—-,<..„,.„. Соответствие Баллы

МестоПОЛОЖвНИ* ДОМ (Xi) Престюкноеть рцюя Нилом расположен а пределах третьего транспортного копьц< и четвертого транспортного кольца С 3 Район расположен в пределах Садового кольца А S

Инфраструктура районе высокий уровень развития кхфрасгруктуры района А 3 Низкий уровень развития инфраструктуры района С 1

БпагиуС! ровнност» района Срвд>ыи уровень благоустроенности района В 2 Средний уровень благоустроенности района в 2

Поз«4ионироеение дома Хорошее поам^юнироаание дома в 2 иш.»^»». в 2

Экология район* {Xit благоприятная зкологичаская обстановка А tt Крайне набгшчхтриягная акопогичассая обстановка с 5

Уникальность жилого здания (Xi) Самое высокое жилое адание в Европе А .0 внутренний двор С фонтаном и перголой уаитои виноградом в 2

Отвеяна дома |Хч) Фасад здания Фасады отделаны натуральным светлым камнем с фимененивм керамичеоюй плитки теплых бежевых тонов в 3 Фасад отделан облицовочным кирпичом и петурапыннм мьмием с элементами схульгттурных украшений А 5

Внутренние нежилые При отделке исгшъэовался натуральньй мрамор гранит венецианская штукатурка и тд в вестибюпях стоит роскошная мебель, висят постры наготовленные под старину представлено большое разнообразие декоративны« растений В 4 При отдагяе использовался мрамор гранит натуральный камень • вестибюлях стоит мебель представлены аморагнамьм рааанчя попы выполнены » мие моэаичмьи А S

Виу-гремим инфраструктура дома (X») Основная Системы Охрагы Цидеонаблюдение и визуальное наблюдение сотрудниками В 2 Видеонеблодение визуальное наблюдение со [рудниками охраны, »пектронмыа системы доступа А 3

Благоустроенность гфмдомовои территории высокий уровень благоустроенности придомовой территории А 3 Высокий уровень благоустроенности придомовой территории А э

Паркинг Отмшмние количества мы для жильцов дома к количеству кМргир J 4? « } в 2 Отношение количества м/м для жильцов дома к количеству и ар тир 2 к 1 В 2

Отношение количества гостевых м/м к количеству м/м дл> жильцов дома 1 к 1 в С 2 Гостевой парких иа территории дома отсутствует С 0

Деловая честь Смешанная в 1 Отсутствует 0

Тор,.»., ».ст. Смеш»е«ая в 1 Отсутствует 0

Досугоеая часть Смешанная 8 1 Закрытая А 2

Хояысгвы ю-бьпоьая От (рытая С 0 »м- А 2

Инженерные системы и технологическое обору домни* (ХО Система цвкгрольного конаицис» шроеения Ее. в в А •

Система очистки воды Her Нет

Собственный тепловой е™. Есть

Системе умный дом" Нет есть

Лифтовое оборудование Есть (LO) Есть (КОНЕ)

Апартаменты <Хт] Общие сведения Количество квартир 4 с 2 г А 4

Характеристика квартиры Высота потолков Э 15« с 1 33м В 2

Комплектации квартиры Основная Входная даарь е квартиру (ДОМ) входная дверь а каеро^у изготовлена иа ценных пород дерева, обладает повышенной прочностью и огнестойкость*! А 3 входная дверь а квартиру изготовлена и* ценных пород дерева ебгщдает повышенной прочностью и огнестойкостью А Э

Окна Пластиковые стеклопшеты С 1 Дараоо-алюм.» моаые стеклопакеты А 3

информационных систем Спутниковое телевидение оптико-еолокоиныв пинии связи Интернет А 3 Спутниковое телевидение огттико волоконные литы саязи Интернат А 3

Дополнительная Подготовка попа под стяжку Подготовка пола под стяжку отсутствует 0 Подготовка пола под стяжку отсутствует 0

Уровень управления недвижимостью (X») высокий урооег» упрев пения недвижимостью А в высоким уровень управления недвижимостью А в

Коэффициент элитарности (Кэ) В 72 В 68

Таблица 5

Расчет основных показателей эффективности инвестирования проекта ж/к «Триумф-Палас» по традиционной схеме расчета (без учета системы рисков) и по предложенной схеме расчета (с учетом системы рисков)

Показатели (дисконтированные) Годы

2002 2003 2004 2005

Без учета системы рисков

Капиталообразующие инвестиции (1,) миг руб [к= 1/(1+0 18)'] 1200. 1415,3 1479,5 651,2

Денежный приток (С,), млн руб [1<=1/(1+0 18+0,03)'] 770 2057,9 4494,2 1463,1

ЫРУ.мтн руб (нарастающим итогом) -430 212,6 3227,4 4039,3

Р1 % 185,11 %

С учетом системы рисков

Капиталообразующие инвестиции (I,) млн руб [к=1/((1+0 18)(1+0 037))'] 1200 1364,8 1375,8 598,4

Денежный приток (С,) млн руб [к=1/((1+0,18+0 03)(1+0,037))'] 770 1984,4 4179,2 1312

ИРУ млн руб (нарастающим итогом) -430 189,7 2993,1 3721,2

Р1, % 182,24%

J NPVr ч. и и руб (нарастающим итогоч) 0 22,9 234,2 318,1

Л Р1, % 2,87%

В соответствии с полученными результатами можно сделать вывод о том, что группа компаний «ДОН-Строй», не учитывая в расчетах показателей экономической эффективности инвестиций проекта ж/к «Триумф-Палас» системы рисков, в частности, риска качества, завысила значения чистого дисконтированного дохода на 318,1 млн руб и индекса рентабельности на 2,87 %

Таблица 6

Расчет основных показателей эффективности инвестирования проекта к/а «Дворянское гнездо» по традиционной схеме расчета (без учета системы рисков) и по предложенной схеме расчета (с учетом системы рисков)

Показатели (дисконтированные) Годы

2002 2003 2004

Без учета системы рисков

Капиталообразующие инвестиции (I,), млн руб [к=1/(1+0 18)'] 280 364 4 287,3

Денежный приток (С,) м-тн руб [к=1/(1+0 18+0 03)'] 210 619,8 *635,2

\ТР\' млн руб (нарастающим итогом) -70 185,4 533,4

Р1 % 1157,25 %

С 5 четом системы рисков

Капиталообразующие инвестиции (I,) мтн руб [к=1/((1+0 18)(1+0,035))'] 280 352,1 268,2

Денежный приток (С\) млн руб [к=1/((1+0,18+0 03)(1+0 035))'] 210 598,9 593

NРУ, мчн ру 6 (нарастающим итогом) -70 176,8 501,6

Р1 % 155,72%

) \['!4 1 п. руо (нарастающей итогом) 0 8,6 31,8

J Р1, % 1,53%

На основе полученных результатов можно сделать вывод о том, что отсутствие учета при расчетах показателей экономической эффективности инвестиций проекта к/д «Дворянское гнездо» системы рисков способствовало получению ошибочных результатов завышено значение чистого дисконтированного дохода на 31,8 млн руб, а индекса рентабельности - на 1,53 %

В соответствии с полученными значениями коэффициентов элитарности и фактическими данными относительно цен на жилье в ' рассматриваемых элитных жилых домах (цена 1 кв м в жилом комплексе «Триумф-Палас» - $ 2800, цена 1 кв м в клубном доме «Дворянское гнездо» -5 4500) можно сделать вывод о завышении цены 1 кв м в клубном доме «Дворянское гнездо» (Кэ = 68) по 'сравнению с ценой 1 кв м в жилом

*

комплексе «Триумф-Палас» (Кэ = 72), на что повлиял ряд факторов, основным из которых является местоположение объекта

Полученные в результате расчетов данные позволяют сделать вывод о том, что разработанная классификация элитного жилья в полной мере способна решать ряд возложенных на нее задач, основная из которых -определение степени элитарности элитных жилых домов г Москвы, а учет системы рисков, свойственных данным проектам, позволяет более

обоснованно определять значение эффективной нормы дисконтирования, что ► »

является основным направлением совершенствования методов оценки эффективности инвестирования проектов элитного жилья

г ►

В заключении представлены основные выводы и результаты проведенного исследования

1 С момента зарождения столичного рынка элитного жилья прошло более десяти лет, однако до сих пор отсутствует всестороннее понимание сущности элитной жилой недвижимости В результате всестороннего изучения объектов рынка элитной жилой недвижимости г Москвы, были выявлены их особенности, позволяющие уточнить определение термина «элитное жилье»

2 На сегодняшний день в основе существующих'классификаций элитного жилья лежат лишь достаточно условные параметры оценки Благодаря установленным типам элитных жилых домов, параметрам элитарности жилья, отвечающим современным тенденциям развития московского рынка элитной жилой недвижимости, и критериям их оценки, разработана комплексная классификация элитного жилья г Москвы, представляющая собой двухуровневую балльно-классовую систему оценки элитных жилых домов столицы <

3 В ходе исследования выявлены важнейшие оценочные параметры, характерные для элитного жилья, которые предлагается учитывать в коэффициенте, элитарности - показателе, отражающим качественно-количественную характеристику элитных жилых домов Проведенное

исследование также позволило установить, что коэффициент элитарности способен менять свое значение под воздействием ряда специфических факторов

4 Установлено, что в ходе реализации проектов элитного жилья возникает особый риск - риск качества, который, наряду со всей совокупностью рисков, свойственных проектам элитного жилья, также необходимо учитывать при обосновании нормы дисконтирования Учет всей системы рисков проектов элитного жилья способствует совершенствованию

г

методов оценки эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости Проведенное исследование позволило выявить, что риск качества, в определенной степени, определяется уровнем элитарности Это, в свою очередь, позволяет предложить корректировать риск качества на коэффициент элитарности, что, в конечном счете, будет способствовать повышению достоверности расчетов показателей эффективности инвестирования проектов элитного жилья

5 В настоящее время в основе процесса ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости г Москвы лежит желание компаний получать сверхприбыли Использование разработанного коэффициента элитарности в" практике проектирования и реализации инвестиционных проектов создает возможность обеспечить научно обоснованный уровень цен 1 кв м жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости и, в определенной степени, сдерживать их рост

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1 Халезов А С Проблемы рынка элитного жилья и пуги их решения // Жилищное строительство, 2006, № 6 - С 30-31 (0,2 п л), (журнал, рецензируемый ВАКом) 1

2 Халезов АС О критериях элитности и элитарности // Проблемы экономики, 2006, №3(10) - С 223-224 (0,2 п л )

3 Халезов А С Риски реализации проектов элитного жилья // Проблемы экономики, 2006, № 3 (10) - С 384-386 (0,3 п л )

4 Халезов А С Элитное жилье Москвы новый подход к классификации // Жилищное строительство, 2006, № 7 - С 31-32 (0,2 пл), (журнат, рецензируемый ВАКом)

5 Халезов А С Новый подход к определению понятия, типов и критериев элитного жилья // Жилищное строительство, 2006, № 9 - С 12-14 (0,4 п л ), {журнал, рецензируемый ВАКом)

6 Халезов А С Проблемы оценки качества объектов столичного рынка элитного жилья и пути их решения // Московский оценщик, 2006, № 5 (42) - С 5-8 (0,5 п л )

7 Халезов А С Особенности оценки доходности проектов элитной жилой недвижимости // Московский оценщик, 2006, № 5 (42) - С 24-25 (0,2 п л )

8 Халезов А С , Григорьева Г В Принципы и особенности формирования московского рынка элитного жилья на современном этапе / Материалы международной научно-практической конференции «Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем» - М МГУП, 2006, Ч 2 - С 392-397 (0,6 п л , авт 0,5 п л )

9 Халезов А С Методический подход к определению критериальных параметров элитного жилья / Материалы международной научно-практической конференции «Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем» - М МГУП, 2006,4 2 -С 397-401 (0,5 п л )

Напечатано с готового оригинал макета Шдатетъекий центр ГОУ ВПО «ВГН\ Минфина РФ» Лицензия 11ДК 00? 10 от 01 12 УУ г Подписано в печать 26 02 2007 г Формат А5 Устпечт 12 Тираж 100 эк Заказ .N" ()| 17 Т^т'факс 371-4з С/> 1()(>4>с> Москва Всшняковскии 4 и пр д д4 1 и \чсбный корте 10^ к

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Халезов, Александр Сергеевич

Введение.

Глава 1. Методические и организационные аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

1.1. Сущность, особенности и способы организации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

1.2. Основополагающие методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов.

1.3. Особенности учета рисков при оценке инвестиционных проектов.

Выводы по главе.

Глава 2. Анализ оценочных параметров элитного жилья.

2.1. Основные направления развития столичной жилой недвижимости на современном этапе.

2.2. Определение типологии и специфических особенностей элитного жилья г. Москвы.

2.3. Выявление и группировка оценочных параметров элитарности жилья.

Выводы по главе.

Глава 3. Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных проектов элитного жилья.

3.1. Формирование критериев оценки параметров элитарности жилой недвижимости.

3.2. Разработка алгоритма оценки критериев элитарности жилья.

3.3. Совершенствование методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов элитного жилья.

3.4. Практическое применение методики оценки элитного жилья на примере ж/к «Триумф-Палас» и к/д «Дворянское гнездо»).

Выводы по главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья"

Актуальность исследования. В настоящее время на фоне значительной трансформации структуры экономики и инвестиционного климата г. Москвы наблюдается активизация иностранных и отечественных инвесторов во многих областях предпринимательской деятельности. Наиболее ярким примером этого является жилищное строительство, в частности, строительство элитной жилой недвижимости.

Деятельность компаний, занимающихся строительством элитного жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости, формируется в рамках инвестиционно-строительного аспекта, что предполагает необходимость учета всех особенностей реализации проектов элитного жилья, начиная от разработки уникальной идеи проекта, обоснования эффективности его реализации и заканчивая формированием взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу и поиском эффективных инструментов продвижения товара.

Однако сегодня процесс реализации проектов столичной элитной жилой недвижимости протекает в- новых условиях: активными участниками рынка элитного жилья являются не только строительные организации, но и риэлтерские, консалтинговые, эксплуатационные компании. Этот факт дал толчок эволюции инвестиционно-классификационных методов оценки проектов столичного элитного жилья, однако процесс развития сопровождался возникновением ряда проблем теоретического и методического характера. Так, например, на сегодняшний день нет четкого понимания того, что следует относить к элитной жилой недвижимости в г. Москве, как классифицировать элитные жилые дома, какие их специфические параметры и какие риски необходимо учитывать при расчете и обосновании эффективности инвестирования таких проектов и др. Учет специфических рисков при оценке доходности проектов будет, в определенной степени, способствовать повышению обоснованности расчетов показателей эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости.

Степень разработанности темы. При написании диссертации использовались научные труды ряда ведущих ученых в области экономики жилищного строительства, таких как: Асаул А.Н., Бузырев В.В., Григорьев В.В., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Тарасевич E.H., Черняк A.B., Черняк В.З., Чистов A.M., Шапиро В.Д., О'Салливан А. и др., в области инвестиционного анализа: Богатин Ю.В., Валдайцев C.B., Волков И.М., Гиляровская J1.T., Ендовицкий Д.А., Ковалев В.В., Коссов В.В., Лимитовский М.А., Липсиц И.В., Марголин A.M., Панибратов Ю.П., Швандер В.А., Берне В., Бирман Г., Пайк Р., Хавранек П., Шмидт С. и др. Учет влияния рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов подробно освещен в работах таких ученых, как: Балабанов M.Tv, Бланк И.А., Грабовый П.Г., Гранатуров В.М., Грачева М.В., Москвин В.А., Смоляк С.А. и др. Однако вопросам формирования структурно-понятийного аппарата, а также особенностям инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы уделено недостаточно внимания.

Целью диссертационного исследования является совершенствование методов оценки эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья на основе выявления и учета специфических параметров элитной жилой недвижимости.

В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

• выявить принципы взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы;

• уточнить определение термина «элитное жилье», а также выявить специфические характеристики элитной жилой недвижимости;

• проанализировать существующие методы оценки эффективности инвестиций и выявить их недостатки применительно к элитной жилой недвижимости;

• разработать комплексную классификацию элитной жилой недвижимости г. Москвы;

• выявить характер и состав рисков, оказывающих непосредственное влияние на процесс реализации проектов элитного жилья;

• разработать предложения по совершенствованию методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов столичной элитной жилой недвижимости.

Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает рынок элитной жилой недвижимости г. Москвы. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов процесса инвестирования элитной жилой недвижимости.

Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки эффективности инвестирования в недвижимость. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа, синтеза, метода экспертных оценок, классификации и сравнения. Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики жилищного строительства, инвестиционного анализа и анализа влияния рисков на процесс реализации инвестиционных проектов.

Информационной базой исследования явились материалы периодической печати, данные аналитических отчетов, статистическая информация, нормативно-законодательные акты.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• обосновано сущностное содержание термина «элитное жилье» через его имманентные параметры;

• разработана классификация столичной элитной жилой недвижимости, отражающая и учитывающая современные особенности объектов московского рынка элитного жилья;

• обоснован новый показатель «коэффициент элитарности», учитывающий качественно-количественную характеристику элитных жилых домов г. Москвы;

• выявлен новый риск - риск качества, характеризующий возможность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома;

• предложен новый методический подход к оценке эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости, заключающийся в учете специфических параметров и рисков реализации проектов элитного жилья при расчете доходности проектов.

К основным результатам исследования можно отнести следующие:

• установлены особенности взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на московском рынке элитной жилой недвижимости;

• выявлены критериальные параметры элитной жилой недвижимости, определяющие содержание термина «элитное жилье», на основе которого установлены типы жилых домов, относимых к рынку столичного элитного жилья;

• разработана классификация элитной жилой недвижимости, позволяющая проводить двухуровневую балльно-классовую оценку объектов московского рынка элитного жилья;

• разработан коэффициент элитарности, рассчитанный по конкретным проектам элитного жилья г. Москвы, обеспечивающий более обоснованный подход к оценке объектов столичной элитной жилой недвижимости;

• установлены основные группы рисков, свойственных проектам элитного жилья, влияющих на величину нормы дисконтирования, и, в конечном счете, на значения показателей экономической эффективности инвестиций рассматриваемых проектов;

• разработана методика оценки элитной жилой недвижимости, учитывающая в комплексе специфические характеристики, классификационные параметры и риски, возникающие при реализации проектов элитного жилья.

Практическая значимость работы заключается в том, что полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы в процессе проектирования и реализации инвестиционных проектов в качестве методической и практической базы при классификации элитных жилых домов г. Москвы, составлении аналитических отчетов, статистических справочников и т.п., посвященных рынку элитной жилой недвижимости г. Москвы, а также при обосновании величины ставки дисконтирования, используемой в расчетах показателей эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья.

Апробация работы и внедрение ее результатов. Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных ее положений проводилась на Международной научно-практической конференции «Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем» (17-20 апреля 2006 г., г. Москва), а также в ряде ведущих строительных компаний г. Москвы, занимающихся возведением элитных жилых домов: ООО «ГП СМУ 1» (группа компаний «ДОН-Строй»), ЗАО «Баркли Строй».

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом 3,1 п.л., из них 3,0 п.л. авторские.

1. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Халезов, Александр Сергеевич

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ

1. На сегодняшний день применение существующих классификаций элитного жилья позволяет получать достаточно условную оценку объектов элитной жилой недвижимости. В ходе исследования данный недостаток был устранен благодаря разработке показателя - «коэффициента элитарности», позволяющего получать числовые значения степени элитарности объектов столичной элитной жилой недвижимости.

2. Разработанная комплексная классификация ,.элитного жилья столицы, обладает рядом преимуществ по сравнению с существующими:

1. Разработанная классификация обладает существенной «гибкостью» по вертикали и горизонтали:

• по вертикали - возможность добавления или исключения ряда параметров в соответствии с тенденциями развития рынка элитного жилья;

• по горизонтали - возможность добавления или исключения новых типов (категорий) элитного жилья в связи с возможными изменениями в структуре столичного рынка элитного жилья.

2. В соответствии с Законом о долевом строительстве, внесшим значительные коррективы в инвестиционно-строительную деятельность компаний, классификация объектов элитной жилой недвижимости может проводиться как на подготовительной стадии, стадии строительства, так и на стадии эксплуатации элитного жилого дома.

4. Благодаря разработке нового показателя - «коэффициента элитарности», создается возможность выявления определенной зависимости между его значением и ценой 1 кв. м жилья, что может способствовать упорядочению ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости столицы.

5. В настоящее время оценка .экономической эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья проводится в соответствии с разработанными Методическими рекомендациями, что способствует получению искаженных результатов ввиду отсутствия учета специфических особенностей данных проектов. В ходе исследования выявлена система рисков, оказывающих влияние на процесс реализации проектов элитного жилья (в том числе и особый риск - риск качества), а также определен порядок и представлена практическая сторона расчета рисковой составляющей, учет которой позволяет более обоснованно определять значение ставки дисконтирования, применяемой в расчетах показателей экономической эффективности инвестирования проектов элитного жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

К результатам, отражающим основную суть проведенного в диссертационной работе исследования, можно отнести следующие:

1. С момента зарождения столичного рынка элитного жилья прошло более десяти лет, однако до сих пор отсутствует всестороннее понимание сущности элитной жилой недвижимости. В результате всестороннего изучения объектов рынка элитной жилой недвижимости г. Москвы, были выявлены их особенности, позволяющие уточнить определение термина «элитное жилье».

2. Эволюция в развитии московского рынка элитного жилья затронула и принципы организации инвестиционно-строительной деятельности основных участников данного сегмента рынка жилой недвижимости, в результате чего на сегодняшний день наибольшее распространение среди ведущих строительных компаний г. Москвы, занимающихся возведением объектов элитной жилой недвижимости, получила «замкнутая» система организации инвестиционно-строительной деятельности.

3. В ходе развития теории и практики инвестиционного анализа разрабатываются и совершенствуются подходы и методы оценки эффективности инвестиций. Однако в связи с тем, что московский рынок элитного жилья достаточно молод, до сих пор оценка экономической эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости ведется на основе существующей общепринятой методики. Проведенный анализ данной методики выявил ряд недостатков, наиболее существенным из которых является отсутствие отражения в расчетах показателей экономической эффективности инвестиционных проектов отраслевой специфики.

4. На сегодняшний день рынок элитной жилой недвижимости г. Москвы представляет собой неструктурированную совокупность объектов элитного жилья. Для более четкого представления о столичном рынке элитного жилья проведено его разделение на рынок «старого» и рынок «нового» («современного») элитного жилья: выявлены типы жилых домов, ранее причисляемые к элитному жилью, в соответствии с термином «элитное жилье» определены типы жилых домов, относимых к рынку «нового» элитного жилья и дана их характеристика.

5. В настоящее время отсутствие единых и четких параметров элитарности жилья создает значительные сложности в процессе оценки объектов элитной жилой недвижимости. Этот факт обосновывает необходимость определения таких параметров элитарности жилья, которые не обладают вышеуказанными недостатками. В соответствии с современными тенденциями развития рынка элитного жилья г. Москвы созданы укрупненные параметры элитарности жилья и определен их состав, а также представлена их логическая структура группировки.

6. В практике проектирования и реализации проектов элитной жилой недвижимости трудно объективно оценить их уровень элитарности ввиду отсутствия четких критериев оценки параметров элитарности жилья. Проведенный анализ оценочных характеристик позволил сформировать критерии оценки параметров элитарности жилья и построить балльно-классовую систему их оценки, для практического применения которой предложено ввести новое понятие - «коэффициент элитарности», с помощью которого становится возможным оценивать степень элитарности жилых домов столицы.

7. На сегодняшний день в основе существующих классификаций элитного жилья лежат лишь достаточно условные параметры оценки. Благодаря установленным типам элитных жилых домов, параметрам элитарности жилья, отвечающим современным тенденциям развития московского рынка элитной жилой недвижимости, и критериям их оценки, разработана комплексная классификация элитного жилья г. Москвы, представляющая собой двухуровневую балльно-классовую систему оценки элитных жилых домов столицы.

8. Установлено, что в ходе реализации проектов элитного жилья возникает особый риск - риск качества, который, наряду со всей совокупностью рисков, свойственных проектам элитного жилья, также необходимо учитывать при обосновании нормы дисконтирования. Учет всей системы рисков проектов элитного жилья способствует совершенствованию методов оценки эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило выявить, что риск качества, в определенной степени, определяется уровнем элитарности. Это, в свою очередь, позволяет предложить корректировать риск качества на коэффициент элитарности, что, в конечном счете, будет способствовать повышению достоверности расчетов показателей эффективности. инвестирования проектов элитного жилья.

9. В настоящее время в основе процесса ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости г. Москвы лежит желание компаний получать сверхприбыли. Использование разработанного коэффициента элитарности в практике проектирования и реализации инвестиционных проектов создает возможность обеспечить научно обоснованный уровень цен 1 кв. м жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости и, в определенной степени, сдерживать их рост.