Система ипотечного кредитования в РФ на основе механизма секьюритизации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сергеев, Дмитрий Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ОПЫТ ЗАРУБЕЖНОЙ И РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ.

1.1. Основные особенности ипотеки и ипотечного кредитования.

1.2. Становление и развитие ипотечного кредитования на примерах Германии, США и России.

1.3. Жилищный сектор России и Санкт-Петербурга на современном этапе. Правовые аспекты жилищной политики.

1.4. Способы формирования и стимулирования платежеспособного спроса на жилье, используемые в РФ.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ НА ОСНОВЕ МЕХАНИЗМА СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ.

2.1. Основные современные модели систем ипотечного кредитования.

2.2. Организационная схема ипотечного кредитования в РФ.

2.3. Секьюритизация.:.

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРАМЕТРОВ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО РЫНКА ИПОТЕКИ).

3.1. Исследование рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.

3.2. Расчет допустимых процентных ставок по ипотечным кредитам.

3.3. Определение параметров ценных бумаг на базе ипотечных кредитов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Система ипотечного кредитования в РФ на основе механизма секьюритизации"

Проблемы, связанные с возможностью оживления рынка жилья путем стимулирования платежеспособного спроса конечных потребителей (населения страны) и удовлетворения тем самым одной из самых насущных потребностей человека - потребности в жилье, впрямую затрагивают широкие слои населения, являясь экономически и социально значимыми, так как строительство и сопредельные ему отрасли хозяйства являются в совокупности одними из наиболее капиталоемких и системообразующих сегментов национальной экономики.

Для результативного решения проблем обеспечения населения жильем, необходимо максимально задействовать финансовый рынок с применением инструментов, способных обеспечить приток достаточного объема финансовых ресурсов для массового ипотечного кредитования покупателей жилья при наличии поддержки и контроля со стороны государства.

В настоящее время вопросы взаимосвязи и взаимного влияния кредитного и финансового рынков, ипотечного кредитования и способов его стимулирования, в том числе путем привлечения средств через различные ценные бумаги широко обсуждаются в периодических изданиях, на научных семинарах и конференциях с привлечением деловых и банковских кругов и представителей государственного управления. Перечисленные вопросы нашли отражение в работах современных представителей российской науки и экономистов-практиков, в числе которых можно выделить работы Белова В.А., Белых Л.П., Бережной О., Боголюбова Д. Воеводской Н.П., Воробьева Ю., Диченко М.Б., Караваевой И., Козловской Э.А., Косаревой Н. Б.,

Масленникова В.В., Новикова Ю.И., Пантелеева В.В., Скробова А., Терновской Е. и ряда других.

Опыт ряда стран (Германии, США и других) показывает, что наиболее эффективным из инструментов стимулирования платежеспособного спроса на жилье является ипотечное кредитование, реализованное в его традиционных формах, а также такие его формы и методы, которые позволяют строить систему ипотечного кредитования, где непосредственно сам кредитный процесс является лишь фундаментом эффективного финансового механизма, захватывающего значительное число хозяйственных отраслей и финансовых рынков.

Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей и разрешением противоречий современной отечественной финансовой системы, в числе которых:

• высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 12-15% годовых в валюте);

• несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (пять и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в относительно «длинные» эмиссионные ценные бумаги;

• недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе, из-за недооценки их реальной надежности;

• высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

• сложности формирования системы гарантийного обеспечения по облигационным ипотечным займам.

Объективная необходимость углубленных исследований в области разработки прикладных аспектов построения системы ипотечного кредитования в РФ с использованием возможностей финансового рынка через применение ипотечных ценных бумаг определяет актуальность проблемы и требует отдельного исследования, которое представлено в данной работе.

Целью диссертационной работы является разработка элементов системы ипотечного кредитования, учитывающих условия рыночных отношений и ориентированных на использование возможностей финансового рынка на основе применения механизма секъюритизации (эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой).

Исходя из цели диссертационной работы были поставлены и решены следующие задачи:

- определить экономическую сущность и содержание проблем ипотечного кредитования и секьюритизации ипотеки;

- провести сравнительный анализ систем ипотечного кредитования, функционирующих в различных странах;

- проанализировать особенности различных алгоритмов секьюритизации;

- исследовать состояние рынка ипотечного кредитования (на примере Санкт-Петербурга);

- выявить объективные возможности коммерческих банков по предоставлению ипотечных кредитов с учетом платежеспособного спроса и возможности рефинансирования ипотеки путем размещения ипотечных ценных бумаг;

- определить состав и механизм распределения рисков, свойственных системе секьюритизированной ипотеки в целом;

- разработать алгоритм расчета и выбора ставок ипотечного кредитования с учетом рыночной ситуации в кредитно-финансовой сфере и выявленных рисков;

- определить приемлемые и допустимые для РФ параметры ипотечных ценных бумаг, составляющих базис и инструментарий национальной системы секъюритизированного ипотечного кредитования;

- сформулировать предложения по обеспечению устойчивости системы ипотечного кредитования в РФ на базе механизма секьюритизации.

Объектом исследования являются деятельность на территории РФ коммерческих банков и их агентов по секьюритизации ипотечных кредитов.

Предметом диссертационого исследования является совокупность теоретических, методологических и практических вопросов, связанных с формированием системы ипотечного кредитования, основанной на механизме секьюритизации как источнике финансовых ресурсов для рефинансирования кредитной системы.

Основой диссертационного исследования служат диалектический метод и системный подход, общенаучные методы познания - анализ и синтез, индукция и дедукция, методы экономико-статистических сравнений. В исследовании также применялись методы системного, факторного, сравнительного анализа и другие методы познания сущности явлений.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды иразработки в области функционирования финансового рынка и рынка капиталов, банковской деятельности российских и зарубежных авторов, таких как Абалкин Л.И., Байдукова Н.В., Белоглазова Г.Н., Букато В.И., Демиденко Д.С.

Диченко М.Б., Есипов В.Е., Козловская Э.А., Колесников В.И., Кроливецкая Л.П., Львов Ю.И., Масленников В.В., Новиков Ю.И., Павлова Л.Н., Романовский М.В., Тарасевич Л.С., Тарасевич Е.И., Торкановский B.C., Усоскин В.М., Ансофф И., Батлер Б., Брейли Р., Долан Э.Дж., Коттер Р., Кэмпбелл К.Д., Леви X., Майерс С., Макконнелл К.Р., Марковитц X., Матук Ж., Синки мл. Д.Ф., Страйк Р., Фишер С., Харрис Л.

Информационной базой исследования послужили Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, а также монографии, статьи, материалы научно-практических конференций, публикации в периодических изданиях, статистические и аналитические материалы, посвященные общим и специальным вопросам банковской деятельности и функционирования финансовых рынков в РФ.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке элементов системы ипотечного кредитования, самофинансируемой через механизм секьюритизации и обеспечивающей решение важной социально-экономической задачи в сфере финансирования жилищного строительства.

Разработанные в диссертационном исследовании элементы механизма секьюритизации ипотечного кредитования развивают теорию финансово-кредитных отношений в рыночной экономики применительно к условиям Российской Федерации.

Практическая реализация разработанных в ходе диссертационного исследования методических принципов решения сложных многофакторных экономических задач будет способствовать созданию и отладке эффективного инструментария для расширения спектра операций российских коммерческих банков, диверсификации рисков банковской системы и финансового рынка и, следовательно, стабилизации этих сегментов экономики РФ.

Теоретические обобщения и методологические наработки, а также выводы и предложения автора могут быть использованы:

- в работе российских банков, ипотечных компаний и участников рынка ценных бумаг для совершенствования методик ипотечного кредитования и выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг;

- органами федерального и регионального уровней государственного управления при разработке программ по обеспечению населения жильем;

- законодательными органами власти при разработке нормативных документов по регулированию ипотечного кредитования и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг (в частности, Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»);

- в учебном процессе при подготовке специалистов по финансам, финансовым рынкам и ценным бумагам, банковскому делу в высших учебных заведениях, в системе повышения квалификации.

Выводы диссертационного исследования могут найти применение в разработке и внедрении современных методов алгоритмизации и мониторинга ипотечных процессов в РФ.

Основные положения диссертационного исследования обсуждались в ходе IX Международного банковского конгресса (Санкт-Петербург, 2000 г.), на I и II Международных научно-практических конференциях «Финансовые проблемы России и пути их решения» (Санкт-Петербург, 2000 и 2001 г.г.) и семинара "Проблемы развития ипотечного кредитования и новые перспективы ипотеки в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербург, 2001 г.).

Результаты, выводы и предложения, представленные в настоящей диссертации нашли применение в работе с ценными бумагами и в области корпоративных финансов ОАО «Банк «Санкт-Петербург» в период с 1996 г. по настоящее время. Использование методик и алгоритмов, разработанных в ходе диссертационного исследования, положено в основу реализации ЗАО «Северо-Западный Телекомбанк» программы обеспечению жильем работников телекоммуникационных компаний Северо-Западного региона РФ.

Материалы, обобщенные в данном исследовании, использованы в курсе лекций "Ипотечное кредитование", преподаваемом автором студентам дневного отделения Факультета экономики и менеджмента (кафедра "Финансы и денежное обращение") Санкт-Петербургского Государственного Технического университета с 1998 г. по настоящее время.

Результаты работы освещены автором в трех публикациях объемом 1,2 пл.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 165 страницах, содержит 21 таблицу, 17 рисунков и 5 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Сергеев, Дмитрий Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

До недавнего времени в России слово "ипотека" было знакомо лишь узкому кругу специалистов. Поверхностными знаниями об организации ипотечного кредитования обладали единицы, а профессиональных знаний и опыта не имел никто.

Сегодня ситуация существенно изменилась. Понимание необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство развития каждого из этих рынков находит должное проявление в среде финансистов, банкиров, девелоперов, а через них - и у представителей власти. Более того, миллионы граждан заинтересованы в развитии ипотеки, возлагая на нее надежды как в расширении своего бизнеса, так и в решении индивидуальной жилищной проблемы.

Судьба ипотечного кредитования зависит в значительной степени, от развития рынка недвижимости. Из исследований, проведенных ведущими специалистами рынка недвижимости, следует, что даже при падении оборотов рынка на 30 - 40 или даже 50 процентов, число сделок купли-продажи будет составлять не менее 25 - 30 тысяч в год. По данным представителей риэлтерских фирм, не менее 50% их них -"встречные сделки с улучшением", то есть не менее десятка тысяч семей улучшают свои жилищные условия за счет приобретения большей квартиры с продажей имеющегося жилья. По сути дела - это и есть потенциальные клиенты для ипотечного кредитования. Привлекая кредитные ресурсы через ипотеку и имея определенные накопления (5 -7 тысяч долларов США) они могли бы переехать уже не в двухкомнатную квартиру из однокомнатной, а, например, в трехкомнатную.

Приведенные соображения, а также результаты исследований рынка ипотеки, представленные в Главе 2 данного диссертационного исследования, говорят о том, что круг лиц, способных стать заемщиками - участниками системы ипотечного кредитования, в Санкт-Петербурге действительно существует и обладает существенным объемом. С другой стороны, существует возможность привлечения денежных средств со стороны банков и Агентов ипотечного кредитования для финансирования жилищного строительства. Однако для того, чтобы совместить возможности заемщиков и возможности привлечения, необходимы некоторые существенные коррективы в организации процесса кредитования, например, в части требований, по которым расходы на погашение кредита не могут превышать 30% доходов заемщика.

Сегодня, в условиях далекого от оптимальности налогообложения это требование становится едва ли не самой главной пре1радой, отсекающей от системы ипотечного кредитования подавляющую часть заемщиков. Вариантов решения проблемы может быть несколько -солидарная ответственность членов семьи по кредиту, комбинирование требований к доходам с гарантиями фирмы, где работает заемщик, использование гарантий брокерских фирм. За счет этих вариантов можно было бы повысить планку расходов в общем доходе заемщика до 40 - 50%.

Кроме того, очевидно, поиск нескольких сотен или даже тысяч клиентов, заинтересованных в получении кредитов, среди пятимиллионного населения города необходимо вести среди целевой группы семей, ищущих варианты решения жилищной проблемы. Иначе говоря, такой поиск разумней осуществлять с помощью риэлтерских фирм. Как правило, риэлтерские фирмы сами заинтересованы в сотрудничестве с Агентом - как в имиджевых интересах, так и для практической реализации расшивки "цепочек" обмена и расселения квартир. Более того, в функции этих фирм могло бы входить первичное обследование клиента, а также в ряде случаев предоставление дополнительных гарантий перед банком.

Перечисленные мероприятия могут привести к увеличения числа заемщиков, то есть к увеличению объема оборачиваемых средств для всех остальных участников схемы. Соответственно, увеличение объема сделок приведет к относительному снижению части затрат схемы, что уменьшит себестоимость операций и, как следствие, цена привлечения также уменьшится. С другой стороны, увеличение сделок неизбежно приводит к увеличению средств, привлекаемых для финансирования жилищного строительства.

Таким образом, в России существуют как возможности для развития системы ипотечного кредитования, и следовательно, привлечения средств для финансирования жилищного строительства, так и весьма непростые задачи, решение которых возможно только при совместных усилиях Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, банков, риэлтерских фирм, органов власти. При этом важное значение для развития ипотечного бизнеса в России будет иметь выбранная модель ипотечного кредитования. В данный момент схема ипотечного кредитования в России строится на принципах американской модели ипотеки, однако высокие процентные ставки по кредитным средствам для заемщика сужают круг потенциальных клиентов, поэтому возникает потребность в его расширении, что может быть достигнуто за счет снижения ставок по кредитам.

В представленной работе осуществлено исследование основных параметров и алгоритмов секьюритизации ипотеки, при этом наиболее значимыми являются следующие результаты, достигнутые в соответствие с основными целями и задачами исследования:

1. Определена экономическая сущность проблем организации системы ипотечного кредитования, что позволило разработать и использовать адекватный механизм рефинансирования ипотечного кредитования с привлечением ресурсов на финансовом рынке.

2. Систематизированы и классифицированы виды систем ипотечного кредитования, что позволило сформулировать и обосновать выводы о возможности применения ипотечных систем в РФ и формах их адаптации к российским условиям.

3. Определены и проанализированы основные типы финансовых инструментов, которые могут использоваться для секьюритизации ипотечных кредитов и условия для выбора конкретных финансовых инструментов, применимых в РФ.

4. Собраны и обобщены данные об объемах рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге и определены возможные диапазоны изменения этого рынка в зависимости от колебаний параметров ипотечного кредитования.

5. Проанализирована структура рисков, характерных для ипотечного кредитования в РФ на текущем этапе развития рыночных механизмов, что послужило основой для обоснования и использования методики определения процентной ставки по ипотечным кредитам с учетом влияния различных рисков, свойственных ипотеке.

6. Определены и обоснованы параметры ипотечных ценных бумаг, выпускаемых на основе пулов ипотечных кредитов для рефинансирования системы ипотечного кредитования РФ.

7. На основе проведенного анализа основных элементов системы (кредитной и связанной с механизмом секьюритизации) обоснована возможность построения в РФ самофинансируемой системы ипотечного кредитования, что позволило сформулировать ее основные параметры и последовательность построения.

В дополнение к вышесказанному можно сделать вывод, что для ускорения развития системы ипотечного кредитования как в Петербурге, так и в России в целом, в том числе с использованием потенциала механизма секьюритизации ипотечных кредитов, необходимо решение следующих вопросов:

1. Принятие законодательных актов на федеральном уровне (внесение изменений в действующее законодательство), связанных с выселением из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту, и проживающих в ней граждан, и утверждение порядка обращения взыскания на заложенную квартиру, приобретенную за счет средств кредита;

2. Внесение изменений в Закон РФ «Об исполнительном производстве» с целью устранения нарушений некоторыми нормами этого закона основополагающих принципов залогового права;

3. Разработка общих критериев деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении ими вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения, обремененного правами несовершеннолетних;

4. Предоставление налоговых льгот для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование населения (в частности, исключение из расчета налогооблагаемой базы по уплате налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты; принимать к уменьшению налогооблагаемой базы прибыли расходы кредитных организаций по созданию резерва на возможные потер по ссудам);

5. Внесение изменений в законодательство по увеличению суммы льготы для физических лиц при приобретении квартиры с 5 ООО МРОТ до цены, уплаченной за приобретаемую на кредит квартиру, и продлению срока действия льготы на срок кредита;

6. Внесение изменений в Инструкцию ЦБ РФ № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» (в части пересмотра критериев оценки кредитных рисков для классификации ипотечных ссуд);

7. Внесение дополнений в Инструкцию ЦБ РФ № 63 от 02.07.97, касающихся вопросов доверительного управления ипотечными кредитами и порядка осуществления данных операций;

8. Установление ЦБ РФ специальных экономических нормативов для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование и установление отдельных процедур регулирования деятельности кредитных организаций, для которых ипотечное кредитование является основным видом деятельности:

9. Внесение уточнений (разъяснений) в Инструкцию ГНС РФ от 15 мая 1996 г. № 46 «По применению Закона РФ «О государственной пошлине» о взимании государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки и договора уступки прав по договору ипотеки в меньшем размере (возможные затраты заемщика при заключении указанных договоров приведены в ПриложенииЗ;

10. Участие государства в финансировании ипотечных программ на возмездной основе без процентов или с низкой процентной ставкой (до 5% годовых) что позволит снизить общую конечную ставку для заемщиков;

11. Выдача в рамках ипотечной программы кредитов на приобретение квартир в строящемся жилье и, соответственно, внесение изменений в правовую базу;

12. Внесение дополнений в статью 64 ГК РФ, в соответствующие статьи ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в статью 49 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», включив в последнюю положения о том, что имущество, принадлежащее кредитной организации и переданное ею в залог по своим обязательствам, не включается в общую конкурсную массу до исполнения в полном объеме всех обязательств по обеспеченным залогом обязательствам (для обеспечения интересов ипотечных залогодержателей).

13. Внесение изменений в федеральные законы «О рынке ценных бумаг», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», позволяющих сделать закладную (операции с ней) реально работающим механизмом уступки и подтверждения прав. Альтернативной возможностью реализации этой задачи может стать принятие специального Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»;

14. Предоставление возможности юридическим лицам осуществлять эмиссию облигаций, обеспеченных ипотекой, без предоставления обеспечения третьих лиц по истечении 3 лет деятельности юридического лица;

15. Предоставление государственной поддержки на федеральном уровне как в части предоставления поручительств, обеспечивающих возврат ипотечных кредитов, так и при организации вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Безусловно, перечисленные вопросы являются лишь производными, тогда как основной проблемой сегодня представляется сложность координации действий всех участников схемы секьюритизации ипотеки с дальнейшим рефинансированием ипотечных кредитов.

Сегодня российская экономика уже прошла период высокой инфляции, дефолта по собственным государственным обязательствам и спада темпов промышленного производства. Относительная политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые сделают возможным обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования более дешевыми ресурсами и, следовательно, существенно снизить кредитное бремя каждого конкретного заемщика. Более того, на последующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется параллельное развертывание сбалансированной автономной системы ипотечного кредитования, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит и не подверженной воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей (расширенной открытой и сбалансированной автономной) будет представлять из себя устойчивую саморегулируемую систему, имеющую высокий удельный вес в экономике страны и сглаживающую колебания экономики.

Однако, массовое ипотечное кредитование, являясь инструментом преодоления кризисных явлений в экономике и их последствий, востребовано уже сегодня, таким образом, необходим начальный импульс, в качестве которого и должна быть использована в первую очередь расширенно-открытая модель системы ипотечного кредитования на основе механизма секьюритизации ипотеки.