Механизмы выбора сбалансированных денежных потоков в системе финансирования строительства жилья, как фактор повышения его доступности для населения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизмы выбора сбалансированных денежных потоков в системе финансирования строительства жилья, как фактор повышения его доступности для населения"

На правах рукописи

005012310

ЮДАКОВА ТАТЬЯНА ВАСИЛЬЕВНА

МЕХАНИЗМЫ ВЫБОРА СБАЛАНСИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ В СИСТЕМЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ, КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ЕГО ДОСТУПНОСТИ ДЛЯ

НАСЕЛЕНИЯ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

1 2 Ш

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Самара-2012

005012310

Работа выполнена в федеральном бюджетном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева» (национальный исследовательский университет)» (СГАУ) на кафедре финансов и кредита.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Сорокина Марина Геннадьевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Гарипова Зайтуна Латиповна, заведующая кафедрой «Финансы и кредит» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ульяновский государственный университет»,

доктор экономических наук, профессор Савинова Валентина Андреевна, профессор кафедры «Финансы и кредит» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Самарский государственный экономический университет».

Ведущая организация: негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Самарский институт управления».

Защита состоится 22 марта 2012 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.215.01 при федеральном бюджетном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева (национальный исследовательский университет)» (СГАУ) по адресу: 443086, г. Самара, Московское шоссе, 34.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СГАУ.

Автореферат разослан 20 февраля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор ¿^гЗЙ^^уС- М. Г. Сорокина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство играет первостепенную роль в решении задач повышения доступности жилья для населения и является наиболее показательным индикатором, отражающим динамику развития различных секторов экономики страны. В процессе становления рыночных отношений в Российской Федерации получили развитие и механизмы финансирования жилищного строительства от централизованного финансирования к рыночным принципам хозяйствования. Однако этот переход негативно отразился на жилищной отрасли, высокие процентные ставки заемных средств, отсутствие механизмов привлечения инвестиций, все это способствовало резкому сокращению объемов капитальных вложений в жилищное строительство.

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики является развитие современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере, поддержка населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств одной из которых стал проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральная целевая Программа «Жилище».

Программа напрямую затрагивала только ограниченный перечень категорий граждан, перед которыми государство имело установленные законом обязательства по решению их жилищных проблем, всего по Программе 754 тыс. семей оказано содействие в приобретении жилья через ипотеку.

Источники и механизмы Программы должны были обеспечить ускоренное поступательное развитие строительного комплекса, способного реализовать указанные в Программе контрольные показатели и рыночную доступность жилья для указанных категорий. Такой подход не способствовал быстрой адаптации рыночных механизмов к массовому потребителю и, в условиях дефицитной экономики отсутствие необходимого государственного регулирования привело к безудержному росту цен на жилье 2004-2008гг. Доступность жилья уменьшилась даже для тех немногих 20 процентов граждан, которые рассчитывали на приобретение квартиры с помощью ипотеки. Кризис 2008-2011 годов в экономике и на рынке недвижимости вновь обострил потребность в финансировании жилищного строительства и увеличении платежеспособного спроса на рынке жилья. Становление рыночных отношений в жилищной сфере предполагает по-иному формировать источники ее финансирования. Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных российских условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств в бюджетах всех уровней вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы. Финансовые организации, в том

з

числе коммерческие банки и паевые фонды размещая денежные ресурсы на строительство жилой недвижимости формируют определенные финансовые взаимодействия с компанией застройщика, заемщиком, получающего ипотечный кредит, а также воздействуют на весь финансовый рынок, оказывая тем самым огромное влияние на экономику.

В этой связи актуальным является не только освоение новых форм финансирования строительства жилья, но и внедрение новых методов и механизмов эффективного финансового взаимодействия с субъектами при строительстве и реализации жилой недвижимости, в основе которых лежат количественные методы анализа платежных потоков и формирование оптимальных параметров договора. Сложность решения этой задачи объясняется тем, что при реализации процесса финансирования строительства жилья необходимо согласовать со всеми его участниками многочисленные условия с множеством параметров, связанные со спецификой строительства, ценообразования жилья, платежеспособностью заемщика, инвестиционной привлекательности паевого строительства и т.д. Основная проблема повышения эффективности финансового взаимодействия участников строительства жилья сводится к формированию и управлению параметрами финансового договора таких как: процентная ставка; срок; методы погашения задолженности; риски между которыми существуют сложные функциональные связи.

Учитывая, что эта проблема оказалась в настоящее время недостаточно исследованной, возникает необходимость в разработке механизмов выбора сбалансированных платежных потоков, позволяющих комплексно, с позиций интересов участников обосновать принимаемые решения по финансированию строительства жилья.

Состояние изученности проблемы. Проблемы финансирования жилищного строительства постоянно привлекают внимание ученых и практических специалистов в области инвестиционной деятельности, долгосрочного кредитного обслуживания застройщиков, ипотечного кредитования, рынка ценных бумаг.

Основой теории и методологии финансового обеспечения жилищного строительства выступает общая теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых проблем послужили научные труды в области теории финансов таких экономистов, как C.B. Барулин, Э.А. Вознесенский, А.Г. Грязнова, JI.A. Дробозина, А.Ю. Казак, Т.М. Ковалева, В.М. Родионова, MB. Романовский, Б.М. Сабанти, В.И. Самаруха и др.

Теоретическую основу исследования составили монографические работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам финансового менеджмента и управления инвестиционными ресурсами JI И Абалкина, А Г Аганбегяна, Д С Львова, H Я Петракова, С.А Ситаряна.

Аспекты функционирования, финансового обеспечения и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили

свое отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Г.В. Гудименко, E.H. Жильцова, В.Н. Казакова, Е.А. Каменевой, В. Рутгайзсра, и других.

В процессе подготовки диссертации исследованы также труды по финансовой и инвестиционной тематике Л М Александрова, В В Бочарова, Э Л Вознесенского, JI А Дробозиной, В.П Дьяченко, П С Никольского, В.М Родионовой, М В Романовского, Д С Молякова, М В Мельник, В А Москвина, П Д Подшиваленко, Г Б Поляка, И Д Шсра, Ю Шенгера, В Штейншлейгера, Дж К. Ван Хорна, Е.М.Четыркин.

Сложность исследования данной темы и ее недостаточная разработанность обусловлены тем, что с одной стороны - проблеме совершенствования финансирования жилищного строительства посвящено большое количество работ, опубликованных в научной литературе, с другой стороны - объективный анализ финансовых источников затруднен противоречиями в механизмах их целевого привлечения застройщиками, при реализации финансирования не учитываются экономические интересы каждого участвующего субъекта, это говорит о том, что перспективы решения имеющихся в этой области проблем в Российской Федерации, исследованы недостаточно. В этой связи возникает необходимость в оценке экономической эффективности механизмов финансирования жилищного рынка, на основе анализа платежных потоков при финансовом взаимодействии субъектов и формирование на их основе оптимальных параметров договора. Выявленные проблемы методического и практического характера обусловили актуальность выбранного направления исследований и определили постановку цели и задач диссертационной работы.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке механизмов сбалансированного финансового взаимодействия субъектов в системе финансирования строительства жилья, обеспечивающих увеличение объемов строительства и повышение доступности жилья для населения.

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

- провести анализ зарубежного опыта и российской практики финансирования строительства жилья;

- обосновать основные факторы, влияющие на эффективность системы финансирования строительства жилья и предложить основные параметры оценки эффективности;

- провести анализ платежных потоков в системе взаимодействия коммерческого банка и заемщика при обслуживании ипотечного кредита;

- разработать механизм принятия решений по выбору параметров кредитного договора, обеспечивающих сбалансированность платежных потоков в системе «застройщик - коммерческий банк - заемщик»;

- рассмотреть особенности функционирования и выявить проблемы и возможности финансирования строительства жилья через закрытые паевые фонды недвижимости (ЗГ1ИФ);

- предложить механизм финансирования строительства жилья через ЗПИФ, реализация которого обеспечивает доступность жилья для населения;

- разработать механизм принятия решений по выбору процентной ставки пая, позволяющего увеличить объемы финансирования и строительства жилой недвижимости.

Область исследования соответствует пунктам: 3.20 «Источники финансирования хозяйствующих субъектов, проблемы оптимизации структуры капитала»; 10.15 «Разработка моделей определения цены и себестоимости банковских услуг и операций» по паспорту специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит.

Объектом исследования является система финансирования строительства жилой недвижимости.

Предметом исследования являются финансовые механизмы взаимодействия между субъектами, возникающие в процессе финансирования строительства жилья.

Теоретическую и методологическую базу исследования составили научные концепции и разработки в области теории финансов, финансовой математики, управления рисками, содержащиеся в публикациях российских и зарубежных ученых, прикладные исследования руководителей и ведущих специалистов ряда коммерческих банков, паевых фондов, методические рекомендации научно-практических конференций и семинаров. Исследования базируются на применении методов экономико-математического моделирования финансовых систем, системного анализа, факторный анализ экономических процессов.

Научная новизна диссертационной работы состоит в уточнении теоретических положений, а также разработке механизмов выбора сбалансированных платежных потоков при финансировании строительства жилой недвижимости с участием коммерческих банков, закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).

Наиболее значимыми являются следующие результаты, характеризующие научную новизну диссертации:

предложены динамические модели финансовых потоков, характеризующие влияния различных процедур погашения кредита на его эффективность с позиции величины процентного дохода, позволяющие сбалансировать обязательства в системе «коммерческий банк-заемщик» и «коммерческий банк-застройщик»;

- разработан финансовый механизм принятия решений по выбору процентной ставки кредита по критерию процентного дохода, позволяющий сбалансировать интересы коммерческого банка и застройщика;

- предложен механизм выбора оптимальных параметров ипотечного кредита с учетом платежеспособности заемщика, реализация которого обеспечивает коммерческому банку возвратность кредита, а заемщику его доступность;

- разработан механизм принятия решений по финансированию жилой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды по критерию доходности паевого взноса, позволяющего увеличить объемы финансирования и строительства жилой недвижимости.

Практическая значимость. Результаты исследований использовались при разработке, обосновании решений и реализации мероприятий, направленных на расширение в Самарском регионе системы финансирования строительства жилья путем развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Разработанные автором методы и модели финансовых потоков, схем погашения различных видов кредитов доведены до конкретных методик, рекомендаций в виде нормативной документации, внедренных в Самарском фонде жилья и ипотеки.

Материалы диссертационного исследования использованы в учебном курсе «Деньги, кредит, банки», «Финансы» па кафедре финансов и кредита Самарского государственного аэрокосмического университета.

Апробация результатов исследования.

Основные результаты докладывались и обсуждались: «Научный семинар студентов и аспирантов факультета экономики и управления Самарского государственного аэрокосмического университета» (г. Самара, 2012); \'П-й Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы экономики современных промышленных комплексов. Финансирование и кредитование в экономике России: методологические и практические аспекты(г.Самара, 2011); XV международной научно-методической конференции «Современный российский менеджмент: проблемы, состояние, развитие» (г. Пенза, 2011); IV Всероссийской научно-практической конференции Самарского государственного аэрокосмического университета «Модели экономических процессов» (г. Самара, 2009).

Публикации. По результатам диссертационной работы было опубликовано 10 работ, в том числе 3 публикации в ведущих рецензируемых изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

В первой главе - «Анализ моделей и механизмов финансирования строительства жилья» проведен анализ зарубежного опыта и российской практики финансирования строительства жилья, рассмотрены основные факторы и показатели, характеризующие эффективность функционирования системы финансирования строительства жилой недвижимости, дана оценка эффективности функционирования системы по Самарской области.

Во второй главе - «Разработка сбалансированного финансового механизма в системе «застройщик - коммерческий банк-заемщик»» проведен анализ платежных потоков в системе «коммерческий банк-заемщик» при обслуживании ипотечного кредита и «коммерческий банк-застройщик»,

разработаны процедуры погашения кредита с позиции интересов субъектов, предложен механизм выбора оптимальных параметров ипотечного кредита.

В третьей главе - «Механизм финансирования строительства жилой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости» выделены особенности функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), проведен сравнительный анализ схем финансирования строительства через ЗПИФ, предложен расчет доходности паевого взноса, обоснован механизм принятия решений по финансированию жилой недвижимости через ЗПИФ недвижимости.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Динамические модели финансовых потоков, характеризующие влияния различных процедур погашения кредита на его эффективность с позиции величины процентного дохода и сбалансированности обязательств в системе «коммерческий банк-заемщик» и «коммерческий банк-застройщик».

Особенности системы финансирования жилья связаны с тем, что реализация механизмов финансирования охватывает не только рынок жилищного строительства, но и ипотечный, и фондовый рынок, которые влияют друг на друга и отражаются в показателях работы системы финансирования в целом.

В России разные формы финансирования получили большее или меньшее распространение в различных субъектах Федерации в зависимости от сложившихся там традиций и степени административного вмешательства региональных органов власти в процессы распределения на рынке жилья. В разные периоды в различных регионах РФ отдавались приоритеты тем или иным формам финансирования строительства. Под формой финансирования жилищного строительства следует понимать совокупность организационных, функциональных, правовых и финансовых механизмов, работающих в единой системе по выстроенной схеме взаимоотношений между субъектами жилищного рынка.

Несмотря на довольно большое количество вариаций, все формы можно структурировать в модели согласно используемому механизму рефинансирования внутри них и источникам финансирования: долевое строительство и продажа жилья в рассрочку; предоставление предприятиями займов и ссуд на приобретение жилья своим сотрудникам; жилищные сертификаты; муниципальные жилищные облигации; региональные схемы (программы) с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов; банковское кредитование; сберегательная схема и омыт потребительских союзов; классическая двухуровневая модель.

Наиболее значимой является система ипотечного кредитования, которая при определенных благоприятных условиях сможет повысить доступность жилья.

Следует отметить, что эффективная система финансирования жилья характеризуются, прежде всего, предоставлением займов по доступным ценам, конкурентоспособностью ценных бумаг для инвесторов, обеспеченных залогом недвижимости, и надежными методами снижения риска.

В работе систематизированы факторы и выделены основные показатели, которыми измеряется эффективность системы: залог жилья, платежеспособность заемщика, стабильные макроэкономические условия, приток капитала и снижение себестоимости. На основе анализа эффективности функционирования системы финансирования жилья по Самарской области выявлены наиболее проблематичные факторы, к которым относятся факторы притока капитала и снижение себестоимости жилья. Прежде всего, это связано с отсутствием в структуре финансирования инвестиционного капитала, неразвитостью ранка ипотечных бумаг и паевых фондов закрытого типа. В этой связи в работе рассмотрены две схемы финансирования строительства жилья: первая, через систему ипотечного кредитования; вторая -финансирование строительства через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), представленные на рисунке 1. Из рисунка видно, что если доходность пая будет превышать доходность по вкладам и биржевому рынку, то инвесторам и вкладчикам эффективнее вкладывать ресурсы в паевой фонд.

Рисунок 1 - Механизмы финансирования строительства жилья

В работе рассмотрено взаимодействие субъектов при реализации финансирования строительства жилья через систему ипотечного кредитования.

Выделены основные особенности движения платежных потоков при взаимодействии субъектов. Так особенность ипотечного кредита заключается в том, что получение денежных средств заемщиком и их возвращение разделены во времени, а выплата процентов за кредит и его погашение осуществляются в течение определенного, достаточно продолжительного времени.

Поэтому при обосновании условий предоставления кредита необходимо сбалансировать денежные потоки между заемщиком и кредитором. Отмечено, что используемые различные процедуры погашения кредита изменяют размер и структуру погашаемого по периодам долга, а также сумму уплачиваемых процентов за кредит. Поэтому возникает необходимость оценить условия погашения долга, как с позиции интересов заемщика, так и интересов кредитора.

Анализируя различные процедуры погашения, необходимо отметить, что при ипотечном кредитовании, как правило, используется аннуитетная и равнодолевая схема погашения, в первом случае применяются постоянные платежные потоки, во втором убывающие. Для выявления особенностей различных схем погашения сформированы балансовые модели финансовых потоков в системе «коммерческий банк - заемщик». Балансовое соотношение потока платежей в схемах погашения при заданной сумме кредита у, сроке кредита Т и процентной ставке а, будет иметь вид:

аяСГ.а) ) (1)

т

где а (Т, а) = £ 1 / (1 + а)' - коэффициент приведения единичного потока

1=1

платежей;

ут = 1/(1+ а)т— коэффициент дисконтирования единичной выплаты в Т-й период;

У0 = у/ст(Т,а) - величина первой выплаты, если прирост равен пулю (О = 0); д = а (Т, а) - Т ут) / а (Т, а) -коэффициент пропорциональности, характеризующий изменение величины первой выплаты при изменении прироста платежей на одну денежную единицу.

Из уравнения (1) следует, что при заданной сумме, сроке и процентной ставке кредита условие сбалансированности обязательств между кредитором и заемщиком зависит от двух функционально связанных между собой переменных: величины выплаты в первый период V и величины прироста Задавая одну из них, например С), вторую неизвестную можно найти из уравнения (1). График уравнения представлен на рисунке 2, который построен при заданной сумме, сроке и процентной ставке кредита.

Область выбора значений первой выплаты определяется следующим неравенством

0< У< У0Т/(Т-Ч). (2)

Этой области соответствует следующий диапазон прироста потока платежей:

-У0/(Т-Ч)<(2<У0/Ч. (3)

Очевидно, что с увеличением объема кредита величина первой выплаты V, обеспечивающей возвратность, уменьшается при одном и том же значении прироста В связи с этим уменьшается сумма выплат в каждом периоде что является важным в ситуации, когда платежеспособность заемщика не удовлетворяет установленным критериям. В таком случае объем кредита может служить управляющим воздействием при выборе параметров ипотечного кредита.

(3<о

-------------- У = УоТ/(Т-ч)

У„=Уа(Т, о) Ч = КГ, а) - Тут) / ад(Т, а)

0 = р

(2=-У„/(Т-Ч)

Рисунок 2 - Изменение величины первой выплаты при изменении прироста

платежей

Определена эффективность каждой процедуры формирования платежного потока по значению процентного дохода (1у), получаемого кредитором за весь срок кредита, как разность между суммой по периодам всех членов платежного потока и объема кредита. При реализации убывающего платежного потока:

У0Т(Т + 1)

I,

— У-

Е 2(Г-ч)

В постоянных, аннуитетных схемах погашения: 1, = 1>0-у = ТУ0-у.

(4)

(5)

Сравнивая значение полученного процентного дохода убывающего потока платежей с величиной процентного дохода при постоянном платежном потоке, находим, что значение убывающих платежей меньше чем в

постоянных схемах погашения. Таким образом, стратегия кредитора состоит в выборе потока с постоянными платежами. Однако следует отметить, что заемщику необходимо выплачивать большие суммы, а это может не соответствовать критериям его платежеспособности и повышать риск невозврата кредита.

Сформированы планы погашения кредита заемщиком при различных значениях первого платежа V, при = 0.

Результаты расчета представлены на рисунках 3 и 4.

1 2 3 4 5

Рисунок 3 - График погашения кредита при постоянных выплатах

П(1),Г(г)Д(0

2 3 4 5

Рисунок 4 - График погашения кредита при равнодолевых выплатах

Из условия эквивалентности кредитных платежей несложно определить, что ипотечному кредиту с убывающими платежами, процесс погашения которого представлен на рисунке 3, соответствует кредит с постоянными выплатами, но с процентной ставкой не в 15%, а 11,5%, т.е. снижение процентной ставки на 3,5% позволяет получить доход от реализации кредита равный доходу кредита с убывающим платежом Ь. = 87,7-103 рубля. Снижение процентной ставки расширяет доступность кредита и уменьшает риск его невозврата.

Важной характеристикой эффективности ипотечного кредита является его доходность (>.), определяемая при различной динамике изменения платежного потока.

Х = и/уТ = (УЕ-у)/уТ = (У + |(Т-1)0/ч-1/Т . (6)

По данным примера (рис. 3,4), определена доходность при реализации кредита с постоянными и убывающими платежными потоками У(().

При постоянном платежном потоке:

А. = 71,64-103 / 240-103 - | = 0,985 или 9,85%.

При убывающем платежном потоке:

X = (109,2-103 - — 4 ■ 21,84-Ю3) 240-103- ^ = 0,073 или 7,3 %.

2 5

Полученное значение доходности может служить критерием эффективности при выборе управляющих параметров ипотечного кредита, так как уровень доходности зависит в полной мере от выбранной кредитором стратегии формирования платежного потока.

Особенности финансового взаимодействия коммерческого банка и строительной компании во многом схожи с взаимодействиями в системе «банк - заемщик», однако срок предоставляемого кредита существенно меньше ипотечного и как правило составляет ие более двух лет. Необходимо отметить, что сумма кредита выдается не разовым платежом, а по мере необходимости их использования застройщиком, в этом случае застройщик открывает кредитную линию в банке. Таким образом, в процессе реализации кредитного процесса банк использует нарастающий во времени платежный поток. При этом поток, характеризующий величину кредита, также как и в ипотечных кредитах должен быть сбалансирован с учетом времени поступления новых кредитных средств.

Определена задолженность строительной компании на момент окончания строительства (у и передачи жилого объекта в банк для последующей продажи через ипотечный кредит.

х(д=х№=хму. (7)

(1+Р)-1 р

Описанный платежный поток представляет собой финансовую ренту. В представленной схеме рента описывается следующими параметрами: член ренты - величина периодических кредитных поступлений от банка к

13

застройщику (X); период ренты - временной интервал между кредитами (0; срок ренты - время реализации кредитной линии; процентная ставка (Р).

После несложных преобразований платежного потока (7), получим:

Х(1„) = Х8(пЛ

?

з^Ео+Р)^-™^ (8)

1*0 Р

где коэффициент наращения рентных платежей.

На основании сформированных платежных потоков в системе «коммерческий банк - заемщик» и «коммерческий банк - застройщик» формируются основные параметры кредита.

Финансовый механизм принятия решений по выбору процентной ставки кредита по критерию процентного дохода, позволяющий сбалансировать интересы коммерческого банка и застройщика.

Необходимо отметить тот факт, что застройщик рассчитывается перед банком готовым жильем, т.е. фактически процент за использование кредита должен быть включен в стоимость квадратного метра. Для расчета процентной ставки (р), банку необходимо учесть следующие условия: прирост стоимости квадратного метра жилой недвижимости должен быть не меньше средней процентной ставки по кредитным вложениям банка; учитывать риски, связанные с невыполнением обязательств, либо задержку во времени договорных обязательств застройщика. Таким образом, при принятии решения о финансирование необходимо выполнение следующих условий:

Р=а+5ргес1)(1+г), (9)

р>&

где годовые темпы прироста стоимости квадратного метра долевого строительства в регионе; 1 - базовая цена кредита коммерческого банка; Бргеё - маржинальный доход банка; г- уровень риска.

Под базовой ценой кредита понимается доходность на единицу кредитных вложений, необходимая для покрытия затрат банка.

Маржинальный доход банка (вргес!), определяется как разность средних процентных ставок между кредитными и депозитными операциями банка.

Очевидно, что совокупная сумма единичных кредитов не должна превышать сметной стоимости строительства, в этом случае наращенная сумма кредита зависит от величины процентной ставки и срока строительства. Наращенная сумма кредита Х(1„) является для банка ценой жилой недвижимости при реализации ее через ипотечный кредит. Тогда процентный доход получаемый банком будет определяться:

^ХБад-пХ, (10)

где пХ - общий объем кредитных средств, выданный коммерческим банком, застройщику за период (^ - у.

Из полученного выражения эффективная годовая доходность банка при реализации жилого объекта по наращенной стоимости определяется по выражению:

Р^ад-пуп. (11)

Целевой функцией банка является процентный доход, который с позиции банка, должен стремиться к максимуму, а с позиции заемщика -строительной компании, стремиться к минимуму.

С учетом выше сказанного, механизм выбора основных параметров кредита с позиции интересов коммерческого банка (шах), либо застройщика (min) представлен в следующем виде: X(S(ni)-n)->max (min);

S(n,,r((i+ß)n-i)/ß);

ß=(i+spred)(l+r); (12)

ß>g; i=P/Y; spred=(a -j);

xs(„,;)<a

В представленном механизме управляющими параметрами являются: процентная ставка ß, зависящая как от внутренних - операционных и не операционных затрат банка, так и от внешних факторов - риски, связанные со строительством объектов жилой недвижимости, динамики изменения стоимости жилой недвижимости в регионе.

Механизм выбора оптимальных параметров ипотечного кредита с учетом платежеспособности заемщика, реализация которого обеспечивает коммерческому банку возвратность кредита, а заемщику его доступность.

В общем случае задача управления ипотечным кредитом состоит в том, чтобы при заданной динамике изменения совокупного дохода заемщика и структуры его обязательств выбрать такие параметры финансовых потоков, как сумма кредита, срок, процентная ставка кредита, и такую динамику изменения потока платежей, чтобы обеспечить погашение кредита и получить оптимальное значение целевой функции от его реализации.

При формировании параметров ипотечного кредита необходимым условием является наличие первого взноса отсюда сумма ипотечного кредита

У<КЦ, (13)

где К - коэффициент кредитной задолженности, характеризующий долю покупаемой собственности, взятой заемщиком в кредит.

Для обеспечения возвратности кредита необходимо, чтобы выплаты заемщика в каждом периоде не превышали его финансовых возможностей и удовлетворяли следующему неравенству:

0<V(t)< Yfl(t),t=l,...,T, (14)

где Д(1) - доход заемщика в t-й период, учитывающий структуру его обязательств; у - коэффициент, характеризующий допустимую долю дохода, направляемую на выплаты по кредиту.

Выполнение неравенства (14) позволяет обеспечить возвратность кредита и снизить кредитный риск при реализации ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита, как правило, выбирается не более, максимально возможного, установленного в финансовой организации, а для физического лица срок кредита не должен превышать также срока до пенсии и должен удовлетворять неравенству:

Т < min (Т§, Т„, Т (15)

где Т5 - срок кредита, определяемый из балансового уравнения (1);

Т„- срок до пенсии заемщика;

Тщм ~ максимально возможный срок, установленный коммерческим банком.

Модель механизма выбора оптимальных параметров и платежного потока с учетом платежеспособности заемщика, возвратности кредита представлена в следующем виде:

г т

I(t) = D(t - 1)0, D(t) = D(t - 1) - R(t) = V(t) - I(t), 0 < V(t)< уД (t),

V(t) = V + (t-l)Q, t = 1,..., T, D(0) = y, D(l) = y,

D(l) = y-R(l) = y(l+a)-V(l), D(T) = D(t- 1)-R(t) = 0, 1(1) = ya,

y < KXS([,,i); T< min (T8, T„, Ттж), V = V0 - qQ, 0 < V< V0T/ ( T - q),

Vo = У / a (t, a)> q = [a (T,«rTvT] /аа0-а), Б^ЧО+РУМУР). P>g-

К управляющим параметрам в этом механизме относятся объем у, срок Т, сумма первой выплаты V и прирост платежей Q. Отметим, что к управляющим параметрам при формировании платежного потока отнесли величины первой выплаты V.

Задача (16) решается или на максимум, или на минимум в зависимости от того, кому принадлежит право выбора условий погашения кредита.

Механизм принятия решений по финансированию жилой недвижимости через закрытые паевые фонды по критерию доходности паевого взноса, позволяющего увеличить объемы финансирования и строительства жилой недвижимости.

Рассматривая закрытые паевые фонды недвижимости как источник финансирования строительства, необходимо различать платежные потоки до получения разрешения на строительство и организацию фонда недвижимости и впоследствии, когда закрытый фонд начал свою деятельность. К основным источникам привлечения средств до получения разрешения на строительство относятся собственные средства, бюджетные средства, облигационные займы, дополнительная эмиссия акций. После получения разрешения этот перечень расширяется за счет средств рынка: долевого строительства и кредитных средств. Конструкция закрытого фонда может бьгть применена на любой стадии проекта, что очень важно, и зависит лишь от принципиальной позиции инвесторов, их отношения к риску.

Привлечение средств, для возведения объектов жилой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды может дать определенные бонусы застройщикам, которых нет у традиционного банковского кредитования. Однако механизм финансирования строительства через ЗПИФ как правило, дороже традиционного банковского кредитования, которое в среднем в докризисный период обходилась в 10-15% годовых, в настоящее время 25 % и более. Результат работы фонда недвижимости будет виден только после закрытия паев. Этот факт является основной причиной низкой

привлекательности закрытых паевых фондов недвижимости для частных и институциональных инвесторов. Недостатком является и то, что инвестор не может продать свой пай до завершения работы фонда, поэтому имеет только приблизительное понимание того, какой доходностью будут обладать вложенные средства.

В этой связи оправданным решением было бы установить фиксированную ставку доходности по паям, и обеспечить возможность проводить предварительные выплаты, либо погашение пая до момента завершения фонда. Это позволило бы инвесторам в случае необходимости выйти из фонда до его закрытая и при этом сохранить и преумножить вложенные средства. При принятии решения по назначению процентной ставки по паю с позиции застройщика необходимо определить структуру источников финансирования строительства, а также доходность использования каждого источника финансирования. Пусть структура источников финансирования строительства жилья состоит из собственных средств застройщика (Уск), кредита банка (У,) и средства паевого фонда недвижимости (Ур). Тогда величину доходности, получаемую застройщиком, необходимую для обеспечения рентабельности собственного капитала, оплаты процентов в банк, доходности пая можно представить в следующем виде:

1%=УсДОЕ/(1-Н)+Укр+Урс1р, (17)

где Уск, У к, УР - доли средств собственного капитала, кредитных средств, средств паевого фонда вложенных в строительство жилого объекта;

Р- процентная ставка банковского кредита;

с1р- доходность пая;

Н- ставка налога на прибыль.

Прогнозируемая доходность инвестиционных вложений зависит от изменения стоимости объекта строительства от начального этапа до реализации, что в свою очередь зависит от конъюнктуры рынка, спроса на жилье, ценового диапазона района застройки. В паевых фондах стоимость пая пропорциональна стоимости чистых активов фонда (СЧА) рассчитываемых на определенный момент времени. Тогда средний годовой прирост стоимости пая от момента создания до окончания действия фонда недвижимости будет определяться:

ё = (СЧ А,К-СЧ А щ / СЧА,пт)(1-Ф), (18)

где СЧА,„ - стоимость чистых активов фонда на начало строительства; СЧАЛ - стоимость чистых активов фонда на момент закрытия фонда; т- срок работы паевого фонда; Ф - отчисления управляющей компании, затраты на инфраструктуру(%).

Таким образом, зная изменения стоимости жилья, можно рассчитать прогнозную стоимость чистых активов и стоимость пая на момент закрытия фонда.

Механизм принятия решений финансирования жилой недвижимости через закрытые паевые фонды будет иметь вид:

g= (СЧАК-СЧА tn / СЧА ,„t )(1-Ф) —>max;

YCKR0E/(1-H)+YKP+Ypdp < g; (19)

C4Atn=YCK+YK+Yp;

СЧА,к=Ц M;

P< ROE;

dP<(g-YCKROE/(l-H)-YKp)/Yp.

Управляющим параметром в выражении (19) является значение доходности пая (dp), максимально допустимое значение которого, определяется при равенстве выражения.

Применительно к закрытым паевым фондам расчет доходности пая позволяет управляющей компании установить процентную ставку доходности по паям, что способствует инвестиционной привлекательности фонда и привлечению денежных средств от различных категорий инвесторов. В таблице 1 представлен пример расчета доходности паевого взноса.

Расчет доходности паевого взноса.

Таблица 1

Структура ресурсов строительства жилья Сумма (тыс.руб) Доходность источников

Собственный капитан 10 000 65%

Кредиты банка 18 ООО 28%

Средства пайщиков 72 000

показатели значение

Срок проекта 4 года

Отчисления УК 8% от стоимости СЧА

Цена реализации м* 42 000 руб.

Максимальный прирост СЧА 35% годовых

Максимально допустимая процентная ставка 30 % годовых

Полученную доходность можно скорректировать с учетом темпов роста строительства, так в первые два года, когда ведутся подготовительные работы доходность пая молено снизить, а в последующие годы повысить.

Результаты и выводы;

Основные научные и практические результаты, полученные в диссертационной работе, состоят в следующем:

- на основании анализа зарубежного опыта системы финансирования строительства жилья систематизированы факторы, влияющие на эффективность функционирования системы финансирования и предложены качественные параметры оценки эффективности системы финансирования строительства жилья;

- определена зависимость величины периодических выплат от параметров ипотечного кредита и кредита строительным компаниям, позволяющая установить допустимые границы ее изменения для заемщика и застройщика;

- предложена методика формирования динамической модели целевой функции кредитора, позволяющая в любой момент времени количественно оценить получаемый процентный доход в процессе реализации ипотечного кредита и строительного кредита;

- разработан механизм выбора основных параметров кредита при финансировании строительства жилья коммерческим банком, учитывающий внутренние затраты банка, внешние факторы риска, связанные со строительством объекта жилой недвижимости;

- предложен механизм выбора оптимальных параметров ипотечного кредита, а также траектории платежного потока с учетом платежеспособности заемщика и полученных финансовых результатов в системе «коммерческий банк - застройщик»;

- усовершенствован механизм финансирования строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, с точки зрения инвестиционной привлекательности инвесторов, что способствует увеличению числа заемщиков ипотечных кредитов;

- разработан механизм принятия решений по финансированию жилой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды по критерию доходности паевого взноса.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:

1. Юдакова, Т.В. Анализ платежных потоков в системе взаимодействия коммерческого банка и заемщика при обслуживании ипотечного кредита. [Текст] / Т.В. Юдакова // Экономика и управление собственностью -№1 -2012,-С.113-119 (0,44 пл.).

2. Юдакова, Т.В. Управление процессами финансового взаимодействия в системе «застройщик-банк-заемщик». [Текст] /Т.В. Юдакова, М.Г. Сорокина //Вестник СГЭУ.-№ 11.-2011.-С.101-105 (0,37/0,2 пл.)

3. Юдакова, Т.В. Механизм выбора параметров кредита в системе взаимодействия «коммерческий банк-строитсльная компания». [Текст] / Т.В.Юдакова, М.Г. Сорокина //Экономические науки- №10(83).-2011.-С.165-168 (0,5/0,3 пл.).

В других изданиях:

4. Юдакова, Т.В. Сравнительный анализ моделей финансирования строительства жилья в субъектах Российской Федерации. [Текст] / Т.В. Юдакова // Сборник трудов научного семинара студентов и аспирантов факультета экономики и управления СГАУ. Выпуск 12. Под общей редакцией О.В.Павлова. Самара, 2012.-С.208-214 (0,5 п.л.)

5. Юдакова, Т.В. Выбор финансовой стратегии кредитора при формировании параметров ипотечного кредита. [Текст] / Т.В. Юдакова

к

//Проблемы экономики современных промышленных комплексов. Финансирование и кредитование в экономике России: методологические и практические аспекты: сб. статей VI 1-й Всероссийской научно-практической конференции. Выпуск 7. Под редакцией Зибарева А.Г., Новикова Д.А.- СГАУ-Самара, 2011.- С.137-145 (0,5 п.л.)

6. Юдакова, Т.В. Российская практика финансирования строительства жилья. [Текст] / Т.В. Юдакова // Модели экономических процессов: сб. ст. IV всероссийской научно-практической конференции. Выпуск 4. - Самара: СГАУ, 2009.-С. 113-117(0,45 п.л.)

7. Юдакова, Т.В. Оценка эффективности системы финансирования строительства жилья в США. [Текст] / Т.В. Юдакова // Вестник Самарского института бизнеса и управления. Выпуск 5, ч. 2. - Самара: СИБиУ, 2010. - С. 86-89(0,4 п.л.).

8. Юдакова, Т.В. Схема взаимодействия субъектов в системе финансирования строительства жилья. [Текст] / Т.В. Юдакова // Вестник Самарского института бизнеса и управления. Выпуск 5, ч. 2. - Самара: СИБиУ, 2010. - С. 87-91 (0,45 п.л.)

9. Юдакова, Т.В. Механизм взаимодействия субъектов в системе финансирования строительства жилья через ипотечные кредиты. [Текст] / Т.В. Юдакова // Современный российский менеджмент: проблемы, состояние, развитие: сб. статей XV международной научно-методической конференции -Пенза: ПДЗ, СГАУ, 2011. - С. 78-82 (0,45 пл.).

10. Юдакова, Т.В. Расчет инвестиционной привлекательности пая. [Текст] / Т.В. Юдакова // Современный российский менеджмент: проблемы, состояние, развитие: сб. статей XV международной научно-методической конференции - Пенза: ПДЗ, СГАУ, 2011. - С. 83-87 (0,5 пл.).

Юдакова Татьяна Васильевна МЕХАНИЗМЫ ВЫБОРА СБАЛАНСИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ В СИСТЕМЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ, КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ЕГО ДОСТУПНОСТИ ДЛЯ

НАСЕЛЕНИЯ

Автореф. дисс. на соискание учёной степени кандидата экон. наук

Подписано в печать 17.02.2012. Заказ № 54 Формат 60x84/16. Усл. печ. л. 1,25. Тираж 100 экз.

Отпечатано с готового оригинал-макета 443086, Самара, Московское шоссе, 34, СГАУ

іо