Совершенствование управления региональным земельно-имущественным комплексом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления региональным земельно-имущественным комплексом"

ораиоее&и

На правах рукописи

КАР АВДЕЕВА МАРИЯ ВЛАДИМИРОВНА

Совершенствование управления региональным земельно-имущественным комплексом

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика п. 5.16,5.18)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

о "

Нижний Новгород 2009

003467799

Диссертация выполнена на кафедре экономики, финансов и статистики ГОУ В «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

доктор экономических наук, профессор Дмитриев Михаил Николаевич

доктор экономических наук, профессор Каравашкин Иван Петрович

кандидат экономических наук, доцент Мальцев Кирилл Владимирович

МП г.Н.Новгорода ИРГ «НижегородгражданНИИпроект»

Защита состоится 12 мая 2009 года в 14.00 на заседании диссертационн совета Д 502.001.02 при ГОУ ВПО «Волго-Вятская академия государствен службы» по адресу: 603950, ГСП-292, г.Нижний Новгород, проспект Гагарина, д ауд. 417

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Волго-Вятс академии государственной службы». Сведения о защите и автореферат диссерта размещены на официальном сайте ГОУ ВПО «Волго-Вятская акаде. государственной службы» Ьйр//\¥\у\у.wags.ru/

Автореферат разослан 10 апреля 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы исследования. Управление региональным земельно-имущественным комплексом с целью создания благоприятных условий жизнедеятельности населения - одна из приоритетных задач органов государственной власти нашей страны. Именно на региональные органы власти возложена основная ответственность за результаты социального и экономического развития регионов России.

Проблемы эффективного управления земельно-имущественным комплексом актуальны для всех регионов. Переосмысление отношения к управлению региональным земельно-имущественным комплексом в современных экономических условиях побуждает региональные органы власти к поиску и реализации адекватных форм, методов и инструментов управления.

Анализ факторов низкой эффективности использования регионального земельно-имущественного комплекса позволил выявить ряд нерешенных задач, связанных как с определением статуса, формированием их как объектов недвижимости, учетом количественных, качественных, правовых характеристик территорий.

Изучение и обобщение международного опыта управления земельно-имущественным комплексом позволяет сделать вывод, что при разработке и использовании эффективных механизмов управления могут быть созданы необходимые условия для социально-экономического развития и успешной реализации инвестиционных проектов в регионах.

В настоящее время вопросы функционирования, развития и управления землями общего пользования как неотъемлемой составляющей земельно-имущественного комплекса России оказались наименее изученными, в то время как актуальность этих проблем требует более глубокого исследования. Указанные обстоятельства во многом обусловливают теоретическую и практическую актуальность темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Проблемы и технологии управления земельно-имущественным комплексом России и зарубежных стран изучены во многих трудах отечественных и зарубежных ученых.

Различные аспекты проблем регулирования земельных и имущественных отношений нашли отражение в работах Л.И. Абалкина, Ю. Алексеева, Д.Б. Аратского, А.Н. Береговских, С.Н. Волкова, B.JI. Глазычева, С.Ю. Глазьева, В.А. Горемыкина, И.Д. Грачева, B.C. Кислова,

A.В.Крашенинникова, HJB. Комова, К.В.Мальцева, С.Н.Максимова,

B.А. Нефедова, Г.П. Овчинникова, Н. Ордуэя, Н.С. Пастухова, Ю.В. Пашкуса, А. Ринга, С. Сайя, Э.К. Трутнева, Д. Фридмана, Г.И. Черкасова, Д. Эккерта, Г. Харрисона, Е.Г. Ясина и других ученых.

Анализ научных публикаций и других информационных источников по проблемам оптимизации земельно-имущественных отношений показал недостаточную изученность особенностей управления территориями общего пользования, в том числе озелененными территориями. Это объясняется сложностью объекта исследования, многоплановостью факторов, определяющих его функционирование и развитие, наличием противоречий в отношениях регионального и муниципального уровней управления экономикой на этих территориях. Это послужило основанием определения цели, задач, предмета и объекта исследования диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ, теоретическое обоснование и разработка методических положений по совершенствованию управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач исследования:

1) выявить основные тенденции и проблемы в сфере земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления;

2) обосновать целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-

имущественным комплексом, направленного на минимизацию финансовых затрат при реализации инвестиционных проектов в регионах;

3) определить основные принципы управления землями общего пользования и разработать организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями;

4) предложить использование геоинформационных технологий при стратегическом и оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом;

5) разработать организационную модель управления земельно-имущественным комплексом в регионе.

Диссертация выполнена в соответствии с пунктами 5.16, 5.18 "Паспорта специальностей ВАК".

Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс региона.

Предметом исследования выступают организационно-экономические и социальные отношения в процессе управления региональным земельно-имущественным комплексом, особое внимание в исследовании уделено управлению территориями общего пользования, в том числе городскими озелененными территориями.

Теоретическая и методологическая база исследования. Теоретико-методологическую базу составляют труды отечественных и зарубежных ученых в области современных проблем экономики, теории и практики регионального управления, территориального планирования и социально-экономического развития регионов России, экономики, теории и практики управления недвижимостью и земельно-имущественным комплексом.

Специфика изучаемых проблем обусловила необходимость использования в исследовании методов системного и стратегического анализа, долгосрочного прогнозирования и среднесрочного планирования, экономико-статистического и организационного проектирования и экспертных оценок.

Информационной базой исследования являлись нормативные правовые акты федерального и регионального уровней по вопросам управления

5

земельно-имущественным комплексом, официальная отчетность территориального органа Федеральной службы государственной статистики, законы, постановления, положения, инструкции региональных органов власти Нижегородской области, документы территориального планирования, а также труды отечественных и зарубежных ученых: монографии, учебники и учебные пособия, специализированные научно-профессиональные периодические издания.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических и методических положений по управлению региональным земельно-имущественным комплексом.

Основные научные результаты определяются следующими положениями:

1. Выявлены основные тенденции и проблемы земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления: несовершенство системы планирования; незавершенность разграничения государственной собственности; нарушение информационного взаимодействия между кадастрами, реестрами и системой регистрации прав на недвижимость; необъективность оценки земельно-имущественного комплекса. Сформулированные тенденции и проблемы позволили разработать конкретные предложения по развитию организационно-экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом.

2. Обоснована целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом путем перехода от отраслевого к территориальному управлению это упрощает процедуру и сроки получения разрешений и согласований при строительстве, результаты внедрения позволят значительно экономить финансовые ресурсы при реализации инвестиционных проектов, что в целом окажет положительное влияние на развитие строительной отрасли.

3. Определены основные принципы организационного процесса управления землями общего пользования в городах как составной части

6

регионального земельно-имущественного комплекса, реализация которых на практике позволит повысить экономическую эффективность использования, улучшить качество содержания и благоустройства. Разработан организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями, результат внедрения которого позволит увеличить количество озелененных территорий в соответствии с нормативами, определить границы ответственности и финансовые ресурсы, необходимые для надлежащего содержания озелененных территорий.

4. Предложено использование геоинформационных технологий при стратегическом и оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом, активное внедрение которых способствует повышению качества информации об объектах управления. Применение в практической управленческой деятельности космических снимков и аэрофотоснимков позволит существенно сократить финансовые затраты на разработку документов территориального планирования.

5. Разработана организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом, в основу которой положены экономические отношения, выстроенные на принципах корпоративности, баланса интересов населения территории, инвесторов и бизнеса, органов управления использование такой модели повысит экономическую и организационную эффективность управления региональным земельно-имущественным комплексом за счет повышения результативности, обоснованности, рациональности и обратной связи (контроля) в управленческой деятельности.

Практическая значимость выполненной диссертационной работы состоит в возможности использования теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом в практической деятельности региональных органов управления и при разработке региональной политики в области земельно-имущественных отношений. Предлагаемые рекомендации позволят

7

повысить оперативность внутрирегиональных коммуникаций, качество принимаемых управленческих решений, обоснованно определять перспективы развития регионального земельно-имущественного комплекса.

Отдельные теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений в рамках дисциплин, касающихся содержания государственного и муниципального управления, управления земельно-имущественным комплексом, земельного и экологического права, а также в системе переподготовки и повышения квалификации государственных и муниципальных служащих.

Апробация работы: Результаты диссертационной работы обсуждались на: десятой международной конференции "Проблемы озеленения крупных городов" (Правительство Москвы, 2007 г.); депутатских слушаниях "Сохранение исторического центра Нижнего Новгорода и проблемы правового обеспечения градостроительной деятельности" (2003 г.); круглом столе в Законодательном Собрании Нижегородской области "Оценка современной градостроительной деятельности в историческом центре Нижнего Новгорода и совершенствование правовой базы градостроения" (2002 г.); круглых столах "Правила землепользования и застройки" и "Проблемы озеленения исторического центра города Нижнего Новгорода" (2004 г.); конференции "Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра города Нижнего Новгорода" (2005 г.); российско-германском семинаре "Реконструкция городских исторических территорий в России и Германии"(2007 г.); круглом столе "Проблемы озеленения урбанизированных территорий" (2008 г.).

Материалы диссертации используются в учебном процессе в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете и в системе профессиональной переподготовки и повышения квалификации государственных и муниципальных служащих в Волго-Вятской академии государственной службы.

По материалам исследования опубликовано 12 научных работ общим объёмом 3,4 п.л., в том числе 1 работа в издании аннотированном ВАК.

8

Основные выводы и результаты работы внедрены при принятии рекомендаций и резолюций депутатских слушаний, круглых столов, конференций. Результаты диссертационного исследования послужили основой при принятии Постановления Законодательного Собрания № 857-1У "О внесении изменений в областную целевую программу "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости на территории Нижегородской области (2003 - 2007 годы)" и в подпрограмму "Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений на территории Нижегородской области (2002 -2007 годы)" (2007 г.) и постановления Законодательного Собрания № 1039-1У "Об обеспечении земельными участками территорий жилой застройки Нижегородской области для занятий населения физической культурой и спортом"(2008 г.). Организационный механизм управления, предложенный диссертантом, внедрен как правовая норма в Законе области "Об охране озелененных территорий Нижегородской области" (2007 г.) и "О внесении изменений в Закон Нижегородской области "О государственном надзоре в сфере благоустройства на территории Нижегородской области" (2007 г.).

Структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 81 источник, содержательная часть работы 128 листов, приложения на 29 листах, рисунков 38, таблиц 9.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, оценивается степень разработанности проблемы, формулируются цель и задачи, объект и предмет исследования, теоретическая, методологическая и информационная база исследования, характеризуется новизна, практическая значимость и апробация работы.

В первой главе «Теоретические и организационные основы управления земельно-имущественным комплексом» выявлены и систематизированы основных тенденций и проблемы в сфере земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней. Определены особенности развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, планирование использования земли и иной недвижимости, разграничение государственной собственности, рассмотрены организационные схемы предоставления земельных участков под инвестиционные проекты на территории региона.

Во второй главе «Исследование региональной системы управления земельно-имущественным комплексом» выполнен анализ использования регионального земельно-имущественного комплекса с учетом особенностей градостроительной деятельности в Нижегородской области и функционирования рынка земли и недвижимости. На примере земель общего пользования проведена оценка эффективности существующей системы управления земельно-имущественным комплексом, в том числе городских озелененных территорий и земельных участков под спортивными сооружениями. Проведена качественная и количественная оценка состояния озелененных территорий городов, на основе которой даны предложения по определению параметров территорий для включения в Реестр озелененных территорий общего пользования. Разработана модель закрепления земельных участков для благоустройства и содержания в городах региона, основанная на нормах земельного законодательства. Определены и обоснованы показатели оценки комплексного благоустройства. Эти показатели апробированы при проведении экспертной оценки качества содержания и использования территории региона, определены стратегические направления совершенствования регионального управления.

В третьей главе «Развитие системы управления земельно-имущественным комплексом» обоснован переход от отраслевого к территориальному управлению региональным земельно-имущественным комплексом. Разработаны методические положения по оптимизации системы

10

управления региональным земельно-имущественным комплексом с использованием геонформационных технологий при разработке в управленческой деятельности. Обоснована необходимость взаимоувязывания документов территориального планирования и стратегического планирования и расчет финансово-экономического обоснования. Разработана организационная модель включения городского сообщества в систему управления земельно-имущественным комплексом.

В заключении сформулированы основные выводы, полученные в ходе проведенного исследования.

Основные положения, выноснмые на защиту:

1. Выявлены основные тенденции и проблемы земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления: несовершенство системы планирования, незавершенность разграничения государственной собственности, нарушение информационного взаимодействия меяеду кадастрами, реестрами и системой регистрации прав на недвижимость, необъективность оценки земельно-имущественного комплекса. Сформулированные тенденции и проблемы позволили разработать конкретные предложения по развитию организационно-экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом.

Процессы, происходящие на уровне Российской Федерации и региональном уровне, оказывают воздействие на эффективность управления земельно-имущественным комплексом региона. Планирование использования земли и иной недвижимости, организация и проведение работы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, формирование земельного и других видов кадастров; организация проведения землеустройства и инвентаризации зданий, строений, сооружений; платежи за землю и иную недвижимость, оценка недвижимости; разграничение государственной собственности оказывают важное влияние на функционирование системы управления региональным земельно-имущественным комплексом в целом.

Анализ процессов формирования и развития земельно-имущественного комплекса позволил выявить следующие основные тенденции и проблемы:

- не отвечает требованиям земельного рынка и не способствует развитию земельно-имущественного комплекса существующая система планирования, она не позволяет получить информацию об ограничениях связанных с использованием недвижимости и требованиях по использованию (правовом зонировании). К минусам действующей системы планирования использования земельно-имущественного комплекса также можно отнести отсутствие взаимосвязи с экономической оценкой земельных и имущественных ресурсов;

- не завершено разграничение государственной собственности на землю и определение надлежащего собственника для каждого земельного участка, который будет нести бремя ответственности по его содержанию - это один из этапов в проведении организационных мероприятий, направленных на повышение эффективности использования земельно-имущественного комплекса;

- недостаточна экономическая эффективность от использования земельно-имущественного комплекса в результате слабого выполнения работ по землеустройству и инвентаризации зданий, строений, сооружений. Необходимо при передаче данных государственных полномочий на рынок услуг создать конкурентные условия с целью повышения качества услуги и оптимизации ее стоимости;

- платежи за землю и стоимость недвижимости являются важнейшей составляющей при определении наполняемости бюджетов. Для успешной реализации этой позиции необходимо проведение корректировки при оценке стоимости земли на основе данных кадастровой оценки и осуществление мероприятий, направленных на развитие рынка земли и недвижимости;

- существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, земельного и градостроительного кадастров не отвечает требованиям открытости, прозрачности и актуальности содержащихся в них сведений. Громоздкость административных структур и отсутствие коммуникативных связей между ними не позволяет эффективно оперировать

12

информацией, принимать экономически и социально ориентированные решения на основе сведений, содержащихся в данных системах.

На основе вышеизложенного в диссертации сделан вывод о необходимости совершенствования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом.

2. Обоснована целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом путем перехода от отраслевого к территориальному управлению это упрощает процедуру и сроки получения разрешений и согласований при строительстве, результаты внедрения позволят значительно экономить финансовые ресурсы при реализации инвестиционных проектов, что в целом окажет положительное влияние на развитие строительной отрасли.

В условиях развития рыночных отношений все более выраженной становится проблема взаимопонимания в сферах градостроительной деятельности и земельно-имущественных отношений. В управлении земельно-имущественным комплексом сложился «отраслевой» подход управления, но он показал свою не эффективность, что обусловило целый ряд преобразований в управлении земельно-имущественным комплексом на федеральном уровне. В ходе экономических преобразований появилась необходимость проведения учета земель и расположенных на них объектов недвижимости как единого земельно-имущественного комплекса. Регулирование одного и того же объекта - земельно-имущественного комплекса нормами земельного и градостроительного законодательства представлено на рис. 1.

При этом происходит двойная параллельная работа по разработке градостроительных и кадастровых планов, по согласованию документации, что приводит к временным и финансовым потерям инвесторов. Из представленной схемы видно, что на один земельный участок разрабатываются градостроительный план земельного участка, межевой план и кадастровый план.

Однозначно, что такое количество различных планов чрезмерно даже для осуществления органами государственной власти и органами местного самоуправления работы по учету в различных кадастрах.

инвестор 1

Земельный кодекс Градостроительный кодекс

/ \

органы власти, отвечающие за планирование, использование земли органы власти, отвечающие за градостроительное планирование, использование территорий

рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка под застройку рассмотрения вопроса об использовании территории под застройку

разработка проекта плана межевания земельного участка разработка градостроительного плана земельного участка

согласование межевания земельного участка утверждение градостроительного плана

разрешение на строительство на земельном участке

кадастровый план земельного участка

строительство

введение объекта в эксплуатацию

Рис. 1 Алгоритм получения разрешения на строительство при отраслевом управлении земельно-имущественным комплексом

Дополнительное обременение инвестора разработкой дублирующейся градостроительной и землеустроительной документацией, в конечном итоге отражается на стоимости конечного продукта. Исследование структуры цен на рынке недвижимости в регионе показало, что до 30% стоимости - это расходы, связанные с согласованием документации и получением всех необходимых разрешений для осуществления строительства. .

Внедрение предложенного в диссертации механизма в конечном итоге повлияет на стоимость строительства в регионе (рис. 2).

в затраты на проектирование, согласование и строительство жилья в Нижнем Новгороде (кв.м)

1 - затраты на проектирование, согласование и строительство 1 кв.м жилого дома в Нижнем Новгороде в 2007 г. по данным нижегородских строительных компаний (в тыс.руб.);

2- затраты на проектирование, согласование и строительство 1 кв.м жилого дома в Нижнем Новгороде, сниженные на 30 % за счет внедрения предложений диссертанта.

Рис. 2 Затраты на проектирование и строительство жилья

С целью устранения противоречий автором предлагается перейти от отраслевого подхода в управлении к территориальному управлению. Противоречия, возникающие на практике сложности градостроительных и земельно-имущественных отношений, можно уменьшить за счет укрупнения управленческой отрасли, так как объект управления один, при этом может быть получен следующий экономический эффект:

- увеличение инвестиций в регион при условии снижения расходов, при строительстве связанных с согласованием на 30% себестоимости объектов;

-уменьшение сроков рассмотрения инвестиционных заявок и сроков строительства за счет упрощения процедуры согласования с 5 до 2 месяцев. Сокращается период окупаемости вложенных финансовых ресурсов;

- увеличение инвестиций в регион за счет проведения мероприятий по предварительному анализу и определению приоритетных объектов для строительства, формированию земельных участков на основе документов стратегического планирования для новых инвестиционных проектов;

- снижение затрат инвестора на разработку дублирующейся документации (земельных и градостроительных планов) при проектировании.

3. Определены основные принципы организационного процесса управления землями общего пользования в городах как составной части регионального земельно-имущественного комплекса, реализация которых на практике позволит повысить экономическую эффективность использования, улучшить качество содержания и благоустройства. Разработан организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями, результат внедрения которого позволит увеличить количество озелененных территорий в соответствии с нормативами, определить границы ответственности и финансовые ресурсы, необходимые для надлежащего содержания озелененных территорий.

В качестве концептуальных предложений по улучшению качества городской среды, повышению уровня комфортности и экономической привлекательности для большинства городов регионов можно предложить следующие принципы организации и управления землями общего пользования: первый принцип: определение и закрепление границ территорий общего пользования, формирование земельных участков, примыкающих к границам зданий, сооружений и иным объектам;

второй принцип: внедрение и применение в практике управления территориями общего пользования частного и публичного сервитута, с указанием условий и возмещением убытков и потерь собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут;

третий принцип: принятие решений по использованию земель общего пользования на основе проектной градостроительной документации в соответствии с требованиями документов стратегического планирования, территориального планирования, схем комплексного благоустройства и озеленения территорий;

четвертый принцип: управление землями общего пользования осуществляется на основе принятых органами местного самоуправления стандартов уровня комплексного благоустройства территорий и содержания городской среды;

пятый принцип: плановая работа по управлению землями общего пользования осуществляется на основе электронной карты и информационной базы данных, в которых содержится оперативная информация об их использовании, текущем состоянии, о выполнении и качестве проведенной работы;

шестой принцип: введение и развитие дополнительных функций: спортивной, религиозной, культурной и других с целью создания разнообразных условий, способствующих формированию здорового образа жизни и духовного развития населения;

седьмой принцип: формирование среды, доступной маломобильным группам населения;

восьмой принцип: применение городского оборудования, обладающего качествами: устойчивости к вандализму, эстетичности, мобильности, многофункциональности с приоритетным применением материалов вторичного использования.

Внедрение этих принципов позволит повысить качество жизни населения, улучшить социально-экономические показатели и инвестиционную привлекательность региона.

В процессе исследования проблем, связанных с повышением эффективности использования регионального земельно-имущественного комплекса, было отмечено, что наименее изучены вопросы организационного процесса управления землями общего пользования, в том числе городскими озелененными территориями.

С экономической точки зрения наличие озелененных территорий повышает стоимость расположенных вблизи объектов недвижимости, наличие озелененных территорий влияет на экономическое благополучие туристского бизнеса, бизнеса, связанного с рекреацией и развлечениями. При этом в процессе исследования была установлена устойчивая взаимосвязь между принятием решения органами власти об сокращении или уничтожении городской озелененной территории и повышением социальной напряженности. Управленческие решения в сфере городских озелененных территории общего

17

пользования отражаются на миграциях населения. Уменьшение и снижение качества озелененных территорий в городах приводит к тому, что люди с высоким достатком имеют и используют возможность переселиться за город, в то время как слои населения с низким достатком остаются в ухудшающейся городской среде. Внедрение организационного механизма, предложенного в работе, будет способствовать увеличению озелененных территорий общего пользования в городах региона. На примере Нижегородской области наглядно это представлено на рис. 3.

' В колличестес озелененных территорий общего пользования в кв.м на 1 чел. с учетом внедрения предложений диссертации В фактическая

обеспеченность в кв.м на 1 человека

Рис.3 Соотношение фактических и планируемых площадей озелененных территорий общего пользования по городам региона с учетом внедрения предложений, изложенных в диссертации

Управленческие решения в сфере городских озелененных территории общего пользования отражаются на миграциях населения. Уменьшение и снижение качества озелененных территорий в городах приводит к тому, что люди с высоким достатком имеют и используют возможность переселиться за город, в то время как слои населения с низким достатком остаются в ухудшающейся городской среде.

В структуре земель населенных пунктов можно выделить три группы озелененных территорий: общего пользования, ограниченного пользования, специального назначения. В зависимости ог рассматриваемой категории должны быть установлены различия в законодательной базе, которая

распространяется на эти категории. Разработанные диссертантом предложения представлены на рис. 4.

озелененные территории общего пользования:

центральные и районные парки

городские и районные сады и скверы

специализированные парки (детские, спортивные, мемориальные) ботанические и зоологические парки и сады бульвары

озелененные полосы улиц и набережных;

лесопарки пригородной зоны

озелененные территории ограниченного пользования озелененные дворы в микрорайонах микрорайонные сады территории при детских и учебных заведениях территории промышленных предприятий территории при домах культуры и клубах территории при территориях НИИ

территории лечебно оздоровительных комплексов

озелененные территории

специального назначения

СЗЗ пром. предприятий

водоохранные зоны

территории вдоль

железных дорог

территории инженерно-

мелиоративного

назначения

питомники

оранжереи

Рис.4 Схема управления городскими озелененными территориями

Для изменения ситуации и создания условий для устойчивого развития урбанизированных территорий России необходимо формирование нормативной правовой основы перехода на экономико-социальные принципы в сфере управления городскими озелененными территориями. Для этого необходимо проведение экономической оценки стоимости озелененных территорий с учетом их социальной, экономической значимости.

Попытки создания гражданского общества сверху, как показала практика, не приводят к положительному результату. Модель "сверху" не выполняет своей реальной и столь необходимой для общества и государства функции. Модель рационализации принятия управленческого решения по территориям общего пользования, как составной части регионального

земельно-имущественного комплекса предлагается внедрить в следующем виде (рис. 5).

Одним из механизмов может стать создание общественных советов, рекомендации которых обязательны для рассмотрения государственными структурами; включение представителей гражданских структур в правительственные комитеты и комиссии; осуществление совместных мероприятий и проектов; оказание поддержки и привлечение неправительственных структур для решения различных проблем; создание условий для оказания такой поддержки со стороны бизнеса.

Рис.5 Модель рационализации принятия управленческого решения по территориям общего пользования, как составной части регионального земельно-имущественного комплекса

Представленная модель (рис.5) может быть применена для принятия решений на территории всех регионов России. Она направлена на оптимизацию инфраструктуры управления земельно-имущественным комплексом и содействует решению задач не только экономического, финансового и социального, но и экологического характера.

В результате внедрения предложенной модели может быть получен экономический эффект (более 100 млн. рублей в год) за счет сокращения расходов на содержание и благоустройство прилегающих территорий к

зданиям, строениям, сооружениям в городах региона, налоговых платежей и арендной платы с земельных участков, переданных в общую долевую собственность граждан.

4. Предложено использование гсоинформациопных технологий при стратегическом н оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом, активное внедрение которых способствует повышению качества информации об объектах управления. Применение в практической управленческой деятельности космических снимков и аэрофотоснимков позволит существенно сократить финансовые затраты на разработку документов территориального планирования.

Использование геоинформационных технологий при разработке документации территориального и стратегического планирования позволяет значительно сократить экономические издержки, повышает оперативность и качество получения информации о текущем состоянии регионального земельно-имущественного комплекса. Совершенствование процесса использования градостроительного документооборота и повышение эффективности организации использования разработанной градостроительной документации возможно осуществить путем введения геоинформационных технологий при разработке схем территориального планирования с привязкой их к информационным базам данных. В качестве примера можно рассмотреть, как в настоящий момент на всех уровнях территориального планирования осуществляется определение и установление территориальных зон с особыми условиями использования: водоохранных зон, зон, связанных с ограничениями историко-культурного наследия, или санитарно-защитных зон предприятий. Эти зоны отображаются сначала на схеме территориального планирования региона, далее - на схеме территориального планирования муниципального района, в генеральном плане городского округа, в границах муниципального образования и в генеральном плане населенного пункта, в проекте планировки, в правилах землепользования и застройки, в проекте межевания и градостроительном плане. Ограничения, связанные с установлением обозначенных зон, представляются не достаточно точными как в определении

21

самих границ, так и в установлении необходимых режимов. Точность установления границ территориальных зон должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений и точности государственного учета. Использование геоинформационных технологий существенно ускорит и сократит расходы на разработку градостроительной документации по планированию использования регионального земельно-имущественного комплекса и позволит органам местного самоуправления совмещать информацию текущих планов и стратегических документов территориального планирования. При этом проектирование можно осуществлять как на картографических основах, так и на материалах космических и аэрофотоснимков. Это значительно повысит качество получаемого конечного продукта при сопоставимых затратах.

5. Разработана организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом, в основу которой положены экономические отношения, выстроенные на принципах корпоративности, баланса интересов населения территории, инвесторов и бизнеса, органов управления использование такой модели повысит экономическую и организационную эффективность управления региональным земельно-имущественным комплексом за счет повышения результативности, обоснованности, рациональности и обратной связи (контроля) в управленческой деятельности.

На основе методов организационного проектирования в диссертации разработана модель управления земельно-имущественным комплексом региона. В основу проекта положены новые экономические отношения, базирующиеся на принципах корпоративности, балансе интересов населения территории, инвесторов и бизнеса, органов управления, вертикальной и горизонтальной интеграции организаций земельно-имущественной инфраструктуры. Разработанная нами организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом представлена на рис. 6.

В качестве ключевой единицы организационного проектирования новой модели управления принят региональный земельно-имущественный комплекс,

22

в основе создания которого находится идея активного участия населения в управлении территориями региона.

Эффективность функционирования региональной инфраструктуры управления земельно-имущественным комплексом в значительной степени зависит от информационного обеспечения процесса управления.

Рис. 6 Организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом

Разнообразие субъектов деятельности в сфере земельно-имущественных отношений, а также различий в уровнях управления (государственного и муниципального) обусловливает сложность и разветвленность информационного обеспечения. Практика показывает, что информация о территориальном развитии региона предусматривает учет значительного количества факторов влияния, но в настоящее время разрозненна и имеет низкий уровень «полезности». Внедрение новой модели управления позволяет сформировать единое информационное пространство при принятии управленческих решений и создать условия для активного участия населения в управлении территориями регионов. Предложенная нами модель позволит органам управления оперативно получать информацию, обеспечит возможность осуществлять контролирующие функции населением и сбалансировать систему управления, адекватную целям социального и экономического развития регионов.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Карандеева, М.В. Регулирование земельно-имущественных отношен

крупного региона России / М.В. Карандеева // Рос. предпринимательство. - 2008. № 12, вып. 2,- С.90-93. 0,3 п.л.

Прочие публикации:

2. Карандеева, М.В. Система планирования использования земель условиях рыночных отношений / М.В. Карандеева // Сб. тр. аспирантов магистрантов ННГАСУ. Архитектура. Геоэкология. Экономика / Нижегор. го архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород, 2003.- С.150-153. 0,3 п.л.

3. Карандеева, М.В. Анализ взаимодействия органов государственн власти по регистрации прав на недвижимое имущество / М.В. Карандеева // Сб. т аспирантов и магистрантов ННГАСУ. Архитектура. Геоэкология. Экономика Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород, 2004. - С.181-184. 0,3 п.л.

4. Карандеева, М.В. Понятие недвижимости в мировой практи /М.В. Карандеева // Сб. тр, аспирантов и магистрантов ННГАСУ. Архитекту Геоэкология. Экономика / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгор 2005. - С.185-189. 0,3 п.л.

5. Карандеева, М.В. Вопросы учета зеленых насаждений крупного города примере г.Н.Новгорода / М.В. Карандеева // Проблемы озеленения историческо центра города Нижнего Новгорода: Материалы научно-практической конференци Н.Новгород: ННГАСУ, 2004. - С.33-35. 0,2 п.л.

6. Карандеева, М.В. Проблемы землепользования и предоставления зем под застройку на городских исторических территориях /М.В. Карандеев Инвестиции и землепользование в развитии исторического центра Нижне Новгорода: Материалы научно-практической конференции. Н.Новгор Законодательное Собрание Нижегор. обл., 2005. -С.24-26. 0,2 п.л.

7. Карандеева, М.В. Инфраструктура рынка недвижимости и предложен по ее реформированию / М.В. Карандеева // Сб. тр. аспирантов и магистрант ННГАСУ. Архитектура. Геоэкология. Экономика / Нижегор. гос. архитекту строит, ун-т. - Н. Новгород, 2006. - С.178-182. 0,3 п.л.

8. Карандеева, M.B. Предложения по порядку формирования земельных частков под многоквартирными жилыми домами (на примере г.Н.Новгорода) /

.В. Карандеева // Сб. тр. аспирантов и магистрантов ННГАСУ. Архитектура, еоэкология. Экономика / Нижегор. гос. архитектур.-строит, ун-т. - Н. Новгород,

007. - С.131-135. 0,3 п.л.

9. Карандеева, М.В. Российское законодательство о зеленых насаждениях / .В. Карандеева // Ландшафтная архитектура и формирование городской среды: атериалы III научно-практического семинара. - Н.Новгород : Изд-во Нижегор.

ос. архитектур.-строит. у-та, 2007. - С.6-9. 0,3 п.л.

10. Карандеева, М.В. Определение границ «прилегающих территорий» как еханизм повышения качества благоустройства и озеленения городов) / М.В. арандеева // Сб. тр. аспирантов и магистрантов ННГАСУ. Архитектура, еоэкология. Экономика / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород,

008. - С.130-134. 0,3 п.л.

11. Карандеева, М.В. Проблемы развития озелененных территорий в ородах Нижегородской области / М.В. Карандеева // Проблемы озеленения

упных городов: Материалы XI Междунар. научно-практической конференции. -: Прима-пресс Экспо, 2008. - С.100-102. 0,3 п.л.

12. Карандеева, М.В. Проблемы обеспечения земельными участками бщеобразовательной деятельности школ и площадками для занятий физкультурой ерритории жилой застройки в поселениях Нижегородской области / М.В. арандеева // Ландшафтная архитектура и формирование городской среды: атериалы IV научно-практического семинара. - Н.Новгород: Изд-во Нижегор.

ос. архитектур.-строит. у-та, 2008. С.12-16. 0,3 п.л.

Подписано к печати '_Формат 60x90x1/16. Бумага газетная. Объем 1 пл.

Тираж 100 экз. Заказ № % . Отпечатано в полиграфическом центре Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская,65

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Карандеева, Мария Владимировна

Введение

Глава 1. Теоретические и организационные основы управления земельно-имущественным комплексом

1.1 Земельно-имущественный комплекс в системе рыночных отношений

1.2 Особенности управления региональными земельно-имущественными комплексами в России

1.3 Состояние земельно-имущественного комплекса Нижегородской области

Глава 2. Исследование региональной системы управления земельно-имущественным комплексом

2.1 Анализ социально-экономического развития территории административного центра региона

2.2 Основные проблемы социально-экономического развития земельноимущественного комплекса административного центра региона

2.3. Исследование и развитие инструментария управления земельно-имущественным комплексом региона на примере земель общего пользования

Глава 3. Развитие системы управления земельно-имущественным комплексом

3.1. Основные направления совершенствования управления земельно-имущественным комплексом региона

3.2. Стратегии управления региональным земельно-имущественным комплексом

3.3. Рационализация системы регионального управления земельно-имущественным комплексом

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления региональным земельно-имущественным комплексом"

Актуальность проблемы исследования. Управление региональным земельно-имущественным комплексом с целью создания благоприятных условий жизнедеятельности населения - одна из приоритетных задач органов государственной власти нашей страны. Именно на региональные органы власти возложена основная ответственность за результаты социального и экономического развития регионов России.

Проблемы эффективного управления земельно-имущественным комплексом актуальны для всех регионов. Переосмысление отношения к управлению региональным земельно-имущественным комплексом в современных экономических условиях побуждает региональные органы власти к поиску и реализации адекватных форм, методов и инструментов управления.

Анализ факторов низкой эффективности использования регионального земельно-имущественного комплекса позволил выявить ряд нерешенных задач, связанных как с определением статуса, формированием их- как объектов недвижимости, учетом количественных, качественных, правовых характеристик территорий.

Изучение и обобщение международного опыта управления земельно-имущественным комплексом позволяет сделать вывод, что при разработке и использовании эффективных механизмов управления могут быть созданы необходимые условия для социально-экономического развития и успешной реализации инвестиционных проектов в регионах.

В настоящее время вопросы функционирования, развития и управления землями общего пользования как неотъемлемой составляющей земельно-имущественного комплекса России оказались наименее изученными, в то время как актуальность этих проблем требует более глубокого исследования. Указанные обстоятельства во многом обусловливают теоретическую и практическую актуальность темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Проблемы и технологии управления земельно-имущественным комплексом России и зарубежных стран изучены во многих трудах отечественных и зарубежных ученых.

Различные аспекты проблем регулирования земельных и имущественных отношений нашли отражение в работах Л.И. Абалкина, Ю. Алексеева, Д.Б. Аратского, А.Н. Береговских, С.Н. Волкова, B.JI. Глазычева, С.Ю. Глазьева, В.А. Горемыкина, И.Д. Грачева, B.C. Кислова,

A.B. Крашенинникова, Н.В. Комова, К.В. Мальцева, С.Н. Максимова,

B.А. Нефедова, Г.П. Овчинникова, Н. Ордуэя, Н.С. Пастухова, Ю.В. Пашкуса, А. Ринга, С. Сайя, Э.К. Трутнева, Д. Фридмана, Г.И. Черкасова, Д. Эккерта, Г. Харрисона, Е.Г. Ясина и других ученых.

Анализ научных публикаций и других информационных источников по проблемам оптимизации земельно-имущественных отношений показал недостаточную изученность особенностей управления территориями общего пользования, в том числе озелененными территориями. Это объясняется сложностью объекта исследования, многоплановостью факторов, определяющих его функционирование и развитие, наличием противоречий в отношениях регионального и муниципального уровней управления экономикой на этих территориях. Это послужило основанием определения цели, задач, предмета и объекта исследования диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ, теоретическое обоснование и разработка методических положений по совершенствованию управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач исследования:

1) выявить основные тенденции и проблемы в сфере земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления;

2) обосновать целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом, направленного на минимизацию финансовых затрат при реализации инвестиционных проектов в регионах;

3) определить основные принципы управления землями общего пользования и разработать организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями;

4) предложить использование геоинформационных технологий при стратегическом и оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом;

5) разработать организационную модель управления земельно-имущественным комплексом в регионе.

Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс региона.

Предметом исследования выступают организационно-экономические и социальные отношения в процессе управления региональным земельно-имущественным комплексом, особое внимание в исследовании уделено управлению территориями общего пользования, в том числе городскими озелененными территориями.

Теоретическая и методологическая база исследования. Теоретико-методологическую базу составляют труды отечественных и зарубежных ученых в области современных проблем экономики, теории и практики регионального управления, территориального планирования и социально-экономического развития регионов России, экономики, теории и практики управления недвижимостью и земельно-имущественным комплексом.

Специфика изучаемых проблем обусловила необходимость использования в исследовании методов системного и стратегического анализа, долгосрочного прогнозирования и среднесрочного планирования, экономико-статистического и организационного проектирования и экспертных оценок.

Информационной базой исследования являлись нормативные правовые акты федерального и регионального уровней по вопросам управления« земельно-имущественным комплексом, официальная отчетность территориального органа Федеральной службы государственной статистики, законы, постановления, положения, инструкции региональных органов власти Нижегородской области, документы территориального планирования, а также труды отечественных и зарубежных ученых: монографии, учебники и учебные пособия, специализированные научно-профессиональные периодические издания.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических и методических положений по управлению региональным земельно-имущественным комплексом.

Основные научные результаты определяются следующими положениями:

1. Выявлены основные тенденции и проблемы земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления: несовершенство системы планирования; незавершенность разграничения государственной собственности; нарушение информационного взаимодействия между кадастрами, реестрами и системой- регистрации прав на недвижимость; необъективность оценки земельно-имущественного комплекса. Сформулированные тенденции и проблемы позволили разработать конкретные предложения по развитию организационно-экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом.

2. Обоснована целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом путем перехода от отраслевого "к территориальному управлению это упрощает процедуру и сроки получения разрешений и согласований при строительстве, результаты внедрения позволят значительно экономить финансовые ресурсы при реализации инвестиционных проектов, что в целом окажет положительное влияние на развитие строительной отрасли.

3. Определены основные принципы организационного процесса управления землями общего пользования в городах как составной части регионального земельно-имущественного комплекса, реализация которых на практике позволит повысить экономическую эффективность использования, улучшить качество содержания и благоустройства. Разработан организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями, результат внедрения которого позволит увеличить количество озелененных территорий в соответствии с нормативами, определить границы ответственности и финансовые ресурсы, необходимые для надлежащего содержания озелененных территорий.

4. Предложено использование геоинформационных технологий при стратегическом и оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом, активное внедрение которых способствует повышению качества информации об объектах управления. Применение в практической управленческой деятельности космических снимков и аэрофотоснимков позволит существенно сократить финансовые затраты на разработку документов территориального планирования.

5. Разработана организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом, в основу которой положены экономические отношения, выстроенные на принципах корпоративности, баланса интересов населения территории, инвесторов и бизнеса, органов управления использование такой модели повысит экономическую и организационную эффективность управления региональным земельно-имущественным комплексом за счет повышения результативности, обоснованности, рациональности и обратной связи (контроля) в управленческой деятельности.

Практическая значимость выполненной диссертационной работы состоит в возможности использования теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом в практической деятельности региональных органов управления и при разработке региональной политики в области земельно-имущественных отношений. Предлагаемые рекомендации позволят повысить оперативность внутрирегиональных коммуникаций, качество принимаемых управленческих решений, обоснованно определять перспективы развития регионального земельно-имущественного комплекса.

Отдельные теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений в рамках дисциплин, касающихся содержания государственного и муниципального управления, управления земельно-имущественным комплексом, земельного и экологического права, а также в системе переподготовки и повышения квалификации государственных и муниципальных служащих.

Апробация работы: Результаты диссертационной работы обсуждались на: десятой международной конференции "Проблемы озеленения крупных городов" (Правительство Москвы, 2007 г.); депутатских слушаниях "Сохранение исторического центра Нижнего Новгорода и проблемы правового обеспечения градостроительной деятельности" (2003 г.); круглом столе в Законодательном Собрании Нижегородской области "Оценка современной градостроительной деятельности в историческом центре Нижнего Новгорода и совершенствование правовой базы градостроения" (2002 г.); круглых столах "Правила землепользования и застройки" и "Проблемы озеленения исторического центра города Нижнего Новгорода" (2004 г.); конференции "Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра города Нижнего Новгорода" (2005 г.); российско-германском семинаре "Реконструкция городских исторических территорий в России и Германии"(2007 г.); круглом столе "Проблемы озеленения урбанизированных территорий" (2008 г.).

Материалы диссертации используются в учебном процессе в

Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете и в системе профессиональной переподготовки и повышения квалификации государственных и муниципальных служащих в Волго-Вятской академии государственной службы.

По материалам исследования опубликовано 12 научных работ общим объёмом 3,4 пл., в том числе 1 работа в издании аннотированном ВАК.

Основные выводы и результаты работы внедрены при принятии рекомендаций и резолюций депутатских слушаний, круглых столов, конференций. Результаты диссертационного исследования послужили основой при принятии Постановления Законодательного Собрания № 857-1У "О внесении изменений в областную целевую программу "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости на территории Нижегородской области (2003 - 2007 годы)" и в подпрограмму "Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений на территории Нижегородской области (2002 - 2007 годы)" (2007 г.) и постановления Законодательного Собрания № 1039-1У "Об обеспечении земельными участками территорий жилой застройки Нижегородской области для занятий населения физической культурой и спортом"(2008 г.). Организационный механизм управления, предложенный диссертантом, внедрен как правовая норма в Законе области "Об охране озелененных территорий Нижегородской области" (2007 г.) и "О внесении изменений в Закон Нижегородской области "О государственном надзоре в сфере благоустройства на территории Нижегородской области" (2007 г.).

Структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 81 источник,

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Карандеева, Мария Владимировна

Выводы. Стратегические приоритеты развития экономики должны быть направлены на:

1. Повышение эффективности и конкурентоспособности предприятий за счет модернизации, привлечения инвестиций и внутреннего реформирования. Модернизация поможет сохранить промышленный потенциал города и обеспечить социальную стабильность и занятость. Прежде всего, это касается неэффективных и экологически вредных производств, которые можно перенести за городскую черту, а на их месте возможно размещение жилищного, офисного или садово-паркового строительства.

2. Развитие новой и постиндустриальной экономики в городе обусловлено в первую очередь значительным экономическим потенциалом города и современными мировыми тенденциями развития крупных городов. Действующие и новые предприятия (технопарк с участием корпорации Интел) неизбежно стимулируют появление других подобных предприятий, поэтому данный приоритет обусловлен как экономической целесообразностью, так существующими тенденциями городского развития.

3. Переход от «управления отраслями» к «управлению территориями», с формированием технологических и индустриальных парков, экономических (промышленных) зон и бизнес-инкубаторов.

4. Развитие инновационной экономики должно быть направлено по пути разработки и внедрения высокотехнологичной продукции. Развитый оборонный комплекс, машиностроение, радиоэлектроника и приборостроение составляют основу технологического фундамента, сформированного в научно-образовательном комплексе области.

5. На территории Нижнего Новгорода существуют все необходимые условия для развития автомобилестроения: высокая степень развития сектора; наличие традиций производства и профессиональных кадров; выгодное географическое положение.

6. Повышение инвестиционной привлекательности Нижнего Новгорода с целью привлечения крупномасштабных инвестиции в экономику. Важность данного направления отражена в стратегии развития Нижегородской области 2020 [10]. С учетом особенностей Нижнего Новгорода, а также возможностей для развития, инвестиционный рост, может быть, достигнут за счет вложения в модернизацию базовых отраслей города, работающих рынках и за счет управления развитием территории - создание благоприятных условий для размещения российскими и европейскими компаниями новых производственных мощностей на территории Нижнего Новгорода.

7. Развитие Нижнего Новгорода как транспортно-логистического узла обусловлено его выгодным географическим положением и отражено в стратегии развития Нижегородской области 2020 [10]. Возможным вариантом, усиливающим развитие транспортно-логистического узла Нижнего Новгорода, является создание логистического парка.

8. Развитие Нижнего Новгорода как образовательного центра Поволжья и Волго-Вятского региона обусловлено традиционной развитостью науки и образования в городе [31].

9. Повышение эффективности государственного управления социально-экономическим развитием города с целью улучшения показателей эффективности экономики региона. По оценкам международных экспертов внедрение системы бюджетирования ориентированного на результат увеличивает поток инвестиционных ресурсов в регион не менее чем на 10 %.

2.3. Исследование и развитие инструментария управления земельно-имущественным комплексом региона на примере земель общего пользования

Объект недвижимого имущества применительно к озелененным территориям. В 2006 году внесены изменения в статью 130 (Недвижимые и движимые вещи) Гражданского кодекса Российской Федерации, которые изменили формулировку 1 пункта и исключили многолетние насаждения из перечня объектов недвижимого имущества. По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) теперь относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основной мотивом исключения многолетних насаждений из перечня объектов недвижимого имущества было связано с отсутствием нормативной базы и понимания у органов государственной власти, каким образом определять и описывать территории занятые многолетними насаждениями как учитывать их как объекты недвижимого имущества. Однако вопрос формирования земельных участков, на которых находятся многолетние насаждения и в настоящее время является крайне актуальным.

Территории, на которых располагаются многолетние насаждения - как объект государственного и муниципального управления это не только земли лесного фонда (64.8% земельного фонда страны) это также и земли особо охраняемых природных территорий, земли сельскохозяйственного назначения. Но в большей степени учет озелененных территорий как объектов управления необходимо проводить на землях поселений, на территориях внутри границы населенного пункта.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным жилым зонам: общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый .градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительные регламенты для территориальных зон устанавливаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления.

В статье 61 Федерального закона N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" введено понятие "зеленый фонд городских и сельских поселений", который представляет собой совокупность зеленых зон, в том числе покрытых древесно-кустарниковой растительностью территорий и покрытых травянистой растительностью территорий, в границах этих поселений [4].

В соответствии с Приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 15 декабря 1999 г. N 153 "Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации" зеленый фонд города является составной частью природного комплекса города и включает в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов Федерации передаются в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты и организации рекреации городского населения.

Функции озелененных территорий. Озелененные территории выполняют несколько различных функций: экологические, социальные, экономические, градостроительные, историко-культурные. Все функции озелененных территорий в равной степени важны. Количество и качество зеленых насаждений - признанный международный индикатор соответствия городов принципам устойчивого развития. В данной работе под устойчивым развитием будем понимать такое развитие, которое удовлетворяет трем типам целей - экономическим, социальным и экологическим.

Экологические функции озелененных территорий. Озелененные территории оздоровляют воздушный бассейн и улучшают его микроклимат. Зеленые насаждения поглощают углекислый газ и выделяют кислород, понижают температуру воздуха в жаркую погоду за счет испарения влаги, снижают уровень городского шума, запыленность и загазованность воздуха, защищают от ветров, выделяют фитонциды, способные убивать болезнетворные бактерии. Это особенно важно, учитывая высокую степень загрязнения атмосферного воздуха [13].

Социальные функции озелененных территорий. В отечественной практике слабо осознается, что озелененные территории играют важную социальную роль в городских поселениях, в то время как большое количество исследований, проведенных в странах Европы и в США, концентрируются именно на этой функции. Озелененные территории в городе являются важной составной частью понятия "высокое качество жизни". На это указывает анализ цен на недвижимость и, результаты социологических опросов. Так, социологический опрос в Великобритании показал, что жители городов придают высокое значение качеству окружающей среды, которое включает в себя озеленённые безопасные улицы, чистый воздух и визуально привлекательные общественно доступные места, в том числе детские игровые площадки. Вместе с тем, на озелененных территориях формируется особая социальная среда, которая включает в себя общение людей разных поколений по интересам, и прочее, парки и скверы города - часть его коммуникационного пространства. Озелененные территории дают возможности для занятий спортом и улучшения здоровья граждан. В силу того, что озелененные пространства оказывают исключительно, благотворное влияние на нервную систему человека, они являются неотъемлемой частью лечебного процесса в санаториях, больницах и других лечебных учреждениях.

Озелененные территории являются объектами, обладающими историческим и культурным значением, так например Летний сад в Санкт

Петербурге, Усадьба Коломенское в Москве, парк им.Кулибина в Нижнем Новгороде. Исторические сады и парки создают чувство культурной причастности к прошлому, ощущение индивидуальности данного места [13].

Градостроительные функции озелененных территорий. Озелененным территориям отводится одно из ведущих мест в архитектурно-планировочной структуре. Во-первых, они участвуют в формировании основных элементов застройки, в том числе формируют разрывы в застройке, включая санитарно-защитные зоны предприятий, находящихся на территории города, обеспечивая защиту от источников загрязнения. Во-вторых, сады и парки могут располагаться в тех районах, где строительство невозможно по соображениям экологической или инженерной безопасности - в районах слабых грунтов, рекультивированных свалок и территорий предприятий. В-третьих, озелененные территории влияют на визуальные характеристики городской среды, придавая им особый колорит богатством форм и красок. В-четвертых, средообразующая роль озелененных территорий может играть и градостроительную роль растения в городе снижают перепады температур и смягчают микроклимат. Растительность предотвращает растрескивание поверхностей, вызванное постоянным быстрым нагреванием и охлаждением, что продлевает срок безремонтного функционирования этих поверхностей. Кроме того, растительность снижает нагрузку на системы кондиционирования. Наконец озелененные территории - резервные территории для будущего развития города. При изменении функционального назначения района, озелененные территории могут быть сравнительно легко использованы для реконфигурации территории (при условии возвращения эквивалентного количества земель в зеленый фонд).

Экономические функции озелененных территорий. С экономической точки зрения, наличие озелененных территорий отражается на ценах на недвижимость. Озелененные территории увеличивают стоимость распложенных недалеко объектов недвижимости, как коммерческой, так и жилой, оказывают влияние на налоговые поступления в бюджеты разных уровней, а также, что немаловажно, на принятие решений об инвестировании. Налоговые поступления и инвестиционный климат, в свою очередь, влияют на финансовое положение и социальное благополучие города. Те же механизмы восприятие гостями города эстетической, историко-культурной и экологической функций - приводят к тому, что наличие озелененных территорий способствует созданию положительного образа города и вносит вклад в формирование туристической привлекательности города. Таким образом, наличие озелененных пространств влияет на экономическое благополучие бизнеса - сферы туризма, развлечения и досуга. Наличие и качество озелененных территории, через восприятие населением их экологической и социальной функций, отражается на миграциях населения. Часто процесс уменьшения и деградации озелененных территорий в городах приводит к тому, что люди с высоким достатком имеют возможность переселиться за город, в то время как слои населения с низким достатком остаются в ухудшающейся городской среде. Все вышеперечисленные функции не могут быть замещены другими элементами городской среды без значительных дополнительных затрат.

Комплексный анализ ситуации в сфере управления озелененными территориями, как неотъемлемой части земельно-имущественного комплекса. Изучение ситуации в сфере управления озелененными территориями в рамках данного диссертационного исследования показало, что вопросы управления озелененными территориями в городах много аспектные и имеют несколько составляющих, в том числе экономическую, социальную, юридическую, экологическую, градостроительную.

Можно назвать основные проблемы управления городскими озелененными территориями, характерные для большинства крупных городов России:

- сокращение площадей озелененных территорий, застройка на территории парков и скверов, недостаток озелененных территорий в центральных районах городов и ограниченна доступность озелененных территорий для населения, в том числе возрастание транспортных затрат и времени пути;

- отсутствие доступной официальной информации об озелененных территориях, в том числе о динамике озелененных территорий и о выполнении нормативов и многочисленные конфликты по поводу уничтожения озелененных территорий;

- ухудшение состояния окружающей среды, ухудшение здоровья населения в результате снижения количества и ухудшения качества озелененных территорий;

- недостаточные мощности питомников и сокращение возобновления озелененных территорий;

Проблема сокращения площадей озелененных территорий в крупных городах России с каждым годом становиться все более острой. Озелененные территории, которые в соответствии с ранее разработанной градостроительной документацией предусматривались под резерв развития парков и садов, скверов и бульваров постепенно застраиваются.

Анализ, проведенный автором данного исследования показал, что основной причиной сокращения озелененных пространств в городах Нижегородской области является застройка и сокращение финансирования на нужды восстановления и поддержания озелененных территорий. Сложившаяся практика градостроительства, основанная на законодательном вакууме, высокие цены на земельные участки в городах Нижегородской области, а также деградация деятельности органов отвечающих за благоустройство создает стимулы, которые благоприятствуют интенсивной застройке с уничтожением озелененных территорий. В основном в городах Нижегородской области действует "остаточный" принцип сохранения озелененных территорий. При проектировании объектов нового строительства, как правило, не делаются попытки вписаться в существующую окружающую среду, а происходит уничтожение связей и элементов системы озеленения городов.

Анализ нормативной правовой базы в отношении регулирования отношений по сохранению и развитию озелененных территорий показал, что существующая концептуально-правовая основа не учитывает всех аспектов необходимых для осуществления экономической политики в области регулирования вопросов городских озелененных территорий. На уровне Российской Федерации с 1999 года действуют правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации. В связи с внесением изменений в Закон Российской Федерации "Об охране окружающей среды" [4] с 2007 года отменен механизм государственной экологической экспертизы, также произошло исключение из Гражданского кодекса РФ понятия определяющее многолетние насаждение - как объект недвижимого имущества.

На уровне субъектов Российской Федерации законодательная база существенно отличается. К передовикам в отношении развития законодательства следует первую очередь отнести г. Москву и г. Санкт-Петербург. В этих субъектах действуют Закон города Москвы "О защите зеленых насаждений", Закон Санкт- Петербурга "Об охране зеленых насаждений", в недавнем времени в Санкт-Петербурге был принят Закон "О зеленых насаждениях общего пользования".

В субъектах Российской Федерации приняты по два, три нормативных правовых акта регулирующих отношения по охране озелененных городских территорий например в Калининградской области Закон "Об охране зеленых насаждений".

При участии автора в целях регулирования порядка сохранения озелененных территорий в городах Нижегородской области в 2007 году был разработан и принят Закон Нижегородской области "Об охране озелененных территорий Нижегородской области" [6], который регулирует правоотношения, возникающие в сфере охраны озелененных территорий общего пользования Нижегородской области. Закон направлен на реализацию конституционных прав граждан на благоприятную окружающую среду и улучшение экологической обстановки. По предложению автора в законе добавлена статья, устанавливающая нормативы площади озелененных территорий общего пользования для городов и городских поселений Нижегородской области для города Нижнего Новгорода. Норматив на жителя должен составлять 16 кв. м. Для примера в настоящий момент количество озелененных территорий общего пользования в некоторых районах города Нижнего Новгорода составляет 7-9 кв. м и даже 1,4 кв.м наглядно это представлено на схеме в приложении 2. Для сравнения можно привести показатели обеспеченности озелененными территориями с Европейскими городами: Амстердам, Лондон, Москва, Берлин, Мадрид, Рим, Париж (рис. 2.18). ф т

Рис.2.18 Обеспеченность городов озелененными территориями общего пользования (кв.м./чел)

Анализ состояния озелененных территорий Нижнего Новгорода. В Нижнем Новгороде имеются следующие озелененные территории общего пользования: 93 сквера, 11 парков, 33 бульвара, 10 набережных, 1294 озелененные улицы, и ограниченного пользования - 10649 придомовых озелененных территории. Общая площадь - 14,8 тыс. га, из них озелененных территорий общего пользования - 1439,4 га (9,7 %); ограниченного пользования - на придомовых территориях жилой застройки — 1922 га (13,0 %), на участках детских садов, школ, больниц, других учреждений обслуживания и проч. организаций — 646 га (4,4 %); городские леса (лесопарки) - 8691,3 га (58,6 %), специального назначения, санитарно-защитные, коммунально-складские и водоохранные зоны, кладбища, питомники -1584 га (10,6 %), вдоль улиц и магистралей — 546 га (3,7 %): В таблице 2.3 приведены площади наиболее крупных парков города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование позволило сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Исследованы теоретические и организационные основы управления земельно-имущественным комплексом на уровне Российской Федерации и Нижегородской области.

2. Систематизированы основные тенденции и проблемы земельно-имущественных отношений федерального и регионального уровней управления, на основе которых разработаны предложения по совершенствованию организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом.

3. Определены особенности развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, планирование использование земли и иной недвижимости, разграничение государственной собственности, рассмотрены организационные схемы предоставления земельных участков под инвестиционные проекты на территории региона.

4. Обоснована целесообразность использования организационно-экономического механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом, направленного на экономию финансовых затрат при реализации инвестиционных проектов на территории региона.

5. Выполнен анализ использования регионального земельно-имущественного комплекса с учетом особенностей градостроительной деятельности в Нижегородской области и функционирования рынка земли и недвижимости.

6. Проведена оценка эффективности существующей системы управления земельно-имущественным комплексом на примере земель общего пользования, в том числе городских озелененных территорий и земельных участков под спортивными сооружениями.

7. Сделана качественная и количественная оценка состояния озелененных территорий городов, на основе которого даны предложения по определению и описанию параметров территорий для включения в Реестр озелененных территорий общего пользования.

8. Разработана схема закрепления земельных участков для благоустройства и содержания в городах региона, основанная на нормах земельного и гражданского законодательства.

9. Определены и обоснованы показатели оценки комплексного благоустройства. Данные показатели апробированы при проведении экспертной оценки качества городской среды городов региона, определены стратегические направления и принципы организации городской среды.

10. Определены и обоснованы актуальные принципы управления землями общего пользования в городах регионов России. Разработан организационно-экономический механизм управления городскими озелененными территориями, способствующий повышению эффективности использования, качества содержания и благоустройства.

11. Обоснована целесообразность использования геоинформационных технологий при стратегическом и оперативном управлении региональным земельно-имущественным комплексом с целью сокращения финансовых затрат и повышения качества получаемой информации.

12. Разработана организационная модель управления региональным земельно-имущественным комплексом, в основу которой положены экономические отношения, выстроенные на принципах корпоративности, баланса интересов населения территории, инвесторов и бизнеса, органов управления, повышающая экономическую и организационную эффективность управления региональным земельно-имущественным комплексом.

В результате внедрения разработок может быть получен экономический эффект: за счет сокращение расходов на содержание и благоустройство прилегающих территорий к многоквартирным домам в городах региона, налоговых платежей и арендной платы с земельных участков переданных в общую долевую собственность граждан (более 100 млн. рублей в год); экономии средств на содержание аппарата департамента градостроительного развития и земельно-имущественных отношений и за счет сокращения штата сотрудников; увеличение (в два раза) инвестиций в регион, при условии снижения расходов при строительстве связанных с согласованием на 30% себестоимости возводимого объекта; уменьшения сроков рассмотрения инвестиционных заявок и сроков строительства за счет упрощения процедуры согласования, следовательно, периода окупаемости вложенных финансовых ресурсов с 5 до 2 месяцев; увеличение инвестиций в регион за счет проведения мероприятий по предварительному анализу и определению приоритетных объектов для строительства, формированию земельных участков на основе документов стратегического планирования; снижение затрат инвестора на разработку дублирующейся документации (земельных и градостроительных планов) при проектировании.