Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья"

На правах рукошгси

ПОПОВА ИННА ВИКТОРОВНА

УПРАВЛЕНИЕ

ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация, управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Пенза 2005

Работа выполнена в Пензенском государственном университете архитектуры и строительства на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью».

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Баронин Сергей Александрович

Официальные оппоненты; доктор экономических наук, профессор

Коробейников Игорь Олегович

кандидат экономических наук, доцент Щербакова Лариса Владимировна

Ведущая организация; Московский государственный строительный

университет

Защита состоится 14 декабря 2005 года в 13 часов в ауд. 3308 на заседании Регионального диссертационного совета КМ 212.184.02 в Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, корп. 3.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства. Автореферат разослан 14 ноября 2005 г.

Учбный секретарь диссертационного совета К.Э.Н., доценгг

СьЛ^

С.Ш. Левина

IOOG-Ч 173 Ъ5

ятю

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях одной из важнейших стратегических государственных задач является решение жилищной проблемы. Вопрос формирования рынка доступного жилья относится к числу приоритетных направлений социально-экономического развития страны. Одним из главных инструментариев решения жилищного вопроса является реализация инвестиционных жилищных программ.

Разработка и реализация комплексных общегосударственных долгосрочных инвестиционных жилищных программ, направленных как на стимулирование жилищного строительства, так и на повышение платежеспособности населения за счет развития банковского ипотечного кредитования и прочих жилищне-накопительных ссудосберегательных программ является одним из приоритетны, направлений развития рынка доступного жилья. Кроме того, реализация инвесги ционных жилищных программ оказывает большое влияние на процессы функционирования региональных строительных комплексов.

Наиболее актуальной и в то же время мало исследованной научно-практической задачей на сегодня является разработка механизмов управления инвестиционными жилищными программами в рамках реализации общенационального проекта по формированию рынка доступного жилья.

В теоретическом плане рынок доступного жилья обеспечивается решением двуединой задачи по повышению платежеспособного спроса населения и увеличению предложения жилья предприятиями строительного комплекса. Проведенные исследования в данной области позволяют утверждать, что эффективность решения этой двуединой задачи есть функция от степени успешности планирования, управления и реализации инвестиционных жилищных программ в строительстве. Данное утверждение выступает в качестве рабочей гипотезы исследования.

Таким образом, в связи с отмеченной актуальностью появляется необходимость разработки методики управления инвестиционными жилищными программами на этапе их планирования и реализации в целях формирования рынка доступного жилья. Это и предопределило выбор темы диссертационной работы, основанной на реализации принятой рабочей гипотезы исследования.

Состояние изученности проблемы. Анализ литературы по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема в комплексе мало изучена. Основные вопросы, связанные с управлением программами и проектами, были рассмотрены в работах российских ученых: А.Н. Асаула, Ю.В. Богатина, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, С.Д. Резника, В.М. Серова, М.А. Федотовой и др.

Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов в области стоимостного управления посвящены работы таких ученых, как: C.B. Валдай-цев, Н.Г. Верстина, П. Дойль, Т. Коллер, Т. Коупленд, Д. Муррин, а также работы ученых - нобелевских лауреатов: Р.Г. Коуза, М. Миллера, Ф. Модильяни.

Решению ряда проблем в жилищной сфере посвящены работы слелуюии'ч ученых-экономистов: С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, П.Г. Гр,;;'. вого, М.И. Каменецкого, О.П. Коробейникова, Н.Ф. Костецкого, В.Я. Остатке. Б.Б. Хрусталева, JI.H. Чернышева, Н.Ю. Яськовой и др.

Анализ диссертационных исследований в данной области показал, что за г- -

следнее время изыскания проводи.) "^¿^I^HÖr' а<д'ьг7'иГиим напРавлениям-

БИБЛИОТЕКА з C.rieteptopr Ç Ort

09 mJu<SJ(s

управление на уровне инвестиционных проектов, предприятий и бизнеса. Таким образом, необходимы дальнейшие исследования в области управления инвестиционными жилищными программами.

Цель исследования состоит в разработке методических положений по управлению инвестиционными жилищными программами в региональных строительных комплексах при формировании рынка доступного жилья.

Для достижения поставленной цели в работе сформулированы и решены следующие задачи:

1) выявлены и проанализированы основные особенности формирования рынка доступного жилья в России с анализом отечественного опыта реализации инвестиционных жилищных программ;

2) изучены основные положения теории стоимостного управления в строительстве и на ее основе разработаны организационно-экономические модели стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве;

3) выявлены, классифицированы и изучены основные факторы стоимостного управления инвестиционными жилищными программами, оказывающие влияние на формирование рынка доступного жилья, со статистической апробацией факторного пространства на гримере Пензенской области;

4) разработаны методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья. Предметом исследования являются экономические процессы в сфере управления инвестиционными жилищными программами в строительстве.

Объектом исследования является строительный комплекс в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.

Теоретическую и методическую основу исследования составляют труды ученых и специалистов в области экономики, организации и управления в строительстве.

При проведении исследований использовались законодательные и нормативные акты Правительства Российской Федерации, администрации и Правительства Пензенской области, материалы и рекомендации всероссийских и международных научно-практических конференций, нормативно-справочная и энциклопедическая литература, данные Госкомстата РФ и облкомстата Пензенской области, результаты специальных мониторингов социально-экономического развития области и предприятий.

В ходе исследования использовались следующие методы: абстрактно-логический, системный, экономико-статистический, метод математического моделирования, факторный и системный анализ.

Научная новизна исследования заключается в комплексной разработке ме-I одических положений по управлению инвестиционными жилищными программами с позиции концепции стоимостного менеджмента.

Основные теоретические и методические результаты, полученные автором, следующие:

• выявлены основные современные тенденции формирования рынка доступного жилья на основе проведенного анализа основных проблем жилищного строительства;

• определены и классифицированы основные факторы, определяющие процесс стоимостного управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья, и выявлены статистические параметры их реализации на примере Пензенской области;

• сформирован организационно-экономический инструментарий стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве, состоящий из структурно-функциональных классификационных моделей развития управления в строительном комплексе на основе структурно-затратных компонент стоимости;

• предложены методические рекомендации по совершенствованию управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья в Пензенской области.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том. что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации, используемые при разработке и реализации инвестиционных жилищных программ в процессе формирования рынка доступного жилья на межрегиональном уровне и в Пензенской области.

Апробакия и внедрение результатов исследования. Основные теорешче-ские и практические положения диссертации докладывались автором, получили одобрение на Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПГУАС (2004 I.), Межвузовской научно-практической конференции (г. Пенза, 2003 г.), Международных научно-практических конференциях (г. Пенза, 2004 и 2005 п.).

Кроме того, методические рекомендации по результатам исследования прошли апробацию и реализованы при управлении рынком доступного жилья в Пензенской области, в работе Пензенского муниципального фонда «Жилье», а также в экспертном совете по взаимодействию с федеральными органами власти по вопросам законодательного обеспечения рынка доступного жилья Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).

Результаты диссертационно! о исследования используются при подготовке и проведении лекций и практических занятий по дисциплинам «Ипотечно-инвеешционный анализ», «Оценка бизнеса», «Основы управления недвижимостью», а 1акже при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов экономических специальностей.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 7 печатных работ. Общий объем публикаций составил 4,38 пл.

На защату выносятся:

1) проблемная функционально-системная модель управления формированием и развитием рынка доступного жилья в строительстве;

2) организационно-экономический механизм стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве;

3) классификация основных факторов управления стоимостью инвеепщг-» ных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья н примере строительного комплекса Пензенской области;

4) методические рекомендации по перспективному развитию рынка доступ ного жилья.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 184 страницы, из них 18 таблиц, 38 рисунков, библиография содержит 186 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована акгуальность темы исследования, сформулированы его цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа и научная новизна.

В первой главе «Теоретические и методические подходы к управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья» проведен анализ особенностей формирования рынка доступного жилья; исследован опыт реализации отечественных инвестиционных жилищных программ; обобщены разработки ученых в области управления стоимостью и проанализирована возможность применения данной теории к инвестиционным жи-1ИЩНЫМ программам; разработана проблемная функционально-системная модель исследования.

Во второй главе «Организационно-экономический механизм управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья» сформирован экономический инструментарий управления инвестиционными жилищными программами, состоящий из структурно-функциональных классификационных моделей развития стоимостного управления в строительном комплексе, структурно-функциональной модели развития инвестиционных жилищных программ и классификации основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ; разработан комплекс концептуально-теоретических моделей системной оценки и стоимостного управления структурно-затратными компонентами стоимости инвестиционных жилищных профамм в строительстве.

В третьей главе «Реализация стратегии стоимостного управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья» проведен анализ влияния основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ на формирование рынка доступного жилья на примере Пензенской области; составлена карта инвестиционной привлекательности районов Пензенской области; предложена концепция региональной инвестиционной программы, выступающей макроэкономическим инструментом региональной политики по формированию рынка доступного жилья; определена экономическая эффективность внедрения методических разработок по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья в Пензенской области.

В заключении приведены основные результаты исследования, обосновывается возможность применения разработанной методики управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Проблемная функционально-системная модель управления формированием и развитием рынка доступного жилья в строительстве.

Формирование механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья, основано на решении трех главных функциональных блоков (рис.1).

Условны* обозначения

ФБ1, ФЕН, ФБШ-тты главных функциональных компонент управления (Ц формированием и развитием рынка доступного жипья А, В, С - основные системообрг зующие условия критерии и

С: Критерии упр— пенни рынком доступного жилья ■ строитальст—

Рис. 1. Проблемная функционально-системная модель исследования

БЛОК 1: Разработка и реализация целевых инвестиционных жилищных программ (ФБ1). Данный блок определяет необходимость разработки и реализации целевых инвестиционных жилищных программ, которые являются активным инструментом регулирования рынка доступного жилья и управления им. Данные типы программ должны быть скоординированы с дру! ими социально-экономическими программами развития регионов.

БЛОК 2: Повышение платежеспособного спроса населения (ФБ11). Данный блок обеспечивает управление формированием рынка доступного жилья через функциональную компоненту повышения платежеспособного спроса населения. Все инвестиционные жилищные программы, разрабатываемые в регионе, должны учитывать платежеспособность населения. Очевидно, что районы с более высокой платежеспособностью населения будут активнее принимать участие в различных инвестиционных жилищных программах.

БЛОК 3: Обеспечение достаточного предложения на рынке жил' (ФБ1Н). Если решение блока ФЕИ будет достигнуто без синхронного развита блока ФБП1, то рост доступности жилья будет происходить только за счет роста стоимости жилой недвижимости. Поэтому обязательным условием формирования рынка доступного жилья является достаточный ввод жилья предприятиями регис-

иальных строительных комплексов. Для увеличения предложения жилья также необходимо устранить бюрократические барьеры доступа к земельным участкам под жилищную застройку, а также создать условия для развития инженерно-коммунальной инфраструктуры.

Все три типа функциональных компонент управления формированием и развитием рынка доступного жилья (Ф/, ФИ, ФИ!) тесно взаимосвязаны друг с другом. Функционирование данных блоков, направленное на решение поставленной задачи, должно учитывать также основные системообразующие внешние условия, ограничения и критерии - А, В, С:

А - Уровень социально-экономического развития территории'.

• Уровень развития портфеля жилищной недвижимости - обеспеченность населения жильем, объемы жилищного строительства, износ жилою фонда наличие ветхого и аварийного жилого фонда.

• Уровень развития портфеля социально-общественной недвижимости (обеспеченность школами, больницами, ФОКами, детскими садами и

др-)-

• Уровень развития портфеля бизнес-недвижимости (деятельность предприятий по производству, переработке, хранению, сбыту продукции, инфраструктурная деятельность).

• Состояние инженерной инфраструктуры.

В ~ Стратегические факторы управления рынком доступного жилья

• Демографическая ситуация в стране;

• Продовольственная безопасность страны.

С - Критерии управления рынком доступного жилья в строительстве

• Уровень обеспеченности жильем;

• Коэффициенты доступности жилья, как отношение среднемесячной заработной платы к стоимости 1 кв. мефа жилья;

• Качество жилья по уровню физическою износа на эгапе эксплуатации.

В общем виде управление формированием и развитием рынка доступного жилья можно представить с помощью следующей функциональной зависимости:

ЦЯ,С) - ЪЦЯЧ] /(Ф1, ФИ, ФШ) + А + В —> оршп, (1)

|де Ф1, ФП, ФШ—типы главных функциональных компонент управления (I.) формированием и развитием рынка доступного жилья;

А, В, С - основные системообразующие внешние условия, ограничения и критерии

Таким образом, обозначенные основные проблемы на пути формирования и развития рынка доступного жилья предопределяют необходимость разработки эффективных механизмов их решения. Одним из таких механизмов является управление инвестиционными жилищными программами с позиции теории стоимостного менеджмента.

2. Органнзационно-экономическин механизм стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве.

Разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья

с позиции теории стоимостного менеджмента предполагает формирование экономического инструментария управления данными программами, концептуально-теоретических моделей оценки и управления стоимости данных программ.

Экономический инструментарий представлен классификационными моделями развития стоимостного управления в строительном комплексе, структурно-функциональной моделью развития инвестиционных жилищных программ и классификацией основных факторов управления.

На рис. 2 представлена разработанная структурно-функциональная модель развития стоимостного управления в строительном комплексе. Данная модель делит стоимостное управление на два этапа - традиционный и проблемно-ориентированный инновационный.

Па первом этапе происходит управление стоимостью традиционными объектами (У1-УЗ). Уровни управления стоимостью У1-УЗ отнесены к традиционному этапу, поскольку их теории управления стоимостью уже приобрели популярность и активно используются в настоящее время.

На втором этапе происходит трансформация традиционных уровней управления стоимостью (У1- УЗ) в инновационные уровни управления стоимостью программ (У4-У7). Появляются новые субъекты управления стоимостью - органы муниципальною управления, организационные структуры государственного управления на уровнях общефедеральном и субъектов РФ (С2). а также различные международные организации (СЗ).

Главной целью инновационного этапа управления стоимостью является устранение проблемных ситуаций в воспроизводстве жилищной недвижимости (ветхий фонд, инженерная инфраструктура, реконструкция, новое строительство) при наличии и рациональном использовании имеющихся ресурсов.

Следующим этапом формирования организационно-экономического механизма управления инвестиционными жилищными программами является комплекс разработанных концептуально-теоретических моделей опенки стоимости и управления по структурно-затратным компонентам стоимости инвестиционных жилищных программ в строительстве.

Основными выделенными структурно-затратными компонентами стоимости инвестиционных жилищных программ являются:

■ Жилищная компонента (ФГ).

* Бизнес-оценочная компонента (Ф1Т)

* Социально-общественная компонента недвижимости (ФПГ)

* Заграгная компонента по инфраструктурному сопровождению и реализации программ (Ф1У).

■ Ипотечно-кредитная компонента (ФУ)

Сферы Ф1-ФУ тесно взаимосвязаны друг с другом. Их объединение приводит к образованию единой сферы оценки стоимости инвестиционных жилищных программ.

Также оценку стоимости инвестиционных жилищных программ следует проводить с позиции трех заинтересованных сторон:

1) заемщика - для него главным являются выгодные условия ипотечнг < кредитования (низкая ставка процента по кредиту, больший срок креди~о вания) и минимальная стоимость объекта строительства;

I

гг.

Органы

IV

; Структуры государственно-и \

го

управления на уровня* об1цефедераПь иои и субъектов РФ

привлекаемых бюджетных средств К§ Максимюация объемов привлекаемых внебюджетных средств Кб Долгосрочная стабильность инвестиционно-строительных потоков

К4 Устранение проблвкных

жилйщиои недвижимости (ветхий фонд, , инженерная инфраструктура, реконструкция, новое строитетьсгво)

ОТ Международные проекты и программы

Т..

" С1 владельцы, собственники предприятий, инвесторы, кредиторы, улравленче-сшй персонал

на уровне предприятия

предприятия вето доле* для владельцев

«менеджеров

Кг Минимум

^яттт ттещт,

лвчмбиютжой

Строитет иый комппе с

Об Федеральные целевые программы

05 Региональ-. ные целевые программы

04 Муниципальные целевые программы

на стадиях создания, продажи, реструктуризгда, принятиям«»' стиций, ливнда-

С

У7. Управление стоимостью на международно« уровне

У6 Управление стоимостью на федеральном уровне

У5 Управление стоимостью на региональном

стбыжтаго (область, край, республика)

й

У4 Управление

стоимостью на муниципальном уровне

02 Объект строительства, инвестиционный проект л

01 Отдельные виды работ, конструктивы

УЗ

Убавление стоимостью предприятия

У2

Управление стоимостью строительных

объектов и инвестиционных проектов

У1

Управление стоимостью отдельных видов работ, конструктивов

, <пп{„

Рис. 2. Структурно-функциональная модель развития стоимостного управления в строительном комплексе

2) бюджета - для него главным является минимизация вкладываемых средств и быстрый выход инвестиционных жилищных программ на самофинансирован ие;

3) коммерческих структур - для них необходима быстрая окупаемость вложенных средств и высокая отдача на вложенные средства.

Развитие методики оценки стоимости инвестиционных жилищных программ предлагается выполнять на основе разработанной общей модели формирования и оценки инвестиционных жилищных программ для условий формирования рынка доступного жилья, представленной на рис. 3.

Согласно данной модели, инвестиционная жилищная программа представляет собой совокупность структурных стоимостных компонент Ф1-ФУ.

Основой жилищной компоненты (ФГ) недвижимости является индивидуальный жилой дом (5/). Его стоимость определяется традиционными методами оценки недвижимости (затратный, сравнительный) - Важной составляющей жилищной компоненты являются объекты производственно-социальной сферы (£//). Их стоимость определяется и в рамках подходов к оценке недвижимости, и с применением подходов и методов оценки бизнеса (Р/;). Также в состав жилой компоненты входят земельный участок (5///) и права собственности на объекты недвижимости СМ).

Совокупность объектов недвижимости и прав собственности на недвижимость формируют портфель жилой недвижимости (ПЖНк)■

ПЖНК = ЕЖН, = />5 и Б, и и 57//. (2)

Таким образом, стоимость жилищной компоненты складывается как

Ф1= 15Л-/ + + + ЪРБ - Сдк, (3)

где 157^,-; - стоимость N индивидуальных домов, входящих в ПЖНа- в составе жилищной компоненты Ф1; - стоимость Ь объектов производственно-социальной сферы, входящих в ПЖНа,

Шй",») - стоимость М земельных участков, входящих в ПЖ1Ц-;

НРБ - затраты на оформление права собственности объектов недвижимости, входящих в ПЖНк; СДк - субсидии на кредиты на строительство дома.

Объединение жилого дома и объектов производственно-социальной сферы приводит к образованию бизнеса, реализацию продукции которого предполагается осуществлять на различных предприятиях. В настоящее время деятельность многих предприятий является малоэффективной, убыточной. Их базовую стоимость до приема инвестиций обозначим через 5/.

Объединение компонент Ф1 и ФП в единую инвестиционную составляющую увеличит стоимость последней на А5/, =ХБЛ,

Совокупность предприятий составляет портфель бизнес-недвижимости: ПБН, = £БЛ/ + ЕБЛ„ + 1БЛ/// + ХБЛ/|/ + £БЛК.

Таким образом, бизнес-компонента ФП складывается из следующих ком по нент:

ФП = Л + (ХБЛ,) - СБК, (4)

где (ХБЛ^ - совокупное приращение стоимости бизнес-линий БЛгБЛп от инвестиций в их развитие сгг базового уровня 5ео,

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ АКТИВОВ СОБСТВЕННОСТИ КЖТЦЩ, Mb »„у.

ПРИМЕНЕН»? ПОДХОДОВ И М1 ГОДОВ ОЦЬНКН ЫШ1ЕCA

ИИА

j Опенка недвижимости (¿н) f и^иальйых' инвестиционных жилищных программ а)

'Заемные^ , средства j

ЕЩрШЁЯтШ1« .,...,. ... .........

п. ЕиЗ(К«-коипо»ент« \ «ВТСажшмы*>л>.шим Г-«KfcpraÄ« \ КОМП0НВ»1П1едИЖ1Ш]СЯ ^ иОмюиснппо

Ф1 Жилкшна* компонента

Земельный участок($щ) Объекты производственно-, социальной сферы

Индивидуальный дом (5/) Право собственности (Р5) —-1

PS U S, U S,t IJ Sm - ЖН,

..:11 1 у

ПОРТФЕЛЬ ЖК1ИШН0Й нвдипюшост ежн, пжнг

Портфель социально-общественной

недвижимости

ПСОН^ = LV

i'' 'фвчйуиапеостааллюиш« »инк-деятельности ¿ЧгВЯ,

Иютечно-средетпа« ломпанеюа

Сипем« льготного кредитования ' и субсидирования_

ИВЕУ^ШМ»"'

Производство т Переработка Щt

продукции Продукции

Хрвнение

®1г|Сбит

Инфраструктурная бю1юс-д«г1еЛ1.ность

КРЕДИТНЫЙ ПОРТФЕЛЬ

КП(¥кг,5№, Усс)

Ф„ -

_I ...■■¿»Амц-д

------------1"—.......

Фп ~£3i

Ф( = Ф/ + Ф„ + Ф,ц + Ф,у + Фу

Рис. 3. Концептуальная модель формирования и оценки структурных стоимостных компонент

инвестиционных жилищных программ

СБк - субсидии на льготные кредиты на развитие ХБЛ,

Для эффективности реализации инвесшционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья необходимо, чтобы была развита социально-общественная компонента недвижимости, которая включает в себя школы, больницы, детские сады, учреждения культуры и отдыха и др. Данные объекты входят в состав портфеля социально-общественной недвижимости 11С'ОНи 1,9а Стоимость самой социально-общественной компоненты недвижимости складывается из следующих компонент - стоимость земли стоимость объектов недвижимости .У//: Фщ =-

Следующей структурной стоимостной компонентой региональных инвестиционных жилищных профамм (Фп) является затратная компонента по инфраструктурном сопровождению и реализации протрамм Фц. В состав данной компоненты включены:

1. Затраты на рыночную оценку компонент (3/)

2. Страхование объектов недвижимости (Зц)

3. Содержание оргструктур сопровождения и контроля (Зщ)

Таким образом, стоимость затратной компоненты (Фц~) складывается как

Ф,у13^3, * 3„ ' Зш, (5>

Заключительной компонентой, входящей в состав инвестиционной жилищной программы, является ипотечно-кредитная компонента - Фу Она состоит из источников финансирования И1-И6 и системы льготного кредитования и субсидирования.

Структурирование кредитного портфеля инвестиционных жилищных программ будет складываться из следующих компонент: величины кредитных ресурсов и их стоимости (Хкр/, величины субсидий и льгот (Усс)

КП^кг.Якг.Усс^. (6)

Гаким образом, стоимость ипотечно-кредитной компоненты включает:

Фу Е5ЗС ' 1Л'ст. - ДГсс. (7)

где - величина кредитных ресурсов по Ф/;

15(.б - величина кредитных ресурсов по ФП;

IГсс -объемы средств по системе льготного кредитования и субсидирования.

Эффективность реализации региональных инвестиционных жилищных программ с целью формирования рынка доступного жилья заключается в объединении всех рассмотренных компонент и обеспечении их рационально! о взаимодействия.

Таким образом, стоимость инвестиционных жилищных программ с позиций общегосударственного бюджетного планирования и контроллинга необходимо определять как многофункциональную задачу оптимизации следующих затрат:

5'ижп - ЯФ/) > Л'(ФЯ) + 5(ФПГ) + 5(ФД0 + 5(ФП - орИш. (8)

или йшп = ЯШЖН)' Я(ЬЛ,)+ 5(ЕПСН)+ Щ31-34)* 5(ХКП) — орит, (О1

где 5(Ф/) - стоимость жилой компоненты недвижимости;

5(Ф//) - стоимость бизнес-компоненты;

5(Ф///) - стоимость социально-общественной компоненты;

8(Ф1\Г) - стоимость затратной компоненты по инфраструктурному сопро-

вождению и реализации программ;

S(0V) - стоимость ипотечно-кредитной компоненты;

^(ХПЖН) стоимость совокупного портфеля жилищной недвижимости;

.9(БЛ,) - стоимость портфеля бизнес-недвижимости;

- стоимость портфеля социально-общественной недвижимости;

S(13l 34) - затраты по инфраструктурному сопровождению и реализации программ;

ЛТХКП) - стоимость кредитного портфеля.

С позиций заемщика (физического лица - участника программы) стоимость инвестиционной жилищной программы должна быть минимальной, поэтому:

ISK + Х.*>сб шах, ./IFCC -^min, (10)

С позиции инвестора инвестиционная жилищная программа должна приносить максимальный доход на вложенные в нее средства, поэтому ее стоимость будет формироваться с учетом следующих условий:

1?(, 15С/, 15чс -^шах. (II)

Полученные зависимости по оптимизации стоимости инвестиционных жилищных программ по структурным составляющим требуют перехода к управлению их стоимостью как обязательного условия формирования рынка доступного жилья.

В рамках моделирования управления стоимостью программ при формировании рынка доступного жилья разработана концептуальная модель управления стоимостью инвестиционных жилищных программ, представленная на рис. 4.

Согласно данной модели управление стоимостью инвестиционных жилищных программ делится на:

1. Однокочпонентнос программно-целевое управление стоимостью;

2. Многокомпонентное программно-нелевое управление стоимостью SS(0U,

Ф1Щ-

Управление стоимостью инвестиционных жилищных программ заключается в положительном (отрицательном) стоимостном приращении базовой стоимости жилищной недвижимости.

Однокомпонентное программно-целевое управление стоимостью заключается лишь в корректировании базовой стоимости жилищной недвижимости, то есть в данном конкретном случае её снижение (SXH(01), limS0(<£>/) -'min)

Многокомпонентное программно-целевое управление стоимостью заключается в управлении развитием инвестиционных жилищных программ. Прирост стоимости происходит за счет появления социально-общественной и бизнес-компонент grad AS (0 ->шах) и grad AS (шах -*max*)

Концептуальное моделирование управления стоимостью инвестиционных жилищных программ заключается в оптимизации стоимости структурных компонент программы:

5цжг1 = S(0l) + S(0JI) + S(0!!I) + S{0IV) + SW") - 5(ШЖН) + 5(БЛ,) + +5(1ПСН) + 81231-34) + 5(£КП)-» optim. (12)

Паложитклыюь

. (ТОИМОСТНОК НРИРАЩЕНИ!*

11 Многокомпонентное прогр*што-ислсвос > давление стоимостью Д^ФЯ Ф1П1 |ип дл/Ф// Ф1Щ орит

+ Д5г) = +.ХГ

+5« = 25а

Лижп (ф!) + Я(ФИ) + 5(ФШ) + + = £(ХПЖН> + + ЛГ-ПГ"> + 3(£31-^34) + орйт

Рис 4 Концептуальное моделирование управления стоимостью инвестиционных жилищных программ по зонам стоимостного приращения и стадиям управления

3. Классификация основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья на примере строительного комплекса Пензенской области.

При управлении инвестиционными жилищными программами необходимо выделить основные факторы управления, которые оказывают влияние на стоимость инвестиционных жилищных программ Согласно проблемной функционально-системной модели исследования и разработанному организационно-экономическому механизму управления инвестиционными жилищными программами, формирование рынка доступного жилья необходимо проводить с учетом факторов управления стоимостью Данные факторы выделены в рамках функционирования подсистем /•7-Л5, показанных на классификационной модели (рис. 5).

При этом основными критериями управления рынка доступного жилья являются.

У - Уровень обеспеченности жильем, кв. м/чел.;

К1 - Коэффициенты доступности жилья как отношение среднемесячной заработной платы к стоимости 1 кв. м жилья;

К2 - Качество жилья по уровню физического износа на этапе эксплуатации, в

%.

По основным факторам управления стоимостью инвестиционных жилищных программ был проведен статистический анализ их реализации на примере Пензенской области за период 1991-2004 гт В ходе исследования было выявлено следующее:

«И». В Пензенской области действуют 4 областные инвестиционные жилищные программы с общим объемом финансирования в 2004 г. 50,6 млн.руб. (2,5% от общего объема финансирования всех инвестиционных программ). Подробный анализ был выполнен на примере областной программы «Дом для молодой семьи», которая является наиболее значимой в Пензенской области

«К2». Низкая платежеспособность населения Пензенской области. Средний уровень заработной платы в 2004 г. в г. Пензе составил 5580,4 руб., по районам Пензенской области - 2555,3 руб. Поэтому инвестиционная составляющая фонда накопления доходов населения очень незначительна и высокодифференцирована по уровню доходов социальных групп.

«И». Тенденция увеличения ввода жилья в регионе. При этом резко возрастает доля индивидуального жилья, которая увеличилась с 10% в 1992 году до 50% в 2004 г Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв м общей площади жилых домов за 2004 г составила (без индивидуального строительства) 10580 руб, с учетом индивидуальных жилых домов - 6620 руб. Средняя обеспеченность населения Пензенской области жильем в городской местности - 20,2 и2, в сельской местности - 23,4 м2

«Г4». Высокая доля убыточных предприятий Пензенской области (49,3%) и низкая их рентабельность (2,3%), проанализирована кредитная активность предприятий территории.

«Р5». Наличие негативных тенденций, в частности, превышение смертности над рождаемостью в 2 раза. Продолжается отток населения из сельской местности. В настоящее время 2/3 населения - городское, причем половина городского населения проживает в областном центре (55%).

ЦЯ) -ЩтЛЩ ЩтЩ; Р3[2к15]; ЩЛШЪ ЩШЩ Щт2М7$ -> орШп

Рис. 5. Классификация основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ (ИЖП) при формировании рынка доступного жил я

Каждый год в Пензенской области распадается 2/3 браков. Поэтому необходимо в первую очередь повышать доступность жилья для молодых семей.

«Р6». Тенденция уменьшения обеспеченности больницами, дошкольными, общеобразовательными учреждениями, клубами (в среднем в 1,5-2,5 раза). Эффективность ввода в действие объектов социально-общественного назначения определяется уровнем инвестиционной привлекательности территории территории, которая в большей степени определяется портфелем бизнес-недвижимости. За 2004 г. всего в районах области было введено в действие 7 физкультурно-оздоровительных комплексов, 2 больницы на 45 коек, 6 школ на 806 мест.

Классификация основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья и статистический анализ показателей их реализации на примере Пензенской области позволили выявить их функциональные взаимосвязи, значимость и степень их реализации.

4. Методические рекомендации по перспективному развитию рынка доступного жилья.

Разработка и реализация инвестиционных жилищных прмрамм различного уровня должна осуществляться на основе разработанных рекомендаций, направленных на формирование рынка доступного жилья в регионе. Каждый регион формирует свои инвестиционные жилищные программы.

На территории Пензенской области инвестиционные жилищные программы предлагается рсализовывать на основе модели «Комплексных синхронных инве- 4

стиций» (рис. 6). Данная модель предусматривает «эффект связывания» строительства индивидуальных жилых домов с привлечением инвестиций в повышение бизнес-активности территории и развитие сонио-культурной сферы. Это обеспечивается через решение следующей двуединой задачи:

1. Обеспечение населения индивидуальным жильем с объектами производственно-общественного назначения.

2. Производство, хранение и переработка продукции с использованием механизмов долгосрочною иногечного кредитования и лизинга необходимого оборудования.

Методическими рекомендациями при реализации инвестиционных жилищных программ по формированию рынка досг>пного жилья предусматривается следующие программно-функциональные блоки:

ПФ1 - Блок обеспечения строительства местной сырьевой базой.

ПФ2 - Инвестиционные потоки в индивидуальное жилье.

ПФЗ - Инвестиционные потоки в предпринимательскую деятельность.

Г1Ф4 - Инвестиционные потоки в развитие социо-культурной сферы.

Управление программами предлагается реализовать через следующие функциональные подсистемы планирования и контроллинга:

А1 - Прогнозирование, планирование продовольственного обеспечения региона и управление им;

МОДЕЛЬ КОМПЛЕКСНЫХ СИНХРОННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

Блох мастного обеспечения ресурсами и минимизации стоимости строительства

•1 Й*»9*и»

игЙГ'пй^у'чГ.П

-Омы

I Организаций шмлоевбон

«С1Ж>СТрО«¥

1,1 Производ- 2.1. Капиталь-

ство дешевого ный и текущий

кирпича на ремонт

мини-заводе

полусухие

прессованием \

'Т I

1.2. Саманные 2Л, Строи-

блоки дгт уте- тельство хо-

пления надвор-

ных построек и домов построеки домов

I '

1.3. Орган« а- 2.3. Строитель*

ство щебеноч-

хозяистаа (ще- ных дорог

бень. песок)

- - I

1.4. Пилорама 2.4. Строительство газопровод»

№мстиционны* потеки в тдивидуальиое жилье

Сгротпктао

ИЦДИ»ИД1ЛЛЬНЫХ

жилых домов

£

Инвестиционные потоки в предпринимательскую деятельность

^иМвпчцим араштие

вшиаеа

Стромгельедо ншааомяямв' ной переработки, хранения и реализации продукции

Категории сечей

I

1 Молодые семьи

Областная программа «Дом для молодой семьи»

X

2. Семьи, финанофуемые из федерального бюджета (по сертификатам)

ФЦП «Жилище»

3, Прочие семьи

Развитие гдограммы «Развитие личных подсобных ХОЗЯЙСТВ» и Программы развития и

поддержи малого прадпри I типа п I >ст>а и крестьяне»« (фермерских) хозяйств

_1г_

6.1 Объекты и мини-оборудование для комплексной переработки продукции

Обьеггы хранения"" продукции

в.З. Объекты оптовой и розничной торговли в Пензе и других регионах

Инвестиционные Потоки

в развитие социокультурной

сферы

ф?

} Строительство * реконструкция школ, больниц, дощкольных учреждений* тд

7.1. Капитальный и текущий ремонт учреждений социокультурной сферы

зг

7.2. Модернизация материальной базы учреждений социокультурной сферы

X

7.3. Организация и модернизация инженерной инфраструктуры территории

Разработюкошии^^

ишвв^вяляциоииой^ пров^рвшвввЫ1 формирования рынка доступного жилья и развития территории

Рис 6 Модель комплексных синхронных инвестиций

All - «Синхронные» инвестиции в строительство индивидуальных жилых домов и объектов производственно-социальной сферы, объектов переработки, хранения и реализации готовой продукции на предприятиях. Данный блок обеспечивается строительством объектов недвижимости по основным энергосберегающим технологиям с использованием местной сырьевой базы;

AIII - Формирование организационного механизма реализации ипотечного кредитования жилья;

AIV - Возврат ипотечных кредитов через реализацию конечной продукции.

Для реализации предложенной модели в регионе предлагается создать специальную организационную структуру в форме некоммерческого фонда.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

В исследовании обобщены научные результаты, полученные автором за определенный период работы Проведенное исследование включает в себя все этапы научной методологии - от формулирования проблемной ситуации, гипотезы исследования, цели и задач, теоретического моделирования до анализа фактических закономерностей и разработки практических рекомендаций и методик. К ос^рв-ным-выводам и рекомендациям работы относятся:

1 Основные особенности формирования рынка доступного жилья заключаются в низкой платежеспособности населения, высокой дифференциации доходов по социальным группам, недостаточном предложении жилья предприятиями строительного комплекса, высоком уровне цен на недвижимость и их ежегодной инфляции, низком уровне доступности ипотечных кредитов, низком уровне развития ссудосберегательных систем, а также в недостаточном развитии социальных программ предоставления жилья для низкодоходных групп населения.

2 В современных условиях решение жилищной проблемы населения в рамках формирования рынка доступного жилья возможно только через применение программно-целевых методов управления на основе инвестиционных жилищных программ различного уровня. При этом основным фактором управления инвестиционными жилищными программами является применение к ним теории стоимостного менеджмента как инновационного рыночного инструмента регулирования доступности жилья.

3 Формирование и развитие рынка доступного жилья происходит на основе следующих блоков: разработка и реализация инвестиционных жилищных программ, повышение платежеспособного спроса населения; обеспечение достаточного предложения на рынке жилья. При этом необходимо учитывать внешние условия и ограничения - уровень социально-экономического развития территории, стратегические факторы управления рынком доступного жилья и критерии управления рынком доступного жилья в строительстве.

4. Согласно разработанной классификации объекты стоимостного управления в строительстве делятся на две группы: традиционные и инновационные. Инвестиционные жилищные программы относятся к инновационным объектам управления. Главной целью управления их стоимостью является устранение проблемных ситуаций в воспроизводстве жилищной недвижимости при нали-

чии и рациональном использовании имеющихся ресурсов

5. Процесс формирования рынка доступного жилья осуществляется на основе разработки организационно-экономического механизма стоимостною управления инвестиционными жилищными программами в строительстве. Данный механизм состоит из экономического инструментария управления, концеш)-ально-теоретических моделей оценки стоимости и управления по структурно-затратным компонентам стоимости инвестиционных жилищных программ.

6. Основными факторами управления стоимостью инвестиционных жилищных программ в строительстве, оказывающими влияние на формирование рынка доступного жилья являются: F/ - уровень реализации инвестиционных жилищных программ, /-"2 - формирование платежеспособного спроса населения РЗ - уровень воспроизводства жилищной сферы, /-V - уровень бизнес-активности территории - демографические факторы и Рб уровень развития социально-общественной сферы.

7. Моделирование процесса управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья осуществляется и рамках разработанных концептуально-теоретических моделей на основе выделенных структурно-затратных компонент стоимости: жилищной, бизнес-компоненты, социально-общественной, затратной и кредитной.

8. В процессе управления стоимостью инвестиционных жилищных программ выделяют явную базисную оценочную компоненту стоимости (портфель жилищной недвижимости) и скрытую компонент)' управления стоимостью, которая регулируется стоимостью бизнес-портфеля, социально-общественного портфеля недвижимости, прочих инфраструктурных затрат по сопровождению и реализации программ и ипотечно-кредитной компоненты).

9. Разработанные методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами направлены на формирование рынка доступного жилья в региональных строительных комплексах и могут быть использованы как на территории Пензенской области, так и в других регионах с >четом местных особенностей.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих работах:

1. Баронин С.А., Попова И.В. Проблемы развития областных и муниципальных ипотечно-инвестиционных программ. Материалы межвузовской научно-практической конференции студентов и аспирантов «Проблемы экономики и управления на современном этапе развития предприятия»,- Пенза: ПГАСА. 2002 г. - 0,06 п.л. (Из них лично автором - 0,03 п.л.).

2. Баронин С.А., Попова И.В. Концепция стоимостного управления жилищными программами в ипотечно-инвестиционных системах. Сборник материалов ! международной научно-практической конференции «Повышение техничп

го и экономического потенциала предприятий в производственной и инвсчгь ционно-сгроительной сфере: отечественный и зарубежный опыт».- 11ен<а ПГАСА, 2003. - 0,2 п.л. (из них лично автором - 0,1 пл.).

3. Попова И.В., Севастьянова Е.А. Анализ реализации инвестиционных пгю

грамм в Пензенском регионе. Материалы международной научно-практической экономической конференции студентов и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, организации и управления в строительстве». -Пенза: ПГУАС, 2004. - 0,08 п.л. (из них лично автором - 0,04 п.л.). Попова И.В., Зуева Э.А. Оценка стоимости действующих ипотечно-инвестиционных программ в АПК Пензенской области и моделирования их развития. Материалы международной научно-практической экономической конференции студентов и аспирантов «Актуальные проблемы экономики, организации и управления в строительстве». - Пенза: ПГУАС, 2004. - 0,1 п.л. (из них лично автором - 0,05 п.л.).

Баронин С.А., Ступин В.А.. Попова И.В. Управление стоимостью ипотечно-инвестиционных программ жилищного кредитования //Имущественные отношения в РФ. - №5. - 2004. - 0,63 п.л. (из них лично автором - 0,21 п.л.). Баронин С.А. и др. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учебное пособие /С.А. Баронин, Б.Б. Хрусталев, B.C. Казейкин, И.В.Попова, A.A. Еремкин, О.С. Кудрявцева; Под общ. ред. С.А. Баронина, Б.Б. Хрустале-ва. - Пенза: ПГУАС, 2004. - 22 п.л. (из них лично автором - 3,7 п.л.) Попова И.В., Баронин С.А. Методология формирования и опенки стоимости ипотечно-инвестиционных жилищных программ. Материалы II международной конференции «Строительство и недвижимость: Судебная экспертиза и оценка». - Пенза: ПГУАС, 2005. - 0,5 п.л. (из них лично автором 0.25 п.л.).

Попова Инна Викторовна

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУ11Н010 ЖИЛЬЯ

Автореферат

Подписано в печать 20 10 2005 Формат 60*84/16 Бумага офсетная Печать на ризографе Объем 1,1 уел печ л Тираж 100 эю Заказ №189 Бесплатно Издательство Пензенского государственного университета архитектуры и строитеяьства Отпечатано в цехе оперативной полиграфии ПГУАС 440028, г Пенза, ул Г Титова, 28

»

V

РНБ Русский фонд

2006-4 17325

t

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Попова, Инна Викторовна

ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство

ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель кандидат технических наук, доцент С.А. Баронин

ПЕНЗА

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Анализ особенностей формирования рынка доступного жилья в России

1.2. Исследование опыта реализации инвестиционных жилищных программ

1.3. Теория управления стоимостью и возможность ее применения для инвестиционных жилищных программ

1.4. Проблемная модель исследования----------------------------г

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

2.1. Экономический инструментарий управления инвестиционными жилищными программами в строительстве

2.2. Методика оценки стоимости инвестиционных жилищных программ

2.3. Стратегия стоимостного управления инвестиционными жилищными программами

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2

ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ СТРАТЕГИИ СТОИМОСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

3.1. Оценка влияния факторов стоимостного управления инвестиционными жилищными программами на формирование рынка доступного жилья

3.2. Методические рекомендации по повышению эффективности управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья

3.3. Эффективность внедрения рекомендаций и разработок по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья"

Актуальность темы исследования. В современных условиях одной из важнейших . стратегических государственных задач является решение жилищной проблемы. Вопрос формирования рынка доступного жилья относится к числу приоритетных направлений социально-экономического развития страны. Об этом говорил в своем Послании Федеральному Собранию РФ в мае 2004 и 2005 гг. Президент РФ ВБ.Путин.

Одним из главных инструментариев решения жилищного вопроса является реализация инвестиционных жилищных программ, которые выступают эффективным социально-управленческим элементом формирования рынка доступного жилья.

Разработка и реализация комплексных общегосударственных долгосрочных инвестиционных жилищных программ, направленных как на стимулирование жилищного строительства, так и на повышение платежеспособности населения за счет развития банковского ипотечного кредитования и прочих жилищно-накопительных ссудосберегательных программ является одним из приоритетных направлений развития рынка доступного жилья.

Кроме того, реализация целевых инвестиционных жилищных программ оказывает большое влияние на процессы функционирования региональных строительных комплексов. Для того чтобы эффективно выполнить планирование, организацию, анализ, контроль и регулирование строительных процессов, характерных для строительного комплекса, необходимо владеть методическими основами построения системы управления и реализации инвестиционных программ.

Наиболее актуальной и в то же время мало исследованной научно-практической задачей на сегодня является разработка механизмов управления инвестиционными жилищными программами в рамках реализации общенационального проекта по формированию рынка доступного жилья. Об особой важности инвестиционных жилищных программ свидетельствует то, что они сегодня являются неотъемлемой частью современного федерально-регионального управления проблемной ситуацией повышения доступности жилья. Так, действующая федеральная программа «Жилище» позволяет решать жилищные вопросы для многих социально-значимых категорий населения в регионах путем привлечения средств из бюджетов всех уровней, а также внебюджетных средств.

В теоретическом плане рынок доступного жилья обеспечивается решением двуединой задачи по повышению платежеспособного спроса населения и увеличению предложения жилья предприятиями строительного комплекса. Проведенные исследования в данной области позволяют утверждать, что эффективность решения этой двуединой задачи есть функция от степени успешности планирования, управления и реализации инвестиционных жилищных программ в строительстве. Данное утверждение выступает в качестве рабочей гипотезы исследования.

Несмотря на то, что проблема формирования рынка доступного жилья в настоящее время является одной из самых значимых для всей России в целом, до сих пор не разработано единой общенациональной концепции ее решения. Многие вопросы остаются малоизученными. А существующие научно-практические проработки в области концептуального и методологического обеспечения формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве для современных условий России, в основном, носят отдельный локальный, фрагментарный характер.

Активизация жилищного строительства необходима для социально-экономической стабилизации населения в условиях неудовлетворительной демографической ситуации. Принимаемые в настоящее время Правительством меры по обеспечению граждан доступным жильем направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства в городах, что усиливает процесс урбанизации. Молодежь предпочитает уезжать жить и работать из районов в город. И процесс этот принимает характер массовой эмиграции по всей России.

Однако просто строить дома в области и давать в их рассрочку на выгодных условиях сегодня уже не будет достаточно. Одновременно с индивидуальным жилищным строительством необходимо выполнять стимулирование экономической деятельности в районах. Необходимо одновременно обеспечить доходы населения, стимулировать лизинговые операции для объектов по переработке производимой продукции.

Важной задачей становится также значительное снижение стоимости строительства, применение не только подрядного строительства, но и хозрасчёта, а также элементов самостроя, особенно на основе местных строительных материалов с одновременным возведением хозяйственных построек.

Перед разработчиками инвестиционных жилищных программ встает важная задача методического моделирования процесса привлечения и рационального ' сочетания бюджетных и внебюджетных средств для софинансирования инвестиционных жилищных программ.

Таким образом, в связи с отмеченной актуальностью появляется необходимость разработки методики управления инвестиционными жилищными программами на этапе их планирования и реализации в целях формирования рынка доступного жилья. Это и предопределило выбор темы диссертационной работы, основанной на реализации принятой рабочей гипотезы исследования.

Состояние изученности проблемы. Анализ литературы по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема в комплексе мало изучена. Основные вопросы, связанные с управлением программами и проектами, были рассмотрены в работах российских ученых: А.Н. Асаула, Ю.В. Богатина, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, С.Д. Резника, В.М. Серова, М.А. Федотовой и др.

Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов в области стоимостного управления посвящены работы таких ученых, как: С.В. Валдайцев, Н.Г. Верстина, П. Дойль, Т. Коллер, Т. Коупленд, Д. Муррин, а также работы ученых - нобелевских лауреатов: Р.Г. Коуза, М. Миллера, Ф. Модильяни.

Решению ряда проблем в жилищной сфере посвящены работы следующих ученых-экономистов: С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, П.Г. Грабового, М.И. Каменецкого, О.П. Коробейникова, Н.Ф. Костецкого, В.Я. Осташко, Б.Б. Хрусталева, JI.H. Чернышева, Н.Ю. Яськовой и др.

Анализ диссертационных исследований в данной области показал, что за последнее время изыскания проводились только по следующим направлениям: управление на уровне инвестиционных проектов, предприятий и бизнеса. Таким образом, необходимы дальнейшие исследования в области управления инвестиционными жилищными программами.

Цель исследования состоит в разработке методических положений по управлению инвестиционными жилищными программами в региональных строительных комплексах при формировании рынка доступного жилья.

Для достижения поставленной цели в работе сформулированы и решены следующие задачи:

1) выявлены и проанализированы основные особенности формирования рынка доступного жилья в России с анализом отечественного опыта реализации инвестиционных жилищных программ;

2) изучены основные положения теории стоимостного управления в строительстве и на ее основе разработаны организационно-экономические модели стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве;

3) выявлены, классифицированы и изучены основные факторы стоимостного управления инвестиционными жилищными программами, оказывающие влияние на формирование рынка доступного жилья, со статистической апробацией факторного пространства на примере Пензенской области;

4) разработаны методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья.

Предметом исследования являются экономические процессы в сфере управления инвестиционными жилищными программами в строительстве.

Объектом исследования является строительный комплекс в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.

Теоретическую и методическую основу исследования составляют труды ученых и специалистов в области экономики, организации и управления в строительстве.

При проведении исследований использовались законодательные и нормативные акты Правительства Российской Федерации, администрации и Правительства Пензенской области, материалы и рекомендации всероссийских и международных научно-практических конференций, нормативно-справочная и энциклопедическая литература, данные Госкомстата РФ и облкомстата Пензенской области, результаты специальных мониторингов социально-экономического развития области и предприятий.

В ходе исследования использовались следующие методы: абстрактно-логический, системный, экономико-статистический, метод математического моделирования,.факторный и системный анализ.

Научная новизна исследования заключается в комплексной разработке методических положений по управлению инвестиционными жилищными программами с позиции теории стоимостного менеджмента.

Основные теоретические и методические результаты, полученные автором, следующие:

• выявлены основные современные тенденции формирования рынка доступного жилья на основе проведенного анализа основных проблем жилищного строительства;

• определены и классифицированы основные факторы, определяющие процесс стоимостного управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья, и выявлены статистические параметры их реализации на примере Пензенской области;

• сформирован организационно-экономический инструментарий стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве, состоящий из структурно-функциональных классификационных моделей развития управления в строительном комплексе на основе структурно-затратных компонент стоимости;

• предложены методические рекомендации по совершенствованию управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья в Пензенской области.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации, используемые при разработке и реализации инвестиционных жилищных программ в процессе формирования рынка доступного жилья на межрегиональном уровне и в Пензенской области.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором, получили одобрение на Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПГУАС (2004 г.), Межвузовской научно-практической конференции (г. Пенза, 2003 г.), Международных научно-практических конференциях (г. Пенза, 2004 и 2005 гг.).

Кроме того, методические рекомендации по результатам исследования прошли апробацию и реализованы при управлении рынком доступного жилья в Пензенской области, в работе Пензенского муниципального фонда «Жилье», а также в экспертном совете по взаимодействию с федеральными органами власти по вопросам законодательного обеспечения рынка доступного жилья Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).

Результаты диссертационного исследования используются при подготовке и проведении лекций и практических занятий по дисциплинам «Ипотечно-инвестиционный анализ», «Оценка бизнеса», «Основы управления недвижимостью», а также при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов экономических специальностей.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 7 печатных работ. Общий объем публикаций составил 4,38 п.л.

На защиту выносятся:

1) проблемная функционально-системная модель управления формированием и развитием рынка доступного жилья в строительстве;

2) организационно-экономический механизм стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве;

3) классификация основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья на примере строительного комплекса Пензенской области;

4) методические рекомендации по перспективному развитию рынка доступного жилья.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 184 страницы, из них 18 таблиц, 38 рисунков, библиография содержит 186 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Попова, Инна Викторовна

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

1) Основными факторами управления стоимостью инвестиционных жилищных программ в строительстве, оказывающими влияние на формирование рынка доступного жилья являются: F1 - уровень реализации инвестиционных жилищных программ, F2 -формирование платежеспособного спроса населения, F3 — уровень воспроизводства жилищной сферы, F4 - уровень бизнес-активности территории F5 - демографические факторы и F6 — уровень развития социально-общественной сферы.

2) Разработаны методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными . программами. В частности, определено перспективное направление формирования и развития рынка доступного жилья на базе разработанной модели комплексных синхронных инвестиций. Данное направление деятельности необходимо рассматривать как особо приоритетную стратегию инвестиционного развития и концептуального управления территориями для условий России.

3) Оценка эффективности реализации предлагаемых методических рекомендаций на основе моделирования перспектив развития инвестиционной жилищной программы «Дом для молодой семьи» доказала, что эффективность реализации инвестиционных жилищных программ повышается при комплексном синхронном инвестировании воспроизводства жилищной сферы, реанимации бизнеса и социально-культурной сферы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В исследовании обобщены научные результаты, полученные автором за определенный период работы. Проведенное исследование включает в себя все этапы научной методологии - от формулирования проблемной ситуации, гипотезы исследования, цели и задач, теоретического моделирования до анализа фактических закономерностей и разработки практических рекомендаций и методик. К основным выводам и рекомендациям работы относятся:

1. Основные особенности формирования рынка до<лупного жилья заключаются в низкой платежеспособности населения, высокой дифференциации доходов по социальным группам, недостаточном предложении жилья предприятиями строительного комплекса, высоком уровне цен на недвижимость и их ежегодной инфляции, низком уровне доступности ипотечных кредитов, низком уровне развития ссудосберегательных систем, а также в недостаточном развитии социальных программ предоставления жилья для низкодоходных групп населения.

2. В современных условиях решение жилищной проблемы населения в рамках формирования рынка доступного жилья возможно только через применение программно-целевых методов управления на. основе инвестиционных жилищных программ различного уровня. При этом основным фактором управления инвестиционными жилищными программами является применение к ним теории стоимостного менеджмента как инновационного рыночного инструмента регулирования доступности жилья.

3. Формирование и развитие рынка доступного жилья происходит на основе следующих блоков: разработка и реализация инвестиционных жилищных программ; повышение платежеспособного спроса населения; обеспечение достаточного предложения на рынке жилья. При этом необходимо учитывать внешние условия и ограничения - уровень социально-экономического развития территории, стратегические факторы управления рынком доступного жилья и критерии управления рынком доступного жилья в строительстве.

4. Согласно разработанной классификации объекты стоимостного управления в строительстве делятся на две группы: традиционные и инновационные. Инвестиционные жилищные программы относятся к инновационным объектам управления. Главной целью управления их стоимостью является устранение проблемных ситуаций в воспроизводстве жилищной недвижимости при наличии и рациональном использовании имеющихся ресурсов.

5. Процесс формирования рынка доступного жилья осуществляется на основе разработки организационно-экономического механизма стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве. Данный механизм состоит из экономического инструментария управления, концептуально-теоретических моделей оценки стоимости и управления по структурно-затратным компонентам стоимости инвестиционных жилищных программ.

6. Основными факторами управления стоимостью инвестиционных жилищных программ в строительстве, оказывающими влияние на формирование рынка доступного жилья являются: F1 — уровень реализации инвестиционных жилищных программ, F2 — формирование платежеспособного спроса населения, F3 — уровень воспроизводства жилищной сферы, F4 — уровень бизнес-активности территории F5 — демографические факторы и F6 — уровень развития социально-общественной сферы.

7. Моделирование процесса управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья осуществляется в рамках разработанных концептуально-теоретических моделей на основе выделенных структурно-затратных компонент стоимости: жилищной, бизнес-компоненты, социально-общественной, затратной и кредитной.

8. В процессе управления стоимостью инвестиционных жилищных программ выделяют явную базисную оценочную компоненту стоимости (портфель жилищной недвижимости) и скрытую компоненту управления стоимостью, которая регулируется стоимостью бизнес-портфеля, социально-общественного портфеля недвижимости, прочих инфраструктурных затрат по сопровождению и реализации программ и ипотечно-кредитной компоненты).

9. Разработанные методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами направлены на формирование рынка доступного жилья в региональных строительных комплексах и могут быть использованы как на территории Пензенской области, так и в других регионах с учетом местных особенностей.