Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика"

На правах рукописи

Хаметов Тагир Ишмуратович

Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

2 О МАЙ 2009

Москва - 2009

003470860

Диссертационная работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор, Гальченко Светлана Альбертовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, чл.-корр. РАСХН Пётр Фёдорович Лойко, профессор-консультант Учебно-методического центра «Земля» Российской академии госслужбы при Президенте РФ

доктор экономических наук, профессор Олег Борисович Леппке, и.о. директора Всесоюзного научно-исследовательского института экономики труда и управления в сельском хозяйстве

доктор экономических наук, профессор Нагаев Роберт Тимербаевич, Председатель совета директоров ООО «Институт недвижимости», профессор кафедры экономики сельского хозяйства Казанского государственного аграрного университета.

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет».

Защита диссертации состоится «30» июня 2009 г. в 11 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «23» мая 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

Введение

Являясь объектом всеобщих интересов и фактором воспроизводственного процесса, земельно-имущественный комплекс (ЗИК, далее по тексту Комплекс) и его отдельные объекты становятся базовым элементом общественных и земельно-имущественных отношений. Поэтому современные подходы к формированию и использованию ЗИК должны быть основаны на системе земельно-имущественных отношений, которая позволит (при обеспечении высокого уровня условий жизни, развитии предпринимательской и иной деятельности) получить максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местный бюджеты.

Земельно-имущественные отношения непосредственно затрагивают интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях, а также разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

Анализ экономической литературы позволяет сделать следующие выводы: в настоящее время отсутствует единая обоснованная система показателей анализа эффективности функционирования ЗИК на различных административно-территориальных уровнях, выбор показателей эффективности использования ЗИК неоднозначен, применение полной системы показателей анализа эффективности управления Комплексом осложняется отсутствием в необходимом объеме технико-экономической информации об объекте анализа; оценка эффективности управления Комплексом в условиях решения различных народно-хозяйственных задач сложна, так как в большинстве случаев сложно определить материальный вклад результата производства в конечный продукт деятельности региона (валовой региональный продукт, стоимость продукции и размеры собираемых платежей). По проблемам экономической эффективности производства также высказываются различные, нередко противоположные точки зрения. Нет четкой трактовки понятий эффективности, критерия и пока-

зателей экономической эффективности производства, не определено соотношение между этими категориями.

Система управления Комплексами на всех территориальных уровнях должна базироваться на принципиально новых экономических, организационных и информационных подходах, обеспечивающих эффективное регулирование земельно-имущественных отношений и управление недвижимостью. Особое значение при этом должен иметь системный анализ формирования ЗИК, а процессы его функционирования должны быть прозрачными, эффективными с учетом развития социально-экономических возможностей и рынка недвижимости территориальных образований.

Проблемы управления ЗИК и его элементами рассматривались многими учёными. В решение этих вопросов существенный вклад внесли ученые:

A.Б.Аратский, А.А.Варламов, В.А.Вашанов, С.Н.Волков, С.А.Гальченко, Н.В.Комов, П.ФЛойко, О.БЛеппке, С.А.Липски, А.С.Миндрин, С.С.Мишуров, Р.Т.Нагаев, А.П.Огарков, А.Э.Сагайдак, А.В.Севостъянов,

B.Н.Хлыстун и многие другие ученые.

Отмечая наличие положительных результатов в исследованиях данной проблемы, нельзя сделать вывод о достаточной проработке комплексного и системного подходов к решению вопросов формирования эффективных экономического и организационного механизмов управления Комплексом. Детального исследования управления земельно-имущественным комплексом Российской Федерации и е8 регионов, муниципальных образований и отдельных хозяйствующих субъектов на основе системного подхода к его формированию и использованию, тенденции социально-экономического развития различных административно-территориальных образований до настоящего времени не проводилось. Вследствие этого многие теоретические и методические вопросы экономического и организационного механизмов управления земельно-имущественным комплексом разных территориальных уровней остаются неразработанными. Так, требуют разработки теоретические и методические положения развития системы управления Комплексом в структуре недвижимого имущества и системы земельно-имущественных отношений, формирования и эффективного функционирования Комплекса субъектов Российской Федерации, совершенствования правового обеспечения и ин-

формационно-экономического механизма управления Комплексом муниципальных образований, определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях.

Становится объективной необходимостью: выделение видов, групп и классификации земельно-имущественных комплексов по иерархии управления и функциональному назначению, составу и значению объектов недвижимости; обеспечение нормативно-правовой базы, регулирующей земельно-имущественные отношения; формирование и совершенствование учётно-информационной системы сведений о земельных участках и объектах капитального строительства в составе земельно-имущественного комплекса, а также его экономической оценки; создание территориальной информационной системы управления земельно-имущественным комплексом разных территориальных уровней на основе сведений государственных мониторинга земель и кадастра недвижимости.

Недостаточно разработанные теория, методология и методика управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях определили актуальность, выбор темы, формулировку цели и задач данного научного исследования.

Целью исследования является разработка на основе эффективных социально-экономических и информационных инструментов теоретических, методологических и методических положений формирования и функционирования экономического, организационно-правового и информационного механизмов системы управления Комплексами для повышения эффективности их функционирования.

В соответствии с целью в диссертации были поставлены следующие задачи:

- разработать теоретические и методические положения по формированию системы земельно-имущественных отношений и Комплекса на различных территориальных уровнях;

- разработать теоретические и методические положения процесса системы управления земельно-имущественным комплексом;

- установить роль и место землеустройства, кадастра недвижимости и мониторинга земель в системе управления Комплексом;

- разработать теоретические и методические положения формирования организационно-экономического механизма управления Комплексом;

- сформировать теоретический и методический механизмы информационного обеспечения управления земельными участками и объектами капитального строительства в составе Комплекса;

- определить методические положения кадастровой оценки земельно-имущественного комплекса и его отдельных объектов недвижимости;

- сформулировать основные методологические и методические положения анализа и экономической оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях;

- апробировать разработанные теоретические и методические положения организационно-экономического и информационного механизмов системы управления земельно-имущественными комплексами в субъектах Приволжского федерального округа для:

а) формирования структуры процесса управления Комплексами на основе интегрированной системы управления объектами недвижимости;

б) экономической оценки земельно-имущественного комплекса;

в) совершенствования методики учёта (кадастрового, технического) и оценки стоимости объектов капитального строительства в составе Комплекса;

г) расчёта эффективности управления земельно-имущественным комплексом субъекта Российской федерации и локального уровня.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования являлись диалектический метод, системный подход, достижения землеустроительной, экологической и экономической наук, труды отечественных и зарубежных экономистов и других ученых в области землеустройства, земельного кадастра и других государственных кадастров, экологии, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления землепользованием регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе применялись такие методы исследования, как абстрактно-логический, монографический, аналитический, метод системного анализа, графический, расчётно-корреляционный, нейросетевой и кластерный методы анализа. Применение этих методов в комплексе позволило рассмотреть изучаемые явления в их взаимосвязи и развитии.

Научные исследования проведены на основе использования законов Российской Федерации, указов Президента, постановлений Правительства России, нормативных документов МПР России, Роснедвижимости и иных федеральных органов управления. В качестве информационной базы использовались многолетние статистические отчетные данные о развитии экономики регионов, научные публикации, материалы Роснедвижимости о ведении государственного земельного кадастра, отчеты о научно-исследовательских работах, а также данные, полученные автором.

Объектом исследования является система экономических закономерностей формирования и развития земельно-имущественного комплекса различных форм собственности (и отдельных земельных участков и иных объектов недвижимости) на территории Приволжского федерального округа.

Предметом исследования являются теоретические и методические проблемы формирования способов эффективного управления Комплексом различных территориальных уровней, их земельных участков и иной недвижимости, на основе комплексной информационной системы и других мероприятий.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) разработаны основные теоретические положения формирования земельно-имущественных комплексов Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований и отдельных объектов локального уровня, включая цели, задачи, принципы и этапы их формирования.

По иерархии управления, функциональному назначению и роли земельных участков предложено выделять виды и группы Комплексов, на основе совокупности земельных ресурсов, объектов недвижимости и других, связанных с ними, ресурсов с учётом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, находящихся в собственности субъектов различных уровней.

Разработаны пути совершенствован™ нормативно-правового механизма Комплексов в структуре недвижимого имущества в рамках впервые разработанной концепции управления Комплексом на разных территориальных уровнях;

2) разработаны, обоснованы и опробованы теоретические и методические положения формирования и управления Комплексом, включая схемы их

взаимосвязей. Предложены классификация объектов недвижимости при формировании организационно-экономического механизма управления ЗИК, а также структура процесса управления Комплексом и др.;

3) впервые поставлена и на основе созданных оригинальных теоретического и методического механизмов интегрированного информационного обеспечения решена важная научно-методическая проблема оптимального формирования и использования Комплексов;

4) сформулированы и обоснованы основные методологические и методические положения экономической оценки эффективности управления Комплексами различных уровней и их отдельных объектов, позволяющие с помощью предложенных критериев и показателей анализа управления обосновать рациональное формирование и использование Комплексов и способы эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в составе Комплекса;

5) установлены роль и место землеустройства, кадастра недвижимости и мониторинга земель в системе управления Комплексом, определены основные направления расчета экономической эффективности землеустроительной, кадастровой и мониторинговой деятельности на уровне федеральных округов, субъектов Российской Федерации, а также на локальном уровне;

6) в результате апробации и практической реализации в субъектах Приволжского округа определена экономическая эффективность функционирования Комплексов на различных административных уровнях, ее комплексной информационной системы, отдельных мероприятий и действий.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1) теоретические положения формирования Комплекса в структуре недвижимого имущества, включая понятие «земельно-имущественный комплекс», виды, типы, состав и содержание его функций, понятие управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях;

2) теория формирования системы управления Комплексом региона и муниципальных образований, включая направления их развития, совершенствования управления муниципальной недвижимостью;

3) методология интегрированного информационного обеспечения управления Комплексом на основе создания территориальной интегриро-

ванной информационной системы, включающей данные различных кадастров и реестров;

4) методика совершенствования государственного кадастрового и технического учета объектов недвижимости, входящих в состав Комплекса разных территориальных уровней;

5) усовершенствованная методика кадастровой оценки отдельных объектов Комплекса на основе выделения двух подходов к оценке земельного участка (как самостоятельного актива и неотъемлемой части всех активов предприятия);

6) методические положения совершенствования оценки инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства в составе Комплекса;

7) методология и методика определения эффективности управления Комплексом на различных территориальных уровнях, включая разработку критерия, оценку влияния внешних и внутренних факторов на результативный показатель, разработку системы показателей анализа управления Комплексами региона и локального уровня;

Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций обеспечивается анализом значительного объёма данных технико-экономических показателей функционирования Комплекса Российской Федерации и регионов Приволжского федерального округа, данных мониторинга и кадастров; обосновывается многовариантными расчётами с использованием математического аппарата, программных комплексов и современных технологий. Достоверность подтверждается результатами применения разработанных научных и методических рекомендаций управленческими структурами административных образований Приволжского федерального округа.

Апробация и реализация результатов исследований была осуществлена в регионах и административных образованиях Приволжского федерального округа. Материалы диссертации докладывались на международных и всероссийских научно-практических конференциях: «Вопросы планировки и застройки городов» - Пенза: ПГАСА, 2003г.; «Проблемы исполнения экологического и земельного законодательства в Российской федерации» - Пенза: Приволжский дом знаний, 2004г.; «Актуальные проблемы экономики органи-

зации и управления в условиях развития производственных систем» - Пенза: ПГУАС, 2004г., 2007 г.; «Архитектура и современность» - Пенза: ПГУАС, 2005,2006; «Право. Бизнес. Население» - Пенза: Приволжский дом знаний, 2006 г.; «Опыт Столыпинской аграрной реформы и современные проблемы землеустройства в Российской Федерации» - Москва: ГУЗ, 2006 г.; «Создание государственного кадастра недвижимости как компонента системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов Российской Федерации» - Пенза: ПГУАС, 2007 г.; «Совершенствование системы образования в области землеустройства и кадастров» -Москва: ГУЗ, 2007 г.; «Формирование и проблемы развития Государственного кадастра недвижимости» - Пенза: ПГУАС, 2008 г.

Результаты научных исследований используются в учебном процессе Пензенского государственного университета архитектуры и строительства при подготовке бакалавров и магистров по специальностям «Землеустройство», при проектировании дипломных работ, в исследованиях аспирантов и соискателей, а также на факультете повышения квалификации специалистов.

По теме диссертации опубликовано 44 работы общим объёмом авторского текста 24,3 пл., включая монографию. В журналах по списку ВАК, отражающих содержание докторских диссертаций, опубликовано 8 работ. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Основной текст изложен на 345 машинописных листах и включает 58 таблиц, 43 рисунка.

Основное содержание диссертации

В отечественной научной литературе понятие «земельно-имущественный комплекс» рассматривается с позиций социально-правового и экономического подходов как система имущественных элементов и взаимодействия, формируемая в процессе использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. При социально-правовом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как физическая совокупность двух понятий: земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости с учетом их целей, функций использования. При экономическом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается с позиции сово-

купности земельных и иных связанных с ними имущественных ресурсов в многообразии форм собственности и управления, а также с учетом структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе.

В нормативно-правовой базе Российской Федерации даётся определение лишь понятию «имущественный комплекс». Это понятие неразрывно связано с понятием «предприятие» в составе всех видов имущества, предназначенных для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Отсюда следует, что земельно-имущественный комплекс - это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения. ЗИК представляет собой одновременно сложную недвижимую вещь и комплекс материальных и нематериальных активов.

В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как единый недвижимый объект (комплекс) управления, представляющий собой целостность указанных элементов для выполнения предназначенной функции.

По мнению автора, в основе рассмотрения понятия единого объекта недвижимости должно быть положение, по которому объектом управления является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности, а не разрозненно. Такой объект управления должен именоваться «земельно-имущественный объект (комплекс)» Данный подход соответствует и намечаемой реформе в жилищной и производственной сфере, а также формируемому государственному кадастру недвижимости.

ЗИК отличается тем, что эта совокупность образована искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базой совокупности и системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении совокупностью взаимосвязей составляющих всей системы являются люди в Процессе своей деятельности.

В работе выделены следующие виды Комплекса:

1) Комплекс РФ - это территориально-производственная социально-экономическая система страны в целом;

2) Комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования - это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других связанных с ними природных и антропогенных ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования);

3) Комплекс локального уровня - это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Земельно-имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют следующий уровень управления земельно-имущественными ресурсами (жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская федерация).

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть непосредственной или опосредованной. Непосредственно связаны с земельным участком: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, кондоминиумы. Опосредованно связаны с земельным участком: предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.

Земельный участок в составе Комплекса локального уровня выступает в различных ролях в зависимости от функционального назначения объектов капитального строительства (ОКС). В этой связи автором выделены следующие группы Комплексов:

- ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве основного средства производства сельскохозяйственной продукции и лесного хозяйства (предприятия агропромышленного комплекса, лесохозяйственные предприятия);

- ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве простран-

ственного базиса (промышленные предприятия обрабатывающей отрасли, транспортные предприятия, предприятия энергетики, связи, космического обеспечения и иного специального назначения);

- ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве источника сырья и энергетических ресурсов (промышленные предприятия добывающей отрасли);

- ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве пространственного базиса и места жизнедеятельности человека в населенных пунктах (предприятия жилищно-коммунального хозяйства, общественного назначения и кондоминиумы);

- ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве природного ресурса ( предприятия особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования территорий).

Элементы, составляющие ЗИК можно подразделить на две группы: земельные участки; иные объекты недвижимого имущества (а также имущественные права н имущественные обязанности).

Объекты ЗИК могут участвовать в процессах финансового, материального рынков и рынка недвижимости, как в единстве своих объектов, так и пообъектно при неизменном составе этих объектов. Связь с рынком юридических услуг определяется действующим законодательством, требующим нотариального заверения документов по сделкам с объектами ЗИК, государственной регистрации прав и сделок, в отдельных случаях судебного отчуждения прав собственности и на продажу объектов недвижимости на открытых торгах через суд и судебных исполнителей. Рынок недвижимости для объектов ЗИК является основным сегментом рынка.

Земельно-имущественные комплексы (объекты) автором объединены в группы на основе классификации объектов недвижимости по их функциональному назначению (рис.1). Гражданские (жилые, общественные) Комплексы - имущественные комплексы, предназначенные для постоянного проживания, обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей, включающие в свой состав земельный участок (совокупность земельных участков), здания, сооружения и элементы инфраструктуры. Промышленные ЗИК - имущественные комплексы, предназначенные для ведения разнообразной

производственной деятельности. Сельскохозяйственные ЗИК - имущественные комплексы, предназначенные для различных отраслей сельскохозяйственного производства.

Виды ЗИК по функциональному назначению |

1 1

Гражданские Промышленные Сельскохозяйственные

- жилые: по характеру застройки делятся на 5 групп - общественные: по фу н кциональному назначению делятся на 4 группы - производственные - энергетические -транспортно-складского хозяйства - вспомогательные - животноводческие - птицеводческие -ветеринарные - силосные, сенажные - складские - культивационные - по обработке сельхозпродукции - по ремонту с/х машин

Рис. 1. Классификация ЗИК по функциональному назначению

Квалификационные признаки объектов недвижимости в составе ЗИК разделены автором на две группы: основные (неподвижность, материальность и долговечность) и функциональные (производственные и непроизводственные).

На рис.2, представлена разработанная автором схема классификации элементов ЗИК в соответствии с типологией зданий и видами недвижимости.

Система управления объектами ЗИК соответствует признакам открытой, сложной и вероятностной экономической системы. Открытой она является потому, что ее функционирование невозможно без взаимодействия с внешней средой: на входе в систему сосредоточены материальные, трудовые и экономические потоки в ЗИК, информационные потоки (правовые акты РФ и субъекта РФ, сведения о состоянии объектов ЗИК и т.п.); на выходе - увеличение поступлений финансовых средств в бюджет от использования объектов ЗИК, повышение эффективности землепользования, развитие социальной защиты населения. Сложной система управления ЗИК является потому, что обладает набором таких свойств, как: неоднородность и содержание большого числа подсистем; эмердженгность - несовпадение свойств подсистем и свойств самой системы; иерархия; агрегирование; многофункциональность; гибкость; надежность; безопасность; стойкость; уязвимость; живучесть. Вероятностной система управления ЗИК является потому, что невоз-

можно точно предсказать, как будет вести себя система и каким будет результат ее функционирования при изменяющихся условиях.

Земельно-имущественный комплекс

_ )

_Земля_

Земельные участ-

_ ки:

-составные; -ранеее учтенные; -вновь образуемые; - земельные доли.

Территориальная зона

— Зоны с ОУИТ

Рис.2. Классификация элементов недвижимости по виду и назначению Управление ЗИК - это целенаправленное воздействие государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений с целью: увеличения доходов от имущества в бюджетах; стимулирования развития производства; поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии (ремонт, реконструкция, реставрация); реализации жилищной программы; максимально полного удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в конкретных объектах нежилого фонда; развития инфраструктуры; решения экологических проблем территории и др.

Важным инструментом государственного управления ЗИК является система управления недвижимостью - совокупность законодательных актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов рынка по поводу объектов недвижимости. Целью системы является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости.

Управление в сфере земельно-имущественных отношений неразрывно связано со сбором и накоплением информации об объекте управления и про-

Здания, сооружения и их комплексы

- Жилые, нежилые

Общественные

Ппоизволственные

~ Сельскохозяйственные

Объекты транспортного и специального назначения

Инженерные ' е

сооружения §

О 3

Линейные 3 § §в.

Плошадные

§ 5

Объемные о> я 3 в

Высотные ё

Объекты незавершенного

строительства

текающих в нем процессах. На основе этой информации осуществляется управляющее воздействие, направленное на достижение цели системы. Бесперебойное и оперативное информационное обеспечение является необходимым условием устойчивого функционирования любых систем управления. Для современных условий необходимо повысить уровень информационного обеспечения управления, учета и описания характеристик объектов ЗИК. Так, разобщенность сведений, хранение данных в аналоговом формате, отсутствие электронного обмена информацией препятствует принятию эффективных, обоснованных управленческих решений.

Управление ЗИК должно осуществляться по двум направлениям: прямое и опосредованное. Прямое управление связано с созданием конкретных форм и условий землепользования (пространственные характеристики земельных участков, размещение инженерных сооружений, поселений, производственных и рекреационных центров, изменение состояния земель) и носит дискретный характер. Опосредованное управление ЗИК создает рамки (пределы) в использовании земли путем создания нормативно-правовой базы. Опосредованное управление, в отличие от прямого, осуществляется постоянно.

Исходя из того, что определение принципов управления ЗИК является одной из ключевых методологических задач, в работе сформулированы общие и специфические принципы государственного управления, характерные для ЗИК РФ и его регионов.

К основным функциям государственного управления ЗИК следует отнести: учетную; организационно-плановую; распорядительно-перераспределительную; функцию контроля за использованием и охраной объектов.

Применительно к управлению объектами ЗИК автор придерживается классификации A.A. Варламова, который рассматривает систему управления земельно-имущественным комплексом в регионах как комплекс трех подсистем: подсистема правового, организационного и экономического обеспечения (учет, регистрация объектов и прав на них, оценка), создающая методическую базу и инфраструктуру для управленческих решений; подсистема массового регулирования (налогообложение, зонирование), обеспечивающая воздействие органов управления на субъектов прав; подсистема индивидуального регулирования, предназначенная для воздейст-

вия на отдельные субъекты социально-экономической деятельности.

Для достижения цели необходимо создать такую систему, которая бы обеспечила выполнение следующих функций: передачу объектов в аренду, оформление права аренды, предоставление объектов для строительства на инвестиционно-тендерных условиях, выкуп объектов, оценку объектов недвижимости, передачу объектов недвижимости в доверительное управление, приватизацию объектов госсобственности, государственный учет и регистрация прав на недвижимое имущество.

С учетом такого подхода в работе предложены основные цели, задачи, методы и способы управления ЗИК в иерархии земельно-имущественных отношений. На рис. 3 приведены классификация и содержание методов управления.

Автор считает, что система управления объектами ЗИК на уровне субъектов Федерации должна состоять из трех подсистем управления независимо от форм собственности: а) формирование, б) использование, в) распоряжение объектами недвижимости.

Подсистема управления формированием объектов ЗИК должна включать: формирование новых объектов ЗИК (за счет строительства, инвестиций, формирования из имеющихся отдельных самостоятельных элементов); разграничение собственности (например, земельных участков); государственные кадастровый учет и регистрация прав на объекты недвижимости.

Подсистема управления использованием объектов недвижимости должна осуществлять разработку и регулирование использования государственных, муниципальных и частных земельно-имущественных комплексов, в том числе:

- формирование планов (программ) использования объектов ЗИК унитарных предприятий и учреждений;

- формирование планов (программ) регулирования использования объектов ЗИК негосударственных предприятий и учреждений;

- реорганизацию федеральных и субфедеральных объектов ЗИК на территории данного субъекта Федерации;

- межотраслевое перераспределение объектов недвижимости, передача его в аренду, доверительное управление, концессию и т.п.

Методы управления ЗИК

Административно-правовые

Правовое регулирование:

-порядок распоряжения недвижимостью; -приватизация; -регистрация прав и сделок;

- разработка программ социально-

экономического развития;

регулирование рынка недвижимости;

- формирование объектов недвижимости;

- инвестиционная деятельность, учет, налогообложения и др.

Организационно-распорядительные методы:

-запрет, разрешение, изъятие, отвод, зонирование;

-установление предельных размеров земельных участков; -ограничение экологически опасных технологий;

-установление перечня нарушений влекущих за собой формы ответственности и лп.

Экономические

Экономические программы -государственные; - региональные

Финансовое регулирование: -функция деятельности органов управления ЗИК; -взаимодействие органов по управлению ЗИК с финансово-кредитными организациями; -финансирование целевых программ;

-финансирование обучения, повышения квалификации кадров; -возмещение убытков в случае изъятия земли или ограничение прав;

-формирование уровня цен на землю.

Налоговое регулирование: -установление, размера земельного и имущественного налогов;

-определение стоимости ЗУ и ОКС в составе ЗИК

Меры экономического характера:

-контроль за спросом, предложением и формированием;

- платные информационные услуги в сфере недвижимости;

- платное предоставление прав на недвижимость.

Финансирование субъектом прав на недвижимость

1

Распорядительные

Отчуждение собственности(объектов) ЗИК

Аренда

Передача в доверительное управление

Залог

Деприватизация

Ликвидация вследствие износа

Концессия

Конфискация, изъятие, выкуп

Рис.3. Классификация и содержание методов управления ЗИК

Подсистема управления распоряжением ЗИК должна включать в себя: приобретение по гражданско-правовым сделкам (покупка, мена и т.д.); выкуп для государственных нужд в государственную или иную собственность; национализация или денационализация, отчуждение собственности (отдельных объектов) ЗИК; ликвидация вследствие износа и т.п.;

Под информационным обеспечением управления объектами ЗИК следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними ОКС, о территориальных зонах, обременениях в использовании земли в целях фиксации в документах Государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями. Информационное обеспечение должно решать следующие задачи:

- правовую поддержку управления объектами ЗИК;

- обслуживание государственных органов управления федерального, регионального уровней и органов местного самоуправления, в т.ч. для формирования и ведения ГКН, документирования сведений об объектах недвижимости;

- предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования;

- решение задач землеустройства и планирования территории, а также формирование рынка недвижимости;

- информационное обслуживание потребителей информации для решения локальных задач по объектам недвижимости.

- обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития территорий и др.

С учетом мнений ряда экономистов, в работе предложена классификация видов информации для целей информационного обеспечения эффективного управления земельно-имущественным комплексом региона.

Результаты анализа состояния информационно-технологического обеспечения формирования и использования пространственных данных позволили автору данной работы сделать следующие выводы:

- отсутствует единый классификатор, а также стандарты в области соз-

дания государственных пространственных данных и организации доступа к ним заинтересованных федеральных органов государственной власти;

- бессистемно ведется построение единой защищенной федеральной сети передачи данных, обеспечивающей информационный обмен федеральных органов государственной власти и их территориальных органов;

- между отдельными ведомствами сохраняются значительные различия в уровне обеспеченности средствами вычислительной техники и информационно-технологической инфраструктуры;

- переход на электронный документооборот ведется медленными темпами и не осуществляется по единым стандартам;

- не созданы в достаточном количестве прикладные информационные системы, обеспечивающие приоритетные информационные потребности федеральных органов государственной власти, а функциональность существующих систем требует существенного расширения;

- информационные системы отдельных ведомств фрагментарны и не интегрированы на федеральном уровне, отсутствуют центры координации и управления государственными информационными ресурсами;

- затруднена интеграция разрозненных информационных систем и использование на межведомственном уровне информационных ресурсов;

- внедрение комплексных информационных систем сдерживается отсутствием первичных пространственных данных, невозможностью организации оперативного доступа к базам данных на ведомственном и межведомственном уровне, отсутствием общих стандартов на внедрение аналитических приложений;

- значительная доля программного обеспечения, используемого в деятельности федеральных органов власти, не лицензирована;

- принятые и введенные в действие в России международные стандарты в области защиты информации не составляют целостной основы для решения проблем информационной безопасности, особенно в части нормативного регулирования разработки и сертификации безопасности информационных технологий.

Систематизация учетных характеристик ЗИК и регистрации прав на объекты недвижимости, а также информационное обслуживание потреби-

телей организовано в системе ГКН. Будучи информационной системой, ГКН является тем инструментом, который позволяет систематизировать сведения о земельных ресурсах, объектах капитального строительства, количестве, качестве, составе, местоположении и характере современного и перспективного их использования, а также увязать объекты недвижимости с их собственниками и проведение единой земельно-имущественной политики на всей территории РФ. Кадастровая информация позволяет идентифицировать объект недвижимости, определить его налоговую базу и показать пространственное положение по отношению к иным географическим объектам, а также принимать обоснованные управленческие решения по управлению ЗИК и развитию рынка недвижимости.

После вступления в силу ФЗ-221 сведения об объектах капитального строительства становятся практически не связанными информационно с земельными участками, так как к частям объекта недвижимости вносимым в государственный кадастр недвижимости в виде обременения, относятся только частный сервитут и арендованная часть земельного участка. По мнению автора, более целесообразно было бы сохранить учет части земельного участка под объектом (или объектами) недвижимости, как это было предусмотрено ФЗ-28 в Едином государственном реестре земель. Кроме того, единый объект недвижимости наряду с объектами права (земельный участок, здания, сооружения и т.д.) должен также включать характеристики вида и субъекта права.

В работе выделена главная задача ГКН - информационное обеспечение управления ЗИК и развития рынка объектов недвижимости. Наряду с ней к первоочередным задачам ГКН в системе управления ЗИК отнесены: разработка и принятие единых стандартов, классификаторов, технологий, форматов и структуры данных, точностных характеристик; обязательность использования программно-целевого метода планирования ведения ГКН на всех административно-территориальных уровнях путем формирования программ, приобретения оборудования, сбора информации, обучение персонала и т.д.; необходимость ускорения и упрощения процедуры учета недвижимости, по которой не совершаются сделки на рынке недвижимости, для последующей регистрации прав на эту недвижимость; разработка стратегии развития ГКН в существующих условиях и открытой для будущего процесса ее корректиров-

ки. Это обусловлено невозможностью создания банка кадастровых данных одновременно на всей территории страны вследствии больших затрат и отсутствия разработанных методик инвентаризации ранее учтенных данных; приспособление функционирования ГКН к динамичной среде (изменяющееся законодательство и структуры, участвующие в управлении ЗИК); формирование программно-технического обеспечения на основе анализа действительных потребностей с точки зрения их функциональности необходимых ресурсов и затрат, для создания и обслуживания новых систем.

Разработанная автором схема формирования сведений об объектах ЗИК (рис.4) предназначена для обеспечения следующих функций:

- описание местоположения границ между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населенными пунктами;

- разграничение и закрепление права собственников недвижимости;

- перенесение в ГКН сведений об объектах ЗИК из существующих кадастров и реестров, а также о градостроительных регламентах, ограничениях, строительных изменениях недвижимости и экономических характеристиках;

- проведение учета, оценки и регистрации права на недвижимость;

- внесение в информационную систему данных об объектах ЗИК в границах административных образований в целях контроля за их использованием.

Для обеспечения более устойчивого развития территории административного образования необходимо формирование территориальной информационной системы (ТИС), включая взаимосогласованное ведение различных реестров и регистров, обеспечивающих органы государственной власти и местного самоуправления комплексной информацией об использовании объектов земельно-имущественного комплекса На первом этапе формирования ТИС необходимо выполнить сбор и перенесение в систему ГКН сведений об объектах ЗИК, хранящихся в различных организациях, кадастрах и реестрах. На втором этапе осуществляется формирование базы данных об объектах ЗИК на основе проведения кадастрового, технического учета.

В работе предложен алгоритм формирования и учёта объектов недвижимости, объединяющий процессы геодезической съемки, инвентаризации земельного участка и его межевания, технический учёт (инвентаризацию)

Использование территории административного образования в соответствии с правилами землепользования и застройки

Разграничение прав собственности на объекты ЗИК

РФ Субъект РФ Муниципальное образование Юридическое или физическое лицо

1

Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный технический учет объектов капитального строительства и внесение сведений в ЕГРОКС

Регистрация права собственности в ЕГРП

Земельные участки

Объекты капитального строительства

Внесение сведений об объектах ЗИК в систему ГКН

Земельный участок Здание Сооружение Помещение Объект незавершенного строительства

Внесение сведений об объектах ЗИК в территориальную информационную систему

Рис.4. Схема формирования сведений об объектах ЗИК

объектов капитального строительства и их оценку, постановку на ГКУ и государственной регистрации права на недвижимое имущество. При этом значительно сокращаются финансовые и временные затраты, исключаются

многократные полевые работы. Выполнение этих процессов одной организацией позволяет свести к минимуму количество ошибок и несовместимость данных, а также обеспечить концентрацию взаимодействия всех исполнителей формирования сведений об объектах недвижимости.

Основной задачей при формировании информационной базы управления ЗИК в настоящее время является совершенствование технического учета ОКС. На практике состояние технического учета ОКС не исключает случаев уклонения от налогов и не способствует повышению эффективности контроля за использованием недвижимости на конкретной территории.

В работе предложена двухуровневая система учета объектов ЗИК:

1) упрощенный кадастровый учет для целей налогообложения и других государственных нужд (выкупа, изъятия) с обеспечением 100%-ного охвата земель и объектов капитального строительства;

2) полномасштабный кадастровый учет в заявительном порядке с определением точного местоположения границ земельного участка, здания, сооружения.

Функция проведения упрощенного учета объектов может быть закреплена за органами власти субъектов Федерации с возможным делегированием полномочий местному самоуправлению (по согласованию, при условии выделения финансовых ресурсов) за счет средств бюджетов по единой процедуре и при соблюдении единых требований к составу и формату данных. Невысокая стоимость учетных работ обеспечит эффективность их проведения за счет расширения налоговой базы и повышения доходов от управления недвижимостью.

По мнению автора, необходима единая система учета недвижимости, включающая следующие элементы: формирование - инвентаризация -оценка - учет - документирование - регистрация. При создании единой системы учета объектов недвижимости, в роли объекта учета в каждом случае должен выступать ЗИК, включающий в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания и сооружения.

Основой информационного наполнения ГКН сведениями об ОКС должна являться их паспортизация, обеспечивающая многоцелевую, полную и достоверную информацию о количественных и качественных показателей.

Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью, по мнению автора, необходимо осуществлять по следующим направлениям:

1. Создание конкурсной системы предоставления (продажи) прав на муниципальную недвижимость (в том числе прав на аренду объектов недвижимости застройку земельных участков). При этом конкурсную продажу прав на отдельные здания, строения, сооружения осуществлять только одновременно с правами на соответствующий земельный участок. Внеконкурсное предоставление прав на объект недвижимости осуществляется по решению органов управления.

2. Установление четкого порядка межведомственного взаимодействия территориальных органов федеральных министерств и агентств с территориальными управлениями и отделами Роснедвижимости, администрациями районов при подготовке материалов по распоряжению находящимися в муниципальной собственности земельными участками и иными объектами недвижимости.

3. Повышение уровня контроля за сохранностью, использованием по назначению, а также эффективностью использования муниципальной недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления за муниципальными предприятиями и учреждениями. В этой связи необходимо проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Управление недвижимостью в составе ЗИК локального уровня реализуется через разработку системы управления основными фондами крупных компаний. В задачу управления недвижимостью на этом уровне входит сбор необходимой информации, оценка стоимости производственного комплекса, в том числе зданий, сооружений, оборудования и т.п.

Стоимость ЗИК в конечном итоге определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, поскольку новая стоимость создается только тогда, когда объект получает такую реальную отдачу от инвестированного капитала, которая в значительной мере превышает все затраты на привлечение капитала (собственного, либо заемного) и обслуживание собственной недвижимости.

Управление стоимостью основано на системе управления ЗИК, которая позволяет строить оптимальный механизм принятия крупных стратегических

и оперативных (быстрых) решений. Управление стоимостью по существу означает, что вся работа, методы и приемы менеджмента должны обеспечить выполнение главной цели - максимизации ликвидной рыночной стоимости компании.

Анализ рынка имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Поэтому целесообразна следующая последовательность анализа рынка ЗИК: первый этап -качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены; второй - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену; третий - построение и калибровка модели; четвертый этап - тестирование модели, контроль качества и уточнение полученных результатов.

Учитывая высокую динамику развития рынка недвижимости в России, а также перспективы и направления реформирования налогообложения недвижимости можно сформулировать основные направления массовой оценки: переоценка объектов недвижимости; формирование фискального кадастра объектов недвижимости (сопровождение данных); периодическая корректировка стоимости объектов недвижимости (актуализация результатов оценки).

Предлагается установить следующую периодичность проведения оценки кадастровой стоимости земель ЗИК:

- для земель сельскохозяйственного назначения - до 10 лет, в т.ч. для расположенных в пригородных зонах (в радиусе 30 км.) - 5 лет;

- для земель промышленности - 5 лет (в связи с периодичностью инвентаризации объектов капитального строительства);

- для земель ООПТ, лесного и водного фонда - 10 лет (в связи с незначительной динамикой изменения состояния земель).

В населенных пунктах целесообразно выделить следующие группы ЗИК с разной периодичностью оценки кадастровой стоимости земельных участков:

- в которых ожидаются изменения функционального использования земельных участков, направления производства или плотности застройки (на основании выданных или рассматриваемых проектов застройки) - периодичность 3 года;

- предполагаемое изменение в застройке которых закреплено в проектах планировки - периодичность 5 лет;

- предполагаемое изменение в застройке которых на основании градостроительных регламентов, генерального плана или другой градостроительной документации - периодичность 10 лет.

Для учета ряда факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель в составе сельскохозяйственных ЗИК, включая стоимость ОКС как основных средств, автор считает целесообразным использовать систему показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов: балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; рыночная стоимость земельного участка; объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.); стоимость земельного участка, внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке); изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок).

Модель оценки стоимости ОКС в составе ЗИК должна быть представлена функцией трех групп ценообразующих факторов (удаленность от центра, локальное месторасположение, физические характеристики), каждая из которых в свою очередь может быть представлена обобщающим коэффициентом. Коэффициенты классифицируются по видам ЗИК , а их анализ следует проводить по каждому типу объектов.

Оценку строений, помещений и сооружений для целей налогообложения следует производить по их инвентаризационной стоимости, в соответствии с которой устанавливается ставка налога на объекты недвижимости на основании действующих нормативных правовых актов. Инвентаризационную стоимость предлагается определять по укрупнённым показателям сметной стоимости (УПВС, УПБС, УПС ГСК и др.) с учетом изменения цен, факторов износа и потребительских свойств объекта.

Оценка ЗИК должна включать в себя комплексную оценку земельного участка и иных элементов недвижимости с учетом наиболее оптимального и эффективного их использования. В работе предложена следующая формула для комплексной оценки стоимости ЗИК:

Oj„K- (КСу+ИС оке) 'УОКС ' Копт ' Кцсп ' KuM.np.3y ' KuM.np.OKCi (1)

где: Ош. - комплексная стоимость ЗИК, руб.; КС.1у - кадастровая (или рыночная) стоимость земельного участка, руб.; ИСокс - инвентаризационная стоимость ОКС; У(ЖГ - коэффициент удельного веса инвентаризационной стоимости ОКС; К„„„ - коэффициент оптимального (нормативного) соотношения площади ОКС и земельного участка; Ктг< - коэффициент эффективного использования земельного участка; K¡M„p - поправка на стоимость имущественного права земельного участка и ОКС.

На основе результатов экспертных оценок, материалов рыночной стоимости, аналитических расчетов автором предлагаются следующие коэффициенты для определения стоимости Комплексов локального уровня (табл.1).

Таблица 1

Средние коэффициенты определения стоимости ЗИК

Наименование показателей Группы земельно-имущественных комплексов

Обрабатывающие Осуществляющие производство и распределение электроэнергии, газа и воды Строительство Сельское хозяйство

Коэффициент поправки на удельный вес инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства <0,5=0,9 0,5=1,0 >0,5=1,2 <0,8=0,9 0,8=1,0 >0,8=1,2 <0,5=0,9 0,5=1,0 >0,5=1,2 <0,1=0,9 0,1=1,0 >0,1=1,2

Коэффициент застройки (оптимального соотношения площади объектов капитального строительства и земельного участка) <0,5=0,8 0,5=1,0 >0,5=1,3 <0,4=0,8 0,4=1,0 >0,4=1,3 <0,4=0,8 0,4=1,0 >0,4=1,3 <0,1=0,8 0,1=1,0 >0,1=1,2

Коэффициент эффективного использования земельного участка (в среднем по Пензенской области) 1,1 1,0 1,2 0,9

Коэффициент поправки на стоимость имущественного права земельного участка (в среднем по Пензенской области) 1,0 0,9 0,9 1,2

Коэффициент поправки на стоимость имущественного права объектов капитального строительства (в среднем по Пензенской области) 1,2 1,2 1,0 0,9

Апробация предлагаемой методики определения оценочной стоимости ЗИК произведена по ряду предприятий различного вида экономической деятельности (табл.2).

Таблица 2

Результаты расчета стоимости ЗИК локального уровня

Наименование ЗИК Показатели оценочной стоимости ЗИК Стоимость ЗИК, тыс.руб.

Уокс Копт Кисп Кимпр.ЗУ Ким.пр. оке

2 4 5 6 7 8 9

ОАО«Пензкомпрессормаш» 0,9 0,8 11 1,0 1,2 574 300,8

ОАО «Метан» 1,2 0,8 1,0 0,9 1,2 15 321,6

ОАО «Пензаэнергоремонт» 1,2 0,8 1,0 0,9 1,2 13 136,4

ОАО «Исток» 0,9 1,3 1,0 0,9 1,2 41 160,6

ЗАО «Волгостальмонтаж» 0,9 0,8 1,2 0,9 1,0 51 138,9

ЗАО «Пензенское предприятш трест №7» 1,2 0,8 1,2 0,9 1,0 68 936,4

ГУЛ «Тепличный» 1,2 0,8 0,9 1,2 0,9 537 081.6

Поскольку в Российской Федерации в качестве налогооблагаемой базы земельного налога используется кадастровая стоимость, то в расчетах стоимости имущественного права на использование земельного участка, отличного от права собственности, целесообразно использовать аналогичную базу. Для учета стоимости имущественного права следует вводить специальную поправку в кадастровую стоимость земельных участков ЗИК. Формулу расчета стоимости имущественного права можно записать следующим образом:

Оим ■ пр.- Опрду ' Ксрж' (ЗН/АП) • Кпбр, (2)

где: Оим пр и Опрлу - стоимостная оценка имущественного права и права собственности на использование земельного участка, рублей; Ксрок - коэффициент срока действия имущественного права или максимально возможный срок действия имущественного права, лет; ЗН - ставка земельного налога; АП - ставка арендной платы; Кобр - поправочный коэффициент на возможные ограничения имущественного права по использованию земельного участка в сравнении с правом собственности.

При определении эффективности управления ЗИК региона следует установить следующие исходные критерии: а) потребительский уровень, с позиции которого осуществляется оценка меры удовлетворения потребностей ре-

гиона на основе анализа трех сравниваемых ЗИК (на уровне РФ, ПФО и анализируемого региона); б) число параметров потребления результатов функционирования ЗИК (включая в качестве системообразующего элемента земельные ресурсы); в) показатели оценки по параметрам потребления.

Сравнение осуществляется по сумме параметров потребления, зависящих от состояния ЗИК. Это означает, что результативный показатель эффективности ЗИК региона выступает как набор наилучших показателей по каждому параметру потребления, используемому для оценки эффективности ЗИК. При проведении анализа следует учитывать, что в процессе потребления соединяются в единый комплекс внешне несводимые друг к другу параметры, имеющие разную разрядность. Для устранения этой проблемы следует использовать методы анализа, позволяющие проводить расчеты с разноразмерными (или безразмерными) показателями (весовые значения показателей, ранжирование, индексный, кластерный и нейросетевой).

Формула для расчета комплексной оценки на основе анализа уровней ЗИК региона выглядит следующим образом:

ЗИКР„,.....= (У, ■ в, + П, • о,) • Кузр, (3)

где: - комплексная оценка ЗИК; У) - потребность в ^ой ус-

луге, сформировавшейся в ходе потребления продукции (услуг) ЗИК, признанной жителями РФ, ПФО и анализируемого региона в качестве ориентира; - оценка полезности производства ЗИК; - вес ^того параметра в комплексе услуг, предоставляемых ЗИК; о] - вес ^-того показателя в производстве ЗИК; Кузр - коэффициент эффективности управления земельными ресурсами.

Для расчета комплексной оценки эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК субъектов РФ, входящих в Приволжский федеральный округ, автором был использован метод нейросетевого анализа. Выбор данного метода анализа был выбран из-за использования разноразмерных показателей. На рис.5 приведены результаты нейросетевого анализа по определению коэффициентов влияния различных экономических факторов на размер налога на имущество.

ВРП iwt.pv6/l ra

Иниоетиции мл 1 »ксшомичмки <m i некого митсяя.тыс.руб. I ТОИМГМ'ТЬ фок ПОЛ н,1 1 »К (ЖОМ И Ч {ТКИ лктклмопо ЖИ1«?ЛИ.Ч*С.ру6 ИМ1ЧОПИ1 (НИ Я .ТГИОПНПИ КЛГШ1ЛЛ ЧЛ ГЧ1ЧГ

бюдж^'ных средств (ею крупным и средним... Цепень и)1*см:а осиооны* фондов , "i фом/уи» (и

ШШШ о.ш

и обиг тисни« (х: СрСДНС! ОДООЫК цо

основных фондов тыс pylV/'ra

Гуг тлталмлздлйильмых «npnf i

покрытия, h'M.M/WYÍ ?

Упавлнюнчщ и обезвреживание загрязниюших g ^ ^^

Э1МОСфСру ВСЩОС!» От общего Н

. 1 ко..

0,000 0,200 0,400 0,600 0.S00 1.000 1,200

Рис.5. Коэффициенты влияния экономических факторов на размер налога на имущество

Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК (табл.3) показал, что поступления земельных платежей в бюджеты всех территориальных уровней (включая земельный налог, арендную плату, штрафы за нарушение использования земель и иные поступления) в Пензенской области в 2007 году в 8,2 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, и в 0,9 раз меньше, чем по Приволжскому округу.

Таблица 3

Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК региона

Уровни ЗИК Налог на имущество, руб/га Земельный налог, руб./га

Фактически Прогноз нейросе-тн Коэффициент эффективности Фактически Прогноз нейросе-ти Коэффициент эффек-тив-ности

РФ 175,04 112,910 1,550 22,92 71,297 0,321

ПФО 492,21 381,853 1,289 217,03 217,625 0,997

Пензенская обл. 376,65 497,440 0,757 188,49 132,143 1,426

Однако с учетом экономических факторов коэффициент эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК Пензенской области наивысший (1,426). Противоположные данные получены по налогу на имущество: в Пензенской области величина фактически полученного налога на имущество меньше чем по Приволжскому округу и коэффициент эффективности в два раза ниже, чем в среднем по Российской Федерации.

Факторы, влияющие на развитие ЗИК (инвестиции в производство, освоенность территории, транспортная доступность и т. д.) определяют уровень потребления продукции населением, эффективность развития промышленности, а также уровень управления земельными ресурсами. Результаты анализа показали, что в настоящее время в Приволжском округе и в Пензенской области более эффективно используются земельные участки по сравнению с объектами капитального строительства, инженерными коммуникациями и сооружениями.

Анализ эффективности управления земельными ресурсами в Приволжском федеральном округе показал, что в областях имеются резервы в поступлении платежей за землю в объеме 1497,2 млн. рублей в год, что составляет 6,7% от общей суммы поступления платежей. Резервы получения валового регионального продукта (ВРП) составляют 407,1 трлн. рублей (14,4%). Однако экономические условия использования этих резервов различаются. Для оптимизации расходования бюджетных средств и средств земельно-имущественных комплексов отдельных регионов автором был осуществлен выбор наиболее перспективных субъектов РФ с использованием метода кластерного анализа. В результате кластеризации субъекты, входящие в состав ПФО были разделены на три кластера (рис. 6). В первый кластер были выделены Самарская область и Республика Татарстан. Во второй кластер - Республика Чувашия и Нижегородская область. В третий кластер объединены Саратовская, Оренбургская, Кировская, Пензенская, Ульяновская области, Пермский край и Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия и Башкортостан.

400 350 300

•I 160

| 100

ё

% 60 о-

Рис.6. Результаты кластеризации субъектов РФ Приволжского федерального округа

Древ диаГр. для 14 набл Метод одиночной связи (простое обьед.) Евклидово расстояния

В выделенных кластерах видны различия экономических условий и результатов функционирования ЗИК (табл.4).

Таблица 4

Характеристика кластеров субъектов РФ Приволжского федерального округа

Выделенные кластеры Улавливание и обезвреживание загрязняющих атмосферу веществ от общего количества загрязняющих веществ,% Стоимость основных фондов тыс.руб./га Коэффициент обновления основных фондов (в среднегодовых ценах) Инвестиции на 1 экономически активного жителя, тыс.руб. ВРП на 1 га, тыс.руб. Налог на имущество, руб/га Земельный налог, руб./га Доля земельного налога в общем объеме налогов, %

1 кластер 58,40 198,90 4,90 65,40 73,56 1310,68 620,31 47,10

2 кластер 56,30 132,41 3,45 43,10 32,92 831,24 342,95 40,65

3 кластер 61,05 63,27 3,43 41,62 23,56 354,22 141,96 39,34

Наибольшая средняя стоимость основных фондов в первом кластере составляет 198,9 тыс. руб./га, во втором - 132,4 тыс. руб./га, а в третьем - 63,3 тыс.рубУга. Коэффициент обновляемое™ основных фондов (в среднегодовых ценах) составил в первом кластере - 4,9, во втором и третьем кластерах - соответственно 3,45 и 3,43. Выше в первом кластере также инвестиции на 1 экономически активного жителя (65,4 тыс. руб.). Доля инвестиций в основной капитал за счет бюджетных средств (по крупным и средним организациям) составила в первом кластере 15,8%, во втором и третьем кластерах соответственно 27,8% и 27,2%. Это свидетельствует о том, что доля бюджетного финансирования не оказывает влияние в настоящее время на эффективность управления ЗИК региона

Данные кластеризации свидетельствуют также о том, что результаты управления ЗИК региона выше в первом кластере: ВРП на 1 га выше в два раза, налог на имущество выше в 1,6 раза, земельный налог выше в 1,8 раз по сравнению со вторым кластером. В третьем кластере показатели еще ниже.

На основе этих данных автором была составлена картограмма приоритетности осуществления мероприятий по повышению эффективности управления ЗИК Приволжского федерального округа (рис.7). В первую (приоритетную) очередь включены Самарская область и Республика Татарстан, во вторую оче-

редь - Республика Чувашия и Нижегородская область. В этих областях экономически эффективно осуществлять инвестиции в ЗИК.

В субъектах первого кластера можно получить в год дополнительно 138,3 млн. рублей земельного налога и 30,2 трлн. руб. ВРП, в субъектах второго кластера 440,5 млн. рублей земельного налога и 13,8 трлн. руб. ВРП. При последующей отдаче инвестиций в этих субъектах РФ дополнительные ресурсы следует вкладывать в ЗИК субъектов РФ третьего кластера.

Эффективность управления ЗИК локального уровня предложено в работе оценивать со следующих позиций: совокупного влияния землепользования и производства продукции внутри ЗИК; определения места отдельного ЗИК в региональном управлении ЗИК (удельный вес производимой продукции, удельный вес инвестиций в производство и т.д.). Кроме того, следует учитывать различия и особенности использования ЗИК на землях различного целевого назначения.

Рис.7, Картограмма приоритетности инвестирования ЗИК субъектов РФ Приволжского федерального округа

Анализ информационного обеспечения управления ЗИК локального уровня показал на примере Пензенской области, что объекты ЗИК разрозненно учтены в базе данных ГКН. В электронной базе данных бюро технической

инвентаризации содержатся сведения не о всех ОКС (табл.5), причем наибольший процент инвентаризации приходится на жилые помещения.

Таблица 5

Ведение технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости г. Пензы

(на 31.03.2008г.)

Наименование объектов инвентаризации Количество объектов

Всего инвентаризовано Перевед в электронш ено кк> базу Внесено в ЕГРОКС

дел % дел %

Объекты недвижимости:

Одноквартирные дома 19635 12732 64,8 10972 55,8

Многоквартирные дома 3759 1105 29.3 3385 90,0

I Гежилые здания и строения 3424 731 21,3 878 26,5

Дачи 3576 2005 56,0 1936 54,1

Сооружения 588 0 - 0 -

Жилые помещения 162458 161994 99,7 18016 11,0

Нежилые помещения 5596 834 14,9 974 17,4

Кроме того, в базе данных ГКН учтено только 11% земельных участков с точным местоположением границ, что значительно снижает эффективность управления объектами ЗИК.

Комплексный показатель сравнительной полезности ЗИК, позволяет оценить эффективности использования фондов, инвестиций и других видов затрат на поддержание и развитие ЗИК локального уровня. Решение этих задач связано с привлечением определенного статистического материала. Наиболее сложно оценить комплексно полезность ЗИК с точки зрения промышленного производства. В связи с этим необходимо применить метод оценки полезности отдельных элементов ЗИК и объединить результаты в единый комплексный показатель. Комплексный анализ промышленного производства при анализе эффективности управления ЗИК локального уровня следует дополнить показателями эффективности использования земельных участков.

Показатель общей экономической эффективности (Коп), включающий в себя коэффициенты экономической (К^), социальной (Ка), бюджетной (Ко,) эффективности использования недвижимости и эффективности использования территории предприятиями (Кят) рассчитывается по формуле:

кт, = ^к„-ка-кь-к11т, (4)

Общая экономическая эффективтость использования недвижимости по отраслям и предприятиям в 2005 - 2007г.г. колеблется. Так, этот коэффициент составил: у ОАО «Пензтяжпромарматура» 2,46; 1,71 и 1,43 (снижение за анализируемый период); ОАО «Пензхиммаш»: 1,17; 1,19 и 2,41 (повышение) (табл.6).

Таблица б

Коэффициент общей экономической эффективности использования недвижимости (/С») предприятиями по видам экономической деятельности

Предприятия годы

2005г 2006г 2007г

Промышленность (Д). Обрабатывающие производства

ОАО "Пензтяжпромарматура" 2,46 1,71 1,43

ОАО " Пензхиммаш" 1,17 1,19 2,41

ОАО "Пензкомпрессормаш " 0,83 0,99 1,11

(Е). Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

ОАО " Пензаэнергоремонт" 14,62 10,72 6,99

ОАО "Исток " 1,65 2,48 2,44

ОАО " Метан" 0,50 0.58 1,25

ОАО "Энергоснабжающее предприятие " 0,34 0,81 0,51

Строительство

РСУ "Химмаш " 13,24 8,72 29,84

ЗАО "Волгостальмонтаж " 5,71 8,05 5,10

ЗАО "Пензенское предприятие трест №7" 1,01 1.42 2,16

Сельское хозяйство

ЗАО "Константиново" 0,23 0,34 0,19

ЗАО "Петровский хлеб " 0,52 0,16 0,17

ГУП "Тепличный " 0,43 0,41 0,51

Данные таблицы 6 позволяют по значению коэффициентов сравнивать между собой эффективность использования территории и иных элементов недвижимости ЗИК различных видов экономической деятельности и внутри отрасли. Видно, что в 2005-2007 гг. по этим показателям лидируют предприятия «Пензтяжпромарматура», «Пензаэнергоремонт» и РСУ «Химмаш». При этом на значение коэффициента общей экономической эффективности большое влияние оказывает коэффициент использования территории.

Учитывая то, что по всем инвестиционным проектам денежные средства вкладываются в основном в недвижимость (основные фонды), а оборотные средства могут покрываться краткосрочными кредитами банков, можно сделать вывод, что наиболее приоритетным вложением инвестиций в основной капитал со стороны государства является финансирование наукоемких отраслей с высокой добавленной стоимостью на рубль потреблённой не-

движимости (предприятия обрабатывающие производства, производства и распределения электроэнергии, газа и воды).

Выводы и предложения

1. В сфере регулирования земельно-имущественных отношений управляемой системой выступает ее земельно-имущественный комплекс.

Земельно-имущественный комплекс - это сложная социально-экономическая категория, выражающая пространственно-временные взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектами недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения.

В работе выделены следующие виды ЗИК: федеральный, субъекта Российской Федерации и муниципального образования, локальный.

На федеральном уровне ЗИК представлен территориально-производственной социально-экономической системой страны в целом. ЗИК субъекта Российской Федерации и муниципального образования - это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости, других связанных с ними ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования), направленных на обеспечение жизнедеятельности населения. ЗИК локального уровня - это объект имущественных прав, совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Целью управления ЗИК региона является сбалансированное социально-экономическое развитие ресурсов в установленных границах. ЗИК региона рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе, отличается от ЗИК локального уровня социальной составляющей. Основной целью управления ЗИК локального уровня является эффективное и рациональное использование ресурсов предприятия.

2. Система управления объектов ЗИК является открытой, сложной и вероятностной экономической системы. Открытой она является ввиду того, что ее функционирование невозможно без взаимодействия с внешней средой: на входе в систему сосредоточены материальные, трудовые и экономические,

информационные потоки; на выходе - увеличение поступлений финансовых средств в бюджет от использования объектов ЗИК, повышение эффективности землепользования, развитие социальной защиты населения. Сложной система управления ЗИК является потому, что обладает набором таких свойств, как: неоднородность и содержание большого числа подсистем; несовпадение свойств подсистем и свойств самой системы; иерархия; агрегирование; многофункциональность; гибкость; надежность; безопасность; стойкость; уязвимость; живучесть. Вероятностной система управления ЗИК является потому, что невозможно точно предсказать, как будет вести себя система и каким будет результат ее функционирования при изменяющихся условиях.

3. Управление ЗИК - это целенаправленное воздействие государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений с целью: увеличения доходов от имущества в бюджете города; стимулирования развития производства; поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии (ремонт, реконструкция, реставрация); реализации жилищной программы; максимально полного удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в конкретных объектах нежилого фонда; развития инфраструктуры; решения экологических проблем города.

Важной составной частью государственного управления ЗИК является система управления недвижимостью - совокупность законодательных актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов рынка по поводу объектов недвижимости. Целью системы является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости.

4. Эффективное управление земельно-имущественными комплексами должно осуществляться в следующих направлениях:

- гарантия правового существования земельно-имущественного комплекса на основе достоверных сведений реестра недвижимости и реестра прав;

- эффективное использование земель и иных объектов ЗИК на основе анализа эффективности землепользования;

- оптимизация платежей за землю, на основе выбора правового режима функционирования объектов ЗИК, их оценки, включая оценку инвестиционной привлекательность ЗИК;

- прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов ЗИК.

5. Реализация правового регулирования учета ЗИК возможна только после трехэтапного внесения изменений в действующее законодательство. На I этапе осуществляется разработка нормативных правовых и методических документов, обеспечивающих учет объектов ЗИК. А также осуществляется подготовка документов. На П этапе осуществляется разработка и совершенствование землеустройства, государственного учета объектов недвижимости и мониторинга земель, в т.ч. в автоматизированном режиме. На Ш этапе проводится совершенствование экономической системы оборота объектов недвижимости.

Земельному участку, как системообразующему элементу ЗИК, должна отводиться главенствующая роль в развитии экономики в целом. Следовательно, правовое регулирование должно быть направленно на эффективное использование земельных и иных ресурсов.

6. Основным методом управления недвижимостью является информационное обеспечение рационального и эффективного использования земельно-имущественного комплекса на основе сведений государственного кадастра недвижимости, мониторинга земель, государственных и ведомственных кадастров и реестров, а также осуществления землеустройства.

Для получения сведений об объектах ЗИК необходимо выполнить четыре основных действия: формирование и межевание объектов недвижимости; ГКУ объектов недвижимости; государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственную кадастровую оценку объектов недвижимости. Первые три действия являются взаимосвязанными процессами, так как основу системы ГКН должна составлять четкая система учета и регистрации.

7. Под информационным обеспечением управления объектами ЗИК следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними ОКС, об обременениях в использовании земли в целях фиксации в документах ГКН, обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями в целях повышения эффективности функционирования ЗИК.

Информационное обеспечение должно решать следующие задачи: правовую поддержку управления объектами ЗИК; обслуживание органов управления федерального, регионального и муниципального уровней, в т.ч. для формирования ГКН и документирования сведений; предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования; обслуживание юридических лиц д ля решения задач внутрихозяйственного устройства территории, а также внешних задач на рынке недвижимости; информационное обслуживание физических лиц для решения локальных задач по использованию объектов недвижимости; обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития земельного и информационного рынков.

8. Для исключения недостатков в системе учета земельных участков и иных объектов недвижимости и для обеспечения устойчивого развития территории необходимо создание интегрированной (комплексной) территориальной информационной системы .включая формирование и взаимосогласованное ведение различных реестров, кадастров и регистров, обеспечивающей органы государственной власти и муниципальных образований достоверной и комплексной информацией о работе ЗИК. Для перехода на централизованный государственный кадастровый учет объектов недвижимости необходима современная цифровая картографическая основа, что требует срочного создания (обновления) картографической и геодезической основы.

9. Для актуализации сведений об ОКС и перенесению в единый ресурс ГКН необходимо: устранение недостатков в существующей системе учета ОКС; определение перечня характеристик об объектах недвижимости, занесение которых целесообразно в единую учётно-информационную систему с точки зрения обеспечения информационной достоверности и достаточности, а так же правовой корректности информации; объединение ОКС, земельных участков и иной недвижимости в единую учётно-информационную систему сведений об объектах недвижимости; закрепление юридического статуса определения ОКС, в частности, понятия «объект незавершённого строительства»; установление контроля и ответственности за полноту и достоверность предоставляемых сведений об ОКС организациями осуществляющими их актуализацию; совершенствование методики технического состояния и оценки ОКС; документальное определение порядка обследования и источника его финанси-

рования; проведение паспортизации всех ОКС на основе технической инвентаризации по целевой программе в каждом субъекте РФ.

10. Стоимостная оценка земельно-имущественных комплексов должна включать в себя комплексную оценку земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем с учетом наиболее оптимального и эффективного использования всех объектов недвижимости и включать следующие показатели: кадастровую стоимость земельного участка; поправку на удельный вес инвентаризационной стоимости ОКС; коэффициент оптимального соотношения площади ОКС и земельного участка; коэффициент эффективного использования земельного участка; поправку на стоимость имущественного права.

Проведение кадастровой оценки ЗИК всех категорий земельного фонда целесообразно не чаще, чем раз в пять лет. Предлагается установить следующую периодичность проведения оценки кадастровой стоимости земель ЗИК: для земель сельскохозяйственного назначения - до 10 лет, а для участков, расположенных в пригородных зонах (в радиусе 30 км.) - 5 лет; для земель промышленности - 5 лет (в связи с установленной, но не реализуемой на практике, периодичностью инвентаризации объектов капитального строительства); для земель ООПТ, лесного и водного фонда - 10 лет (в связи с незначительной динамикой изменения состояния земель).

11. В населенных пунктах целесообразно выделить следующие группы ЗИК с разной периодичностью оценки кадастровой стоимости земельных участков: в которых ожидаются изменения функционального использования земельных участков, направления производства или плотности застройки (на основании проектов застройки) - периодичность 3 года; предполагаемое изменение в застройке которых закреплено в проектах планировки - периодичность 5 лет; предполагаемое изменение в застройке на основании градостроительных регламентов, генерального плана или другой градостроительной документации - периодичность 10 лет.

При определении стоимости земельных участков для учета ряда факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель в составе сельскохозяйственных ЗИК, включая стоимость ОКС (основные средства), автор считает целесообразным использовать систему показателей бухгалтерской

отчетности хозяйствующих субъектов: балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; рыночная стоимость земельного участка; объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.); стоимость земельного участка, внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке); изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок).

12. Проведенный анализ эффективности функционирования ЗИК Пензенской области с точки зрения потребительского сектора региона, производства продукции и анализа управления земельными ресурсами региона по отношению к уровню ПФО и РФ показал, что потребительский эффект от функционирования ЗИК Пензенской области нестабилен и понижался ежегодно в течение 10 последних лет. Только на уровне Российской Федерации эффект промежуточного потребления стабилен и составляет почти 74 %. Затраты на производство и потребление по регионам значительно отличаются. ЗИК потребления в Пензенской области в отличие от ПФО обеспечивается меньшими ресурсами. Эффективность затрат ПФО по отношению к средним данным по России в целом составила в 2006 году 22,1 %.

Предложенная методика анализа эффективности управления ЗИК региона позволяет проследить формирование приведённых затрат по отношению к ЗИК потребления, а также сопоставить экономию и перерасход средств регионов на поддержание своих ЗИК для принятия соответствующих управленческих решений. Приведенные затраты ЗИК промышленного назначения (в расчете на единицу полезности) на уровне РФ возросли в период с 1995 по 2006 гг. в 9,61 раза, ПФО - 9,3 раза и Пензенской области - в 8,9 раза. Затраты росли примерно в равной пропорции.

13. Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК показал, что поступления земельных платежей в бюджеты всех территориальных уровней (включая земельный налог, арендную плату, штрафы за нарушение использования земель и иные поступления) в Пензенской области в 2007 году в 8,5 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, и в 0,9 раз меньше, чем по Приволжскому округу. Однако с

учетом экономических факторов коэффициент эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК Пензенской области наивысший (1,426). Противоположные данные получены по налогу на имущество: в Пензенской области величина фактически полученного налога на имущество и коэффициент эффективности в два раза ниже, чем в среднем по Российской Федерации.

14. Анализ эффективности управления земельными ресурсами в Приволжском федеральном округе показал, что в областях имеются резервы в поступлении платежей за землю в объеме 1497,2 млн. рублей в год, что составляет 6,7% от общей суммы поступления платежей. Резервы валового регионального продукта (ВРП) составляют 407,1 трлн. рублей (14,4%). Однако экономические условия использования этих резервов различаются.

Для оптимизации расходования бюджетных средств и средств земельно-имущественных комплексов отдельных регионов автором был осуществлен выбор наиболее перспективных субъектов РФ с использованием метода кластерного анализа. В первый кластер были выделены Самарская область и Республика Татарстан. Во второй кластер - Республика Чувашия и Нижегородская область. В третий кластер объединены Саратовская, Оренбургская, Кировская, Пензенская, Ульяновская области, Пермский край и Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия и Башкортостан.

В первую (приоритетную) очередь осуществления мероприятий по повышению эффективности управления ЗИК Приволжского федерального округа включены Самарская область и Республика Татарстан, во вторую очередь -Республика Чувашия и Нижегородская область. В этих областях экономически эффективно осуществлять инвестиции в ЗИК.

В субъектах первого кластера можно получить в год дополнительно 138,3 млн.рублей земельного налога и 30,2 трлн.руб. ВРП, в субъектах второго кластера 440,5 млн.рублей земельного налога и 13,8 трлн.руб. ВРП. При последующей отдаче инвестиций в этих субъектах РФ дополнительные ресурсы следует вкладывать в ЗИК субъектов РФ третьего кластера.

15. Анализ эффективности использования земельных участков и иной недвижимости в составе ЗИК локального уровня г. Пензы и Пензенской области пока-

зал, что наибольшая экономическая эффективность по использованию недвижимости в период с 2005 по 2007 гг. достигнута в строительстве. Предприятиями промышленности и строительства на рубль потребленной стоимости недвижимости выплачивается и больше налогов в десятки раз в сравнении с предприятиями сельского хозяйства Все предприятия сельского хозяйства, а также отдельные предприятия промышленности (ОАО «Энергоснабжакяцее предприятие») недостаточно эффективно используют недвижимость (что объясняется сезонностью, высокой зависимостью от природных и иных внешних факторов и др.), делая ставку в основном на ценностный фактор производства своей продукции.

На величину общей экономической эффективности ЗИК локального уровня производства, оказывает влияние коэффициент использования территории, который выше на предприятиях, осуществляющих производство и распределение электроэнергии, газа и воды, а также на отдельных строительных предприятиях. По этому показателю предприятия сельского хозяйства находятся в менее выгодных условиях. Для этих ЗИК целесообразно проводить внутриотраслевой анализ.

16. Предлагаемая система показателей эффективности использования недвижимости на локальном уровне позволяет сравнивать между собой ЗИК различных видов экономической деятельности (тем более, однородного вида) и пригодна для разработки и установления нормативных коэффициентов для целей рационального использования недвижимости и принятия управленческих решений на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость.

По теме диссертации опубликованы следующие основные работы:

1. Хаметов, Т.И. Основы формирования объектов земельно-имущественного комплекса и их эффективного использования [Текст]: монография. / Т.И. Хаметов. - Пенза: ПГУАС, 2008. -159 с. -10 п. л.

2. Хаметов, Т.И. Экономическая и кадастровая оценка земель [Текст] /Т.И. Хамегтов, И.А. Романюк // Актуальные проблемы экономики, организации и управления в условиях развития производственных систем: матер. Международной НПК; под общ. ред. Б.Б.Хрусталева, - Пенза: ПГУАС, 2004. - С.231-236 с. - 0,4 пл. (авт. - 0,2 пл.).

3. Хаметов, Т.И. Методы оценки земель [Текст] /Т.И. Хаметов, И.А.Романюк // Актуальные проблемы современного строительства: тез. докладов Международной НТК ll-15.04.05r.- Пенза: ПГУАС, 2005. - 4.1. - С. 154 - 157 с. - 0,25 п.л. (авт. - 0,125 пл.).

4. Хаметов, Т.И., Чурсин А.И. Совершенствование организационно-экономического механизма использования земельных ресурсов Пензенской области [Текст] /Т.Н. Хаметов, А.И. Чурсин // Архитектура и современность. Материалы 1 международной НПК 29-30.06. - Пенза: ПГУАС, 2006. -С. 101-105 с. - 0,4 пл. (авт. - 0,2 пл.).

5. Хаметов, Т.Н. О создании и эффективности функционирования кадастра объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов, А.И. Чурсин // Архитектура и современность: матер. 1 Международной НПК 29-30.06.-Пенза: ПГУАС,2006. - С. 109 - 112 с. - 0,25 п.л .(авт. - 0,125 пл.).

6. Хаметов, Т.И. Проблемы управления земельно-имущественными ресурсами и градостроительства [Текст] /Т.И. Хаметов, И.А.Романюк// Архитектура и современность: матер. Международной НПК. - Пенза: ПГУАС, 2006. - С. 105 - 109 с. - 0,31 п.л. (авт. - 0,2 п. л..)

7. Хаметов, Т.И. Место и задачи ГКН в системе управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Право. Бизнес. Насеете: сб. статей Международной НПК. - Пенза: Приволжский дом знаний,

2006.-С. 75-78 с.-0,5 п. л.

8. Хаметов, Т. И. Влияние реформы П.А. Столыпина на развитие рынка земли. [Текст] /Т.И. Хаметов // Опыт Столыпинской аграрной реформы и современные проблемы землеустройства в Российской Федерации: сб. научных

>удов Всероссийской НПК - М.: ГУЗ, 2006. - С. 166-172с. - 0,44 пл.

9. Гальченко С.А., Хаметов Т.И. Организационно-экономическое содер-ание информационной системы управления недвижимостью. [Текст] / альченко С.А., Т.И. Хаметов // Региональная архитектура и строительство si, 2006.-С. 155-162 с.-0,62пл. (авт.-0,31 пл.).

10. Хаметов, Т.И. Модификация массовой оценки объектов недвижимо-и в целях единого налогообложения. [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные

роблемы экономики организации и управления в условиях развития произ-одственных систем: матер. Международной НТК; под общ. ред. д.т.н., проф. .И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.327-323с. - 0,5. п. л.

11. Хаметов, Т.И. Организационный механизм формирования и ведения осударственного кадастра объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов // Ак-

альные проблемы экономики организации и управления в условиях развития роизводсггвенных систем: матер. Международной НТК; под общ. ред. д.т.н., роф. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.333-339с. - 0,44 пл.

12. Хаметов, Т.И. Особенности кадастровой оценки земельных участ-ов с улучшениями [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные проблемы совре-енного строительства: тез. докладов НПК 23-25.04.07г.; под общ. ред. .И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С. 202-204 с. - 0,2 п. л.

13. Хаметов, Т.И. Экономическая эффективность применения массовой ценки объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные пробле-ы современного строительства: тез. докладов НПК 23-25.04.07г.; под общ. ед.. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.204-205с. -0,12 п. л.

14. Хаметов, Т. И. Место и роль технического учета (инвентаризации) объектов капитального строительства в формировании кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. - №3. - С. 45 - 49 с. - 0,87 п. л.

15. Хаметов, Т.И. Актуализация сведений об объектах капитального строительства в системе государственного кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Экономика и учет в строительстве, №6 (108), 2007. - С.23 -30 с.-0,81 п. л.

16. Хаметов, Т.И. Место государственного кадастра недвижимости в системе управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов //Финансы как особая форма экономических отношений. Управление финансами: сб. материалов Международной НПК. - Пенза: Приволжский дом знаний, 2007. - С.155 -162 с. -0,68 п. л.

17. Хаметов, Т.И. Земельно-имущественный комплекс как система управления объектами недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов //Финансы как особая форма экономических отношений. Управление финансами: Ссб. материалов Международной НПК. - Пенза- Приволжский дом знаний, 2007. -С. 149—155 с. - 0,4 п. л.

18. Хаметов, Т.И. Экономико-организационный механизм формирования информационных ресурсов государственного кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И.Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2007. - № 5 (31). - С. 170 - 174 с. - 0,81 п. л.

19. Хаметов, Т.И. Состояние и пути развития земельного рынка в Пензенской области. [Текст] /Т.И. Хаметов // Региональная архитектура и строительство. -2007,- №1. -С. 108-112с.-0,5п.л.

20. Гальченко С.А., Хаметов Т.И. Теоретические положения эффективности функционирования системы ГКН. [Текст] / Гальченко С.А., Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: матер. 1-ой Всероссийской НПК; под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.7 -16 с. -0,62 пл. (авт. - 0,31 п.л).

21. Хаметов, Т.И. Основы системы управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: матер. 1-ой Всероссийской НПК; под общ. ред. Т.И. Хаметова - Пенза: ПГУАС, 2007. -С.91-98 с.-0,5 п.л.

22. Хаметов, Т.И. Технический учёт и паспортизация объектов недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: матер. Всероссийской НПК; под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. -С.102-107с.-0,37 п. л.

23. Хаметов, Т.И. Исследование факторов влияющих на эффективность ведения государственного кадастра недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов// Созда-

ние государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: матер. 1-ой Всероссийской НПК; под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.98 - 102с. - 0.31 пл.

24. Хамегов, Т.Н. Формирование объектов земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества. [Текст] /Т.И. Хаметов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - №7 - С.57-61 с. - 0,81 п. л.

25. Хаметов, Т.И. Учет объектов недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса. [Текст] /Т.И. Хаметов // Экономика и учет в строительстве. - 2008. - №8(122). - С.11-18 с. - 0,75 пл.

26. Хаметов, Т.И. Направления оценки объектов недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Собственность и государство (Вопросы теории и практики): сб. ст. 4 Междунар. НПК. Пенза: Приволж. Дом знаний, 2008.-С.56-58с.-0,2 п.л.

27. Хаметов, Т.И. Оценка стоимости имущественного права на использование земельных участков земельно-имущественного комплекса.[Текст] /Т.И. Хаметов // Собственность и государство (Вопросы теории и практики): сб. ст. 4 междунар.НПК. - Пенза: Приволж.Дом знаний, 2008. - С.58-60,- 0,2 пл.

28. Хаметов, Т.И. Организация создания картографической основы кадастра объектов недвижимости. Известия вузов. [Текст] /Т.И. Хаметов // Геодезия и аэрофотосъемка. - 2008. - №6. -С.6-12 с. - 0,68 пл.

29. Хаметов, Т.И. Методика определения вклада факторов в эффективность управления земельно-имущественным комплексом региона. [Текст] /Т.И. Хаметов.// Вестник государственного университета управления. - 2008. - № 13 (23). - С.239 -243 с. - 0.62 п.л.

30.Хаметов, Т.И. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона. [Текст] /Т.И. Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета. -2008. - №7(45). - С. 126-130 с. - 0,62 п.л.

31.Хаметов, Т.И. Содержание системы управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2008. - №8(46). - С.114-118 с. - 0,62 пл.

32.Хаметов Т.И., Горуля Д.А. Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов.[Текст] /Т.И. Хаметов, Д.А. Горуля // Вестник гос. ун-та управления. - 2008. - №13 (23). - С.337-341с. - 0,56 п.л. (авт. - 0,4 п.л).

33. Хаметов, Т.И. Формирование земельных участков для целей строительства. [Текст] /Т.И. Хаметов // Совершенствование системы образования в области землеустройства и кадастров: мат. НПК; сост. В.В. Вершинин, О.М. Родионова. - М.: ГУЗ, 2008. - С. 335 - 338 с. - 0,5 п.л.

Редакционно-издательсхий отдел ГУЗа Сдано в производство 20.05.2009. Подписано в печать 20.05.2009. Формат 60x84'/|6. Объем 1 п.л. Бумага офсетная. Тираж 100 экз. Заказ N8 €¿3".

Участок оперативной полиграфии ГУЗа

Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Хаметов, Тагир Ишмуратович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ.

1.1. Теория формирования земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества.

1.2. Содержание системы управления земельно-имущественным комплексом.

1.3. Зарубежный опыт управления земельно-имущественным комплексом.

Выводы по первой главе.

Глава 2. СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И ЭФФЕКТИВНОМУ УПРАВЛЕНИЮ

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ РЕГИОНА.

2.1. Правовые нормы формирования и эффективного управления земельно-имущественным комплексом.

2.2. Формирование информационного пространства для целей управления объектами недвижимости.

2.3. Организационно-экономический механизм эффективного управления земельно-имущественным комплексом.

Выводы по второй главе.

Глава 3. ИНФОРМАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ.

3.1. Методические положения формирования сведений об объектах земельно-имущественного комплекса.

3.2. Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов на основе кадастровой оценки земель.

3.3. Методические положения оценки инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства в составе земельно-имущественного комплекса.

Выводы по третьей главе.

Глава 4. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ.

4.1. Понятие, виды, критерии и показатели эффективности управления земельно-имущественным комплексом.

4.2. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона.

4.3. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом локального уровня.

Выводы по четвёртой главе.

Глава 5. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ НА ОСНОВЕ СВЕДЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫХ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ.

5.1. Определение факторов, влияющих на эффективность управления земельно-имущественным комплексом региона.

5.2. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом Пензенской области.

5.3. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом локального уровня.

Выводы по пятой главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика"

Одной из главных задач по ускоренному развитию экономики нашей страны на данном этапе является повышение эффективности использования земельных ресурсов в составе земельно-имущественного комплекса. Являясь основным природным ресурсом и фактором воспроизводственного процесса, земельно-имущественный комплекс (ЗИК) становится базовым элементом общественных и земельно-имущественных отношений. Поэтому современные подходы к формированию и использованию ЗИК должны быть направлены на создание системы земельно-имущественных отношений, которая позволит при обеспечении высокого уровня условий жизни, развитии предпринимательской и иной деятельности, умножении свойств недвижимости получить максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местный бюджеты.

Земельно-имущественные отношения непосредственно затрагивают интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. В этой связи важнейшей задачей, от решения которой зависит предпринимательский климат в стране и инвестиционная активность в регионах, является создание в России адекватно функционирующей системы управления земельно-имущественным комплексом в соответствии с произошедшими реформами в правовой, политической, экономической, социальной и управленческой системах, которые существенно изменили бы принципы и механизмы управления экономикой страны в целом и экономикой земельно-кадастровых действий в частности. В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях, а также разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

Для эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов в целях обеспечения многообразия потребностей граждан необходимо формирование процессов и способов эффективного использования земельных участков и иной недвижимости в составе ЗИК на различных территориальных уровнях.

Анализ экономической литературы позволяет сделать следующие выводы: в настоящее время отсутствует единая обоснованная система показателей анализа эффективности функционирования ЗИК на различных административно-территориальных уровнях, выбор показателей эффективности использования ЗИК неоднозначен, применение полной системы показателей анализа эффективности управления земельно-имущественным комплексом осложняется отсутствием в необходимом объеме технико-экономической информации об объекте анализа; оценка эффективности управления земельно-имущественным комплексом в условиях решения различных народно-хозяйственных задач сложна, так как в большинстве случаев сложно определить материальный вклад результата производства в конечный продукт деятельности региона (валовой региональный продукт, стоимость продукции и размеры собираемых платежей).

Большинство экономистов при рассмотрении вопросов экономической эффективности производства (продукции, работ, услуг) предлагают различные критерии и показатели экономической эффективности производства, а также различные определения эффективности и способы ее измерения. Вопросы же социальной и иной эффективности рассматриваются, как правило, в качестве «приложения» к экономической эффективности. По проблемам экономической эффективности производства также высказываются различные, нередко противоположные точки зрения. Нет четкого разграничения в трактовке понятия эффективности, критерия и показателей экономической эффективности производства, не определено соотношение между этими категориями.

Система управления земельно-имущественными комплексами на всех территориальных уровнях должна базироваться на принципиально новых экономических, организационных и информационных подходах, обеспечивающих эффективное регулирование земельно-имущественных отношений и управление недвижимостью. Особое значение при этом должен иметь системный анализ формирования ЗИК, а процессы его функционирования должны быть прозрачными, эффективными с учетом развития социально-экономических возможностей и рынка недвижимости территориальных образований.

Состояние изученности проблемы. Проблемы управления ЗИК и его элементами рассматривались многими учёными. В решение методологических и прикладных институциональных вопросов управления земельными ресурсами существенный вклад внесли ученые: А.Б. Аратский, А.А. Варламов, В.А. Вашанов, С.Н. Волков, Н.В. Комов, П.В. Кухтин, П.Ф. Лойко, О.Б. Леппке, С.А. Липски, А.С. Минд-рин, Р.Т. Нагаев, А.П. Огарков, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун и многие другие.

Исследованиям, связанным с проблемами повышения экономической эффективности общественного производства и управления земельно-имущественными ресурсами посвящены работы В.В. Бондаренко, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, Б.З. Мильнера, А.И. Мороза, А.Г. Поршнева, В.Ф. Про-таса, Л.М. Сатуновского, А.В. Тихонова, А. Файоля, А. Френкеля.

Вопросы формирования организационно-экономической и информационной систем использования земли и связанной с ней недвижимости представлены в работах Н.В. Волович, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, С.В. Грибов-ского, В.В. Григорьева, С.Н. Максимова, А.Л. Оверчука, А.И. Полянского, Е.И. Та-расевич, О.Т. Хисматулова.

Вопросы реформирования непосредственно земельно-имущественных комплексов различных отраслей экономики отражены в исследованиях В.Р. Беленького, Т.В. Гудзь, М.Б. Двинского, Г.В. Комлевой, О.В. Кузякиной, В.В. Мак-симчука, С.С. Мишурова, С.В. Орлова, С.И. Сай, П.В. Шелина.

Отмечая наличие положительных результатов в исследованиях данной проблемы, нельзя сделать вывод о достаточной проработке комплексного и системного подходов к решению вопросов формирования эффективных механизмов (экономического и организационного) управления земельно-имущественным комплексом. Детального исследования управления ЗИК Российской Федерации и её регионов, муниципальных образований и хозяйствующих субъектов на основе системного подхода к его формированию и использованию, тенденций социально-экономического развития до настоящего времени не проводилось. Вследствие этого многие теоретические и методические вопросы экономического и организационного механизмов управления земельно-имущественным комплексом остаются неразработанными. Так, требуют разработки теоретические и методические положения развития системы управления земельно-имущественным комплексом в структуре недвижимого имущества и системы земельно-имущественных отношений, формирования и эффективного функционирования ЗИК субъектов Российской Федерации, совершенствование правового обеспечения и информационно-экономического механизма управления ЗИК, определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях.

Становится объективной необходимостью: выделение видов, групп и классификации земельно-имущественных комплексов по иерархии управления и функциональному назначению, составу и роли объектов недвижимости; обеспечение нормативно-правовой базы, регулирующей земельно-имущественные отношения; совершенствование учётно-информационной системы сведений о земельных участках и объектах капитального строительства в составе ЗИК, а также его экономической оценки; создание территориальной информационной системы управления земельно-имущественным комплексом на основе сведений государственных мониторинга земель и кадастра недвижимости.

Недостаточно разработанные теория, методология и методика управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях определили актуальность темы диссертации, научных исследований и полученных результатов.

Цель работы и задачи исследования. Целью исследования является разработка на основе эффективных социально-экономических и информационных инструментов теоретических, методологических и методических положений формирования и функционирования экономического, организационно-правового и информационного механизмов системы управления Комплексами для повышения эффективности их функционирования.

В соответствии с поставленной целью основными задачами исследования являются:

- разработка теоретических и методических положений по формированию системы земельно-имущественных отношений и Комплекса на различных территориальных уровнях;

- разработка теоретических и методических положений процесса системы управления земельно-имущественным комплексом;

- определение роли и места землеустройства, кадастра недвижимости и мониторинга земель в системе управления Комплексом;

- разработка теоретических и методических положений формирования организационно-экономического механизма управления Комплексом;

- формирование теоретических и методических механизмов информационного обеспечения управления земельными участками и объектами капитального строительства в составе Комплекса;

- определение методических положений кадастровой оценки земельно-имущественного комплекса и его отдельных объектов недвижимости;

- формулирование основных методологических и методических положений анализа и экономической оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях;

- апробирование разработанных теоретических и методических положений организационно-экономического и информационного механизмов системы управления земельно-имущественными комплексами в субъектах Приволжского федерального округа для: а) формирования структуры процесса управления Комплексами на основе интегрированной системы управления объектами недвижимости; б) экономической оценки земельно-имущественного комплекса; в) совершенствования методики учёта (кадастрового, технического) и оценки стоимости объектов капитального строительства в составе Комплекса; г) расчёта эффективности управления земельно-имущественным комплексом субъекта Российской федерации и локального уровня.

Объектом исследования является система, экономических закономерностей формирования и развития земельно-имущественного комплекса различных форм собственности (и отдельных земельных участков и иных объектов недвижимости) на территории Приволжского федерального округа.

Предметом исследования являются теоретические и методические проблемы формирования способов эффективного управления Комплексов различных территориальных уровней, их земельных участков и иной недвижимости на'основе комплексной информационной системы и других мероприятий.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования являлись диалектический метод, системный подход, достижения землеустроительной, экологической и экономической наук, труды отечественных и зарубежных экономистов, ученых в области землеустройства, земельного кадастра, экологии, формирование правового и информационного обеспечения в регулировании земельно-имущественных отношений, а также организационно-экономического механизма управления ЗИК регионов и муниципальных образований. В процессе работы применялись такие методы исследования, как абстрактно-логический, аналитический, метод системного анализа, графический, расчётно-корреляционный, нейросетевой и кластерный методы анализа. Применение этих методов в комплексе позволило рассмотреть изучаемые явления в их взаимосвязи и обеспечить достоверность полученных результатов.

Научные исследования проведены с использованием законов Российской Федерации, постановлений Правительства России, нормативных документов

Министерства природных ресурсов (МПР) России, Роснедвижимости и иных федеральных органов управления.

Информационное обеспечение исследования составляли многолетние статистические данные о развитии экономики регионов, информационные и аналитические материалы Росстата, научные публикации, материалы Роснедвижимости, ФГУП «Ростехинвентаризация», отчеты о научно-исследовательских работах, балансовые отчеты имущественных комплексов по видам экономической деятельности, а также данные проведенного автором социологического исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) разработаны основные теоретические положения формирования земельно-имущественных комплексов Российской Федерации, субъектов федерации, муниципальных образований и отдельных объектов локального уровня, включая цели, задачи, принципы и этапы их формирования. По иерархии управления, функциональному назначению и роли земельных участков предложено выделять виды и группы земельно-имущественных комплексов, на основе совокупности земельных ресурсов, объектов недвижимости и других связанных с ними ресурсов с учётом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, находящихся в собственности субъектов различных уровней. В рамках впервые разработанной концепции управления земельно-имущественным комплексом на разных территориальных уровнях указаны пути совершенствования нормативно-правового механизма земельно-имущественных комплексов в структуре недвижимого имущества;

2) впервые поставлена и решена важная научно-методическая проблема оптимального формирования и использования земельно-имущественных комплексов на основе интегрированной системы управления объектами недвижимости. Разработаны оригинальные теоретический и методический механизмы информационного обеспечения решения важных хозяйственно-экономических задач в сфере управления недвижимым имуществом;

3) разработаны, обоснованы и опробованы теоретические и методические положения формирования и управления земельно-имущественным комплексом. Предложены схемы взаимосвязей и классификация объектов недвижимости при формировании организационно-экономического механизма управления ЗИК. Разработана структура процесса управления земельно-имущественным комплексом;

4) сформулированы и обоснованы основные методологические и методические положения экономической оценки эффективности управления земельно-имущественными комплексами, позволяющие с помощью предложенных критериев и показателей анализа управления обосновать рациональное формирование и использование ЗИК и способы эффективного использования земли и иной недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса;

5) установлены роль и место землеустройства, кадастра недвижимости и мониторинга земель в системе управления земельно-имущественным комплексом, определены основные направления расчета экономической эффективности управления ЗИК, кадастровой и мониторинговой деятельности на уровне федеральных округов, субъектов Российской Федерации, а также на локальном уровне;

6) в результате апробации и практической реализации материалов исследования в субъектах Приволжского федерального округа определена экономическая эффективность функционирования земельно-имущественных комплексов на различных административных уровнях, её комплексной информационной системы, отдельных мероприятий и действий.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1) теоретические положения формирования земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества, включая понятие «земельно-имущественный комплекс», виды, типы, состав и содержание его функций, понятие управления ЗИК на различных территориальных уровнях;

2) теория формирования системы управления земельно-имущественным комплексом региона, направления совершенствования управления муниципальной недвижимостью;

3) методология информационного обеспечения управления земельно-имущественным комплексом на основе создания территориальной информационной системы, включающей данные различных кадастров и реестров;

4) методика совершенствования кадастрового и технического учета объектов недвижимости, входящих в состав земельно-имущественного комплекса;

5) методика кадастровой оценки земельно-имущественного комплекса на основе выделения двух подходов к оценке земельного участка (как самостоятельного актива и неотъемлемой части всех активов предприятия);

6) методические положения совершенствования оценки инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства в составе земельно-имущественного комплекса;

7) методология и методика оценки влияния внешних и внутренних факторов на результативный показатель эффективности управления земельно-имущественным комплексом субъектов Российской Федерации;

8) методология и методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях, включая разработку критерия и системы показателей анализа управления земельно-имущественными комплексами региона и локального уровня.

Практическая значимость работы определяется решением в рамках диссертации крупной проблемы по разработке экономически эффективной системы управления земельно-имущественным комплексом различных уровней, имеющей важное социально-экономическое и технолого-хозяйственное значение для развития экономики страны. Полученные автором и внедренные в практику результаты исследования, выводы и предложения по формированию правовой, организационно-экономической и информационной систем использования земли и связанной с ней недвижимости, позволяют на более высоком научно-методическом уровне решать задачи повышения экономической эффективности управления земельно-имущественными комплексами субъектов РФ и муниципальных образований.

Результаты научного исследования могут быть использованы Роснедвижи-мостью и его территориальными управлениями, Министерствами государственного имущества субъектов РФ, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», а также комитетами по управлению муниципальным имуществом.

Научные выводы, методические подходы и инструментарий могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров и магистров по направлению «Землеустройство», а также в системе повышения квалификации специалистов.

Апробация и реализация результатов исследований была осуществлена Министерством государственного имущества Пензенской области, Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Пензенской области, Пензенским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Теоретические и методические положения диссертации представлены (и опубликованы в тезисах и статьях) на 16 международных и всероссийских научно-практических конференциях в 2003-2008 гг.

Внедрение результатов исследования осуществлялось в виде научных статей, издания методической документации, разработанной автором. Исследования и научные разработки в рамках диссертации широко используются в учебном процессе Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, при реальном проектировании дипломных работ, а также в исследованиях, проводимых аспирантами и соискателями.

Результаты научных исследований внедрены в практику деятельности Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», Управления Роснедвижимости по Пензенской области и Министерства Государственного имущества Пензенской области, а также широко используются в учебном процессе при подготовке бакалавров и магистров по специальностям «Землеустройство».

Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций обеспечивается анализом значительного объёма данных технико-экономических показателей функционирования земельно-имущественного комплекса Российской Федерации и регионов Приволжского федерального округа на основе комплексного мониторинга, кадастров; обосновывается многовариантными расчётами с использованием математического аппарата, программных комплексов и современных достижений компьютерной техники и технологий. Достоверность подтверждается результатами внедрения разработанных научных и методических рекомендаций в управленческие структуры административных образований Приволжского федерального округа.

Личный вклад автора в решение проблемы заключается в выборе актуальной темы, в самостоятельной формулировке научно-практической цели диссертационной работы и основных задач исследования, в выполнении теоретической и основной части исследований. Автором самостоятельно проведена оценка и обобщены результаты исследования, а также апробация определения экономической эффективности функционирования ЗИК на уровне субъектов Российской Федерации, локальном уровне и осуществлено ее внедрение.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 44 работы, включая монографию, общим объёмом 24,3 печатных листа. В журналах по списку ВАК, отражающих содержание докторских диссертаций, опубликовано 8 работ.

Объём и структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений и 13 приложений. Основной текст изложен на 344 страницах основного текста, включающего 43 рисунка, 58 таблиц, 55 формул, библиографию из 271 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хаметов, Тагир Ишмуратович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В сфере регулирования земельно-имущественных отношений управляемой системой выступает ее земельно-имущественный комплекс.

На федеральном уровне ЗИК представлен территориально-производственной социально-экономической системой страны в целом, соответствующими системами крупных и крупнейших городов. Региональный ЗИК включает всех действующих на его территории участников землехозяйственных процессов и населенные пункты субъекта Федерации, а также средние и большие города федерального подчинения. Местный ЗИК образуется либо в границах сельского административного района, включая все его предприятия и населенных пункты районного назначения, либо малого города областного подчинения. Локальный ЗИК формируется в границах совместной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия или смежно расположенной кооперированной группы сельского населения рабочего поселка, городского микрорайона.

Земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования - это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других связанных с ними ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования). ЗИК локального уровня - это объект имущественных прав, совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Элементы, составляющие ЗИК, можно подразделить на две группы: земельные участки; собственно имущество (вещи, а также имущественные права и имущественные обязанности).

2. Система управления объектами ЗИК соответствует признакам открытой, сложной и вероятностной экономической системы. Открытой она является ввиду того, что ее функционирование невозможно без взаимодействия с внешней средой: на входе в систему сосредоточены материальные, трудовые и экономические, информационные потоки; на выходе — увеличение поступлений финансовых средств в бюджет от использования объектов ЗИК, повышение эффективности землепользования, развитие социальной защиты населения.

Управление ЗИК - это целенаправленное воздействие государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений с целью: увеличения доходов от имущества в бюджете города; стимулирования развития производства; поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии (ремонт, реконструкция, реставрация); реализации жилищной программы; максимально полного удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в конкретных объектах нежилого фонда; развития инфраструктуры; решения экологических проблем города.

Важным инструментом государственного управления ЗИК является система управления недвижимостью - совокупность законодательных актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов рынка по поводу объектов недвижимости. Целью системы является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости.

3. Эффективное управление земельно-имущественными комплексами должно осуществляться в следующих направлениях:

-гарантия правового существования земельно-имущественного комплекса на основе достоверных сведений реестра недвижимости и реестра прав;

-эффективное использование земель и иных объектов ЗИК на основе анализа эффективности землепользования;

- оптимизация платежей за землю на основе выбора правового режима функционирования объектов ЗИК, их оценки, включая оценку инвестиционной привлекательности ЗИК;

-прогнозирование использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов ЗИК.

4. Зарубежный опыт системы управления и регулирования земельно-имущественных отношений может представлять интерес при решении вопросов совершенствования законодательства РФ в этой сфере, административной реформы, управления ресурсами земельно-имущественного комплекса, регулирования рынка недвижимости, а также формирования информационных систем на федеральном и муниципальном уровне. Управление земельно-имущественным комплексом осуществляют государственные органы, сосредоточенные, в зависимости от используемой в стране модели управления, в единой национальной службе или министерствах, комитетах, службах и др. организациях. Источниками финансирования управления земельно-имущественным комплексом в различных странах являются государственный, региональный и местный бюджеты, а также средства потребителей за оказанные им услуги. Управление земельно-имущественным комплексом основано на функционировании земельно-информационной системы и различных информационных служб.

Методами государственного регулирования земельно-имущественных отношений являются арендные и рыночные, направленные на достижение государственных интересов социально-экономического развития своей страны, а также развитие государственной и муниципальной собственности на земельно-имущественные ресурсы. Основными организационно-экономическими методами государственного регулирования земельно-имущественных отношений являются системы кадастрового учета, регистрации, кадастровой и рыночной оценки стоимости, а также налогообложение недвижимого имущества ЗИК.

5. Реализация правового регулирования учета ЗИК возможна только после внесения изменений в действующее законодательство, которые могут осуществляться в три этапа. На I этапе осуществляется разработка нормативных правовых и методических документов, обеспечивающих учет объектов ЗИК. Осуществляется подготовка документов. На II этапе осуществляется разработка и совершенствование программных комплексов, обеспечивающих автоматизацию государственного учета объектов недвижимости и мониторинга земель. На III этапе проводится совершенствование экономической системы оборота объектов недвижимости.

6. Для получения сведений об объектах земельно-имущественного комплекса необходимо выполнить четыре основных действия: формирование объектов недвижимости; ГКУ объектов недвижимости; государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственную кадастровую оценку объектов недвижимости. Первые три действия являются взаимосвязанными процессами, так как основу системы ГКН должна составлять четкая система учета и регистрации.

7. Под информационным обеспечением управления объектами ЗИК следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними объектах капитального строительства, об обременениях в использовании земли в целях фиксации в документах ГКН, обмене информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями в целях повышения эффективности функционирования ЗИК.

Информационное обеспечение должно решать следующие задачи: правовую поддержку управления объектами ЗИК; обслуживание органов управления федерального, регионального и муниципального уровней, в т.ч. для формирования ГКН и документирования сведений об ОН; предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования; обслуживание юридических лиц для решения задач внутрихозяйственного устройства территории, а также внешних задач на рынке недвижимости; информационное обслуживание физических лиц для решения локальных задач по использованию объектов недвижимости; обеспечение анализа эффективности управления ОН, прогноза развития земельного и информационного рынков.

8. Для исключения недостатков в системе учета земельных участков и иных объектов недвижимости и для обеспечения устойчивого развития территории необходимо создание интегрированной (комплексной) территориально-информационной системы (ТИС), включая формирование и взаимосогласованное ведение различных реестров, кадастров и регистров, обеспечивающей органы государственной власти и муниципальных образований достоверной и комплексной информацией о работе земельно-имущественного комплекса. Для перехода на централизованный государственный кадастровый учет объектов недвижимости необходима современная цифровая картографическая основа, что требует срочного создания (обновления) картографической и геодезической основы.

9. Для актуализации сведений об ОКС и перенесения их в единый ресурс ГКН необходимо: устранение недостатков в существующей системе учета ОКС; определение перечня характеристик об объектах недвижимости, занесение которых целесообразно в единую учётно-информационную систему с точки зрения обеспечения информационной достоверности и достаточности, а также правовой корректности информации; объединение ОКС, земельных участков и иной недвижимости в единую учётно-информационную систему сведений об объектах недвижимости; закрепление юридического статуса определения ОКС, в частности, понятий «здание», «сооружение» и «объект незавершённого строительства»; установление контроля и ответственности за полноту и достоверность предоставляемых сведений об ОКС организациями осуществляющими их актуализацию; совершенствование методики технического состояния и оценки ОКС; документальное определение порядка обследования и источника его финансирования; проведение паспортизации всех ОКС на основе технической инвентаризации по целевой программе в каждом субъекте РФ.

10. Стоимостная оценка земельно-имущественных комплексов должна включать в себя комплексную оценку земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, с учетом наиболее оптимального и эффективного использования всех объектов недвижимости, а также включать следующие показатели: кадастровую стоимость земельного участка; поправку на удельный вес инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства; коэффициент оптимального соотношения площади объектов капитального строительства и земельного участка; коэффициент эффективного использования земельного участка; поправку на стоимость имущественного права.

Кадастровую оценку ЗИК всех категорий земельного фонда целесообразно проводить не чаще, чем раз в пять лет. Предлагается установить следующую периодичность проведения оценки кадастровой стоимости земель ЗИК: для земель сельскохозяйственного назначения - до 10 лет, а для расположенных в пригородных зонах (в радиусе 30 км) — 5 лет; для земель промышленности -5 лет (в связи с установленной, но не реализуемой на практике, периодичностью инвентаризации объектов капитального строительства); для земель ооЩо, лесного и водного фонда — 10 лет (в связи с незначительной динамикой изменения состояния земель).

В населенных пунктах целесообразно выделить следующие группы ЗИК с разной периодичностью оценки кадастровой стоимости земельных участков: в которых ожидаются изменения функционального использования земельных участков, направления производства или плотности застройки в течение ближайших 3 лет (на основании выданных или рассматриваемых проектов застройки) - периодичность 3 года; предполагаемое изменение в застройке которых закреплено в проектах планировки и ожидается в течение 5 лет — периодичность 5 лет; предполагаемое изменение в застройке которых на основании градостроительных регламентов, генерального плана или другой градостроительной документации ожидается в течение 10 лет - периодичность 10 лет.

При определении стоимости земельных участков для учета ряда факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель в составе сельскохозяйственных ЗИК, включая стоимость ОКС (основные средства), автор считает целесообразным использовать систему показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов: балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; рыночная стоимость земельного участка; объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.); стоимость земельного участка, внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке); изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок).

11. Проведенный анализ эффективности функционирования ЗИК Пензенской области с точки зрения потребительского сектора региона, производства продукции и анализа управления земельными ресурсами региона по отношению к уровню ПФО и РФ показал, что потребительский эффект от функционирования ЗИК Пензенской области нестабилен и понижался ежегодно в течение 10 последних лет. Только на уровне Российской Федерации эффект промежуточного потребления стабилен и составляет почти 74 %. Затраты на производство и потребление по регионам значительно отличаются. ЗИК потребления в Пензенской области в отличие от ПФО обеспечивается меньшими ресурсами. Эффективность затрат ПФО по отношению к средним данным по России в целом составила в 2006 году 22,1 %.

Предложенная автором методика анализа эффективности управления ЗИК региона позволяет проследить формирование приведённых затрат по отношению к ЗИК потребления, а также сопоставить экономию и перерасход средств регионов на поддержание своих ЗИК для принятия соответствующих управленческих решений. Приведенные затраты ЗИК промышленного назначения (в расчете на единицу полезности) на уровне РФ выросли в период с 1995 по 2006 гг. в 9,61 раза, ПФО — в 9,3 раза и Пензенской области — в 8,9 раза. Затраты росли примерно в равной пропорции.

12. Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК показал, что поступления земельных платежей в бюджеты всех территориальных уровней (включая земельный налог, арендную плату, штрафы за нарушение использования земель и иные поступления) в Пензенской области в 2007 году в 8,5 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, и в 0,9 раз меньше, чем по Приволжскому округу. Однако с учетом экономических факторов коэффициент эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК Пензенской области наивысший (1,426). Противоположные данные получены по налогу на имущество: в Пензенской области величина фактически полученного налога на имущество и коэффициент эффективности в два раза ниже, чем в среднем по Российской Федерации.

13. Анализ эффективности управления земельными ресурсами в Приволжском федеральном округе показал, что в областях имеются резервы в поступлении платежей за землю в объеме 1497,2 млн руб. в год, что составляет 6,7 % от общей суммы поступления платежей. Резервы ВРП составляют 407,1 трлн руб. (14,4%). Однако экономические условия использования этих резервов различаются.

Для оптимизации расходования бюджетных средств и средств земельно-имущественных комплексов отдельных регионов автором был осуществлен выбор наиболее перспективных субъектов РФ с использованием метода кластерного анализа. В первый кластер были выделены Самарская область и Республика Татарстан. Во второй кластер — Республика Чувашия и Нижегородская область. В третий кластер объединены Саратовская, Оренбургская, Кировская, Пензенская, Ульяновская области, Пермский край и Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия и Башкортостан.

В первую (приоритетную) очередь осуществления мероприятий по повышению эффективности управления ЗИК Приволжского федерального округа включены Самарская область и Республика Татарстан, во вторую очередь —

Республика Чувашия и Нижегородская область. В этих областях экономически эффективно осуществлять инвестиции в ЗИК.

В субъектах первого кластера можно получить в год дополнительно 138,3 млн руб. земельного налога и 30,2 трлн руб. ВРП, в субъектах второго кластера 440,5 млн рублей земельного налога и 13,8 трлн руб. ВРП. При последующей отдаче инвестиций в этих субъектах РФ дополнительные ресурсы следует вкладывать в ЗИК субъектов РФ третьего кластера.

14. Анализ эффективности использования земельных участков и иной недвижимости в составе ЗИК локального уровня г. Пензы и Пензенской области показал, что наибольшая экономическая эффективность использования недвижимости в период с 2005 по 2007 гг. достигнута в строительстве, а наименьшая - в сельском хозяйстве.

Большие значения коэффициентов социальной эффективности использования недвижимости на предприятиях, осуществляющих производство и распределение электроэнергии, газа и воды, а также в строительстве, говорят о том, что на этих предприятиях занятость работников на 1 рубль потреблённой недвижимости выше, чем в сельском хозяйстве. Следовательно, каждый рубль используемой недвижимости предприятиями промышленности и строительства даёт большее количество рабочих мест, тем самым, снижая социальную напряжённость (безработицу) в регионе.

Предприятиями промышленности и строительства на рубль потребленной стоимости недвижимости выплачивается и больше налогов в десятки раз по сравнению с предприятиями сельского хозяйства. Все предприятия сельского хозяйства, а также отдельные предприятия промышленности (ОАО «Энергоснабжающее предприятие») недостаточно эффективно используют недвижимость, делая ставку, в основном, на ценностный фактор производства своей продукции.

15. На значение общей экономической эффективности ЗИК локального уровня оказывает влияние коэффициент использования территории, который выше на предприятиях, осуществляющих производство и распределение электроэнергии, газа и воды, а также на отдельных строительных предприятиях.

16. Предлагаемая система показателей эффективности использования недвижимости на локальном уровне позволяет сравнивать между собой эффективность ЗИК различных видов экономической деятельности (тем более, однородного вида) и пригодна для разработки и установления нормативных коэффициентов для целей рационального использования недвижимости и принятия управленческих решений на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость.