Управление социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга"

РГЗ ОД

На правах рукописи

СМИРНОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2000

Работа выполнена в Санкт-Петербургском государственном универст тете кино и телевидения.

Научный руководитель — Официальные оппоненты —

доктор экономических наук, профессор Э.Н. Кроливецкий

доктор экономических наук, профессор Е.В. Песоцкая

кандидат экономических наук, доцент Н.Г. Кушевский

Ведущая организация — Северо-Западная академия государственной службы

июля 2000 г. в ^1

Защита состоится " июля 2000 г. в / часов на заседании диссер тационного Совета К 035.01.02 при Санкт-Петербургском государственно] университете кино и телевидения по адресу: 191126, Санкт-Петербург, улил Правды, дом 13, аудитория 1529.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

п

Автореферат разослан " июня 2000 года.

Ученый секретарь диссертационного Совета, доктор экономических наук, доцент А.А. Курочкина

1. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Функционирующая в жилищной сфере система управления объектами ппцного фонда с целью поддержания их физического состояния, ком-ггаости проживания в жилых домах, повышения качества оказания насе-шо жилшцно-бытовых услуг в условиях развития рынка недвижимости имодействием своих элементов ориентирует и способствует достижешпо бходимого роста уровня управляемости, высокой экономической и соци-ной результативности, повышения качества выполняемых работ по об-шегало, восстановлению (реконструкции) объектов жилищного фонда ад-шстративно-территориальных образований (районов) Санкт-Петербурга.

Расширение рынка жилья, экономически заинтересованное участие в 1 является не только жизненно необходимой потребностью для каждого :у пате ля и продавца квартир, но и социально-экономически важным на-влением, позволяющим более широкому кругу потребителей благоустро-юго жилья приобретать его, формировать спрос и стимулировать предло-ше реконструированного жилья со стороны потребителя и производтеля.

Удовлетворение участников сегмента рынка недвижимости предложе-:м купли-продажи благоустроенных жилых квартир в существешюй мере исит от реализации трудоёмких, социально значимых, экономически за-тных, с высоким уровнем рыночного риска инвестиционных проектов общения и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки ис-ической части Санкт-Пегербурга, а также требует экономического обос-¡ания применения тех или иных теоретических положений, методических уходов рационализации взаимодействия функций управления процессом :онструкции жилых домов (их микрорайонной группы) и связанного с м расселешы проживающих в квартирах, подвергающихся реконструк-I.

Актуальность решети организационно-экономических, финансово-»естициошшх и управленческих задач развития (восстановления) жилшц-о фовда центральных районов Санкт-Петербурга возрастает в условиях «омической депрессии, низкодоходносга инвестирования в социально .чимые проекты развития жилищной сферы, подготовки к празднованию )Хсотлетия со дня основания Санкт-Петербурга. Рационализация взаимо-гствий функций управления социально-экономическим развитием жилшц-

0 фонда старой застройки це1ггральной части Санкт-Петербурга, напол-пшх мерами экономического, финансово-ишестиционного, структурно-ангоационного характера, выступает инструментом снижения затрат на :урсопотребление, роста прибыли, стоимостного объема выполняемых ра: по обновлению и восстаповлешаю объектов жилищного фонда, уменьше-

1 риска возврата инвестиционных средств.

Проблемы создания методологических основ управления социально-томическим развитием, эффективности инвестирования объектов жшппц-о фонда старой застройки, рационализации регулирования, планировать

и организации процесса восстановления и обновления жилых домов цс тральных районов города, методических положений по активному исполь: ванию механизма ипотечного жилищного кредитования и лизинга приоб| тения жилья, определения экономической и социальной результативное управления развитием жилищного фонда центральных районов Саш Петербурга также ждут своего решения.

Актуальность исследования, таким образом, вытекает из необходимое решения таких важных проблем социально-экономического развития » лищной сферы, инвестирования средств в реконструкцию объектов жили ного фонда старой застройки исторической части Санкт-Петербурга, как I учное обоснование создания рационального механизма и системы yпpaвJ ния развитием процесса обновления объектов жилищного фонда старой : стройки, применения экономически приемлемого участниками рынка недг жимости ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения » лья в процессе расселения коммунальных квартир и обновления, воссташ ления объектов жилищного фонда старой застройки центральных район Санкт-Петербурга.

Актуальность темы диссертационного исследования по решению ело ных экономических, социальных и управленческих задач в процессе обн( ления, восстановления объектов жилищного фонда исторической час Санкт-Петербурга определили цель, задачи, объект и предмет данного исс: дования.

Основная цель диссертационной работы состоит в разработке и на; ном обосновании методологических и методических положений рациона! зации, повышения результативности управления социально-экономическ развитием жилищного фонда старой застройки центральных адмшшетрап но-территориальных образований Санкт-Петербурга

В соответствии с главной целью в диссертации поставлены и науч обоснованы задачи:

• раскрыть методологические положения рационального управлет социально-экономическим развитием городского жилищного фон, его состояние и сложившиеся тенденции инвестирования в объек жилищной сферы; •••■'■'"'

• определить и проанализировать влияние экономических факторов организацию и планирование процесса'реконструкции деятельно« хозяйствующего субъекта, участвующего в обновлении и восстам лении объектов жилищного фонда исторической части Сан Петербурга;

• предложить и обосновать методические подходы повышения уро! объективности планирования и прогнозирования ожидаемых резу. тагов, производимых затрат на ресурсопотребление в процессе в становления и обновления объектов жилищного фонда;

• сформировать комплекс экономических, органтациотшх, финансовых, социальных мер по осуществлению своевременного и действенного рехулировшшя процесса обновления и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки центральных административно-территориальных образований города, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений от запланированных ориентиров результативности;

• дать предложения по составу, определить взаимодействия элементов механизма управления процессом обновления, восстановления объектов жилищного фонда старой застройки центральной части Санкт-Петербурга;

• разработать методические подходы эффективного использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения ре-конструировашюго жилья старой застройки города;

• методически оценить экономические и социальные результаты управления развитием, инвестирования средств в объекты жилищного фовда центральных районов города.

Предметом исследования являются методологические и методические >блемы управления обновлением, восстановлением, социально-экономи-:ким развитием жилищного фонда старой застройки адмшшстративно-риториальных образований Санкт-Петербурга.

Объектом исследования выступает жилищный фонд старой застройки пральной части Санкт-Петербурга, рынок недвижимости и его отдельные менты. Наряду с этим объектами исследования являются корпоративные и щвидуальные хозяйствующие субъекты, участвующие в обновлении, вос-ловдешш жилых домов старой застройки, их системы и механизмы тления, инвестиционные проекты по реконструкции жилых домов, их юму строительству.

Выбор данных объектов исследования продиктован необходимостью ус-ювления рационального взаимодействия друг с другом объектов рынка лья (недвижимости), жилищного фонда старой застройки исторической гги Санкт-Петербурга, учаспплсов управления процессом реконструкции лых домов, расселения проживающих в коммунальных и аварийных квар->ах, инвесторов, вкладывающих свои свободные денежные средства в об-шение и реконструкцию объектов жилищного фонда центральных рай->в Санкт-Петербурга.

Методологической осповой диссертациоппой работы, поставленных в К проблем явились новейшие российские и зарубежные научные работы в тасти управления, планирования, прогнозирования, организации и регули-¡ания деятельности участников рынка недвижимости, Законы Российской дерации «О деятельности по управлению недвижимостью в Российской дерации», «Об инвестиционной деятельности», Постановление Прави-

тельства Санкт-Петербурга «О мерах по проведению реформ в жилихцн сфере».

В диссертации нашли применение и такие общенаучные методы, к анализ и синтез, методы прогностического, аналитического, вербально-бло ного моделирования, сравнений, системного подхода.

Выполненные в диссертации исследования базируются на достигнут* уровне экономической науки, нашедшем свое отражение в трудах россы ских и зарубежных ученых-экономистов.

В диссертации использованы результаты исследований и практически деятельности автора, статистические данные о развитии жилищной сфе| Санкт-Петербурга, его адмшшстративно-территориальных образований, с новные теоретические положения и выводы современной экодомическ науки, официальные материалы о количестве и качестве реконструируемо жилья в центральных районах города, доходности и рискованности инвест рования в объекты жилой недвижимости.

Разработка методологических и методических положений повышен уровня управляемости объектами жилищного фонда старой застройки це тральной части Санкт-Петербурга, планирования, прогнозирования и регул рования результативности восстановления и обновления объектов жилищи го фонда на основе реализации комплекса мер экономической, финансово организационной, инновационной, социальной, маркетинговой направлен« ста, формирование рационального механизма управления развитием проце са обновления жилого фонда центральных админисггративно-террит риальных образований города, методических положений рационального к пользования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретен жилья, определение экономических и социальных оценок управления разв таем жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга позволп. автору сделать следующие выводы:

• эффективное управление социально-экономическим развитием I родского жилищного фонда зависит не только от влияния внутре них и внешних факторов, а также от продолжительности его э» щхуагации, но и от реализации принятых концепций, стратегическ ориентации по поддержанию жилищного фонда, обеспечивающе нормальные условия для проживания в нем граждан, от действу] щих тенденций инвестирования городского жилищного фонда, обоснованного наполнения экономическими, структурно-оргатк . . ционными, инновационными и финансово-инвестиционными мер ми функций и стратегий управления, позволяющим достигать от . . мальных ориентиров результативности и эффективности деятельи сти участников восстановления и обновления жилищного фон Санкт-Петербурга, включая объекты центральных районов горо старой застройки;

• основные экономические факторы рациональной организации и планирования деятельности инвестора - хозяйствующего субъекта, участвующего в восстановлении к обновлении объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга заключаются в том, чтобы подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса реконструкции жилищного фонда обеспечивались наполненностью реальными мерами экономического, финансового, организационного, инновационного характера в системе текущего, перспективного и стратегического планирования и организации деятельности по реконструкции объектов жилищного фонда, ориентированными на достижение требуемых экономических результатов и эффективности инвестиционного проекта, деятельности инвестора, а также его подрядных организационно-правовых структур;

• планирование результатов, производимых затрат на ресурсопотребление в процессе обновления и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки хозяйствующим субъектом включает в себя объективное определение размеров потребляемых ресурсов, объемов осуществления восстановительных работ, эффективности деятельности корпоративного или индивидуального инвестора на основе наполнения функции планирования комплексом мер экономической, финансовой, организационной, инновационной, социальной, маркетинговой направленности в целях достижения необходимых результатов, частных и обобщающего уровней эффективности, а функция прогнозирования устанавливает направления социально-экономического развития хозяйствующего субъекта исходя из сложившихся тенденций ретроспективных изменений;

• система регулирования процесса обновления, восстановления (реконструкции) объектов жилищного фонда старой застройки, строительство новых жилых домов в центральной части Санкт-Петербурга включает в себя комплекс мер социального, экономического, финансового, организациошюго характера, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных целевых ориентиров результативности функционирования жилищного фонда, его реконструкции, предпринимаемых как городскими органами управления жилищной сферой, так и непосредственно самими хозяйствующими субъектами - инвесторами, участвующими в процессе обновления и нового строительства объектов жилищного фонда;

• формирование рационального механизма управления реконструкцией объектов жилищного фонда центральной части Санкт-Петербурга состоит из содействующих развитию объекта управления сочетания внешних и внутренних воздействий нормативно-правового и административно-распорядительного характера, дифференцированного

применения методов управления экономического, социально-псю логического и административного характера, оптимального, проп стнческого и имитащюнного способов обоснования достижения I обходимых размеров результата и затрат на ресурсопогреблет уровней эффективности, наполнения функций планирования, орз низации, регулирования, контроля и учета мерами экономическо; организационного, социального, финансового характера, разработ и использования стратегий развития процесса обновления жил! домов различной направленности, применения результатов сраш тельного аналюа осуществления процесса реконструкции объект жилищного фовда центральных районов городов мира;

• рациональное использование ипотечного жилищного кредитован и лизинга приобретения обновленного, восстановленного жилья : ключается в своевременном получении жилья покупателями и по: зования им в течение времени погашения ипотечного кредита и полной оплаты стоимости квартиры по лизингу, в экономическ заинтересованности получения прибыли, снижения цены на кварт ру таких участшпсов договорных отношений, как заемщик (корпо{ тивный хозяйствующий субъект в условиях лизинга, физическ

; лицо при ипотечном кредитовании), продавец и покупатель кварт

ры, коммерческий банк;

• экономическая и социальная результативность управления проц< сом реконструкции объектов (отдельного объекта) старого жили ного фонда Санкт-Петербурга, наряду с обобщающими показате;

'" ми, может быть разносторонне отражена экономическими показа: лями и социальными индикаторами роста благоустроенности горе ского социума независимо от того, в какой части адмшшетратиш территориального образования Санкт-Петербурга происходит р; селение проживающих на некомфортабельных и неблагоустроени жилых площадях.

2. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Формируя методологические основы управления социально-э* номическим развитием городского жилищного фонда, автор управление щ цессом 'функционирования и развития объектов жилищного фонда делит такие формы управления как текущее, реализуемое в процессе деятельное в течение периода'времени, ограниченного, например, календарным годе перспективное и стратегическое. В то врет, как текущее управление сот ально-экономическим развитием жилищного фонда, особенно в центральн части Санкт-Петербурга, где реконструкция жилых строений сопряжена повышением уровня трудоемкости капитального ремонта, объемов вложен средств инвестирования, связано тесным образом с происходящими изми ниями внешней и внутренней среды, окружающей и сопутствующей жили

му фонду как объекту управления, а перспективное управление нспосрсд-егао зависит от эволюционных темпов изменения указанных сред, то атегическое управление развитием жилищного фонда, например, цен-[льных (старых) районов Санкт-Петербурга, как полагает автор, особенно >бходимо в условиях растущей непредсказуемости, сложности и внезапно-[ внешних и внутренних изменений в развитии такой системы, как жилищ-й фонд центральных административно-территориальных образований roía (рис.1).

В целом же управление функционированием и развитием городского лищного фонда включает в себя субъект управления, который лредстав-от муниципальные органы, осуществляющие комплекс различных по ха-:геру воздействий (экономических, социальных, финансово-инвести-)нных, структурно-организационных) на объект управления - жилищный вд, например, в старых районах Санкт-Петербурга, с целью придания ему

0 качества и состояния, которое должно удовлетворять потребителя и по-штеля жилья, оказываемых жшпацно-быговых услуг. Управление функ-жировапием жилищного фонда при этом предусматривает комплекс внут-щих и внешних оперативных и стратегических воздействий, ориентиро-[ных на получение экономических, социальных и иных результатов в те-ций период времени (месяц, квартал, год).

В диссертации обосновывается положение о том, что для успешного чцествления управления развитием жилищного фонда доминирующее .чепис имеют предпринимаемые меры в соответствии с функциями плани-шшя, организации, регулирования, учета и контроля деятельности хозяй-ующих субъектов, участвующих в реконструкции и обновлении объектов лищного фонда, а также управленческие воздействия в целях среднесроч-х, перспективных и стратегических социально-экономических изменений рамках жилищного фонда административно-террш-ориальных районов ткт-Петербурга.

Автор считает, что необходимость осуществления процесса реконст-щии, модернизации, нового строительства (далее по тексту - процесс общения, восстановления) объективно возникает по ряду причин. Одна из с заключается в физическом старении объектов жилищного фонда старой тройки города, несущего в себе как опасность разрушения и связанной с

1 угрозы для жизни проживающих в таких домах, так и ухудшение архи-турного ансамбля исторической части города. Поэтому началом процесса ювления объектов старого жилого фонда, на взгляд автора, выступает шятие решения со стороны органов управления городским жилшцно-хмунальным хозяйством о проведении капитального ремонта индивяду-иых или групповых (микрорайонных) объектов жилищного фонда (блок , рис.2).

Управление функонопнровапи-ем и социально-экономическим развитием жилищного фонда _города___

Основные признаки классификации элементного состава системы управления развитием городского жилищного фонда:

• виды управления;

текущее

средне-, долгосрочное

стратега-ческое

функции управления;

планирование

■е

прогнозирование

организация_

регулирование

контроль и анализ

учет

направленность мер внешнего и внутреннего воздействия на систему управления развитием жилищного фонда;

экономическая финансовая организационная

-ч

иннова- админи- инвести-

ционная стратив- ционная

но-распо-рядителъ-ная

направленность стратегии управления;

экономическая

социальная

структур-но-орга-низацион-ная

[ иннова- марке- финансо-

1 ционная тинговая вая

функциональные стратегии

оперативное реа- -¡5-гирование

инновационных изменений

дифференциации

фокуси- миними- диверси-

рования зации за- фикации

трат

Ряс.1. Схема взаимодействия классифицированных элементов системы управления функционированием в социально-экономическим развитием городского жилищного фонда

Рнс.2. Схема последовательного выполнения этапов процесса обновления объектов жилищного

фонда центральных районов Санкт-Петербурга

г Экономическая целесообразность (доходность) инвестирования ; нежных средств в реконструкцию жилых домов старой застройки, по мнет автора, может быть существенно повышена при проведении расселения пр живающих в коммунальных квартирах и в аварийных домах с использован ем жилья как на первичном, так и на вторичном рынках жилых квартир в с ответствии с действующими санитарными нормами, а также имеющими экономическими возможностями (доходами) у жильцов содержать и экспл) тировать предоставляемые им квартиры.

Предложения ио повышению экономичности инвестирования в обнс ление жилищного фонда должны рассматриваться и анализироваться как стороны инвестора, рационализирующего нормы потребления всех видов р сурсов, устраняющего и предупреждающего возможные потери тех или ши ладов ресурсов, анализирующего использование трудовых, материалы] технических и финансовых ресурсов, уровни организации, регулирован выполнения строительно-монтажных работ, так и со стороны администращ города, ее комитетов по строительству, по жилищной политике, выделяющ безвозмездно, например, пятна застройки, ранее расселенный или малонас ленный на бюджетной основе жилой дом.

В соответствии с обоснованиями автора, планирование объемов стро тельно-монгтажных и иных работ в процессе осуществления инвестиционно проекта по расселению жильцов коммунальных квартир, аварийных домов восстановлению (капитального ремонта) жилищного фонда старой застро ки, размеров производимых затрат на потребление располагаемых ресурс всех видов может осуществляться как на основе аналитических и иных обе нований реальности и объективности достижения в текущем, средне-, долг срочном и стратегическом периодах стоимостных объемов выполняемых £ бот исходя из их трудоемкости, цены и действующих мощностей корпор тивной организационно-правовой структуры, так и на основе получеша экономических оценок прогноза объемов выполняемых работ по реконстру ции жилищного фонда старой застройки, прибыли, затрат на ресурсопотре ление.

Прогнозирование экономических показателей деятельности хозяйс вующих субъектов по восстановлению объектов жилищного фонда це тральной части Санкт-Петербурга является инструментом повышения уров; объективности принимаемых плановых решений о достижении в текущ« периоде времени или в среднесрочной перспективе, в соответствии с кон юнктурой рынка жилья (первичной недвижимости), имеющимися ресурск ми возможностями организационно-правовых структур, обновляющих и р конструирующих дома старой застройки, необходимых экономических, ф нансовых результатов, обобщающего уровня эффективности деятельности.

Оценки прогноза объема продаж жилых квартир старой застройки це тральной части Санкт-Петербурга на второй, третий и четвертый кварта: 2000 года (соответственно седьмой, восьмой и девятый численные члеь

рогноза динамического ряда) в соответствии с полученным автором про-остическим уравнением у4 = 42,13 + 32,34г при значениях I, равных 7, 8 и будут следующие: 268,51; 310,64; 352,77 млн. руб.

В диссертации обосновывается методическое положение автора о том,

0 на успешное развитие процесса обновления, строительства объектов жи-пщого фонда в значительной степени оказывают влияние такие элементы ганизационного, экономического и социального регулирования со стороны родских органов управления развитием жилищной сферы, как: реализация мплекса мер по привлечению внебюджетных средств в целях осуществле-[я экономически целесообразного выгодного для всех участников инвести-ганного процесса; рациональное использование бюджетных средств, на-авляемых на финансирование восстановления, обновления объектов житного фонда старой застройки, строительства нового жилья; переход на говорные отношения между государственными службами заказчика на жи-¡щно-хоммунальные услуги и подрядчиками, а также между домовладель-ми и государственными службами заказчика; введете конкурсных начаа бора подрядчиков для заключения договоров на эксплуатацию объектов сударственного жилищного фонда, предусматривая отмену закрепления сударственных ремонтно-эксплуатационных организаций за жилыми до-1ми по территориальному принципу; совершенствование системы регист-ции прав на недвижимость в жилищной сфере и сделок с ней; развитие [отечного кредитования при соблюдении принципов доступности и привле-тельности данных кредитов; установление единого порядка и условий пе-вода жилых помещений в нежилые с целью создания развитой городской [фраструктуры; применение оценки рыночной стоимости для объектов го-дарственного жилищного фонда при его отчуждении; введение дифферен-[рованной платы по договорам аренды, найма жилых помещений в зависи->сти от их рыночной стоимости; рационализация системы налогообложения жилищной сфере, переход на применение оценки рыночной стоимости в честве базы налогообложения; введение льгот для индивидуальных и нормативных инвесторов, направляющих свои средства на восстановление, «овление и новое строительство объектов жилищного фонда, а также для мансово-кредитных организационно-правовых структур, предоставляют их населению долгосрочные кредиты на цели строительства, реконструк-га жилых домов; введение новых дополнительных форм финансирования звивающейся городской инфраструктуры, тесно взаимодействующей с жи-вдным фондом; разработка рационального механизма муниципального жи-гщного займа в форме выпуска жилищных сертификатов Санкт-Петербурга

1 основе конкурсного определения строительных подрядных хозяйствую-ях субъектов, проектов восстановления жилых домов старой застройки, но-го строительства, обращения сертификатов, предоставления бюджетных рантий их погашения.

В формируемый механизм управления обновлением, восстановление объектов жилищного фонда старой застройки центральных администрати но-террйториальных образований города автор включает комплекс устано ленных регламентированных воздействий разрешительного и (или)-запрет: тельного характера внешних и внутренних органов управления, устанавл ваемых норм и нормативов, стандартов. > : .

Наряду с этим данный механизм должен в качестве своих взаимодейс вующих составляющих (элементов) иметь методы, способы, процедурш хюследователъности, меры, стратегии, функции, ориентированные на досг жение приемлемой и ожидаемой хозяйствующим субъектом, иными учас никами обновления, восстановления (реконструкции) жилых домов пр быльности от вложений средств в объекты жилищного фонда старой з стройки, повышения эффективности деятельности.

Рациональность взаимодействия указанных элементов механиз« управления процессом реконструкции жилых домов центральной части гор да автор в диссертации связывает с обеспечением взаимосогласованности однонаправленности достижения намечаемых целевых ориентиров предпр нимаемых нормативно-правовых, административно-распорядительных акте экономических, организационных и иных мер внешних и внутренних орган управления при постоянном мониторинге установления соответствия мер актов управленческого воздействия необходимым результатам и эффекта ности использования всех видов ресурсов.

Сравнивая европейскую и американскую модели рационального мех низма реконструкции объектов жилищного фонда, автор приходит к выво, о необходимости смешанного подхода к формированию адекватного сл жившимся эконошгческим и социальным условиям механизма расселения реконструкции объектов старого жилищного фонда

Смешанная (американская и европейская) модель механизма реконс рукции домов в старых (центральных) районах Санкт-Петербурга (по пр знанию многих социологов и экономистов Европы самого европейского г рода России), как полагает автор, наиболее приемлема в настоящий пери развития национальной экономики потому, что уровень доходности тех ело населения Санкт-Петербурга, которые проживают до сих пор в коммунах ных квартирах и в домах аварийного состояния, является самым низким России и тем более подавно - в Западной Европе.

В диссертации автором предложены методические решения ращ нального использования жилищного кредитования. Автор при этом приход к выводу о том, что ипотечное кредитование могло бы получить достаточ широкое распространение в Санкт-Петербурге в процессе реализации иш стщщонных проектов, связанных с реконструкцией объектов жилшцне фонда старых районов Санкт-Петербурга, если деятельность по привлечеш инвестиций, по строительству и продаже заемщику жилья будет осущест ляться корпоративной организационно-правовой структурой (например, хс

шгом), в которую могут входить различные строительные, инвестицион-ю хозяйствующие субъекты, коммерческие банки, государственные орга-зации и учреждения. При этом холдинг в схеме ипотечного кредитования конструкции объектов старого жилищного фонда Санкт-Петербурга (рис.3) жет играть доминирующую роль корпоративного инвестора средств в эко-мически и социально значимые проекты.

Использование в полной мере схемы ипотечного жилищного кредито-тя корпоративным хозяйствующим субъектом (холдингом), исходя из ормированного состава и взаимодействия участников процесса реконст-кции, реализации и эксплуатации жилищного фонда старой застройки ис-рической части Санкт-Петербурга (рис.3), в соответствии с обоснованиями гора, возможно при условии наличия внешних или внутренних финансо-:х источников, используемых как для восстановления жилых домов старой прошей, так и для ипотечного кредитования покупателей квартир.

Анализируя экономическую особенность продажи реконструирован-гх квартир на условиях лизинга, автор обосновывает положение о том, что стоянное уменьшение величины кредитных средств посредством произво-мых долевых оплат покупателями квартир, снижает цену продажи жилой ощади по договору лизинга, что способствует росту числа покупателей шья. При этом возможно регулирование размера стоимости одного квад-гного метра жилья посредством уменьшения общей суммы кредита, полу-емой корпоративным хозяйствующим субъектом в коммерческом банке я погашения затрат на обновление, восстановление объектов жилищного «да за счет размера первоначального взноса покупателя квартиры.

Экономическая результативность системы управления деятельностью офессиональных участников рыночного сегмента недвижимости, реконст-ируемой и реализуемой в результате расселения жителей объектов жилого >нда-старой застройки центральных районов Санкт-Петербурга, по мнению тора, может быть оценена как комплексно с установлением приращения овня управляемости (мобильности, гибкости, оперативности воздействий) ятельностыо корпоративного хозяйственного общества, товарищества, так экономическими показателями, характеризующими размеры балансовой, стой прибыли, сроком окупаемости инвестиционных средств, стоимост-ши объемами реализации (продажи) реконструированных или построен-гх квартир, домов (их комплексов).

Экономическими и социальными оценками результатов управления звитйем жилищного фонда центральных административио-территориаль-IX образований города, как обосновывается в диссертации, могут выступать го них, которые реально отражают достигнутый в городе, его районах овень экономической и социальной обеспеченности граждан: количество шьцов коммунальных квартир и аварийных домов, улучшивших свои житные условия посредством расселения в более комфортабельные кварти-ц число квадратагых метров отреставрированных и построенных квартир за

Администрация Санкт-Петербурга

Комитет по управлению городским имуществом

Комитет по строительству

Комитет по жилищной политике

Административно-территориальное управление района города

Заемщики-покупатели реконструированных квартир

X

Холдинговая головная организационно-правовая структура по обновлению, вос-

становлению (реконструкции) объектов жилищного фонда старой застройки

центральной части города

Дочерние хозяйствующие субъекты холдинга,

выполняющие функции организации:

обновления нового разработки управления и агентства недви-

и восста- строи- инвестици- эксплуатации жимости и ин-

новления тельства онных и ар- реконструиро- формационно-

объектов жилых хитектурных ванных объек- технического

жилищного домов проектов тов жилищно- обеспечения реа-

фонда го фонда лизации проекта'

1 г 1 г 1 ' 1 Г 1

Субподрядные организационно-правовые Структуры

Финансирование инвестиций в реконструкцию объектов жилищного фонда коммерческим банком

Риэлтерские хозяйствующие субъекты

Реклама инвестиционного проекта в средствах массовой информации

Рис.З. Состав организационно-правовых структур холдинга и взаимодействие участников процесса обновления, восстановления, финансирования п эксплуатации объектов жилищного фонда старой застройки центральной части Санкт-Петербурга

>емя осуществления инвестиционного проекта; размер компенсационных ;дств для корпоративного инвестора в виде экономически выгодных объ-гов для обновления, восстановления старого жилого фонда центральной гги Санкт-Петербурга (выделенные участки территорий - пятна под за-юйку в центре города, передача на реконструкцию уже расселенных до-в, предоставление налоговых льгот, дотаций из бюджета); превышение )имости реализации реконструированных объектов старого жилищного нда над затратами на такую величину балансовой прибыли, которая бы со-шила или превысила среднерыночную норму прибыли; количество и ори-галыгость воплощенных в реконструированных домах архитектурных рений, реставрационных находок; снижение объемов производимых общих ■рат вследствие корпоративного управления реконструкцией совокупности ьектов старого жилищного фонда, составляющих квартал, микрорайон; )имостные объемы средств за счет продажи обновленного элитного жилья ггоятельным покупателям, предоставляющие возможность уменьшить за-1ты на жилье для расселяемых малоимущих граждан; сокращение дли-1ыгости циклов и увеличите экономии инвестирования средств в расселе-е и реконструкцию объектов старого жилищного фонда на основе сформи-1анной материально-технической и финансовой базы для расселения льцов коммунальных квартир и аварийных домов; обеспечение постоян-го притока необходимых для расселения и реконструкции финансовых ре-ков за счет поступлений от продаж и сдачи в наем жилых и нежилых по-щений реконструированного жилищного фонда в старой части города; ьемы средств ипотечного кредитования корпоративных инвесторов, даю-¡е возможность участия в расселении и реконструкции жилых объектов >мов, кварталов, микрорайонов) для различных хозяйствующих'субъектов, связанных технологически друг с другом в процессе реконструкции (капищного ремонта) жилья (продавцы квартир, риэлтеры, коммерческие банки, отечные агентства); суммы денежных средств на основе лизингового при-зстеши жилья, его улучшения расселяемыми гражданами в связи с рекон->укцией объектов старого жилищного фонда Санкт-Петербурга за время днествления инвестиционного проекта

3. НАУЧНАЯ НОВИЗНА И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ЗУЛЬТАТОВ, СТРУКТУРА ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДО-ЛШЯ

Научпая новизна результатов исследования, выполненного автором, глючается в том, что:

э поставлены, научно обоснованы теоретические положения о повышении эффективности управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда старой застройки посредством реализации видов, функций, методов управления, внутренних мер, стратегий и внешних воздействий на систему управления городским

жилищным фондом старой застройки б целях достижения необход мых экономических и социальных результатов для участников пр цесса реконструкции объектов жилищного фонда центральных ра онов города;

• определены состав и влияние экономических факторов при принят] комплекса мер по организации и планированию обновления объе тов жилищного фонда старой застройки на подготовительный, вс становительный и эксплуатационный этапы процесса их реконстру ции;

• разработаны методические подходы объективизации планирован! на основе перенесения тенденций ретроспективных изменений р зультатов и производимых затрат на ресурсопотребление в процес реконструкции жилых домов старой застройки центральных админ стративно-территориальных образований Санкт-Петербурга;

• установлен комплекс экономических, финансовых, социальных, с ганизационных мер регулирования процесса обновления, восстанс ления объектов жилищного фонда старой застройки в центральн части города, направленных на устранение, предупреждение или л кализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставле ных на предстоящий период целевых ориентиров экономической социальной результативности функционирования жилищного фоня

• сформирован рациональный механизм управления процессом обнс ления и восстановления объектов жилищного фонда историческ части Санкт-Петербурга, включающий основные элементы в фор внешних и внутренних воздействий, функций, методов, способов стратегий управления;

• развиты экономические и финансово-инвестиционные подходы I пользования ипотечного жилищного кредитования и лизинга прис ретения жилья в реконструированных домах старой застройки ш тральных административно-территориальных образований города;

• предложено методическое обеспечение оценки экономической и < циальной результативности управления развитием жилищного фои центральных районов города.

Практическая п научная зпачимость диссертационной работы ютючается в том, что предлагаемые в ней решения теоретических и мсто; ческих задач имеют практическую направленность в процессах реконстр; ции, реализации и эксплуатации объектов жилищного фонда старой застр< ки города, управления социально-экономическим развитием жилшцш фонда административно-территориальных образований города.

Методологические и методические положения о повышешш уро! управления развитием, обосновании реальности достижения необходим экономических и социальных результатов процесса обновления и восста» легаш объектов жилищного фонда центральных районов города могут бь

пользованы Администрацией города, органами управления городских игральных административно-терршориальных образован!«! при принятии пений о реализации инвестиционных социально значимых проектов и про-мм в жилищной сфере.

Практическое значение имеют также полученные автором научные ре-ътаты об обеспечении этапов реконструкции жилых домов старой за-ойки конкретными мерами экономического, финансового, организацион-

0 и инновационного характера в системе текущего, перспективного и атегического планирования, организации деятельности хозяйствующих ¡ъектов - участников обновления и восстановления жилых домов цен-льной части Санкт-Петербурга.

На практическую реализацию направлены и предлагаемые в диссерта-

1 методические положения рационального использования ипотечного жн-цного кредитования и лизинга приобретения жилья, а также меры соци-ного, экономического, финансового и организационного характера, в су-гтвенной степени влияющие на устранение и предупреждение возникаю-х отклонений в ходе достижения поставлешшх планово-расчетных целе-<. ориентиров результативности развития жилищного фонда центральных пшистративно-терригориальных образований города.

Структура диссертации ориентирована таким образом, чтобы в напылен степени отразить актуальные и малоисследованные проблемы по [е диссертационной работы на основе соблюдения логической последова-ьности изложения материала, установления причишю-следственной взаи-;вязи и взаимодействия факторов и элементов исследуемых проблем и .ектов.

Структура диссертации включила главы, в которых рассмотрены мето-югические положения о рационализации управления социально-экономи-ким развитием жилищного фонда, о взаимодействии функций управления тельностыо инвестора по восстановлению жилых домов старой застройки, ^пользовании экономических методов оценки результатов управления витаем жилищного фонда центральных административно-территориаль-< образований Санкт-Петербурга.

Цели и решаемые задачи диссертационной работы определили последо-ельность ее изложения и объем.

В первой главе «Методологические положения управления соцнально-номическим развитием жилищного фонда административно-террито-шышх образований Санкт-Петербурга» раскрываются теоретические гонения о повышении уровня управления социально-экономическим разви-м, о состоянии и сложившихся тенденциях инвестирования городского шщного фонда, о влиянии экономических факторов рациональной орга-ации и планирования деятельности корпоративного или индивидуального яйствующего субъекта, участвующего в восстановлении и обновлении .ектов жилищного фонда старой застройки центральных районов Санкт-

Петербурга, на подготовительный, восстановительный и эксплуатационны этапы процесса реконструкции жилых домов.

Вторая глава «Взаимодействие функций управления деятельность] инвестора по восстановлению объектов жилищного фонда» включила метч дические положения планово-расчетных обоснований и прогнозирован) размеров получаемого результата и производимых затрат в процессе поест; новления и обновления объектов жилищного фонда, эффективности деятел ности корпоративного или индивидуального инвестора, регулирования пр< цесса реконструкции объектов центральных районов города, формирован* рационального механизма управления развитием процесса обновления ст; рых объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга.

В третьей главе «Экономические методы и оценка результативное] управления развитием жилищного фонда» изложены методические основ рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизю га приобретения реконструированного жилья, определения экономической социальной результативности управления развитием жилищного фонда ст рой застройки центральных административно-территориальных образованг Санкт-Петербурга.

4. АПРОБАЦИЯ РАБОТЫ И ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИ< СЕРТАЦИИ

Основные положения диссертационной работы докладывались авторе на конференциях профессорско-преподавательского состава Санк Петербургского государственного университета кино и телевидения (1999 г. на научно-практических конференциях «Экономика, экология и общесп России на пороге 21-го столетия» (1999 г.), «Экономические реформы в Ро сии» (1999 г.), «Интенсификация экономики на основе индикативного стр тегического планирования» (2000 г.).

Основные положения диссертации опубликованы в следующих р ботах автора:

1. Планирование социально-экономического развития жилшцно фонда административно-территориальных образований Санк Петербурга // В сб. научных трудов «Проблемы управления разв тием социально-экономических систем». Выпуск 4. - СПб.: Изд-: СПбГУКиТ, 1999. - 0,2 п.л.

2. Совершенствование инвестиционного проектирования в строител стве жилья // Труды второй международной научно-практичесю конференции «Экономические реформы в России» 27-29 апре 1999 г. - СПб.: СПбГТУ, 1999. -0,2 п.л. (в соавторстве).

3. Особенности циклического развития рынка строящегося жилья Труды международной научно-практической конференции «Экои

мика, экология и общество России на пороге 21-го столетия» 25-27 мая 1999 г. - СПб.: СПбГТУ, 1999. - 0,2 п.л. (в соавторстве).

4. Система управления городским жилищным фондом // В материалах научно-практической конференции «Интенсификация экономики на основе индикативного стратегического планирования». - СПб.: Изд-во «МиФ», 2000. - ОД п.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Смирнова, Ольга Александровна

Введение.

ГЛАВА 1. Методологические положения управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга.

1.1. Методологические основы управления развитием, состояние и тенденции развития городского жилищного фонда.

1.2. Экономические факторы организации и планирования комплексного обновления жилищного фонда центральных районов Санкт

Петербурга

ГЛАВА 2. Взаимодействие функций управления деятельностью инвестора по восстановлению объектов жилищного фонда.

2.1. Планирование и прог^^йрование размеров получаемого результата и производимых затрат в процессе восстановления и обновления объектов жилищного фонда.

2.2. Регулирование процесса обновления, восстановления объектов жилищного фонда центральных административно-территориальных образований города.

2.3. Формирование рационального механизма управления развитием процесса обновления объектов жилищного фонда.

ГЛАВА 3. Экономические методы и оценка результативности управления развитием жилищного фонда.

3.1. Методические основы рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья.

3.2. Экономическая и социальная результативность управления развитием жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга"

Функционирующая в жилищной сфере система управления объектами жилищного фонда с целью поддержания их физического состояния, комфортности проживания в жилых домах, повышения качества оказания населению жилищно-бытовых услуг в условиях развития рынка недвижимости взаимодействием своих элементов ориентирует и способствует достижению необходимого роста уровня управляемости, высокой экономической и социальной результативности, повышения качества выполняемых работ по обновлению, восстановлению (реконструкции) объектов жилищного фонда административно-территориальных образований (районов) Санкт-Петербурга.

Расширение рынка жилья, экономически заинтересованное участие в нем является не только жизненно необходимой потребностью для каждого покупателя квартир, но и социально-экономически важным направлением, позволяющим более широкому кругу потребителей благоустроенного жилья приобретать его, формировать спрос и стимулировать предложение реконструированного жилья со стороны потребителя.

Удовлетворение участников сегмента рынка недвижимости предложением купли-продажи благоустроенных жилых квартир в существенной мере зависит от реализации трудоёмких, социально значимых, экономически затратных, с высоким уровнем рыночного риска инвестиционных проектов обновления и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки исторической части Санкт-Петербурга, а также требует экономического обоснования применения тех или иных теоретических положений, методических подходов рационализации взаимодействия функций управления процессом реконструкции жилых домов (их микрорайонной группы) и связанного с этим расселения проживающих в квартирах, подвергающихся реконструкции.

Актуальность решения организационно-экономических, финансово-инвестиционных и управленческих задач развития (восстановления) жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга возрастает в условиях экономической депрессии, низкодоходности инвестирования в социально значимые проекты развития жилищной сферы, подготовки к празднованию трехсотлетия со дня основания Санкт-Петербурга. Рационализация взаимодействий функций управления социально-экономическим развитием жилищного фонда старой застройки центральной части Санкт-Петербурга, наполненных мерами экономического, финансово-инвестиционного, структурно-организационного характера, выступает инструментом снижения затрат на ресурсопотребление, роста прибыли, стоимостного объема выполняемых работ по обновлению и восстановлению объектов жилищного фонда, уменьшения риска возврата инвестиционных средств.

Проблемы создания методологических основ управления социально-экономическим развитием, эффективности инвестирования объектов жилищного фонда старой застройки, рационализации регулирования, планирования и организации процесса восстановления и обновления жилых домов центральных районов города, методических положений по активному использованию механизма ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, определения экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга также ждут своего решения.

Актуальность исследования, таким образом, вытекает из необходимости решения таких важных проблем социально-экономического развития жилищной сферы, инвестирования средств в реконструкцию объектов жилищного фонда старой застройки исторической части Санкт-Петербурга, как научное обоснование создания рационального механизма и системы управления развитием процесса обновления объектов жилищного фонда старой застройки, применения экономически приемлемого участниками рынка недвижимости ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе расселения коммунальных квартир и обновления, восстановления объектов жилищного фонда старой застройки центральных районов Санкт-Петербурга.

Актуальность темы диссертационного исследования по решению сложных экономических, социальных и управленческих задач в процессе обновления, восстановления объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга определили цель, задачи, объект и предмет данного исследования.

Основная цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методологических и методических положений рационализации, повышения результативности управления социально-экономическим развитием жилищного фонда старой застройки центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга.

В соответствии с главной целью в диссертации поставлены и научно обоснованы задачи:

• раскрыть методологические положения рационального управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда, его состояние и сложившиеся тенденции инвестирования в объекты жилищной сферы;

• определить и проанализировать влияние экономических факторов на организацию и планирование процесса реконструкции деятельности хозяйствующего субъекта, участвующего в обновлении и восстановлении объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;

• предложить и обосновать методические подходы повышения уровня объективности планирования и прогнозирования ожидаемых результатов, производимых затрат на ресурсопотребление в процессе восстановления и обновления объектов жилищного фонда;

• сформировать комплекс экономических, организационных, финансовых, социальных мер по осуществлению своевременного и действенного регулирования процесса обновления и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки центральных административно-территориальных образований города, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений от запланированных ориентиров результативности;

• дать предложения по составу, определить взаимодействия элементов механизма управления процессом обновления, восстановления объектов жилищного фонда старой застройки центральной части Санкт-Петербурга;

• разработать методические подходы эффективного использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения реконструированного жилья старой застройки города;

• методически оценить экономические и социальные результаты управления развитием, инвестирования средств в объекты жилищного фонда центральных районов города.

Предметом исследования являются методологические и методические проблемы управления обновлением, восстановлением, социально-экономическим развитием жилищного фонда старой застройки административно-территориальных образований Санкт-Петербурга.

Объектом исследования выступает жилищный фонд старой застройки центральной части Санкт-Петербурга, рынок недвижимости и его отдельные сегменты. Наряду с этим объектами исследования являются корпоративные и индивидуальные хозяйствующие субъекты, участвующие в обновлении, восстановлении жилых домов старой застройки, их системы и механизмы управления, инвестиционные проекты по реконструкции жилых домов, их новому строительству.

Выбор данных объектов исследования продиктован необходимостью установления рационального взаимодействия друг с другом объектов рынка жилья (недвижимости), жилищного фонда старой застройки исторической части Санкт-Петербурга, участников управления процессом реконструкции жилых домов, расселения проживающих в коммунальных и аварийных квартирах, инвесторов, вкладывающих свои свободные денежные средства в обновление и реконструкцию объектов жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга.

Методологической основой диссертационной работы, поставленных в ней проблем явились новейшие российские и зарубежные научные работы в области управления, планирования, прогнозирования, организации и регулирования деятельности участников рынка недвижимости, Законы Российской Федерации «О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации», «Об инвестиционной деятельности», Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О мерах по проведению реформ в жилищной сфере».

В диссертации нашли применение и такие общенаучные методы, как анализ и синтез, методы прогностического, аналитического, вербально-блоч-ного моделирования, сравнений, системного подхода.

Выполненные в диссертации исследования базируются на достигнутом уровне экономической науки, нашедшем свое отражение в трудах российских и зарубежных ученых-экономистов.

В диссертации использованы результаты исследований и практической деятельности автора, статистические данные о развитии жилищной сферы Санкт-Петербурга, его административно-территориальных образований, основные теоретические положения и выводы современной экономической науки, официальные материалы о количестве и качестве реконструируемого жилья в центральных районах города, доходности и рискованности инвестирования в объекты жилой недвижимости.

Научная новизна результатов исследования, выполненного автором, заключается в том, что: s поставлены, научно обоснованы теоретические положения о повышении эффективности управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда старой застройки посредством реализации видов, функций управления, внутренних мер, стратегий и внешних воздействий на систему управления городским жилищным фондом старой застройки в целях достижения необходимых экономических и социальных результатов для участников процесса реконструкции объектов жилищного фонда центральных районов города; определены состав и влияние экономических факторов при принятии комплекса мер по организации и планированию обновления объектов жилищного фонда старой застройки на подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса их реконструкции; разработаны методические подходы объективизации планирования, на основе перенесения тенденций ретроспективных изменений результатов и производимых затрат на ресурсопотребление в процессе реконструкции жилых домов старой застройки центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга; установлен комплекс экономических, финансовых, социальных, организационных мер регулирования процесса обновления, восстановления объектов жилищного фонда старой застройки в центральной части города, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период целевых ориентиров экономической и социальной результативности функционирования жилищного фонда; сформирован рациональный механизм управления процессом обновления и восстановления объектов жилищного фовда исторической части Санкт-Петербурга, включающий основные элементы в форме внешних и внутренних воздействий, функций, методов, способов и стратегий управления;

• развиты экономические и финансово-инвестиционные подходы использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в реконструированных домах старой застройки центральных административно-территориальных образований города;

• предложено методическое обеспечение оценки экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда центральных районов города.

Практическая и научная значимость диссертационной работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения теоретических и методических задач имеют практическую направленность в процессах реконструкции, реализации и эксплуатации объектов жилищного фонда старой застройки города, управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований города.

Методологические и методические положения о повышении уровня управления развитием, обосновании реальности достижения необходимых экономических и социальных результатов процесса обновления и восстановления объектов жилищного фонда центральных районов города могут быть использованы Администрацией города, органами управления центральных административно-территориальных образований при принятии решений о реализации инвестиционных социально значимых проектов и программ в жилищной сфере.

Практическое значение имеют также полученные автором научные результаты об обеспечении этапов реконструкции жилых домов старой застройки конкретными мерами экономического, финансового, организационного и инновационного характера в системе текущего, перспективного и стратегического планирования, организации деятельности хозяйствующих субъектов - участников обновления и восстановления жилых домов центральной части Санкт-Петербурга.

На практическую реализацию направлены и предлагаемые в диссертации методические положения рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, а также меры социального, экономического, финансового и организационного характера, в существенной степени влияющие на устранение и предупреждение возникающих отклонений в ходе достижения поставленных планово-расчетных целевых ориентиров результативности развития жилищного фонда центральных административно-территориальных образований города.

Структура диссертации ориентирована таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить актуальные и малоисследованные проблемы по теме диссертационной работы на основе соблюдения логической последовательности изложения материала, установления причинно-следственной взаимосвязи и взаимодействия факторов и элементов исследуемых проблем и объектов.

Структура диссертации включила главы, в которых рассмотрены методологические положения о рационализации управления социально-экономическим развитием жилищного фонда, о взаимодействии функций управления деятельностью инвестора по восстановлению жилых домов старой застройки, о использовании экономических методов оценки результатов управления развитием жилищного фонда центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга.

Цели и решаемые задачи диссертационной работы определили последовательность ее изложения и объем.

В первой главе «Методологические положения управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга» раскрываются теоретические положения о повышении уровня управления социально-экономическим развитием, о состоянии и сложившихся тенденциях инвестирования городского жилищного фонда, о влиянии экономических факторов рациональной организации и планирования деятельности корпоративного или индивидуального хозяйствующего субъекта, участвующего в восстановлении и обновлении объектов жилищного фонда старой застройки центральных районов Санкт-Петербурга, на подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса реконструкции жилых домов.

Вторая глава «Взаимодействие функций управления деятельностью инвестора по восстановлению объектов жилищного фонда» включила методические положения планово-расчетных обоснований и прогнозирования размеров получаемого результата и производимых затрат в процессе восстановления и обновления объектов жилищного фонда, эффективности деятельности корпоративного или индивидуального инвестора, регулирования процесса реконструкции объектов центральных районов города, формирования рационального механизма управления развитием процесса обновления старых объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга.

В третьей главе «Экономические методы и оценка результативности управления развитием жилищного фонда» изложены методические основы рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения реконструированного жилья, определения экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда старой застройки центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Смирнова, Ольга Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Поддержание физического состояния, повышение уровня комфортности проживания в объектах жилищного фонда центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга в значительной степени зависит от действенной и постоянно рационализируемой системы управления социально-экономическим развитием жилых домов старой застройки в процессе выполнения комплексных работ по обновлению, восстановлению (реконструкции), нового строительства объектов жилищного фонда.

Социальная значимость инвестиционных проектов и деятельности хозяйствующих субъектов, участвующих в восстановлении старых объектов жилищной сферы центральной части города, очевидна, так как она направлена на повышение объемов оказания жилщцно-бытовых услуг, рост потребления социальных благ. Однако экономическая целесообразность выполнения инвестиционных проектов средствами корпоративных или индивидуальных I организационно-правовых структур связана с: реконструкцией микрорайонной группы жилых домов старой застройки, предоставлением со стороны местных органов управления налоговых льгот, объектов жилой недвижимости с расселенными ранее жильцами, выделением земельных площадей под застройку на безвозмездной основе, с эффективным использованием ипотечного жилищного кредитования, лизинга приобретения физическими лицами реконструированного жилья центральных районов города.

На разработку методологических и методических положений рационализации управления объектами жилищного фонда старой застройки центральной части Санкт-Петербурга, совершенствование планирования, прогнозирования и регулирования результативности восстановления и обновле-* ния объектов жилого фонда на основе реализации комплекса мер экономической, финансовой, организационно, инновационной, социальной, маркетинговой направленности, на формирование рационального механизма управления развитием процесса обновления жилого фонда центральных административно-территориальных образований города, создание методических положений эффективного использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, на определение экономических и социальных оценок управления развитием жилищного фонда старой застройки центральной части города направлено данное диссертационное исследований, основные выводы которого можно сформулировать следующим образом:

• физическое и социально-экономическое развитие совокупности жилых строений, населенных проживающими в них гражданами, в целом и представляющих собой городской жилищный фонд в значительной степени зависит не только от влияния на него внутренних факторов - воздействия проживающих в нем граждан, а также внешних - климатических условий, пребывания и перехода от одного состояния времени года к другому, но и от продолжительности эксплуатации отдельных жилых строений и в целом их комплекса, от предпринимаемых мер по их текущему или капитальному ремонту;

• в целом же управление функционированием и развитием городского жилищного фонда включает в себя субъект управления, который представляют муниципальные органы, осуществляющие комплекс различных по характеру воздействий (экономических, социальных, финансово-инвестиционных, структурно-организационных) на объект управления - жилищный фонд, например, в старых районах Санкт-Петербурга с целью придания ему того качества и состояния, которое должно удовлетворять потребителя и покупателя жилья, жилищно-бытовых услуг;

• реализация функции планирования текущего функционирования, средне-, долгосрочного и стратегического развития жилищного фонда старой застройки Санкт-Петербурга связана, в первую очередь, с выполнением вербально-логических и математико-статисти

Ill ческих, аналитических операций по перенесению экономических, социальных тенденций функционирующего старого жилищного фонда центральных районов из прошлого на средне-, долгосрочный или стратегический периоды времени с последующим установлением мер на планово-расчетной основе, необходимых не только для планомерного развития жилищного фонда в процессе его реконструкции, модернизации или нового строительства, повышения эксплуатационных качеств, уровня комфортабельности, эстетичности, стандартизированности, но и роста его стоимостных объемов, разнообразия оказания потребителям жилгацно-бытовых услуг;

• внешние воздействия Администрации города, районов, вытекающие из компетенции основных управленческих органов могут быть лишь тогда выступать регуляторами инвестиционного процесса и в целом социально-экономического развития жилищного фонда, когда в случаях возникновения отклонений от целевой ориентации в процессе реконструкции жилищного фонда принимаются соответствующие меры финансового, экономического или организационного характера, способствующие достижению необходимых социальных и экономических результативностей в процессе восстановления жилищного фонда;

• реализация функции организации процесса реконструкции объектов жилищного фонда старых районов Санкт-Петербурга, как считает автор, должна быть связана с рациональным соединением всех видов ресурсов при минимизации затрат, максимизации объемов выполненных работ, размеров безопасности инвестиционных вложений в реконструкцию старого жилищного фонда в процессе достижения поставленных инвесторами экономических и социальных ориентиров результативности в текущем, средне-, долгосрочном и стратегическом периодах времени; прогностическая информация, получаемая экономико-математическим или экспертным путем, предоставляет возможность прямым и опосредованным в своем влиянии органам управления финансовой, организационной, экономической направленности, стимулируя инвесторов, вкладывать средства в данные социально и экономически значимые жилищные объекты, выделяя при этом часть собственных централизованно получаемых финансовых ресурсов на восстановление объектов жилищного фонда; каждая из реализуемых функций стратегического управления должна отражать сформированные и принятые к осуществлению стратегии, обеспечивающие участникам реконструкции и обновления жилищного фонда, рост экономической и социальной результативности, финансовую и инвестиционную устойчивость, объективную и реальную направленность наиболее приемлемого и целесообразного развития в условиях достижения ориентиров оптимальной доходности, а также устойчивого экономического роста; системное соединение текущего, перспективного и стратегического управления процессом реконструкции и обновления жилищного фонда Санкт-Петербурга направлено на повышение уровня обоснованности намечаемого к достижению размера результативности в текущем, средне-, долгосрочном и стратегическом периодах времени при условии успешного осуществления функциональных стратегий на различных этапах управления в срок, завершающим моментом которого является время окончательного выполнения стратегических ориентировок социально-экономического развития объектов жилищного фонда; эффективное управление социально-экономическим развитием городского жилищного фонда зависит не только от влияния внутренних и внешних факторов, а также от продолжительности его эксплуатации, но и от реализации принятых концепций, стратегических ориентации по поддержанию жилищного фонда, обеспечивающего нормальные условия для проживания в нем граждан, от действующих тенденций инвестирования городского жилищного фонда, от обоснованного наполнения экономическими, структурно-организационными, инновационными и финансово-инвестиционными мерами функций и стратегий управления, позволяющим достигать оптимальных ориентиров результативности и эффективности деятельности участников восстановления и обновления жилищного фонда Санкт-Петербурга, включая объекты центральных районов города старой застройки;

• обоснованность управленческих решений, принимаемых в целях обновления объектов жилищного фонда центральной части Санкт-Петербурга, на наш взгляд, должна не выходить за рамки экономических интересов участников производства работ на конкретных объектах жилищного фонда при соблюдении последовательности выполнения организационных и планово-расчетных процедур, этапов осуществления работ по обновлению жилищного фонда;

• экономически выгодными социально значимыми инвестиционными проектами для индивидуальных и корпоративных инвесторов могут быть при дифференцированном сочетании прибыльных и убыточных инвестиционных проектов на сегменте рынка жилья старой застройки, а также при получении финансовой компенсации со стороны муниципальных властей за понесенные убытки в процессе расселения проживающих, реконструкции и реализации отремонтированного жилья в составе целого дома старой застройки;

• значительное повышение доходности от инвестирования средств в жилые дома старой застройки может состояться при расселении проживающих и реконструкции целых кварталов и микрорайонов, а не только отдельно взятых домов, так как в данном случае значительно сокращается время и затраты средств на согласование рабочей документации по каждому из жилых домов старой застройки;

• экономическая целесообразность (доходность) инвестирования денежных средств в реконструкцию жилых домов старой застройки может быть существенно повышена при проведении расселения проживающих в коммунальных квартирах и в аварийных домах с использованием жилья как на первичном, так и на вторичном рынках жилых квартир в соответствии с действующими санитарными нормами, а также имеющимися экономическими возможностями (доходами) у жильцов содержать и эксплуатировать предоставляемые им квартиры;

• экономическая сторона инвестирования корпоративных средств в проекты по расселению и реконструкции жилищного фонда старой застройки для городского бюджета может быть в максимальной степени благоприятна в том случае, когда обязательства муниципалитета о предоставлении бесплатного жилья, стоящих на очереди многие годы граждан (очередников), будут удовлетворяться при расселении жилых домов за счет инвестора, но при зачислении дебиторской задолженности перед инвестором или их корпоративной группой на сумму, равную рыночной стоимости жилья, предоставленную очередникам с обязательством погасить образовавшуюся задолженность перечислением средств финансовыми взаимозачетами или иными способами на основе взаимосогласования сторон;

• предложения по повышению экономичности инвестирования в обновление жилищного фонда должны рассматриваться и анализироваться как со стороны инвестора, рационализирующего нормы потребления всех видов ресурсов, устраняющего и предупреждающего возможные потери тех или иных видов ресурсов, анализирующего использование трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов, уровни организации, регулирования выполнения строительно-монтажных работ, так и со стороны администрации города, ее комитетов по строительству, по жилищной политике, выделяющих безвозмездно, например, пятна застройки, ранее расселенный или малонаселенный на бюджетной основе жилой дом; основные экономические факторы рациональной организации и планирования деятельности инвестора - хозяйствующего субъекта, участвующего в восстановлении и обновлении объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга заключаются в том, чтобы подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса восстановления жилищного фонда обеспечивались наполненностью реальными мерами экономического, финансового, организационного, инновационного характера в системе текущего, перспективного и стратегического планирования и организации деятельности по реконструкции объектов жилищного фонда, ориентированными на достижение требуемых экономических результатов и эффективности инвестиционного проекта и деятельности инвестора, а также его подрядных организационно-правовых структур; результативность и затратность расселения проживающих в объектах жилищного фонда (в коммунальных квартирах и в аварийных домах), а также реконструкция, новое строительство в центральных районах Санкт-Петербурга в планово-расчетных обоснованиях (в процессе бизнес-планирования), соответственно, должны определяться на основе установления: стоимости строительства или приобретения на вторичном рынке недвижимости жилья, необходимого для расселения жильцов реконструируемого дома, микрорайона, а также затрат, связанных непосредственно с процессом расселения; затрат на разработку и согласование архитектурного проекта, на реконструкцию расселенных домов старой застройки, на строительство новых объектов, на обеспечение социальной инфраструктуры, инженерных сетей, на благоустройство прилегающих территорий;

• планирование оптимальной величины денежных средств, направленных на обновление объектов жилищного фонда в процессе выполнения подготовительных, восстановительных работ хозяйствующего субъекта посредством внесения частью имеющихся покупателей (официально оформивших договор на приобретение квартиры) позволяет данному профессиональному участнику сегмента рынка обновляемых, восстанавливаемых (реконструируемых) квартир постоянно пополнять свои оборотные средства и тем самым не допускать прерывности в восстановительно-инвестиционном цикле обновления и строительства новых объектов жилищного фовда в центральных территориально-административных образованиях Санкт-Петербурга;

• прогнозирование экономических показателей деятельности хозяйствующих субъектов по восстановлению объектов жилищного фонда центральной части Санкт-Петербурга является инструментом повышения уровня объективности принимаемых плановых решений о достижении в текущем периоде времени или в среднесрочной перспективе, в соответствии с конъюнктурой рынка жилья (первичной недвижимости), имеющимися ресурсными возможностями организационно-правовых структур, обновляющих и реконструирующих дома старой застройки, необходимых экономических, финансовых результатов, уровня эффективности деятельности;

• прогнозирование выступает как основой объективизации планово-расчетных обоснований реальности достижения, соответствующих производственной мощности, необходимых стоимостных объемов выполнения работ, размеров балансовой прибыли, общих затрат на ресурсопотребление, так и самостоятельной функцией управления, решающей задачи определения направлений социально-экономического развития хозяйствующего субъекта на средне-, долгосрочный периоды времени исходя из сложившихся тенденций в экономической деятельности индивидуального или корпоративного инвестора;

• планирование результатов, производимых затрат на ресурсопотребление в процессе обновления и восстановления объектов жилищного фонда старой застройки хозяйствующим субъектом включает в себя объективное определение размеров потребляемых ресурсов, объемов осуществления восстановительных работ, эффективности деятельности корпоративного или индивидуального инвестора на основе наполнения функции планирования комплексом мер экономической, финансовой, организационной, инновационной, социальной, маркетинговой направленности в целях достижения необходимых результатов, частных и обобщающего уровней эффективности, а функция прогнозирования устанавливает направления социально-экономического развития хозяйствующего субъекта исходя из сложившихся тенденций ретроспективных изменений;

• система регулирования процесса обновления, восстановления (реконструкции) объектов жилищного фонда старой застройки, строительство новых жилых домов в центральной части Санкт-Петербурга включает в себя комплекс мер социального, экономического, финансового, организационного характера, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных целевых ориентиров результативности функционирования жилищного фонда, его реконструкции, предпринимаемых как городскими органами управления жилищной сферой, так и непосредственно самими хозяйствующими субъектами - инвесторами, участвующими в процессе обновления и нового строительства объектов жилищного фонда; механизм рационально осуществляемого управления необходим не только как состав последовательных процедур и действий субъекта управления по отношению к управляемому объекту (в данном случае к процессу обновления, восстановления жилых домов старой застройки в центральной части города), но и как обеспечение наполняемости функций управления мерами экономической, организационной, финансовой, маркетинговой, социальной, инновационной направленности; формирование рационального механизма управления реконструкцией объектов жилищного фонда центральной части Санкт-Петербурга состоит из содействующих развитию объекта управления сочетаний внешних и внутренних воздействий нормативно-правовой и административно-распорядительного характера, дифференцированного применение методов управления экономического, социально-психологического и административной направленности, оптимального, прогностического и имитационного способов обоснования достижения необходимых размеров результата и затрат на ресурсопотребление, уровней эффективности, наполнения функций планирования, организации, регулирования, контроля и учета мерами экономического, организационного, социального, финансового характера, разработки и использования стратегий развития различной направленности процесса обновления жилых домов, применения результатов сравнительного анализа осуществления процесса реконструкции объектов жилищного фонда центральных районов городов мира; ипотечное кредитование могло бы получить достаточно широкое распространение в Санкт-Петербурге в процессе реализации инвестиционных проектов, связанных с реконструкцией объектов жилищного фонда старых районов Санкт-Петербурга, если деятельность по привлечению инвестиций, по строительству и продаже заемщику жилья будет осуществляться корпоративной организационно-правовой структурой (например, холдингом), в которую могут входить различные строительные, инвестиционные хозяйствующие субъекты, коммерческие банки, государственные организации и учреждения;

• использование в полной мере схемы ипотечного жилищного кредитования корпоративным хозяйствующим субъектом (холдингом), исходя из сформированного состава и взаимодействия участников процесса реконструкции, реализации и эксплуатации жилищного фонда старой застройки исторической части Санкт-Петербурга возможно при условии наличия внешних или внутренних финансовых источников, используемых как для восстановления жилых домов старой застройки, так и для ипотечного кредитования покупателей квартир;

• экономическая особенность продажи реконструированных квартир на условиях лизинга заключается также и в том, что постоянное уменьшение величины кредитных средств посредством производимых долевых оплат покупателями квартир, снижает цену продажи жилой площади по договору лизинга, что способствует росту покупателей жилья;

• рациональное использование ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения обновленного, восстановленного жилья заключается в своевременном получении жилья покупателями и пользования им в течение времени погашения ипотечного кредита или полной оплаты стоимости квартиры по лизингу, а также в экономической заинтересованности получения прибыли, снижения цены на квартиру таких участников договорных отношений, как заемщик корпоративный хозяйствующий субъект в условиях лизинга, физическое лицо при ипотечном кредитования), продавец и покупатель квартиры, коммерческий банк; социальная и экономическая оценка результатов функционирования системы управления процессом реконструкции объектов жилищного фонда старой застройки центральных административно-территориальных образований Санкт-Петербурга может быть выражена количественными параметрами улучшивших свою жилую площадь, ростом восстанавливаемого числа объектов жилищного фондов, повышением стоимостных размеров выполненных восстановительных работ, увеличением объемов прибыли хозяйствующими субъектами, участниками реконструкции жилых домов за конкретно установленный период времени.