Модели жилищного финансирования в промышленно развитых странах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Фетисова, Елена Владимировна

Введение.4

Глава 1: Организация жилищного финансирования в промышленно развитых странах.

1.1. Основные определения и понятия, используемые в ипотечном жилищном финансировании.10

1.2. Механизм применения «усеченно - открытой модели» ипотечного кредитования в Италии. Великобритании,

Испании.14

1.3. Особенности функционирования «европейской автономной модели» финансирования на основе жилищно-контрактных сбережений в Германии и Франции.20

1.4. Практика «расширенной открытой модели» на примере организации системы жилищного финансирования в США.33

1.5. Модели ипотечного кредитования, используемые в в странах Восточной Европы.42

Глава 2: Становление и развитие системы банковского жилищного финансирования в России.

2.1. Общая характеристика предпосылок формирования системы ипотечного жилищного финансирования в России.49

2.2. Анализ факторов, определяющих становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в России.52

2.3. Исторический опыт и трансформация элементов системы ипотечного жилищного кредитования в современной России.75

Глава 3: Модель организации замкнутого цикла жилищного финансирования в российском коммерческом банке.

3.1. Организация работы коммерческого банка по привлечению средств в рамках программы целевых жилищных вкладов.96

3.2. Анализ кредитоспособности заемщиков и предоставление ипотечных жилищных кредитов.106

3.3. Взаимодействие банка с другими участниками рынка ипотечного кредитования.129

3.4. Рефинансирование коммерческих банков.134

Диссертация: введение по экономике, на тему "Модели жилищного финансирования в промышленно развитых странах"

Для реализации российских экономических реформ, решения острых социально-экономических проблем и интеграции России в мировую экономику необходимо разумное использование зарубежного опыта банковской работы, который накоплен в индустриальных странах.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В большинстве стран мира приобретение жилья через ипотечное кредитование является основным видом решения населением жилищных проблем.

Изучение моделей ипотечного жилищного финансирования, сформировавшихся в промышленно развитых странах, а также анализ современного состояния жилищного финансирования в России, должны способствовать выявлению путей формирования в нашей стране эффективной системы ипотеки, направленной на решение вопроса обеспечения населения России жильем.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время решение данного вопроса является в РФ одной из острых социальных проблем. Подтверждением этого является сопоставление потребностей населения в улучшении жилищных условий и возможностей для этого. Так, к 2000 году из 49 миллионов российских семей в очереди на улучшение жилищных условий зарегистрировано 5 882 тысяч семей или около 12 % от общего их количества, а получить жилье в течение года смогли только около 5 %

136. с.4091. нуждающихся1 J

В то же время, удовлетворение потребностей населения в жилье является одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности в стране. Обеспечение граждан достойными жилищно-бытовыми условиями приводит к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что. в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Кроме того, механизм долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс экономических задач, включая увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья, расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие инфраструктуры жилищного рынка.

Все эти процессы положительно сказываются на социально-экономическом развитии страны и требуют объединения усилий государства, банков и граждан для формирования эффективной системы жилищного финансирования.

Сегодня в России в стадии формирования находятся различные элементы ипотечного кредитования, которые можно рассматривать как части будущей системы жилищного финансирования. В этих условиях особую ценность и значимость представляет анатиз. обобщение и систематизация опыта западных стран в организации системы жилищного кредитования.

Как показывает опыт промышленно развитых стран, ключевую роль в такой системе играют коммерческие банки, поэтому именно их деятельности в области жилищного финансирования автор уделил особое внимание в диссертационном исследовании.

Объектом настоящего исследования выступают зарубежные и отечественная системы ипотечного жилищного кредитования. Предметом исследования являют механизмы функционирования, особенности, преимущества и недостатки различных моделей банковского ипотечного жилищного кредитования в ведущих промышленно развитых странах, а также возможности применения западного опыта ипотечного кредитования, адекватные современной экономике России.

Основная цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе анализа современного состояния и тенденций развития ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах, инструментов и технологий, используемых в них при осуществлении жилищного финансирования, а также факторов, предопределяющих состояние и развитие ипотечного рынка в России, предложить возможную модель организации системы ипотечного жилищного кредитования для Российской Федерации и определить роль коммерческих банков в данной модели.

Для достижения поставленной цели в диссертации автором определены следующие основные задачи: комплексно изучить состояние и основные тенденции ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах; выделить основные существующие модели жилищного финансирования, выявить их специфические особенности и дать сравнительную характеристику различных моделей, оценивая их с точки зрения необходимости и возможности применения в современных российских условиях; проанализировать современное состояние, предпосылки и факторы, оказывающие влияние на формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России: определить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования и выработать рекомендации для совершенствования механизма такого кредитования, что особенно важно для коммерческих банков с точки зрения выОора и реализации наиоолее эффективной стратегии выхода на рынок жилищного финансирования: определить место коммерческого банка в системе жилищного финансирования в России, предложить механизмы его функционирования при осуществлении ипотечного жилищного финансирования с учетом зарубежного опыта и определить основные направления взаимодействия банков с другими участниками ипотечного рынка;

Хронологические рамки исследования. В диссертации рассматривается период с 1992 года по 2001 год. Это связано с тем. что в 1992 году в России был принят Закон "О Залоге", что стало предпосылкой для возможности использования ипотеки при кредитовании. В течение 1992-1997 годов в России активно разрабатывалась и совершенствовалась законодательная база ипотеки, участниками ипотечного рынка использовались различные форлы кредитования, при которых обеспечением выступала недвижимость. С 1998 года по настоящее время можно говорить о применения в России "классической ипотеки'", которая используется при жилищном финансировании.

Степень изученности проблемы

Проблемам ипотеки были посвящены работы отечественных ученых России XIX века - А. Гурьева[37], П. Мигулина[9>] и других. После революции 1917 года, вплоть до начала 90-х годов, ипотечное кредитование в России практически не исследовалось. Только переход к рыночным отношениям возродлл интерес к ипотеке и возможности ее адаптации к современным условиям.

В диссертационной раб( ге автором проанализированы и обобщены результаты исследований зарубежных и с течественных экономистов, затрагивающие особенности формирования систем ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах, а также научная литература посвященная различным аспектам функционирования рынка ипотечного кредитования j инструментам, используемым на нем.

Среди зарубежных автор эв. занимавшихся исследованием данной проблемы, нами особо выделяются W. Marshal1'861. R. Holt и S.Barens[183], K.Tiedke[199]. K.Stober[196]. R.Straik11491. в работах которых >свещается роль ипотечного кредитования в национальной экономике, значение участия roi ударства в этом процессе. В них описаны виды ипотечных кредитов, различные элемент, s процесса жилищного финансирования и поведение экономических агентов на ипоте ном рынке.

В появившихся в 90-е годы публикациях российских ученых и практиков Ю.Пашкуса1"81. Л.Макаревича[8< 86]. С.Максимова189'901. Г.Пановой1113'И41. Н.Косаревой168'69]. Н.Пастуховой11151. Ю.Головина12 30]. В.Будилова1141. Е.Ширинской11661. В. Кудрявцева173 741

А.Казимагомедова1"7 ?8] и других, рассматриваются возможности и перспективы развития ипотеки в России. Однако, эти работы освещают только отдельные проблемы, связанные с организацией системы ипотечного жилищного кредитования в России, такие как правовое обеспечение ипотеки, выпуск и обращение закладных, классификация видов ипотечного кредитования, модели погашения кредита, анализ существующих схем ипотечного кредитования в различных регионах России.

В отечественной научной литературе также отражены и отдельные модели жилищного финансирования, функционирующие за рубежом. Однако, существующие публикации во многом носят обзорный характер. Они представляют собой попытку переложить на условия России имеющиеся в мировой практике схемы организации ипотечного кредитования без комплексной оценки особенностей страны, без сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных моделей с точки зрения их адаптации в России, и в них не сложилось единого мнения по поводу оптимальной стратегии построения национальной модели ипотечного кредитования в России. Кроме того, по мнению автора, в указанных работах уделено недостаточное внимание месту коммерческих банков в формируемой российской системе ипотечного жилищного финансирования, особенностям и методам их деятельности в рамках данной системы в современных экономических условиях.

Методологическая основа исследования

Диссертация строится на методе научной дедукции - от общего к частному, то есть от обобщенного анализа основных составляющих модели ипотечного жилищного финансирования к выявлении! специфики данной модели в различных странах. Одновременно применялись и такие общенаучные методы исследования. как ретроспективный, системный и логический анализ, сопоставление, обобщение и синтез.

Информационной базой исследования явились законодательная база Российской Федерации и международные нормативные акты, статистические материалы и инструкции Центрального банка РФ. данные российских официальных органов - Госкомстата и Министерства Финансов, а так ке данные ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Инвестиционно о фонда США - Россия. Института Экономики города, а также статистические базы данных Интернет. В процессе исследования также использованы зарубежные монографические . статистические материалы, разработки специалистов в области мировой экономики, о ечественная и зарубежная периодика. Среди российских периодических изданий наиболее активно использовались специализированные журналы, такие как "Деньги и кредит". "Вопросы экономики". "Хозяйство и право". "Эксперт". "Финансы и кредит". "Российский экономический журнат". газеты "Бизнес и банки". "Экономика и жизнь". "Ипотека: финансирование будущего". "Коммерсантъ". Среди зарубежных изданий использованных в работе выделим: "Journal of Money. Credit and Banking". "Journal of Financial Economics". "Bank". "Deutsche Bundesbank Monatsbericht". "Journal of Housing Research" и другие.

Научная новизна исследования основана на результатах, полученных автором в диссертации. В ней: дан комплексный анализ современного состояния и особенностей рынка ипотечных кредитов в промышленно развитых странах: проведен подробный сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного финансирования, существующих в промышленно развитых странах, выявлены достоинства и недостатки действующих моделей с точки зрения адаптации к современным российским условиям; определены и оценены факторы, оказывающие влияние на формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России и ее современное состояние; сформулированы основные проблемы, препятствующие активизации ипотечного жилищного кредитования в РФ, предложены возможные пути их решения; определено место и функции коммерческого банка в российской системе жилищного финансирования; предложена модель организации ипотечного кредитования в российском коммерческом банке, учитывающая возможности применения зарубежного опыта ипотеки.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что в ней конкретизированы пути использования в отечественной практике и частично опробован на практике российского коммерческого банка зарубежный опыт банковского жилищного кредитования и создания замк 1утой системы жилищного финансирования, предложена методика эффективной работы коммерческого банка на рынке ипотечных жилищных кредитов.

Апробация работы Основные положения и выводы диссертационного исследования были изложены в ходе научны < конференций профессорско-преподавательского состава, научных работников и аспирантов Санкт-Петербургского университета экономики и финансов в 1997-2000 годах, а также на научно-практической конференции "Состояние инвестиционно-строительной деятельности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и меры по ее активизации" (октябрь 1998 года), семинаре "Вопросы жилищного и земельного законодательства", проведенногс Учебно-правовым центром "Вердикт" (октябрь 1999 года). Методики и технологии, пред юженные в диссертации, используются в современной практической деятельности ОАО "Петровский народный банк" при кредитовании граждан на приобретение жилья.

Автором совместно с Северо-западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были разработаны и утверждены формы кредитного договора, смешанного трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры, инструкция по предоставлению ипотечных жилищных кредитов в ОАО "Петровский народный банк", которые позволили снизить риски банка при ипотечном кредитовании и повысить эффективность данного процесса.

При участии автора были подготовлены предложения по усовершенствованию механизма ипотечного кредитования в России, которые нашли отражение в "Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", утвержденной Постановлением Правительства РФ № 28 от 11 января 2000 г.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Фетисова, Елена Владимировна

Заключение

Удовлетворение потребностей населения в жилье является одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности в стране. Решение этой проблемы в России возможно при помощи создания эффективной системы жилищного финансирования.

В настоящее время в России существуют предпосылки для развития системы ипотечного жилищного финансирования, ни одна из зарубежных моделей организации такой системы в чистом виде не может быть использована в современных экономических условиях РФ

Применение «усеченно-открытой» модели, при которой банк использует д.^я выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства депозитов, проблематично из-за постоянного дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков, а также зависимости стоимости ресурсов от ситуации на финансовом рынке, что ограничивает доступность кредитов.

Развитие двухуровневой модели организации системы ипотечного креди ования с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, не препятствуя при этом любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования, наибольшим образом отвечало бы проблеме согласования банковских активов и пассивов по срокам, снимая для банков риск ликвидности. Подобная модель организации рынка вводит также дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков, поскольку процесс покупки кредитов или предоставления гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой opi анизации и стандартизации всех процедур и операций по ипотечному кредитованию, что о феделяет необходимость строгого контроля за банками, не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов.

Использование такой модели, на наш взгляд, также сделает ипотечные кредиты более приемлемыми для клиентов, поскольку функционирование вторичного рын-са окажет влияние на процентные ставки по кредитам в сторону их снижения.

Но для ее эффективного функционирования необходимо создание системы институциональных инвесторов, то есть активизация деятельности негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т.д. Крэме того, необходимо, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ипотечных ценных бумаг при их невысокой доходности, а это возможно, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне, для чего необходимо повышение и стабилизация кредитного рейтинга России.

Для формирования системы ипотеки по немецкой модели, необходим жесткий контроль за операциями коммерческих банков, привлекающих жилищные вкладов населения, прежде всего контроль за их целевыми использованием, а также отсутствующая в настоящее время система государственных стимулов и гарантий для вкладчиков. Широкое распространение жилищных сберегательных программ и превращение их в неотъемлемый элемент системы обеспечения граждан жильем возможны только при создании благоприятных экономических условий, стабилизации экономической ситуации в стране, что отражается на основных экономических показателях, влияющих на развитие ипотеки: сокращении темпов инфляции, повышении и стабилизация уровня доходов населения, снижении процентных ставок по долгосрочным кредитам, росте объема и качества строительства, уменьшении цен на жилье и т.п. Кроме того, сегодня все используемые контрактные схемы ограничивают размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяются на сбережения другой, незаинтересованной части населения и на свободные ресурсы юридических лиц.

Опираясь на зарубежный опыт организации систем жилищного финансирования, проанализированный в первой главе исследования, а также предпосылки и современное состояние ипотеки в РФ, автором предлагается организация системы жилищного финансирования «смешанного типа», основная идея которой заключается в создании рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, осущес. вляемого коммерческими банками, при которой один и тот же финансовый институт может привлекать средства для ипотечных кредитов при помощи специальных целевых накопительных вкладов, держать часть выданных ипотечных кредитов в своем кредитном портфеле, часть продавать инвесторам, а также приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. К последним, может относиться Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

При этом главную роль в смешанной модели играют коммерческие банку Именно они осуществляют оценку потенциальных заемщиков, выдачу ипотечных кредитов, привлекают срочные целевые вклады, принимают решение о необходимости рефинансирования за счет продажи кредитов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Поэтому эффективная организация их деятельности, снижение рисков, по мнению автора, в конечном итоге является одной из основных предпосылок успешного

Предложенная автором с учетом опыта Германии и Франции методика р аботы по привлечению целевых сберегательных вкладов позволяет спланировать непрерывный финансовый поток путем организации равномерного периодического открытия определенного количества вкладов и обеспечить достаточно стабильный источник кредитных ресурсов, а выработанная в диссертационном исследовании система параметров и процедур ипотечного кредитования позволяет стандартизировать этот вид банковских услуг | и сделать их доступными для населения и экономически выгодными для банка. Особое значение введение этих стандартов приобретает при развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, участниками которого коммерческие банки становятся с целью рефинансирования кредитных ресурсов.

В заключение автор отмечает ряд мер , необходимых для повышения эффективности ипотечного кредитования в России.

В первую очередь, необходимо повысить привлекательность ипотечного кредитования для граждан. Для этого представляется целесообразным:

- разработать систему льгот для граждан, открывших целевые жилищные вклады, например, исключать из налогооблагаемой базы суммы, накопленной на жилищных сберегательных счетах, или ее части. При этом развитая система льгот для физических лиц будет способствовать привлечению в значительных объемах средств граждан, не собирающихся брать впоследствии кредит, а заинтересованных в эконс мических преимуществах жилищных вкладов.

- снизить стоимость приобретения жилья за счет кредитных средств путем сокращения расходов по оформлению сделки. Необходимо выделить сделки пс ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установить значительно меньший размер государственной пошлины за их нотариальное удостоверение и регистрацию.

- усовершенствовать правовые механизмы реализации ипотечного кредитования путем внесения в федеральное законодательство ряда дополнений и изменений, касающихся проблем регулирования банковской деятельности, уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением; обращения взыскания на заложенное жилое помещение; заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане; создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

-создать систему специальных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, npi котором I оанки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов, либо для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов.

- снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦЬ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады. С 01.01.2000 года отчисления в фонд обязательных резервов, по привлеченным средствам в валюте составляют 10 %, т .е. чтобы выдать 100 долларов США в кредит, банку необходимо привлечь ресурсы в размере 111 долларов США.

- предусмотреть разделение кредитных рисков между банком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию при уступке банком прав по закладным и изменить порядок налогообложения операций банка, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов, права по которым уступлены.

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, также является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банкоь при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в то л числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов со уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Учитывая изложенное, необходимо внести изменения в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в части увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на приобретение жилья, а также увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности.

Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.

В этих целях предлагается внести соответствующее изменение в инструкцию Центрального банка Российской Федерации от 30 июня 1997 г. N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам.

Одной из причин, сдерживающих работу банков по предоставлению ипотечных кредитов, является недостаточная проработанность вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей.

Для снижения рисков при ипотечном кредитовании необходимо проработать вопросы, связанные с обращением взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. Кредитные риски могут быть значительно снижены путем создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а также выделения специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Также желательна разработка положения об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и банками при предоставлении жилищных ипотечных кредитов.

Зарубежный опыт, и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом: каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому олагодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к российским банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и прочие счета. Ипотечное кредитование - это тот механизм который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Макроэкономические условия, сложившиеся в России после кризиса 998 года, усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, что должно способствовать решению социальных проблем, повышению инвестиционной активности в целях стабилизации и устойчивого роста экономики.