Резервы повышения доступности жилья при реализации жилищного национального проекта тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Резервы повышения доступности жилья при реализации жилищного национального проекта"

GG347GJJ42

На правах рукописи Анисимов Александр Геннадиевич

РЕЗЕРВЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА

08.00.05 : экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

- 8 ОКТ 2оод

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2009

003478942

Работа выполнена во Всероссийском государственном научно-исследовательском институте проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве (ВНИИНТПИ)

Научный руководитель: доктор экономически наук,

профессор Е.А. Кудашов

Официальные оппоненты: доктор экономически наук,

В.П. Стороженко

кандидат экономических наук Л.Я. Гордеева

Ведущая организация: ОАО «Центральный научно-исследова-

тельский институт экономики и управления в строительстве» (ЦНИИЭУС)

Защита диссертации состоится 23 октября 2009 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 452.001.01 при Всероссийском государственном научно-исследовательском институте проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве (ВНИИНТПИ) по адресу: 119331 г. Москва, проспект Вернадского, д. 29, зал заседаний.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского государственного научно-исследойательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве (ВНИИНТПИ)

Автореферат разослан

¿9

сентября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Г.И. Воронцов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», как показывают исследования, наталкивается на серьезные препятствия. Экономический кризис 2009 - 2010 гг. оказал негативное влияние на жилищное строительство. Ввод жилой площади в 2009 г. может снизиться до 45 - 48 млн.м2, в 2010 г. - до 30 млн.м2'. При этом проблема доступности жилья усложнилась. Если в отношении объемов жилищного строительства, задания, указанные в национальном проекте, до 2009 года выполнялись, то в отношении доступности, определяемой, главным образом, стоимостью жилья ожидаемых сдвигов не происходило. Доходы подавляющей части населения, нуждающейся в решении своих жилищных проблем, даже при использовании ипотеки, накопительных систем, льготных условий кредитования не позволяют приобретать жилье в приемлемые сроки.

Кроме того, проблема осложняется в условиях экономического кризиса. Происходящее падение доходов населения усугубляет проблему доступности даже при некотором снижении стоимости жилья. В результате показатель доступности жилья, измеряемый числом лет, за которые средне статистическая семья может накопить средства на покупку квартиры, ухудшается. Тем самым не используются реальные возможности преодоления кризиса и откладывается решение жилищной проблемы - важнейшей социальной задачи развития России.

Исходя их этого, исследование проблемы доступности жилья, определяемой главным образом, его стоимостью, влияющей на формирование долгосрочной воспроизводственно-инвестиционной стратегии жилищного строительства, представляется чрезвычайно актуальной. До настоящего времени исследования в этой области концентрировались в основном на возможностях снижения себестоимости строительных работ. Однако это направление отнюдь не исчерпывает проблему повышения доступности жилья.

Резервы снижения стоимости жилья заключаются во многих составляющих конечной рыночной цены жилой площади. Среди них отобраны для целей настоящего диссертационного исследования: структура и объем непроизводственных затрат, в том числе обременение строек внесистемными расходами; проблемы поэтапного и пообъектного формирования прибыли; нормализация рентабельности строительных предприятий; состояние незавершенного строительства и пути его использования в системе управления воспроизводством жилья; региональные особенности рынка жилья с учетом платежеспособности населения.

Актуальность настоящего исследования определяется также возможностью совершенствования управления воспроизводством жилого фонда, особенно в региональном разрезе, где фактически реализуются все прямые и косвенные траты и резервы строительства. На региональном уровне формируются долгосрочные инвестиционные программы воспроизводства жилищной недвижимости.

В этой связи представляется целесообразным внести существенные коррективы в методы регулирования региональных рынков жилищной недвижимости, позволяющие оказывать влияние на эффективность использования инвестиционных ресурсов, доступность жилья и обеспечить необходимые темпы жилищного строительства.

В условиях осуществления значительных объемов строительства в жилищной сфере, диктуемых необходимостью выполнения социальных программ и использования ипотечных схем кредитования, оценка емкости строительного рынка в зависимости от уровня доходов населения представляется важной в связи с реализацией политики привлечения средств населения.

При этом использование методов государственного регулирования с высокой экономической эффективностью привлечения инвестиционных ресурсов, особенно в условиях кризиса, представляется важной и своевременной мерой.

Разработка и научное обоснование предложенных методических подходов будет соответствовать повышению уровня доступности жилья, более эффективному использованию инвестиционных ресурсов в регионах на основе регламентации формирования прибыли и рентабельности работы строительных предприятий, обоснованного регулирования цен на рынке жилищной недвижимости с учетом платежеспособности населения и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенных строек.

Проблемам развития строительства в советский период были посвящены работы отечественных ученых, но, главным образом в области централизованного управления и планирования строительной деятельности.

Значительный интерес для данного исследования представляют труды отечественных ученых: Абрамова С.И., Агапкина В.М., , Воропаева В.И., Гальпериной З.М., Грабового П.Г., Ивановой Н.В., Игошина Н.В., Кудашова Е.А., Мулюкова Г.М., Одинцовой В.К., Осташко В.Я., Рекитара Я.А., Сви-стунова Н.И., Сетдикова P.A. Симионовой Н.Е., Стороженко В.П., Чернышева Л.Н.., Швеца М.Ю., а также исследования зарубежных ученых: А. Маршала, Дж. Кейнса, П. Хейне, М. Портера, Ф. Котлера, JI. Фишера и других.

Проблемы повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов на основе регламентации уровня рентабельности строительных

предприятий, эффективного регулирования цен на рынке жилья с использованием резервов и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенного строительства в научной литературе представлены не в полной мере. В предлагаемой работе сделана попытка восполнить имеющийся пробел в этой области.

Все изложенное выше определяет цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработка методических подходов, способствующих выявлению и использованию при реализации национального жилищного проеета резервов повышения доступности жилья. Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

- исследованием складывающейся стоимости работ, уровня и структуры цен на региональных рынках жилой недвижимости с целью выявления непроизводительных затрат, являющихся составляющей договорной цены;

- разработкой модифицированной модели учета издержек производства строительных предприятий с целью управления прибылью и регулирования рентабельности строительного производства на всех этапах и объектах строительства;

- обоснованием предложений по ускорению вовлечения в хозяйственный оборот объектов, находящихся в незавершенном строительстве;

- разработкой методических рекомендаций по определению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от платежеспособности населения для целей регулирования цен на жилую недвижимость и обоснования объема инвестиций.

Предметом исследования явились экономические отношения участников инвестиционного процесса в жилищной сфере и практика формирования цен на готовую строительную продукцию.

Объектом исследования являются строительные организации как участники рынка жилищной недвижимости и методы регулирования этого рынка в системе регионального хозяйственного комплекса.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили: диалектический метод познания; основополагающие экономические теории и концепции развития производства в условиях рынка; теория поведения сложных экономических систем; концептуальные и общетеоретические положения и выводы, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати по исследуемой проблеме.

При проведении исследований были использованы методы системного » анализа, экономико-математического моделирования, экспертных оценок, выборочных исследований и мониторинга статистической информации.

Достоверность диссертационного исследования основывается на использовании репрезентативного объема статистической и бухгалтерской информации, использовании аналитических и статистических материалов Госкомстата, Минэкономразвития и Госстроя Российской Федерации и подтвер-, задается ¡апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и использовании методических подходов, позволяющих усовершен-. ствоватъ порядок учета издержек производства в строительном предприятии и обосновать предложения по регулированию договорных цен на жилищную недвижимость.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.

1. На основе анализа себестоимости строительной продукции и структуры цен на региональных рынках жилой недвижимости выявлена непроизводительная составляющая договорных цен и обоснованы предложения по их снижению с учетом нормализации уровня рентабельности работы строительных предприятий.

2. Предложена модифицированная модель учета издержек строительства, позволяющая обрцпечить управление ими на основе использования показателя прибыли на всех этапах и объектах строительства.

3. Обоснованы предложения по ускорению вовлечения в условиях рынка объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот с использованием прогрессивного налогообложения, что позволяет обеспечить экономию инвестиционных ресурсов, расширить предложения доступного жилья.

4. Разработаны методические рекомендации по выявлению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от семейных доходов населения, которые позволяют осуществлять регулирующее воздействие на цены жилой недвижимости и вырабатывать региональную долгосрочную стратегию формирования семейных доходов населения с учетом по-■¿гребности в жилье.

. Практическая значимость результатов исследования заключается в {том, что они могут быть использованы в практике строительства в целях .снижения цен на строительную продукцию и повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов на региональных рынках.

На защиту выносятся:

- предложения по использованию резервов строительства с целью снижения цен на жилищную недвижимость на первичном рынке жилья;

б

- модифицированная модель учета издержек производства в строительном предприятии , позволяющая обеспечить управление им через прибыль и регулирование рентабельности строительного производства;

- предложения по вовлечению объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот путем совершенствования налоговой системы, позволяющие обеспечить экономию инвестиционных ресурсов при реализации жилищного национального проекта;

- методические рекомендации по выявлению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от платежеспособности населения в целях обоснования инвестиций и регулирования цен на эту недвижимость.

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы и предложения доведены до возможности их использования в практике строительных предприятий. Они также могут быть использованы органами федеральной и региональной власти при совершенствовании законодательства в строительной сфере.

Публикации. По теме диссертации опубликовано - 7 печатных работ, в том числе две монография (в соавторстве) общим объемом 4,9 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Объем диссертации составляет страниц, в том числе таблиц и рисунков, 120 наименований литературных источников и страниц приложений. -

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Переход к рыночным отношениям и структурная перестройка экономики России привели к коренным изменениям в жилищно-строительном комплексе. Выступая с посланием Федеральному собранию ,21 апреля 2007 г. президент В.В. Путин отметил: «По сути, нам предстоит создавать стратегию развития строительного комплекса». Кстати, сказанное косвенно подтверждает и наличие сложностей в реализации национального проекта.

Анализ выполнения жилищного национального проекта указывает на наличие ряда нерешенных вопросов, принципиально важных для достижения поставленных в нем целей. Особое значение для успеха реализации приоритетного проекта имеет обеспечение доступности жилья для всех нуждающихся в нем. Однако без решения центрального вопроса - приведения стоимости строящегося жилья в соответствие с платежеспособным спросом основной массы населения, проблема доступности жилья не будет решена, разве что для наиболее обеспеченных граждан, которые, как правило, уже имеют

хорошие жилищные условия. Даже без специальных социологических исследований очевидно, что цена 1 кв. метра жилой площади - узловой вопрос '/рассматриваемого национального проекта и жилищной программы в целом. Высокая стоимость - непреодолимое препятствие для нуждающихся в приобретении строящегося жилья. Ипотечные программы, накопительные систе-" мы, льготные кредиты, преимущества отдельных категорий граждан и другие меры, направленные на облегчение доступности жилья, не решают проблемы.

Снижению стоимости строящегося жилья в последние годы повещались многочисленные научные исследования, а также практические разработки, нормативные материалы и постановления руководящих органов. В этих работах содержатся ценные указания и рекомендации по снижению стоимости строящегося жилья. Однако цена жилой площади содержит немало таких трат, которые удорожают стоимость жилья, но не имеют непосредственного отношения к существующему строительству. Эти непроизводственные расходы ложатся тяжелым грузом на цену жилья (Табл. 1.).

Таблица 1.

Статьи непроизводительных Удельный вес в конечной цене

затрат строительной продукции, в %

Инфляция 20-25

Сверхприбыль . % 30

Общекорпорационные расходы 10-15

Плата за землю 3-5

Посредники 5-7

Страхование рисков 10

Коррупция (взятки) 5-8

Охранные мероприятия 2-3

Прочие затраты 3-5

Рост этой непроизводительной составляющей может продолжаться, на что указывает практика хозяйствования во многих регионах страны за последние годы. Поэтому необходим поиск путей противодействия этой тенденции и выявление резервов снижения нагрузки непроизводительных расходов на строительство.

Важным направлением реализации резервов снижения стоимости строительства является моделирование управления прибылью с учетом интенсивности строительства.

В основу модели заложен пообъектный учет прибыли в динамическом ее нарастании, опирающийся на логику построения сметной документации с использованием показателя интенсивности (3) планируемых и фактически исполняемых строительно-монтажных работ в соответствии с приведенной схемой в Табл. 2.

Таблица 2.

п/п Структура стоимости Условные обозначения Изменение интенсивности

при снижении при увеличении

Затраты на материалы JCM •+ +

Основная заработная плата рабочих J3o 0 +

Стоимость эксплуатации машин и механизмов J3m +

Накладные расходы JHP + —

Сметная прибыль Jen 0 0

Прочие затраты ШР ' + 0

Непредвиденные затраты JH + 0

Принятые условные обозначения: + - имеет тенденции к росту; - - имеет тенденции к снижению; О - нейтральны к изменению интенсивности.

Показателю интенсивности I, на наш взгляд, присуще более адекватное отражение действительности.

Понятие потока, на котором основывается этот показатель (1=УЛ, где V - объем-строительно-монтажных работ, I - время, затраченное на их выполнение), не только приближает экономические построения к реальным процессам, но и позволяет использовать временной показатель в качестве управляющего элемента строительной системы, что видно на рис.1.

Рис.1. Характер изменения функции затрат <р(з) от интенсивности работ }

(1,<14н<12).

Если представить предложенную зависимость затрат ф(з) от интенсивности производства работ I, то вероятно, что в точке А^Д соответствующей нормативному времени выполнения работ 1н, интенсивность будет иметь значения близкие к оптимальным, в то время как нормативные затраты в силу принятой структуры и используемой методологии составления сметных норм представляет собой постоянную величину на всей протяженности периода I. Из этого очевидно, что при уменьшении ]1Н в сторону 1| затраты, а следовательно и их интенсивность, будут увеличиваться на величину ДЗ) за счет роста постоянной части Накладных расходов, сверхнормативных простоев рабо-. чих и перебазировок строительной техники, затрат на хранение материалов и т.п. В то же время при увеличении 1,„ в сторону Ь также имеет место увеличение затрат ДЗ2 за счет увеличения брака и затрат на его исправление, оплаты рабочим в выходные и праздничные дни, организации ночных смен и т.д.

Изложенные в диссертации методические подходы и формулы, положенные в основу составления проектно-сметной документации, использованы при формировании модели ранжирования, учета и контроля производственных издержек строительного предприятия, представлены на рис. 2. Применение данной модели позволяет обеспечить не только верификацию портфеля заказов строительного предприятия на прогнозируемый период и разделение отдельных заказов по объектам строительства, но и наполнить его вещественным содержанием, связанным со структурой проектно-сметных документов, дающих возможность фактического учета всех видов затрат, возникающих при создании объектов недвижимости, а также сопутствующих затрат.

Существенное значение для выявления резервов имеет разработанная .в диссертации модель управления прибылью предприятия на основе регулирования интенсивности строительства.

Основным документом для расчетов за выполненные строительной организацией работы служит платежное поручение, оформленное через банк.

ю

Рис.2. Модель ранжироваиия, учета и контроля производственных издержек и управления прибылью предприятия на основе регулирования интенсивности строительства

Факт оплаты платежного поручения является, по существу, единственным документом, подтверждающим выполнение работы на объекте с указанием «исполнителя, суммы платежа, а также вещественных характеристик оплаты, подтверждаемой необходимыми приложениями к платежному поручению. Адресный характер платежного поручения позволяет его использовать для формирования потока инвестиционных ресурсов по строительному объекту, включая и работы, выполняемые субподрядными организациями в пределах сумм, определенных договорами субподряда.

При завершении особо значимых переделов работ, на которые были обозначены стоимостные характеристики затрат, представляется возможным сравнить сметные уровни затрат с фактическими. Это позволяет оперативно вносить корректоивы в ходе строительного процесса, а также выявлять резервы.

Исключительно важным при использовании модели является распределение затрат по заказчикам строительной продукции в тех случаях, когда речь идет об использовании средств, выделяемых из. бюджета. Учет этих средств, особо контролируемых, наполняет реальным содержанием систему контроля за их использованием.

Важной особенностью модели, предложенной на рис. 2., является исчисление прибыли в объектном разрезе, а не в целом по строительному предприятию, что делает процедуру анализа этого показателя адресной и целенаправленной, быстро обнажающей реальные причины удорожания или экономии инвестиционных ресурсов. к

Здесь М, 1у2,..., Дуп - число строительных заказов в "составе портфеля заказов прогнозируемого периода;

1уо1, 1уо2,..., 1\от - число объектов в составе строительного заказа;

1ус1, 1ус2,..., 1уск - число платежных поручений, оформленных по объекту строительства;

±А - прибыль (убыток) по статьям затрат.

Модель основывается на существующей системе бухгалтерского учета н действующей проектно-сметной документации и не требует дополнительных форм учета и отчетности, как и сложного математического обеспечения, используемого в отдельных блоках системы, работающей при использовании средств вычислительной техники, в автоматизированном режиме.

Поскольку отдельные выходные параметры модели могут иметь конфиденциальный характер, целесообразно ввести в автоматизированную модель систему ограничений, обеспечивающих выборочное использование ре' зультатов. Этому должны способствовать выходные формы модели, содержащие сведения в пределах компетенции пользователя по кругу вопросов, по

которым он имеет возможность и должен принимать управленческие решения.

По существу, предлагаемая модель является подобием сетевого графика, обеспечивающего контроль всего множества затрат строительного предприятия, соизмеряя производственные решения с финансовыми результатами хозяйственной деятельности в виде прибыли, формируемой на всем пространстве его производственных возможностей. Идеи модели вполне корреспондируют с методами, широко используемыми зарубежной практикой («управление проектами», строительство «под ключ») и дают возможность соединять воедино частные результаты по переделам работ и строительному объекту с результатом хозяйственной деятельности предприятия в целом.

Многоуровневый характер построения модели обуславливает адресный характер использования ее параметров - от высшего звена компании, где показатели представлены в агрегированном виде, до низшего производственно-" го звена, где производится учет и контроль затрат на уровне производственных операций и конструктивных элементов.

■5смр( ^с, ^п(у)

О

t2 I

остановка

строительства

строительства

— п-

(строительный этап)

Рис. 3. Схема приостановки (консервации) объекта строительства с неопределенным сроком ее окончания

Базовая составляющая модели затрат по статьям сметной стоимости, основанная на использовании сметных характеристик строительных объектов, может уточняться и использоваться для целей учета затрат при бригадной форме расчетов. Введение дефляторов по переводу сметных норм для сопоставления с расценками, используемыми при нарядной системе, дает возможность выявлять резервы при соотнесении затратных показателей бригады со сметными.

Этот подход имеет и ряд следствий, применимых в частности к оценке жилищной недвижимости с остановленным строительным циклом, временно или на неопределенное время на любой стадии технической готовности в соответствии с рыночными представлениями об экономическом взаимодействии как застройщика субъекта недвижимости, так и муниципального образования, на территории которого этот субъект расположен (рис. 3.).

Представленная выше схема (рис.3) дает основание для формализации равенства, полученного в результате строительства, дохода и понесенных застройщиком расходов после приостановки строительства объекта п

£ ^смр^с^^к+Зк, (1) 1=1

из формулы (1) следует неравенство (2), свидетельствующее о предельной величине срока консервации йс

п

**>(1(.1смр-.Гф-Зк)иу (2) ¡=1

где: 1смр и 1с - потоки строительно-монтажных работ и себестоимости (прибыли или убытков) за период 1с;

и-периоды выполняемых работ (год, квартал, месяц), где ¡=1,2,...,п;

Зк - затраты по консервации объекта строительства;

1у - затраты, связанные с охраной, порчей материальных ресурсов на . ' приобъектных складах, налоговых плат и др.

Такая ситуация возникает у большинства незавершенных строек: объекты брошены, что называется «на произвол судьбы» заказчиками, а бюджет довольствуется незначительными поступлениями в виде налоговых плат. Это приводит к ситуации экономического ступора и индифферентности рынка жилищной незавершенки. При этом теряют все: ее владельцы - в виде прямых убытков, бюджет - в форме упущенной выгоды, население - от нереализованных ожиданий жилья.

Активизация рынка жилищной незавершенки, по нашему мнению, должна быть инициирована региональной властью путем введения налоговой системы с резко возрастающей временной шкалой налоговых плат, побуж-

дающих застройщика либо продолжить строительство, либо предложить недвижимость (земельный участок) на торги. Вовлечение в хозяйственный оборот хотя бы 50% недостроенных домов позволит ввести, например, в Московском регионе около 15 % дополнительного жилья.

В предлагаемых методических подходах рынок первичной недвижимости определяется прежде всего покупательными возможностями населения территории (региона, района, города) и находится в прямой зависимости от уровня цен на региональных рынках, что в общем виде можно представить в качестве модели, приведенной на рис. 4.

Предложенная модель дает возможность приблизиться к решению задачи, представляющей теоретический интерес и практическую значимость в динамической постановке. . ,.

рмья) ' ■■ " Е Д/С

Дм

Д2 Д.

Дпи'п _

о Цтшп Ц| Д2 Д'пр Цтах ФУО/М )

Рис. 4. Графическая интерпретация формирования рыночных цен

на жилищную недвижимость в условиях роста душевых доходов

Если ранжировать население, проживающее на определенной территории, по уровню доходов в целом по стране, в отдельном регионе или городе, то обнаружится закономерность, представленная на рисунке в виде кривой АВСД1Е, показывающая зависимость цен на рынке недвижимости от величины доходов Д.

В равной степени аналогичные зависимости обнаруживают и иные показатели: заработной платы и общих накоплений (отложенный спрос), имеющих общие закономерности, соотнесенные к рыночной цене.

При этом кривая АВСД1Е представляет собой ранжирование населения по группам, имеющим градацию по доходам: от самых бедных (АВ), то есть

населения с низким уровнем доходов, не имеющего теоретической возможности покупки квартиры (координаты точки В(Дтт,Цтт и менее) и населения с запредельными доходами (ДЕ) с координатами точки Д1 (Дтах.Цшах). Однако отмеченные группы населения не могут оказывать существенного влияния на регулирование спроса и предложения на рынке недвижимости и могут быть исключены из общей совокупности покупателей. В этом случае ценовые диапазоны можно принять: по доходам - от Дшт до Дшах и по ценам - от Цтш до Цтах.

Представляя кривую ВСД1 в виде покупательной возможности, зависящей от роста доходов населения Д, кривая ценовых предпочтений МСК, ■ которая в точке С соответствует некоторой средней цене Ц1, имеющей высокий рейтинг продаж на начальном (стартовом) этапе развития регионального рынка, что соответствует величине дохода Д1.

Ценовое предпочтение в этом случае являет собой отношение дохода к цене (Д/Ц) и отражает оценку финансовых возможностей покупателей, ранжированных от 1 до 0. Оценка возможностей покупки, что определяет характер кривой МСК по отношению к ценам (от Umin до Ц1), в связи с исчерпанием покупательных возможностей указывает на её безразличие за пределами этой цены.

В связи с ростом Д на величину Дшах-Дм кривая МСК занимает место LC1K, а С смещается в точку С1 с координатами (Д2,Ц2), тогда на основе треугольника СС1Р может быть получено соотношение:

tga = С1Р/СР = (Д2 -Д1)/(Ц2-Ц2) (м2/чел) (3),

где, как видно, возможный прирост жилой площади в семье прямо пропорционален росту ее дохода и обратно пропорционален удельному росту цен, существующих на рынке недвижимости.

Такой вывод свидетельствует не только о состоятельности выбранной схемы, но и позволяет утверждать, что предельный рост доходов (когда кривая LC1К стремится занять положение прямой LC2K) обуславливает и наличие предельной цены Цпр, ограничивающей возможности рыночного ценового роста В этом случае поведение рынка в ценовом диапазоне от Цпр до Цтах не поддается упорядоченным закономерностям и носит очевидно стохастический характер.

Выявленные соотношения обосновывают предельный рост цен на ре. тональных рынках жилой недвижимости в зависимости от темпов роста потребности населения. В этих условиях на рынках жилой недвижимости возникает проблема выявления емкости рынка и обеспечения продаж, зависящих

от цен на недвижимость и покупательной способности населения, проживающего на территории региона.

В качестве основного параметра, обуславливающего указанную связь, предложено использовать среднестатистический доход семьи, который, может быть представлен параболической зависимостью АВСД1Е, отсекая' при этом численность населения с высокими доходами (Д1Е), имеющей возможность покупки квартиры по существующим и ожидающим ценам и ту часть относительно бедных и беднейших слоев населения (АВ), которой покупка жилья представляется нереальной даже при ожидаемом снижении цен на рынке жилищной недвижимости.

Построение отмеченных зависимостей, на пример, по городу Москве, свидетельствует о высокой корреляции семейных доходов и доступных цен (рис.5).

ь (тыс.руб./мес.)

Ч(%)

0.4 1.4 2.5 7.1 7.8 7.2 11.7 51.9 10.0 по группам

Рис.5. Распределение групп населения по величине среднедушевых денежных доходов в г. Москве

В основу модели, отражающей зависимость покупательных возможностей от доходов населения при существующем уровне цен на рынке жилищной недвижимости, положены статистические данные, характеризующие распределение среднемесячных доходов по группам населения в г. Москве

Здесь прямые АВ и ВС, формализованные в виде Д1=2,5+ДД1/ДЧ1хЧ и Д2=6,0+ДД2/ДЧ2хЧ, представляют собой зависимости, отражающие прирост доходов двух групп населения, условно разделенных доходом в 6000 руб. в месяц.' При построении модели в диссертации принято положение жилищной Программы о том, что накопления семьи, состоящей из 3-х человек, за три года должны составить величину, совместимую с ценой квартиры площадью 72 кв. метра.

Упрощение математического аппарата, принятое в целях большей показательности выявленных закономерностей дает возможность сформулировать выводы, характеризующие поведенческий характер участников рынка при реализации национальных проектов. При текущем состоянии цен нй массовое жилье и вялотекущем процессе накопления задача не имеет решения, так как уравнения у=Ппр=ах и у=вес (или у=д+кх) не имеют общих значений.

П1. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Выводы и предложения выполненного диссертационного исследования могут быть сформулированы следующим образом.

1. Выявлены резервы снижения непроизводительных затрат в строительстве, сформулированы предложения по их регулированию в системе строительного комплекса, что обеспечивает снижение цен на жилую недвижимость на первичном региональном рынке жилья. На основе анализа социальной и экономической эффективности инвестиций определена центральная роль системы местного самоуправления в выборе и очередности сооружения объектов доступного жилья.

2. Предложены методические положения по учету и контролю издержек производства при осуществлении строительно-монтажных работ, позволяющие выявить резервы и обеспечить управление строительным предприятием на основе использования показателя прибыли пообъектно и на всех этапах жилищного строительства.

3. В модель интенсивности производства строительно-монтажных работ введена модифицированная методика по вовлечению незавершенных, приостановленных и законсервированных жилых объектов в хозяйственный оборот, в которых предложено увеличение налоговой нагрузки на эти объек-

ты с целью продолжения их строительства, либо реализации его на свободном рынке.

4. Предложен методический подход по выявлению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от семейных доходов населения для целей регулирования цен на жилую недвижимость, который представляет собой универсальный метод влияния как на ценовые характеристики цен «купли-продажи», так и на политику государства в области инве- ■ стаций и регулирования доходов населения.

Выполненные в работе расчеты экономической эффективности использования изложенных автором предложений свидетельствуют о высокой эффективности мер, существенно повышающих отдачу инвестиций в системе национального жилищного проекта.

IV. Опубликованные работы, отражающие основные результаты диссертации:

1. Анисимов А.Г., Кудашов Е.А., Воронцов Г.И., Богатырева З.А., Ку-дашов А.Е., Горностаев Н.И. Фонд обновления жилья и его производственные возможности в реформе ЖКХ \тезисы\ Рынок жилья: генезис и социальные следствия. М. Издательство МАИЭС, ВНИИНТПИ. Сборник научных трудов, 2007; 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

2. Анисимов А.Г., Кудашов Е.А., Авдеева О.В. Жилищная программа: механизмы социальной реализации \статья\.Рынок жилья: генезис и социальные следствия М. Издательство МАИЭС, ВНИИНТПИ. Сборник научных трудов, 2007; 0,6 п.л., лично автором - 0,2 п.л.,

3. Анисимов А.Г., Воронцов Г.И., Горностаев Н.Й. Основы региональной стратегии развития рынка жилья \статья\. Рынок жилья: генезис и социальные следствия. Журнал «Экономика строительства», № 4, 2008; 0,6 п.л., лично автором - 0,2 п.л.

4. Анисимов А.Г. Виртуальные тоннели. Как инвентаризировали метро \статья\. М. Издательство Наука и жизнь, №1,2008; 0,2 п.л.

5. Анисимов А.Г., Воронцов Г.И., Кудашов Е.А., Богатырева З.А., Шлыков В.В., Душкин A.A., Горностаев Н.И. Проблемы развития народнохозяйственного комплекса региона в условиях дефицита инвестиционных ресурсов. Монография. М. Издательство МАИЭС, ВНИИНТПИ. 2008; 8,0 п.л, лично автором - 1,5 п.л.

6. Анисимов А.Г., Черво A.B., Желнин C.B., Горностаев Н.И. Система управления производственными затратами в задаче повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов \статья\. К. Издательство Эко-

номический вестник Республики Татарстан, №1. 2008; 0,5 пл., лично автором-0,2 пл.

7. Анисимов А.Г., Кудашов Е.А., Харламов Д.И. Повышение эффективности инвестиций в жилищной сфере Московского мегаполиса с использованием адаптивной модели управления. Монография. Москва: МАКС Пресс, 2008; 11,5 пл., лично автором - 2,5 пл.

Анисимов Александр Геннадьевич Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Подл, в печ. ^ 1.08.2009 Формат 60x90/16 Объем 1,0 печ. л. Бумага офисная, печать цифровая_Тираж 70 экз._Заказ № 23_

¿ Издательский центр Всероссийского государственного научно-исследовательского Л института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве 119331, Москва, проспект Вернадского, д.29. http://www.gosstroy.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Анисимов, Александр Геннадиевич

Введение стр.

Глава 1. Методы повышения эффективности управления строительством с использованием модели регулирования производственных издержек стр.

1.1. Совершенствование управления строительными организациями, опыт и тенденции реформирования стр.8 зарубежных фирм

1.2. Основные критерии эффективности использования инвестиционных ресурсов в строительстве стр.

1.3. Резервы повышения эффективности использования инвестиций в системе управления жилищным проектом стр.

Глава 2. Методические основы выявления резервов в системе регулирования жилищного рынка недвижимости стр.

2.1. Показатель интенсивности строительно-монтажных работ в моделировании систем управления стр.

2.2. Модель регулирования регионального рынка жилой недвижимости с целью снижения стоимости строительства стр.

2.3. Роль органов местного самоуправления в процедурах формирования социального заказа в жилищной сфере стр.

Глава 3. Повышение эффективности инвестиций в системе жилищного строительства стр.

3.1. Механизм регулирования рентабельности строительных организаций стр.

3.2. Модель учета и контроля производственных издержек в системе управления строительной организацией стр.

3.3. Активизация вовлечения объектов незавершённого строительства в систему жилищного национального проекта стр.125 Заключение стр.136 Список использованной литературы стр.138 Приложение: Пример расчета удельных затрат на инженерную и социальную инфраструктуру по 8-ми строительным площадкам стр.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Резервы повышения доступности жилья при реализации жилищного национального проекта"

В своём послании Федеральному Собранию 26.04.2007 г. тогдашний Президент России В.В. Путин отметил решающую роль строительства в преобразовании отечественной экономики: «По сути нам предстоит создать заново стратегию развития строительного комплекса». Эту точку зрения 1

разделяет и развивает нынешний Президент России Д. А. Медведев: «Строительство - это реальный способ, которым пользуются все государства в преодолении кризиса. а для нас это ещё и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, всё очень и очень плохо». [1]

Значение жилищного строительства, благодаря мультипликативному эффекту выходит далеко за рамки отрасли. По данным директора Института экономики РАН Руслана Гринберга - каждый рубль, затраченный в строительной отрасли, требует производства продукции сопряжённых отраслей на 3 - 5 руб. Таким образом, 1 трлн. руб. вложенный в строительство жилья даст прирост ВВП в размере 3 -5 трлн. руб. [2]

Проблема доступности жилья приобрела острую актуальность в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное гражданам России». Доступность жилья - сложная социально-экономическая проблема, включающая в себя разнообразные подходы и характеристики, присущие как собственно жилищно-строительному комплексу, так и многим взаимосвязанным сферам: благосостоянию населения, ценовой и кредитно-финансовой политики, бюджетным возможностям, региональным различиям и т.д.

В этом конгломерате взаимосвязанных вопросов центральная роль принадлежит проблеме повышения доступности жилья. Не претендуя на решение этой сложнейшей в сегодняшних экономических условиях проблемы, в диссертации предпринята попытка внести посильный вклад в исследование возможных -резервов повышения^ доступности „жилья. Даже. незначительное продвижение в этой области обеспечивает многосторонний народнохозяйственный эффект.

По данным многих экспертных оценок, опросов населения проводимых ВЦИОМом, форсированное жилищное строительство - бесспорно социально значимый мегапроект антикризисной стратегии, борьбы с безработицей.

В решении проблемы занятости жилищному строительству нет альтернативы, потому. Что жилище - это уникальный товар повсеместного спроса, неразрывно связанный с территорией.

Форсированное строительство доступного жилья - необходимая предпосылка формирования достаточно многочисленного среднего класса. При всей разнородности среднего класса главная составляющая его имущественного ценза - благоустроенный собственный дом или достаточно просторная комфортабельная квартира. В соответствии с подобным критерием к среднему классу можно причислить 2/3 населения Западной Европы и около половины населения Венгрии и Чехии.

Средняя жилая площадь на душу населения России составляет в настоящее время около 20 кв.м., тогда как в Канаде, Скандинавских странах этот показатель - около 75 кв.м., в США и Канаде - 70 кв.м., в Германии - 50, во Франции - 43, в странах Восточной Европы - 35 кв.м., даже на Украине - 26 кв.м.

Ожидается, что в Китае в результате интенсивного строительства последних 20 лет к 2010 г. обеспеченность жильём по расчёту на 1 жителя достигнет 30 кв.м. [3]

Происходящее снижение стоимости 1 кв.м. жилья должно было оживить строительный рынок. Однако,' как свидетельствует статистика, падение стоимости жилья не сделало его более доступным для большинства граждан. Причина та же - отставание реальных доходов населения от цен на жильё.

Сегодня в России в жилье нуждается 60% населения, а купить его могут - не более 20%-населения. Поэтому именно финансовое возможности этих 20% и определяют цену. Однако, несмотря на всеобщее понимание важности проблемы, обеспеченность граждан жильём практически не увеличивается, очередь на получение жилья не уменьшается, стоимость жилья делает его недоступным для основной массы населения.

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и - комфортное жилье - гражданам России», как показывают исследования, наталкивается на серьезные препятствия. Если в отношении объемов жилищного строительства, здания, указанные в национальном проекте до 2009 года выполнялись, то в отношении доступности, определяемой, главным образом, стоимостью жилья ожидаемых сдвигов не происходило. Доходы подавляющей части населения, нуждающейся в решении своих жилищных проблем, даже при использовании ипотеки, накопительных систем, льготных условий кредитования не позволяют приобретать жилье в приемлемые сроки.

Показатель доступности жилья, измеряемый числом лет, за которые средне статистическая семья может накопить средства на покупку квартиры, ухудшается. Тем самым не используются реальные возможности преодоления кризиса и откладывается решение жилищной проблемы — важнейшей социальной задачи развития России.

Исходя их этого, исследование проблемы доступности жилья, определяемой главным образом, его стоимостью, влияющей на формирование долгосрочной воспроизводственно-инвестиционной стратегии жилищного строительства, представляется чрезвычайно актуальной. До настоящего времени исследования в этой области концентрировались в основном на возможностях снижения себестоимости строительных работ. Однако это направление отнюдь не исчерпывает проблему повышения доступности жилья.

Резервы снижения стоимости жилья заключаются во многих составляющих конечной рыночной цены жилой площади. Среди них отобраны —для-целей— настоящего диссертационногоисследования:структура^и объем непроизводственных затрат, в том числе обременение строек внесистемными расходами; проблемы поэтапного и пообъектного формирования прибыли; нормализация рентабельности строительных предприятий; состояние незавершенного строительства и пути его использования в системе управления воспроизводством жилья; региональные особенности рынка жилья с учетом платежеспособности населения.

Актуальность диссертационного исследования определяется возможностью совершенствования управления воспроизводством жилого фонда, особенно в региональном разрезе, где фактически реализуются все прямые и косвенные траты и резервы строительства. На региональном уровне формируются долгосрочные инвестиционные программы воспроизводства жилищной недвижимости.

В этой связи представляется целесообразным внести существенные коррективы в методы регулирования региональных рынков жилищной недвижимости, позволяющие повысить эффективность использования инвестиционных ресурсов на основе выяаления и использования резервов производства и управления при реализации национального жилищного проекта.

В условиях осуществления значительных объемов строительства в жилищной сфере, диктуемых необходимостью выполнения социальных программ и использования ипотечных схем кредитования, оценка емкости строительного рынка в зависимости от уровня доходов населения представляется важной в связи с реализацией политики привлечения средств населения.

Разработка и научное обоснование предложенных в диссертации методических подходов будет содействовать повышению уровня доступности жилья, более эффективному использованию инвестиционных ресурсов в регионах на основе регламентации формирования прибыли и рентабельности работы строительных предприятий, обоснованного регулирования цен на рынке жилищной недвижимости с учетом платежеспособности населения и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенных строек.

Проблемы повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов на основе регламентации уровня рентабельности строительных предприятий, эффективного регулирования цен на рынке жилья с использованием резервов и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенного строительства в научной литературе представлены не в полной мере. В предлагаемой работе предпринята попытка восполнить имеющийся пробел в этой области, определить резервы доступности жилья посредством:

- исследования складывающейся стоимости работ, уровня и структуры цен на региональных рынках жилой недвижимости с целью выявления непроизводительных затрат, являющихся составляющей договорной цепы;

- разработки модифицированной модели учета издержек производства строительных предприятий с целью управления прибылью и регулирования рентабельности строительного производства на всех этапах и объектах строительства;

- обоснования предложений по ускорению вовлечения в хозяйственный оборот объектов, находящихся в незавершенном строительстве;

- разработки методических рекомендаций по определению емкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от платежеспособности населения для целей регулирования цен на жилую недвижимость и обоснования объема инвестиций.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати по исследуемой проблеме, аналитических и статистических материалов Госкомстата, Минэкономразвития и Госстроя Российской Федерации.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Анисимов, Александр Геннадиевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации рассмотрены задачи, различные по существу, по их роли в проблемах развития жилищного строительства и по степени разработанности, но направленные на реализацию единой важнейшей цели - повышение доступности жилья.

Помимо очевидного социального результата, повышение доступности жилья способствовало бы нормализации воспроизводственного процесса в сфере жилищного строительства.

В диссертации рассмотрены возможности повышения доступности жилья и выявлены резервы эффективности использования инвестиционных ресурсов в следующих направлениях:

1. Внутрисистемные резервы, предложены организационные и структурные улучшения в управлении строительным производством, обеспечивающие повышение производительности труда и интенсивности строительных работ; моделируется детализация процесса формирования прибыли и расхода ресурсов во времени по отдельным объектам в составе строительного проекта; предложена нормализация уровня рентабельности строительной организации.

2. Выявление на основе анализа структуры цен на жильё непроизводственной и непроизводительной составляющей договорных цен, особенно за счёт стоимости земли, отчислений на непрофильное строительство, коррупции и пр. Обосновывается прекращение практики волевого обирания строителей под различными предлогами, предложен перевод всех не строительных затрат на нормативную основу.

3. Разработаны предложения по вовлечению объектов незавершённого строительства экономическими методами в систему воспроизводства жилья. Главным инструментом активизации этого процесса должна стать реформированная налоговая шкала на «незавершенку», предусматривающая резкое возрастание во времени налога на простаивающие объекты, вынуждающая строить, либо продать объект на свободном рынке, а в случае государственного владения - смена собственника.

4. Предложены формулы и модели для определения ёмкости региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от динамики цен на жильё и доходов населения. Полученные зависимости позволяют корректировать региональную стратегию обеспечения семей в зависимости от их доходов, нуждающихся в жилье и обосновывать регулирующие воздействия на цены жилой недвижимости.

Разработанные в диссертации методические положения и полученные научные результаты были использованы при подготовке нормативных документов в области управления инвестиционно-строительной деятельностью в сфере жилищного строительства, в том числе подразделениями Министерства регионального развития.