Учет экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бакирова, Алина Владимировна

Введение

Глава 1. Теоретико-методические подходы к оценке недвижимости

1.1. Анализ понятийного аппарата

1.2. Принципы и методы оценки недвижимости и их модификации с учетом экологического фактора

1.3. Программа учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости

Глава 2. Учет влияния экологического фактора при оценке недвижимости (на материалах г. Уфы)

2.1. Диагностика экологического состояния территории г. Уфы

2.2. Ранжирование территории г. Уфы по степени загрязнения окружающей среды „д ^

2.3. Расчет экологической (Ьст^вЛШщей1 рыночной цены недвижимости

2.4. Оценка влияния состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости

Глава 3. Экономико-экологическая оценка городской земельной недвижимости

3.1. Зарубежный и отечественный опыт оценки городских земель

3.2. Анализ поступлений земельных платежей в городской бюджет (на материалах г. Уфы)

3.3. Рекомендации по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации

3.4. Корректировка земельных платежей с учетом фактора экологии

Диссертация: введение по экономике, на тему "Учет экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости"

В условиях возрастающего антропогенного воздействия, экология приобретает статус одного из ведущих факторов жизнеобеспечения общества. Влияние данного фактора предопределяет основы формирования и функционирования разноуровневых территориальных образований, включая муниципальный. Составным элементом последних является недвижимость, оценке которой посвящены труды известных российских и зарубежных ученых, таких как В.М. Рутгайзер, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, А.А. Сегидинов, В.Е. Есипов, Т.Г. Евдокимова, Б.М. Рабинович, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, К. Эккерт, Г. Харрисон.

При всей широте и многообразии используемых в их работах научных подходов, вне поля зрения авторов остаются вопросы учета экологического состояния территории при оценке недвижимости. В результате, имеющиеся научные достижения, полученные в рамках обозначенного научного направления, рассматриваются как исходные, предполагающие дальнейшее развитие исследований в направлении усиления взаимосвязи экологической составляющей и рыночной цены недвижимости. При этом в качестве научного задела, позволяющего расширить подходы к рассмотрению вопросов экономики охраны окружающей среды и экономики природопользования могут быть использованы труды Т.С. Хачатурова, О.Ф. Ба-лацкова, К.Г. Гофмана, Н.Г. Фейтельмана, В.Я. Возняк, А.А. Арбатова, А.А. Голуба, Е.Б. Струковой, В.Н. Герасимовича, Т.А. Хоружая, К.Б. Львовской, Г.С. Ронкина, П.М. Нестерова, А.П. Нестерова, В.В. Глухова, М.М. Федорова, Г.С. Розенберга, П.Г. Олдак, конкретизированные в преломлении в региональной проблематики.

Таким образом, ставится и решается задача учета экологической составляющей в рыночной цене недвижимости с позиции перспектив развития муниципального образования как одной из составляющих региональных исследований с соответствующим методическим инструментарием по оценке недвижимости с учетом комплексного экологического показателя, агрегирующего все многообразие характеристик состояния окружающей среды, позволяющего выявить районы, в наибольшей степени нуждающихся в проведении природоохранных мероприятий, расходы по которым могут возмещаться через систему земельных платежей.

Недостаточная разработанность рассматриваемой проблемы и высокая значимость для теории и практики регионального развития в целом и определяют актуальность настоящего диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методического инструментария учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач, основными из которых являются:

• выявление роли экологического фактора и особенностей его учета в рыночной цене недвижимости;

• формирование методического подхода к оценке степени загрязнения окружающей среды урбанизированных территорий и его учету в рыночной цене недвижимости;

• диагностика экологического состояния территории г. Уфы и оценка степени воздействия промышленных предприятий на отдельные природные компоненты городской среды;

• ранжирование территориальных зон г. Уфы по комплексному показателю качества окружающей среды и оценка влияния параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости;

• систематизация отечественного и зарубежного опыта по оценке городского земельной недвижимости и обоснование необходимости учета экологического фактора при оценке градостроительной ценности муниципальных территорий;

• разработка предложений по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом экологической ситуации.

Объект исследования - муниципальное образование (на примере г.

Уфы).

Предметом исследования являются теоретико-методические вопросы учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, региональной экономике, рыночной оценке недвижимости, экономике природных ресурсов, по охране окружающей среды и рациональному природопользованию. Предмет и цель работы обусловили применение различных методов исследования: системного, логического и структурного анализа, группировок, рейтинговой оценки, статистики, анализа взаимосвязей в системе эколого-экономического развития муниципального образования.

Информационную основу диссертации составили законодательные, нормативные, инструктивные материалы Государственного комитета по охране окружающей среды РФ, статистические материалы МЧС РБ, НИИ БЖД РБ (ИППЭП РБ), Уфимского НИИ гигиены и профзаболеваний, ЦНИИП градостроительства, Центральной Уральской геологической партии г. Свердловска; данные предоставленные Администрацией г. Уфы, городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, агентством недвижимости «САН», собственные разработки автора.

Научная новизна. В рамках диссертационной работы получены следующие наиболее важные научные результаты, выносимые на защиту и определяющие научную новизну и значимость проведенного исследования:

1. Обоснована необходимость учета экологической составляющей в рыночной цене недвижимости как предпосылка и условие формирования перспектив развития муниципального образования.

2. Разработан методический инструментарий учета экологического состояния территорий муниципального образования при оценке недвижимости, позволяющий в отличие от существующих научных подходов обеспечить сведение параметров состояния окружающей среды в единый показатель посредством использования аппарата многокритериальной оптимизации и теории нечетких множеств. Предложенный инструментарий конструкционно оформлен через:

• методику ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды;

• схему определения экологической составляющей в рыночной цене недвижимости.

3. Впервые на примере г. Уфы осуществлена оценка влияния параметров экологического состояния территории муниципального образования на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости, которая позволяет установить приоритетность направлений финансирования природоохранных программ.

4. Предложен авторский вариант развития муниципального образования г. Уфы, позволяющий обеспечить его рациональное функционирование с учетом сложившейся экологической обстановки.

Практическая значимость результатов исследования. Предложенная схема оценки экологической составляющей в рыночной цене недвижимости может быть использована для приведения ставок земельного налога и нормативной цены земли соразмерно сложившейся экологической обстановке муниципального образования. Предлагаемые практические рекомендации по улучшению экологических условий проживания наиболее подверженных техногенному воздействию районов города позволят, с одной стороны, устранить существующий дисбаланс качественных характеристик городской среды между отдельными территориальными зонами и, с другой - активизировать строительную деятельность бывших малопрестижных территорий за счет обоснования целесообразности вложения инвестиций в экологически чистые районы.

Структура диссертационной работы представлена следующим образом:

- во введении сформулированы актуальность, научная новизна, практическая и теоретическая значимость диссертационной работы; определены методологические и теоретические основы, цель, задачи, объект и предмет проведенного в ней исследования; изложено краткое содержание каждого из разделов;

- в первой главе «Теоретико-методические подходы к оценке недвижимости» рассмотрены принципы и методы оценки недвижимости и их модификации с учетом экологического фактора, рассматриваемого с позиции увеличения конкурентоспособности недвижимости как товара. Разработан методический инструментарий учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости;

- во второй главе «Учет влияния экологического фактора при оценке недвижимости» проведена диагностика экологического состояния территории г. Уфы. По предложенной соискателем методике осуществлено ранжирование территории г. Уфы по комплексному показателю качества окружающей среды, определена экологическая составляющая в рыночной цене недвижимости, установлено влияние параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости.

- в третьей главе «Экономико-экологическая оценка городской земельной недвижимости» на основе анализа зарубежного и отечественного опыта оценки городских земель выделена ее специфика с позиции повышения эффективности развития муниципального образования на основе учета экологических требований к качеству окружающей среды. Произведен анализ поступлений земельных платежей в городской бюджет г. Уфы и даны практические рекомендации по перспективному развитию муниципального образования г. Уфы с учетом сложившейся экологической ситуации.

-в заключении сформулированы основные результаты проведенного в диссертационной работе исследования.

Диссертация: заключение по теме "Региональная экономика", Бакирова, Алина Владимировна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты проведенного в диссертационной работе исследования сформулированы в следующих положениях.

1. Выполненный в диссертации ретроспективный анализ основных видов стоимости недвижимости применительно к сложившимся условиям и реальной практике хозяйствования показал, что в большинстве случаев при оценке недвижимости используется рыночная стоимость.

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от многочисленных факторов. В работе выделены факторы, характеризующие привлекательность городских территорий для жилой функций. По мнению автора, ценообразующим компонентом определяющим конкурентоспособность недвижимости как специфического товара может стать экологический фактор, поскольку именно он должен определять престиж той или иной территории для жилой функции.

2. Анализ методов оценки недвижимости и их модификаций с учетом экологического фактора выявил отсутствие формализованной методики оценки состояния окружающей среды, учитывающей все многообразие экологических характеристик, которые по мере нарастания проблем в области охраны окружающей среды становятся важнейшими факторами, определяющими конкурентоспособность недвижимости, а следовательно, и ее рыночную цену. Сказанное выше определило необходимость разработки методического инструментария, позволяющего учитывать экологическое состояние урбанизированных территорий при оценке недвижимости.

3. В диссертации разработан методический инструментарий учета экологического состояния территории муниципального образования, включающий в себя три логически увязанных в единую систему этапа:

-методику ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды;

-расчет экологической составляющей в рыночной цене недвижимости;

-оценку влияния параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости.

Этап 1. Методика ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды.

Ранжировать территории по единому комплексному показателю состояния окружающей среды, выбрать вариант, оптимальный с точки зрения многих критериев возможно с помощью использования аппарата многокритериальной оптимизации и теории нечетких множеств. Положенные в основу методического инструментария научные подходы ранее были использованы для решения ряда технико-экономических задач и в соответствии с функциональной направленностью диссертационного исследования были конкретизированы и адаптированы для расчета комплексного показателя качества окружающей среды.

Этап 2. Расчет экологической составляющей рыночной цены недвижимости.

В работе предложен подход, основанный на ранжировании территории по комплексному показателю качества окружающей среды, позволяющий произвести оценку влияния качества окружающей среды на рыночную цену недвижимости и выделить экологическую составляющую, а также оценить престижность выбираемой территории для жилой функции в стоимостном выражении.

Этап 3. Влияние параметров состояния окружающей среды на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости определено исходя из диапазона варьирования значений комплексной оценки качества окружающей среды по каждому виду загрязнения.

4. Произведенная диагностика экологического состояния территории г. Уфы по различным компонентам окружающей среды: воздушному бассейну, водным ресурсам, почвенному покрову, а также акустической нагрузке и радиационной обстановке - показала степень экологического неблагополучия отдельной природной среды в масштабе городской территории. В качестве информационной основы были использованы многочисленные нормативные и статистические материалы МЧС РБ, НИИ БЖД (ИППЭП РБ), Уфимского НИИ гигиены и профзаболеваний, ЦНИИП градостроительства, Центральной Уральской геологической партии г. Свердловска.

5. Необходимость развития муниципального образования выдвигает ряд важнейших задач, направленных на экологически сбалансированную организацию городских территорий. В диссертационной работе на основе разработанного методического инструментария учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости произведено ранжирование территории г. Уфы по комплексному показателю качества окружающей среды, которое позволило произвести оценку влияния качества окружающей среды на рыночную цену недвижимости по различным территориальным зонам г. Уфы; выделена экологическая составляющая в рыночной цене недвижимости в стоимостном выражении; определена престижность выбираемой территории для жилой функции.

Исходя из понятия городской среды как среды жизнедеятельности горожан, ее качество рассматривается как степень соответствия условий жизни потребностям населения. Экономическая оценка качества городской среды основывается на определении параметров состояния компонентов природы с точки зрения их влияния на условия жизни населения. В первую очередь, это относится к выбору места жительства. В ходе проводимого исследования установлено влияние параметров состояния компонентов природы в г. Уфе с позиции приоритетности вклада в экологическую составляющую рыночной цены недвижимости исходя из диапазона варьирования значений комплексной оценки по каждому виду загрязнения. Как показали расчеты, наиболее значимым критерием является качество воздушного бассейна - его вклад в экологическую составляющую равен 70%, далее следует состояние почвенного покрова - 18%, акустической нагрузки - 6,7%, радиационной обстановки - 5,3%. Данный «расклад» необходимо учитывать при решении вопросов финансирования природоохранных программ.

6. Проведенный в диссертации анализ зарубежного и отечественного опыта оценки городских позволил определить его специфику с позиции повышения эффективности развития муниципального образования на основе учета экологических требований к качеству окружающей среды. Это, прежде всего, выражается в необходимости разработки подходов, методов и инструментария оценки городской земельной недвижимости и практических рекомендаций по улучшению экологической обстановки особенно в городах с мощным производственным потенциалом. Очевидно, что город должен развиваться и обеспечивать жителям лучшие условия жизни, чем сейчас. Это предусматривает затраты на мероприятия по охране окружающей среды в городах, возврат которых должен происходить через систему земельных платежей, базирующуюся на оценке градостроительного потенциала отдельных городских территорий с учетом сложившейся экологической ситуации. В данной связи практический интерес представляет действующая в регионе политика налогообложения предприятий и частных лиц за право пользования городскими землями.

7. В диссертации рассмотрена динамика поступлений земельных платежей в городской бюджет г. Уфы за 1996-2000 гг. Прогнозный показатель земельных поступлений в 2000 г. находится на низком уровне (1,5% доходной части бюджета) в сравнении с г. Москвой данный показатель составляет 3,5% (при бюджете 55154,9 млрд. руб.); доля земельных платежей в доходной части бюджета г. Нью-Йорк (22 млрд. долл.) составляет 3% (640 млн. долл.).

В настоящее время плата за землю в г. Уфе хотя и служит одним из способов получения средств в бюджет (причем крайне нестабильным), но не выполняет роль регулятора рационального использования земель. Экстенсивный характер использования промышленных территорий особенно наглядно виден при сравнении с практикой зарубежного землепользования. Так, в Англии в расчете на 1 городского жителя расход территорий для предприятий тяжелой и легкой промышленностей в среднем составляет 16 кв. м, в США - 18-20 кв. м, в г. Москве - 40 кв. м, а в г. Уфе около 90 кв. м. Данное обстоятельство, по мнению диссертанта, предопределяет необходимость дальнейшего совершенствования экономической базы муниципального образования г. Уфы, в первую очередь, за счет расширения и усложнения функций города как столицы республики Башкортостан. В этой связи необходимо провести всестороннюю санацию и реорганизацию промышленных территорий, занятых экологически вредными и неэффективными производствами в пользу селитебных и рекреационных зон, а так же под торговые, деловые и коммерческие структуры.

8. Использование разработанного в ходе научных исследований методического инструментария учета экологического состояния территории муниципального образования при оценке недвижимости позволило диссертанту выделить три группы территориальных зон по их соответствию комплексному показателю качества окружающей среды относительно ценового фактора: первая (I) - Шакша, Инорс, Затон, Черниковка-1 и Черни-ковка-2; вторая (И) - Дема, Сипайлово, улицы Российская- Комсомольская, Белореченский район и Зеленая Роща; третья (III) - проспект Октября, Центр-1, Центр-2 и Телецентр.

В диссертации рассматриваются характеристики каждой из групп в соответствии с которыми сформулированы практические рекомендации по оздоровлению экологической обстановки.

9. Действенным инструментом поддержания экологической сбалансированности развития муниципального образования должна стать система земельных платежей, базирующаяся на научно обоснованных нормативной цене земли и ставках земельного налога, дифференцированных относительно рентного качества территории с учетом экологических характеристик района.

Анализ используемых в настоящее время ставок земельных платежей, разработанных ЗАО «Петербургский НИПИГрад», выявил отсутствие формализованного аппарата по оценке влияния негативного воздействия окружающей среды на ценность городских территорий. Диссертантом предлагается на основе разработанного методического инструментария учета экологического состояния территории при оценке недвижимости скорректировать ставки земельного налога и нормативную цену земли с учетом градостроительной ценности территорий, что позволит: во-первых, интенсифицировать использование, главным образом, промышленных территорий; во-вторых, повысить престижность и приоритетность развития экологически чистых районов для селитебной функции, в том числе и за счет приведения нормативной цены земли соразмерно качеству окружающей среды по конкретным территориальным зонам; в третьих, изыскать дополнительные средства в городской бюджет: ожидается увеличение земельных платежей в среднем на 25% и составит примерно 5038 тыс. руб./год.

Примечателен тот факт, что полученные средства могут быть направлены на реализацию программы по выносу нерентабельных и экологически вредных промышленных предприятий за пределы города. С другой стороны, использование развитой инфраструктуры диверсифицированных предприятий под более эффективную функцию повысит ценность самих земельных участков и сопряженных с ним территорий, что, в свою очередь, также обеспечит приток средств в городской бюджет.