Трансформация социальной инфраструктуры крупного города (на примере рынка жилья г. Челябинска) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Трансформация социальной инфраструктуры крупного города (на примере рынка жилья г. Челябинска)"

АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА 0ДпРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

б П!!3 Д5

На правах рукописи

ФРЕИДКИН Лев Григорьевич

ТРАНСФОРМАЦИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ КРУПНОГО ГОРОДА (на принере рынка жилья г.Челябинска)

Специальность 08.00-05 - "Эконоиика» планирование, организация

управления народный хозяйство* и его отраслями (непроизводственная сфера)"

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 1994

Тавота выполнена на кафрдре проЧлрн рынка и хозяйственного нетдниппа Лкадриии народного хозяйства при Правительстве рф

Научный руководитель

Научный консультант

Официальные оппоненты!

доктор экононических наук Нестерович Н-В. доктор экононических наук Паскачев А. Б.

доктор экононических наук, профессор Новиков Д.Т. кандидат экономических наук Сенин А-С-

Ведушая организация -

Зашита состоится

Кафедра экономики социальной сферы МГУ им. М-В.Ломоносова

1995 г. в

/V

часов на

заседании специализированного Совета К 157.01.01 при Академии народного хозяйства по адресу: 117571. Москва, пр. Вернадского, I

С диссертацией ио»но ознакомиться в библиотеке Академии народного хозяйства при Правительстве Российской федерации.

Автореферат разослан

Ученый секретарь специализированного Совета, кандидат технических наук, доцент

С-Н-Капустин

ОБМАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования- Действовавший долгие годы в нашей стране административный механизм обеспечения населения жильем на сегодняшний день по сути рухнул- Жилищная проблеме в последние годы значительно обострилась , а в ней переплетаются многие важные социально-экономические взаимосвязи, заметно воздействукицие на Функционирование народного хозяйства в целом и на весь ход экономических преобразований- Дальнейшее развитие такой ситуации грозит перерастанием существовавшего и ранее жилищного кризиса в коллапс, что может вызвать не только социальные, но и серьезные макроэкономические последствия.

Необходимо отметить еше один аспект этой проблемы- Результативность рыночных преобразований, проводимых в нашей стране, в решавшей степени зависит от того, насколько последовательно они проводятся во всех взаимосвязанных сферах народного хозяйства- Переход к новой системе управления экономикой требует проведения коренных структурных изменений, которые часто связаны с необходимость пространственного перемещения рабочей силы, а для его осуществления требуется достаточно развитый рынок жилья- Поэтому необходимость реформирования жилищного сектора становится все более и более настоятельной.

Вместе с тем, рыночные реформы затронули этот сектор в наименьшей степени. До настоящего времени жилищный сектор России остается практически таким же, как до начала рыночных преобразований в народном хозяйстве, т-е. по прежнему Функцио-

нирует на административных принципах- В конце 1992 г- законом РФ "Об основах Федеральной жилищной политики" были намечены основные контуры жилищной реформы, конкретизированные затеи в 1993 г. Государственной целевой программой "Жилище", но темпы осуществления этой программы крайне невысоки.

Это в значительной степени определяется тем обстоятельством, что проблема трансформации существующего жилищного сектора в иной, адекватный рыночной среде, не может быть решена только на государственном уровне- Государство создает лишь предпосылки для этого! законодательную базу, общефедеральные структуры, определенные фонды Финансовой поддержки и т.п. Основная же доля усилий по проведению конкретных преобразований выпадает на нижние уровни системы расселения - населенные пункты. Без сознательных усилий на местном уровне в жилищных системах городов и поселков будет сохраняться нынешнее положение "ни план, ни рынок". Оно, как показывает, например, опыт Венгрии, может длиться долгое время, в течение которого разрушительные процессы будут нарастать.

Вопросы рыночного преобразования жилищных систем отдельных населенных пунктов и являются предметом настоящей работы. В качестве конкретного объекта, на примере которого исследуется ряд вопросов, использован г. Челябинск -типичный крупный промышленный город-

Отечественные труды, посвященные жилищной проблеме и жилищной системе города как средству ее решения, немногочисленны- Вопросы реформирования данной системы пока еще не поставлены с необходимой точностью. В экономической науке прошлых лет проблемы удовлетворения потребности в жилье изучалась почти исключительно в рамках исследований народного благосостояния, а жилищный сектор никогда не рассматривался как нечто це-

лостное- Лишь в последние годы стали появляться работы, затрагивающие указанную проблематику- Зарубежная же литература по рынку жилья, жилищной проблеме, реформированию жилищных систем, напротив, насчитывает многие тысячи наименований. Однако воспользоваться результатами зарубежных исследований можно в весьма ограниченной степени из-за уникальности для мировой практики российской проблемы преобразований крупномасштабного жилишного сектора социалистического типа в рыночный. Поэтому мы мо*ем назвать лишь немногих отечественных и зарубежных исследователей, на чьи труды мы опирались! О-Э-Бессонова, Н-Б-Косарева, О-С-Пчелинцев, Р-Дж-Страйк, С-С-Шаталин-

Таким образом, острота жилищной проблемы, с одной стороны, и ее нетривиальность для "российского мира", с другой, делаит предпринятое исследование, на наш взгляд, актуальным.

Цели И задачи исследования-

Целью работы разработка методических подходов и организационно-экономического механизма преобразования жилишных систем административного типа в системы рыночного типа. В соответствии с этой целью ставились следующие задачи!

- выявить характерные черты и свойства жилищной системы как объекта исследования!

- изучить текушее состояние жилищной системы, тенденции ее развития, соответствие их целям системы!

- определить требуемое "целевое состояние" жилищной системы и пути перехода к нему!

- осуществить на основе этого корректное описание проблемы, стоящей перед жилищной системой",

- разработать общие принципы механизма решения указанной проблемы;

- конкретизировать механизм рыночной трансформации жилищ-

нои системы для каждого из его структурных составляющих.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования являются процессы развития жилищ ной системы и ее трансформации при переходе к рыночным отноше ниям- Объект исследования - жилищная система г-Челябинска.

Методологической основой работы послужили Фундаментальные исследования в области Функционирования хозяйственного механизма, управления социально-экономическими системами, развития рыночной экономики, жилищной сферы. Автором изучены работы советских и зарубежных экономиста! по вопросам Функционирования рынка жилья, жилищной проблемы, реформирования жилищной системы.

Проанализирован опыт организации жилищной системы, рынк; жилья в странах с развитой рыночной экономикой, в восточноевропейских государствах. Аналитические исследования проводились на базе большого Фактического материала, полученного в органам государственного управления, жилшцно-эксплуатационных и строительных предприятиях и организациях, а также на основе зарубежной информации. При подготовке конкретных предложений учитывались законодательные и нормативные акты.

В работе использовались методы системного, экономическогс и статистического анализа, экспертных оценок-

Научная новизна работы и личный вклад автора в разработку проблем, выносимых на защиту, заключается в следующем •

- проведена методическая структуризация исследования жилищной проблемы города (выделена жилищная система как средства решения проблемы, изучена ее структура, описан механизм функционирования в различных условиях, определены свойства жилищных систем различных типов);

- исследовано текущее состояние конкретной жилищнои системы крупного города!

- обоснована целесообразность применения программного подхода для решения проблемы рыночной трансформации жилищной системы крупного города, определены формы использования этого подхода!

- предложен комплекс из трех программ, позволяющих перевести жилищную систему города из текущего состояния в целевое, а также состав и содержание программных мероприятий и научно-исследовательских проектов, обеспечиваюмих реализацию этих программ!

- разработану! методологические принципы и подходы к проведению рыночных преобразований в отдельных структурных частях жилищной системы! эксплуатационной сфере, жилищном фонде, жилищном строительстве, административной и рыночной инфраструктурах жилищной системы.

Практическаязначимость работы состоит в том, что выполненное исследование дает методологическую и методическую основу для разработки конкретных программ осуществления рыночных преобразований жилищных систем отдельных городов (в первую очередь, крупных), т. е. решение жилищной проблемы "снизу".

Апробация работы. Результаты исследований докладывались и обсуждались на семинарах в Академии народного хозяйства, Международном институте строительства, а также на ряде научно-практических конференций и семинаров.

Теоретические и практические результаты исследования были использованы в научной работе "Разработка концентрации и Финансово-экономического механизма организованного рынка жилья", выполнявшейся в 1993 г- Сибирским Филиалом Междуна-

I I

родного института строительства по заказу Администрации г. Челябинска-

По теме исследования опубликовано три работы общим объемом 2,9 п. л.

Объем и структура работы. Работа состоит из 4 глав, введения, заключения, списка использованной литературы, приложений. В работе содержится 7 таблиц, 8 рисунков и схем, 14В стр. основного текста (без учета таблиц и рисунка)? список литературы включает 123 наименования-

В первой главе разрабатывается методический аппарат исследования: выделяется жилищная система и определяются ее цели, рассматривается структура систены, анализируется типология жилищных систем и проводится их сопоставление-

Бторая глава посвящена анализу нынешнего состояния жилищной системы крупного города на конкретном материале Челябинска как типичного представителя таких городов-

В третьей главе определяются разрывы между Фактическими и желаемыми уровнями реализации этих целей. Это служит основой для Формулирования проблемы, стоящей перед жилищной системой города- В качестве механизма решения проблемы предлагается комплекс из трех программ, в совокупности обеспечивающих рыноч ную трансформацию жилищной систены! определяется состав этих программ и особенности их разработки и реализации-

В четвертой главе рассматриваются вопросы, связанные с конкретизацией каждой из указанных программ и разработкой механизма их реализации-

Основное содержание диссертации

- о -

Неудовлетворительное обеспечение жильрм гсегд* р России было острой социально-экономической проблемой, которая за все годы советской власти так и не нашла своего удовлетворительного решения-

Структура обеспеченности жильем в Челябинской обл. мало отличается от среднероссийской. В отдельных жилых ячейках (в отдельной квартире, индивидуальном доме, части дома) проживает В4Я домохоэяйств (ВВ'/. "полноправных" семей) или же 86*/. населения. Таким образом, более 14'Х населения живет в безусловно неприемлемых жилищных условиях! в коммунальных квартирах, общежитиях и др., п т-ч- около I'/, вообще не имеет своего жилья. Е городе Челябинске положение хуже среднегобластнога? так, по экспертным оценкам в 199" г. в общежитиях проживало 1"0 тыс. чел. (11,5'Х населения), в т. ч- 38 тыс. домохоэяйств (10*/!). Кроме этого, часть семей, проживающих в отдельных жилых ячейках, можно приравнять к проживающим в коммунальных квартирах! это семьи, состояние из ~ и более брачных пар, семьи с взрослыми детьми, которые хотели бы жить отдельно, и т. п- По оценка.ч. таких семей до 70'/,• Следует учесть также, что 42 тыс-чел- (7-,7'/. населения) живут в ветхих и аварийных домах, а так-*е в бараках.

Эта картина усугубляется, если рассмотреть дифференциацию обеспеченности жильем по площади. Почти четверть населения имеет менее 6 кв■ м жилой площади на человека, т. е. ниже санитарной нормы! б таких условиях живет пятая часть семей-Средние по российским перкам ( но убогие для развитых стран) условия - от 7 до 12 кв. м на человека - имеет немногим более половины населения (и семей). И, наконец, менее четверти населения <.27'/, семей) живет более-менее "просторно", имея на 1 че-

- 10 -

ловека свыше 13 кв. и жилой площади.

В последние годы проблема обеспеченности жильем в г. Челябинске обострилась еще в большей степени. Данные о вводе в действие жилья представлены в табл.1

Ввод в действие хилых домов в г.Челябинске

Общей площади, тыс. кв.м

I од

всего муници- ЖСК прочие

пальное застройщики

1986 525,5 289 0 52,0 134,5

1987 547,6 245 3 60,3 242,0

1988 556, 6 295 3 58,2 203 , 1

1989 415,0 219 s 42,9 152,6

1990 455,0 180 1 46,8 227,5

1991 '' 355,5 107 5 25,5 222,5

1992 353 ,2 63 0 45,8 243,5

1993 303 ,0 44 9 25,9 232,2

Квартир, ед.

все го одно- двух- трех- 4-комнати.

комнатные комнатш 1е комнатные и более

19S6 3993 2648 3675 2260 410

1987 9778 3174 3929 2301 374

1938 9676 2707 3788 2666 515

1 9S9 72S3 2043 2947 1897 396

1 990 7767 2306 3220 1874 367

1991 6365 17 5 2 2333 1898 332

1992 6050 1503 24 37 1561 459

1993 5S00 1617 2 5 08 121 1 4С4

Пик жилищного строительства в Челябинске был достигнут в 1988 г., после чего наступил период неуклонного спада. Общий объем ввода «илья по городу снизился в 1993 г- почти вдвое в сравнении с пиковым значением! составив менее 60*/! к уровни 1986 г. Наиболее резко уменьшилось строительство муниципального жилья, упав к 1993 г- до 15Й от уровней 1986 и 1988 г-г. Кооперативное строительства после значительного роста в 1992

г. (на 80'/, к предыдущему году) вновь сократилось более чем с два раза по сравнению с максимальным объемом, достигнутом в 1987 г- Стабильным остается только объем жилищного строительства прочих застройщиков: в 1990-1993 г-г- он незначительно колеблется около среднегодового значения за этот период, составляющего 230 тыс- кв- м и принерно соответствует максимуму, достигнутому в 1987 г. Это сдерживает падение общего объема ввода жилья, которое иначе было бы еще большим-

Основной причиной обострения жилищной проблемы явилось то, что прежний механизм Функционирования жилищной системы фактически развалился, а новый находится в зачаточном состоянии- Та часть рыночной инфраструктуры, которая возникла в последние годы в результате рыночной самоорганизации (другими словами, стихийно), заполнила лишь незначительную часть образовавшегося "вакуума" - это главным образом Фирмы, осуществляющие операции с недвижимостью- Таких Фирм в Челябинске сейчас насчитывается около двух-трех десятков, к самым крупным из них можно отнести фирмы "Регион", "Тонике", Городской центр приватизации жилья, Уральское региональное агентство недвижимости.

По сути становление рыночных отношений в жилищной сфере свелось главным образом к легализации Функций, выполнявшихся раннее "черным" fuhkom, и к расширению этого участка рынка жилья. Правда, в последнее время рыночный механизм стал развиваться "вглубь", охватывая и инвестиционную сферу жилищной системы. Так, осуществляется проект постройки коттеджного поселка "Полина" в южном пригороде Челябинска? строятся на частные средства несколько многоквартирных домов для продажи квартир. Однако процесс распада административного механизма идет гораздо интенсивнее, чем Формирование рыночного-

Вышесказанное говорит о необходимости незамедлительного

формирования новой жилишной системы, ориентированной на рыночную экономику. Но при этом очень важно во избежание серьезных социальных последствий учесть особенности жилья как товара. Во-первых, жилье, относясь к товарам первой необходимости, является весьма дорогим- Во-вторых, это товар "сверхдлительного" пользования - от 50 лет и более. В-третьих, жилье как недвижимость предопределяет техническую сложность рынка жилья и его тесную связь с рынков земли. И, наконец, потребность в жилье относится к практически ненасыщаемым- По определению Я. Корнай, потребность считается ненасыщаемой, " если при ожидаемом уровне развития производительных сил в ближайшие десятилетия она не может быть удовлетворена до такого уровня, когда потребитель добровольно уже не желает получить ничего сверх определенного количества, даже если это представляется бесплатно" (Я- Корнай. Дефицит- - М-1 Наука, 1'ЗЭО г. с- 523).

Осмысление проблем преобразования жилищных систем административного типа в системы рыночного типа позволило сделать два важных, на наш взгляд, методологических вывода.

Оказалось, что в силу объективных экономических законов, жилищная проблема есть проблема перманентно возникающая вместе с развитием любого общества, на каждой этапе жизненного цикла общества она имеет свою специфику, но с неотвратимостью закона всемирного тяготения "жилищный вопрос" имеет место всегда-

Означает данный вывод то, что полное удовлетворение п о-требностей в жилье невозможно, так как, опять же в силу известных экономических законов эти потребности ненасышены, а ресурсы для их удовлетворения редки и« следовательно, ограничены. Отсюда следует, что при практических попытках решить жилищную проблему вообще и на уровне такого крупного промыш-

ленного центра как г. Челябинск в частности» речь мотет идти лишь о повышении степени удовлетворения потребности населения в жилье (желаемом уровне) и о снятии излишней социальной напряженности в связи с дефицитом жилья.

Любая попытка окончательно решить жилишный вопрос хоть на уровне РФ, хоть для отдельно взятого города является, на наш взгляд, вредной утопией и не может служить руководством к действию для реально мыслящих хозяйственников. Это первый методологический вывод.

Второй результат касается направленности модификации методических принципов. Понятно, что если потребности в жилье ненасыщаеиы, необходим какой-то паллиатив, который, с одной стороны, устранял бы из хозяйственной сферы экономически некорректный, по своей сути социально-биологический термин "потребность", а с другой, своим содержанием, генерируемым полем разнообразных стимулов и запретов, создавал бы в народном хозяйстве систему самоограничений, автоматически устанавливающую уровень удовлетворения потребностей в жилье в соответствии с уровнем возможностей.

Такой паллиатив давно найден в рыночных экономиках, которые ориентируют общество не на удовлетворение потребностей в жилье, а на платежеспособный спрос на жилье. В отношении государства это совокупный спрос, в отношении каждого носителя потребностей - индивидуальный спрос, но в обоих случаях само-ограничиваюшийся способностью к производительной работе и, следовательно, способностью оплачивать жилье из собственного кармана-

Этот вывод указывает на опасность скачкообразного перехода от одной модели разрешения жилищной проблемы к другой! общество может не выдержать возникшей социальной напряженности.

По нашей оценке, в г. Челябинске стихийное реформирование жи-лишной системы, на которое, заметим, мало влияют правительственные решения, удовлетворяет лишь 3-4'/i носителей платежеспособного спроса и 2-3'/ имевших право на социальное жилье. От 80 до 90'/ "неудовлетворенных" представляют собой разнородную по составу массу нуждающихся в жилье, потенциально опасную непредсказуемостью своего поведения. Напряженность в этой массе медленно нарастает, опережая, во всякой случае, мероприятия правительства и администрации г- Челябинска по решению жилищной проблемы. Поэтому модификация рыночной трансформации жилищной системы г- Челябинска заключается в активной роли администрации города в этом болезненном процессе. Процесс трансформации ни в коем случае не может быть пущен на самотек, он должен программно регулироваться администрацией с опорой на научный инструментарий, который и предлагается в настоящей работе.

Решение задачи базируются на использовании принципов программного подхода, исходным пунктом при этом является социальная цель - повышение уровня удовлетворения потребностей населения города в жилье, невозможность эффективного достижения которой при преобладании административного ме -ханизма Функционирования жилишной системы и предопределяет необходимость перестройки последней.

Генеральная цель - удовлетворение потребностей населения в жилье - представляет собой единство (комплекс) трех подцелей:

I) удовлетворение потребностей в нормальном Функционировании жилищ!

II) удовлетворение потребностей в жилищах?

III) поддержание эффективности жилишной системы.

Лля достижения этих целей требуются столь глубокие и

масштабные преобразования, что они превышают адаптационные возможности существующей системы управления и развития города. Поэтому возникает необходимость в применении программного подхода как на стадии концептуализации, так и в процессе Формирования программных систем, способных осуществить необходимые преобразования в относительно короткие сроки.

Для того, чтобы перейти к вычленении и описанию программ - инструментов решения соответствующих задач, необходимо зафиксировать целевое состояние жилищной системы, т.е. описательно задать желаемый результат ее программной реконструкции по состоянию на определенный момент времени в перспективе-Исходя из масштаба и сложности необходимых преобразований жилищной системы, кризисного состояния экономики страны и ряда других соображений, период, в течение которого нынешняя жилищная система может быть трансформирована в "рыночную", можно оценить в 8-10 лет- Для определенности таким периодом будем считать 1994-2002 гг.

Подсистема жилищного Фонда-как ядро жилищной системы, удовлетворяющей потребности на уровне 2002 г- - должна базироваться на новых институциональных отношениях, суть которых состоит в значительном преобладании доли жилья, находящегося в частной собственности (включая различные формы коллективной, как ее разновидности), над долей общественного жилья- Основными видами жилищного Фонда в зависимости от прав собственности и Форм его использования будут:

- муниципальный (государственный) жилищный фонд, сдаваемый в срочную аренду?

- частный арендный жилищный Фонд,используемый для проживания владельцев-

- 16 -

По нашей оценке, если в процессе рыночной самоорганизации жилищной системы будут найдены оптимальные соотношения между указанными Фондами, обеспеченность обшей плошадью жилья должна составить не менее 25 кв, м на одного жителя Челябинска, а обеспеченность жилыми ячейками - не менее 398 на 1000 жителей.

Эксплутационная сфера, удовлетворяющая потребности в нормальном Функционировании жилья на уровне 2002 г., должна действовать на новых организационно-хозяйственных принципах!

- место государственной службы жилищно-коммунального хозяйства займет рынок услуг по содержанию жилищного Фонда;

- управление и содержание муниципального жилищного Фонда будет организовано на принципах агентского управления.

Реализация указанных принципов должна обеспечить выполнение ремонта жилищного Фонда в объемах не менее 80'/, от потребных и снижение аварийности в системах инженерного обеспечения до уровня не выше 90'/, в сравнении с 1990 г-

Жилишное строительства, удовлетворяющее потребности в новом жилье на уровне 2002 г., должно Функционировать, опираясь на новые подходы!

- строительные организации, промышленные предприятия, стройбазы и обслуживающие хозяйства будут находиться в частной собственности;

- по объемному цензу, специализации, Формам делового партнерства, способам управления подрядной деятельностью хозяйствующие строительные единицы будут разнообразны и, как правило, будут иметь небольшие размеры?

- устойчивый приток средств в жилищное строительство (помимо государственного Финансирования социального жилья)

будет обеспечиваться платежеспособный спросом населения, стимулируемым системой ипотечного кредитования большинства семей на доступных для них условиях-

Инфраструктура, обеспечивающая использование потенциала эффективности жилишной системы на уровне 2002г-, также должна работать на новых Функциональных и организационных принципах!

- от преимущественно прямого вертикально-иерархического управления деятельностью жилищной системы городские власти перейдут к преимущественно косвенному горизонтально-договорному регулированию условий деятельности жилищной системы?

- будет создана развитая инфраструктура рынка жилья, обеспечивающая его деятельность в полном объеме?

- в аспекте Функционирования жилищной системы основная координирующая роль будет принадлежать рынку жилья - самодействующему механизму, который снимет значительную часть нагрузки с городских властей! вопросы уровня квартирной платы в арендном секторе, состояния и качества жилищного Фонда, цен в строительстве, сроков и качества работ, частично проблемы распределения жилья будут решаться автоматически, подчиняясь законам конкуренции;

- в части развития жилищной системы рынок также возьмет на себя некоторые важные Функции городских властей, в основном связанные с "раскручиванием" инвестиционного маховика, особенно после нормализации земельного законодательства; однако Функции контроля развития жилишной системы в тесной переплетении с Функциями контроля развития города будут усилены и программно подкреплены!

- в связи с этими изменениями организационная структура подразделений городской администрации, связанных с жилищной

проблемой, будет иметь многомерную, программна ориентирована и, следовательно, высокоадаптивную конфигурацию-

Далее для разработки конкретных программных мероприяти! необходимо сопоставить соотношение Фактического и желаемоп уровня состояния жилишной системы, которое представлено 1 табл.2

Сопоставление приведенных характеристик целевого состояния жилишной системы с нынешними показывает, насколько сложш и многообразны необходимые преобразования, причем в каждой и: подсистем жилишной системы они весьма специфичны. Это приводи: к выводу, что осуществление их в рамках единой программы малоэффективно! такая программа-монстр будет весьма громоздкой, превратившись в конгломерат чересчур разнородных мероприятий, трудно координируемых между собой- Вследствие этого потеряете; четкая ориентация на решение стояших перед программой задач! кроме того, вряд ли возножно действенное управление тако^ программой-

Исходя из этих соображений, для достижения рассмотренное целевого состояния представляется целесообразной реализаци? комплекса из трех взаимосвязанных, но достаточно автономию программ, направленных в совокупности на трансформацию "жилишной системы - 1994" в "жилишную систему -2002":

- программа 1 "Повышение уровня удовлетворения потребностей в нормальном Функционировании жилиш"!

- программа 2 "Повышение уровня удовлетворения потребностей в жилищах"5 -

программа 3 "Повышение уровня и использования потенциала эффективности жилишной системы"

Дальнейшая детализация указанных программ проведена в Форме программных мероприятий, состав которых приведен в

Таблица 2'

Оценки разрывов между фактическим и желаемым уровнями достижения целей жилищной системы

Под- Значения показателей

це- Целевые показатели Разрыв

ли подцелей ранга 2 текущее мировой уровень желаемое (*)

1 Уровень ассигнований на содержание и ремонт жилья,

I 2 % от потребности •Уровень аварийности в системах инженерного обеспечения, 12 95-100 80 85

% к 1990 г. 140 - 90 56

1 ■Обеспеченность жи-

лыми ячейками,

11 2 шт. на 1000 жителей Обеспеченность общей площадью жилья 339 412-471 398 15

ня 1 жителя, кп.м 16, б 40-65 25 34

1 Степень соответст-

вия структуры пред-

ложения жилья стру-

ктуре потребностей 0,2 0,9 0,5 60

2 •Степень соответствия способа произ-

III водства жилья ми-

ровым стандартам 0,3 1,0 0,6 50

3 Степень соотпстст-вия методов распределения жилья принятым в обществе стандартам социаль-

ной справедливости 0,3 0,8 0,5 40

табл-3

Как видно из та^л.З, общая стратегия реформирования жилишной системы в рыночном направлении заключается не в прямом создании элементов рыночной инфраструктуры в качестве дополнительного средства мобилизации потенциала эффективности системы <программа 3), а в создании условий для их самовозникновения. Видно? что большинство программных мероприятий, являются, по существу, политическими акциями по трансформации главных Фигурантов "раздатка" - потребителей и производителей - в агентов спроса и агентов предложения на жилищном рынке. Действительна, хотя мероприятия 1-7 в той или иной степени носят межпрограммный характер, в основном ани образуют костяк программы 1 и касаются реформирования бюрократических институтов существующего жилишно-коммунального хозяйства с целью придания им свойств агентов рынка, Формирующих платежеспособный спрос. Аналогично, мероприятия В-13 образуют костяк программы 2 и составляют содержание реформ по превращению бывшего строительного комплекса - агента производства - в агента предложения •

Среди программных мероприятий, с определенной степенью условности относимых к одной из тех программ, выделяются мероприятия 7 и 8, конституирующие главные макроправила поведения на рынке жилья всех его участников на территории России. По принадлежности мероприятия 7 и 8 относятся к Федеральной жилищной политике и, следовательно, осуществляются на Федеральном уровне- При Формальном подходе и в рамках принятого нами выделения жилищной системы программные мероприятия 7 и 8 есть элемент изменений внешней средьн к поведении которой городские программы 1, 2 и 3 могут адаптироваться пассивно, т. е- как к прежним директивным установкам центра. При неформаль-

Таблиц л Состап программных мероприятий программ 1-3

Программные мероприятия Программы

1 2 3

I . Муниципализация и ирипатизация государст- X

пенного жилья

2 Поэтапное попыпкчше кпартирнон платы X

Форммропапис механизм« жилищных пособий X

4 . Переход к бездотационному финансированию X

жилищного хозяйства

Припятизпция сферы эксплуатации жилья X

Переход ^ агентскому упряилению жилищно- X

коммунальным хочяй стпом

Законодательная регламентация прап собст- X X X

пснности на землю и псдпижнмость, в т.ч.

при залогопмх случаях и кодоминиумах

8 . Создание залогопых механизмов кредитопания X X

приобретения жилья

0 . Демонополизация и припатизация строитель- X

ного комплекса

1 п Государственное фина нейронакис строктель- X

стил социального жилья для очередникоп

11 • Льготное кредитоппнис индипндуалышго и X

кооперптпппо!о жилищного строитсльстпа

1 2 Фпнпнеоппи поддержка становления малоэтаж- X

ного строительства

13 Привлечение иностранных инвестиций в жилищ- X

ную сферу

14 Разработка законодательной базы градостро- X X

ительства

15 Снятие всех ограничений на обмен государст- X

венных (муниципальных) квартир

16 Формирование рыночного механизма распреде- X

ления нового жилья

нон, творческом и заинтересованном подходе адаптация может быть активной и состоять, во-первых, в лоббировании на все уровнях и ветвях Федеральной власти ускорения реализации мероприятий 7 и 8, во-вторых, в оживлении муниципального законодательства и, прежде всего, в рамках программных мероприятий 14,15,16.

Программные мероприятия 14, 15,16 также решают задачу "запуска" рынка жилья, но, в отличие от глобальных мероприятий 7 и 8, Формируют правила и ограничения поведения агентов рынка на локально-городском уровне- Главная особенность этих мероприятий - опасность Фрагментарности при Формулировке их задач и ведомственности, несистемности подхода при реализации- Если тенденции к этому своевременно не парировать, они могут сыграть крайне негативную роль в процессе становления рынка жилья в городе, а именно - вызвать ненужную конфронтацию между в идеале взаимодополняющих друг друга в сфере рыночных отношений посредникамигосударственными и частнопредпринимательскими-

Е работе проведена конкретизация программных мероприятий и их корректировка применительно к специфическим особенностям Челябинска•

Это, во-первых, проблемы рыночных преобразований жилищно-коммунального хозяйства: формирование рыночной структуры жилищного Фонда и повышение уровня удовлетворения потребностей в нормальном Функционировании жилищ (реформировании эксплуата ционной сферы). Во-вторых, вопросы, касающиеся повышения уровня удовлетворения потребностей в жилищах- При этой рассматривается переход к рыночным отношениям в жилищном строительстве регулирование развития города как градостроительной системы в условиях рынка, перестройка подрядной системы, предпосылки становления земельного рынка, формирование многоканальной

системы финансирования строительства жилья. И, в-третьиг. это проблема повышения уровня использования потенциала эффективности жилишной системы: создание эффективной инфраструктуры рынка жилья, а также преобразование административной инфраструктуры - перестройка организационной и функциональной структур совокупности подразделений городской администрации, связанных с жилишной проблематикой, в соответствии с изменением роли городских властей в условиях Формирования и действия рынка жилья.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Жилищная сфера Челябинска, как зеркало Российского строительства. Экономический ежегодник "Русская Азия", 1994, N "3, 1,0 п.л.

2- Состояние жилишной сферы Челябинска. "ЭКО", 1994, Ы 9, 0,75 п.л.