Развитие форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами"

На правах рукописи

Абрамова Ольга Сергеевна

Развитие форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами (на примере г.Хабаровска)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг)

4844771

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 8 АПР 2011

Хабаровск-2011

4844771

Работа выполнена ГОУ ВПО «Дальневосточная академия государственной службы»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Заусаев Вадим Константинович

Официальные оппоненты:

доктор философских наук, профессор Смирнов Борис Викторович

кандидат экономических наук, Захаров Владимир Александрович

Ведущая организация:

ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права»

Защита состоится «12» мая 2011г. в 16-00 на заседании диссертационного совета Д 212.294.03 при ГОУ ВПО «Тихоокеанский государственный университет»: 680035, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 136, ауд. 315л.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Тихоокеанский государственный университет».

Автореферат разослан « 12 » апреля 2011 г.

- -9

Ученый секретарь диссертационного совета

"В.А. Федоров

Общая характеристика работы

Актуальность исследования обусловлена неразвитостью рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), неэффективной системой управления обслуживанием, неудовлетворительным финансовым положением и высокой степенью износа основных фондов, повышенными затратами на производство жилищно-коммунальных услуг. Это свидетельствует о наличие кризиса, межотраслевом характере возникших проблем, для решения которых, а также обеспечения перехода к новой модели устойчивого функционирования, необходимо формирование адекватной системы управления жилищно-коммунальными услугами, включения в нее ответственного за свою недвижимость собственника.

Однако, несмотря на проведение многочисленных мероприятий, направленных на создание рыночных отношений, кардинальных изменений не произошло. ЖКХ по-прежнему выполняет социальную функцию с завышенными и необеспеченными обязательствами государства. Не сформулированы правоотношения на федеральном, региональном и местном уровнях между собственниками домов, квартир, земельных участков. Жители не знают своих прав и обязанностей, кому и за что платят, какие функции выполняют органы власти, как они могут участвовать в управлении жилой недвижимостью.

На рынке жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) нет эффективных управляющих компаний, опытных и грамотных менеджеров. Отсутствует система контроля качества предоставляемых услуг, система управления обслуживанием жилыми домами, микрорайонами как единым земельно-имущественным комплексом на основе социального партнерства государства и частного сектора. В результате не обеспечивается саморазвитие этой сферы жизнедеятельности.

Такой подход к проблеме определил объективную необходимость разработки и практического применения новой модели функционирования и управления обслуживанием жилой недвижимостью, являющейся экономически эффективной и безубыточной, учитывающей российскую специфику и региональные особенности. Необходимы формы и механизмы, обеспечивающие превращение домовладельцев в собственников-управленцев жилых домов, активно участвующих в управлении своей жилой недвижимостью и ее обслуживанием. Это ведет к повышению ответственности за эксплуатацию жилых домов, содержание придомовой территории, рациональное и подконтрольное распределение денежных средств, предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.

К сожалению, на практике новые формы не реализуют всего комплекса своих положительных возможностей. Во многом это объясняется пассивностью жильцов, как домовладельцев. С другой стороны, отсутствуют механизмы реализации этих возможностей. Задача науки исследовать причины подобного положения, на основе теоретического обобщения отечественного и зарубежного опыта, а также региональных особенностей, выявить существенные факторы и условия эффективного функционирования современных форм управления обслуживанием жилья, сформулировать предложения по его рационализации, вовлечь в этот процесс собственников жилья.

Актуальность и практическая значимость решения вышеперечисленных проблем предопределили выбор темы, цель, предмет и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в научном обосновании и разработке форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами. Это потребовало решения комплекса следующих взаимосвязанных задач:

• уточнить экономическую сущность жилищно-коммунальных услуг и провести их классификацию;

• охарактеризовать этапы формирования и развития системы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации;

• выявить особенности функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства в условиях рыночной экономики;

• проанализировать состояние жилого фонда г.Хабаровска и определить факторы, влияющие на его развитие;

• обосновать необходимость формирования системы управления жилищно-коммунальными услугами;

• провести сравнительную оценку эффективности предоставления услуг различными формами;

• разработать методику и оценить наиболее эффективные формы и механизмы обслуживания жилой недвижимости;

• исследовать взаимодействие органов местного самоуправления и

ТСЖ;

• оценить финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ;

• разработать критерии и систему показателей определения эффективности функционирования ТСЖ и апробировать их на примере жилого фонда г. Хабаровска;

• разработать предложения по совершенствованию функционирования ТСЖ.

Объектом исследования являются жилищно-коммунальные услуги.

Предмет исследования - формы и механизмы управления жилищно-коммунальными услугами

Область исследования соответствует паспорту специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством; Экономика и организация управления предприятиями, отраслями, комплексами; 1.6 Сфера услуг; пп. 1.6.116 Механизм повышения эффективности и качества услуг; 1.6.125 Повышение эффективности использования рыночных инструментов в сфере услуг.

Разработанность темы исследовании определяется трудами российских ученых по проблемам реформирования системы услуг, предоставляемых жилищно-коммунальным хозяйством: Авдеева В.В. Балацкого Е.В Без-людова А.И. Буленковой В.А Бычковского И.В. Зотова В.Б. Капелюшникова Р.Й Козлюк А.Г.Красникова Е.В Лебедева О.Т. Лопаткина Н.Т. Михеева A.A. Петракова Н. Я. Попадюк Н.К. Пузанова A.C. Радыгина А.Д. Родиной Г-А. Рохчина В.Е. Соболевой Ф. Б. Талонова A.B. Тамбовцева В.Л. Хайло Е.Г. Хачтряна A.C. Чернышева Л.Н. Шапиро С.М. Шохиной Т.Б. Явлинского Г.А. и др. Новым формам управления жилой недвижимостью посвящены работы

Григорьева В.П. Максимова C.B. Рябович Р.Н. Стаханова В.Н. Толмачева А.М. Яницкого О.Н.и др.

Теоретической основой диссертационной работы послужили: исследования в области формирования отношений собственности и управления ею в системе общественных отношений России в период рыночных преобразований Батенина К.В. Бузгалина A.B. Быстрицкого С.П. Зудина А.Ю. Койчуе-ва Т.Р. Леденева М.И. Логинова И.Е. Мазманова Б.Г. Моргунова В.И. Павлова К.В. Шиян В.Н. и др.; саморазвития человека и создания новых форм хозяйствования Данейко П.В. Ревайкина A.C. Филимонова В.П. Югай C.B. и др.а также теории систем управления, устойчивого развития, государственного регулирования, программно-целевого управления и др.

Методическую основу исследования составляют: системный, факторный, количественный и качественный анализ и синтез, статистические методы обработки данных, метод экономических сравнений, интегральных оценок и социологические опросы.

Информационной основой послужили законодательные и нормативно-правые акты федеральных органов государственной власти, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, официальные статистические данные, фондовые материалы ДальНИИ рынка при Минэкономразвития России.

В диссертации использованы результаты исследований и практической деятельности автора в области нормативно-правовой базы, регулирующей отношения ЖКХ и жилищной сферы, материалы статистического, демографического, экономического, социального, финансового и организационного характера, результаты социологических и экспертных опросов.

Основные результаты:

•уточнено место жилищно-коммунальных услуг в системе управления жилым фондом, обобщены признаки их классификации;

•на основе анализа развития жилищно-коммунального хозяйства классифицированы основные этапы и систематизированы основные характеризующие их показатели;

•выявлены особенности функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства в условиях рыночной экономики;

•проанализировано состояние жилого фонда г.Хабаровска и определены факторы, влияющие на его развитие;

•обоснована необходимость формирования системы управления жилищно-коммунальными услугами;

•проведена сравнительная оценка эффективности предоставления услуг различными формами организации управления в сфере ЖКХ;

•разработана методика и оценены наиболее эффективные формы и механизмы обслуживания жилой недвижимости;

• исследовано взаимодействие органов местного самоуправления и ТСЖ;

•дана оценка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ;

• разработаны критерии и система показателей определения эффективности функционирования ТСЖ;

•разработаны предложения по совершенствованию функционирования ТСЖ.

•выявлены региональные особенности критериев эффективности качества жилищно-коммунальных услуг, определена эффективность функционирования ТСЖ, как новой формы управления обслуживанием жилого фонда.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие «жилой фонд» за счет включения в его состав помимо собственно жилого дома обустроенного земельного участка;

• обоснована необходимость включения собственников жилья в управлении обслуживанием жилого фонда в целях повышения эффективности и его расширенного воспроизводства;

• систематизированы предпосылки формирования ТСЖ, как наиболее прогрессивной формы управления обслуживанием жилого фонда, обеспечивающей повышение качества жилищно-коммунальных услуг и улучшение состояние жилого фонда;

• разработана методика сравнительной оценки эффективности деятельности различных форм управления обслуживанием жилого фонда, учитывающая статистические и социологические показатели;

• сформулированы методические подходы к определению социально-экономической эффективности ТСЖ на основе ранжирования качественных и количественных оценок;

• систематизированы с учетом региональных особенностей критерии эффективности качества жилищно-коммунальных услуг и определены предпосылки повышения эффективности формирования и функционирования ТСЖ.

Достоверность полученных результатов исследования обеспечена использованием научных методов исследования, авторскими методиками по эффективности управления обслуживанием жилой недвижимостью, представительной статистической информацией, данными социологических и экспертных опросов.

Практическая значимость работы состоит в доведении исследований до конкретных методических рекомендаций по управлению обслуживанием объектами недвижимости, позволяющих строить более эффективные отношения с инвесторами, банками, страховыми компаниями, рационально использовать финансовые ресурсы, более полно удовлетворять потребности собственников жилья в качественных услугах жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация работы. Материалы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на VI Всероссийской научно-практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей « Экономика, управление, общество: история и современность» (г. Хабаровск,2008), VIII Всероссийской научно-практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей « Экономика, управление, общество: история и современность» (г. Хабаровск, 2010), III Всероссийской научно-практической заочной конференции « Проблемы и перспективы развития в условиях кризиса» (г.Биробиджан, 2010), Международной заочной научно-практической

конференции « Наука в 21 веке: традиции и инновации» (г.Екатеринбург, 2010). Они использованы товариществами собственников жилья «Лотос» и «Прибрежный» в своей практической деятельности, а также при разработке курса лекций по дисциплине «Финансовое управление в ТСЖ» для студентов Федерального государственного образовательного учреждения Дальневосточный государственный межрегиональный индустриально-экономический колледж.

Объем и структура диссертации. Основной текст диссертации изложен на 144 страницах и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 133 источников и 15 приложений.

Публикации. По результатам выполненных в диссертации исследований опубликовано шесть печатных работы, в том числе одна в периодическом издании, включенном в список ВАК. Общий авторский объем публикаций 2,92 печатных листа.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее изученности. С учетом обозначенной проблемы поставлены цели и определены задачи, объект и предмет исследования, дана характеристика основных положений научной новизны и практической значимости полученных результатов.

В первой главе «Жилищно-коммунальные услуги: сущность, классификация, специфические особенности» раскрыта экономическая сущность жилищно-коммунальных услуг, рассмотрена и систематизирована их классификация, исследованы этапы формирования и развития системы услуг, описаны особенности функционирования предприятий жилищно-коммунальной сферы в современной России.

Сфера услуг является одной из самых перспективных и быстроразви-вающихся отраслей экономики. Ее роль на мировом уровне и в России возрастает по причине насыщения рынка товарами и ростом научно-технического прогресса. Причем, предоставление услуг может быть связано с производством и реализацией товаров в материальном виде, так и не связано с ними. Существует множество разнообразных определений и толкований понятия «услуга».

В российской практике используется межгосударственный стандарт ГОСТ Р 50646-94 «Услуги населению. Термины и определения». Согласно данного документа под услугой понимается результат непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя, а также собственной деятельности исполнителя по удовлетворению потребности покупателя.

Одна из важных особенностей сферы услуг состоит в том, что оказание многих видов услуг не сопровождается сменой прав собственности и изменением имущественных отношений между производителем и потребителем услуг. Поскольку многие услуги не материализуются и имеют отношения с нематериальными ценностями, то право собственности как абсолютное вещное право наталкивается на трудности, связанные со специфической невещной, неосязаемой природой услуги.

В мире существует огромное количество услуг, предоставляемых потребителям, которые можно сгруппировать по определенным классификационным признакам. В настоящее время в мировой и отечественной теории и практике существует несколько подходов к классификации услуг. Отличаются они тем, что именно берется в качестве основного компонента классификации. В связи с широким спектром рынка услуг в мировой экономике и существенным различием самих услуг их традиционно подразделяют исходя из принятого метода группировки. В большинстве случаев, виды услуг рассматриваются в отдельности, применительно к сфере их производства, обмена и реализации. В российской литературе до сих пор сохраняется подход к классификации услуг, ранее использовавшийся для этих целей в экономической и статистической практике советского периода. Тогда все виды деятельности, образующие сферу услуг, подразделялись на три основные группы, в зависимости от характера потребления и групп потребителей:

•услуги производственного назначения (грузовой транспорт, связь, материально-техническое снабжение, заготовки и т. д.);

•личные услуги материально-бытового характера (пассажирский транспорт, торговля и общественное питание, жилшцно-бытовое хозяйство и обслуживание населения) и нематериальные (просвещение, здравоохранение, физическая культура и спорт, туризм и др.)

•услуги социального характера, оказываемые органами государственного управления.

К жилищно-коммунальным услугам относится деятельность по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды. При этом под объектами жилищно-коммунального назначения понимаются объекты внешнего благоустройства территории города и населенных пунктов (зеленые насаждения, городские дороги, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки), а также обустроенные площадки, стоянки, устройства и конструкции из различных материалов, размещенные на придомовой территории. Можно утверждать, что в данном определении присутствует три вида услуг: услуги, связанные с эксплуатацией зданий и сооружений, услуги по внешнему благоустройству и услуги по ресурсосбережению.

Таким образом, в состав жилищно-коммунальных услуг оказываемых населению, включаются разнообразные услуги, которые по своему характеру могут быть отнесены к различным типам общественных благ. Поскольку экономические механизмы, используемые при предоставлении различного типа благ, различны, то важной представляется классификация представляемых жилищно-коммунальных услуг в зависимости от их экономической сущности.

Основным поставщиком жилищно-коммунальных услуг является жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Целью функционирования ЖКХ яв-

ляется предоставление населению услуг, без которых условия проживания последнего были бы затруднены или просто невозможны.

Жилищно-коммунальное хозяйство в России изменялось в зависимости от проводимых в стране реформ. Основные этапы в систематизированном виде приведены в табл. 1.

Таблица 1

Характеристика этапов развития жилищно-коммунального хозяйства

Период Характерные черты ЖКХ Форма собственности

Дореволюционный До 1917 -Наличие частных домов на одну семью; -Строительство многоквартирных домов для сдачи в аренду Кооперативная; Частная

Период военного коммунизма 1917-1921 -Перераспределение жилого фонда; - Отмена квартплаты; -Образование коммунальных квартир - Централизованное управление; -Национализация промышленности Государственная; Кооперативная; Частная

Период НЭПа 1922-1939 -Развитие жилищной кооперации; -Развитие товарно-денежных отношений;; -Нормирование квартирной платы; -Развитие хозяйственного расчета Государственная,; Муниципальная, Кооперативная; Частная.

Период административной полигики 19371989 -Подавление инициативы; -Ухудшение экономической и политической ситуации - Отсутствие интереса к ЖКУ; - Сверхцентрализация; - Индустриализация народного хозяйства; - Монополизация - Стандартизация строительства домов; - Индустриализация домостроения; - Строительство экономичного жилья в ущерб качеству; -Ухудшение общей экономической ситуации - Обострение проблем ветхого жилья; - Тотальный дефицит, - Установление единых тарифов на услуги ЖКХ; - Единый стандарт обслуживания; - Единые нормы потребления ЖКУ; - Государственный монополизм предприятий ЖКХ Государственная; Муниципальная; Кооперативная; Частная

Период совершенствования рыночных отношений 2000 и до настоящего времени - Переход к экономическим методам управления; - Социально-экономический кризис; - Коммерциализация отрасли и изменение организационной структуры предприятий ЖКХ; - Развитие кооперативного и индивидуального строительства; - Приватизация - Ускоренное развитие сферы услуг; - Повышение уровня жизни; -Использование современных методов управления; - Развитие новых форм обслуживания жилого фонда; - Развитие частной инициативы в ЖКХ Государственная; Частная; Ведомственная; Кооперативная

Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира является основным и единственным поставщиком жилищных услуг, так как квартира может существовать только в составе дома, и качество проживания в этой квартире на 90% зависит от свойств всего дома в целом.

Таким образом, можно утверждать, что жилой дом обеспечивает человеку жилищные услуги, которые должны быть надлежащего качества и заключает договора (через управляющих) на коммунальное обслуживание жильцов. Он является своеобразным предприятием, потребляющим жилищные услуги и формирующим требования к качеству их предоставления организациями коммунального хозяйства. Если взаимоотношения строятся на эффективной основе, то жильцы получают весь комплекс ЖКУ высокого качества.

Известно, что эффективность взаимоотношений «производитель-потребитель» зависит от многих причин, но одной из главных является форма собственности. Необходимо также отметить, что только дом в целом может быть эффективным заказчиком ЖКУ, но никак не жильцы по отдельности.

Вместе с тем, стремление обладать собственностью и управлять ею -естественное желание человека. Реализовать его для большинства россиян стало возможным только через приватизацию жилья. Как видно из табл.2, этот процесс шел достаточно активно, и подобная динамика сохраняется до настоящего времени. В 2008 г. 78,6% всего жилого фонда находилось в собственности граждан России.

Таблица 2

Динамика приватизации жилого фонда в России, млн. м2

Показатели 1990 1995 2000 2004 2007 2008

Жилищный 2425 2645 2787 2917 3060 3116

фонд, всего:

в том числе:

частный 791 1398 1819 2145 2479 2569

из него:

в собственно-

сти граждан 641 1166 1620 2055 2385 2469

Подобные процессы востребовали новые формы обслуживания жилой недвижимостью, под которой понимается совокупность жилых и вспомогательных помещений..

Таким образом, можно утверждать об активном желании населения приватизировать жилье, стать полноправным собственником, реализуя одну из важнейших ее функций - управление обслуживанием. Формирование у жителей чувства собственника, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество - одна из задач государства в реформе ЖКХ. Новая

система экономических отношений предполагает принципиальное изменение функций субъектов управления, механизмов их взаимодействия и, прежде всего, превращение потребителя услуг ЖКХ в активного участника процесса управления качеством и эффективностью этих услуг. Учитывая экономические возможности современных россиян, реально он может стать собственником квартиры в многоквартирном доме. Этим решается одна важнейших проблема - включение россиян в процесс местного самоуправления.

Во второй главе «Формы и механизмы управления жилищно-коммунальными услугами города Хабаровска» выявлены закономерности развития форм и механизмов обслуживания и управления жилой недвижимостью, систематизированы предпосылки формирования ТСЖ , ранжированы проблемы их функционирования.

С целью определения объекта недвижимости в жилищной сфере, на основании норм действующего законодательства, расширено понятие «жилой фонд». В его состав включены дом, земельный участок с оборудованными местами для отдыха, зеленые насаждения, детская площадка. Тогда обслуживание жилой собственностью необходимо трактовать как процесс принятия и реализации решений по отношению к объектам жилой недвижимости, направленных на создание условий комфортного проживания и обеспечивающих расширенное ее воспроизводство.

В результате изучения научных публикаций и сложившейся практики классификация целей управления обслуживанием в жилищном хозяйстве выглядит следующим образом:(табл.З)

Таблица 3

Классификация целей управления обслуживанием жилищным хозяйством

Классификационный признак Виды целей Цели управления обслуживанием многоквартирными домами

Характер. Стратегические, Тактические. Достижение экономической эффективности, поддержание сохранности и эксплуатационных характеристик, расширенное воспроизводство.

Содержание. Экономические, организационные, социальные, технологические, политические. Снижение издержек, оптимизация структуры, льготирование услуг, модернизация оборудования и инженерных конструкций для снижения энергозатрат.

Структура. Маркетинговые, программные, финансовые, инвестиционные, кадровые. Достижение необходимого объема реализации услуг, выполнение производственной программы, привлечение дополнительных источников финансирования, привлечение лизинга, повышение квалификационного уровня специалистов.

Среда. Внешние и Внутренние. Адаптация хозяйственной деятельности управляющей организации к внешним экономическим условиям, обеспечение стабильного финансового положения организации.

Приоритетность. Первоочередные и Перспективные. Очередной финансовый год, трех, пяти, десятилетний период.

Измеримость. Количественные и Качественные. Достижение планового объема услуг, изменение периодичности оказания услуг.

Иерархия. Комплексные и Отраслевые. Рост доходности муниципального образования и субъекта, повышение уровня собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Сформулированные дели актуальны и конкретны. Их можно измерить количественными и качественными показателями. Они позволяют определить сферу применения усилий собственников и оценить целесообразность деятельности в соответствующем сегменте рынка. Для достижения поставленных целей в работе определены конкретные задачи, обеспечивающие целенаправленность и прогнозирование будущих проблем, координация деятельности собственников по их решению.

Жилой фонд является составной частью общей экономической системы г. Хабаровска. Он составляет 11,4 млн. м2. Доля частного сектора растет и в настоящее время составляет около 80%. Вместе с тем, жилищная проблема приобретает для жителей особую остроту. Так, проведенные исследования показали, что повышение комфортности проживания в городе 49,8% респондентов видят в улучшении жилищно-коммунальных услуг.

Жители г. Хабаровска стремятся стать собственниками, но пассивны в вопросах управления обслуживанием своим домом. Наличие новых форм, предусмотренных российским законодательством, позволяет жителям включаться в процесс самообслуживания и самоуправления. В г. Хабаровске наиболее распространены три способа управления многоквартирным жилым домом:

• управление товариществом собственников жилья, когда отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам, а начисление платежей, сбор денег и расчеты осуществляет ТСЖ;

• специализированная управляющая организация, которая наделяется всеми полномочиями на основании договора с владельцами квартир;

• домоуправление включает в себя муниципальное или ведомственное жилье. Оно занимается обслуживанием дома, а собственники квартир самостоятельно заключают договор на коммунальные услуги и сами за них расплачиваются.

Сравнение некоторых показателей, определяющих устойчивость работы как коммунальных служб, так и комфортность проживания жильцов показало, что они лучше в ТСЖ. Здесь ниже плата за содержание жилья, а также размеры неплатежей (табл.4). Высокие затраты управляющей компании объясняются ее коммерческими интересами. В домоуправлении действует усредненный тариф на оплату услуг и отсутствуют возможности контроля финансовых потоков.

Таблица 4

Динамика эффективности функционирования наиболее распространенных форм управления жилым фондом в г. Хабаровске

Форма управления 2006 2007 2008 2009 2010

ТСЖ 14.2 14.9 16.3 19.5 22.9

21,5 15,4 9,9 4,5 4,1

Управляющая ком- 20.1 22.1 25.9 26.1 29.8

пания 19,7 26,8 17,9 10,5 10,2

Домоуправление 16.7 18,5 20.5 24.8 29.8

24,5 21,6 24,2 19,4 16,5

Примечание: числитель - стоимость проживания, руб/ ); знаменатель - доля неплатежей, %.

В крае действует 484 товариществ собственников жилья, в том числе 87% из них сконцентрировано в г. Хабаровске. Площадь жилищного фонда, принадлежащая членам данных объединений, составляет более 2,8 млн. м2 или 5,6% общей площади жилищного фонда края (Россия - 7,1%).

Для оценки эффективности различных форм управления жилой недвижимостью в диссертации разработана специальная методика. Рассчитывались объективные оценки с использованием как статистических данных по стоимости проживания и неплатежам, так и результаты социологического и экспертного опросов (табл. 5). В качестве респондентов привлекались жители многоквартирных домов, а экспертов - работники контролирующих организаций.

Таблица 5

Динамика средней оценки экспертами и жильцами эффективности работы различных форм управления жилой недвижимостью, балл

Субъекты опроса ТСЖ Управляющая компания Домоуправление^,

2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009

Эксперты 7,0 6,9 7,8 6,0 6,5 6,2 5,0 5,0 6,0

Жильцы 7,0 7Д 7,4 1,0 1,5 2,2 1,2 0,6 1,4

При опросах по 10-ти бальной шкале оценивали ответы на 5 вопросов: 1) качество предоставляемых услуг и выполняемых работ; 2) прозрачность финансовой информации; 3) скорость рассмотрении жалоб, предложений и принятие по ним мер в установленные сроки; 4) проведение отчетных собраний с жильцами по выполнению сметы; 5) соответствие стоимости качеству предлагаемых услуг.

Как видно из рис. 1, лидерство среди экспертов занимают ТСЖ. Средний балл - ТСЖ - 7,8; Управляющая компания - 6,2; Домоуправление - 6,0.

ктсж

Управляющая компания ■ Домоуправление

5 Вопросы

Рисунок 1. Оценки экспертами качества работы разных форм управления жилым фондом в г. Хабаровске, балл.

Опрос экспертов и жителей показал значительные расхождения в величине оценок, но преимущество безоговорочно отдано ТСЖ. Особенно низки оценки эффективности работы домоуправлений, то есть служб работающих под управлением городского муниципалитета.

Еще большее преимущество (рис. 2) при опросах жильцов ТСЖ - 7,4; Управляющая компания - 2,2; Домоуправление — 1,4 балла.

ю ------

3 ..

8 -

7 ♦♦ ♦♦

г- ♦♦

6.....«

♦♦

1 5

4

«

3

„ . 2 ♦*

X --------♦

^ ^

♦♦ ==

о .....

1 2

' г

Г ТСЖ

□ Управляющая компания = Домоуправление

Вопросы

Рисунок 2. Оценки жителями качества работы разных форм управления обслуживанием жилого фонда в г. Хабаровске, балл.

Что касается динамики, то здесь также преимущество за ТСЖ. Оценка качества их работы растет, в то время как по управляющим компаниям и домоуправлениям оно практически остается стабильно низким.

Для интегральной оценки использовался ПАТТЕРН-метод. Эффективность управления обслуживанием жилым фондом с использованием различных форм приведена на из рис. 3. Лидирующие позиции, причем со значительным отрывом и положительной динамикой, занимают ТСЖ. Удовлетворенность жильцов здесь наивысшая.

4,5 ;

4 .........

3-5 :::: Ш

б з - -;::;v . ;ЕЕЕ-^-Ш -

а 2,5 —й:;!". ----ffi: .

л x:v; :::: vX\ v :

л v!v — Mv',. :::: M-lvr :

Ы 1-5 ¡^ ::::-------SS :

i :::: " :

o,5 --------ílvi ;::::

0 Ухе.........ffl-r

2007 2008 2009

v ТСЖ

Управляющая компания □ Домоуправление

Рисунок 3. Динамика интегральной оценки деятельности управляющих организаций в г. Хабаровске, ед.

Таким образом, реальное повышение эффективности управления обслуживанием многоквартирными жилыми домами достигается при создании товариществ собственников жилья. Они являются юридически независимыми организациями предприятиями и могут передавать, в том числе на конкурсной основе, функции содержания, эксплуатации и ремонта жилых домов предприятию любой формы собственности. Преимущества здесь складываются за счет более активного участия собственников-жильцов в управлении и более эффективном содержании своего коллективного домовладения, повышенной требовательностью к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг муниципальными организациями.

Более детальный анализ деятельности ТСЖ г. Хабаровска, выбранных методом случайной выборки, с использованием статистических и социологических исследований позволил выявить и систематизировать необходимые предпосылки для их создания. Основными из них являются:

• большая территория, на которой расположен дом;

• преобладание населения в возрасте до 40 лет;

• средняя обеспеченность жильем участника ТСЖ

• незначительный износ основных фондов и др.

Таким образом, целесообразность создания ТСЖ и успешность его функционирования в значительной степени зависит от соответствия выше приведенным условиям. В противном случае будут превалировать негативные факторы и удовлетворенность жильцов данной формой управления многоквартирным домом будет не высокой.

Они разрабатывают и принимают законодательные акты, направленные на поддержку товариществ, проводят реорганизацию системы управления жилищным фондом и информируют население о проводимых реформах.

На основании проведенных опросов можно сделать вывод, что динамика удовлетворенности деятельностью ТСЖ положительная: 2007г. - 40,0%; 2008 г. - 44,6%; 2009 г. - 50,0%. Растет оценка оптимистичности ожиданий населения от будущих возможностей товариществ: 2007 г. - 66,4%, 2008 г. -70,1%, 2009 - 72,4%. По данным расчетов можно прогнозировать оптимистическое настроение жителей города относительно ТСЖ. Как видно, в оценках жителей заметна положительная динамика и большинство ТСЖ имеют все предпосылки для успешной деятельности.

Для того, чтобы систематизировать проблемы и выявить отношение к ним жителей города Хабаровска к ТСЖ, были опрошены 400 жителей 20 товариществ. Возраст респондентов составил от 25 до 73 лет, мужчин и женщин было опрошено поровну. Ранжирование проблем имеет следующий вид: сложность оформления участка, на котором находится дом для полноценного владения (82%); продажа имущества (подвалы, чердаки, квартиры под нежилые помещения) до организации ТСЖ (79%); разобщенность и пассивность жителей в решении вопросов ТСЖ (61%); возникающие конфликты между жителями ТСЖ и строителями домов близлежащих территорий (59%); создание ТСЖ по инициативе застройщика или муниципалитета без согласия участников товарищества (49%); отсутствие капитального ремонта до создания ТСЖ (47%).

Подобные проблемы определили целевые установки жителей ТСЖ в настоящее время и на ближайшие 10 лёт. Опрос проводился среди той же целевой аудитории. Как видно из табл. 6, за небольшим исключением жители хотят жить там, где живут на момент опроса.

Таблица 6.

Основные целевые установки жителей ТСЖ на ближайшие 2 года и на 10 лет

по округам г. Хабаровска, %

Центральный Южный Северный Железнодо-

Целевые установки рожный

Сокращение оплаты за 97 86 89 94

содержание 97 91 96 99

Установка приборов 39 41 44 27

учета 47 56 59 70

Капитальный ремонт 47 41 58 56

75 68 91 89

Благоустройство терри- 86 88 67 81

тории 92 96 _ 54 76

Запрещение въезда ча- 34 21 72 65

стных машин 14 45 59 78

Выход из ТСЖ 6 2 9 12

2 1 4 4

Переезд в другой дом, 2 13 5 8

район 15 32 9 12

Примечание: числитель - установка на 2 года; знаменатель - установка на 10 лет.

Это позволяет делать вывод о целесообразности развития такой формы управления жилым фондом, как ТСЖ. Для его еще большей привлекательности необходимо: расширение пропаганды и информированности жителей о преимуществах ТСЖ; содействии самоорганизации жильцов в обслуживании и управлении домовладением; муниципальная и государственная поддержка эффективных ТСЖ; социальная поддержка малообеспеченных жильцов с целью снижения конфликтности в товариществе; уменьшение рисков финансовой неустойчивости ТСЖ; повышение ответственности руководства товариществом.

В третьей главе «Совершенствование эффективности предоставления услуг при управлении жилым фондом» сформулирована концепция управления жилым фондом в многоквартирных домах, разработана методика определения социально-экономической эффективности ТСЖ, и вытекающие из нее направления активизации участия жильцов-собственников в управлении коллективным домовладением. Определены новые подходы к источникам финансирования ТСЖ, разработаны рекомендации по развитию и реализации на практике новой модели управления жилым фондом.

Руководящей идеей совершенствования управления обслуживанием жилым фондом в диссертации определено создание прогрессивных форм участия собственников жилья в управлении содержанием и обслуживанием жилого фонда, обеспечивающих включение в экономический процесс всех резервов повышения доходности и снижения затратности функционирования домовладения и создающих предпосылки для его расширенного воспроизводства. Формирование эффективного собственника в полном объеме несущим бремя содержания принадлежащего ему жилого фонда и определяющего того, с кем, как и на каких условиях он будет обслуживаться, является главной задачей совершенствования управления обслуживания домовладениями.

Вышеприведенный анализ сравнительной эффективности развития различных форм управления обслуживанием многоквартирным жилым фондом показал преимущество ТСЖ. В диссертации была поставлена задача выявить наиболее эффективные из них и описать причины системой социальных и экономических показателей. В качестве гипотезы предполагалась зависимость от возраста и материального положения жильцов.

В основу положен анализ деятельности 20 случайно выбранных ТСЖ г. Хабаровска. Преимущество за теми ТСЖ, которые имеют более молодой состав жильцов. Своего рода переломной границей в возрасте определено 40 лет. Поэтому первый показатель социальной эффективности (Е{) принят в работе как отношение части жителей I ТСЖ до 40 лет общему их количеству (Х{): Я£_ —. Чем более молодое население проживает в данном доме,

тем выше показатель возрастной предрасположенности к созданию ТСЖ и активному участию в управлении обслуживанием.

Вторым составным элементом социальной эффективности является показатель жилищной обеспеченности: К-г^ . где: и— средняя обеспеченность жильем в ТСЖ; V - средняя обеспеченность жильем одного жителя в г. Ха-

баровску. Здесь заложена выявленная нами в процессе социологических исследований взаимосвязь между материальным уровнем жизни жильцов, который в значительной степени определяется большей жилой площадью, и требовательность к качеству предоставляемых услуг и активностью участия в управлении обслуживанием ТСЖ. Социальную эффективность деятельности

ТСЖ рассчитали как сумму этих показателей: Wi

Таким образом, предположение о более эффективной работе ТСЖ, имеющих большую социальную эффективность, потребовало расчета экономической эффективности ТСЖ с учетом как настоящей результативности их работы, так и перспективной.

В качестве первого показателя эффективности (М) используется отношение фактических доходов от имущества, которым владеет и распоряжается 1 ТСЖ (Б) к стоимости его жилого фонда. Последняя включает: С - стоимость жилых помещений; в - стоимость земельного участка; 0 - стоимость нежилых строений. Показатель оценки стоимости жилых помещений рассчитывается по формуле:

С = £ Р[ М|_ где: Мгобщая площадь квартир в жилом фонде [ ТСЖ; Рр-рыночная стоимость общей площади квартир.

Оценка стоимости земельного участка определяется по формуле: О = § Б, где: % - кадастровая оценка единицы земельного участка, Б - площадь земельного участка.

Оценка стоимости нежилых строений рассчитывается:

<3 = £ гДе: Ч> ~ стоимость единицы нежилого имущества на территории ТСЖI, 8( - количество имущественных единиц. Тогда расчет выполняется по формуле:

Далее прогнозируется потенциальная доходность ТСЖ в процессе его функционирования. Рассматриваются ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений входящих в состав ТСЖ, от других видов деятельности и соответствующие затраты, связанные с их эксплуатацией и обслуживанием.

Расчет производим по формуле С>.= 1)1+02 где: _ ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений ¡-го ТСЖ; Т>т- ожидаемые доходы от прочих видов деятельности 1 ТСЖ; Я), Лг — соответствующие затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием ТСЖ согласно смете, составляемой на начало года, _ непредвиденные расходы.

Важное значение в оценках эффективности ТСЖ является их потенциальная эффективность. Используются те же самые формулы, но в числитель добавляются показатель ожидаемые доходы от прочих видов деятельности 1 ТСЖ.

Наиболее эффективным являются ТСЖ с большим по площади участком. Его можно сдавать в аренду и иметь дополнительный доход. Подобное улучшение условий увеличивает рыночную стоимость жилья, качество жизни, комфортность проживания. Чем больше нежилых помещений, тем возрастают затраты на их содержание. Но при эффективном содержании и управлении этой недвижимостью ТСЖ может извлекать немалые доходы.

Если износ дома небольшой, а именно менее 40%, то уменьшаются затраты на текущий и капитальный ремонты, что также увеличивает эффективность эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

В табл. 8 приведены показатели настоящей и потенциальной эффективности функционирования ТСЖ в зависимости от социальных оценок. Как видим, прослеживается четкая закономерность: чем выше социальная оценка, тем выше настоящая и, особенно, перспективная эффективность деятельности ТСЖ.

Таблица 8.

Взаимосвязи социальной и экономической эффективности функционирования ТСЖ

Группировка ТСЖ Количество Фактическая эффектив- Потенциальная эффек-

по социальной ТСЖ, ед. ность, руб7руб. тивность, руб./руб.

оценке, ед

М ен М С}

Менее 1,0 4 0,07 1,02 0,07 1,02

1,0-1,5 10 0,08 1,04 0,08 1,12

Более 1,5 6 0,23 1,17 0,23 1,18

Таким образом, 6 ТСЖ имеют социальную оценку более 1,5 единиц. Здесь более молодой и энергичный возраст для развития самообслуживания и самоуправления собственностью и более высокая обеспеченность жильем фактически. Они являются более доходными и эффективными на сегодняшний день и на перспективу. Следовательно, помимо комфортных условий можно говорить о воспроизводстве жилого фонда. ТСЖ с меньшим показателем социальной оценки (от 1,0 до 1,5) имеют снижение фактической и перспективной эффективности. Дома с преобладанием более пожилого населения и с меньшей площадью жилья можно назвать не эффективными.

Данная методика может использоваться не только для сравнительной оценки деятельности ТСЖ, формировании приоритетов государственной поддержки, но и для проведения мониторинга их развития и прогнозирования.

Таким образом, первоначально организовывать товарищества необходимо там, где есть благоприятные предпосылки для их деятельности, а именно, высокие значения социальной и экономической эффективности.

Проведенные исследования позволили сформулировать направления активизации участия жильцов-собственников в управлении обслуживанием коллективным домовладением. Они включают:

• координационную работу по реализации Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья";

• методическую помощь вновь создаваемым и действующим объединениям собственников и органам местного самоуправления муниципальных образований области;

• информационную поддержку Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья";

• содействие созданию товариществ (ассоциаций, иных объединений) собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов.

Реализация прогрессивных форм управления жилой недвижимостью позволяют использовать и новые подходы к источникам финансирования ТСЖ: сдача помещений и придомовой территории в аренду, размещение на крыше дома и стенах рекламы, участие в инвестиционных проектах и реконструкциях.

В завершении работы предложены рекомендации по развитию и реализации на практике новой модели управления жилым фондом. Основной акцент сделан на усилении действенности рыночных механизмов в эксплуатации жилищного фонда, повышении производительности труда и снижении издержек; объединение собственников жилья в ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок, расположенное на нем жилое здание, инженерную инфраструктуру; разработку программ переподготовки и повышения квалификации управляющих и специалистов ТСЖ; создание общественной организации — Ассоциации ТСЖ, учредителями которой могут стать сами товарищества собственников жилья, а также органы местного самоуправления;

В результате исследования нами выявлены причины низкой активности населения при организации ТСЖ: отсутствие рынка по управлению недвижимостью в жилищной сфере и системы страхования жилья, что делает рискованным создание ТСЖ; управляющие организации не имеют программ управления отдельно взятого дома; не разработаны методические рекомендации по планированию средств необходимых для деятельности ТСЖ.

На основании проведенного исследования, сформулированы основные цели к которым должно стремиться ТСЖ: поддержание надлежащего технического и санитарного состояния здания; поддержание, а в последствии, увеличение первоначальной рыночной стоимости недвижимости; создание условий для безопасного проживания; минимизация затрат на обслуживание дома и коммунальные услуги; получение дополнительных доходов за счет хозяйственной деятельности; оказание жильцам дополнительных услуг; предоставление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами.

В заключении формулируются основные научные и практические результаты диссертационного исследования и сделанные на их основе выводы.

Список публикаций по теме диссертационного исследования.

1. Абрамова О. С. Товарищество собственников жилья - одна из форм эффективного управления жилищным фондом / О.С. Абрамова // Власть и управление на Востоке Росснн, 2010. - №2. (51) - С. 32-39.

2. Абрамова О.С. Организационно-экономические предпосылки формирования эффективного собственника в жилищной сфере / О.С. Абрамова //Экономика, управление, общество: история и современность/ Материалы Шестой Всероссийской научно - практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. 4.1. - Хабаровск: издательство ДВАГС, 2008. - С. 12 - 21.

3. Абрамова О.С. Стратегический подход к повышению эффективности управления жилищно-коммунальной сферой крупного города / О.С. Абрамова // Экономика, управление, общество: история и современность/ Материалы Восьмой Всероссийской научно - практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. Ч. 1. - Хабаровск: издательство ДВАГС, 2010. - С. 3 - 10.

4. Абрамова О.С. Методика оценки деятельности ТСЖ / О.С. Абрамова // Проблемы и перспективы регионального развития в условиях кризиса/ Материалы Третьей Всероссийской научно - практической конференции молодых исследователей, аспирантов и соискателей. 4.1. -Биробиджан: издательство ДГСГА, 2010. - С. 48 - 53.

5. Абрамова О.С. Построение взаимоотношений между субъектами жилищно-коммунального хозяйства / О.С. Абрамова // Научный потенциал молодых ученых - развитию региона. /Материалы секции «Общественные науки» в рамках XII краевого конкурса молодых ученых. - Хабаровск: Изд-во ДВАГС, 2010. - С 5-9.

6. Абрамова О.С. Методика оценки функционирования товариществ собственников жилья / О.С.Абрамова // Международная заочная научно-практической конференция «Наука в 21 веке: традиции и инновации»: Сб.. статей. - Екатеринбург: Изд-во ООО «Издательский дом «Ажур», 2010.-С. 72-76.

Абрамова Ольга Сергеевна

Развитие форм и механизмов управления жилищно-коммунальными услугами (на примере г. Хабаровска)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать с оригинал-макета - 4 июня 2010 г. Сдано в печать - 6 июня 2010 г. Бумага А-4, формат издания 60x80 1/16 Усл. печ. л. - 1,3 Учетно-изд. л. -1,3 Тираж -100 экз. Заказ - № 57

Печатно-множительное бюро ГОУ ВПО «Дальневосточная академия государственной службы» 680682, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 33.