Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в рыночных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в рыночных условиях"

На правах рукописи

Барит» Валерий Николаевич

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2004

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Фалькевич Николай Антонович

кандидат экономических наук, доцент Самосудова Наталья Васильевна

Ведущая организация

Воронежский государственный архитектурно-строительной университет

Защита состоите» '»^У* февраля 2004 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 в Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8,ауд.329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу; 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «_» января 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

ГЛ. Исаева

2004.

27465

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы- исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности функционирования* как предприятий инвестиционно -строительного комплекса (ИСК), так реформирование и развитие предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК). Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в строительном секторе национальной экономики страны, а также новое содержание социально-экономических процессов и системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, обуславливают необходимость коренного изменения принципов воспроизводства жилищного фонда любого крупного города. Управленческие технологии должны. учитывать происходящие процессы децентрализации, расширяющиеся права субъектов управления и специфические особенности объектов управления на муниципальном уровне.

Возникновение негосударственных форм собственности, изменило состав объектов воспроизводства. В России, как в стране с рыночной экономикой- появились новые элементы- имущества, подлежащие воспроизводству (объекты недвижимости, акции, доли, паи в хозяйствующих обществах, облигации и др.). Принципиально иным стал механизм формирования* финансовой базы обеспечения г процесса воспроизводства регионального и муниципального жилищного фонда.

Вслед за перераспределением прав собственности, изменились состав и функции субъектов управления. Управленческие функции сконцентрировались у собственников основных элементов производственного потенциала, в число которых > входят территориальные органы управления. Обеспечение эффективного распоряжения имущественно-земельным; комплексом территории на муниципальном уровне в рыночных условиях требует проведения необходимого экономического анализа, разработки методов регулирования и управления воспроизводственных процессов.

Земельно-имущественный' комплекс города является материально-технической базой функционирования его экономики и социальной сферы, а управление им - одна из основных функций, с помощью которой' реализуется социально-экономическая политика, крупного' города, направленная на повышение благосостояния и жизненного уровня населения. Важнейшей целью распоряжения структурными составляющими имущественно-земельного комплекса является обеспечение доходных поступлений в муниципальный- бюджет и целевые бюджетные фонды развития административных округов и районов крупного города. Критерием коммерческой эффективности- управления земельно-имущественным комплексом являются денежные поступления от обновления жилого фонда и его эксплуатации на всем жизненном цикле, который составляет основу валового городского продукта (ВТТП _____

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

тян

3

Экономика России - это городская экономика. В городских поселениях сосредоточено 75% основных производственных фондов, расположено большинство промышленных предприятий и научных организаций, учреждений образования, здравоохранения и культуры. В экономике городов занято свыше 50 млн. человек или 3/4 трудовых ресурсов страны.

Различные проблемы управления жилищным фондом, механизмы привлечения финансовых ресурсов и организация и функционирование управляющих жилищных компаний рассматривались учеными экономистами Е.К.Ивакиным, А.Н.Кирилловой, В.Ю.Прокофьевым, С.Р.Хачатряном, МД.Шапиро, Л.Н.Чернышевым и др.

Экономические и управленческие аспекты теории и практики функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены в трудах ученых П.ГТрабового, В.В.Григорьева, И.Г.Лукмановой, МЛ.Федотовой и др.

В связи с тем, что в ЖКК начала реализовываться целостная концепция экономического механизма управления жилищным хозяйством и жилищным фондом на уровне местного самоуправления, актуальность данного направления и определила выбор темы исследования.

Целью диссертационной работы. является разработка экономического механизма по регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда городам в рыночных условиях, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилье и жилищно-коммунальных услугах в соответствии с нормативными требованиями, что способствует решению социально-экономических задач на уровне местного самоуправления.

Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- исследованы, сложившейся в процессе реформирования, отношения в системе организации и управления жилищным хозяйством города;

- проведен анализ теоретических основ и практических условий формирования и регулирования инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;

- обоснована актуальная необходимость в системном подходе по обновлению и управлению жилищным фондом, как объектом воспроизводства структурных элементов имущества города;

- формирование факторного пространства, определяющего условия принятия решений по обновлению жилого фонда с учетом выбора рационального инвестиционного портфеля города;

разработаны методические основы оценки экономической эффективности и потенциальной доходности городского имущественно-земельного комплекса с учетом его привлекательности;

- разработан механизм совершенствования управления и планирования жилищного фонда города в условиях функционирования управляющих жилищных организаций рыночного типа;

- разработана система финансово-экономического механизма по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда и управления объектами недвижимости предприятий ЖКХ с учетом перспектив их развития;

- разработана муниципальная концепция развития и регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда на основе рыночных методов управления в жилищно-коммунальном комплексе города.

Объектом исследования являются процесс воспроизводства жилищного фонда города и методы регулирования этого процесса.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм по воспроизводству структурных составляющих жилой недвижимости городского жилищного хозяйства.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономических теорий, теории воспроизводства, региональной экономики, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка объектов недвижимости и жилищно-коммунальных услуг, а также формированию индикативного механизма управления.

При решении поставленных задач автор диссертационной работы использовал методы системного и сравнительного анализа, статистических группировок, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.

Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Департаментов архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства г.Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы опубликованные в научных монографиях и периодической печати.

Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении теоретических, методических и практических рекомендаций по разработке и реализации основ концепции стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города как одной из целевых функций региональной политики.

Личный вклад автора в решении задач, имеющих элементы научной новизны и вынесенных на защиту состоит в следующем:

- доказана объективная необходимость процесса обновления объектов недвижимости, дополнены и развиты принципы и методы реформирования ЖКХ на муниципальном уровне с учетом повышения роли органов местного самоуправления, послужившие основой разработки организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города;

- обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым фондом путем перехода от решения задачи получения максимального дохода от обновления- и эксплуатации к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы доходных поступлений;

- разработана методика решения задач по оценке экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления имущественно-земельным комплексом города с учетом привлекательности жилищного фонда;

- разработан механизм совершенствования планирования и управления жилищным фондом как важного составляющего элемента эффективности городской экономики при формировании валового городского продукта;

- разработаны основы муниципальной концепции обновления объектов недвижимости предприятиями инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, критерии оценки финансово-экономического состояния управляющих жилищных организаций и перспективы их развития.

Практическая значимость диссертации заключается в разработке конкретных научно-прикладных рекомендаций и их использовании в практической деятельности законодательного, нормативного* и программного- характера региональных органов' управления, регламентирующих процессы регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса города, а также при реформировании системы управления жилищным хозяйством на муниципальном уровне.

На защиту выносятся:

• механизм регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления жилищным хозяйством города;

- методика решения задач оценки экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления земельно-имущественным комплексом, составляющего основную структуру валового городского продукта;

организационно-экономический механизм совершенствования системы планирования и управления структуры воспроизводства жилищного фонда и реализации регламентированной системы развития объектов жилищной недвижимости;

- концепция обновления жилищного фонда города и основы стратегии его воспроизводства.

Апробация- и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, совещаниях руководителей МУ "Департамент ЖКХ и энергетики", МУ "Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа", строительных,

энерго-ресурсоснабжающих и жилищных предприятий Воронежской области.

Результаты диссертационного исследования используются в работе МУ «Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа», Администрации и предприятий ЖКХ Центрального района г. Воронежа.

Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» на кафедре «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно -строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 10,1 пл., в том числе лично автором 2,35.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и трех приложений.

Объем диссертации без приложений составляет 175 страниц, 20 таблиц, 29 рисунков. Библиографический список составляет 95 наименования, объем приложений составляем страниц.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В Российской Федерации на долю жилищного сектора приходится 20% воспроизводимого национального богатства, инвестиции в жилищный сектор составляют примерно 25% от общего объема инвестиций в строительстве жилья, в его обслуживании и эксплуатации занято 13% от общей численности работающих. Показатель обеспеченности жильем населения в России в соответствии с действующими нормативами составляет 30%, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя уровня обеспеченности жильем практически во всех странах не только Западной, но н Восточной Европы. Это свидетельствует о низком качестве жилищных условий и, следовательно, низком качестве воспроизводства основных фондов городского жилищного хозяйства.

Как известно, воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства можно осуществлять путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. До 90-х годов преобладающей формой воспроизводства было новое строительство. В условиях экономического кризиса переходного периода размеры вводимого нового жилья значительно сократились. В связи с этим особое значение приобретает поддержание в нормальном техническом состоянии уже существующих объектов. Одновременно необходимо осуществлять модернизацию, реконструкцию и переустройство объектов жилищного фонда до требуемого уровня качества. В этой связи большую актуальность приобретают экономические проблемы обновления основных фондов,

осуществляемого путем формирования субъектами предпринимательской деятельности эффективного портфеля объектов недвижимости. Под портфелем недвижимости автор понимает совокупность активов, состоящих из набора объектов земельно-имущественного комплекса различных видов и типов с установленными граничными значениями доходности и риска, являющихся частью единого городского имущества, которые субъект предпринимательства может продать, сдать в наем или развивать.

В экономической литературе процесс воспроизводства и обновления имеют много трактовок. Воспроизводство жилищного фонда автор рассматривает как возобновление основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение дополнительно морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства. Этот процесс включает снос ветхих зданий (реновация) и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

При этом под обновлением автор понимает развитие жилого образования, выражающийся в качественном и количественном изменении, как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразования ее структуры и состава в соответствии с современными требованиями.

Понятия «реконструкция», «модернизация» и «капитальный ремонт» имеют право на самостоятельное существования. В Положении об организации и проведении коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) говорится, что «капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При необходимости может проводиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства, то есть происходит обновление здания».

Анализируя понятие форм воспроизводства основных фондов, приведенные различными авторами в экономической литературе, мы считаем целесообразным дать следующие определения:

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов. Она направлена на переустройство объекта, связанное с улучшением его основных технико-экономических показателей.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных в основном на устранение физического и частично снижение морального

износов путем проведения соответствующих работ, за исключением изменения объема и назначения зданий.

Капитальный ремонт зданий заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства.

Анализ характеристик форм воспроизводства жилищного фонда в России представлен на рис. 1.

Проведенный анализ структуры и специфики городских объектов недвижимости позволяет выделить следующие методические особенности воспроизводства жилого фонда крупного города:

1. Воспроизводство объектов городской земельной недвижимости предопределено правом собственности города на землю.

ФОРМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА I

1

Новое 1 \ Реконструкция Модернизация Капитальный

строительство 1 ремонт

1

< г * *

Полное Частичное Полное Частичное

возмещение возмещение устранение возмещение

физического и физического и физического и физического

морального морального частично износа фондов

износа ветхих износа. морального путем полной

фондов изменение износа без или частичной

назначения и изменения замены

объема здания объема и элементов

назначения

Рис.1. Формы воспроизводства объекта жилой недвижимости в общем

виде

2. Для объектов недвижимости применима классическая схема процесса воспроизводства: выбытие и поступление возможно как в натурально-вещественной форме (путем нового строительства, купли-продажи, изменения форм собственности, ликвидации вследствие ветхости и износа) так и путем увеличения стоимостной характеристики недвижимости, за счет реконструкции и модернизации.

3. Специфика объектов недвижимого имущества предопределяет механизм управления и развития форм его воспроизводства. Она сводится к решению задачи выбора оптимального инвестиционного портфеля города, состоящего из различных типов и видов объектов недвижимости.

Автор выделяет единый методический подход к обеспечению процесса стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда города (рис. 2):

Рис. 2. Схема стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда города

•создание рыночного механизма путем формирования финансовой базы воспроизводства с привлечением инвестиций как из бюджетных, так и внебюджетных источников;

• безинвестиционный метод обеспечения воспроизводства на основе реальной оценки стоимости имущества, принадлежащего городу и, как следствие, увеличение его стоимости за счет прав, формирования конкурентной среды и соблюдения имущественных интересов.

В жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка -рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность, продать или построить его. На втором - домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики.

Жилищные услуги, предоставленные жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищного фонда неизменностью собственника - собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату. Характеристики жилищного фонда не являются однородными, поэтому качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполняемых на всем протяжении его жизненного цикла. Характеристики жилищного фонда принято разделять на три группы - качество жилья, его размеры и характеристика участка. В конечном счете, потребитель выбирает такой набор характеристик жилища, который в наибольшей степени соответствует его требованиям с учетом бюджетных ограничений. Таким образом формируется спрос на определенные виды жилищного фонда и жилищных услуг.

Для разработки и сравнения вариантов достижения отдельных целей, выбора оптимальных решений необходимо руководствоваться определенными критериями и принципами. С нашей точки зрения, в качестве таковых можно предложить следующие: экономическая эффективность, социальная защита и справедливость, экономический рост, экономическая свобода, стабильность уровня цен на услуги.

После выбора и детализации целей стратегии воспроизводства жилищного фонда, определения направлений их достижения необходимо сформулировать конкретные задачи. Решение этих задач допускает несколько вариантов, при сравнении которых необходимо руководствоваться вышеперечисленными критериями и принципами.

В результате систематизации и обобщения взаимосвязанных задач и вариантов их решения, можно сформировать отдельные блоки задач, комплексное решение которых позволит достичь поставленной цели. На основе полученных таким образом блоков задач, решение которых носит относительно самостоятельный характер, разрабатывается ряд программ, реализация которых позволит достичь поставленных целей стратегического плана воспроизводства жилищного фонда города.

Основными стратегическими задачами воспроизводства жилищного фонда города и целями, на достижение которых они направлены, являются:

• стимулирование спроса и предложения на рынке жилищного фонда;

• увеличение количества и качества жилищного фонда и жилищных услуг на основе формирования конкурентной среды в сфере воспроизводства жилищного фонда;

• повышение инвестиционной активности в сфере воспроизводства жилищного фонда с передачей городских объектов недвижимости в частное и доверительное управление жилищными организациями;

• развитие ипотечного кредитования;

• поддержка малоимущих слоев населения в обеспечении качественным жильем и жилищными услугами;

• сохранение и восстановление жилищного фонда в исторической застройке города;

• повышение эффективности функционирования жилищных управляющих компаний за счет создания конкурентной среды.

В целом все задачи, связанные с проблемами воспроизводства жилищного фонда города, с точки зрения административного вмешательства можно условно разделить на две взаимосвязанные группы -стимулирования спроса и стимулирования предложения в жилищной сфере. Указанные нами вышеперечисленные задачи можно классифицировать в соответствии с рис.3.

Для определения приоритетности стимулирования спроса и предложения необходимо выполнить анализ их воздействия на развитие рынка жилищного фонда. На основе графической модели, представленной на рис. 4а, можно судить о последствиях увеличения только предложения на рынке жилищного фонда с величины V до ^ - при условии сохранения себестоимости строительства или реконструкции на уровне Со.

В силу того, что спрос на жилищный фонд является относительно неэластичным, происходит значительное снижение рыночных цен (О-^) по сравнению с величиной прироста жилья (У2-М).

Таким образом, рентабельность инвестиций в строительство и реконструкцию жилищного фонда снизится, так как прибыль застройщика (девелопера) уменьшится до величины С2-Со и может оказаться даже отрицательной величиной. Воспроизводство жилищного фонда за счет средств различных инвесторов может прекратиться.

Из графика видно, что происходит резкое увеличение рыночной цены жилищного фонда из-за неэластичности предложения. Прибыль застройщиков (девелоперской компании) резко возрастает, и создаются предпосылки для увеличения предложения в долгосрочной перспективе.

Рис. 3. Схема классификации задач стимулирования спроса и предложения

Для эффективного развития рынка жилищного фонда и процессов его воспроизводства в стратегическом- плане необходимо предусматривать механизмы мониторинга и регулирования соотношения' спроса и предложения. На основе графического изображения, приведенного на рис.4б, можно судить о последствиях одновременного увеличения величины спроса и предложения на рынке жилищного фонда.

а)увеличение предложения нарынке жилищного фонда

б)увеличение величины спроса нарынке жилищного фонда

Рис. 4. Увеличение величины спроса и предложения на рынке жилищного фонда

При примерно равном увеличении спроса и предложения цена на жилищный фонд остается неизменной, а количество жилья увеличивается до величины V2. Из этого следует, что одной из важнейших задач регулирования рынка жилищного фонда является пропорциональное стимулирование спроса и предложения. Это позволяет добиться динамичного и поступательного развития процессов воспроизводства жилищного фонда города и соблюдения двух важнейших принципов, сформулированных нами выше - экономического роста и стабильности уровня цен. Городская администрация должна предъявлять требования к застройщику, исходя из сложившегося уровня цен на рынке жилищного фонда и себестоимости строительства или реконструкции жилья таким образом, чтобы эффективность инвестиций была бы не ниже, чем на других рынках. Для этого необходимо изучение рынков и проведение расчетов эффективности инвестиций для каждого объекта или отдельных групп. Как

показывает зарубежный опыт, в отдельных случаях, особенно при реконструкции жилищного фонда, необходимая эффективность инвестиций может быть достигнута только при муниципальной поддержке застройщика или управляющей жилищной организации и распределении рисков между ними в форме государственно-частного партнерства.

Как считает автор, портфель городской недвижимости необязательно должен состоять из физических объектов, таких, как земельные участки или здания, но он может включать также и права города. Эти права города имеют стоимость (ценность), и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках.

Инвестирование всех денег в один объект/проект всегда связано с определённым риском. Инвестирование в несколько, но идентичных объектов или проектов связано с той же степенью риска.

Если известно, что проект связан с определённым риском, то остаётся лишь определить приемлемый уровень риска.

Минимальный риск означал бы лучший вариант. Но всегда есть то, что толкает на рискованные вложения: более высокие доходы. Суть рассуждений сводится к следующему: краеугольным камнем финансовой теории является то, что уровни риска.и доходов всегда сбалансированы; инвестиции с высоким уровнем риска приносят большие доходы, в то время как инвестиции с низким уровнем риска дают невысокую прибыль.

Как. правило, невозможно получить, высокие доходы и при этом полностью исключить риск. Следовательно, инвестору/застройщику придётся найти оптимальный вариант: зная какой уровень риска приемлем для него, инвестор постарается найти объекты или проекты, которые обеспечат ему самые высокие доходы при этом уровне риска (или же обеспечит минимальный уровень риска для заданного уровня доходов). Иными словами, инвесторы пытаются оптимизировать характеристики своих портфелей недвижимости (более высоких доходов) и минимизировать уровень своего риска.

Уровень «риск-доход» портфеля равен средневзвешенному значению уровней «риск-доход» для объектов находящихся в данном портфеле. Таким образом, задача состоит в достижении желаемого уровня «риск-доход» при составлении определенного портфеля.

Определяя портфель активов с учетом степени их риска, дохода и ковариации, автор предлагает модель, которая позволяет идентифицировать оптимальное соотношение фондов, которые нужно держать в каждом активе. Такие оптимальные или эффективные портфели могут быть графически представлены так называемой границей эффективности, применительно к портфелю недвижимости. Уровни соотношения «риск-доход» для отдельных секторов недвижимости могут быть сведены в следующую матрицу (рис. 5):

Яиск| Высохни

Офисы

Магазины

Жилье

Низкий

Рис.5. Уровни соотношения недвижимости

Высокий Доход

"риск-доход" для различных видов

Автор считает, что управление портфелем недвижимости - это управление, ответственное за финансовые показатели (доходность) объектов недвижимости в портфеле и, в частности, за выполнение стратегической политики. Цель такой политики, с одной стороны, в оптимальном составлении портфеля через инвестирования и сокращение капиталовложений в недвижимости с учётом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, и с другой < стороны, в оптимизации соотношения "риск-доход" в части эксплуатации и динамики изменения роста ценностей.

Суть управления портфелем — в определении стратегических предпосылок, формирование стратегических вариантов, связанных с составом портфеля, целью достижения более высокой доходности (прибыли и роста цены объекта) и заданным (приемлемы) уровнем риска. Следовательно, развитие стратегии портфеля недвижимости означает:

• определение допустимого уровня риска;

• определение желаемого уровня доходности.

У владельца i портфеля существует, на самом деле, три вида стратегических (по составлению портфеля) решений, которые он может принять после оценки доходности объектов в портфеле:

• решение купить объект:

• решение сохранить объект в собственности;

• решение продать объект.

Доходность: главная цель управления портфелем недвижимости состоит в оптимизации доходов на уровне порогового значения для предприятий ИСК и ЖКК и в максимализации социальной выгоды жилищного строительства для города. Финансовые показатели включают:

• прибыль, полученную от инвестирования недвижимости;

• рост стоимости объекта недвижимости.

Ценность объекта может быть представлена как сумма ожидаемых потоков наличных денег в течение многих лет, которые могут быть произведены путем использования этой недвижимости как за счет сдачи в аренду, так и от продажи.

Можно говорить о крайне сложном наборе факторов, которые необходимо проанализировать или пересмотреть, чтобы правильно спрогнозировать будущую прибыльность и доходность капиталовложений. Управление составом портфеля влияет на уровень прибыли и социальной выгоды жилищного строительства и другой недвижимости, выполняющей общественно полезные функции.

Качество жилья, характеристика участка и его размеры не являются единственными факторами инвестиционной привлекательности, которые определяют рыночную позицию объекта (проекта), и, следовательно, соотношение его доходности и степени риска.

Управление портфелем городской жилой недвижимости, в составе которого находятся и ценные бумаги в виде опционов позволяет сделать управление большой группой недвижимых объектов эффективнее и более контролируемым. Различают три уровня: управление портфелем (стратегический уровень), управление активами (тактический уровень) и управление объектами (оперативный уровень) (рис. 6).

Принцип ранжирования объектов инвестирования на основе оценки их инвестиционной привлекательности является наиболее типичным приемом, предлагаемым при теоретической разработке проблемы воспроизводства жилищного фонда города.

Разделяя общий принцип- необходимости ранжирования анализируемого портфеля объектов недвижимости, автором сделана попытка усовершенствовать данный подход и предложить следующую схему группировки принадлежащего городу недвижимого имущества на основе критериев инвестиционной привлекательности.

Рис. 6. Три уровня управления недвижимостью

Она включает следующие основные блоки:

I. Показатели социальной значимости предприятий ИСК и ЖКК и выполнения ими инфраструктурных и градообразующих функций.

П. Показатели экономической эффективности хозяйственной деятельности предприятий с долей города в уставном капитале, созданных в форме ГУП или государственно-частного партнерства.

III. Показатели инвестиционной привлекательности анализируемых предприятий.

IV. Показатели платежеспособности предприятий и вероятности их банкротства.

Расчет сводного рейтинга позволит выполнить группировку предприятий с долей города для обоснованного принятия управленческих решений по реструктуризации инвестиционного портфеля города.

Задача, которая решается на основе показателей первого блока, заключается в выделении из анализируемой совокупности тех предприятий, акции которых в любом случае должны быть сохранены в инвестиционном портфеле города. Потеря контроля над такими предприятиями может привести к нарушению социальной стабильности и потере экономической безопасности.

Количественно оценить значимость предприятий по этой составляющей достаточно сложно, т.к. это качественная характеристика, имеющая для расчета рейтинга предприятия регулирующий характер.

В качестве оценочных характеристик предлагаются следующие:

• принадлежность предприятия к жилищно-коммунальному комплексу;

• обеспечение высокой занятости населения города;

• принадлежность предприятия к инвестиционно-строительному комплексу и выполняющую программу в соответствии с концепцией инвестиционной политики городских органов управления.

По предприятиям, которые относятся к вышеперечисленным категориям, нецелесообразно проводить дальнейший анализ с целью принятия управленческих решений по снижению муниципального риска инвестиционного портфеля города за счет создания государственно-частного партнерства или проведения их реструктуризации.

Следующий оценочный блок - эффективность производственной, инвестиционной и финансовой деятельности предприятий ИСК и ЖКК.

Эта характеристика хозяйственной деятельности предприятия определяет его конкурентоспособность и деловую активность, служит гарантом эффективной реализации экономических интересов всех участников инвестиционного процесса. Для оценки вероятности банкротства, предприятий ИСК и ЖКК применяется модель Э. Альтмана.

Реструктуризация портфеля с участием муниципалитета предлагает следующие частные случаи:

-снижение своей доли;

-минимизация степени участия до сохранения за городскими органами управления права «золотой акции»;

-продажа доли города и др.

В ходе проведения исследований разработан механизм совершенствования управления и планирования жилищного фонда города в условиях экономических отношений рыночного типа. Механизм должен обеспечивать выполнение двух важных задач: во-первых, стимулировать ремонтное обслуживание по системе планово-предупредительных ремонтов (ППР) в максимально -возможных объемах, а во-вторых, сводить к минимуму экономические потери от прошлых нарушений нормативных требований по эксплуатации зданий.

В работах многих авторов отчетливо прослеживаются два полярных взгляда на принципы технико-экономического функционирования жилых зданий.

Первая группа авторов рассматривает процесс экономического функционирования жилых зданий как стохастический, неподдающийся долгосрочным плановым управляющим воздействиям. Такой подход, игнорирующий учет предшествующих этапов функционирования объекта исследования, опирающийся на параметры, присущие объекту только в данный момент, можно условно назвать локальным.

Вторая группа исследователей представляет процесс экономического функционирования жилых зданий, в виде некоторой системы упорядоченных отношений,-когда время ввода объекта в эксплуатацию и объемы ремонтных работ совпадают. Подобный подход к проблеме автор называет нормативным.

Конечной задачей механизма формирования инвестиционного плана объекта недвижимости является нахождение такого варианта плана, когда при ограниченных объемах инвестиций сумма экономических потерь по всей совокупности объектов ремонта будет наименьшей. Очевидно, что такая постановка задачи стимулирует поиск оптимальных решений и выбор критерия оптимальности.

Локальным критерием, обеспечивающим, как концептуальные цели, так и условие подчиненности глобальному критерию, является показатель минимизации экономических потерь (прошлого и будущего труда), являющийся производным от показателя минимизации отклонений сроков ремонтных работ от нормативных.

Конструирование алгоритма моделирования инвестиционных решений потребовало уточнения и формализации ряда понятий, примененных нами при разработке городской концепции обновления жилищного фонда (на примере г.Воронежа).

Прежде всего к ним относится понятие "экономические потери при отклонении срока внепланового капитального ремонта от нормативного (оптимального)". Это понятие базируется на схеме экономического функционирования жилых зданий на протяжении срока их эксплуатации.

В основу большинства методов определения экономически целесообразных затрат на внеплановый ремонт принят следующий подход: затраты на внеплановый ремонт соотносятся с затратами на строительство

нового здания так же, как остаточный срок службы ремонтируемого здания с нормативным сроком службы нового здания.

В настоящей работе предлагается определять затраты на внеплановый ремонт в соответствии с авторской концепцией воспроизводственных процессов в жилых зданиях, а именно, предельные затраты на внеплановый ремонт следует соотносить с нормативной стоимостью планового капитального ремонта. В качестве календарных сроков следует рассматривать продолжительность межремонтного цикла и отрезок времени от года предполагаемого внепланового ремонта до нормативного срока капитального ремонта. Исходя из сказанного, предлагается экономически целесообразные (предельные) затраты С на внеплановый капитальный ремонт выразить так:

где С-* стоимостышаноюгокапигалыюгоремоша,руб.;

^ - предолжительностьмежремонтного цикла,года;

Д1 нц - продолжительность отклонения срока

проведения внепланового капитального ремонта отнормативного, годы.

Таким образом, разница между постоянной на протяжении всего межремонтного цикла стоимостью капитального ремонта и меняющимся по этапам межремонтного цикла показателем экономически - целесообразных (предельных) затрат на внеплановый капитальный ремонт показывает величину возможных экономических потерь, образующихся в результате отклонения срока проведения внепланового капитального ремонта от нормативного срока. Величину возможных экономических потерь (Я,) на любом этапе межремонтного цикла можно рассчитать по формуле:

В общем виде алгоритм моделирования процесса воспроизводства, связанного с капитальным ремонтом, осуществляемого предприятием с долей муниципальных органов управления предусматривает последовательное решение следующих задач:

• группировка объектов по ряду группировочных признаков;

• определение стоимости строительных и ремонтных мероприятий по каждой группе объектов на основании муниципальных нормативов удельной стоимости ремонтов;

• определение лимитов инвестиционных ресурсов;

• оценка ресурсообеспеченности плана;

• составление исходного плана ремонтно-строительных мероприятий для всех объектов по этапам планового периода в соответствии с нормативной потребностью в них;

• исключение из дальнейших оптимизационных расчетов групп зданий эксплуатируемых по системе ПНР, и резервирование части инвестиционных ресурсов для проведения обязательных плановых ремонтов в этих группах;

• оптимизация исходного плана с привлечением аппарата линейного программирования по критерию минимизации суммарных экономических потерь в жилом образовании, образующихся при отклонении фактических сроков ремонтных работ от нормативных;

• дешифровка оптимального плана и составление адресного списка объектов ремонта по этапам планового периода.

Экономическому планированию, направленному на разработку наилучших вариантов плана с учетом всех условий и ограничений, внутренне присущ оптимальный подход.

В основу работы механизма оптимизации в настоящей модели положен принцип оценки вариантов плановых проектировок по принятому критерию оптимальности.

В предложенной автором модели приняты следующие условные обозначения: Пи - удельные экономические потери, образующиеся по жилищному фонду 1-го типа при переносе срока его капитального ремонта с нормативного на 1-й этап планового периода, рубУм2; Ха - количество жилой площади в жилищном фонде 1-го типа капитально

ремонтируемого на 1-м этапе планового периода, м2, С1 - удельная стоимость ремонтно-строительных мероприятий в 1-м типе

жилищного фонда, рубУм2; М, - инвестиции на ремонтно-строительных мероприятия в жилом

образовании, выделяемые на 1-м этапе планового периода, руб.; 81- количество жилой площади в жилищном фонде 1-го типа, м .

Все методические требования к процессу формирования и оптимизации инвестиционных программ- ремонтно-строительной деятельности в муниципальном образовании, выработанные в процессе логического моделирования, формализованы в виде экономико-математической модели, которая в принятых обозначениях имеет вид:

при условиях

значения Х«> О, при которых достигается минимум целевой функции.

Функционал (3) соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов плана такого, который обеспечивает минимум экономических потерь. Условие (4) обеспечивает для определенной части жилой застройки данного типа принятие окончательного планового решения. Ограничение (5) позволяет получить ресурсообеспеченный атан. На основании проведенных исследований автором предложена схема управления жилищной системой города Воронежа (рис. 7) для управляющих жилищных организаций ЖКК и сформулирована концепция обновления жилищного фонда.

Рис. 7. Схема управления жилищной системой города

В результате проведения исследований в области обновления жилищного фонда автором разработана схема привлечения денежных средств для реконструкции (рис.8) и организационная модель процесса обновления пятиэтажного панельного жилого фонда для города Воронежа.

На основе приведенных выше исследований автором разработана методика построения системы показателей воспроизводства жилого фонда, в частности разработаны организационные схемы достройки объектов незавершенного строительства разного профиля и принадлежности с учетом - соблюдения интересов сторон участвующих в проекте. Автором предложена система показателей для оценки аренды и расширенного воспроизводства недвижимого имущества с участием муниципалитета, предприятий ИСК и частных управляющих жилищных организаций ЖКК.

Рис. 8. Финансово-экономическая схема средств для реконструкции жилищного фонда

привлечения денежных

Основные выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением исследований, выполненных автором за многолетний период. Результатами проведенного исследования является теоретическое обоснование методических основ регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города, а также разработка соответствующих методов управления и практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности использования его ресурсного потенциала с целью качественного обновления объектов жилой недвижимости.

Они включают в себя следующие положения:

1. Проведенный анализ теоретических основ и практических условий формирования инвестиционного потенциала обеспечения

воспроизводственных процессов подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для постановки и решения задачи применения системного подхода по воспроизводству жилищного фонда крупного города.

2. Автором обоснована роль предприятий инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), управляющих жилищных организаций жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) и города как субъектов воспроизводства в необходимости разработки механизма и методов регулирования по преумножению ресурсного потенциала основных участников инвестиционного процесса.

3. Специфика рыночных условий, связанных с воспроизводством жилого фонда, заключается в стремлении использовать имеющиеся ресурсы всех участников инвестиционного процесса с целью максимизации дохода. В процессе их воспроизводства требуется целенаправленная деятельность и соблюдение имущественных интересов города.

4. Предложенная классификация задач стимулирования и спроса жилищной сферы города позволяет формировать оптимальный портфель недвижимости с учетом уровня соотношения «риск-доход».

5. На основе проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятий ИСК и ЖКК, в том числе с долей города в уставном капитале, обобщения теоретических и практических методов оценки количественных и качественных характеристик портфеля недвижимости предложена модель оптимизации его состава и структуры.

6. Предложена система показателей для оценки эффективности реализации инвестиционных проектов, связанных с воспроизводством недвижимости исходя из критерия соблюдения имущественных интересов всех участников инвестиционно-строительной деятельности.

7. Обоснована возможность применения различных механизмов реализации пассивных и активных методов управления портфелем городской жилой недвижимости на основе формирования критериев инвестиционной привлекательности, что позволило разработать стоимостную экономико-математическую модель воспроизводства жилищного фонда.

8. Разработан механизм совершенствования планирования и управления процессом воспроизводства жилищного фонда города и метод определения доли конечной стоимости земельно-имущественного комплекса в городском валовом продукте.

9. Разработана муниципальная концепция обновления жилищного фонда на примере города Воронежа предприятиями ИСК и ЖКК.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1. Баринов В Л. Основные положения по оценке прав реконструкции, реновации, капитального ремонта и модернизации зданий и сооружений территории застройки. Сб. науч. тр., Воронеж ВАСУ, 2003,035 пл.

2. В.Н. Баринов. Основы регионального воспроизводственного процесса жилищного фонда, Сб. науч. тр., Воронеж ВАСУ, 2003,0.55 пл.

3. Грабовый ПГ., Баринов ВИ. Основы стратегии воспроизводства жилищного фонда города, Сб. науч. тр. М/.МГСУ, 2002, 0,7 пл. (в т.ч. автором 035 пл).

4. Грабовый П.Г., Баринов В.Н. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда, материалы научно-образовательной конференции от 20 ноября 2001 года. Новокузнецк, 2001 г., 0,5 пл. (в т.ч. автором 03 пл.).

5. Грабовый П.Г., Баринов В.Н. Основы формирования эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Сб. науч. тр., М.гМГСУ, 2003,0,5 пл. (в т.ч. автором 03 пл.).

6. Грабовый П.Г., Баринов ВЛ. и др. Оценка недвижимости. Справочное и учебное пособие. М: Изд-во «Логос-Развития», 2003,7,5 пл. (в т.ч. автором 0,5 пл.).

Заказ № 15 Тираж 100 экз.

ООО Управление «Реалпроект» г. Москва, пр-т Вернадского, д. 93 к. 1 пом. VI Изготовление брошюр, авторефератов, тиражирование. Тел.: (095) 433-03-06; 433-12-13. E-mail: WestDesign@macbox.ru

»-2172

РНБ Русский фонд

2004-4 27465

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Баринов, Валерий Николаевич

Введение

Глава 1. Особенности воспроизводства жилищного фонда в 13 России

1.1. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие.

1.2. Региональный аспект формирования и регулирования 38 инвестиционного потенциала обеспечения воспроизводственных процессов.

1.3. Недвижимость как объект воспроизводства. 59 Выводы по главе 1.

Глава 2. Методические основы организационо-экономического 74 развития жилищного фонда города

2.1. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в основной 74 капитал на различных стадиях воспроизводства

2.2. Методические основы управления воспроизводством 90 имущества города

2.3. Методическое обеспечение принятия управленческих решений 109 по формированию инвестиционного портфеля города

Выводы по главе 2.

Глава 3. Основы формирования и развития рыночного 123 механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда города

3.1. Механизм совершенствования планирования и управления 123 воспроизводства жилищного фонда города в условиях экономических отношений рыночного типа

3.2. Финансово-экономической механизм привлечения инвестиций 142 для обеспечения обновления жилого фонда

3.3. Методические аспекты построения системы показателей 155 воспроизводства жилого фонда

Диссертация: введение по экономике, на тему "Теоретические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в рыночных условиях"

Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности функционирования как предприятий инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), так и реформирование и развитие предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК). Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в строительном секторе национальной экономики страны, обуславливают необходимость коренного изменения принципов управления в связи с новым содержанием социально-экономических процессов и системы управления. Управленческие технологии должны учитывать происходящие процессы децентрализации, расширяющиеся права субъектов управления и специфические особенности объектов управления.

Возникновение негосударственных форм собственности изменило состав объектов воспроизводства. В России, как в стране с рыночной экономикой появились новые элементы имущества, подлежащие воспроизводству (объекты недвижимости, акции, доли, паи в хозяйствующих обществах, облигации и др.). Принципиально иным стал механизм формирования финансовой базы обеспечения процесса воспроизводства регионального и муниципального жилищного фонда.

Вслед за перераспределением прав собственности, изменились состав и функции субъектов управления. Управленческие функции сконцентрировались у собственников основных элементов производственного потенциала, в число которых входят территориальные органы управления. Обеспечение эффективного распоряжения имущественно-земельным комплексом территории в рыночных условиях создает необходимость экономического анализа и разработки методов регулирования и управления воспроизводственных процессов на уровне территории.

Земельно-имущественный комплекс города является материальнотехнической базой функционирования экономики города и его социальной сферы, а управление им - одна из основных функций, с помощью которой реализуется социально-экономическая политика крупного города, направленная на повышение благосостояния и жизненного уровня населения. Важнейшей целью распоряжения структурными составляющими имущественно-земельного комплекса является обеспечение доходных поступлений в бюджет города и целевые бюджетные фонды развития административных округов и районов крупного города. Критерием эффективности управления земельно-имущественным комплексом города принято считать уровень доходов от обновления жилого фонда и его эксплуатации, который составляет основу валового городского продукта (ВГП).

Экономика России - это городская экономика. В городских поселениях сосредоточено 75% основных производственных фондов, расположено большинство промышленных предприятий и научных организаций, учреждений образования, здравоохранения и культуры. В экономике городов занято свыше 50 млн. человек или 3/4 трудовых ресурсов страны.

Ведущей составляющей в составе единого земельно-имущественного комплекса, объединяющего ИСК и ЖКК, является жилищное хозяйство, которое обеспечивает все формы воспроизводства, содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя населения.

В городском жилищном хозяйстве технологически взаимосвязаны жилищный фонд и предприятия разных видов собственности, профиля деятельности и организационно-правовых форм, которые должны обеспечивать его долговечность и комфортность. Если ИСК функционирует как самостоятельно сложившийся элемент рыночной экономики, то в ЖКК сохранился приоритет административно-ведомственного механизма управления и не проработанность нормативных аспектов в части взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами власти и потребителями, что ведет к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивает ее дотационность, которая ложиться тяжелым бременем как на федеральный, так и городской бюджет и вызывает социальную напряженность в обществе.

Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление определяют необходимость комплексного реформирования городского жилищного хозяйства путем демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на увеличение количества и повышение качества услуг потребителям.

Особую актуальность имеет процесс обновления с позиции системного подхода и реформирование жилищного хозяйства на уровне городов, так как в них проживает большинство населения страны, сосредоточена большая часть жилищного фонда и основных мощностей энергоресурсоснабжающих предприятий и жилищных организаций. На уровне крупного города наиболее ярко проявляются негативные черты нынешнего состояния жилищного хозяйства.

При этом под обновлением автор понимает перманентный процесс развития жилого образования, выражающийся в качественном и количественном изменении, как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразование ее структуры и состава в соответствии с современными рыночными требованиями.

Поэтому назревшей необходимостью и масштабностью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства крупных городов в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного экономического механизма управления его внутренними ресурсами и, в первую очередь финансовыми, ориентированного на трансформацию функций управления.

Для города получение доходов от эксплуатации имущества на протяжении многих лет может быть обеспечено только при условии осуществления как простого воспроизводства основных элементов имущества (т.е. поддержание их характеристик на существующем уровне без увеличения потребительной стоимости), так и расширенного, позволяющего увеличить ВГП от имущества за счёт повышения потребительной стоимости уже существующего жилого фонда или за счёт расширения его состава.

Необходимым условием обеспечения процесса воспроизводства любой экономической системы, в т.ч. имущества города, является привлечение различных ресурсов на эти цели и, прежде всего, инвестиционных.

Сложившиеся в годы структурной перестройки экономики воспроизводственные дисбалансы были обусловлены, прежде всего, дефицитом инвестиционных средств, приведших к прямому «проеданию» основного капитала, как части национального богатства и нарушению пропорций его не только расширенного, но и простого воспроизводства.

Именно специфика территории определяет материальные условия экономической деятельности. Территориальная организация воспроизводства ресурсов и есть основное содержание и цель региональной политики.

Различные проблемы управления жилищным фондом, механизмы привлечения финансовых ресурсов и организация и функционирование управляющих жилищных компаний рассматривались учеными экономистами Е.К.Ивакиным, А.Н. Кирилловой, В.Ю. Прокофьевым, С.Р. Хачатряном, М.Д. Шапиро, JI.H. Чернышевым и др.

Экономические и управленческие вопросы теории и практики функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены в трудах ученых П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, И.Г.Лукмановой,

М.Л.Федотовой и др.

Вместе с тем, имеющиеся разработки не позволяют сформировать целостную концепцию экономического механизма управления жилищным хозяйством крупного города. Актуальность данного направления и определила выбор темы исследования.

Целью диссертационной работы является разработка экономического механизма по регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда города в рыночных условиях, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилье и жилищно-коммунальных услугах в соответствии с нормативными требованиями, что способствует решению социально-экономических задач на уровне местного самоуправления.

Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- исследованы, сложившейся в процессе реформирования, отношения в системе организации и управления жилищным хозяйством города;

- проведен анализ теоретических основ и практических условий формирования и регулирования инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;

- обоснована актуальная необходимость в системном подходе по обновлению и управлению жилищным фондом, как объектом воспроизводства структурных элементов имущества города;

- формирование факторного пространства, определяющего условия принятия решений по обновлению жилого фонда с учетом выбора рационального инвестиционного портфеля города;

- разработаны методические основы оценки экономической эффективности и потенциальной доходности городского имущественно-земельного комплекса с учетом его привлекательности;

- разработан механизм совершенствования управления и планирования жилищного фонда города в условиях функционирования управляющих жилищных организаций рыночного типа; разработана система финансово-экономического механизма по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда и управления объектами недвижимости предприятий ЖКХ с учетом перспектив их развития;

- разработана муниципальная концепция развития и регулирования процессов воспроизводства земельно-имущественного комплекса на основе рыночных методов управления в жилищно-коммунальном комплексе города.

Объектом исследования являются процесс воспроизводства жилищного фонда города и методы регулирования этого процесса.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм по воспроизводству структурных составляющих жилой недвижимости городского жилищного хозяйства.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономических теорий, теории воспроизводства, региональной экономики, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка объектов недвижимости и жилищно-коммунальных услуг, а также формированию индикативного механизма управления.

При решении поставленных задач автор диссертационной работы использовал методы системного и сравнительного анализа, статистических группировок, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.

Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Департаментов архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства г.Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы опубликованные в научных монографиях и периодической печати.

Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении теоретических, методических и практических рекомендаций по разработке и реализации основ концепции стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города как одной из целевых функций региональной политики.

Личный вклад автора в решении задач, имеющих элементы научной новизны и вынесенных на защиту состоит в следующем:

- доказана объективная необходимость процесса обновления объектов недвижимости, дополнены и развиты принципы и методы реформирования ЖКХ на муниципальном уровне с учетом повышения роли органов самоуправления, послужившие основой разработки организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города;

- обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым фондом путем перехода от решения задачи получения максимального дохода от обновления и эксплуатации к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы доходных поступлений;

- разработана методика решения задач по оценке экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления имущественно-земельным комплексом города с учетом привлекательности жилищного фонда;

- разработан метод определения конечной стоимости земельно-имущественного комплекса, а также механизм совершенствования планирования и управления жилищным фондом как важного составляющего элемента эффективности городской экономики при формировании валового городского продукта;

- разработаны основы муниципальной концепции обновления объектов недвижимости предприятиями инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, критерии оценки финансово-экономического состояния управляющих жилищных организаций и перспективы их развития.

Практическая значимость диссертации заключается в разработке конкретных научно-прикладных рекомендаций и их использовании в практической деятельности законодательного, нормативного и программного характера региональных органов управления, регламентирующих процессы регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса города, а также при реформировании системы управления жилищным хозяйством на муниципальном уровне.

На защиту выносятся:

- механизм регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления жилищным хозяйством города;

- методика решения задач оценки экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления земельно-имущественным комплексом, составляющего основную структуру валового городского продукта;

- организационно-экономический механизм совершенствования системы планирования и управления структуры воспроизводства жилищного фонда и реализации регламентированной системы развития объектов жилищной недвижимости;

- концепция обновления жилищного фонда города и основы стратегии его воспроизводства.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, совещаниях руководителей МУ "Департамент ЖКХ и энергетики", МУ "Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа", строительных, энерго-ресурсоснабжающих и жилищных предприятий Воронежской области.

Результаты диссертационного исследования используются в работе МУ «Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа», Администрации и предприятий ЖКХ Центрального района г. Воронежа.

Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» на кафедре «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 10,1 п.л., в том числе лично автором 2,35.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и трех приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Баринов, Валерий Николаевич

Основные выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением исследований, выполненных автором за многолетний период. Результатами проведенного исследования является теоретическое обоснование методических основ регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города, а также разработка соответствующих методов управления и 4 практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности использования его ресурсного потенциала с целью качественного обновления объектов жилой недвижимости.

Они включают в себя следующие положения:

1. Проведенный анализ теоретических основ и практических условий формирования инвестиционного потенциала обеспечения воспроизводственных процессов подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для постановки и решения задачи применения системного подхода по воспроизводству жилищного фонда крупного города.

2. Автором обоснована роль предприятий инвестиционно-строительного ^ комплекса (ИСК), управляющих жилищных организаций жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) и города как субъектов воспроизводства в необходимости разработки механизма и методов регулирования по преумножению ресурсного потенциала основных участников инвестиционного процесса.

3. Специфика рыночных условий, связанных с воспроизводством жилого фонда, заключается в стремлении использовать имеющиеся ресурсы всех участников инвестиционного процесса с целью максимизации дохода. В процессе их воспроизводства требуется целенаправленная деятельность и соблюдение имущественных интересов города.

4. Предложенная классификация задач стимулирования и спроса жилищной сферы города позволяет формировать оптимальный портфель недвижимости с учетом уровня соотношения «риск-доход».

5. На основе проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятий ИСК и ЖКК, в том числе с долей города в уставном капитале, обобщения теоретических и практических методов оценки количественных и качественных характеристик портфеля недвижимости предложена модель оптимизации его состава и структуры.

6. Предложена система показателей для оценки эффективности реализации инвестиционных проектов, связанных с воспроизводством недвижимости исходя из критерия соблюдения имущественных интересов всех участников инвестиционно-строительной деятельности.

7. Обоснована возможность применения различных механизмов реализации пассивных и активных методов управления портфелем городской жилой недвижимости на основе формирования критериев инвестиционной привлекательности, что позволило разработать стоимостную экономико-математическую модель воспроизводства жилищного фонд а.

8. Разработан механизм совершенствования планирования и управления процессом воспроизводства жилищного фонда города и метод определения доли конечной стоимости земельно-имущественного комплекса в городском валовом продукте.

9. Разработана муниципальная концепция обновления жилищного фонда на примере города Воронежа предприятиями ИСК и ЖКК.