Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости"

На правах рукописи

Косарев Андрей Александрович

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ КОМПЛЕКСАМИ И ПОРТФЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика и менеджмент недвижимости» Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет».

Научный руководитель - доктор технических наук,

Ведущая организация - ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится "18" ноября 2004 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.229.23 в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» по адресу:

195251, Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 29, корпус 3, ауд. 506.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет».

Автореферат разослан "_"октября 2004 г.

Ученый секретарь

профессор Озеров Евгений Семенович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

профессор Медников Михаил Дмитриевич

кандидат экономических наук доцент Малинина Нина Александровна

диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКАРАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Эффективное управление недвижимой собственностью имеет весьма существенное значение для развития современной рыночной экономики. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для развития деятельности по управлению недвижимостью. Данное развитие отвечает существующим потребностям всех категорий собственников недвижимости в обеспечении эффективного использования и надлежащего содержания принадлежащих им активов.

При этом особое внимание уделяется проблемам управления недвижимостью как инвестиционным активом (финансовым активом в вещной форме).

В последние годы институт управления недвижимостью в России активно развивался: изучались современная западная теория и практика, аккумулировался собственный опыт и теоретическая база, формировался институт подготовки специалистов, разрабатывались первые стандарты и методические рекомендации, создавались специализированные управляющие компании и профильные отделы в структуре предприятий. В настоящее время большинство единичных объектов недвижимости и имущественных комплексов управляются силами собственников, но уже создаются, развиваются и успешно функционируют профессиональные управляющие компании. Данные компании выполняют полный комплекс функций, связанных с управлением недвижимостью, принадлежащей различным собственникам, и в настоящее время оперируют преимущественно на уровне трастового комплекса.

Тем не менее, существует множество проблем и вопросов, возникающих перед собственниками, инвесторами и управляющими ют«

г > г J ап1, ццшпиии

1

формирование структур управления недвижимостью, самостоятельное или внешнее управление, внутреннее выполнение отдельных функций или аутсорсинг, комплексирование и диверсификация, увеличение масштабов, оптимизация издержек и повышение эффективности управления. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи представляется укрупнение трастовых комплексов недвижимости и - в ближайшие несколько лет - переход на уровень управления портфелями недвижимости. Решение обозначенных и множества других проблем требует более глубокого изучения опыта развитых стран, анализа формирующейся российской практики и проведения множества исследований. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы диссертации.

Степень изученности проблемы. Проведенный анализ показал, что в последние годы в развитых странах большое внимание уделено проблемам управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями недвижимости.

В работах зарубежных авторов (Эмброуз Б., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С, Меллер Г., Мюлбак Р., Капозза Д. и др.) рассматриваются вопросы риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей, структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями, стратегии и аутсорсинга функций управления недвижимостью. Область управления трастовыми комплексами и портфелями недвижимости до сих пор является недостаточно разработанной.

Отдельные аспекты управления недвижимостью уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как Озеров Е.С., Максимов С.Н., Тарасевич Е.И., Грабовый П.Г., Галеев А.З., Белых Л.П. и другие, а также профессиональных управляющих недвижимостью (в том числе Гришина А. О., Жилкина И.Е.) Вместе с тем, в работах как указанных, так и большинства

других авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса управления объектом недвижимости, либо на отдельных аспектах экономики и управления единичным объектом недвижимости. Некоторые моменты, связанные с управлением комплексами и портфелями недвижимости в России, нашли отражение в работах Озерова Е.С., Белых Л.П., Жилкина И.Е., Галеева А.З. и др. Однако, малоизученными остаются вопросы, посвященные практике управления комплексами и портфелями недвижимости в российских условиях, трастовому циклу и структурированию пространства характеристик объектов управления, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

За рамками исследований остались вопросы комплексирования объектов недвижимости, действия эффекта масштаба в управлении недвижимостью и организационного проектирования систем управления комплексами и портфелями недвижимости.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Цель и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических и методических основ формирования, функционирования и развития систем управления комплексами и портфелями недвижимости.

В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

• уточнение классификации и характеристик объектов управления и внешней среды, существенных для построения системы управления;

• разработка иерархической структуры организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости;

• разработка подробной структуры функций управления недвижимостью;

• уточнение целей и разработка схемы трастового цикла управления недвижимостью;

• изучение подходов к анализу эффекта масштаба в управлении комплексами и портфелями недвижимости;

• разработка методики и исследование эффекта масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости в России.

Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает комплекс и портфель недвижимости как объект управления. Предметом исследования является система управления комплексом и портфелем недвижимости.

Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления недвижимостью в условиях рыночной экономики. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения. Также были использованы метод case study, техника регрессионного анализа, деятельностный подход, методология описания и анализа бизнес-процессов IDEF0 и метод моделирования.

Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались информация, предоставленная управляющими компаниями Санкт-Петербурга, Гильдией управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости, а также информация о деятельности американских управляющих компаний и REITs, рейтинги компаний и статистические данные.

Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой исследование новой для современных российских условий, мало изученной проблемы, связанной с управлением комплексами и портфелями недвижимости. Диссертантом в результате проведения исследования получены следующие новые результаты и выводы.

1) Применен деятельностный подход к исследованию систем управления

4

недвижимостью: выделены, классифицированы и проанализированы объекты управления и внешняя среда, субъекты управления и деятельность по управлению комплексами и портфелями, а также функционирование этих элементов как системы.

2) Предложена иерархическая структура организационно-управленческих функций в системе управления портфелем.

3) Проанализирована структура деятельности по управлению комплексами и портфелями недвижимости и разработана подробная (многомерная) структура функций управления недвижимостью.

4) Разработана схема трастового цикла в управлении объектом.

5) Разработана методика и проведено исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами недвижимости в России, в результате которого доказано существование указанного эффекта и сформулирована гипотеза о существовании оптимального размера трастового портфеля.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные

положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о проектировании, функционировании и развитии систем управления комплексами и портфелями объектов недвижимости и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике.

Исследование может быть полезно управляющим компаниям и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью, анализе функционирования систем и расширении комплексов и портфелей; государству и частным собственникам -при принятии решения о форме организации управления недвижимостью, выборе управляющей компании и формулировании конкурсных условий; общественным организациям - при разработке профессиональных стандартов управления недвижимостью.

Согласно результатам исследования, эффект масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости имеет место. Данные результаты и их следствия обосновывают экономическую эффективность (как для управляющих, так и для собственников) увеличения размеров комплексов и перехода на уровень портфеля, а также целесообразность (для собственников единичных объектов доходной недвижимости) передачи объектов в управление специализированным компаниям. Таким образом, очерчиваются перспективы развития отрасли и института управления недвижимостью в России, основным локомотивом которого могут стать профессиональные управляющие компании.

Выявленный феномен эффекта масштаба, экстремума и наличия критических условий для масштабов управления и аутсорсинга требует проведения, по мере развития института управления недвижимостью в России, более системных исследований, учитывающих больший набор параметров и включающих крупные массивы исходных данных.

Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов и подготовки учебных пособий по темам «Управление комплексами недвижимости», «Управление портфелями недвижимости»;

Апробация результатов исследования. Основные результаты работы были использованы:

- при подготовке и чтении лекций по темам: «Основы экономики и управления объектом недвижимости» (курс переподготовки сотрудников КУГИ Санкт-Петербурга, МИПК СПбГИЭУ), «Управление недвижимостью» (программа обучения студентов кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбПТУ, включающая руководство курсовым проектированием), «Разработка бизнес-плана управления объектом» (курсы повышения квалификации «Управление объектами недвижимости», Санкт-Петербургский Институт недвижимости) и других.

- при выступлении на конференциях: «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» (Санкт-Петербург, 2003 г.) и

6

«Сервейинг как фактор финансового оздоровления организаций-должников» (Казань, 2002 г.).

- в практической деятельности автора в области консалтинга по вопросам управления и развития коммерческой недвижимости (управляющая компания ЗАО «ВМБ-Траст», Департамент исследований и консалтинга).

- при участии в разработке системы стандартов профессионального управления недвижимостью.

По теме диссертации опубликованы пять научных работ.

Структура диссертации. Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список литературы, приложение.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе "Объект управления и внешняя среда в системе управления недвижимостью" уточняются основные виды и характеристики объектов управления и внешней среды. Выделены пять основных видов объектов управления: единичный объект, имущественный комплекс, трастовый комплекс, инвестиционный портфель и трастовый портфель. Для каждого вида построено пространство характеристик: юридических, физических, экономических и управленческих.

Объекты внешней среды разделены на четыре основные группы, каждая из которых подробно рассмотрена применительно к изучаемой проблеме: правовая среда, физическая среда, экономическая среда, социальная среда.

Вторая глава "Деятельность и субъект управления в системе управления недвижимостью" посвящена структурированию организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости, разработке подробной многомерной структуры функций управления недвижимостью и схемы трастового цикла, уточнению целей в системе управления недвижимостью и анализу различных форм организации управления недвижимостью.

В целях анализа систем управления недвижимостью применен деятельностный подход - выделены основные элементы системы: объект (объект управления), субъект (управляющая компания и собственник) и деятельность (управление и владение). Построена схема системы управления трастовым портфелем (комплексом) недвижимости.

С учетом разработанной схемы предложена иерархическая структура организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости: выделены три уровня организационно-управленческих функций. Первый (высший) уровень включает проектирование и создание деятельности (бизнеса) и системы управления портфелем. Второй (средний) уровень включает проектирование и создание субъекта - управляющей компании и «системы собственности», объекта - портфеля недвижимости, а также проектирование и запуск основных процессов деятельности, связанных с управлением портфелем. Третий (нижний) уровень - управление портфелем недвижимости. Данный уровень декомпозируется до уровня комплексов и далее — до уровня единичных объектов управления.

В работе уточнены цели управления недвижимостью, а также рассмотрены варианты целей управления трастовым портфелем (комплексом).

На основании анализа существующих вариантов описания функций и процессов управления недвижимостью, автором предложено на уровне управления портфелем выделять следующие подробно рассмотренные в работе процессы деятельности: процесс управления трастовым портфелем

недвижимости, процессы «владения», процессы договорных отношений и коммуникаций между управляющей компанией и собственниками, процессы договорных отношений и коммуникаций между управляющей компанией и субъектами внешней среды.

Далее в работе проанализирована структура деятельности по управлению комплексами и портфелями недвижимости и разработана подробная многомерная структура функций управления недвижимостью, распределяющихся по следующим направлениям: уровень управления недвижимостью, предметные сферы деятельности, фазы трастового цикла, коммуникации менеджмента с субъектами взаимоотношений, управленческие функции. Каждое из направлений подробно рассмотрено. Предложенное представление является необходимым для проектирования систем управления недвижимостью. Сокращение размерности массива позволило детально и систематизированно рассмотреть функции управления на уровне управления единичным объектом, на фазеуправления.

На основе обобщения западной и российской теории и практики с участием автора была разработана и предложена в диссертации одна из наиболее наглядных форм системного представления процесса управления недвижимостью - трастовый цикл. Данная схема показывает во взаимосвязи четыре основные фазы жизненного цикла деятельности по трастовому управлению недвижимостью: фаза концепции, фаза бизнес-планирования, фаза управления, фаза завершения. Определены сущность и назначение фаз. В работе каждая фаза рассмотрена подробно (с использованием методологии ГОЕР0), проведена декомпозиция до уровня этапов, рекомендована структура программы управления и требования к отчетности управляющей компании.

Автором, на основании анализа российских и западных источников, уточнено содержание двух основных форм организации управления недвижимостью - «внутреннее» и «внешнее» управление недвижимостью, а также изучены смешанные формы.

В третьей главе «Исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами» автором на качественном (второй раздел) и количественном (третий раздел) уровне проанализирована взаимосвязь между увеличением масштабов и повышением эффективности управления трастовыми комплексами. Под масштабами управления недвижимостью мы понимали три основных показателя: количество, площадь и стоимость управляемых объектов недвижимости.

В первом разделе третьей главы формулируется постановка проблемы и приводятся результаты изучения применяемых подходов к ее решению. Сделан вывод, что в России до сих пор не проводились исследования, связанные с выявлением эффекта масштаба в управлении комплексами и портфелями недвижимости. Изучение западных источников подтверждает актуальность этой проблемы в развитой рыночной экономике и существование определенных наработок, в большей степени связанных с инвестиционными портфелями недвижимости.

Во втором разделе третьей главы автором разработана схема (рис. 1), демонстрирующая сложную экономико-функциональную связь между увеличением размеров трастового комплекса или портфеля и повышением эффективности управления отдельно взятым объектом недвижимости, входящим в портфель. Все элементы построенной схемы и выявленные взаимосвязи подробно обоснованы и прокомментированы.

Для более детального выявления и обоснования эффекта масштаба, а также для иллюстрации схемы, в третьем разделе третьей главы производится соответствующий экономический анализ, позволяющий с помощью специальных методов и моделей выявить и количественно оценить действие данного эффекта в управлении трастовыми комплексами недвижимости.

"а

В

Экономия Н9 масштабах

Смрадом раокбям м» едярхэни*

Соврящ**** рэеюям на управление

Софкдои«

ОЕ

Ло»иийм wit« унт

/

Смешим

OER

Диверсий»* а

портфеле

i г

Помавеии*

0Т4ГМНН

ю* «смести УК

Pocï CF

УЬетчеми*

стоимости и«денжиаю<ии

......♦ ......

повышение

доходное™

mtm*

Для формирования методики исследования изучены основные используемые в развитых странах подходы к анализу эффекта масштаба в управлении портфелями и комплексами недвижимости. Принятый в диссертации подход интегрирует метод case study, метод моделирования и технику регрессионного анализа. Использование метода case study базируется на близком знакомстве автора с практикой работы ведущих российских управляющих компаний. Сущность разработанной методики заключается в следующем. На основании данных о деятельности российских внешних управляющих компаний, при наборе допущений, строится модель функционирования типичного в существующих российских условиях трастового комплекса недвижимости в четырех различных состояниях с различными масштабами управления (при равных внешних условиях). В каждом из состояний, с учетом различий в технологиях управления при разных масштабах, рассчитываются все основные экономические показатели функционирования комплексов. При этом моделируются не только экономические показатели управляемых объектов, но и - что особенно важно -показатели самой управляющей компании. Таким образом, моделируется пошаговое расширение трастового комплекса от одного объекта до двадцати. Далее, полученные сводные экономические показатели как комплекса, так и управляющей компании анализируются с использованием методов, позволяющих выявить и количественно оценить эффект масштаба.

Анализ эффекта масштаба проведен на основании построенной модели трастового комплекса в четырех состояниях, с использованием подходов, предложенных зарубежными экономистами. Были использованы три функции затрат: транслогарифмическая, простая квадратичная и квадратичная полулогарифмическая функция. В качестве зависимой переменной выступал размер рыночной стоимости трастового комплекса V (в тыс. долл.) или его натуральный логарифм, в качестве результирующей переменной - размер

операционных расходов трастового комплекса ОЕ (в тыс. долл. в год) или его натуральный логарифм.

В результате регрессионного моделирования и анализа указанных зависимостей получено, что наилучшей функцией затрат является транслогарифмическая функция:

ЬпОЕ = -0,0225*(ЬпУ)2+ 1,2431*ЬпУ- 2,2993; 114),9997.

Соответственно, анализ эффекта масштаба был далее проведен с ее использованием - были рассчитаны значения коэффициентов эластичности и экономии на масштабах. Значения обоих коэффициентов во всех состояниях говорят о наличии эффекта масштаба - изменении характеристик с ростом размеров комплекса.

Также в данном разделе был проведен анализ показателей управляющей компании. Проанализированы зависимости показателей удельных расходов от размера комплекса, а также функция прибыли управляющей компании - на предмет наличия экстремума. Результаты анализа позволяют сделать вывод о снижении удельных расходов управляющей компании с увеличением размера трастового комплекса и о наличии оптимального значения площади трастового комплекса с точки зрения достижения целей управляющей компании по максимизации прибыли.

В четвертом разделе третьей главы сформулированы выводы по исследованию эффекта масштаба и следствия. Основные выводы:

1. При росте размеров управляемого комплекса происходит снижение потерь от недозагрузки, уменьшение размера удельных операционных расходов и существенное увеличение рыночной стоимости недвижимости. Также происходит снижение удельных расходов управляющей компании, за счет: централизации управления, оптимизации выполнения функций и сокращения аутсорсинга.

2. Обоснована возможность существенного снижения ставки вознаграждения за управление и одновременного повышения показателей прибыли и рентабельности управляющей компании при росте масштабов.

3. На качественном уровне обосновано наличие критических условий для использования аутсорсинга.

4. Наилучшей из рассмотренных функций затрат признана транслогарифмическая функция. Для построенной модели с помощью данной функции было доказано существование эффекта масштаба.

5. Для построенной модели роста найдено оптимальное значение площади трастового комплекса с точки зрения достижения целей управляющей компании по максимизации прибыли - 305-318 тыс. кв. м. Дальнейшее увеличение размера комплекса требует принципиальных организационных преобразований, не заложенных в модели.

6. Увеличение размера трастового комплекса способствует достижению целей как собственников, так и управляющей компании.

Кроме того, сформулированы важные следствия, касающиеся наличия ограничивающих условий при росте масштабов, повышения привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента, диверсификации трастовых комплексов и портфелей, передачи государством недвижимости в управление частным компаниям, повышения конкурентоспособности управляющей компании, выбора собственником формы организации управления недвижимостью, а также особенностей инвестиционных портфелей недвижимости.

В заключении подводятся итоги исследования, делаются выводы об экономической эффективности увеличения размеров комплексов и перехода на уровень портфеля, а также о целесообразности (для собственников единичных объектов доходной недвижимости) передачи объектов в управление специализированным компаниям.

Данные выводы, наряду с прогнозами по дальнейшему развитию экономики России и рынка недвижимости, очерчивают перспективы развития института управления недвижимостью и профессиональных управляющих компаний. В настоящее время размер трастового комплекса в России меньше, чем в государствах с развитой рыночной экономикой, полноценных трастовых портфелей еще не существует. Выявленный в настоящей диссертационной работе потенциал повышения эффективности управления недвижимостью за счет увеличения масштабов управления под воздействием рыночных сил будет реализовываться, приводя к укрупнению комплексов и выходу управляющих компаний на уровень портфеля. Это, в свою очередь, будет вести к повышению привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента.

Предложенный в диссертации инструментарий - многомерная структура функций, методология организации управления портфелем, трастовый цикл, методология анализа эффекта масштаба и т.п. - является весьма актуальным для управляющих компаний на данном этапе развития их деятельности и рынка недвижимости в целом.

Выявленный феномен эффекта масштаба, экстремума и наличия критических условий для масштабов управления и аутсорсинга требует проведения, по мере развития института управления недвижимостью, более системных исследований, учитывающих большее количество параметров и включающих крупные массивы исходных данных.

По теме диссертации опубликованы пять работ общим объемом 7 п. л.:

1. Косарев, А.А. Процесс и программа управления объектом недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 2002. - Вып. 1. -С. 67-75. - 0,6 п.л.

2. Косарев, А.А. Об организации обслуживания клиентов в системе управления недвижимостью // Проблемы недвижимости. Научный электронн ый журнал. - 2002. - Вып. 1. - С. 76-86. - 0,7 п.л.

3. Косарев, А.А. Методология и практика проектирования системы управления портфелем недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 2003. - Вып. 1. - С. 62-81. - 1,3 п.л.

4. Косарев, А.А. Процесс и программа управления объектом недвижимости. Выступление на всероссийской научно-практической конференции «Сервейинг как фактор финансового оздоровления организаций-должников» // Формула финансового здоровья. Выпуск 7, том 10. - Казань : ИД «Образование», 2003. - С. 275-280. - 0,4 п.л.

5. Формула финансового здоровья. Выпуск 6, том 8-9. Стандарты управления недвижимостью. - Казань : ИД «Образование», 2003. - 679 с. - 43 п.л. (в соавт., лично авт. 4 п.л.).

Лицензия ЛР №020593 от 07.08.97

Подписано в печать МУР.МО?. Формат 60x84/16. Печать офсетная. Усл. печ.л /,<? Тираж № . Заказ

Отпечатано с готового оригинал-макета, предоставленного автором, в типографии Издательства Политехнического университета. 195251, Санкт-Петербург, Политехническая, 29.

»21 19В

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Косарев, Андрей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1 ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ И ВНЕШНЯЯ СРЕДА В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Понятие и виды объектов управления.

1.1.1 Единичный объект

1.1.2 Имущественный комплекс

1.1.3 Инвестиционный портфель

1.1.4 Трастовый портфель

1.2 Внешняя (окружающая) среда

1.2.1 Правовая среда

1.2.2 Физическая среда

1.2.3 Экономическая среда

1.2.4 Социальная среда

2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1 Деятельностный подход в управлении недвижимостью

2.2 Цели и функции управления недвижимостью

2.2.1 Организационно-управленческие функции

2.2.2 Цели в системе управления недвижимостью

2.2.3 Функции управления трастовым портфелем

2.2.4 Многомерная структура функций управления недвижимостью

2.2.5 Функции управления на уровне единичного объекта

2.3 Трастовый цикл

2.3.1 Фаза концепции

2.3.2 Фаза бизнес-планирования

2.3.3 Фаза управления и фаза завершения

2.3.4 Программа управления объектом недвижимости

2.4 Формы организации управления недвижимостью

3 ИССЛЕДОВАНИЕ ЭФФЕКТА МАСШТАБА В УПРАВЛЕНИИ

ТРАСТОВЫМИ КОМПЛЕКСАМИ

3.1 Постановка проблемы. Подходы к решению

3.2 Связь роста масштабов с повышением эффективности управления недвижимостью

3.3 Количественный анализ эффекта масштаба

3.3.1 Обзор существующих подходов

3.3.2 Методика исследования

3.3.3 Основные допущения модели

3.3.4 Модель трастового комплекса недвижимости

3.3.5 Модель управляющей компании

3.3.6 Исследование эффекта масштаба

3.3.7 Анализ показателей управляющей компании

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости"

Актуальность темы исследования.

Эффективное управление недвижимой собственностью имеет весьма существенное значение для развития современной рыночной экономики. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для развития «■- деятельности по управлению недвижимостью. Данное развитие отвечает существующим потребностям всех категорий собственников недвижимости в обеспечении эффективного использования принадлежащих им активов.

При этом особое внимание уделяется проблемам управления недвижимостью как инвестиционным активом (финансовым активом в вещной форме).

Государство и приватизированные предприятия заинтересованы в эффективном управлении недвижимостью, в особенности неиспользуемой в целях государственного управления или производства (непрофильными активами).

В рыночной системе государство заинтересовано в оптимизации использования недвижимости для целей государственного управления, а также в максимально эффективном использовании объектов (земельных * участков, комплексов, зданий и помещений), что в результате должно приводить к развитию экономики и увеличению доходной части государственного бюджета. Первое приводит к необходимости анализа реальных потребностей государства в недвижимости (с учетом перспектив), а *■ также наиболее компактного и экономически обоснованного размещения органов власти, государственных учреждений и предприятий. Второе т проявляется в продаже «излишков» по конкурентным ценам либо в выстраивании эффективной системы управления доходностью подобной недвижимости. В последнем случае представляется целесообразным привлечение профессиональных управляющих компаний к управлению и развитию недвижимости. Это позволит в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов.

Приватизированные предприятия заинтересованы: в наиболее эффективном использовании недвижимости как средства производства товаров и услуг (минимально необходимые объемы с максимальным вкладом в рыночную стоимость товаров и услуг) и в оптимальном использовании «излишков» (непрофильных активов) - посредством продажи или эффективного управления (с реструктуризацией имущества, перепрофилированием, развитием объектов, привлечением профессиональных менеджеров, брокеров и консультантов). В отличие от государства как собственника, доля бывших приватизированных предприятий, которые в состоянии эффективно использовать активы, со временем заметно растет. Стимулом к этому является растущая конкуренция на товарных рынках. Многие крупные промышленные корпорации проводят реструктуризацию имущества, они создали специализированные структуры по управлению непрофильными активами (в том числе недвижимостью), привлекая профессионалов. Многие средние и малые предприятия ведут целенаправленный подбор и/или обучение специалистов по управлению имуществом, также прибегая к услугам профессиональных участников рынка.

Новые» компании и частные лица имеют потребность в оптимальном использовании как операционной, так и инвестиционной недвижимости. Данная категория является в целом наиболее «рыночно мыслящей». Среди представителей этой категории, имеющих инвестиционные мотивы (не для использования недвижимости в собственном бизнесе), важно выделить относительно новую для России подкатегорию - портфельных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.

Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее содержании, позволяющем находить оптимальный баланс между удовлетворением потребностей и минимизацией издержек.

В последние годы институт управления недвижимостью в России активно развивался: изучались современная западная теория и практика, аккумулировался собственный опыт и теоретическая база, формировался институт подготовки специалистов, разрабатывались первые стандарты и методические рекомендации (см. [38], [39], [49]), создавались специализированные управляющие компании и профильные отделы в структуре предприятий, а также профессиональные объединения физических и юридических лиц. Этому способствовало формирование законодательной базы и инфраструктуры рынка недвижимости, экономический рост и рост инвестиций, стимулирующие увеличение потребностей населения и бизнеса (как следствие - увеличение спроса на недвижимость и объемов строительства), укрупнение собственников недвижимости и создание специализированных инвестиционных фондов.

В настоящее время большинство единичных объектов недвижимости и имущественных комплексов управляются силами собственников, но уже создаются, развиваются и успешно функционируют профессиональные управляющие компании — важный элемент института управления недвижимостью в любом государстве с развитой рыночной экономикой. Данные компании выполняют полный комплекс функций, связанных с управлением недвижимостью, принадлежащей различным собственникам, и в настоящее время оперируют преимущественно на уровне трастового комплекса. Результаты проведенного автором экспресс-анализа современной ситуации в сфере управления недвижимостью в России представлены в Приложении 1.

Тем не менее, существует множество проблем и вопросов, возникающих перед собственниками, инвесторами и управляющими компаниями: формирование структур управления недвижимостью, самостоятельное или внешнее управление, внутреннее выполнение отдельных функций или аутсорсинг, комплексирование и диверсификация, увеличение масштабов, оптимизация издержек и повышение эффективности управления. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи видится укрупнение трастовых и инвестиционных комплексов недвижимости и — в ближайшие несколько лет - переход на уровень управления портфелями недвижимости. Решение обозначенных и множества других проблем требует более глубокого изучения опыта развитых стран, анализа формирующейся российской практики и проведения множества исследований. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.

Степень изученности проблемы.

Проведенный анализ показал, что в последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено проблемам управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями недвижимости. В работах зарубежных авторов (Эмброуз Б., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С., Меллер Г., Мюлбак Р., Ноурс X., Капозза Д. и др.) рассматриваются вопросы риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей, структурирования систем управления корпоративной недвижимостью1 и инвестиционными портфелями, стратегии и аутсорсинга функций управления недвижимостью. Область управления трастовыми комплексами и портфелями недвижимости до сих пор является недостаточно разработанной.

1 В последнее время в США корпоративная недвижимость привлекает особое внимание исследователей и ученых - см., например, [82], [83], [97].

Отдельные аспекты управления недвижимостью уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как Озеров Е.С., Максимов С.Н., Тарасевич Е.И., Грабовый П.Г., Галеев А.З., Белых Л.П. и-другие, а также профессиональных управляющих недвижимостью (в том числе Гришина А.О., Жилкина И.Е.) Вместе с тем в работах как указанных, так и большинства других авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса управления объектом недвижимости, либо на отдельных аспектах экономики и управления единичным объектом недвижимости. Отдельные вопросы, связанные с управлением комплексами и портфелями недвижимости в России, нашли отражение в работах Озерова Е.С., Белых Л.П., Жилкина И.Е., Галеева А.З. и др.

Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные практике управления комплексами и портфелями недвижимости в российских условиях, трастовому циклу и структурированию пространства характеристик объектов управления, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы комплексирования объектов недвижимости, действия эффекта масштаба в управлении недвижимостью и организационного проектирования систем управления комплексами и портфелями недвижимости.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Цель и задачи исследования.

Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических и методических основ формирования, функционирования и развития систем управления комплексами и портфелями недвижимости.

В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

• уточнение классификации и характеристик объектов управления и внешней среды, существенных для построения системы управления;

• разработка иерархической структуры организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости;

• разработана подробная структура функций управления недвижимостью;

• уточнение целей и разработка схемы трастового цикла управления недвижимостью;

• изучение подходов к анализу эффекта масштаба в управлении комплексами и портфелями недвижимости;

• разработка методики и исследование эффекта масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости в России.

Объект и предмет исследования.

В качестве объекта исследования выступает комплекс недвижимости как объект управления. Предметом исследования является система управления комплексом недвижимости.

В настоящей работе в качестве основной формы рассматривается «внешнее» управление как решающее наиболее широкий спектр задач. Согласно [33], с методологической точки зрения «внутреннее» управление может рассматриваться как частный случай «внешнего» и как широко распространенное в мировой практике управления недвижимостью (реализация концепции аутсорсинга, см. [73], [78], [80], [81]).

Методология и методика исследования.

Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления недвижимостью в условиях рыночной экономики. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения. Также были использованы метод case study, техника регрессионного анализа, деятельностный подход, методология описания и анализа бизнес-процессов ГОЕРО и метод моделирования. Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались информация, предоставленная управляющими компаниями Санкт-Петербурга, Гильдией управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости, а также открытая информация о деятельности американских управляющих компаний и трастов по инвестициям в недвижимость, рейтинги компаний и статистические данные.

Научная новизна исследования.

Диссертация представляет собой исследование новой для современных российских условий, мало изученной проблемы, связанной с управлением комплексами недвижимости. Диссертантом в результате проведения исследования получены следующие новые результаты и выводы.

1) Применен деятельностный подход к исследованию систем управления недвижимостью: выделены, классифицированы и проанализированы объекты управления и внешняя среда, субъекты управления и деятельность по управлению комплексами и портфелями недвижимости, а также функционирование этих элементов как системы.

2) Предложена иерархическая структура организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости.

3) Проанализирована структура деятельности по управлению комплексами и портфелями недвижимости и разработана подробная (многомерная) структура функций управления недвижимостью.

4) Разработана схема трастового цикла в управлении объектом.

5) Разработана методика и проведено исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами недвижимости в России, в результате которого доказано существование указанного эффекта и сформулирована гипотеза о существовании оптимального размера трастового портфеля.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о проектировании, функционировании и развитии систем управления комплексами и портфелями объектов недвижимости и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике.

Исследование может быть полезно управляющим недвижимостью, менеджменту управляющих компаний и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью, анализе функционирования существующих систем и расширении комплексов и портфелей; государству и частным собственникам - при принятии решения о форме организации управления недвижимостью, выборе управляющей компании и формулировании конкурсных условий; общественным организациям - при разработке профессиональных стандартов управления недвижимостью. Согласно результатам исследования, эффект масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости имеет место. Данные результаты и их следствия обосновывают экономическую эффективность (как для управляющих, так и для собственников) увеличения размеров комплексов и перехода на уровень портфеля, а также целесообразность (для собственников единичных объектов доходной недвижимости) передачи объектов в управление специализированным компаниям. Таким образом, очерчиваются перспективы развития отрасли и института управления недвижимостью в России, основным локомотивом которого могут стать профессиональные управляющие компании.

Выявленный феномен эффекта масштаба, экстремума и наличия критических условий для масштабов управления и аутсорсинга требует проведения, по мере развития института управления недвижимостью в

России, более системных исследований, учитывающих большее количество параметров и включающих крупные массивы исходных данных.

Проведенное исследование может стать основой для учебного курса по теме «Управление комплексами недвижимости».

Апробация результатов исследования.

Основные результаты работы были использованы:

- при подготовке и чтении лекций по темам: «Основы экономики и управления объектом недвижимости» (в рамках курса переподготовки сотрудников КУГИ Санкт-Петербурга, МИПК СПбГИЭУ), "Управление недвижимостью" (в рамках программы обучения студентов кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ; а также руководство курсовым проектированием), «Разработка бизнес-плана управления объектом» и «Формирование доходов от использования объекта» (в рамках курсов повышения квалификации «Управление объектами недвижимости», Санкт-Петербургский Институт недвижимости), а также лекций в рамках семинаров, проводимых ЦНТИ «Прогресс».

- при выступлении на конференциях: «Коммерческая недвижимость

России: управление, инвестиции, развитие» (Санкт-Петербург, 2003 г.) и 2

Сервейинг как фактор финансового оздоровления организаций-должников» (Казань, 2002 г.).

- в практической деятельности автора в области консалтинга по вопросам управления и развития коммерческой недвижимости (управляющая компания ЗАО «ВМБ-Траст», Департамент исследований и консалтинга) — при подготовке бизнес-планов, концепций развития, программ управления, в том числе при разработке Концепции формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости Регионального государственного фонда Поколений ХМАО.

2 См. [22].

- при участии в разработав системы стандартов профессионального управления недвижимостью [49].

По теме диссертации опубликованы пять научных работ.

Структура диссертации. Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список литературы, приложение.

В первой главе "Объект управления и внешняя среда в системе управления недвижимостью" уточняются основные виды и характеристики объектов управления и внешней среды.

Вторая глава "Деятельность и субъект управления в системе управления недвижимостью" посвящена структурированию организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости, разработке подробной многомерной структуры функций управления недвижимостью и схемы трастового цикла, уточнению целей в системе управления недвижимостью и анализу различных форм организации управления недвижимостью.

В третьей главе "Исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами" автором на качественном (второй раздел) и количественном (третий раздел) уровне проанализирована взаимосвязь между увеличением масштабов и повышением эффективности управления трастовыми комплексами.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Косарев, Андрей Александрович

Данные выводы, наряду с прогнозами по дальнейшему развитию экономики России и рынка недвижимости, очерчивают перспективы развития института управления недвижимостью и профессиональных управляющих компаний. В настоящее время размер трастового комплекса в России меньше, чем в государствах с развитой рыночной экономикой, полноценных трастовых портфелей еще не существует. Выявленный в настоящей диссертационной работе потенциал повышения эффективности управления недвижимостью за счет увеличения масштабов управления под воздействием рыночных сил будет реализовываться, приводя к укрупнению комплексов и выходу управляющих компаний на уровень портфеля. Это, в свою очередь, будет вести к повышению привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента (снижение издержек и рисков при повышении доверия к управляющим компаниям и их надежности).

Предложенный в диссертации инструментарий - структурирование пространства характеристик объекта и внешней среды, многомерная структура функций, методология организации управления портфелем, трастовый цикл, методология анализа эффекта масштаба и т.п. - является весьма актуальным и практически значимым для управляющих компаний на данном этапе развития их деятельности и рынка недвижимости в целом.

Выявленный феномен эффекта масштаба, экстремума и наличия критических условий для масштабов управления и аутсорсинга требует проведения, по мере развития института управления недвижимостью в России, более системных исследований, учитывающих большее количество параметров и включающих крупные массивы исходных данных.

Дальнейшее развитие предложенных в диссертации методологических основ формирования систем управления комплексами и портфелями недвижимости (структур, схем, подходов и моделей) входят в исследовательские планы автора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Диссертация представляет собой исследование новой для современных российских условий, мало изученной проблемы, связанной с управлением комплексами и портфелями недвижимости, и, в частности, с формированием систем управления ими. Диссертантом в результате проведения исследования получен ряд новых результатов и выводов. В соответствии с поставленной целью, в диссертационной работе решены следующие задачи:

• уточнены характеристики и классификация объектов управления и внешней среды;

• предложена иерархическая структура организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости;

• разработана подробная структура функций управления недвижимостью;

• уточнены цели в системе управления недвижимостью, в том числе с позиции управляющей компании;

• разработана схема трастового цикла в управлении объектом недвижимости;

• изучены основные используемые в развитых странах подходы к анализу эффекта масштаба в управлении портфелями и комплексами недвижимости;

• разработана методика и проведено исследование и обоснование эффекта масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости в России.