Влияние обесценивания на инвестиционную стоимость сложных объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Крештопов, Алексей Дмитриевич

Введение.

Глава 1. Современные методические подходы к оценке сложных объектов недвижимости.

1.1 .'Классификация объектов недвижимости.

1.2. Методические подходы к стоимостной оценке сложных объектов недвижимости.

1.3. Инвестиционная стоимость сложных объектов недвижимости в оценочной деятельности.

1.4. Выводы, постановка цели и задач исследования.

Глава 2. Формирование методики оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости.

2Л. Систематизация методов расчета восстановительной стоимости сложных объектов недвижимости.

2.2. Построение модели обесценения сложных объектов недвижимо* сти.

2.3. Методы определения функционального и экономического изно

2.4. Методические основы оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости.

Глава 3. Практическое использование методики оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости.

3.1. Определение временных ограничений модели обесценения.

3.2. Обоснование нормативов для расчета функционального и экономического износов.

3.3 Экономический эффект от использования результатов исследова

3.4. Выводы.'.'.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Влияние обесценивания на инвестиционную стоимость сложных объектов недвижимости"

Актуальность исследуемой темы. Инвестирование денежных средств в сложные объекты недвижимости, привлечение кредитов под их залог и оценка в составе активов для определения инвестиционной привлекательности предприятия обуславливает необходимость разработки методики оценки инвестиционной стоимости. В условиях формирующегося рынка сложных объектов недвижимости отсутствуют адекватные методы определения их инвестиционной стоимости, с учетом технического состояния, индивидуальных характеристик, а также социально-экономических условий, определяющих их ценность для инвестора.

Дело в том, что на величину инвестиционной стоимости существенное влияние оказывает процесс обесценения. Обесценение проявляется в снижении полезности недвижимости для инвестора. Для оценки снижения полезности необходимо разработать методы, которые раскрывают процесс обесценения объекта под воздействием внешней экономической среды, отклонения его потребительских характеристик от современных требований, а также ухудшения технического состояния объекта. Решение этой задачи возможно на основе построения модели обесценения сложных объектов недвижимости, адекватно отражающей влияние приведенных факторов.

К настоящем}- времени в условиях сложной конъюнктуры рынка литературные источники не учитывают весь комплекс факторов, образующих адаптационные модели обесценения объектов недвижимости.

Необходимость разработки методологических подходов к решению указанных вопросов определила выбор темы диссертации.

Целью диссертационной работы является разработка методологических аспектов оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости. достаточно адекватно учитывающей их особенности, обусловленные индивидуальными характеристиками и техническим состоянием, а также влияние социально-экономических факторов на их ценность с позиций инвестора.

• " ■■ 5

Для достижения цели диссертации поставлены и решены следующие задачи:

• исследование экономического содержания понятия инвестиционной стоимости как стандарта оценки, й его развитие;

• построение модели обесценения сложных объектов недвижимости на основе методов определения их физического, функционального и экономического износов; ' *

• разработка методов расчета величин экономического и функциои л нального износов для оценки инвестиционной стоимости сложных объектов;

• формирование методики оценки инвестиционной стоимости недвижимости, учитывающей с помощью модели обесценения их техническое состояние, индивидуальные характеристики и сложившиеся социально-экономические условия.

Предмет исследования - инвестиционная стоимость сложных объектов недвижимости во взаимосвязи с формирующими ее техническим состоянием, индивидуальными характеристиками объектов и социально-экономическими условиями.

Объект исследования - сложные объекты недвижимости.

Методологической основой диссертационного исследования является общая экономическая теория и системный подход. В работе применялись методы технико-экономического, статистического и корреляционного анализа, а также метод экспертных оценок.

Научная новизна работы состоит в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений на рынке объектов недвижимости с учетом воздействия обесценения на величину их инвестиционной стоимости. Для этого разработан методологический подход к количественной оценке влияния обесценения на величин) инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости.

В соответствии с этим:

• установлена и изучена взаимосвязь между потребительскими свойствами и индивидуальными техническими характеристиками сложных объектов недвижимости, определяющими их функциональный износ;

• определена зависимость между социально-экономическими факторами и спросом на услуги, предоставляемые с помощью объектов недвижимости;

• выявлен механизм воздействия спроса на услуги, предоставляемые с помощью объекта недвижимости, на величину его экономического износа;

• сформирована методика оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости, с использованием адекватных методов определения их обесценения.

Практическая значимость работы состоит в разработке методических положений оценки инвестиционной стоимости с учетом обесценения, применительно к различным группам сложных объектов недвижимости для использования в практической деятельности предприятий и инвесторов в целях: V

• оценки эффективности инвестиционных проектов;

• определения стартовой цены на конкурсах и аукционах по продаже сложных объектов недвижимости;

• расчета инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости при приватизации; »

• кредитования под залог;

• формирования уставных капиталов при слиянии или поглощении компаний.

Отдельные положения диссертационной работы могут использоваться при обучении студентов в высших учебных заведениях по специальностям 06.08.00 "Экономика и управление на предприятии" и 29.15.00 "Экспертиза и управление недвижимостью", а также при подготовке сервейерев.

Апробация работы состоялась на:

• научно-практической конференции "Проблемы экономических реформ на водном транспорте" в Волжской государственной академии водного транспорта в 1997г.;

• международной научно-практической конференции "Бухгалтерский учет, экономический анализ, аудит: международные и отечественные исследования, стандарты, опыт" в Нижегородском государственном университете в 1998г.; *

• первой нижегородской сессии молодых ученых гуманитарных наук проведенной Департаментом образования и науки администрации Нижегородской области в 1998г.;

• научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава в Волжской государственной академии водного транспорта в 1999г.

Внедрение работы. Разработанная методика используется государственным предприятием "Центральное конструкторское бюро "Судоремонт" для определения инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости при формировании уставных капиталов компаний. Основные результаты исследования используются при чтении курса "Экономика недвижимости" в Волжской государственной академии водного транспорта, а также при подготовке сервейеров в негосударственном образовательном учреждении "Институт развития бизнеса".

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в восьми печатных работах общим объемом 2,5 печ. л.

На защиту- выносятся методологические подходы, отражающие процесс обесценения сложных объектов недвижимости при определении инвестиционной стоимости, включающие в себя;

• адаптированную модель обесценения стоимости сложных объектов недвижимости;

• метод определения величины функционального износа различных групп сложных объектов недвижимости; " 8

• формализованную оценку влияния социально-экономических условий на востребованный спрос на услуги, предоставляемые с помощью объектов недвижимости;

• метод расчета величины экономического износа сложных объектов недвижимости, с учетом социально-экономических условий.

В ходе исследований использовались результаты работ Беленького М.Н., Гуревича Ш.М., Битюрина М.М., Петухова B.C., Басевича В.В., Кокина А .С., Сивоволова Н.В, Жмачинского В.И. и др., работы, посвященные проблеме оценке объектов недвижимости, предприятия в целом, интеллектуальной собственности, машин и оборудования Федотовой М.А., Григорьева В.В., Дмитриева A.M., Саприцкого Э.Б., Фридмана Дж., Ордуэйя Н.; Пратта Ш. и др.

Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов, списка литературы и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Крештопов, Алексей Дмитриевич

3.4. Выводы.

Судно, как сложный объект недвижимости теряет свою стоимость в пределах физического срока жизни. Следовательно, временным ограничением для использования предлагаемой модели обесценения объекта является его максимальный срок службы. На основании проведенного исследования нами установлены следующие расчетные максимальные сроки службы пассажирских су дов внутреннего водного плавания:

1. Суда первой группы мощностью до 441 кВт являются схожими по своим техническим характеристикам. Поэтому мы считаем, что их максимальные сроки службы составляют от 36 до 39 лет.

2. Суда второй группы мощно"стью свыше 441 кВт имеют отличия в материалах и технологии производства. Поэтому для определения максимального срока жизни необходимо выделять две подгруппы :

• трех палубные суда с максимальным сроком службы 41-43 года;

• четырех палубные суда с максимальным сроком службы 47-50 лет.

3. Суда третьей группы (скоростные) типа т/х "Ракета" и "Метеор". Установлено, что наиболее вероятный максимальный срок службы этих судов составляет 32-33 года.

С учетом разбивки судов по классификационным группам нормативные величины коэффициента использования пассажировместимости по пробегу для расчета функционального износа будут следующими.

Для первой группы судов отсутствуют значительные отличия в их индивидуальных характеристиках: по скорости, пассажировместимости и осадке. Вследствие этого использование пассажировместимости по пробегу у судов данной группы почти одинаково и влияние функционального износа на величину инвестиционной стоимости не значительно.

Рассмотрим вторую группу судов. Основным показателем качества перевозок на этих судах является уровень комфортабельности, предоставляемый пассажирам. Максимальный уровень комфортабельности и использование пассажировместимости по пробегу (0,98) имеет су дно 302 проекта. Данное значение коэффициента использования по пробегу- является нормативным для второй группы судов и рекомендуется для расчета их функционального износа.

В настоящее время проводятся работы по переоборудованию судов второй группы, с целью увеличения их уровня комфортабельности. Однако, использование пассажировместимости по пробегу вследствие переоборудования этих судов у величивается только на 1-2 процента, что свидетельствует о незначительном росте спроса на транспортные услуги. Исходя из полученных данных, автор считает, что переоборудование, увеличивающее комфортабельность на подобных судах практически не снижает их функциональный износ. Следовательно, функциональный износ для данной группы судов носит неустранимый характер.

При исследовании третьей группы судов автором установлено, что все они имеют примерно одинаковые индивидуальные характеристики. Поэтому влияние функционального износа на инвестиционную стоимость судов данной группы незначительно.

Для определения максимального значения показателя количества отправленных пассажиров, приходящихся на 1 пасс.место за навигацию автором исследовались отчетные данные ОАО "Волга-флот". Установлено, что максимальное значение этого показателя зафиксировано в 1990г. и составляет 102,84 пасс./1 пасс.место. В дальнейшем количество отправленных пассажиров уменьшалось вместе со снижением показателя социально-экономического фактора. В связи с этим, в качестве норматива для оценки экономического износа судов принято количество отправленных пассажиров, приходящихся на 1 пасс.место за навигацию 1990г.

Экономический эффект от использования разработанной методики для оценки инвестиционной стоимости пассажирских судов, находящихся в эксплуатации, подтверждается расчетами показателей коммерческой эффективности инвестиций в их приобретение. Так внутренняя норма доходности инвестиций. например, в покупку т/х "Метеор" со сроком эксплуатации 24 года составляет 54% годовых. Доходность же альтернативных инвестиций, например, в ценные бумаги банков составляет около 36°о годовых. Это свидетельствует об инвестиционной привлекательности сделки по покупке тх "Метеор" для инвестора.

Экономические расчеты показали также, что инвестиционная стоимость су дов, находящихся в эксплуатации, как правило, превышает их остаточную балансовую стоимость. Следовательно, можно определять коммерческую эффективность реализации судов по инвестиционной стоимости для их владельцев. На примере ОАО "Волга-флот" определена инвестиционная стоимость всех групп пассажирских судов. Рассчитанная в соответствие с предлагаемой методикой она составила на начало 1998 года 783 958 348,98 руб. Остаточная же балансовая стоимость этих судов определялась в размере 357 062 143,88 руб. Таким образом, расчетные данные превысили остаточную балансовую стоимость на 426 896 205,10 руб. Эту сумму можно рассматривать в качестве коммерческого эффекта ОАО "Волга-флот" при внесении судов в уставные капиталы новых компаний или при прочей реализации. В тоже время бюджетная эффективность, в случае возможной продажи судов, определяемая как разница между суммой НДС, уплачиваемого при реализации по остаточной стоимости, и суммой НДС, уплачиваемого при реализации по инвестиционной стоимости, составит 85 379 241,02 руб. у

Заключение.

На основании проведенного' исследования можно сделать следующие основные выводы:

1. В экономической литературе не рассматривалось содержание инвестиционной стоимости как совокупность соотношений факторов, к которым относятся: обесценение, доходы инвестора, доходность и срок окупаемости инвестиций.

2. Установлена необходимость и возможность оценки инвестиционной стоимости с учетом обесценения, как для объектов прочно связанных с землей, так и для движимых объектов недвижимости.

3. Разработана модель обесценения объектов недвижимости применительно к движимым объектам, с учетом значимости экономического, функционального и физического износов.

4. Предложен метод и определены нормативы для оценки функционального износа сложных движимых объектов недвижимости

5. Выявлена и формализована зависимость между доходами населения и востребованным спросом на услуги, предоставляемые с помощью движимых объекта недвижимости.

6. Разработан метод и обоснованы нормативы для расчета экономического износа сложных движимых объектов недвижимости.

7. Сформирована методика расчета инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости на основе модели обесценения. Показана экономическая эффективность от использования разработанной методики оценки инвестиционной стоимости при сделках со сложными объектами недвижимости для инвестора, собственника и государства

8. Отдельные положения диссертационной работы могут быть использованы при обучении студентов по специальностям "Экономика и управление на предприятии" и "Экспертиза и управление недвижимостью", а также при подготовке сервейеров.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1. "Основные стандарты стоимости, используемые при оценки предприятий'' - Н.Н.: сб. научных трудов ВГАВТ №276, 1997г.

2. "Особенности доходного подхода к оценке предприятий" - Н.Н.: сб. научных трудов ВГАВТа, №276, 1997г., в соавторстве.

3. "Зарубежный опыт оценки недвижимости и определения стоимости предприятий" - Н.Н.: ВГАВТ, "Проблемы экономических реформ на водном транспорте", 1997г., в соавторстве.

4. "К вопросу оценки реальной стоимости предприятий речного транспорта" - Н.Н.: ВГАВТ, "Проблемы экономических реформ на водном транспорте", 1997г. в соавторстве.

5. "Особенности имущественного подхода к оценке предприятий" -Н.Н. ННГУ, сб. научн. трудов "Бухгалтерский учет, экономический анализ, аудит: международные и отечественные исследования, стандарты, опыт", 1998г., в соавторстве.

6. "Анализ экономического износа пассажирских судов" - Н.Н., "Нижегородский гуманитарный центр": "Первая нижегородская сессия молодых ученых гуманитарных наук. Тезисы докладов", 1998г.

7. "Анализ методов расчета стоимости судов внутреннего водного плавания" - Н.Н.: ННГУ. сб. научн. трудов "Бухгалтерский учет, экономический анализ, аудит: международные и отечественные исследования, стандарты, опыт", 1998г.

8. "Особенности оценки сложных объектов недвижимости" - Н.Н.: ВГАЗТ, "Материалы на> чно-технической конференции профессорско-преподавательского состава. Выпуск 283.", 1999г.