Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе"

На правах рукописи

ЧУГУНОВ ДМИТРИЙ ЮРЬЕВИЧ

Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

9 СЕН 2015

Москва-2015 005562004

005562004

Работа выполнена в федеральном государственном автономном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»

Научный руководитель: Абанкина Ирина Всеволодовна,

кандидат экономических наук

Мусарский Марк Михайлович, доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Московский педагогический государственный университет», директор Института социально-гуманитарного

образования

Солянникова Светлана Петровна, кандидат экономических наук, доцент, ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», профессор кафедры «Государственные и муниципальные финансы»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российский экономический

университет имени Г.В. Плеханова»

Защита состоится «29» сентября 2015 г. в 14:00 на заседании диссертационного совета Д 212.048.05 в Национальном исследовательском университете «Высшая школа экономики» адресу 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 20, в ауд. 309.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» и на сайте http://www.hse.ru/sci/diss/

Автореферат разослан «Я^-» августа 2015 г.

Официальные оппоненты:

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н.

Вишневская Нина Тимофеевна

ги^р 2 ^

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Образование является ключевым детерминантом в развитии современного общества. Оно оказывает влияние на его социальную структуру, инновационные процессы и развитие экономики в целом. Доступ к школам, демонстрирующим более высокие образовательные результаты, становится актуальным для многих семей. В научной литературе середины 1950-х годов Чарльз Тибу [Tiebout, 1956] выдвинул гипотезу о влиянии социального окружения и качества предоставляемых услуг, в частности, образования, на стоимость жилья. Он проверил гипотезу на данных американских городов и подтвердил, что школа является важным элементом социального окружения, и результаты школьного образования выступает статистически значимым фактором, определяющим цены на рынке жилья в городах и агломерациях (субурбии). Данная проблематика была исследована в Бостоне [Black, 1999], Чикаго [Downes and Zabel, 2002], Сан-Франциско [Bayer, Ferreira and McMillan, 2003], Лондоне [Gibbons and Machin, 2003, 2006], Канберре [Davidoff and Leigh, 2007] и Париже [Fack, Grenet, 2010]. Эмпирические проверки данной гипотезы в разных странах и городах подтвердили ее правомерность и научную значимость.

В отечественной науке отсутствуют эмпирические исследования и анализ вклада результатов школьного образования и доступа к школам как к значимому общественному благу в экономическую оценку жилой недвижимости. Сложность в проведении исследований долгое время была обусловлена отсутствием в России независимой системы оценки образовательных достижений учащихся, а также тем, что на период развития рынка недвижимости в российских городах и агломерациях, которое сопровождалось резкими колебаниями на этапе становления, можно отнести чуть более 20 лет.

Сегодня в условиях относительно развитого рынка жилой недвижимости и сформированной системы независимой оценки образовательных достижений учащихся становится актуальным исследование взаимосвязи между результатами школьного образования и ценами на недвижимость в городах России. Стратегия выбора образования и инвестирования в жилую недвижимость становятся приоритетными для семей в крупных агломерациях. Готовность населения платить за доступ к школам, демонстрирующим более высокие образовательные результаты, ставит перед семьями выбор покупать жилье в территориальной доступности школы, либо нести дополнительные транспортные и временные издержки. Результаты образования и его доступность для разных социальных групп становятся предметом исследований экспертов в разных странах, а также основой для выработки адресной социальной политики.

Актуальность вышеперечисленных вопросов применительно к российскому рынку жилой недвижимости и системе школьного образования обусловили выбор темы, цели и задач диссертации. Работа призвана заполнить имеющийся пробел в практике научных исследований влияния результатов школьного образования на стоимость квартир на примере рынка жилой недвижимости в районах Москвы.

Степень разработанности проблемы

Рассматривая актуальные проблемы в области экономики общественного сектора, касающиеся производства общественных благ в территориальном аспекте, возникает потребность в анализе условий, при которых каждый индивидуум получает общественные блага, такие как школьное образование, на подходящем ему уровне, проявляя при этом свою готовность платить за это благо, например, более высокую стоимость за жилье. Механизм возникновения согласованности в предпочтениях индивидов касательно общественных благ объясняется гипотезой, выдвинутой экономистом Ч. Тибу, в которой делается попытка рассмотреть поведение индивидов во время выбора ими места

проживания, а также факторов, которые определяют выбор территории, закрепленной за той или иной школой. В данной модели ключевым принципом выбора места проживания индивида служит возможность достигнуть оптимального соотношения между социальной удовлетворенностью и уровнем налогообложения. Ч. Тибу показал, что вследствие подобного выбора определяется равновесие между предоставлением общественных благ согласно предпочтениям жителей, что в свою очередь приводит к объединению людей в оптимальные общины, имеющие сбалансированные потребности [Tiebout, 1956].

Ч. Тибу наделяет потребителей мобильностью. Потребитель, совершая перемещение на территорию, имеющую более предпочтительный ему уровень общественных благ, раскрывает свои предпочтения, одновременно оказываясь на своей кривой спроса благ. Ч. Тибу называет это «голосованием ногами». При наличии достаточного числа разнообразных юрисдикций у каждого потребителя есть возможность оказаться на своей кривой спроса или вблизи нее. Модель Ч. Тибу и ее эмпирическое подтверждение фактически были противопоставлены выводам Самуэльсона, утверждающие что экономика неспособна самостоятельно найти решение проблемы, связанной с эффективным предложением общественных благ [Samuelson, 1954].

В конце 1960-х У. Оутс изучил влияние локальных налогов и расходов на школьное образование на стоимость жилья [Oats, 1969]. Он выявил, что высокие налоги уменьшают стоимость жилья: разница в стоимости примерно равна дисконтированной величине высоких налогов. В то же время высокие расходы на школьное образование приблизительно в такой же степени увеличивают стоимость недвижимости. Согласно результатам работы У. Оутса при решении вопроса, где поселиться, потребители учитывают состояние местных школ, а также величину налогов.

Б. Элликсон исследовал ситуацию на территориях с высоким налогом на имущество, который используется для финансирования школ, предоставляющих

качественное образование. Он пришел к выводу, что индивиды с низким уровнем дохода могли бы переселяться на территории с более высокими налогами, покупать отвечающую их потребностям жилую недвижимость в ограниченном объеме и пользоваться услугами качественных школ по цене, не превышающей их издержек [Ellickson, 1971]. Главный вывод Элликсона заключался в том, что часть цены, которую индивиды платят за возможность пользования школами, учащиеся которых демонстрируют высокие образовательные результаты, является эффектом капитализации. Наличие эффекта капитализации свидетельствует о том, что для предельного потребителя цена спроса на благо выше издержек его производства. Данный факт можно расценивать как свидетельство избыточного спроса на услуги школ, демонстрирующих высокие образовательные результаты.

Б. Хэмилтон доказал, что стратификация территорий происходит согласно спросу на общественные услуги, средние издержки предоставления которых равны размеру собираемых налогов [Hamilton, 1975]. В мегаполисе имеется большое число различных территорий, в каждой из которых производство общественных благ происходит при некоторых средних, равным предельным, издержкам. Таким образом, жители мегаполиса при потреблении общественных благ имеют такие же, по сути, бюджетные ограничения, как в ситуации, когда обращение местных общественных услуг происходит на открытом рынке.

Для российских городов не проводилось исследований влияния доступа к общественным благам на мобильность населения и покупку жилья. Тем не менее, спрос на школы, демонстрирующие высокие образовательные результаты, был зафиксирован в исследованиях, посвященных анализу эффективности и результативности образования (M.JI. Агранович, В.А. Болотов, И.Д. Фрумин). Изменения в доступности школьного образования и формирование сетевого взаимодействия изучались в работах по вопросам управления образованием (Т.В. Абанкина, E.H. Соболева); проблем региональной дифференциации образования (И.В. Абанкина, Е.М. Авраамова, Н.В. Зубаревич, М. М. Мусарский, А. Ю.

Скопин, И.В. Стародубровская); социальной политики и качеству общественных благ (В.Е. Гимпельсон, JI.C. Засимова, Р.И. Капелюшников, М.Г. Колосницина, Я. И. Кузьминов, М. И. Левин, А.Я. Рубинштейн, C.B. Шишкин, Л.И. Якобсон).

Анализу рынка недвижимости в Российской Федерации посвящены исследования Н.Б. Косаревой, A.C. Пузанова, A.A. Туманова, Т. Полиди; в работах Л.М. Дворецкого, Я.Р. Магнус, A.A. Пересецкого были применены методы гедонистического определения цены для экономической оценки стоимости недвижимости в г. Москве.

Эмпирические оценки влияния результатов школьного образования, предоставляемого в близлежащих школах, на стоимость жилой недвижимости при помощи моделей ценообразования представлены в работах И. Давыдов и А. Лейх (для Австралии), Р. Чешир, С. Шеппард, С. Гиббоне и С. Мэшин, Л. Розенталь (для Великобритании), П. Байер, Ф. Ферейра, Р. МакМиллан, С. Блэк, Т.А. Доунс, Дж.Е. Забель, Дж. Кейн, Д. Стэйгер, С. Рейг, Р. Рибэк, Д. Веймер и М. Волкофф, (для США), Г. Фак, Дж. Гренет (для Франции).

В государствах с развитой рыночной экономикой разработаны методы анализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя обоснованиями изменений регулирования в этой сфере, а также подробно описаны рациональные подходы к практическому использованию метода по оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилья. Тем не менее, данные методы не могут быть напрямую заимствованы для применения в российских городах. В силу специфики российской системы образования существующий подход требует пересмотра и адаптации.

Цель данного исследования - проанализировать влияние результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости в районах города Москвы, используя количественные методы оценки. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

- выбор и обоснование показателя, отражающего результаты школьного образования в разрезе школ в районах Москвы, который влияет на поведение семей при покупке жилой недвижимости;

- формирование информационной базы по исследуемым государственным школам в Москве и территориально закрепленным за ними домам; сбор информации по запросам на продажу жилой недвижимости с учетом состава семьи;

- обзор и анализ методов оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости;

- выбор и адаптация инструментария оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости, адекватного для российских условий;

- эмпирическое исследование влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости и его количественная оценка в районах Москвы в условиях введения территориальной закрепленности жилых домов за определенными школами, демонстрирующими разные образовательные результаты;

- анализ полученных результатов и проверка гипотезы о готовности семей платить более высокую цену за жилье, расположенное в радиусе доступности школ с более высокими результатами ЕГЭ;

- интерпретация полученных результатов для обоснования политики территориальной закрепленности школ в заданных радиусах доступности. Объектом исследования являются процессы ценообразование на жилую

недвижимость в условиях территориальной закрепленности предоставления школьного образования на примере Северо-западного административного округа г. Москвы.

Предметом исследования является оценка влияния результатов школьного образования, предоставляемого в государственных общеобразовательных школах,

на рыночную стоимость жилой недвижимости в условиях территориальной закрепленности доступа к школам.

Гипотеза исследования состоит в том, что в условиях ограниченности доступа к школам, демонстрирующим различные образовательные результаты, семьи готовы платить более высокую цену за жилье, расположенное в пределах территориальной доступности школ в соответствии с их предпочтениями.

Методология и методика исследования

Теоретической основой послужили работы Ч.Тибу о доступности общественных благ, в частности образования, и готовности потребителей платить более высокую цену за жилье, расположенное в заданном радиусе доступности до школ, ученики которых демонстрируют более высокие результаты на итоговых испытаниях. В рамках диссертационного исследования для оценки влияния результатов школьного образования на процесс формирования цен на жилье в мегаполисе были собраны данные о баллах Единого государственного экзамена по двум обязательным предметам (русскому языку и математике) за три года по каждой школе административного округа Москвы, входящего в исследование. Выявлены жилые дома, закрепленные за каждой школой, и собрана информация о сделках и предлагаемых ценах. В диссертации была применена регрессионная модель с фиксированными территориальными эффектами и адаптирован инструментарий, основанный на гедонистической функции цены, позволяющий выявлять предпочтения потребителей. Эмпирической оценке была подвергнута гипотеза о том, что покупатели недвижимости готовы платить более высокую цену за жилье, обеспечивающее их доступом к школе, предоставляющей более высокие образовательные результаты (на 1 стандартное отклонение, равное 7 тестовым баллам ЕГЭ).

Информационная база

Исследование опирается на аналитические обзоры ведущих риэлтерских организаций («im.ru - Индикаторы рынка недвижимости», «Troika Estate», «Конти») о состоянии рынка недвижимости России и г. Москвы.

База данных исследования содержит информацию о школах Северозападного административного округа г. Москвы в отношении тестовых баллов ЕГЭ в разрезе образовательных учреждений (75 школ) и данные предложений о продаже квартир в районах СЗАО, территориально закрепленных за школами. Данные по школам были получены в Департаменте образования СЗАО; источником данных рынка недвижимости являются вебсайты агентств недвижимости (www.cian.ru, www.sob.ru.http://kvartira.miel.ru/ и др.). Сбор данных проводился в три этапа: в апреле-мае 2011, 2013 и 2014 гг. Данные содержат предложения как первичного, так и вторичного рынков жилья. Итоговое количество наблюдений в базе данных составило 906 квартир (242 за 2011 г., 322 за 2013 г., 342 за 2014 г.).

Научная новизна

Подобран и адаптирован инструментарий, основанный на гедонистической функции цен, для оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости адекватный для российских условий.

Выявлена статистически значимая связь между ценой квартиры в Москве и результатами образования, предоставляемого в школах, территориально закрепленных за жилыми домами, которая подтверждает гипотезу о готовности семей оплачивать доступ к образованию как к общественному благу в зависимости от их предпочтений.

Получена при помощи гедонистической функции цен количественная оценка влияния результатов школьного образования на стоимость жилой недвижимости в районах Москвы. Результаты свидетельствуют, что покупатели недвижимости готовы платить до 2,9% больше за жилье, обеспечивающее их

доступом к школе, демонстрирующей более высокие образовательные результаты (на 1 стандартное отклонение равное 7-ми тестовым баллам ЕГЭ).

Полученные в ходе исследования оценки по величине соизмеримы с существующими оценками, полученными для городов Австралии, Великобритании, Нидерландов, Франции, США.

Практическая значимость работы

Результаты расчетов могут найти практическое применение в различных сферах экономики; непосредственной областью их применения является рынок жилой недвижимости. Информация о степени влияния результатов образования, предоставляемого в государственных школах, на стоимость недвижимости может скорректировать поведение всех участников рынка: риэлтерских компаний, продавцов и покупателей квартир. Результаты также могут найти широкое применение среди девелоперских компаний.

Апробация результатов исследования

Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на следующих научных конференциях: XIX Межрегиональная научно-практическая конференция студентов и аспирантов экономических специальностей, Сибирский федеральный университет (26 апреля 2013 г.), Красноярск; XV Апрельская международная научная конференция НИУ-ВШЭ (2 апреля 2014 года), Москва; а также на семинаре Института образования НИУ-ВШЭ «Актуальные исследования и разработки в области образования».

Публикации. Основные теоретические и практические результаты диссертационного исследования отражены в трех печатных работах общим объемом 3,7 п.л. (вклад автора 3,7 п.л.) в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и объем работы

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Диссертация изложена на 144 страницах

машинописного текста. Текст содержит 15 рисунков и 11 таблиц. Список литературы насчитывает 152 наименований на русском и английском языках.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и основные задачи работы, указаны методы исследования, изложены научные гипотезы.

В первой главе диссертации представлены теоретические подходы к оценке влияния результатов школьного образования на стоимость жилой недвижимости, а также обзор прикладных исследований в области оценки влияния результатов образования на стоимость жилья.

Методы, в основе которых лежат выявленные предпочтения, позволяют анализировать поведение индивидов на рынке товаров, связанных с используемым благом. Примером такого метода является гедонистический подход, который основан на анализе рынков товаров или факторов производства с точки зрения их связи с объектами социального окружения. С помощью данного метода можно определить разницу в стоимости жилой недвижимости для территорий с различными характеристиками, а также оценить готовность людей платить за улучшение этих характеристик, т.е. получить экономическую оценку стоимости подобного улучшения.

Концепция гедонистических цен была разработана для анализа рынка недвижимости; в первое время применялась исключительно в области экономики недвижимости. Позднее метод гедонистических цен получил активное развитие в других смежных областях экономики, в том числе в экономике образования. Гедонистический подход предполагает, что жилая недвижимость (дом или квартира) может быть представлена не только набором ее внутренних характеристик (число и площадь комнат, число туалетов, наличие балкона,

расстояние до центра города и др.), но еще и качеством ее социального окружения: качеством окружающей среды (загрязнение воздуха, воды, шум), красивым видом из окна, близостью к парку или реке, доступом к развлекательным учреждениям (парки, театры, кинотеатры), учреждениям здравоохранения, магазинам, торговым центрам и т.д.

Среди факторов социального окружения школа и демонстрируемые её учениками образовательные результаты занимают ключевую позицию. Теоретически это объясняется тем, что посещение школы входит в ежедневный цикл жизнедеятельности семьи, в составе которой есть дети школьного возраста. В то время как посещение спортивных и развлекательных учреждений относится к еженедельному циклу, в частности, выходных дней или праздников. Посещение больниц и поликлиник теоретики и практики-урбанисты не относят даже к периодическим циклам, а относят к эпизодическим.

Значимость школ для покупателей жилой недвижимости характерна для российских городов и подтверждается результатами проведенного контент-анализа объявлений о продаже московской недвижимости, размещенных на вебсайтах агентств. Среди тех объявлений, в которых упоминаются объекты социальной инфраструктуры, в 92,7% случаях упоминается близость школы; далее следуют детские сады (75,4%) (см. Рис 1). Помимо этого, для родителей детей школьного возраста важно, чтобы школа находилась недалеко от дома: примерно 70% школьников в г. Москве учатся в школе, расположенной рядом с домом [Бурдяк, 2012]. Даже если школа расположена не вблизи от дома, то добираться до неё недолго. Согласно результатам опроса 84% школьников в г. Москве ходят в школу пешком, затрачивая на дорогу в среднем 12 минут [Бурдяк, 2012].

В стремлении определить влияние результатов школьного образования на стоимость близлежащих домов исследователи нередко сталкиваются с рядом трудностей. Приходится решать ряд задач, в том числе в отношении выбора индикатора, отражающего результаты школьного образования.

школа

Детский сад

Магазин, супермаркет, гипермаркет, рынок 68,2%

Парк, сквер, лес, лесопарковая зона, лесной массив Ш^^ШШШШШ^Ш 43,4%

Поликлиника, больница 32,6%

Торговый центр,торгово-развлекательный... 25,1%

Бассейн, фитнес центр, спортивный комплекс,... Ш^ШШ 17,6%

Детская площадка 16,4%

Водные объекты (пруд, река, пляж) Спортивная площадка, футбольное поле,... Аптека ■■ 12,2%

■■ 10,7% ШЛ 9,9%

Храм, церковь, монастырь Банк(Сбербанк) Н 9,3% ■ 6.4%

Художественная, музыкальная школа, школа- Почта 1 4,1% ■ 3,6%

Салон красоты, парикмахерская 1 3,4%

Рестораны, кафе 1 3,3%

Спортивная школа, клуб, школа тенниса, школа... 1 2.7%

Ледовый дворец, дворец спорта 1 2,5%

Автостоянка, автосервис 1 1,9%

Музей, театр 1 1.5%

Детский досуговый центр, дом творчества 1 1,2%

0 Уа 20% 40% 60% 80% 100%

Рисунок 1 — Частота упоминания объектов социального окружения в объявлениях о продаже жилой недвижимости в г. Москве (по результатам анализа 982 объявлений).

Результаты образования это комплексный интегральный показатель, характеризующий деятельность школы. Тем не менее, существуют основания полагать, что при выборе школы родители оперируют различными рейтингами, построенными на основе результатов школьных тестирований [Black, 1999; Figlio and Lucas, 2004; Hastings et al., 2007]. Поэтому часто в работах в качестве показателя результата школьного образования исследователи используют тестовые баллы по одному или двум предметам (математике и/или чтению) [Haurin and Brasington, 1996; Hayes and Taylor, 1996; Bogart and Cromwell 1997; Black 1999; Cheshire and Sheppard 2004]. В работах используют не сами тестовые баллы учащихся, а индексы, построенные на этих баллах [Davidoff and Leigh 2007; Fack, Grenet 2010]. Обычно индексы стандартизируют путем деления значения балла для каждой школы на соответствующее стандартное отклонение по

выборке. На деле тестовый балл превращается в количество среднеквадратических отклонений.

В дополнение к проблеме выбора индикатора результата школьного образования существует ряд проблем с определением школьных округов. Далеко не везде есть жесткая территориальная привязка школ к домам. Более того, границы административного деления территорий не всегда совпадают с границами школьных округов. В некоторых работах используется подход «близлежащих школ», т.е. в уравнение регрессии включаются характеристики тех школ, которые находятся ближе всех к жилым домам [Cheshire and Sheppard 2004]. Результаты исследования [Bogart and Cromwell, 2000] свидетельствуют о том, что доступ к близлежащим школам оказывает значимое влияние на стоимость жилья в районах города.

При исследовании вопроса, какие типы и виды школ включать в анализ, мнения исследователей расходятся. Одни отмечают незначительный эффект на стоимость со стороны школ, осуществляющих общеобразовательные программы старшей ступени, но значительный со стороны начальных школ [Weimer and Wolkoff, 2001]. Другие доказывают, что средние школы влияют на цены существенно больше, чем начальные [Cheshire and Sheppard, 2004], или утверждают, что необходимо рассматривать совокупное влияние результатов образования, предоставляемого в школах различных ступеней [Chiodo et al., 2010].

Результаты исследований, проведенных в Австралии, Великобритании, США и Франции, свидетельствуют, что оценки влияния результатов школьного образования для Великобритании меньше для средних школ (0,05 и 2%), в то время как оценки для начальных школ варьируют от 2,1 до 10% с медианным значением 4%. Оценки для США варьируют от 1 до 14%, со средним значением 5%. В Австралии вклад результатов школьного образования в рыночную стоимость жилой недвижимости оценивается в 3,5% дифференциации цен, а во Франции - от 1,4 до 2,4%.

Во второй главе рассматриваются особенности применения гедонистического метода для экономической оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой невижимости. В ней формулируются ограничения использования метода и рассматривается возможность его применения в районах Москвы.

Гедонистический метод это разновидность оценки выявленного предпочтения, которая предполагает использование рыночно-ориентированных цен для определения стоимости неоцениваемых товаров и услуг. В данной работе гедонистический метод используется для вычленения из стоимости жилой недвижимости той ее части, которая обуславливается результатами образования, предоставляемого в близлежащих школах. Так, покупая жилье в благополучном районе с развитой инфраструктурой, население осуществляет дополнительные затраты на покупку доступа к этим благам. Следовательно, здесь исследуется готовность индивидов платить за доступ к школам, демонстрирующим более высокие образовательные результаты.

Результаты обзора литературы свидетельствуют о том, что имеются, как минимум, три ограничения на возможность применения данного метода. Необходимо наличие развитого рынка недвижимости, сформированной целостной системы независимой оценки результатов образования в школах, а также адекватный размер территории - география проводимого исследования.

С точки зрения развитости рынка недвижимости применение гедонистического метода для оценки фактора качества школьного образования на стоимость жилья в районах Москвы можно считать обоснованным. Здесь выполняются необходимые для этого условия: (¡) население Москвы отличается мобильностью, то есть рынок жилья активен; (и) рынок жилой недвижимости в Москве определяется экономическим отношением спроса и предложения, и лишь в меньшей степени зависит от внешнеэкономических факторов; (ш) информация о предложении на рынке недвижимости общедоступна и общеизвестна.

О мобильности населения Москвы свидетельствуют результаты репрезентативного опроса «Москва и москвичи-2013» Института гуманитарного развития мегаполиса. Каждое четвертое московское домохозяйство поменяло жилье в течение последних 10 лет. При этом 10% домохозяйств-старожилов проживают в одной и той же квартире уже более 40 лет, а 10% наиболее мобильных семей переехали в течение последних 5 лет. Доля семей меняющих место проживания линейна по времени; с высокой степеныр достоверности каждый год переезжает 2,3% домохозяйств москвичей [Бурдяк, 2014].

Для влияния результатов школьного образования на выбор (и цену) жилья важно, чтобы переезд семьи и рождение ребенка были не слишком далеки. 13,6% семей с детьми школьного возраста купили свое жилье менее чем за пять лет до рождения ребенка или когда ребенок был еще в дошкольном возрасте. Эта группа составляет 2,3% всех домохозяйств.

В качестве индикатора результата школьного образования в работе используются тестовые баллы Единого государственного экзамена (ЕГЭ), который с 2009 г. проводится в России во всех школах на обязательной основе по двум дисциплинам - математике и русскому языку1. ЕГЭ служит унифицированной оценкой уровня знаний выпускников средней школы. Его очевидными достоинствами являются (¡) единый уровень сложности используемых контрольно-измерительных материалов теста для всех его участников и (и) независимый характер оценки результатов образовательного процесса. Данные аспекты позволяют расценивать ЕГЭ как наиболее объективный из имеющихся на сегодня в России инструментов оценки академических достижений учащихся.

Согласно данным Росстата общая численность населения СЗАО на 1 января 2013 г. составляла 973,4 тысяч человек (8,1% населения г. Москвы), что

' Закон Российской Федерации от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (ред. от 27.12.2009 г.). Федеральный Закон от 22.08.1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (ред. от 02.02.2011 г.).

соизмеримо с численностью таких российских городов как Саратов и Краснодар (840 и 784 тысяч человек, соответственно)2, и с численностью таких европейских городов как Неаполь, Турин и Стокгольм (989, 902 и 905 тысяч человек, соответственно)3. Северо-Западный административный округ занимает площадь равную 93,3 квадратных километров, что составляет примерно 8,6% территории Москвы. Примерно такую же территорию занимают Лиссабон и Копенгаген: 84 и 88 квадратных километров, соответственно. В школах СЗАО обучается 67,6 тысяч детей, что составляет 8,2% от общего числа учащихся Москвы. Система образования СЗАО Москвы является достаточно «замкнутой»: согласно экспертной оценке специалистов Департамента образования СЗАО — не менее 90% детей, проживающих в районах СЗАО, ходят в расположенные поблизости школы.

Сравнительно большой размер округа, развитость рынка недвижимости в Москве и независимый характер проведения ЕГЭ позволяют судить о возможности применения гедонистического метода к оценке влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости в СЗАО.

В третьей главе описаны методология и данные исследования и представлены эмпирические результаты, полученные в ходе оценки регрессионных уравнений.

Стандартная гедонистическая функция цен, используемая исследователями для определения вклада результатов школьного образования в стоимость жилой недвижимости, выглядит следующим образом:

HPibj) = « + XlbjPl + zi Pi + Qbp3 + £ibj> W

где (pibj) - стоимость жилой недвижимости i в районе j, имеющей доступ к школе Ь; Xibj - матрица контрольных переменных, характеризующих жилую

2 Федеральная служба Государственной статистики. База данных показателей муниципальных образований.

3 City Population — Statistics & Maps of the Major Cities, Agglomerations & Administrative Divisions for all Countries of the World // http://citypopulation.de/Sweden-Mun.html#Stadt_gross

недвижимость i (например, количество комнат, общая и жилая площадь помещений и т.д.), матрица Z; включает характеристики района или небольшой территориальной единицы j (например, доходы и демографический состав населения), матрица Qbj представляет характеристики школы а, включая результаты ее образовательной деятельности; EibJ - случайные компоненты; ßi, ß2, ß3 - векторы оцениваемых коэффициентов при контрольных переменных.

В исследованиях в области оценки влияния результатов образования на стоимость жилой недвижимости был проанализирован ряд модификаций уравнения (I).4 Тем не менее, остаются нерешенными проблемы с выбором контрольных переменных, включаемых в модель. Первая проблема связана с наличием статистических данных о состоянии других характеристик территорий. Для анализа требуются либо микро-данные (т.е. на уровне домохозяйства), либо характеристики достаточно малых и однородных в плане социальной инфраструктуры территориальных единицах. Вторая проблема связана с тем, что не все характеристики дома или района могут наблюдаться. Могут быть такие ненаблюдаемые факторы, которые коррелируют с образовательными достижениями учащихся. Поэтому полученные оценки влияния результатов школьного образования на стоимость недвижимости могут быть некорректными.

Одной из первых работ, в которых обсуждаются данные проблемы и предлагаются методы их решения, является исследование [Black, 1999] по оценке влияния результатов образования, предоставляемого в начальных школах, на стоимость домов в пригороде г. Бостона, США. Согласно предложенной методике в уравнении (1) вектор наблюдаемых характеристик районов (ZJ заменяется полным набором «фиктивных» переменных, обозначающих границы школьных округов. Исследуются только выставленные на продажу дома, находящиеся в непосредственной близости от границ школьных округов (то есть те дома,

4 См., например, [Kain and Quigley, 1975], [Li and Brown 1980], [Hayes and Taylor, 1996], [Downes and Zabel, 1997], [Bogart and Cromwell 1997].

которые согласно предпосылкам используемой в исследовании модели разделяют схожую социальную инфраструктуру). Характеристики социальной инфраструктуры изменяются непрерывно в пространстве, в то время как доступ к школам ограничивается границами школьных округов, то есть изменяется дискретно при прохождении границы. Следовательно, разница в стоимости домов, находящихся в непосредственной близости, но по разные стороны от границы школьного округа, может быть отнесена к разнице в результатах школьного образования. Включение «фиктивных» переменных для обозначения границ школьных округов в модель помогает снять ненаблюдаемые различия в социальном окружении домов, расположенных по разные стороны от границы.

Согласно действующему законодательству общее образования в России является обязательным и общедоступным5. Преимущественным правом при записи в школу пользуются жители, проживающие в домах, расположенных в непосредственной близости6 от соответствующего образовательного учреждения7. Список адресов территориального закрепления жилых домов за общеобразовательными учреждениями размещен на сайте Департамента образования Москвы.

Учитывая специфику системы общего образования в Российской Федерации, существующие правила приема в школу и отсутствие жестко определенных границ школьных округов, методология, предложенная в работе [Black, 1999], была модифицирована для последующего применения в данном исследовании. Также как и в работе [Gibbons and Machin, 2003] для Англии, где тоже нет жестко определенных границ школьных округов или же они регулярно пересматриваются и меняются, за округ была принята территория вокруг школы с радиусом окружности 600 метров. Таким образом, вокруг каждой школы из

5 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

Дома расположенные в непосредственной близости от образовательных учреждений - это дома, расположенные в радиусе обслуживания, т.е. не более 0,5 км пешеходной доступности

7 Приказ Департамента образования города Москвы от 12 ноября 2012. г. № 712

выборки исследования была описана окружность радиусом 600 м. Некоторые окружности пересеклись. В фокус данного исследования попали только те квартиры, которые находятся на соответствующих пересечениях «школьных округов». Всего в исследовании получилось 181 парное пересечение.

При помощи методики геокодирования, используя географические координаты объектов, между всеми квартирами и школами были рассчитаны расстояния. Если у двух квартир А и В в радиусе 600 метров находится школах X, при этом школа X территориально закреплена только за домом, в котором расположена квартира А (а за домом, в котором расположена квартира В, территориально закреплена школа У), то квартиры А и В относятся к пересечению школьных округов Хп У.

Модель, используемая в данном исследовании, выглядит следующим образом:

1п(ри*) = а + + Вк р2 + /?з<2„ + Е1Ьк, (2)

где (Р(ьк) ~ стоимость жилой недвижимости /' (1=1,2, ...,906) на пересечении школьных округов к (к=1,2, ...,181), имеющей доступ к школе Ь (Ь=1,2, ...,75)\ Хц, -матрица контрольных переменных, характеризующих жилую недвижимость ;; матрица фиктивных переменных Вк свидетельствует о принадлежности квартиры к парным пересечениям школьных округов; вектор Qь представляет результаты образовательной деятельности школы Ъ\ - случайные компоненты; Рь Р2, Рз -векторы оцениваемых коэффициентов при контрольных переменных.

Данный подход позволяет решить проблемы с ненаблюдаемыми характеристиками. Если социальное окружение изменяется постоянно и непрерывно в пространстве, то рассматривая только те дома, которые находятся очень близко к рассматриваемым школам, можно избежать проблемы эндогенности, связанной с ненаблюдаемыми характеристиками районов.

В качестве объясняемых характеристик жилой недвижимости в модель были добавлены следующие переменные: количество комнат, средняя площадь жилой комнаты (соотношение жилой площади к количеству комнат), площадь кухни, возраст и материал строения, этаж квартиры, расстояние до ближайшей станции метрополитена. Также был добавлен ряд «фиктивных» переменных (принимающих значение «1» или «О») для квартир, расположенных на первых и последних этажах, для квартир, выставленных на продажу в 2013 г. и 2014 г., соответственно, для квартир, находящихся за пределами МКАД.

Индикаторы результатов школьного образования школ были построены по методологии предложенной в работах [Davidoff and Leigh 2007; Fack, Grenet 2010] на основе средних для школ баллов ЕГЭ, полученных в 2011, 2012 и 2013 гг.

В Таблице 1 представлены результаты оценки уравнения (2) методом наименьших квадратов с поочередным включением одного индекса результатов школьного образования.

Подтвердились гипотезы касательно влияния на стоимость квартир результатов школьного образования: дома, за которыми территориально закреплены школы, показывающие результаты образования выше на 7 тестовых баллов ЕГЭ (1 SD), продаются в среднем на 2,2-2,9% дороже.

Таблица 1 — Результаты регрессий: Зависимая переменная — логарифм цены

Зависимая переменная - логарифм цены (LOGPRICE) Описание переменных

(А) (В) (С)

ROOMS 1 0.13141*** 43.42 0.12707*** 41.74 0.12760*** 41.63 количество комнат (шт.)

LOGKJTSP 1 0.42003*** 15.37 0.325097*** 11.61 0.33105*** 11.79 лог. площади кухни (кв. м)

LOGROOMAREA t 0.43246*** 14.82 0.344093*** 12.05 0.348714*** 12.15 лог. средней площади 1 жил. комнаты - соотношения жил. пл. к кол-ву комнат (кв. м)

AGE I -0.00486*** -5.49 -0.00811*** -7.69 -0.00818*** -7.7 возраст строения (в годах)

AGE_SQUARED 1 0.00004*** 3.24 0.000075 5.15 0.000076*** 5.18 квадрат возраста строения

Зависимая переменная - логарифм цены (LOGPRICE) Описание переменных

MATERIAL t 0.05565*** 7.02 0.023291 2.4 0.025905*** 2.65 материал дома (0 - блоч. и пан., 1 - кирпич, и монолитные).

FLOOR t 0.00421*** 7.81 0.00281*** 5.07 0.002871*** 5.14 этаж, на котором расположена квартира

LASTFLOOR t -0.04148*** -4.26 -0.02761*** -2.92 -0.02975*** -3.13 первый и последний этажи («фиктивная» переменная)

METRO t -0.04597*** -5.66 -0.01697 -1.00 -0.014312 -0.84 логарифм расстояния до станции метро (в метрах)

YEARJ2013 t 0.07529*** 10.43 0.07771*** 11.01 0.0773362 10.89 «фиктивная» переменная для квартир, выставленных на продажу в 2013 г. (2013 г. - 1)

YEAR2014 t 0.10491*** 14.44 0.10409*** 14.24 0.104839*** 14.28 «фиктивная» переменная для квартир, выставленных на продажу в 2014 г. (2014 г. -1)

MKAD t -0.08195*** -11.26 -0.053711* -1.45 -0.0597862* -1.60 «фиктивная» переменная для квартир за пределами МКАД

TEST_RUS t 0.02924*** 3.86 индекс качества образования — ЕГЭ по русскому языку

TEST_MATH t 0.022188*** 2.75 индекс качества образования — ЕГЭ по математике

CONST t 5.90837*** 121.7 5.82636*** 64.15 5.938442*** 73.05 константа

Эффект территорий НЕТ ДА 181 граница ДА 181 граница

Кол-во наблюдений 906 906 906

Adj R-squared 0.8893 0.9195 0.9187

*** коэффициент статистически значим при 0.01 уровне значимости ** коэффициент статистически значим при 0.05 уровне значимости * коэффициент статистически значим при 0.1 уровне значимости Источник: расчеты автора, данные исследования.

Образовательные результаты школ объясняют до 2,94% вариации стоимости жилья в рамках спецификации модели (В), и до 1,75% вариации стоимости жилья в рамках спецификации модели (С) (Таблица 1).

Согласно полученным результатам жители города при выборе жилья и района, в котором оно расположено, сегодня небезразличны к результатам образования, предоставляемого в близлежащих школах. Повышение баллов ЕГЭ в близлежащей школе на одно среднеквадратичное отклонение (БО) увеличивает

стоимость квартиры, расположенной в заданном радиусе доступности этой школы, до 2,9% или на 376 тысяч рублей в сопоставимых ценах 2014 г.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ РАБОТЫ

Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что покупатели жилья в Москве не только осведомлены о различиях в результатах школьного образования, но и демонстрируют предпочтение в пользу школ, учащиеся которых демонстрируют более высокие образовательные результаты, платя при этом более высокую цену за жилье вблизи них. Анализ показывает, что премия за более высокие результаты школьного образования является неотъемлемой составляющей стоимости жилой недвижимости.

В диссертации разработан инструментарий, основанный на гедонистической функции цен, для оценки влияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости, адекватный для российских условий. Обоснован выбор показателя, отражающего результаты школьного образования в разрезе школ в районах Москвы, который влияет на поведение семей при покупке жилой недвижимости. Установлена статистически значимая связь между ценой квартиры и результатами образования: результаты свидетельствуют, что родители готовы платить на 2,2-2,9% больше за жилье, обеспечивающее их доступом к школе, демонстрирующей более высокие образовательные результаты (на 1 стандартное отклонении или 7 тестовых баллов).

Полученная оценка влияния результатов школьного образования может быть использована для дальнейшего развития экономических методов оценки результатов образования, которые измеряют готовность населения платить за более высокие образовательные результаты, предоставляемые школой. Учет влияния результатов школьного образования на основе полученных оценок может служить инструментом выработки политики, основанной на разумном выборе

приоритетов в инвестирование в повышение результатов школьного образования или регулирование рынка жилья.

Результаты проведенных расчетов могут найти практическое применение в разных сферах экономики. Информация о степени влияния результатов школьного образования на стоимость недвижимости может скорректировать поведение всех участников рынка: риэлтерских компаний, продавцов и покупателей квартир. В дополнение, полученные результаты дают полезную информацию для городской администрации и девелоперских компаний. На основе полученных оценок при увеличении тестовых баллов ЕГЭ по русскому языку и математике на 1 стандартное отклонение (7 тестовых баллов) стоимость жилой недвижимости в Москве может вырасти до 2,9%. Учитывая, что в 2011-2013 гг. общее количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости Москвы было равно в среднем 100 тыс. в год 8, то данное увеличение в тестовых баллах может привести к увеличению стоимости жилищного фонда города на 33 млрд. рублей ежегодно.

Работы по теме диссертации, опубликованные автором в ведущих рецензируемых научных журналах и журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Д.Ю. Чугунов. Влияние факторов качества образования и социального окружения на стоимость жилья в Москве // Журнал новой экономической ассоциации, 2013. № 1 (17). С. 87-112. (1,4 п.л.)

2. D. Chugunov. Quality of Education as a Neighborhood Characteristic Determining Housing Prices: Evidence from Moscow City // Journal of Siberian Federal University. Humanities & Social Sciences 6 (2014 7), pp. 1085-1100. (1,2 п.л.)

3. Д.Ю. Чугунов. Влияние качества государственных школ на стоимость жилья в г. Москве // Научное обозрение, 2014 № 9. С. 568-575. (1,1 п.л.)

8 «Обзор рынка недвижимости Москвы - 2013 г.», Группа компаний «КОНТИ» // http://www.konti.ru/userfiles/files/mosestate_2013.pdf

Лицензия ЛР № 020832 от «15» октября 1993 г. Подписано в печать «22» июля 2015 г. Формат 60x84/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1.

Тираж 100 экз. Заказ Типография издательства НИУ ВШЭ, 125319, г. Москва, Кочновский пр-д., д. 3.