Совершенствование организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества"

На правах рукописи

Завьялов Алексей Александрович

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Специальность 08.00.05. Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (промышленность)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выполнена в Высшей школе приватизации и предпринимательства - институте

Научный руководитель:

доктор экономических наук Сараев А .Р.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Хлыстун В Н. кандидат экономических наук Севостьянов A.B.

Ведущая организация:

Федеральный кадастровый центр «Земля» Федеральной службы земельного кадастра РФ

Защита диссертации состоится 26 декабря 2003 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 181.01.01 в Высшей школе приватизации и пред-принимательства-институте по адресу: 103682, г. Москва, Леонтьевский пер., д 7, сгр.З

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Высшей школы приватизации и предпринимательства-института.

Автореферат разослан « 25 » ноября 2003 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 181.01.01, доктор экономических наук, профессор

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ

библиотека

Яковлев В.М

Общая характеристика работы

Нынешнее состояние организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества в определенной степени сдерживает развитие рынка недвижимости как одного из главных факторов социально-экономического развития России. Эта реальная проблема послужила основанием для проведения диссертационного исследования.

Актуальность решения данной проблемы заключается в том, что:

• неразвитый организационно-экономический механизм государственной регистрации недвижимого имущества приводит к избыточным бюджетным затратам на процедуру государственной регистрации;

• скорость оборота недвижимого имущества остается невысокой из-за рассогласования деятельности ведомств, занятых государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней: учреждений юстиции, органов кадастрового учета и бюро технической инвентаризации;

• использование устаревших информационных технологий сдерживает развитие рыночных отношений в области недвижимости, снижает степень достоверности информации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП),

• низкий уровень организации государственной регистрации недвижимого имущества приводит к существенным финансовым и моральным потерям населения страны.

Цель исследования определена как формирование экономически обоснованной структурно-реформированной модели системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество как составной части системы регулирования оборота недвижимого имущества в целом.

Для достижения поставленной цели в ходе исследования ставились следующие задачи:

- отобрать, систематизировать, ранжировать существующие внутрисистемные и межсистемные экономические, организационные противоречия в процессе государственной регистрации недвижимого имущества,

- критически рассмотреть исторический российский и зарубежный опыт государственной регистрации недвижимости;

- разработать структурно-реформированную организационно-экономическую модель системы государственной регистрации недвижимости;

- разработать информационно-логическую модель системы государственной регистрации недвижимости, минимизирующую затраты и оптимизирующую ее структуру;

- разработать основные положения нормативного правового документа, регламентирующего процесс государственной регистрации недвижимости;

- выработать предложения по совершенствованию процесса государственной регистрации с целью сокращения финансовых затрат и повышения скорос™

оборота недвижимости в условиях применения современных информационных технологий;

- разработать концепцию экономической оценки структурного реформирования системы регистрации и методику оценки государственной регистрации недвижимости.

Объектом исследований определена существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваемая в настоящей работе как совокупность органов, осуществляющих экономические, информационные и правовые действия по регулированию объектами недвижимости.

Предметом исследования избран процесс государственной регистрации, его экономические, организационные и информационные аспекты.

Концепция исследования. Без существенных изменений в организационно-экономическом механизме государственной регистрации недвижимого имущества позитивное развитие рынка недвижимости и системы регулирования оборота недвижимого имущества в целом существенно затруднено.

Гипотеза исследования. Решить проблему совершенствования организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества невозможно лишь путем развития ЕГРП. Использование качественно новой структурно-реформированной организационно-экономической модели системы государственной регистрации недвижимости позволит обеспечить повышение оборачиваемости капитала на рынке недвижимости и сделает российскую экономику более устойчивой.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем:

- сформулирована экономическая сущность процесса государственной регистрации недвижимого имущества как производной от ее оборота;

- отобраны, классифицированы внутренние и внешние противоречия и проблемы, присущие нынешнему состоянию системы регулирования оборота недвижимого имущества;

- предложена модель трансформации системы органов государственной власти по регулированию оборота недвижимости;

- разработана обоснованная структурно-реформированная экономическая модель системы;

- разработана информационно-логическая модель системы, минимизирующая и оптимизирующая состав реквизитов единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и оценены последствия ее реализации;

- разработаны экономически обоснованные положения нормативного правового документа, регламентирующего процедуру государственной регистрации;

- сформулирована концепция использования интернет-технологий в процедуре государственной регистрации недвижимости;

- разработана концепция экономической оценки структурного реформирования системы регистрации и методика оценки государственной регистрации недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования служат комплексный и исторический подходы, диалектический и системный методы, теоретико-методологические труды и разработки российских и зарубежных ученых. В диссертации применялись методы системного анализа системы регистрации недвижимого имущества как государственного института, использовались элементы статистического и факторного экономического анализа. В качестве методологической базы использовалось экономическое учение неоинституционализма, в частности труды В.И. Маевского, Л.В. Никифорова, Д. Норта, Й. Шумпетера, Г. Хаберлера, Д. Сакса, П. Ромера.

Практическая значимость разработок диссертации состоит в том, что реализация содержащихся в ней выводов и предложений приведет к значительному сокращению бюджетных затрат, ускорению оборота недвижимости, повышению капитализации на рынке недвижимости за счет сокращения финансовых затрат населения, в целом - к значительному повышению социально-экономической эффективности государственного института регистрации прав на недвижимое имущество. Рассмотренные теоретические и практические вопросы могут быть использованы в работе преподавателей и студентов экономических вузов, программ переподготовки и повышения квалификации специалистов и руководящих работников.

Апробация результатов диссертации осуществлялась:

в процессе участия автора в выполнении теоретических и прикладных научно-исследовательских работ в Московской областной регистрационной палате и Высшей школе приватизации и предпринимательства в качестве руководителя или исполнителя работ по темам: Подготовка методических рекомендаций для ОАО «Газпром» (2000 г.), Подготовка методических рекомендаций для РАО ЕЭС (2001 г.), Подготовка проекта концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002 г.), Подготовка методических рекомендаций для ОАО «Иркутскэнерго» (2003 г.);

в рамках представления и обсуждения содержания выступлений автора по актуальным проблемам становления и развития системы государственной регистрации недвижимости на всероссийских и международных конференциях, проводившихся в 1999-2003гг.;

в ходе разработки, внедрения и сопровождения основных положений концепции системы управления регистрацией недвижимости в Московской области; в процессе консалтинга предприятий и организаций, в том числе региональных, по применению действующих систем управления регистрацией недвижимости и их модификации;

в ходе организации и проведения учебных процессов профессиональной подготовки и повышения квалификации специалистов ряда предприятий и организаций в 20022003 гг.

Публикации автора. Всего опубликовано 8 научных работ общим объемом более 6 п л, из которых 3 п л. принадлежит лично автору.

Объем работы. Материалы диссертации изложены на 173 страницах текста, включающего 22 рисунка и схемы, 4 таблицы, 49 ссылок на библиографический список, в котором 127 наименований изданий и интернет-ресурсов.

Структура работы

Структура диссертации обусловлена сформулированными цепями и поставленными задачами, определена логикой рассмотрения взаимосвязанных вопросов и совокупностью решаемых задач, которые представлены в следующей последовательности:

Введение.

Глава 1. Анализ организационно-экономического механизма управления оборотом недвижимого имущества, осуществляемого посредством института государственной регистрации

1.1. Методологическая основа исследования экономической сущности государственной регистрации.

1.2. Становление института государственной регистрации недвижимого имущества в России и за рубежом.

1.3. Состояние и проблемы существующей системы государственной регистрации недвижимости.

Глава 2. Структурное моделирование организационно-экономического процесса

государственной регистрации как инструмента рыночной экономики.

2.1. Разработка структурно-реформированной экономической модели системы

государственной регистрации. 2 2. Преобразование информационно-логической модели государственной

регистрации. Прогнозируемые последствия 2.3. Основные положения проекта нормативного правового документа,

регламентирующего государственную регистрацию недвижимости в целях сокращения расходов Глава 3. Оценка результатов реформирования системы государственной регистрации недвижимости.

3.1. Возможности новой экономики при реформировании системы государственной

регистрации недвижимости. 3.2 Концепция экономической оценки реформирования системы государственной

регистрации недвижимости. 3.3. Методика оценки реформирования системы государственной регистрации

недвижимости. Заключение. Выводы. Литература.

Основное содержание работы

Во введении сформулирован круг проблем, задачи исследования и обоснована актуальность, практическая значимость их решения, показан уровень проработанности темы и определена цель исследования.

Глава 1.

В последние годы функция государства в регулировании рыночных отношений несомненно усиливается. Свою регулирующую функцию государство осуществляет через соответствующие институты.

Анализ российской и зарубежной литературы по проблеме организационно-экономического регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сформулировать следующее:

1. Ив России, и за рубежом система организационно-экономического регулирования регистрации объектов недвижимости и прав на них имеет статус государственного института и в результате трансформируется в русле общемировых экономических и юридических процессов.

2. В настоящее время Россия - практически единственная страна, где происходят значительные затраты на всех этапах регистрации недвижимого имущества в связи с практикой раздельной регистрации вещных и обязательственных прав.

3. Совершенствование европейского и мирового опыта объединения экономических этапов регистрации направлено на сокращение числа регистрирующих органов.

Как отмечено в диссертационной работе, оборот недвижимого имущества регулируется государством посредством формирования двух систем - государственной регистрации в широком смысле и нотариальным удостоверением.

Этапы регистрации реализуются, как минимум, тремя государственными органами: бюро технической инвентаризации (БТИ), органами кадастрового учета (ОКУ) и управлениями юстиции (УЮ) Поэтому до настоящего времени Государственный реестр РФ формируется в виде трех ведомственно и физически обособленных реестров, в значительной степени дублирующих друг друга, что является причиной возникающих противоречий, в том числе, информационного характера, возникающих в силу использования различных источников информации и разнесенности во времени формирования записей в различных разделах реестра, что повышает бюджетные расходы на регистрацию. В результате, можно констатировать, что возникающие противоречия носят объективный характер (см. рис. 1)

ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

В ПРЕДМЕТЕ РЕГУЛИРОВА!

нш|

Необязательность установления воли гражданина

Оказание услуг

органами госрегистрации

Избыточность фактов в описании объекта

МЕЖСИСТЕМНЫЕ

Наделение нотари-,риата и органов госрегистрации одинаковыми функциями

Пересечение экономических интересов

Внешняя консоли-л ^ация перед угрозой ответственности

ВНУТРИСИСТЕМНЫЕ

Ведение единого реестра 3 организациями: БТИ, ОКУ. УВЮ

Отсутствие информационной ответственности

Рис.1. Классификация проблем и противоречий в системе государственной регистрации недвижимости

Процедура регистрации сделок в большинстве случаев (кроме аренды и ипотеки) избыточна и на практике осуществляется совместно с регистрацией прав, дублируя по составу документов, по экономическим показателям, что в итоге удорожает и замедляет ее. В то же время несмотря на дублирование функций, отсутствуют гарантии компенсации убытков собственникам. Для повышения надежности оборота привлекаются третьи лица - риэлторские или финансовые структуры, что также удорожает оборот. Перечисленные факторы неоправданно увеличивают стоимость оборота недвижимости.

Отсутствие исчерпывающего перечня прав, обременений и ограничений является существенным негативным институциональным фактором действующей в нашей стране системы государственной регистрации.

Таким образом, дублирование процессов регистрации прав и сделок, организационная и информационная разобщенность, отсутствие государственных гарантий выступают факторами, снижающими экономическую эффективность оборота недвижимости.

Выводы по 1 -й главе:

1. Существующие ныне противоречия в описании предмета регулирования приводят к неоправданным затратам и повышают стоимость оборота недвижимости.

2. Наделение нотариата и органов государственной регистрации практически одинаковыми функциями приводит к возникновению межсистемных противоречий, имеющих экономическую природу.

3. Ведение единого государственного реестра тремя государственными организациями, порождает целый ряд пробпем информационного, организационного и юридического характера, порождая снижение ответственности каждой из организаций и приводя к существенному увеличению затрат на оборот недвижимости, снижая его скорость.

4. Все рассмотренные противоречия, несмотря на различный характер вызывающих их причин, в конечном счете увеличивают расходы бюджета, оказывают отрицательное влияние на экономические показатели оборота недвижимого имущества, непосредственно влияют на социально-экономическое развитие страны.

Глава 2.

При разработке структурно-реформированной экономической модели системы государственной регистрации недвижимого имущества необходимо учитывать особенности рынка недвижимости в системе рыночной экономики. На наш взгляд, рынок недвижимости целесообразно рассматривать как совокупность экономических и юридических отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих объектов. Кроме того, рынок недвижимости включает региональные и локальные рынки, существенно отличающиеся

друг от друга, в первую очередь, по экономическим параметрам. Рынок недвижимости является существенным фактором любой национальной экономики, поскольку недвижимость - ключевая часть национального богатства, составляющая больше половины всего мирового богатства.

Представляется, что для формирования структурно-реформированной экономической модели института государственной регистрации необходимо учитывать следующие аспекты: экономический, организационно-управленческий, информационный, правовой, социальный.

• Организационно-управленческий аспект структурно-реформированной экономической модели.

Исходными предпосылками к созданию структурно-реформированной экономической модели, по мнению автора, являются: поэтапность внедрения модели;

минимизация и оптимизация перечня фактов (реквизитов), подлежащих включению в реестр;

реформирование существующих органов, созданных по признаку дублирования управленческих функций;

непрерывность процесса государственной регистрации.

Структурное реформирование системы исходит из того, что у государственной регистрации есть свой предмет - описание физического и правового состояния объекта недвижимости с целью регулирования ее оборота. В нашей стране сложилась ситуация, при которой органы УЮ, ОКУ и БТИ осуществляют действия как соответствующие предмету своей деятельности, так и выходящие за эти рамки. Управления юстиции фактически оказывают услуги юридического характера или проверяют исполнение сторонами своих обязательств. ОКУ учитывают в числе прочего объекты, не являющиеся недвижимостью, а также выполняют надзорные функции. БТИ описывают фактическое землепользование, осуществляя при этом учет движимых вещей. При этом на всех этапах не существует анализа экономического эффекта от деятельности служб государственной регистрации.

• Экономический аспект структурно-реформированной модели

Структурно-реформированная экономическая модель должна отражать свойства, присущие организационно-экономическому механизму государственной регистрации, иными словами, анализу и регулированию экономического эффекта от оборота недвижимости. Что же касается остальных функций, то они, конечно, остаются и должны быть переданы другому ведомству (или нескольким ведомствам), пройдя предварительный анализ на предмет избыточности.

Отметим еще несколько существенных предпосылок к организационному реформированию системы:

а) правовое сопровождение сделок с недвижимостью, по мнению автора, является функцией нотариата (об этом написано в разделе 2.3 диссертации), т.е. должно быть проведено четкое разграничение функций органов регистрации и нотариата;

б) земельный кадастр и кадастр недвижимости с позиций государственной регистрации является функцией избыточной, поскольку у нее нет потребителей. Даже сведения о стоимости объекта для целей налогообложения существуют постольку, поскольку этот объект может находиться в обороте. То же относится к описываемым в кадастре границам областей, районов, участков;

в) надзорная функция, выполняемая ОКУ, никак не связана с государственной регистрацией, поэтому при реформировании она должна быть выделена из системы государственной регистрации и передана другим органам, определение которых не является задачей данного исследования;

г) обязанность по кадастровому (техническому) учету является дополнительной по отношению к государственной регистрации, поскольку осуществляется на стадии подготовки документов к ней. При этом на сам технический учет сегодня возлагаются функции, не имеющие отношения к регулированию оборота недвижимости; оценка для целей налогообложения, формирование статистической отчетности, выявление самовольного строительства, учет градостроительных и экологических ограничений и др.;

д) описание объекта должно содержать только сведения, имеющие значение для оборота (размер, нормативная цена, местоположение, качественные характеристики), но никак не информацию, которая ни сторонам сделки, ни третьим лицам не нужна, т.е. выполняющую не регулирующую, а иную (в историческом плане - правоохранительную) функцию, что удешевит и ускорит оборот недвижимости.

Анализ вариантов реформирования системы государственной регистрации для повышения экономического эффекта от предоставления услуг по государственной регистрации недвижимости, проведенный в диссертации, показывает, что для сокращения издержек и уменьшения статьи расходов в бюджете по регистрации недвижимого имущества наиболее предпочтительным является следующий. объединение трех органов - кадастрового, технического учета и регистрации в один на базе учреждений юстиции, с последующим выделением коммерческой составляющей БТИ (см рис. 2).

Исходная модель

\

Бюро

технической Щ

инвентаризации Щ

/ ш'шжгтг-.:. "

---------- ---------

Передача функций

Государственное учреждение, создаваемое на базе УЮ

Результирующая модель

Выделение коммерческой составляющей

БТИ-

коммерческое предприятие

Коммерческие функции

Государственное учреждение, создаваемое на базе УЮ

Государственные функции

Рис. 2. Схема реформирования системы государственной регистрации

Необходимо отметить, что любой вариант организационного реформирования системы государственной регистрации недвижимости должен предусматривать предоставление необходимых гарантий и, соответственно, компенсаций убытков лицам, опирающимся в своей деятельности на информацию из ЕГРП, публичная достоверность которой подтверждена государством.

Проблема финансирования системы государственной регистрации представляется наиболее принципиальной. На данном этапе развития экономики

• бюджетное финансирование учреждений юстиции фактически приводит к ' перераспределению денежных потоков в пользу негосударственных участников рынка

недвижимости с передачей им части государственных функций. Все это ведет к

* существенным суммарным издержкам оборота недвижимости.

Исходной предпосылкой реформирования в части информационного обеспечения является упорядочение, упрощение, минимизация затрат и оптимизация перечня фактов (реквизитов), подлежащих включению в реестр и, соответственно, имеющих экономическое значение.

Развитие региональных автоматизированных систем, как это предусмотрено действующими нормативными документами, реально совершенствует работу органов государственной регистрации. Вместе с тем, они не идут дальше тезиса об «электронном обмене данными» между учреждениями юстиции, т.е. с управленческой точки зрения, это не сближает управленческую и информационную системы, а с информационной - слабо влияет на повышение достоверности информации ЕГРП. Кроме того, в таком подходе к развитию информационных систем априори заложено отставание от практики ряда зарубежных государств, активно использующих интернет-технологии в государственном управлении. Представляется, что информационно-логическая модель системы государственной регистрации должна определяться

оптимизированным составом реквизитов и базироваться на возможностях интернет*

технологиях.

I

Поскольку определено, что система государственной регистрации недвижимости ^ является государственным институтом, а процесс ее реформирования носит

институциональный характер, имеющий указанную выше многоаспектность, существенным фактором представляется трансформация правового аспекта, как составляющую организационно-экономического механизма. С позиции управления, правовой аспект реализует функции нормирования и регулирования управляемого процесса. Государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию недвижимости и реализующие правовой контроль предоставленных документов, а также ведение реестров действуют на основании различных нормативных актов.

В работе сформулированы экономически обоснованные предложения для внесения в действующее законодательство в части предмета государственной регистрации.

Экономически обоснованной составляющей правового аспекта государственной регистрации, по мнению автора, должно стать утверждение правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами.

Предлагается признать в качестве предметов государственной регистрации:

а) субъективные гражданские вещные права в отношении объектов, признаваемых гражданским законодательством недвижимыми вещами. Перечень таких прав, устанавливаемых ГК РФ должен носить исчерпывающий характер;

б) иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемых гражданским законодательством недвижимыми вещами, и только в случаях, прямо определенных гражданским законодательством. Это - исключение из общего принципа необходимости регистрации только субъективных гражданских вещных прав, что обязательно означает замкнутый перечень таких случаев. Для обеспечения публичной достоверности регистрации может быть предложено введение регистрации для трех случаев: ипотека, имея в виду возникновение права залогодержателя с момента его регистрации, владение, рента (право на получение ренты);

в) факты, имеющие юридическое значение для обеспечения субъективных гражданских вещных прав в отношении объектов, признаваемых гражданским законодательством недвижимыми вещами, и только в случаях, определенных гражданским законодательством В отношении некоторых фактов, имеющих юридическое значение для осуществления вещных прав на недвижимые вещи, целесообразно учредить систему отметок, вносимых в ЕГРП, но не являющихся записями о регистрации.

В целях сокращения расходов по регистрации, представляется важным упразднение ~государственной регистрации двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договором). Такое исключение объясняется явной избыточностью регистрации прав и сделок одновременно.

В работе сформулированы предложения для внесения в действующее законодательство в части формы государственной регистрации.

Выводы по 2-й главе:

1. Предлагаемый в диссертации вариант структурно-реформированной экономической модели управления регистрацией предполагает:

о на первом этапе объединение всех трех органов на базе УЮ, о на втором - выделение коммерческой составляющей БТИ.

2. Существует одно затрудняющее обстоятельство - имущество учреждений юстиции является региональной собственностью, а имущество БТИ, как правило, является собственностью муниципальной, поэтому выкуп имущества можно осуществить за счет средств, получаемых за государственную регистрацию

3. Сокращение расходов по финансированию регистрации на федеральном, региональном и местных уровнях возможно за счет сокращения количества действий, которые осуществляет регистрирующий орган, совершенствования системы автоматизации регистрации за счет упорядочения, упрощения, минимизации и оптимизации перечня фактов (реквизитов), подлежащих включению в реестр, а также внесений изменений в нормативные акты по регистрации.

Глава 3.

Как уже отмечалось, рынок недвижимости - это наиболее индикативная часть рыночной экономики в целом.

Существенным в контексте настоящего диссертационного исследования представляется институциональный принцип, поскольку оптимальное сочетание реальной социально-экономической ситуации в стране и соответствующих государственных институтов в значительной степени определяет не только социально-экономическую стабильность в государстве, но и его социально-экономическое развитие. Сегодня экономика основана на современных высоких технологиях, которые стали наряду с информацией системообразующим фактором.

Анализ экономической сущности процесса государственной регистрации недвижимости показывает, что использование интернет-технологий в качестве информационной основы этого процесса может послужить решающим фактором правового, организационного и информационного единообразия процесса. Такой вывод представляется логичным в русле реализации предложенного в работе создания единой федеральной службы государственной регистрации недвижимости и, соответственно, единого, унифицированного и достоверного информационного обеспечения ее функционирования, иными словами, единого информационного пространства.

Следует отметить, что в ряде регионов России ведется работа по автоматизации процесса государственной регистрации недвижимости. Так, например, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Ярославской области и в ряде других регионов в этих целях применяют систему веосас! в^ет 3 2, разработанную в г. Новосибирске. Она позволяет решать комплекс задач по регулированию земельно-имущественных отношений. С помощью этой системы можно проводить учет землепользователей, выдавать правоустанавливающие документы с графическими приложениями, регистрировать и отслеживать поступление налоговых платежей, регистрировать права на недвижимость (землю, здания, квартиры, помещения и формировать статистическую отчетность. Аналогичная система эффективно функционирует и в Московской области, где она создавалась при непосредственном участии автора диссертационной работы.

Отметим, что упомянутые и аналогичные системы выполнены достаточно качественно, они в определенной степени автоматизируют процесс государственной регистрации недвижимости, однако, как правило, являются локальными, информационно-разобщенными, а, порой, и просто несовместимыми между собой.

Через центральный (федеральный) сайт, используя развитую систему распределения доступа и защиты от несанкционированного доступа к информации как |

I

непосредственно с удаленных рабочих мест, так и из центра, можно обращаться к единой базе данных, основу которой составляет ЕГРП, и которая находится в центре системы. При этом каждый региональный центр имеет доступ по специальному паролю (системе паролей) только к информации по своему региону, а при необходимости, с санкции администратора базы данных, и к информации по другим регионам. Ввод информации осуществляется в местах ее возникновения При вводе производится программный контроль, который не допустит ввода неверной или содержащей противоречия между отдельными реквизитами информации. Естественно, что на первом этапе этой работы должна быть создана структура единой информационной

базы. При этом ориентация на структуру региональных баз представляется »

нецелесообразной в силу их разнотипности.

Предлагаемый подход обеспечит значительное повышение управляемости системы государственной регистрации недвижимого имущества, позволит проводить единую политику в этой важнейшей области, значительно сократит затраты на информационное обеспечение процесса государственной регистрации (т.е. бюджетные затраты), позволит обладать достоверной и оперативной информацией практически по всем вопросам, связанными с недвижимостью, выстроив, по сути, «федеральную вертикаль» государственной регистрации недвижимого имущества

В основу концепции целесообразно положить подходы, посредством которых можно сформировать единую экономическую модель оценки реформирования системы государственной регистрации недвижимого имущества.

В диссертационной работе предложено следующее:

Экономическую оценку необходимо начинать с наиболее очевидных, относительно легко поддающихся измерению последствий реформирования системы.

Важно помнить о разумном соотношении между затратами и доходами. Например, на создание системы ведения ЕГРП с помощью интернет-технологий потребуются определенные затраты, хотя и несоизмеримо меньшие, чем на создание региональных систем, что практикуется сегодня.

Необходимо четко обозначать все допущения, условности и указать требуемую дополнительную информацию.

Не следует повторять ошибку, в которой слишком часто акцент делается на затраты, а не на оценку дохода, причем дохода как государства, так и участников рынка недвижимости.

В настоящее время приходит понимание того, что к оценке дохода нужно подходить более широко. Доход включает не только постоянные финансовые поступления, но и составляющую, получаемую от совершенствования социально-экономического развития государства, который поступает от ускорения оборота недвижимости на рынке.

Представляется, что при учете сложности количественной оценки, удачной методикой оценки государственной регистрации может стать методика определения «соотношения затрат и эффективности по доходу».

Важно при разработке концепции экономической оценки реформирования системы государственной регистрации недвижимости учитывать региональный опыт, накопленный за последние годы.

• Методика оценки реформирования системы государственной регистрации недвижимости.

В основе методики оценки реформирования лежат методы экономического анализа. Систему государственной регистрации недвижимого имущества можно рассматривать как экономическую структуру, поскольку ее существование и функционирование есть производная от рыночных экономических отношений в сфере недвижимости. Представляется существенным определение критериев оценки структурного реформирования. Существует ряд критериев формирования такой оценки. Зачастую количественный характер некоторых параметров не может быть определен, в других случаях количественные значения, даже достаточно точные, не отражают экономической сущности реформируемой экономической структуры.

Под количественными факторами при анализе понимают те, которые выражают определенность явлений и могут быть получены путем непосредственного учета (например, количество зарегистрированных сделок, количество информационных запросов, количество отказов в регистрации). Качественные факторы определяют внутренние свойства, признаки и особенности изучаемых явлений (информационная достоверность, количество судебных споров и т.д.).

При разработке методики оценки структурного реформирования необходимо выделить показатели, по совокупности которых можно судить об эффективности работы системы государственной регистрации недвижимости до и после преобразований. В соответствии с концепцией выработки экономической оценки в сипу того, что не все «выходные» показатели функционирования системы являются заранее определенными, представляется целесообразным строить методику по принципу «затраты-доходы», базируясь на смешанной модели экономического анализа.

Обозначим показатели, используемые в методике:

Крег — количество зарегистрированных прав на недвижимость за год;

Уо - скорость оборота недвижимости;

7-Ъ - бюджетные затраты на содержание одного работника;

2д - бюджетные затраты на персонал;

Егд — экономия бюджетных затрат на персонал; - достоверность информации в ЕГРП;

Ко - количество ошибок, приводящих к судебным спорам «по «информационным»

причинам;

Кг - количество занятых работников;

гвг - средняя зарплата одного работника;

Zs - затраты на создание и поддержание региональных информационных систем ЕГРП;

Ezs - экономия затрат на создание и поддержание региональных информационных систем ЕГРП за счет внедрения интернет-технологий; Ts - усредненное время регистрации одной сделки; Т- время (в месяцах).

В качестве основных параметров, характеризующих реформированную систему государственной регистрации недвижимости, выберем: Vo, Zg и Zs.

Обозначим значение показателя до реформирования индексом 1, после реформирования - индексом 2.

Коэффициент повышения производительности, пропускной способности после реформирования можно определить как:

Kpr = (Ts2 - Ts1)/Ts1 (1)

Тогда количество заключенных сделок составит:

Крег2 = К рег1 х Крг (2)

Коэффициент снижения числа судебных споров, вызванных «информационными» причинами:

Ксо = (Kol - Ко2) Ко1 (3)

Коэффициент повышения достоверности информации по ЕГРП:

Kd = (Di1-Di2)/Di2 (4)

Коэффициент снижения числа работников, занятых в системе государственной регистрации (как за счет объединения и ликвидации, так и за счет сокращения части «информационных» работников, в том числе и разработчиков региональных автоматизированных информационных систем):

Краб = (Кг1- Кг2) / Кг2 (5)

Экономия бюджетных средств, направляемых на оплату труда:

Zg = Zsr х Kr х К раб (6)

Коэффициент экономии бюджетных средств за счет применения интернет-технологий в информационном обеспечении системы государственной регистрации:

Кинф = (Zs1 - Zs2) / Zs1 (7)

Примем в качестве скорости оборота количество зарегистрированных прав на недвижимость в месяц; тогда, задав Т = 12 получим:

Vo2 = Крег2 / Т (8)

Таким образом, приходим к результирующим формулам методики, результаты по которым можно получить, используя факторный анализ:

iVo2 =Крег2/Т

Ezg = Zsr х Кг х К раб I (9)

Ezs = Zs2 (1 - Кинф)

Или, объединяя экономию затрат:

Ez = Ezg + Ezs = Zsr х Кг х К раб + Zs2 (1 - Кинф) (10)

С учетом (9) получим выражения для значений вычисляемых параметров: скорости оборота недвижимости и экономии бюджетных средств: Vo2 = Крег2 / Т

Ez = ZsrхКгх Краб +Zs2(1-Кинф) ' (11)

Еще два «выходных» параметра методики, хотя и не позволяют напрямую подсчитать экономию средств, однако по результатам сравнительного анализа, убедительно показывают тенденцию к снижению издержек: снижение числа судебных споров, обусловленных информационными причинами и повышение достоверности информации в ЕГРП\

Ксо = (Ко1 - Ко2) Ko1 "I

Kd =(Di1-Di2)/Di2 f (12)

К числу параметров, которые сложно выразить количественно, можно отнести:

возникновение дополнительного удобства для статистических, правоохранительных, природоохранных и других органов, а также для ученых и практиков-управленцев за счет интеграции информации ЕГРП в единой базе;

- понижение уровня требований к подготовке работников, использующих информационную систему;

возможность оперативной корректировки классификатора и других информационных структур;

- возможность повышения качества контроля используемой информации,

- снижение стоимости государственной регистрации, что вытекает из (11) и частично (12);

- выстраивание стройной федеральной вертикали государственной регистрации недвижимости, уход от ситуации «мой регион - моя информация»;

- возникновение полноценной и однозначной ответственности государства за государственную регистрацию;

- повышение уровня социального доверия как учреждений различных форм собственности, так и отдельных граждан к важнейшему государственному институту.

Расчеты, проведенные автором на основе данных о структуре органов, осуществляющих государственную регистрацию в Московской области, информации о трудозатратах на ведение реестра недвижимости и сведений о трудозатратах на проведение правовой экспертизы, позволяют оценить экономию средств на функционирование трансформированной системы государственной регистрации в диапазоне 20-30% от существующих ныне затрат, что подтверждается расчетами и для ряда других регионов.

Выводы по 3-й главе:

1. Представляется целесообразным, опираясь на изложенные статистические данные и используя метод экспертных оценок, в основу концепции экономической оценки реформированной системы государственной регистрации недвижимости заложить сочетание таких параметров как минимизация затрат (государства, физических и юридических лиц), ускорение оборота недвижимости как фактора развития рыночных отношений и совершенствования социально-экономической системы государства.

2. Целесообразно строить методику оценки реформирования системы государственной регистрации недвижимости по принципу «затраты-доходы», базируясь на смешанной модели экономического анализа.

3. В качестве основных параметров, характеризующих реформированную систему государственной регистрации недвижимости, выбираются: скорость оборота недвижимости (Уо), бюджетные затраты на персонал (гд) и затраты на создание и поддержание региональных информационных систем ЕГРП (гв).

Заключение и основные выводы

Социально-экономическое развитие России в значительной степени обусловлено развитием современной институциональной структуры как стратегического фактора государственного регулирования рыночной экономики.

Существующая в настоящее время система государственной регистрации недвижимого имущества практически ни по одному своему аспекту: экономическому, организационному, информационно-технологическому, правовому не отвечает требованиям, характерным для важнейшего государственного института.

Все это привадит к неэффективной работе системы государственной регистрации недвижимости, дополнительным бюджетным расходам, в результате скорость развития рынка недвижимости намного опережает скорость развития государственного института, призванного регулировать этот сектор рыночных отношений.

В работе отмечено, что такое положение дел не способствует социальной стабильности общества и является тормозящим фактором в социально-экономическом развитии государства. Весьма знаменательно, что одной из характерных особенностей современной рыночной экономики, является трансформация отношений собственности. С учетом истории становления института государственной регистрации в России, опыта ряда зарубежных стран, а также отмеченных проблем и противоречий на методологической основе институционализма разработана структурно-реформированная экономическая модель системы предусматривающая:

• в организационном плане: 1. Слияние всех трех органов, участвующих в процессе регистрации, в единое

федеральное ведомство, с передачей части персонала вместе с функциями, с

последующим выделением коммерческой составляющей (БТИ) и выкупом имущества за счет средств, получаемых за государственную регистрацию. Предложенные преобразования базируются на институционалистском принципе -функции государства должны осуществлять только государственные органы.

2 Сокращение объема записей в ЕГРП за счет сокращения числа регистрационных действий и упорядочения требований к записям.

3 Сокращение затрат времени на регистрацию прав на недвижимое имущество за счет разграничения полномочий между учреждениями юстиции и нотариатом и, тем самым, снижения затрат на проведение правовой экспертизы;

• в экономическом плане:

1. В разработанной концепции оценки структурно-реформированной экономической модели системы государственной регистрации недвижимости определено, что главными критериями оценки экономической эффективности предложенной системы являются значительное уменьшение бюджетных затрат за счет сокращения численности персонала существующих ныне органов и издержек на создание и поддержание региональных автоматизированных систем ведения ЕГРП (20-30%, в зависимости от региона).

2. Значительное увеличение скорости оборота недвижимости в сипу сокращения сроков регистрации прав, обусловленных новой структурой системы и ее качественно новой информационной поддержкой и, соответственно, новой технологией ее функционирования.

3. В предложенной методике оценки эффективности структурно-реформированной экономической модели системы государственной регистрации недвижимости, базирующейся на разработанной концепции, с использованием приемов экономического анализа выведена оценочная функция, позволяющая рассчитать эффективность реформирования;

• в информационно-технологическом плане.

1. Предложена информационно-логическая модель системы регистрации, состав реквизитов ЕГРП, исключающий их дублирование, минимизирующий и оптимизирующий их состав.

2. Ведение ЕГРП с учетом опыта использования современных технологий в государственном управлении ряда развитых стран целесообразно в рамках единой федеральной базы с использованием современных интернет-технологий.

Представляется, что разработанная в настоящем исследовании новая, экономически обоснованная система государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, рассматриваемая как институциональный фактор экономического регулирования рынка недвижимости, является адекватной современным потребностям страны и может внести существенный вклад в процесс социально-экономического развития России.

Публикации автора по теме диссертации

Основные положения и результаты исследований отражены в следующих научных трудах и статьях автора:

1. Завьялов A.A., Коновалов В.В. Государственная регистрация прав на недвижимость -// Российская юстиция, 1998, № 6.0,3 п.л.

2. Завьялов A.A. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество. - // Правовое регулирование рынка недвижимости, 2000, Na 4(5). 0,3 п.л.

3. Завьялов A.A. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком как особый объект гражданских прав. — II Хозяйство и право, 2000, №11, приложение. 1 п.л.

4. Завьялов A.A. Земельный кодекс и проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - //Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2002, № 4.0,2 п.л.

5. Завьялов A.A. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. - В кн. «Государственная регистрация прав на недвижимость : проблемы регистрационного права». - М.: Ось-89, 2003. 0,2 п.л.

6. Завьялов A.A. О земельной политике. - // Имущественные отношения в Российской федерации, 2003, №9. 0,3 п.л.

7. Завьялов A.A. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества. - // Управление собственностью, 2003, №2. 0,4 п.л.

8. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.-Под-ред. Витрянского В.В.— М- Издательский дом «Экономическая газета», 2003.3 п.л., в т.ч лично автора 0,4 п л.

I1

I

!

Подписано в печать 21.11.2003 г. Бумага офсетная. Формат 60x90/16. Объем 1,0 печ.л. Тираж 70 экз. Заказ № 1392 Типография «Группа МФЦ» ЛР № ПД 00855 от 20.11.2000 г. 107029, Москва, ул. Буженинова, д. 30, Тел.: 963-41-46, 963-55-81

» 1 9243

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Завьялов, Алексей Александрович

1. Введение

2. Глава 1. Анализ организационно-экономического механизма управления оборотом недвижимого имущества, осуществляемого посредством института государственной регистрации

3. Глава 2. Структурное моделирование организационно-экономического процесса государственной регистрации как инструмента рыночной экономики

4. Глава 3. Оценка результатов реформирования системы государственной регистрации недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества"

Реформы управления российской экономикой 1990-х годов осуществлялись при фактической неспособности государства эффективно управлять хозяйством как на уровне предприятий, так и на уровне страны в целом. Поэтому ставилась задача минимизировать собственность государства на средства производства и в значительной мере заменить государственное плановое управление народным хозяйством рыночными механизмами.

Эти решения были определяющими в государственной экономической политике, начиная с 1992 года. Была проведена массовая приватизация государственного имущества, государственное управление народным хозяйством трансформировалось в сведенный до минимума государственный контроль за макроэкономическими процессами. Кризис августа 1998 года подвел черту под такой политикой «стихийного капитализма». Теперь многие экономисты во главу угла ставят вопрос о необходимости усиления роли государства в регулировании макроэкономических процессов. Первоочередной задачей государства в настоящее время следует считать обеспечение экономически грамотного управления принадлежащим ему имуществом, а также государственного регулирования рыночных отношений вообще и имущественных, в частности.

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним (далее — регистрация недвижимости) является одной из составляющих системы государственного регулирования рыночных отношений, находящейся в настоящее время в стадии становления. Государственный учет прав на недвижимость и объектов самой недвижимости осуществляется в процессе действий в отношении физических и юридических лиц, порождающих права на недвижимое имущество, либо его описание, имеющие исключительное значение в интересах управления собственностью. Государственный учет недвижимого имущества производится посредством государственного кадастрового учета земельных участков и технического учета иной недвижимости (зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.). При этом учетные базы данных носят динамический характер, подвержены перманентной актуализации и корректировке.

По состоянию на 1 января 2002 г. только земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн га, из которых в государственной собственности находится 1580,8 млн га (92,4%), а в частной — 129 млн га (7,6%). По состоянию на 1 января 2003 г. недвижимое имущество (здания, строения, сооружения) закреплено за 53609 юридическими лицами, в том числе 10362 - за федеральными государственными унитарными предприятиями, 38065 - за федеральными государственными учреждениями, 1677 — передано юридическим лицам в залог, пользование, аренду.

Принимая во внимание политику государства на сокращение числа федеральных государственных унитарных предприятий и принятие нового земельного законодательства, можно спрогнозировать значительный рост в ближайшее время оборота недвижимости, что еще более актуализирует проблему совершенствования системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества.

С точки зрения экономической теории регистрация недвижимости является государственным институтом, который должен быть адекватен эволюционирующему характеру рыночной экономики.

Без существенных изменений в организационно-экономическом механизме государственной регистрации недвижимого имущества позитивное развитие рынка недвижимости и системы регулирования оборота недвижимого имущества в целом существенно затруднено.

Решить проблему совершенствования организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества невозможно лишь путем развития отдельных его инструментов. Использование качественно нового структурно-реформированного механизма государственной регистрации недвижимости позволит обеспечить повышение оборачиваемости капитала на рынке недвижимости и сделает российскую экономику более устойчивой.

Актуальность исследования заключается в том, что:

• неразвитый организационно-экономический механизм государственной регистрации недвижимого имущества приводит к избыточным затратам на процедуру государственной регистрации;

• скорость оборота недвижимого имущества остается невысокой из-за рассогласования деятельности ведомств, занятых государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней: учреждений юстиции, органов кадастрового учета и бюро технической инвентаризации;

• использование устаревших информационных технологий сдерживает развитие рыночных отношений в области недвижимости, снижает степень достоверности информации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП);

• низкий уровень организации государственной регистрации недвижимого имущества приводит к существенным финансовым и моральным потерям населения страны.

Кроме того, отсутствуют экономические оценки существующей системы регистрации недвижимости и варианты ее структурного реформирования, сопровождаемые соответствующим экономическим анализом.

Целью исследования является разработка нового, экономически обоснованного механизма системы управления государственной регистрацией недвижимого имущества, сделок с ним и прав на него, обеспечивающего минимизацию государственных затрат и способствующей ускорению оборота на рынке недвижимости.

Объектом исследования является существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваемая в настоящей работе как совокупность органов, осуществляющих экономические, информационные и правовые действия по регулированию объектами недвижимости.

Предмет исследования - процесс государственной регистрации, его экономические, организационные и информационные аспекты.

Теоретической и методологической основой исследования служат комплексный и исторический подходы, диалектический и системный методы, теоретико-методологические труды и разработки российских и зарубежных ученых. В диссертации использованы методы системного анализа системы регистрации недвижимого имущества как государственного института, применены элементы статистического и факторного экономического анализа. В качестве методологической базы использовалось экономическое учение неоинституционализма, в частности труды В.И. Маевского, JI.B. Никифорова, Д. Норта, Й. Шумпе-тера, Г. Хаберлера, Д. Сакса, П. Ромера.

Степень разработанности проблемы. Данная проблема изучается и осмысливается еще со времен Древнего Рима. Исторические аспекты проблемы изложены в работах И.Б. Новицкого, И.С. , Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершневича. Из этих работ, в частности, явствует, что такие известные российские политические деятели как К.П. Победоносцев и М.М. Сперанский уделяли вопросам управления недвижимостью пристальное внимание. Исследование актуальных проблем управления собственностью отражено в трудах современных российских ученых: Бабкина С.А., Балабанова И.Т., Букреева В.В., Вит-рянского В.В., Дорогова Н.И., Кирсанова А.Р., Косарева С.Б., Кошкина В.И., Некипелова А.Д., Плигина В.Н., Райзберга Б.А., Сизова Ю.С., Смолкина A.M., Соловьева М.М., Стародубровского В.Г. Во многом благодаря их научным усилиям была разработана «Концепция управления недвижимостью в Российской Федерации», в которой учтено большинство правовых, экономических, социальных и информационных аспектов решения этой важнейшей для государства проблемы. Однако, использование институциального подхода для анализа экономических аспектов проблемы совершенствования системы государственной регистрации объектов недвижимости, представляется не вполне достаточным, что и послужило причиной выбора темы настоящего исследования.

Для достижения поставленной цели в ходе исследования ставились следующие задачи:

• отобрать, систематизировать, ранжировать существующие внутрисистемные и межсистемные экономические, организационные противоречия в процессе государственной регистрации недвижимого имущества;

• критически рассмотреть исторический российский и зарубежный опыт государственной регистрации недвижимости;

• сформировать организационно-экономический механизм функционирования системы государственной регистрации недвижимости;

• разработать информационно-логическую модель системы государственной регистрации недвижимости, минимизирующую затраты и оптимизирующую ее структуру;

• разработать основные положения нормативного правового документа, регламентирующего процесс государственной регистрации недвижимости;

• выработать предложения по совершенствованию процесса государственной регистрации с целью сокращения финансовых затрат и повышения скорости оборота недвижимости в условиях применения современных информационных технологий;

• разработать концепцию экономической оценки структурного реформирования системы регистрации и методику оценки государственной регистрации недвижимости.

Научная новизна исследования заключается:

• в уточнении роли и места регистрации объектов недвижимости как государственного института в системе управления государственной и муниципальной собственностью с позиций экономической институциональной теории,

• в разработке концепции экономически обоснованного механизма государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ним, минимизирующей затраты, способствующей ускорению оборота недвижимого имущества в условиях, учитывающих современное состояние рыночных отношений в России и базирующейся на действующих нормах российского гражданского права.

Практическая значимость разработок диссертации состоит в том, что реализация содержащихся в ней выводов и предложений приведет к значительному сокращению бюджетных затрат, ускорению оборота недвижимости, повышению капитализации на рынке недвижимости за счет сокращения финансовых затрат населения, в целом — к значительному повышению социально-экономической эффективности государственного института регистрации прав на недвижимое имущество. Рассмотренные теоретические и практические вопросы могут быть использованы в работе преподавателей и студентов экономических вузов, программ переподготовки и повышения квалификации специалистов и руководящих работников.

Апробация результатов диссертации осуществлялась:

• в процессе участия автора в выполнении теоретических и прикладных научно-исследовательских работ в Московской областной регистрационной палате и Высшей школе приватизации и предпринимательства в качестве руководителя или исполнителя работ по темам: Подготовка методических рекомендаций для ОАО «Газпром» (2000 г.), Подготовка методических рекомендаций для РАО ЕЭС (2001 г.), Подготовка проекта концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002 г.), Подготовка методических рекомендаций для ОАО «Иркутскэнерго» (2003 г.);

• в рамках представления и обсуждения содержания выступлений автора по актуальным проблемам становления и развития системы государственной регистрации недвижимости на всероссийских и международных конференциях, проводившихся в 1999-2003гг.;

• в ходе разработки, внедрения и сопровождения основных положений концепции системы управления регистрацией недвижимости в Московской области;

• в процессе консалтинга предприятий и организаций, в том числе региональных, по применению действующих систем управления регистрацией недвижимости и их модификации;

• в ходе организации и проведения учебных процессов профессиональной подготовки и повышения квалификации специалистов ряда предприятий и организаций в 2002-2003 годах.

Основное содержание диссертации в полной мере отражено в опубликованных восьми научных работах общим объемом более б п.л, из которых 3 п.л. принадлежит лично автору.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Завьялов, Алексей Александрович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ВЫВОДЫ

Социально-экономическое развитие России в значительной степени обусловлено развитием современной институциональной структуры как стратегического фактора государственного регулирования рыночной экономики. Система государственной регистрации недвижимого имущества рассматривается в настоящем диссертационном исследовании именно в этом контексте, т.е. как действенный фактор государственного регулирования рынка недвижимости. Причем, с одной стороны, как экономическая система, включающая в себя экономические структуры, с другой, — как управленческая система, выполняющая все свойственные функции.

Существующая до настоящего времени система государственной регистрации недвижимого имущества практически ни по одному своему компоненту - правовому, организационному, экономическому, информационно-технологическому не отвечает современным требованиям, существенным для этого важнейшего государственного института.

Укрупнено основные проблемы состоят в следующем:

• несовершенство законодательной базы, содержащей как противоречащие так и взаимоисключающие нормы,' а также неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества;

• ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) осуществляется фактически сразу тремя организациями, действующими на основании различных законодательных (и подзаконных - как в случае с БТИ) актов: управлениями юстиции, органами кадастрового учета и бюро технической инвентаризации. Такая ведомственная разобщенность приводит, естественно, как к межведомственным, так и внутриведомственным противоречиям и отсутствию полноценной ответственности;

• низкий уровень достоверности информации в ЕГРП, обусловленный разными источниками его заполнения, избыточностью и дублированием реквизитов информационной структуры, отсутствием ответственности за качество информации, устаревшими и разрозненными информационными технологиями ведения.

Все это приводит к неэффективной работе системы государственной регистрации недвижимости, в первую очередь с экономической точки зрения.

В результате скорость оборота недвижимого имущества остается медленной, государство и граждане несут высокие, зачастую неоправданные затраты, отсутствует достоверная статистическая информация о состоянии рынка недвижимости, что затрудняет государственное управление этим важнейшим звеном рыночных отношений и создает базу для проявлений коррупции. С позиций неоинституциональной экономической теории, которая является методологической основой настоящего исследования, возникает ситуация, при которой скорость развития рынка недвижимости намного опережает скорость развития государственного института, призванного регулировать этот сектор рыночных отношений. Следует особо отметить, что такое положение дел не способствует социальной стабилизации общества и является тормозящим фактором в социально-экономическом развитии государства. Особую остроту этой ситуации придает развитие в последнее десятилетие в России как и во всем мире элементов новой экономики, основанной на информационных и других высоких технологиях, что еще больше увеличивает темпы развития рынка. Весьма знаменательно, что одной из характерных особенностей новой экономики, является трансформация отношений собственности.

С учетом истории становления института государственной регистрации в России и опыта ряда зарубежных стран, на методологической основе институционализма разработана структурно-реформированная модель системы, предусматривающая:

• в организационно-экономическом плане: поэтапную ликвидацию органов кадастрового учета, с передачей их функций учреждениям юстиции, разделение бюро технической инвентаризации на государственные учреждения и коммерческие предприятия. При этом достаточно легко реализуется принцип «одного окна». Данные преобразования базируются на принципе - функции государства должны осуществлять только государственные органы;

• в правовом плане:

1) разработаны проекты законодательных предложений, направленные на устранение нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, независимо от факта ее регистрации; представляется целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;

2) в связи с отменой государственной регистрации сделок, как предложено выше, представляется логичным введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом, при условии возложения на нотариат обязанности компенсировать участникам сделок возникающие при оспаривании права убытки в том числе и при отсутствии вины нотариуса;

3) введение обязательности нотариальной формы сделок не должно явиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников сделки. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть обосновано снижен;

4) с целью сокращения временных и психологических затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, представляется целесообразным введение нового нотариального действия - при соответствующем волеизъявлении сторон передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

При реализации этих предложений необходимо законодательно предусмотреть, что:

- существенно повышается ответственность нотариуса, в том числе и имущественная; сроки проведения регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора должны быть существенно снижены; при переходе прав правовая экспертиза предоставленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, их полноты и действительности и наличия соответствующих прав у правообладателя;

- ответственность за действие (бездействие) при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой причинение убытков лицам, обращавшимся за государственной регистрацией, а также иным лицам возлагается на учреждение юстиции, которое несет эту ответственность независимо от наличия своей вины, кроме случаев осуществления государственной регистрации на основании нотариального удостоверения сделки; необходимо законодательно установить сроки передачи нотариусом на государственную регистрацию документов о нотариально удостоверенных сделках;

• в информационно-технологическом плане: предложена система ведения Единого государственного реестра прав в рамках единой федеральной базы, с использованием современных интернет-технологий. При этом доступ к базе регионами осуществляется через федеральный сайт (портал) по соответствующему паролю. Помимо доступа к информационным структурам ЕГРП, такой сайт используется для размещения нормативных документов по вопросам государственной регистрации и комментариев к ним ведущих специалистов, что, в сочетании с модернизированным законодательством обеспечит единое правовое поле института государственной регистрации. Интерактивный режим работы сайта обеспечит оперативное решение вопросов, возникающих на местах и требующих общего толкования, система интернет-форумов позволит осуществить эффективный обмен опытом. Такой подход позволит создать единое информационное пространство, осуществлять эффективный информационный контроль и откроет дополнительные возможности использования информации для статистических, научных, правоохранительных, природоохранных и других государственных органов. При этом необходимо принять положительный опыт автоматизации, накопленный в регионах.

В разработанной концепции экономической оценки структурно-реформированной модели системы государственной регистрации недвижимости определено, что главными критериями оценки экономической эффективности предложенной системы являются: значительное уменьшение бюджетных затрат за счет сокращения количества персонала и издержек на создание и поддержание региональных автоматизированных систем ведения ЕГРП, увеличение скорости оборота недвижимости в силу сокращения сроков регистрации прав, обусловленных новой структурой системы и ее развитой информационной поддержкой и, соответственно, новой технологией ее функционирования, а также возникновение целого ряда государственных выгод, а также удобств для граждан и юридических лиц.

В предложенной методике оценки экономической эффективности структурно-реформированного механизма системы государственной регистрации недвижимости, базирующейся на разработанной концепции, с использованием элементов экономического анализа, выведена оценочная функция, позволяющая рассчитать эффективность реформирования в сравнительном виде, без учета государственных выгод, а также удобств для населения и юридических лиц, которые хотя и являются, как было показано, очевидными, но практически невыразимы в численном выражении.

Выступая с посланием к Федеральному собранию РФ 16 марта 2003 года Президент РФ отметил: «российская бюрократия оказалась плохо подготовленной к выработке и реализации решений, адекватных современным потребностям страны. При понимании сложности задачи, при всех проявившихся трудностях, административная реформа, тем не менее, слишком затянулась» I84J.

Представляется, что разработанная в настоящем исследовании фактически новая, экономически обоснованная система государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, рассматриваемая как институциональный фактор регулирования рынка недвижимости, является адекватной современным потребностям страны и может внести существенный вклад в процесс социально-экономического развития России.