Управление недвижимым имуществом на основе его оценки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление недвижимым имуществом на основе его оценки"

На правах рукописи

МОЛОКОВА ИРИНА ВИКТОРОВНА

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ОСНОВЕ ЕГО ОЦЕНКИ

08.00.10- Финансы, денежное обращение и кредит (оценочная деятельность)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Диссертационная работа выполнена на кафедре предпринимательства, управления и маркетинга Московского государственного социального университета.

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Шаховой Виктор Алексеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Суэтин Александр Алексеевич

кандидат экономических наук, доцент Бондарчук Наталья Витальевна

Ведущая организация:

Академия труда и социальных отношений

Зашита состоится «05» июля 2004 года в «14» часов на заседании

Диссертационного совета Д.224.002.03 по экономическим наукам в Московском государственном социальном университете по адресу: 129265, Москва, ул. В. Пика, д. 4, к. 2, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Московского государственного социального университета (МГСУ).

Автореферат разослан «4» июня 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,

доцент

И.И. Маяцкая

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Новые экономические и политические реалии в жизни страны привели к необходимости изменения механизма управления государственным, муниципальным имуществом, а также имуществом, находящимся в частной собственности, на основе оценки рыночной стоимости этого имущества.

Более десяти лет государство ориентировалось на создание частного сектора в экономике путем разгосударствления и приватизации государственной собственности. Но даже после массовой приватизации и разгосударствления у государства осталось большое количество государственной и муниципальной собственности. Органы управления этой собственностью ответственны за его эффективное использование, за определение его объективной стоимости на формирующемся рынке. Однако оценка стоимости до настоящего времени не стала важнейшим элементом механизма управления не только государственным и муниципальным имуществом, но и имуществом, находящимся в частной собственности. Отсутствие рыночной оценки собственности ведет к потере управляемости имуществом предприятий и организаций различных форм собственности, к дальнейшему устранению государственных органов от эффективного управления имуществом и к постоянным сложностям при формировании государственного и местных бюджетов. Без оценки недвижимости и особенно земли невозможно ни нарастить активы предприятий, ни увеличить их капитализацию.

За рубежом оценка стоимости имущества любого предприятия представляет не просто определение его продажной цены, по которой собственность переходит в руки другого собственника в результате сделок купли-продажи. Процессы слияния и поглощения кампаний, ускорившиеся в западной экономике в процессе глобализации, развитие системы кредитования и страхования имущества и другие процессы требуют достоверной оценки собственности, причем рыночной оценки, которая складывается на конкурентном рынке. Кроме того, определение рыночной стоимости имущества позволяет хозяйствующим субъектам оценить эффективность управления этим имуществом.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ

БИБЛИОТЕКА 3

С. Петербург

ОЭ roo yítWJJ ]

В России оценка имущества стала широко применяться в ходе осуществления разгосударствления и приватизации государственных предприятий. В последние 2-3 года произошло значительное число недружественных слияний и поглощений, ложных банкротств, силовых захватов чужой собственности. В значительной мере они были вызваны непродуманной приватизацией, в которой не участвовала земля, особенно очень дорогая земля московская. С мая 2003 г. со дня принятия Земельного кадастра в Москве усилились корпоративные войны и стала происходить массированная скупка акций . промышленных предприятий и иных объектов недвижимости, находящихся на дорогой московской земле.

На ранних этапах приватизации, за основу оценки принималась неоткорректированная балансовая стоимость имущества, использовался затратный подход к оценке имущества, а это не позволяло получить реальную оценку стоимости предприятий. В настоящее время для получения достоверной рыночной оценки имущества в хозяйственной практике помимо традиционного затратного подхода стали более широко использовать применяемые в западной практике сравнительный и доходный, подходы к оценке. И такая оценка дает хорошие результаты. Однако использование зарубежных подходов и методов оценки в современных российских условиях порождает ряд сложностей, приводит к затруднениями их применении, что мешает интеграции-российской экономики в мировую экономику.

Самого пристального внимания требует уточнение понятийного аппарата, обслуживающего сферу имущества и имущественных отношений и особенно сферу недвижимости.

Степень изученности темы. К настоящему времени в российской науке появилось достаточно большое количество научных публикаций, посвященных исследованию различных аспектов управления государственной, муниципальной и частной собственностью. Среди них работы таких отечественных ученых как Абалкин Л, И., Бадалов Л.М., Бакатин Д.В., Беляев С.Г., Бусов В.И., Глазьев С.Ю., Григорьев В.В., Киперман Г.Я., Кошкин В.И., Коханенко В.В., Львов Д., Райзберг Б.А., Рутгайзер С.Е., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Шупыро В.М. и др. Несмотря

па значительное количество научных публикации, авторами до настоящею времени не снята определенная противоречивость применяемой терминологии, допускаются неадаптированные к российским условиям рекомендации по использованию зарубежных методических подходов и методов к оценке имущества, не предложены эффективные решения по применению рыночной оценки имущества в механизме управления государственным и муниципальным имуществом. Эти обстоятельства предопределили постановку цели и задач диссертационного исследования в рамках избранной темы.

Целью- диссертационного исследования является разработка концептуальных подходов и методических рекомендаций по изменению системы управления недвижимым имуществом (государственным, муниципальным, частным) на основе его оценки.

Реализация цели исследования потребовала научной разработки и практического решения следующих задач:

1. Уточнить и развить понятийный аппарат, в частности, уточнить экономическая сущность таких понятий как: «имущество», «недвижимость».

2. Исследовать понятие рыночной стоимости имущества и выявить взаимосвязь между рыночной и другими видами стоимости.

3. Определить факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости имущества.

4. Проанализировать использование в России различных подходов и методов оценки имущества предприятий и выявить методы оценки, наиболее адекватные российским условиям.

5. Выявить особенности оценки стоимости государственных унитарных предприятий, имущественных комплексов и отдельных объектов недвижимости.

6. Обосновать подходы к оценке земельных участков.

7. Определить направления совершенствования механизма управления имуществом на основе его оценки.

Объектом исследования является процесс управления имуществом в условиях реформирования экономики на основе оценки государственного и

муниципального имущества на примере субъекта РФ - г. Москвы.

Предметом исследования выступают совокупность экономических, правовых, организационных отношений, возникающих в процессе оценочной деятельности различных хозяйствующих субъектов, и при использовании ее результатов в управлении различными видами имущества.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов по теории рыночной экономики, государственного и муниципального управления, регулирования и оценке имущества; научные и методические публикации в общей и специализированной периодической печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных органов власти Российской Федерации и субъекта РФ - г. Москвы, нормативные акты министерств и ведомств, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров.

Информационной базой диссертационного исследования послужили официальные данные Госкомстата РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Российского Фонда федерального имущества, Московского комитета по управлению имуществом, Москомстата, а также работы по оценке конкретных объектов недвижимости, выполненных различными организациями и непосредственно автором исследования.

При решении теоретических и прикладных задач автором диссертации были использованы общенаучные методы исследования, включая методы логического, системного и сравнительного анализа, а также методы статистического и финансового анализа.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке концептуальных основ изменения системы управления государственным и муниципальным имуществом на основе его оценки и в обосновании конкретных методических решений по совершенствованию оценочной деятельности и отработке механизма регулирования оценки на рынке недвижимости.

Основные элементы научной новизны, разработанные лично автором и выносимые на защиту:

1. Уточнено содержание и взаимосвязь понятий «имущество», «собственность», «недвижимость», выявлены их особенности как объекта управления и рыночного оборота;

2. Обоснована особая роль оценки стоимости имущества в механизме управления государственным и муниципальным имуществом как важнейшего элемента повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий;

3. Выявлены- основные- факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости имущества предприятий;

4. Доказано, что государственное регулирование процессов, происходящих на рынке недвижимости, должно усиливаться на основе оценки имущества;

5. Даны рекомендации по совершенствованию механизма регулирования оценки на рынке недвижимости (организационно-правовое регулирование оценочной деятельности, методы оценки имущества, технология регулирования и оценки имущества);

6. Определены возможности использования различных подходов и методов оценки имущества предприятий, выявлена степень их влияния и пределы использования в современной отечественной практике.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Основные положения и выводы диссертации развивают направления и механизм регулирования оценки на рынке недвижимости, отражают специфику условий трансформации российской экономики на пути к рынку. Исследования, связанные с вопросами управления имуществом на основе регулирования его оценки обеспечивают государственные структуры программой мероприятий по повышению экономической эффективности государственного воздействия на регулирование использования собственности в стране.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанные автором практические рекомендации могут быть использованы законодательными и исполнительными органами всех уровней

власти, Министерством имущественных отношений РФ, Российским Фондом федерального имущества, Комитетами по управлению имуществом и Фондами имущества субъектов Федерации и муниципальных образований. Предложения автора могут быть применены в практической оценочной деятельности, в учебном процессе вузов в процессе подготовки и переподготовки специалистов по оценке собственности, а также специалистов в области государственного и муниципального управления.

Апробация результатов работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на ряде научных и научно-практических конференций, в том числе на III международном социальном конгрессе «Глобальная стратегия социального- развития России: социологический анализ и прогноз», а также на конференции «Инвестиции в недвижимость Москвы».

Основные положения работы были использованы в деятельности автора в Минимуществе РФ, в Московском комитете по управлению имуществом, о чем имеются соответствующие справки.

Разработанные рекомендации по выявлению факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости недвижимого имущества и по совершенствованию механизма регулирования оценки на рынке недвижимости были использованы при оценке имущественного комплекса, объектов незавершенного строительства, отдельных объектов и оценке земельных участков в г. Москве, проводимых с участием автора.

По теме диссертационной работы опубликовано 2 печатные работы общим объемом 2,4 пл.

Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, необходимость ее научной разработки, сформулирована цель и задачи, определены объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе — «Методические основы регулирования и определения стоимости объектов недвижимости» - рассмотрена сущность, структура и особенности государственного, муниципального имущества как объекта управления и рыночного оборота, проанализировано управление собственностью в рыночных условиях, определены методические подходы к оценке стоимости недвижимого имущества предприятий.

Целью данной работы является обоснование схем эффективного управления недвижимым имуществом на основании четкого представления о закономерностях функционирования рынка недвижимости в современных российских условиях.

Недвижимость категориальное понятие, присущее экономическим системам, в которых имеет место право собственности на землю и другие естественные угодья, а также любое другое имущество, прикрепленное к земле и неотделимое от нее.

В экономической литературе понятие недвижимости выражается различными терминами, в которые вкладывают чаще всего единый смысл. Как синонимами используются понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи». Это обусловлено тем, что такое определение недвижимости заложено в законодательных актах и нормативных документах. В российском законодательстве к «недвижимым вещам» (недвижимое имущество, недвижимость) относятся все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, т.е. все, что прочно связано с землей, в том числе, леса, здания, сооружения. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июля 1997 г. отнес к недвижимому имуществу, кроме перечисленных объектов, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Как видно, эти определения не учитывают таких качественных экономических характеристик недвижимости как: готовность объекта недвижимости к

эксплуатации, местоположение объекта недвижимости, возможность использования объекта недвижимости для ведения бизнеса, сроки использования и др.

По нашему мнению, недвижимость можно определить как товар особого рода, наиболее фундаментальный, долговечный товар, имеющий физическую неподвижность, сохраняющий в течение всего жизненного цикла свою натурально-вещественную форму, предназначенный для удовлетворения личных потребностей или получения дохода или прибыли в течение длительного времени.

Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей потребителей в конкретном виде недвижимости.

Рынок недвижимости является составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, товаров и услуг и др. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, уровню эффективности вложений в недвижимость и др.

В экономической литературе встречаются различные определения рынка недвижимости. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости не просто обычная сделка по продаже товаров длительного пользования, но и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Купленное производственное или офисное помещение, дом, квартира, земельный участок и др. через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилых помещений; коммерческой недвижимости (производственных, складских и офисных зданий); рынок земельных участков. В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения недвижимостью рынок недвижимости является уникальным для каждого города, региона, страны. Он постоянно меняется, поэтому чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно изучать все изменения, происходящие на рынке.

Анализ практики управления собственностью, проведенный автором, выявил в этой области проблемы, наиболее важными из которых являются:

1. Нечеткость законодательной базы, правил и процедур в области управления собственностью. Часто управление собственностью осуществляется волевыми решениями администрации, а не рыночными методами. Особенно отстает развитие земельного законодательства от других отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости. Это приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений. Например, чтобы захватить землю происходит массированная скупка акций промышленных предприятий и других объектов, расположенных на дорогой московской земле, с целью дальнейшего использования этой земли по другому назначению.

2. До настоящего времени не сформирован полный реестр недвижимости, находящейся в собственности государства, субъектов Федерации и муниципалитетов. Это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществлять контроль за реальными денежными потоками и не позволяет составлять реальные прогнозы поступления средств в бюджеты различных уровней.

3. Отсутствует система рыночной оценки объектов недвижимости, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, Это порождает занижение стоимости имущества, недополучение рентных платежей от сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, порождает коррупцию.

4. Полномочия государства как собственника огромной массы недвижимости осуществляется разными федеральными, региональными и муниципальными

органами власти, деятельность которых часто не взаимоувязана. Права государства и муниципалитетов на принадлежащие им объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке, что затрудняет распоряжение ими.

5. Большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в рыночный оборот и утрачивает свою инвестиционную привлекательность.

6. Отсутствие инфраструктуры. В западных странах с развитой рыночной экономикой развиты частные элементы инфраструктуры экономики: частные электросети, дороги, транспорт, жилищно-коммунальное хозяйство. В России большая доля инфраструктурной сферы выпадает из рыночных отношений, из процесса купли-продажи недвижимости.

7. Очень затруднена реализация прав на собственность в сфере малого и среднего предпринимательства. Условия деятельности предпринимателей очень тяжелые: затруднена покупка и даже аренда производственных и офисных помещений, возникают трудности при выкупе даже тех помещений, которые они арендовали на протяжении многих лет и которые они могли бы выкупить в собственность.

8. Отсутствие свободной конкуренции как основы рыночных отношений. Как отмечали классики экономической науки, если отсутствует свободная конкуренция, цена на товары, в том числе и на имущество, формируется не на уровне средних издержек производства, а под воздействием других факторов — монополизма, властных решений и др. Следствием этого становится отсутствие нормальной экономической оценки собственности, в первую очередь недвижимости.

Таким образом, в силу перечисленных причин имеется немало оснований для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей путем:

- максимально возможного повышения доходности объектов федеральной, субфедеральной и муниципальной недвижимости на базе более эффективного их использования;

- более эффективного выполнения государством своих социальных функций в процессе использования федеральной и субфедеральной недвижимости;

- стимулирования за счет недвижимости развития реального сектора экономики1, обеспечения простого доступа предпринимателей к объектам недвижимости:

- исключения возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью на базе сближения ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы;

- вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства путем их продажи на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями, исходя из их рыночной стоимости.

Реализация. этих процессов невозможна без научно обоснованной оценки стоимости имущества и имущественных прав.

В диссертации проанализированы методические подходы к оценке стоимости имущества и имущественных прав предприятий. Понятие оценочной деятельности изложено в ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 ФЗ в редакции от 14 ноября 2002 г. как «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

По российскому ГОСТу оценка имущества формулируется как определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Закон предусматривает случаи обязательной и необязательной оценки имущества, которые включают набор обязательных случаев, в том числе: в случае приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачу в аренду объектов оценки; использования их в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств; при передаче объектов оценки в качестве вкладов в уставные капиталы; при национализации имущества; при ипотечном кредитовании; при выкупе; при возникновении споров об исчислении налогооблагаемой базы.

Московское законодательство закрепило еще четыре случая обязательной оценки имущества: при обязательном страховании объекта оценки и определении ущерба при наступлении страхового случая; при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета Москвы; при коммерческом

использовании (капитализации) средств бюдже, а г. Москвы; ипотечном кредитовании физических и юридических лиц.

Необязательная оценка имущества производится в соответствии с Гражданским Кодексом РФ на условиях по усмотрению сторон, кроме существенных условий. Таковыми являются: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости объекта оценки.

При оценке имущества различают рыночную стоимость и рыночную цену объекта недвижимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости определяется с учетом стоимости недвижимости, цены конкурентов, цены недвижимости со схожими потребительскими свойствами, уникальности объекта недвижимости. Иными словами - это наиболее вероятная цена продажи при соблюдении ряда условий. Рыночная цена - цена, отражающая величину стоимости, по которой продан конкретный объект недвижимости, в конкретных условиях, сложившихся на рынке в момент продажи.

Поскольку конкретные условия оценки и продажи объектов недвижимости в г. Москве сильно отличаются от условий в других субъектах РФ, в диссертации подробно анализируется состояние рынка недвижимости в г. Москве.

Во второй главе - «Механизм регулирования оценки на рынке недвижимости» - проводится подробный анализ факторов, влияющих на стоимость имущества, а также различные стороны регулирования оценочной деятельности; рассматриваются методы оценки имущества, используемые в настоящее время в практике оценочной деятельности, сравниваются и достоинства и недостатки, выявляются особенности их применения; рассматривается технология регулирования и оценки имущества предприятий.

Провести адекватную оценку стоимости имущества невозможно без анализа всех факторов, влияющих на формирование стоимости имущественного комплекса. В наиболее общем виде все факторы, влияющие на формирование стоимости имущественного комплекса и на отклонение цены от стоимости, можно разделить на следующие группы: физические, экономические, социальные и политические (административные), ключевыми из которых являются первая и вторая группы.

К физическим факторам относят географическое местоположение недвижимого имущества и характеристику этапа жизненного цикла развития территории. Местоположение недвижимого имущества может, например, определить возможности нового капитального строительства. В свою очередь, характеристика этапа жизненного цикла развития территории предопределяет заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или имущественного комплекса, а, следовательно, влияет на его стоимость.

К группе экономических факторов, влияющих на формирование стоимости имущества, можно отнести: колебание рыночной коньюнктуры (спрос и предложение на недвижимость в районе); определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий (рост или сокращение затрат на строительство); наличие материально-технической базы строительства, наличие дорог и коммунальных объектов. Важными экономическими факторами являются параметры финансовой и кредитной системы (доступность к кредитным ресурсам, банковские процентные ставки, ставки арендной платы и др.); уровень налогообложения, виды рисков и др.

Основополагающим фактором, оказывающим воздействие на величину стоимости имущества, является конъюнктура рынка. В периоды ажиотажного спроса стоимость имущества может возрастать весьма существенно, а при падении спроса - соответственно снижаться. Еще одним существенным экономическим фактором является ликвидность активов предприятия. Стоимость акций ликвидного предприятия выше, чем стоимость неликвидных акций.

Исследуя факторы, влияющие на стоимость имущества, автор пришел к выводу о том, что характер изменений различных факторов на протяжении

жизненного цикла имущества остается постоянным, однако темпы и степень влияния этих факторов различны. В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным и это существенно затрудняет технологию оценки, применение тех или иных подходов и методов оценки имущества.

Проблема факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, в настоящее время достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует дальнейших исследований.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 рекомендуется использовать следующие подходы к оценке имущества:

1. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

2. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

3. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Каждый подход к оценке включает в себя определенное количество конкретных методов оценки, применяемых в соответствии с целями оценки. Метод оценки - это способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Традиционно в основу определения стоимости имущества в российской практике использовался затратный подход. При этом не учитывались настоящая прибыльность предприятия или имущественного комплекса и возможное изменение величины прибыли в будущем, а также сравнение продажной стоимости имущества сопоставимых объектов недвижимости. Особенностью затратного подхода является

то, что он рассматривает имущество предприятия вне его хозяйственной деятельности, движения денежных потоков, величины получаемой прибыли и не учитывает будущие доходы предприятия. Именно поэтому затратный подход практически не используется в западной оценочной практике. Рыночная стоимость недвижимости в рамках затратного подхода реализуется следующим образом: Рыночная стоимость недвижимости = стоимость земельного участка +

стоимость нового строительства + предпринимательская прибыль -совокупный износ.

В настоящее время затратный подход уступает место другим подходам. Все большее признание получает наиболее часто применяемый на Западе доходный подход, а затратный подход применяется часто в качестве контрольного.

В доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Практика показывает, что современным российским реалиям в наибольшей степени отвечает метод дисконтированного денежного потока.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Он включает два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Использование сравнительного подхода к оценке имущества все еще затруднено из-за неразвитости отечественного фондового рынка и неликвидности акций значительной части российских предприятий. Однако применительно к акциям открытых компаний вполне успешно могут использоваться такие методы сравнительного подхода как метод рынка капиталов и метод сделок.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода (затратный, доходный и рыночный) при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является признаком того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена методическая или математическая ошибка. Чтобы составить итоговое

заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Это согласование, также как и цели оценки, отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

В таблице 1 приведена их сравнительная характеристика.

В третьей главе - «Развитие механизма управления государственным и муниципальным имуществом на основе регулирования его оценки» - даны предложения по использованию различных подходов и методов оценки рыночной -стоимости предприятий, оценке земельных участков, а также о путях повышения эффективности управления имуществом предприятий на базе его оценки.

Таблица 1

Сравнительная характеристика подходов к оценке недвижимости

Затратный подход | Доходный подход Сравнительный подход

Преимущества

Основан на реально существующих событиях - Учитывает будущие ожидания - Учитывает рыночный аспект -дисконтирование - Учитывает экономическое устаревание - Полностью рыночный - Отражает реальную практику покупок

Недостатки

- Часто не учитывает стоимость НМЛ и гудвилл - Статичен, нет учёта будущих ожиданий - Не рассматривает уровень прибылей - Трудоемкость прогноза - Вероятностный характер - Ограничен доступ к информации - Необходимость в корректировках - Основан на прошлом, нет учёта будущих ожиданий

В отечественной практике оценки имущей на предпрнятий встречаються случаи, когда оценка имущества производится на базе, отличной от рыночной стоимости. Это касается, прежде всего, оценки имущества государственных унитарных, предприятий. Такие предприятия не являются собственниками закрепленного за ними имущества, а их единственными учредителями и владельцами имущества, которым они наделяются, выступают Российская Федерация или субъект РФ. Участие РФ в унитарном предприятии основано на праве государственной собственности, в силу которого, оно является собственником предприятия как имущественного комплекса.

Оценка предприятия (бизнеса предприятия) сегодня может производиться с учетом использования двух подходов: оценка составляющих имущественного комплекса, которые оцениваются самостоятельно друг от друга, и выявление дополнительной стоимости, которая возникает при оценке бизнеса предприятия. Следует учитывать, что появление дополнительной стоимости в стоимости имущественного комплекса возможно только в том случае, если предприятие рассматривается как система бизнеса, в который входит его имущественный комплекс и система прав или портфель прав, позволяющих контролировать сектор товарного рынка (рыночную нишу).

На основе первого подхода предполагается оценка бизнеса предприятия в случаях совершения сделок купли-продажи. И в этом случае стоимость бизнеса предприятия формируется из двух составляющих: стоимости имущественного комплекса и наценки на стоимость, характеризующей стоимость нематериальных активов (деловой репутации). На основе второго подхода предполагается оценка емкостей контролируемых секторов товарного рынка (объемов продаж) на момент оценки, моделирование контролируемых секторов товарного рынка с учетом перспектив развития бизнеса и возможностей ведения конкурентной борьбы с учетом имеющейся у предприятия системы или портфеля прав. При оценке стоимости предприятия различают стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать и ликвидационную стоимость.

Оценка земельных участков осуществляется на основе Земельною Кодекса РФ, который рассматривает землю и как природный объект, как природный ресурс, используемый в качестве естественного средства производства, и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. В рамках диссертации рассматриваются проблемы оценки земли как объекта недвижимого имущества.

Рассматривая проблему эффективного использования городских земель, можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Нас интересует аспект проблемы, который связан со стоимостью земли, так как он обеспечивает взимание налога на землю и прочую недвижимую собственность, расположенную на участке земли. Земельный Кодекс закрепил платное использование земли в РФ, а формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения установлена кадастровая стоимость земельных участков. Если в 2004 г. заработают федеральные законы о землепользовании, то московские власти смогут продавать и сдавать в аренду столичную землю в соответствии с новой кадастровой оценкой. Земельные участки в г. Москве были оценены по 14 общероссийским показателям. Городская территория разделена на 1516 кадастровых кварталов, для каждого из которых определено 18 значений стоимости в зависимости от назначения участков. На их основе будет производиться расчет аренды городской земли для коммерческих и муниципальных арендаторов.

В российской практике при оценке рыночной стоимости земельных участков в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», используются, как правило, следующие методы: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования.

В настоящее время в России развитие оценочной деятельности сдерживается в силу различных причин. К числу наиболее значимых из них можно отнести:

1. Отсутствие установившихся общих понятий, терминов и категорий, подходов и методов оценочной деятельности. Часто это приводит к искажению экономического, а порой и здравого смысла результатов оценки имущества.

2. Усиление тенденций регионального и ведомственного регулирования и нормирования оценочной деятельности (попытки создания региональных методик оценки, не соответствующих международным и государственным подходам).

3. Попытки приспосабливания существовавших в планово регулируемой экономике подходов к решению задач оценки имущества без учета трансформации имущественных отношений в рыночных условиях.

4. Незавершенность работы по разграничению государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную.

В силу указанных причин необходимо скорейшее принятие государственных стандартов оценочной деятельности. Это позволит расширить понимание необходимости оценки имущества со стороны разных участников оценочной деятельности, расширит спектр оценочных услуг. Кроме того, стандарты будут способствовать установлению четких и ясных технологий и процедур оценки недвижимости.

Повышению эффективности управления имуществом на базе его оценки является создание специализированных межведомственных органов (комитетов, комиссий), выполняющих функции координации оценочной деятельности с другими видами деятельности, а также регулирования оценки и контроля над деятельностью субъектов оценочной деятельности со стороны органов государственной и муниципальной власти.

Эффективное управление государственным и муниципальным имуществом невозможно без полной инвентаризации объектов собственности, разработки и реализации системы учета этих объектов, создания информационных систем. На современном этапе хозяйствования многократно возрастает сложность учета объектов собственности. Это связано с разграничением собственности на

федеральную, субфедеральную, муниципальную и частную; появлением значительного количества объектов общей, совместной собственности; повышением значимости ценных бумаг как объекта собственности.

Возникает необходимость в формировании системы статистических показателей собственности, опирающуюся на классификацию объектов собственности и основанную на организации систематической отчетности субъектов собственности в лице владельцев, распорядителей, пользователей. Стоимость объектов собственности должна быть отражена в рыночных ценах.

В заключении обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы основные выводы и предложения по затронутым в диссертации проблемам.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Молокова А.В. Регулирование и определение стоимости объектов недвижимости. В сб. «Глобальная стратегия социального развития России: социологический анализ и прогноз». - М.: «Дашков и К», 2004 - 0.4 пл.

2. Молокова А.В. Механизм регулирования оценки на рынке недвижимости. -М.: «Союз», 2004 -2,0 п.л.

МОЛОКОВА ИРИНА ВИКТОРОВНА

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ОСНОВЕ ЕГО ОЦЕНКИ

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации, представленной на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Изд. Лиц. ЛР № 020658 от 25.02.98, подписано в печать 20.04.04 Формат бумаги 60x84 1/16 Гарнитура «Times». Усл. печ. л. 1,0. Заказ №1230. Тираж 100 экз.

Издательство МГСУ 107150, г. Москва, ул. Лосиноостровская, вл. 24 Издательско-полиграфический комплекс МГСУ 107150, г. Москва, ул. Лосиноостровская, вл. 24

9 ' U8/J