Оптимизация параметров инвестиционных проектов, реализуемых на первичном рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Коломийченко, Владимир Евгеньевич

Введение

Глава 1. Аналитические инструменты инвестиционной деятельности, на рынке недвижимости.

1.1. Краткая характеристика экзогенных параметров рынка недвижимости

1.2. Основные экономические концепции, используемые при моделировании механизмов рынка первичной недвижимости

1.2.1. Макроэкономический анализ рыночного механизма инвестиций в жилищное строительство

1.2.2. Микроэкономический анализ механизмов государственного воздействия на рынок недвижимости

1.2.3. Концепция временной ценности денег

1.3. Экономико-математические методы, используемые при анализе рынка недвижимости

1.3.1. Описание метода множителей Лагранжа

1.3.2. Максимальная удовлетворительность

1.3.3. Понятие аналитической игры

1.3.4. Принцип согласованного оптимума как обобщение метода Лагранжа

1.3.5. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек касания линий равных потерь

1.3.6. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек оптимума, соответствующих различным ограничениям

1.4. Процедуры предварительной оценки коммерческого предложения инвестиционной фирмой

1.4.1. Предварительная оценка инвестиционной фирмой коммерческого предложения о долевом участии в строительстве при бухгалтерском подходе

1.4.2. Предварительная оценка коммерческого предложения инвестиционной фирмой с учетом концепции межвременного выбора 57 Выводы по главе

Глава 2. Разработка системы моделей для принятия инвестиционных решений на рынке первичного жилья

2.1. Модель оценки доходности коммерческого предложения инвестиционной фирмой по активам и пассивам

2.1.1. Модель оценки пассивов инвестиционной фирмы по коммерческому предложению строительной фирмы

2.1.2. Модели активов инвестиционной фирмы, реализуемых на первичном рынке недвижимости

2.1.3. Формализованное представление критериального пространства инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости и решение задачи максимизации прибыли

2.2. Модель поведения покупателя, несклонного к риску, на первичном рынке недвижимости

2.3. Идеальная модель хода продаж жилья на первичном рынке . недвижимости по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы

2.3.1. Идеальная модель хода продаж жилья инвестиционной фирмой на первичном рынке недвижимости по оптимуму прибыли и оценка срока окупаемости вложений

2.3.2. Основные экономические рычаги воздействия на эндогенные переменные в модели поведения инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости

2.3.3. Модель идеального переходного процесса по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы

Выводы по главе

Глава 3. Построение модели согласованного оптимума поведения покупателя и инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости

3.1. Теоретические основы практического построения функций полезности

3.2. Особенности построения функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости

3.3 Построение параметрического семейства функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости

3.4 Оптимизация прибыли согласно модели согласованного поведения инвестиционной фирмы и покупателя 164 Выводы по главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оптимизация параметров инвестиционных проектов, реализуемых на первичном рынке недвижимости"

Актуальность темы. К середине 90х годов XX века доходность (эффективность) торгового бизнеса резко упала. К этому вре!мени уже была создана обновленная законодательная база, регулирующая правовые нормы функционирования субъектов хозяйствования в условиях рыночной экономики. Свободные финансовые средства после окончания торгового бума вынуждены были находить новые экономические ниши, одной из которых явились инвестиционные компании. В этот момент начались инвестиционные жилищные программы правительства и, в первую очередь, в г. Москве. Одна из них, «Программа волновой застройки города», нацелена на улучшение жилищных условий москвичей и рассчитана на долгосрочную перспективу 2005-2010 г. Именно 1993, 1994 г.г. можно назвать началом становления цивилизованного рынка недвижимости в г. Москве.

Отсутствие научных разработок, соответствующих Российским условиям, в области рынка недвижимости для коммерческих организаций говорит не столько о несовершенной системе управления компаниями, сколько о несовершенстве первоначального формировании рыночной структуры рынка недвижимости в целом. До недавнего времени объективная необходимость в подобных разработках отсутствовала по причине доминирования спроса над предложениям. В таких условиях компании не задумывались над проблемой поиска клиентов, клиенты сами активно искали "подходящий вариант и,-невзирая на явно завышенные цены, осуществляли покупки. С 1993 г. в этот сектор интенсивно стали направляться инвестиции предпринимателей и к 1998 г. рынок принял образ рынка совершенной конкуренции, где отдельно взятая компания не могла оказать существенного влияния на установившуюся рыночную цену объектов недвижимости. Но очередной финансовый кризис вызвал резкое сокращение спроса на объекты недвижимости, и получилось так, что на рынке стало существовать избыточное количество компаний, предлагающих сходные товары. С октября 1998 г. (после полного отсутствия покупательского спроса, связанного с высокими инфляционными ожиданиями населения России) можно с уверенностью сказать, что в секторе недвижимости сформировался рынок покупателя. Таким образом, по предварительным экспертным оценкам рынка можно предсказать, что около 40% инвестиционных, ремонтных и строительных компаний должны будут покинуть рынок недвижимости, что свидетельствует о высокой степени конкуренции на этом рынке. Конкурентная борьба между компаниями значительно усиливается и поэтому требования к качеству управления фирмой, его персонала и точности информации для принятия решений резко возросли.

В настоящее время сложилась следующая ситуация на рынке потребителей жилья. Во-первых, по Российской Федерации очередниками на получение жилья являются 6.300.000 семей, а ежегодно получают его только 400.000 семей. Такое состояние говорит, что очередники получают жилье только через 15-16 лет. Во-вторых, в структуре производства и реализации жилья имеют место следующие тенденции. Коммерческое жилье составляет около 50%; улучшение жилья по планам реконструкции - 20%; очередники получают лишь 20% от строящегося жилья и 10% жилищного фонда имеет целевое назначение.

Одним из элементов рыночного механизма являются инвестиционные компании. Инвестиционные компании функционируют как на первичном рынке жилья, так и осуществляющей широкий спектр операций на вторичном рынке жилья (покупка, продажа, обмен, расселение), а также выполняют ремонтно-отделочные работы в жилых помещениях любой категории сложности. Следовательно, необходимость проработки проблем, связанных с прогнозированием доходности инвестиционных фирм, функционирующих на рынке недвижимости, продиктована сложившейся политической, экономической и социальной обстановкой. Недостатки обобщения информации о состоянии рынка, о поведении конкурентов, о потребностях потенциальных клиентах, основанной на накопленном опыте компании, может привести к потере конкурентоспособности и, как итог, полному разорению - банкротству компании. Поэтому данная работа посвящена одному из экономико-математических аспектов проблемы, связанной с поведением фирмы на рынке, занимающейся инвестициями в новые жилищные программы строительства домов.

Цель работы - создание инструмента управления инвестиционной фирмы, функционирующей на первичном рынке жилищного фонда, на базе системы экономико-математических моделей.

Задачи исследования:

- обобщение накопленной статистической информации о рынке недвижимости г. Москвы;

- выявление существенных взаимосвязей между различными факторами, которые влияют на поведение инвестиционной фирмы на рынке недвижимости;

- построение системы оптимизационных экономико-математических моделей функционирования инвестиционной фирмы на рынке недвижимости г. Москвы;

- выявление особенностей анализа и прогнозирования доходности подобного рода предприятий при различных уровнях детализации информации.

Объектом исследования являются инвестиционные фирмы, функционирующие на первичном рынке недвижимости. Эта работа написана с использованием конкретных материалов инвестиционной фирмы ЗАО «Агентство Недвижимости Домострой». Методическая разработка может быть применена и в других компаниях со сходными направлениями деятельности, организационной структурой и функционирующих в рамках рынка недвижимости, как г. Москвы, так и для других структурно подобных первичных рынках.

Предмет исследования составляют экономико-математические методы и модели оптимизации параметров инвестиционных проектов.

Научная новизна исследования заключается в выявленных в настоящий момент экономико-математических взаимосвязях, позволяющих совместить интересы продавца (инвестиционной фирмы) и покупателя на первичном рынке недвижимости, а также воздействовать на отклонения от хода продаж жилья необходимо минимальными средствами. Построена модель пространства решений, проведен ее анализ, осуществлена оценка основных характеристик инвестиционных проектов для принятия адекватных управленческих решений по результатам оптимизации. Построена модель переходного процесса хода продаж жилья по оптимальным решениям. Получена функция полезности покупателя жилья с учетом предъявляемых покупателем требований к жилью. Описана функция прибыли инвестиционной компании, как по активам, так и по пассивам фирмы.

Практическая значимость работы обуславливается возможностью ее применения в риэлторских и инвестиционных фирмах, работающих на первичном рынке недвижимости по структуре и свойствам сходных с г. Москвой.

Апробация. Основные результаты работы доложены о обсуждены на научных конференциях в государственном университете управления в 1999, 2000, 2001 и 2002 гг.

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Структура и объем работы. Материалы диссертации изложены на 178 страницах текста, состоят из введения, трех глав, списка литературы, 15 приложений и включают 51 рисунок, 5 схем, 25 таблиц. Список литературы содержит 94 источника.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Коломийченко, Владимир Евгеньевич

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

Построение, анализ и исследование моделей поведения покупателей на первичном рынке жилья показало возможность применения двухфакторной функции полезности. Каждая из однофакторных функций полезности первоначально находит свое формализованное представление в экспоненциальной форме, параметры которой находятся в результате работы программы EXPONENTIAL UTILITY FUNCTION CALCULATOR ver. Ll.(EUFl.l). Интегральная функция полезности соответствует случаю взаимной независимости факторов, при условии количественного определения шкалирующих констант.

Как показало исследование, экспоненциальная форма представления функции полезности имеет ряд существенных недостатков. Целесообразно, на наш взгляд, осуществить переход к степенной функции, второго порядка, используя для этого квадратичную регрессию с помощью аппарата программного пакета Statgraphics - "Multiple Regression". В этом случае максимум функции полезности приобретения жилья покупателем может быть легко аналитически определен.

При существовании отклика покупателей на маркетинговые мероприятия и процентную ставку, интегральная функция полезности имеет параметрическую формы представления от этих двух рассмотренных характеристик рынка недвижимости.

С увеличением маркетинговых издержек, с одной стороны, точка максимума интегральной функции полезности приобретения жилья для покупателя сдвигается в сторону более ранних сроков, что соответствует реальной действительности. С другой - кривая общих издержек инвестиционной фирмы смещается вверх, что предопределяет в пространстве решений сдвиг точки максимума прибыли в сторону более поздних сроков. Таким образом, построенная система моделей позволяет найти такое значение маркетинговых издержек, при котором точки этих максимумов совместятся, что и реализует идею применения принципа согласованного оптимума.

В тех случаях, когда отклик на маркетинговые мероприятия не имеет существенной воздействия на покупателя (сезонность характер отклика) для оптимального управления ходом продаж может быть использована по аналогии процентная ставка, варьируемая в допустимых или разумных пределах. Аналогично маркетинговым издержкам, применение процентной ставки также позволяет прийти к точке согласованного оптимума.

Заключительным шагом исследования является построение идеальной модели хода продаж жилья, позволяющей получить максимум реальной прибыли инвестиционной фирмой.

Заключение

Агентство недвижимости представляет собой необходимый экономический элемент строительного рынка, обеспечивающего реализацию жилья покупателям.

Макроэкономический анализ рыночного механизма показал, что кредитно-денежная политика стала влиять на инвестиции в жилищное строительство через ставки процентов, которые при моделировании рынка недвижимости являются образующими.

Микроэкономическая структуризация рынка позволила сделать вывод о рынке недвижимости, как рынке покупателя, близкому к модели совершенной конкуренции, для которого с учетом концепций альтернативной стоимости и межвременного выбора базовыми являются следующие параметры: ожидаемая рыночная цена; реальные сроки строительства; стоимость оплаты коммерческого предложения в активах инвестиционной фирмой; стоимость жилья в пассивах для инвестиционной фирмы; альтернативная процентная ставка активов инвестиционной фирмы; альтернативная процентная ставка пассивов инвестиционной фирмы по жилью; эмпирические сроки оплаты жилья реальными покупателями.

Сравнительный анализ процедур оценки коммерческого предложения показал, что при бухгалтерском подходе имеет место существенное завышение такой характеристики инвестиций в жилищное строительство как доходность ( 114,3% ) по сравнению с экономической реализацией концепции межвременного выбора (64%).

Формализованное представление пространства решений поведения покупателя и инвестиционной фирмы позволяет инвестиционной фирме найти более реалистичную оценку доходности коммерческого предложения строительной фирмы.

Оптимизационная модель продажи жилья без учета поведения покупателя дали возможность оценить максимальную величину прибыли, срок ее получения и срок окупаемости, что, в конечном итоге, отразится в получении доходности на инвестиции в размере 83,74%.

Формализовано представленный согласно оптимизационной модели переходный процесс продажи жилья выявил невозможность его практического достижения.

Модель поведения покупателя на рынке недвижимости реализована с помощью построения функции полезности приобретения жилья с заданными ими требованиями.

Разработанное параметрическое семейство функций полезности относительно издержек на маркетинг и возможности перехода на более льготные процентные ставки позволило оценить объем ожидаемой фирмой «согласованной» прибыли в размере $237 , срок ее получения равный 4.5 месяца и срок окупаемости инвестиций в строительство 3 месяца, что, в конечном итоге, приводит к более реалистичной оценке доходности коммерческого, предложения (66,7%).

Согласно точке согласованного оптимума построена идеальная модель хода продаж жилья.

Параметры инвестиционного проекта по коммерческому предложению строительной компании, реализуемого на первичном рынке недвижимости, полученные с помощью разработанной системы оптимизационных моделей, приведены в результирующей таблице.

Результирующая таблица. Параметры инвестиционных проектов.

Вариант модели Точка оптимума Валовая прибыль Стоимость 1 кв.м Рентабельно сть инвестиций Срок окупаем ости (мес.) Орга низац ионные расхо ды Маркетинг овые издержки

Исходное состояние 450 300 150% 6,0

Бухгалтерский анализ 400 350 114,3% 6,0 S50

Межвременной выбор 5 275 430 64% 5,0 $50

Максимизация прибыли 1 3 293 352 82% 1,5 $10 $40

Максимизация прибыли 2 4 145 353 41% 1,5 $10 $40

Согласованный оптимум 4,5 237 355 67% 3,0 $10 $45