Экономическая оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков города"

На правах рукописи

Сафарова Мария Динаровна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГОРОДА

Специальность 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2005

Работа выполнена на кафедре городского кадастра Государственного университета по землеустройству

Научный руководитель: доктор экономических наук

А.В. Севостьянов

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор В.Р. Беленький

кандидат экономических наук, доцент Г.В. Ломакин

ФГУ ВПО «Пермская государственная сельскохозяйственная

академия им. академика Д.Н. Прянишникова»

Защита диссертации состоится «24» июня 2005 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан «23» мая 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. На текущем этапе переходной экономики в российских городах земля, как важнейший ресурс их экономического развития, недоиспользуется. Во многом такое положение дел объясняется применением традиционных подходов к управлению земельными ресурсами, практиковавшихся ранее. Трудности управления увеличиваются в условиях деформированной планировочной структуры городов, когда сохраняется низкая плотность застройки в их центрах и высокая — на окраинах при недостаточном уровне развития социальной и инженерной инфраструктуры в центральных районах и относительно более развитом уровне на окраинах.

Большинство российских городов продолжают эволюционно развиваться. При этом одни из них, а чаще локальные территории в их пределах, развиваются более активно, другие же находятся в состоянии стагнации. Стагнирующие города могут получить импульс к развитию, если экономическая ситуация станет более благоприятной для инвестирования. Это может случиться тогда, когда инвестиционно-строительный потенциал окружающих территорий исчерпает себя или станет ниже, чем в стагнирующих городах.

В связи с эти, в системе управления городским землепользованием необходимо определять территории перспективного развития. Эта задача решается в процессе анализа инвестиционно-строительного потенциала территорий и земельных участков, подлежащих освоению. Такой анализ показывает, что в первую очередь застраиваются те земельные участки, которые имеют более высокий инвестиционно-строительный потенциал, так как именно они приносят инвестору наибольшую прибыль и, соответственно, представляют наибольший интерес. Из этого следует, что происходящие рыночные преобразования в экономике страны предполагают изменения в планировании и проектировании застройки городов в части учета инвестиционно-строительного потенциала территорий, земельных участков.

Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации закрепили правовые нормы планирования использования земель городов, ориентированные на применение рыночных ме-

з

ханизмов управления. К таким базовым правовым основам следует причислить нормы, регламентирующие проведение градостроительного зонирования и установление градостроительных регламентов в части разрешенного использования земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства. Такие регламенты разрабатываются в составе правил землепользования и застройки, которые уже действуют в ряде российских городов. С их помощью можно определять и при необходимости изменять инвестиционно-строительный потенциал земельных участков, в том числе в процессе работ по их градостроительной подготовке и формированию.

До настоящего времени не разработаны и не апробированы в достаточной степени вопросы, связанные с моделированием инвес1иционно-строительного потенциала как городского землепользования в целом, так и отдельных земельных участков. Это затрудняет привлечение средств частных инвесторов к процессу градостроительства, отодвигает на неопределенное время необходимые преобразования городской среды, которые могли бы обеспечить комфортные условия проживания для населения. Поэтому научные исследования данного направления являются актуальными и востребованы практикой.

Целью исследования является разработка и проверка на практике модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков больших и средних городов, предназначенной для повышения эффективности использования городских земель путем привлечения средств частных инвесторов в преобразование застроенных территорий.

Исходя из поставленной цели, в диссертационной работе решаются следующие задачи:

— исследуются особенности воздействия различных факторов совершенствования управления городским землепользованием на формирование инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в условиях перехода к рыночным отношениям;

— раскрываются особенности различных подходов к планированию городского землепользования и формированию инвестиционно-строительного потенциала земельных участков, разрабатываются рекомендации по совершенствованию подходов к формированию системы управления землепользованием;

— формулируются принципы и исходные основания для построения модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в зависимости от различных вариантов их использования;

— разрабатывается методика расчета индикатора экономической привлекательности территорий для инвестиционно-строительной деятельности;

— осуществляется оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков реконструируемых городских территорий с использованием предложенной модели и индикатора экономической привлекательности территорий;

— разрабатываются методические предложения по выбору вариантов использования территорий, отвечающих экономической целесообразности и эффективности для частных инвесторов, вкладывающих средства в реконструкцию застроенных территорий с переселением жителей из ветхого жилищного фонда;

— разрабатываются рекомендации по совершенствованию управления городским землепользованием применительно к организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенных подходов.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются территории и земельные участки, снятые ветхим жилищным фондом, расположенные в центральных и срединных зонах больших и средних городов. Предметом исследования является изучение подходов к управлению землепользованием и закономерностей их влияния на изменение инвестиционно-строительного потенциала территорий, а также использование выявленных закономерностей при моделировании уровня привлекательности проектов реконструкции для частных инвесторов в целях переселения граждан из ветхого жилищного фонда.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых: С.Н. Волкова, A.A. Варламова, Н.Г. Конокотина, А.П. Огаркова, A.B. Севостьянова, Э.К. Трут-нева, JI.H. Авдотьина, Н.Т. Агафонова, B.JI Глазычева, Б.М. Гринчеля, М.Н. Межевича, А.Е. Когута, К. Линча, Н.И. Наймарка, В.Е. Рохчина, И.М. Смоляра, B.C. Чекалина,

О. Бергера (A. Berger), Д. Гордона (D. Gordon), А. Салливана (A. Sullivan) и др. При разработке темы использовались функциональный, ситуационный, информационный, вероятностный и другие подходы, положенные в основу определения инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков.

В работе проведен анализ нормативной правовой базы, регламентирующей вопросы управления землепользованием на федеральном, региональном и местном уровнях, использовались анкетирование и интервьюирование, статистическая обработка исходных материалов и результатов, методы логического и структурно-функционального анализа, экспертных оценок. Базой фактических данных послужили проектные разработки, предоставленные администрацией города Чебоксары, официальные статистические материалы и материалы, собранные лично автором, отечественные и зарубежные документы, в том числе материалы конференций, отечественные и зарубежные публикации.

Научная новизна заключается в следующем:

— сформулированы теоретические положения о зависимости между применяемыми подходами к управлению городским землепользованием и процедурными особенностями организации инвестиционно-строительных процессов в городе; на примере конкретного города показаны практические последствия и эффект от использования этой зависимости при совершенствовании управления землепользованием;

— проведено сопоставление двух подходов к планированию городского землепользования: прямого административного управления и косвенного рыночного регулирования, определены преимущества и недостатки практикуемых подходов, предложены направления последовательного перехода к планированию городского землепользованию с использованием механизмов косвенного рыночного регулирования;

— выполнен сопоставительный анализ различных способов организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда и сформулированы направления решения этой проблемы на основе использования норм земельного законодательства и учета специфики ситуации в городах России;

— обоснована необходимость использования понятия «инвестиционно-строительный потенциал земельного участка», как

расчетной относительной величины, определяемой на единицу площади в денежном выражении (с приведением натуральных выплат в денежное выражение), которая может поступить в бюджет города за предоставленное инвестору право реализации инвестиционных проектов на земельном участке;

— впервые разработана методика моделирования инвестиционно-строительного потенциала земельных участков при организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда, на конкретном примере города Чебоксары продемонстрирована возможность и эффективность практического применения методики.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов градостроительного зонирования, подготовке инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением граждан из ветхого жилищного фонда, разработке планов развития и преобразования застроенных территорий, подготовке проектов межевания городских земель. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению и планированию городского землепользования.

Апробация работы. Предложения по совершенствованию управления землепользованием в части формирования инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков были включены в согласованные администрациями городов концепции правового зонирования городов Пермь и Чебоксары, а также использованы при подготовке проектов нормативных правовых актов градостроительного зонирования — Правил землепользования и застройки городов Пермь и Чебоксары.

На основе методических предложений автора по формированию инвестиционно-строительного потенциала земельных участков и проведению реконструкции ветхого фонда за счет средств частных инвесторов были организованы и проведены конкурсы на осуществление реконструкции застроенных кварталов в городах Хабаровске (пять конкурсов) и Чебоксары (два конкурса).

Предложенная расчетная модель по формированию инвестиционно-строительного потенциала стала основой для проведения

семинара в рамках курса лекций по экономике города на экономическом и географическом факультетах Московского Государственного Университета.

Основные положения диссертации, докладывались в период с октября 2000 года по август 2004 года на 8 конференциях и 23 семинарах.

Результаты работы были опубликованы в 6 статьях общим объемом 5,55 п.л., а также в 12 научных отчетах, подготовленных с участием автора.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (95 наименований) и приложений. Работа изложена на 149 (без приложений) страницах машинописного текста, содержит 11 рисунков, 28 таблиц и 17 формул.

Во введении обоснована актуальность исследования, определены цель и задачи, сформулированы научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические положения управления городским землепользованием» представлены научные обобщения относительно особенностей основных моделей управления землепользованием в городах, выявлены проблемные вопросы инвестиционно-строительной деятельности, препятствующие эффективному развитию территорий, приведены рекомендации по их решению.

Во второй главе «Методические основы моделирования инвестиционно-строительного потенциала земельных участков при организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда» сформулированы основные принципы моделирования инвестиционно-строительного потенциала, разработана методика расчета инвестиционно-строительного потенциала, позволяющая определять экономически привлекательные территории для осуществления реконструкции.

В третьей главе «Моделирование инвестиционно-строительного потенциала территории земельных участков. Пример организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда в городе Чебоксары» проведены расчеты по предлагаемой методике, для оценки эффективности произведено сопоставление

полученных результатов с практикуемыми походами к организации проектов реконструкции.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И ЗАЩИЩАЕМЫЕ В НЕЙ ПОЛОЖЕНИЯ

В сложившейся мировой и отечественной практике земельных отношений выделяют две модели управления землепользованием:

— модель управления землепользованием в условиях отсутствия рынка недвижимости - «традиционная» (модель 1);

— модель управления землепользование в условиях рынка недвижимости - «рыночная» (модель 2).

Модель «традиционного» управления землепользованием базируется на том, что все проекты территориального развития финансируются из одного источника — за счет бюджета. Надлежащая координация всех аспектов урбанизации обеспечивается иерархической организацией процесса регионального и городского планирования, согласования градостроительной документации Вопросы, связанные с выбором надлежащих типов, уровня и темпов застройки городских территорий, решаются административным руководством города с точки зрения социальных, политических и организационных аспектов. Планирование и застройка рассматриваются преимущественно как технические процессы.

В «рыночной» модели управления строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, жилья, производственных объектов, предприятий обслуживания финансируется из различных источников, поэтому сроки и уровень инвестиций в каждый вид строительства разные в разные годы. Вопросы планирования и застройки частично рассматриваются как технические и частично как политические и социальные. Чтобы разрешить споры, придать законность решениям по вопросам планирования, применяются методы обучения и привлечения общественности к участию в процессе планирования, а процедуры 01-крытых обсуждений и строгие формализованные требования,

предъявляемые к принятию решений, используются для достижения приемлемого баланса интересов.

Пространственное планирование в случае «традиционной» модели является централизованным и происходит в жесткой иерар-хичной среде. Это способствует неэффективному землепользованию: земли с устаревшим типом использования занимают значительную часть общей территории города, а жилищный фонд, как правило, сосредотачивается на окраинах. Как следствие плотность населения возрастает по направлению от центра к периферии. Более того, отсутствие платности пользования землей позволяет сохранять сложившийся тип землепользования на освоенных участках. После начального распределения земель тип землепользования меняется крайне редко, так как в отсутствие ценовых сигналов администрации города проще реагировать на растущий спрос на землю посредством выделения участков под строительство на окраинах. Динамика изменения функционального назначения объекта недвижимости в зависимости от применяемых моделей управления показана на рисунке 1.

В «рыночной» модели управления, наоборот, использование земли зависит от ее стоимости и конъюнктуры рынка, поэтому с ростом цен на землю менее эффективные типы землепользования

Ю

изменяются на другие, более прибыльные типы разрешенного использования земель.

Нами выявлены следующие проблемы практики, препятствующие развитию в России «рыночной» модели управления.

1. Отсутствие публично предъявляемой и юридически значимой для инвесторов информации о разрешенном использовании земель и параметрах развития недвижимости в различных частях городов.

2. Вторичностъ земли по отношению к постройке: инвестор может претендовать на получение прав долгосрочного владения земельным участком в форме долгосрочной аренды или собственности в конце инвестиционно-строительного процесса, когда объект будет полностью построен.

3. Переплетение и дублирование функций и полномочий различных административных органов, которые на монопольной и платной основе участвуют в подготовке, согласованиях и проведении экспертизы градостроительной и проектной документации. Нерациональность практикуемого порядка предоставления земельных участков под строительство характеризуется неоправданно большим количеством многократно повторяемых выплат, которые заявитель-застройщик должен предоставить за услуги различных административных служб и подрядчиков. Анализ показывает, что на протяжении всего инвестиционно-строительного цикла заказчик должен совершить более 70 только официально установленных выплат. Из них около 40 выплат приходится на административные органы и не менее 35 выплат — в адрес подрядных организаций и организаций — владельцев сетей инженерно-технического обеспечения.

4. Противодействие некоторых административных структур внедрению новых методов управления землепользованием, например, вводятся местные законодательные акты, которые подготавливаются административными структурами не с целью способствовать преобразованиям городских территорий, а с целью защитить ведомственные интересы.

5. Неразвитость процедур общественного участия в принятии решений по управлению землепользованием порождает конфликтные ситуации между жителями и инвесторами-застройщиками, увеличивая риски, связанные с затягиванием сроков строительства (реконструкции).

Проведенный в рамках диссертации анализ проблемных вопросов инвестиционно-строительной деятельности выявил общую нерациональность процедурной технологии всего цикла действий по градостроительной подготовке и формированию земельных участков, их кадастрового учета, а также технического учета вновь созданных объектов в рамках инвестиционно-строительного цикла. По этой причине задача совершенствования условий для активизации инвестиционно-строительной деятельности сопрягается с решением более общей задачи преобразования порядка подготовки и предоставления земельных участков для строительства. В свою очередь, такое преобразование нельзя осуществить без введения нормативных правовых актов градостроительного зонирования и проведения работ по межеванию территории на земельные участки.

Тем не менее, можно констатировать, что сложившаяся система управления городским землепользованием в России на современном этапе находится в процессе перехода от «традиционной» модели к «рыночной». Один из основных аргументов в пользу того, что этот переход должен быть ускорен, состоит в следующем.

На 2002 год жилищный фонд Российской Федерации насчитывает 2851 млн кв. м. общей площади. Значительная часть жилищного фонда физически и морально устарела. С 1995 года по 2002 год доля ветхого и аварийного фонда (с износом более 70%) от площади всего жилищного фонда выросла в 2,17 раза и составила на 2002 год 88,7 млн кв. м. За тот же период времени площадь жилищного фонда увеличился лишь в 1,07 раза. Таким образом, темпы увеличения площади ветхого и аварийного жилья в два раза опережают прирост нового жилья.

В связи с этим в разряд первоочередных входит задача повышения эффективности применяемых подходов, как к реконструкции ветхого жилищного фонда, так и к преобразованию занятых ими территорий в городах.

В сложившейся российской практике в большинстве городов преобладает единый подход к преобразованию ветхого жилищно-i о фонда, основанный на типичных инвестиционных контрактах. Суть их состоит в том, что инвестор не отдает городу прямых денежных выплат за осваиваемый земельный участок, а заменяет их

косвенными, например, квартирами или нежилыми помещениями. При этом, чем более привлекательным с точки зрения получения инвестором прибыли является участок, тем больший процент вводимого фонда отдается муниципалитету.

Проблема применения таких схем обусловлена, отсутствием гибкого подхода администрации к преобразованию территорий, занятых ветхим жилищным фондом, в результате чего возникают определенные риски для частных инвесторов при их участии в проектах реконструкции, что ведет к снижению инвестиционно-строительной активности в целом. Таким образом, действующая практика реконструкции ветхого фонда не содержит экономических стимулов преобразования таких территорий и не стимулирует инвестиционную активность. Это негативно отражается на темпах преобразования центральных и срединных территорий городов, где преимущественно располагается ветхий жилищный фонд, представляющих собой резерв для развития городов, так как свободных территорий для застройки становится все меньше. Поэтому в ряду задач управления землепользованием появляется задача выявления привлекательных для вложения инвестиций земельных участков, на которых размещен ветхий фонд и введения их в хозяйственный оборот на основе открытых конкурсных процедур.

С целью определения инвестиционной привлекательности территорий для строительства нами вводится понятие «инвестиционно-строительный потенциал земельного участка», под которым понимается расчетная относительная величина, определяемая на единицу территории в денежном выражении (с приведением натуральных выплат в денежное выражение), поступающем в бюджет города за предоставленное инвестору право реализации инвестиционных проектов на земельном участке. В связи с тем, что объектом исследования являются земли городского поселения, занятые ветхим жилищным фондом, мы будем определять инвестиционно-строительный потенциал земельных участков, обремененных правами третьих лиц. Предполагается, что при реализации инвестиционных проектов должны соблюдаться следующие условия:

— реализация наиболее эффективного использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, что достигается в процессе моделирования инвестици-

онно-строительного потенциала территории;

— сохранение приемлемой нормы прибыли инвестиционного проекта при осуществлении всех необходимых затрат.

К базовым принципам моделирования инвестиционно-строительного потенциала земельных участков, мы относим следующие:

■ публичное предъявление инвестиционно-строительного потенциала городской земли, которое может состояться через утверждение градостроительных регламентов разрешенного использования земельных участков. Градостроительные регламенты фиксируются в местном нормативном правовом акте - Правила землепользования и застройки;

■ подготовка администрацией города (до начала разработки проектной документации) обобщенных инвестиционных планов с оценкой эффективности (прибыльности) планируемых проектов реконструкции, а также, применительно к каждому проекту, распределением затрат и поступлений, которые будут приходиться на администрацию и на инвестора. Использование таких обобщенных инвестиционных планов в качестве критериев оценки предложений, направляемых инвесторами в рамках конкурсных или переговорных процедур;

■ публичность и правовая гарантированность осуществляемых администрацией и инвестором действий, которая обеспечивается подготовкой и применением нормативного правового акта, регламентирующего процесс осуществления реконструкции застроенных ветхим жилищным фондом кварталов, содержащего примерные формы инвестиционного договора, инвестиционного плана с графиком планируемых работ и выплат инвестором соответствующих сумм в пользу города, иных документов. В указанном акте и документах должны фиксироваться, в частности, гарантированные права инвестора получить в аренду или собственность сформированные за его счет земельные участки (после переселения жителей).

Методика расчета инвестиционно-строительного потенциала земельных участков предусматривает выполнение трех последовательных этапов, которые являются элементами расчетной модели.

Этап 1. Анализ территории города и выявление экономически привлекательных кварталов городской территории и земель-

ных участков, занятых ветхим жилищным фондом, проведение реконструкции на которых будет прибыльной для частных инвесторов. Проведение типологизации таких территорий и земельных участков по степени экономической привлекательности для частных инвесторов.

Этап 2. Моделирование изменений инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в сторону его увеличения для обеспечения прибыльности проектов реконструкции с учетом совокупности различных факторов и ограничений.

Этап 3. Расчет величины поступлений, которые может получить город от частных инвесторов за предоставленное им право реализации проектов реконструкции земельных участков и использовать эти поступления для решения социальных задач, включая задачу расселения граждан из ветхого жилищного фонда.

Анализ практики предоставления земельных участков показал, что далеко не все они являются привлекательными для частных инвесторов с точки зрения обеспечения необходимого уровня прибыльности проектов реконструкции.

Поэтому на первом этапе проводится анализ территории города и выявление с помощью расчетной модели группы наиболее экономически привлекательных земельных участков, для которых имеется сочетание следующих условий:

■ доход инвестора может быть выше его затрат на величину приемлемой нормы прибыли за весь период реконструкции (на период первых 2,5-3 лет экспертно определенная норма прибыли, которая при стандартных условиях принимается как 30% за весь период реконструкции);

■ указанная выше разница будет достаточной не только для обеспечения приемлемой нормы прибыли, но и для получения дополнительных поступлений. Эти поступления являются, с одной стороны, «сверхприбылью», а с другой стороны — тем компонентом стоимости земли, которая должна быть перенаправлена в бюджет города для решения социальных задач, включая, например, задачи строительства инженерной инфраструктуры, переселения граждан из ветхого фонда, проживающих на других территориях города.

Для определения экономической привлекательности территорий, нами предложен показатель — индикатор экономической привлекательности территории, земельного участка (ИЭП) для инвестиционно-строительной деятельности:

д

ИЭП =--НП (1)

т

гр,еД ~ «доход инвестора» - общий объем денежных поступлений, получаемых инвестором от реализации инвестиционного проекта (руб); НП - «норма прибыли» - процент ожидаемой прибыли инвестора от реализации проекта; 23/ - суммарные затраты на реализацию проекта (руб), которые включают' Зр - затраты на расселение, Згд - затраты на разработку градостроительной документации, Зпр - затраты на разработку проектной документации будущих объектов строительства, Зсн - затраты на снос, Зстр - затраты на строительство, Зинф - затраты на инфраструктуру, N - налоги, уплачиваемые инвестором за период строительства (реконструкции); Ап - арендная плата за земельный участок на период градостроительного проектирования, подготовки инженерной инфраструктуры (только для тех участков, которые на период начала реконструкции оказались свободными от прав третьих лиц).

В стандартных экономических условиях норма прибыли является приемлемой при достижении уровня в 30% за весь период реконструкции (10% в год при среднем сроке строительства (реконструкции) 3 года), поэтому НП= 0,3.

ИЭП может быть распределен по следующим интервалам:

ИЭП < 1,0 — территория не является экономически привлекательной, поскольку реализация проектов реконструкции для инвесторов будет убыточной;

ИЭП = 1,0 — территория экономически привлекательна и реализация проекта реконструкции будет прибыльной, но без выплат в бюджет города за «сверхприбыль» по причине ее отсутствия, поскольку не будет той дополнительной части стоимости предоставляемого земельного участка, которая превышает сумму затрат инвестора на модернизацию инженерной инфраструктуры, переселение или перемещение лиц, имеющих права на земельный участок;

ИЭП >1,0 — территория экономически привлекательна и реализация проекта реконструкции будет прибыльной, с выплатами в бюджет города за «сверхприбыль», которая по своему

экономическому содержанию является рентой, взимаемой в пользу города.

В итоге первого этапа выделяются три типа территорий, характеристики которых представлены в таблице 1.

Таблица 1

Типы территорий для организации проектов реконструкции

Основные экономические показатели проектов (затраты - прибыль) Типы территорий и проектов

Неприбыльные Прибыльные

без выплат за землю с выплатами за землю

Приемлемый уровень прибыльности проекта - +

Затраты на инженерно-техническую инфраструктуру + +

Затраты на переселение жильцов из ветхого фонда + +

Затраты в виде дополнительных выплат в бюджет города за землю - - • Г- - _

Примечание: (-) означает отсутствие позиции, (+) - наличие позиции применительно к соответствующим территориям, проектам.

На втором этапе, предусмотренном методикой, проводится моделирование инвестиционно-строительного потенциала (ИСП) земельных участков, с целью проверки возможностей увеличения прибыльности соответствующих проектов и перевода их из неприбыльных в прибыльные.

Моделирование ИСП происходит путем отработки различных моделей возможного будущего использования земельного участка. При этом моделируются различные варианты сочетаний видов разрешенного использования и параметров использования земельного участка (процент застройки, этажность и т.д.), установленные градостроительным регламентом. Каждый итерационный расчет заканчивается определением значения индикатора экономической привлекательности территории (ИЭП').

Принципиальная блок-схема моделирования инвестиционно-строительного потенциала представлена на рисунке 2.

ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА установление этажности; - установление процента застройки земельного участка; - выбор видов использования и нх соотношения по площади.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА:

- расселение; - подготовка градостроительной документации; 4 п

- снос, - подготовка проектной документации; * строительство и инженерная инфряструкт.; - выплаты за землю (определяются при ИЭП>1,0)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛЬНОСТИ ПРОЕКТА

X

НЭП <1,0

)) Действия адм ии корректировка гра-достроител ьмо го регламента

2) Действия ддм-ии

снижение за гра1 проекта (строит-в о инженерной инфраструктуры)

ИЭП = 1,0

. л г..

Территория участвует в процессе реконструкции

Территория не участвует в процсссс реконструкции

НЭП >1,0

Действия адм-ции

установление «прямых» выплат за землю

Территория участвует в процессе реконструкции

Рис. 2. Блок схема моделирования инвестиционно-строительного потенциала территории и оценки ее экономической привлекательности

На третьем этапе, производится расчет, по предложенной нами формуле (2) инвестииционно-строительного потенциала земельного участка (ИСП) по выбранной в результате второго этапа модели его использования. Рассчитываются размеры поступлений городу, которые могут быть получены в случае реализации проекта реконструкции:

Пз+Зр +3инф * 0,3 +Ап

ИСП =---------------------(2)

Яз.у.

где Пз - платежи за земельный участок, освобожденный от прав третьих лиц (часть стоимости, расцениваемая как сверхприбыль) (руб.); Зр - затраты инвестора на расселение жителей ветхого фонда (руб ); Зинф - часть затрат инвестора на обеспечение территории инженерно-технической инфраструктурой сверх необходимых потребностей земельного участка, на котором планируется

реконструкция, которая может быть использована для развития сопряженных территорий; экспертно принимается значение в 30% от указанных затрат (руб ), Ап - арендная плата за земельный участок на период градостроительного проектирования, подготовки инженерной инфраструктуры (только для тех участков, которые на период начала реконструкции оказались свободными от прав третьих лиц) (руб ); »У з.у. - площадь земельного участка, для которого рассчитывается ИСП (кв.м )

Платежи за земельный участок возникают только при выполнении условия ИЭП > 1, для расчета этого платежа мы предложили следующую формулу:

т=д-ш - т * нп, (3)

где Д - «доход инвестора» - общий объем денежных поступлений, получаемых инвестором от реализации инвестиционного проекта (руб), НП - «норма прибыли» - процент ожидаемой прибыли инвестора от реализации проекта, 131 -суммарные затраты на реализацию проекта (руб)

Таким образом, ИСП включает «прямые» выплаты за земельный участок (Пз) и (Ап), которые в денежном выражении могут поступить в бюджет города, и «косвенные» выплаты за земельный участок (Зр) и (Зинф), приведенные из натуральных выплат в денежное выражение и отражающие, сколько бюджетных средств город сможет сэкономить.

Апробация предложенной методики показана на примере города Чебоксары, где предварительно было отобрано пять экспериментальных земельных участков (рис.3) по следующим принципам:

— находятся в центральной или срединных частях города;

— на площадках располагается ветхий жилищный фонд;

— градостроительный регламент зоны, в которой расположены экспериментальные земельные участки, содержит в основных списках разрешенного использования жилую застройку.

Рис.3. Земельные участки с ветхим жилищным фондом, выбранные для определения и моделирования инвестиционно-строительного потенциа

Результаты выполнения расчетов по первому этапу, предусмотренному методикой, приведены в таблице 2, отражают уровень экономической привлекательности земельного участка и используются как исходные показатели для проведения работ на следующем втором этапе моделирования его инвестиционно-строительного потенциала.

Таблица 2

Результаты расчетов экономической привлекательности земельных участков на первом этапе моделирования инвестиционно-строительного потенциала

Наименование показателей Земельные участки, на которых осуществляется реконструкция

участок 1 участок 2 участок 3 участок 4 участок 5

Площадь участка (кв.м.) 10260 9000 2180 13200 11500

Количество жителей, которых потребуется расселить (чел.) 171 194 26 112 250

Уровень прибыльности проекта (недостаточен) (недостаточен) (недостаточен) + (достаточен) - (недостаточен)

Затраты на инженерно-техническую инфраструктуру + (производятся) + (производятся) + (производятся) + (производятся) (не производятся)

Затраты на переселение жильцов из ветхого фонда + (производятся) + (производятся) + (производятся) + (производятся) (не производятся)

Затраты в виде «прямых», дополнительных выплат в бюджет города за землю (не производятся) (не производятся) (не производятся) + (производятся) (не производятся)

Индикатор экономической привлекательности (ИЭП) ИЭП< 1 ИЭП< 1 ИЭП < 1 ИЭП> 1 ИЭП< 1

Дальнейшие расчеты на втором этапе были направлены на повышение индикатора экономической привлекательности земельных участков (1,2,3 и 5), для которых значение этого показателя на первом этапе расчетов оказались меньше 1,0. Посредством моделирования подбирались оптимальные соотношения видов разрешенного использования и параметров строительства на земельных участках в пределах характеристик и показателей градостроительного регламента зоны, в которой расположены земельные участки. Особое внимание уделялось архитектурно-планировочным и экологическим ограничениям, а также социальным аспектам будущего использования земельных участков.

Результаты второго этапа по уточнению и оценке возможностей повышения показателей инвестиционно-строитльного потенциала первых трех и последнего земельных участков, представлены в таблице 3.

Таблица 3

Результаты расчетов экономической привлекательности земельных участков на втором этапе моделирования инвестиционно-строительного потенциала

Наименование показателей Земельные участки, на которых осуществляется реконструкция

участок 1 участок 2 участок 3 участок 5

Индикатор экономической привлекательности (ИЭП) По первому этапу расчетов ИЭП<1 ИЭЛ<1 ИЭП<1 ИЭП< 1

По второму этапу расчетов ИЭП>\ ИЭП= 1 ИЭП= 1 ИЭП< 1

Уровень прибыльности проекта По первому этапу расчетов (недостаточен) (недостаточен) (недостаточен) (недостаточен)

По второму этапу расчетов + (достаточен) + (достаточен) + (достаточен) (недостат очен)

Ожидаемая прибыль инвестора (млн руб) По второму этапу расчетов 116,9 103,6 18,1 0

«Прямые» выплаты за земельный участок, освобожденный от прав третьих лиц (млн руб.) По второму этапу расчетов 12 0 0 0

«Косвенные» платежи за землю - затраты на инженерно-техническую инфраструктуру, затраты на переселение жителей (млн руб) По второму этапу расчетов 70,5 71,6* 12,3 0

ИСП зем уч (руб /кв м) По второму этапу расчетов 8070 7956 5642 -342

* В качестве косвенных платежей за землю принимаются только затраты на расселение

Из таблицы 3 видно, что посредством второго этапа моделирования инвестиционно-строительного потенциала удалось увеличить прибыльность проектов реконструкции применительно к первым трем земельным участкам. В результате указанные тер-

ритории изменили свой статус, т.е. были переведены из «неприбыльных» в «прибыльные» типы территорий, где реконструкция может осуществляться за счет внебюджетных средств частных инвесторов.

Также расчеты показали, что инвестиционно-строительный потенциал не всех земельных участков может быть увеличен посредством моделирования до уровня, обеспечивающего прибыльность. Например, это оказалось невозможным применительно ко второму и пятому земельным участкам. Для решения этой проблемы может использоваться городская инвестиционно-строительная программа, в соответствии с которой преобразование «неприбыльных» для частных инвесторов территорий осуществляется за счет средств, полученных в бюджет города от реализации «прибыльных» земельных участков и направляемых на переселение граждан из ветхого жилищного фонда на «неприбыльных» территориях, а также на обустройство этих территорий инженерно-технической инфраструктурой. По причине того, что город берет на себя часть затрат, их общий объем снижается для частных инвесторов и ранее «неприбыльные» проекты становятся «прибыльными». В рамках программы производится ранжирование «неприбыльных» земельных участков по объему затрат города, необходимых для повышения прибыльности проекта. Участки с небольшим бюджетным участием, при котором инвестиционно-строительный потенциал остается положительным, осваиваются в первую очередь (например, второй земельный участок), земельные участки с отрицательным инвестиционно-строительным потенциалом, пока не накопят свой потенциал, в программе не участвуют (например, пятый земельный участок). Так, для обеспечения необходимого уровня прибыльности проекта, осуществляемого на втором земельном участке, потребовалось небольшое участие города в строительстве инженерной инфраструктуры. В результате проект стал «прибыльным» для частного инвестора с сохранением высокого показателя ИСП. Таким образом, может расширяться область взаимовыгодного взаимодействия органов власти и частных инвесторов по решению проблемы переселения граждан из ветхого жилищного фонда.

Эффективность внедрения методики моделирования инвестиционно-строительного потенциала заключается в следующем.

1. Эффективность для городского сообщества

Внедрение методики в городах Чебоксары и Хабаровск в период с 2002 по 2005 годы показали следующие результаты: в Чебоксарах проведен один конкурс реконструкции, по итогам реализации которого бюджет города получит 12 млн руб.; в г. Хабаровске проведено пять конкурсов реконструкции, по итогам реализации которых город получит 36,335 млн руб. На январь 2005 года в г. Хабаровске выплачено в бюджет города 20,76 млн руб.

Подготавливая и просчитывая выгодные для частных инвесторов и для города условия реализации инвестиционных проектов администрация обеспечивает приход инвестиций;

Благодаря расчетам, администрация получает критерии для оценки прибыльности проектов, определения минимальной доли, которую должен запросить город у частных инвесторов за возможность осуществления реконструкции, не подавив при этом инвестиционную инициативу и не отпугнув инвесторов;

По экспертным оценкам, в городе Чебоксары имеется около 5% земельных участков, ныне занятых ветхим фондом, реконструкция которых обеспечит дополнительные выплаты в бюджет города (случаи, когда НЭП > 1). Согласно проведенным в соответствии с предложенной методикой расчетам, доход в городскую казну от реконструкции данной территории за счет частных инвесторов может составить около 35млрд. руб. Эти средства могут быть использованы в том числе, для выполнения пятилетней городской программы по переселению граждан из ветхого жилищного фонда, затраты бюджета по которой запланированы в размере 43 млн руб.;

Подготовительные работы, связанные с переселением жителей, строительством внеплощадочной инженерно-технической инфраструктуры могут проводить специализированные фирмы -девелоперы, которые затем могут перепродавать подготовленные ими земельные участки другим частным фирмам - традиционным застройщикам для продолжения и завершения строительства (реконструкции), что позволит расширять виды и объемы последующих реконструктивных мероприятий;

Исходя из этого, город может постепенно переходить на долгосрочное планирование развития социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры с привлечением к строительству

на подготовленных участках все большего числа инвесторов, выступая в роли девелопера по строительству городской инфраструктуры, предоставляя инвесторам все большее количество подготовленных для нового строительства участков и покрывая свои расходы деньгами, выплачиваемыми частными инвесторами за приобретение подготовленных и возросших в цене земельных участков.

2. Эффективность для инвестора

Открытые взаимоотношения между администрацией и частными инвесторами-застройщиками в части своевременного предъявления информации и конкретных экономических и финансовых показателей делают процесс развития недвижимости менее дорогостоящим для частных инвесторов-застройщиков и конечных потребителей строительной продукции;

Земельные участки формируются и на них предоставляются долгосрочные права до начала производства строительных работ;

Благодаря первичности формирования земельных участков, они могут стать объектом залога и получения ипотечных кредитов для продолжения строительства (реконструкции).

3. Социальная эффективность

Реализация методики в отношении социальных аспектов показала следующее: в Чебоксарах выполнение условий проведенного конкурса реконструкции позволит расселить 171 человека, 30% из которых являются очередниками города, в Хабаровске выполнение условий проведенных конкурсов реконструкции позволит расселить 320 человек, 25% из которых являются очередниками города;

Снижается уровень конфликтности с жителями. Поскольку сначала формируются земельные участки, имеющие четкие границы и конкретных правообладателей, и только потом производится строительство - все спорные вопросы решаются в процессе согласования и обсуждения градостроительной документации с жителями города. Снимаются высокие финансовые риски инвестора, связанные с неожиданными остановками строительства из-за недовольства жителей;

Выводы и предложения

1. В условиях формирующегося земельного рынка рациональное землепользование в городских поселениях становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. Од-

нако, в большинстве российских городов такой важный ресурс, как городская земля используется не полностью. Во многом этому способствуют традиционные подходы к управлению земельными ресурсами. Тем не менее, происходящие рыночные изменения в экономике страны ведут к изменениям в проектировании и застройке городов. В первую очередь застраиваются земельные участки, представляющие интерес для потенциальных инвесторов. Поэтому для вовлечения земельных ресурсов города в товарно-денежные отношения необходима оценка их инвестиционно-строительного потенциала.

2. На планируемое развитие территории и ценность земельных участков в городе влияют следующие основные факторы: назначение земельных участков городской территории, определяемое градостроительным зонированием, параметрами их допустимого строительного изменения; особенности расселения и использования городского пространства; культурные и экономические предпочтения населения; уровень обеспеченности земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурами; переменная посещаемость населением равных по своей значимости объектов инфраструктуры, а также назначение и интенсивность использования этих объектов в связи с их доступностью;

3. В условиях рыночной экономики планирование городского землепользования должно осуществляться посредством косвенного регулирования, когда собственникам недвижимости предоставляются определенные рамки для свободного выбора наиболее целесообразных и эффективных видов экономической деятельности.

Выполненные исследования показали, что совершенствование косвенного рыночного подхода к управлению городским землепользованием возможно при участии жителей в принятии решений по использованию земельных участков до начала процесса строительства. Для этого проводятся общественные слушания, которые регламентируются документами территориального зонирования. При этом устанавливаются границы земельных участков, минимальные отступы возможных построек от границ участка, границы действия сервитутов и градостроительные регламенты, включающие виды разрешенного использования недвижимости в пределах участка, а также предельные параметры разрешенного строительства (например, предельная этажность).

Для достижения этого в работе сформулированы следующие рекомендации по совершенствованию технологии процесса управления землепользованием и предложены:

— разделение функций государственных и коммерческих органов управления в сложившейся системе управления;

—снятие дублирования функций различных органов управления в процессе предоставления земельных участков;

— предоставление долгосрочных прав на земельный участок, посредством формирования земельного участка в начале инвестиционно-строительного процесса.

Применение предложенных автором рекомендаций на практике позволит сократить время на получение исходно-разрешительной документации в 2-3 раза, количество выплат официальным органам сократить в 2,5 раза, снизить риски инвесторов-застройщиков и возможность ущемления прав жителей, сократить сроки согласования проектов строительства с общественностью как минимум в два раза.

4. Дана характеристика механизмов и процедур, обеспечивающих реализацию планируемых управленческих решений. Описаны особенности воздействия рыночных механизмов па процесс развития городских территорий- взимание земельной ренты; создание зон совместного освоения территорий инвесторами и администрацией; реализация решений городского планирования через документы, имеющие статус нормативного правового акта.

5. С целью выявления уровня привлекательности территории, земельных участков для потенциальных инвесторов нами предложен показатель «инвестиционно-строительный потенциал земельных участков».

Под инвестиционно-строительным потенциалом земельных участков нами понимается «расчетная относительная величина, определяемая на единицу площади в денежном выражении (с приведением натуральных выплат в денежное выражение), которая может поступить в бюджет города за предоставленное инвестору право реализации инвестиционных проектов на земельном участке». Показатель рассчитывается по предложенной нами методике, которая позволяет также определять степень изменения инвестиционно-строительного потенциала в результате вариант-

ного подбора регламентов разрешенного использования недвижимости.

6. Для сопоставления вариантов развития земельного участка используется представленный нами индикатор экономической привлекательности территории для инвестиционно-строительной деятельности (ИЭП). Данный индикатор рассчитывается по предложенной автором формуле и позволяет классифицировать и выявлять территории, инвестиционные вложения в которые будут: 1) неприбыльными; 2) прибыльными, но без прямых одноразовых выплат городу за предоставляемый земельный участок; 3) прибыльными, с прямыми одноразовыми выплатами городу за предоставляемый земельный участок.

7. На основании предложенной методики были проведены сопоставительные расчеты и выбор наиболее пригодных с экономической точки зрения вариантов для земельных участков, предназначенных под реконструкцию в городе Чебоксары, которые показали операциональность предложенной методики и возможность ее практического применения для выбора оптимальных вариантов землепользования. В случае своей реализации вариант проекта реконструкции, выбранный в качестве оптимального, позволит получить в бюджет города дополнительно 28 млн рублей.

8. Отличительной особенностью предложенной методики является то, что использование разработанного индикатора экономической привлекательности территорий для инвестиционно-строительной деятельности позволит ранжировать эти территории по приоритетности освоения, выделяя из них те, за право реконструкции, которых администрации городов смогут получать «прямые» выплаты за землю, как дополнительный финансовый ресурс, и использовать его для последовательного вовлечения в товарно-денежные отношения все большего количества земельных участков. По экспертным оценкам, реализация таких участков в Чебоксарах привлечет в бюджет города около 35 млрд. рублей.

ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1 Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография / Под. ред. A.B. Севостьянова. — М.: ГУЗ, 2001. (общий объем 14,5 п.л., авт 1,5 пл)

2. Подходы к решению проблем взаимодействия администрации, частных инвесторов и жителей в процессе размещения объекта нового строительства // Труды Инженерно-экономического института РЭА им. Г.В. Плеханова. - М.: Изд-во Россельхозакадемии, 2003. - Вып. 3. (общий объем 53,31пл , авт 1,3 п.л.)

3. Правовое зонирование города: Введение в проблемы гра-дорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К. Тру гнева. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. (общий объем 4,8 пл., авт. 0,3)

4. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад / Под ред Э.К. Трутнева. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. (общий объем 5,6 п.л., авт. 1,7 п.л.)

5. Сафарова М.Д. Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости / Э.К. Трутнев, Т.В. Гудзь // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2004. - № 8 (35). (общий объем 0,3 п.л., авт 0,25 пл)

6. Сафарова М.Д. Вопросы совершенствования системы ю-сударственного учета земельных участков и иных объектов недвижимости / Э.К. Трутнев, Т.В. Гудзь // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2003. - № 11 (26). (общий объем 0,79 пл., авт. 0,5 п л.)

Редакционно-издательский отдел ГУЗа Сдано в производство 16 05.2005. Подписано в печать 19.05.2005. Формат 60x84/16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная. Тир. 100 Зак. №

Участок оперативной полиграфии ГУЗа Москва, ул. Казакова, 15

f

t

i

РНБ Русский фонд

2007-4 7743

s

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сафарова, Мария Динаровна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические положения управления городским землепользованием

1.1 Модели планирования и управления городским землепользованием

1.2 Вопросы организации инвестиционно-строительной деятельности в процессе управления городским землепользованием

1.3 Подходы к организации проектов реконструкции ветхого фонда

ГЛАВА 2. Методические основы моделирования инвестиционно-строительного потенциала земельных участков при организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда

2.1 Принципы моделирования инвестиционно-строительного потенциала

2.2 Алгоритм расчета инвестиционно-строительного потенциала

2.3 Организационная схема вовлечения инвестиционно привлекательных земельных участков в рыночный оборот

ГЛАВА 3. Моделирование инвестиционно-строительного потенциала земельных участков. Пример организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда в городе Чебоксары

3.1 Характеристика города с точки зрения инвестиционно-строительной привлекательности

3.2 Вариантные расчеты инвестиционно-строительного потенциала земельных участков и выбор предложений по параметрам их реконструкции

3.3 Эффективность предлагаемой методики моделирования инвестиционно-строительного потенциала в случаях реконструкции территорий

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков города"

Актуальность исследования.

Современная градостроительная практика характеризуется тем, что большинство городов подвергаются эволюционному развитию. Одни бурно развиваются, другие находятся в состоянии стагнации. Эти последние могут получить импульс к развитию, когда сложившаяся вокруг них ситуация станет благоприятной для развития. Это может случится и тогда, когда инвестиционно-строительный потенциал отдельных территорий ближайших городов исчерпает себя или станет ниже стагнирующих городов. Таким образом, к вопросам управления городским землепользованием присоединяются вопросы анализа инвестиционно-строиетльного потенциала территории земельных участков, подлежащих первоочередному освоению. Под инвестиционно-строительным потенциалом территории земельных участков нами понимается совокупность экономических, физических, правовых и технических характеристик земельного участка, обеспечивающих его первоочередное использование в градостроительной деятельности.

В сложившейся переходной экономике в большинстве российских городов преобладает недоиспользование такого важного ресурса как городская земля. Во многом такое положение дел объясняется применением сложившихся ранее, административных методов управления земельными ресурсами, сохранившихся с советских времен, планировочная структура советских городов, имеющих низкую плотность застройки центра и высокую на окраинах, слабую инфраструктуру социальную и инженерную в центральных районах и более развитую, но разбросанную на окраинах. Происходящие рыночные изменения в экономике страны предполагают изменения в проектировании и застройке городов. В первую очередь будут застраиваться те земельные участки, что имеют более высокий инвестиционно-строительный потенциал, так как ими будут интересоваться потенциальные инвесторы.

Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации закрепили правовые нормы использования земель городов, ориентированные на применение рыночных механизмов управления. К таким базовым правовым основам следует причислить нормы, регламентирующие проведение градостроительного зонирования и установление градостроительных регламентов в части разрешенного использования земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства. Такие регламенты разрабатываются в составе правила землепользования и застройки, которые ныне действуют в ряде российских городов. С их помощью можно определять и при необходимости изменять инвестиционно-строительный потенциал земельных участков, в том числе в процессе работ по их градостроительной подготовке и формированию.

Однако до настоящего времени не разработаны и не апробированы в достаточной степени вопросы, связанные с моделированием инвестиционно-строиетльного потенциала землепользования (земельного участка), что затрудняет привлечение средств частных инвесторов к процессу градостроительства.

Поэтому научные исследования данного направления являются чрезвычайно актуальными и востребованы практикой.

Целью исследования является разработка и проверка на практике модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков больших и средних городов, предназначенной для повышения эффективности использования городских земель путем привлечения средств частных инвесторов в преобразование застроенных территорий.

Исходя из поставленной цели, в диссертационной работе решаются следующие задачи: исследуются особенности воздействия различных факторов совершенствования управления городским землепользованием на формирование инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в условиях перехода к рыночным отношениям; раскрываются особенности различных подходов к планированию городского землепользования и формированию инвестиционно-строительного потенциала земельных участков, разрабатываются рекомендации по совершенствованию подходов к формированию системы управления землепользованием; формулируются принципы и исходные основания для построения модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в зависимости от различных вариантов их использования; разрабатывается методика расчета индикатора экономической привлекательности территорий для инвестиционно-строительной деятельности; осуществляется оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков реконструируемых городских территорий с использованием предложенной модели и индикатора экономической привлекательности территорий; разрабатываются методические предложения по выбору вариантов использования территорий, отвечающих экономической целесообразности и эффективности для частных инвесторов, вкладывающих средства в реконструкцию застроенных территорий с переселением жителей из ветхого жилищного фонда; разрабатываются рекомендации по совершенствованию управления городским землепользованием применительно к организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенных подходов.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются территории и земельные участки, занятые ветхим жилищным фондом, расположенные в центральных и срединных зонах больших и средних городов. Предметом исследования является изучение подходов к управлению землепользованием и закономерностей их влияния на изменение инвестиционно-строительного потенциала территорий, а также использование выявленных закономерностей при моделировании уровня привлекательности проектов реконструкции для частных инвесторов в целях переселения граждан из ветхого жилищного фонда.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых: С.Н. Волкова,

A.А. Варламова, Н.Г. Конокотина, А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, Э.К. Трутнева, Л.Н.Авдотьина, Н.Т. Агафонова, B.JI Глазычева, Б.М. Гринчеля, М.Н. Межевича, А.Е. Когута, К. Линча, Н.И. Наймарка, В.Е. Рохчина, И.М. Смоляра,

B.C. Чекалина, Э. Бергера (A. Berger), Д. Гордона (D. Gordon), А. Салливана (A. Sullivan) и др. При разработке темы использовались экономико-математический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, экспертных оценок, монографический, абстрактно-логический, экспериментальный методы исследования, положенные в основу определения инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков.

В работе проведен анализ нормативной правовой базы, регламентирующей вопросы управления землепользованием на федеральном, региональном и местном уровнях, использовались анкетирование и интервьюирование, статистическая обработка исходных материалов и результатов, методы логического и структурно-функционального анализа, экспертных оценок. Базой фактических данных послужили проектные разработки, предоставленные администрацией города Чебоксары, официальные статистические материалы и материалы, собранные лично автором, отечественные и зарубежные документы, в том числе материалы конференций, отечественные и зарубежные публикации.

Научная новизна работы состоит в том, что в ней впервые в отечественной исследовательской практике с учетом специфики переходного периода предложены и апробированы методические подходы к расчету инвестиционно - строительного потенциала городской территории в части экономической целесообразности для частных инвесторов вкладывать средства в преобразование застроенных территорий.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов градостроительного зонирования, подготовке инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением граждан из ветхого жилищного фонда, разработке планов развития и преобразования застроенных территорий, подготовке проектов межевания городских земель. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению и планированию городского землепользования.

Апробация работы. Предложения по совершенствованию управления землепользованием в части формирования инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков были включены в согласованные администрациями городов концепции правового зонирования городов Пермь и Чебоксары, а также использованы при подготовке проектов нормативных правовых актов градостроительного зонирования — Правил землепользования и застройки городов Пермь и Чебоксары.

На основе методических предложений автора по формированию инвестиционно-строительного потенциала земельных участков и проведению реконструкции ветхого фонда за счет средств частных инвесторов были организованы и проведены конкурсы на осуществление реконструкции застроенных кварталов в городах Хабаровске (пять конкурсов) и Чебоксары (два конкурса).

Предложенная расчетная модель по формированию инвестиционно-строительного потенциала стала основой для проведения семинара в рамках курса лекций по экономике города на экономическом и географическом факультетах Московского Государственного Университета.

Основные положения диссертации, докладывались в период с октября 2000 года по август 2004 года на 8 конференциях и 23 семинарах.

Результаты работы были опубликованы в 6 статьях общим объемом 5,55 п.л., а также в 12 научных отчетах, подготовленных с участием автора.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (95 наименований) и приложений. Работа изложена на 149 (без приложений) страницах машинописного текста, содержит 11 рисунков, 28 таблиц и 17 формул.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сафарова, Мария Динаровна

Выводы и предложения

1. В условиях формирующегося земельного рынка рациональное землепользование в городских поселениях становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. Однако, в большинстве российских городов такой важный ресурс как городская земля используется не полностью. Во многом этому способствуют традиционные подходы к управлению земельными ресурсами. Тем не менее, происходящие рыночные изменения в экономике страны ведут к изменениям в проектировании и застройке городов. В первую очередь застраиваются земельные участки, представляющие интерес для потенциальных инвесторов. Поэтому для вовлечения земельных ресурсов города в товарно-денежные отношения необходима оценка их инвестиционно-строительного потенциала.

2. На планируемое развитие территории и ценность земельных участков в городе влияют следующие основные факторы: переменная посещаемость населением равных по своей значимости объектов инфраструктуры, а также назначение и интенсивность использования этих объектов в связи с их доступностью; назначение земельных участков городской территории, определяемое градостроительным зонированием, параметрами их допустимого строительного изменения; особенности расселения и использования городского пространства; культурные и экономические предпочтения населения; уровень обеспеченности земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурами.

3. В условиях рыночной экономики планирование городского землепользования должно осуществляться посредством косвенного регулирования, когда собственникам недвижимости предоставляются определенные рамки для свободного выбора наиболее целесообразных и эффективных видов экономической деятельности.

Выполненные исследования показали, что совершенствование косвенного рыночного подхода к управлению городским землепользованием возможно при участии жителей в принятии решений по использованию земельных участков до начала процесса строительства. Для этого проводятся общественные слушания, которые регламентируются документами территориального зонирования. При этом устанавливаются границы земельных участков, минимальные отступы возможных построек от границ участка, границы действия сервитутов и градостроительные регламенты, включающие: виды . разрешенного использования недвижимости в пределах участка, а также предельные параметры разрешенного строительства (например, предельная этажность).

Для достижения этого в работе сформулированы и предложены следующие рекомендации по совершенствованию технологии процесса управления землепользованием: разделение функций государственных и коммерческих органов управления в сложившейся системе управления; снятие дублирования функций различных органов управления в процессе предоставления земельных участков; предоставление долгосрочных прав на земельный участок, посредством формирования земельного участка в начале инвестиционно-строительного процесса.

Применение предложенных автором рекомендаций на практике позволит сократить время на получение исходно-разрешительной документации в 2-3 раза, количество выплат официальным органам в 2,5 раза, снизить риски инвесторов-застройщиков, возможность ущемления прав жителей, сократить сроки согласования проектов строительства с общественностью, как минимум, в два раза.

4. Дана характеристика механизмов и процедур, обеспечивающих реализацию планируемых управленческих решений. Описаны особенности воздействия рыночных механизмов на процесс развития городских территорий: взимание земельной ренты, образующейся в результате общественных затрат на обустройство территории; создание зон совместного освоения территорий инвесторами и администрацией; реализация решений городского планирования через юридически значимые документы о планировании.

5. Для выявления уровня привлекательности для потенциальных инвесторов конкретных территорий для вложения инвестиций в их обустройство нами предложен показатель «инвестиционно-строительный потенциал земельных участков».

Под инвестиционно-строительным потенциалом земельных участков нами понимается «расчетная относительная величина, определяемая на единицу площади в денежном выражении (с приведением натуральных выплат в денежное выражение), которая может поступить в бюджет города за предоставленное инвестору право реализации инвестиционных проектов на земельном участке». Показатель рассчитывается по предложенной нами методике, которая позволяет также определять степень изменения инвестиционно-строительного потенциала в результате вариантного подбора регламентов разрешенного использования недвижимости.

6. Для сопоставления вариантов развития земельного участка используется критерий, представленный нами как «индикатор экономической привлекательности территории для инвестиционно-строительной деятельности». Данный индикатор рассчитывается по предложенной автором формуле и позволяет классифицировать и выявлять территории, инвестиционные вложения в которые будут: 1) неприбыльными; 2) прибыльными, но без прямых одноразовых выплат городу за предоставляемый земельный участок; 3) прибыльными, с прямыми одноразовыми выплатами городу за предоставляемый земельный участок.

7. На основании предложенной методики были проведены сопоставительные расчеты и выбор наиболее пригодных с экономической точки зрения вариантов для земельных участков, предназначенных под реконструкцию в городе Чебоксары, которые показали операциональность предложенной методики и возможность ее практического применения для выбора оптимальных вариантов землепользования. В случае своей реализации вариант проекта реконструкции, выбранный в качестве оптимального, позволит получить в бюджет города дополнительно 28 млн. рублей.

8. Отличительной особенностью предложенной методики является то, что с использованием разработанного индикатора экономической привлекательности территорий для инвестиционно-строительной деятельности, можно ранжировать эти территории по приоритетности освоения, выделяя из них те, за право реконструкции, которых администрации городов могут получать прямые выплаты за землю, дополнительный финансовый ресурс, и использовать их для последовательного вовлечения в товарно-денежные отношения все большего количества земельных участков. По экспертным оценкам, реализация таких участков в Чебоксарах привлечет в бюджет города около 35 млрд. рублей.