Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов

Маренкова, Алина Юрьевна

Темы диссертаций по экономике » Бухгалтерский учет, статистика

Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Маренкова, Алина Юрьевна
Место защиты: Воронеж
Год: 2010
Шифр ВАК РФ: 08.00.12

Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов"

На правах рукописи

Маренкова Алина Юрьевна

УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Специальность 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

0046064ИЗ

Воронеж-2010

004606403

Работа выполнена в Воронежском государственном университете.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Ендовицкий Дмитрий Александрович Официальные оппоненты - доктор экономических наук, доцент

Когденко Вера Геннадьевна - кандидат экономических наук Кретов Александр Алексеевич Ведущая организация - Ростовский государственный

экономический университет (РИНХ)

Защита состоится 02 июля 2010 г. в 1£ео часов на заседании диссертационного совета Д 212.038.23 при Воронежском государственном университете по адресу: 394068, г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 40, 5-й корпус ВГУ, экономический факультет, ауд. 225.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного университета.

Автореферат разослан 01 июня 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Пожидаева Т. А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Основными стратегическими задачами экономического развития России на среднесрочную перспективу являются повышение уровня жизни населения, конкурентоспособности и независимости отечественной экономики за счет увеличения темпов экономического роста. Ключевую роль в обеспечении устойчивого экономического роста играет сбалансированная и активная инвестиционная политика, проводимая хозяйствующими субъектами и поддерживаемая всеми методами государственного регулирования. В этой связи нельзя недооценивать роль инвестиционно-строительной деятельности при решении инфраструктурных задач, от строительства дорог до создания инновационных и промышленных бизнес-парков.

Строительная отрасль в последние десятилетия демонстрирует высокие темпы роста и освоения новых технологий, обеспечивает доходы и занятость значительной части населения и вносит существенный вклад в формирование валового национального продукта. С середины 1990-х гг. в данной отрасли занимают доминирующее положение экономические субъекты, отличающиеся особым характером деятельности - инвестиционно-строительные компании. Указанные субъекты решают задачи поиска инвестиционных возможностей, эффективного привлечения капитала, организации инвестиционного процесса и управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Специфика деятельности инвестиционно-строительных компаний, реализующих полный цикл инвестиционного процесса в рамках своей основной деятельности, требует особых подходов к проведению комплексного экономического анализа. Инвестиции в недвижимость как составная часть деятельности инвестиционно-строительных компаний представляют собой особый вид малорискованных капиталовложений, к которому обращаются не только консервативные инвесторы, но и финансовые институты - коммерческие банки, страховые организации, инвестиционные фонды. Оценка финансового положения и результатов деятельности всех указанных субъектов опирается в соответствующей части на результаты анализа эффективности и рисков инвестиционно-строительных проектов.

Аккумулирование на долгосрочной основе значительных финансовых ресурсов, экономическая и социальная значимость инвестиционно-строительных компаний и их групп определяют значение публичного раскрытия информации для заинтересованных пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности. Однако вопросы бухгалтерского учета реализации инвестиционно-строительных проектов на сегодняшний день являются одними из наименее разработанных в отечественной учетной теории и практике, в связи с чем ряд крупнейших инвестиционно-строительных компаний при раскрытии информации вынужден обращаться к опыту Международных стандартов финансовой отчетности. Преодоление разрыва между подходами международных и отечественных стандартов в данной отрасли является одним из важных направлений развития российского бухгалтерского учета. В условиях отсутствия в российской практике развитой нормативной базы подготовки бухгалтерской отчетности, раскрывающей справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, экономический анализ должен обеспечить надлежащие методы оценки реальной стоимости и доходности данных активов коммерческих организаций.

Степень разработанности проблемы. Проблемам экономического анализа текущей и инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, анализа и оценки эффективности долгосрочных инвестиций посвящены труды М.И. Баканова, С.Б. Барнгольц, И.А. Белобжецкого, П.Л. Виленского, И.М. Волкова, A.B. Воронцовского, JI.T. Гиляровской, Д.А. Ендовицкого, О.В. Ефимовой, JI.B. Канторовича, В.В. Ковалева, В.Г. Когденко, Э.И. Крылова, И.В. Липсица, А.Л. Лурье, Д.С. Львова, Н.П. Любушнна, М.В. Мельник, В.В. Новожилова, Г.В. Савицкой, P.C. Сайфулина, Т.С. Хачатурова, А.Г. Шахназарова, А.Д. Шеремета и других отечественных ученых. Среди зарубежных исследований в данной сфере необходимо отметить основополагающие работы В. Беренса, Ю. Бригхэма, Г. Бирмана, Э. Гранта, Д. Дина, Г. Марковича, Э. Мэнсфилда, Р. Пайка, С. Росса, П.М. Хавранека, Р.Н. Холта, Д. Ван Хорна, A.C. Шапиро, У.Ф. Шарпа. Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений бухгалтерского учета, изучение международной учетной практики внесли П.С. Безруких, H.A. Бреславцева, М.А. Бахрушина, Н.Д. Врублевский, В.Г. Гетьман, В.Б. Ивашкевич,

Н.П. Кондраков, М.И. Кутер, Е.А, Мизиковский, В.Д. Новодворский, В.Ф. Палий, В,В. Патров, Я.В. Соколов, В.И. Ткач, А.Н. Хорин, Л.З. Шнейдман и другие. Различные аспекты методологии современного бухгалтерского учета отражены в работах Й. Бетге, М.Ф. Ван Бреда, М.Р. Мэтьюса, Б. Нидлза, Дж. Риса, Ж. Ришара, Э.С. Хендриксена, Дж.А. Хиггинса, Ч.Т. Хорнгрена, Р. Энтони и др.

В то же время ряд вопросов экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов, их отражения в бухгалтерском учете и отчетности заслуживает дальнейшего и более полного исследования. Отставание отечественной учетной практики отмечается, прежде всего, в области признания инвестиционной недвижимости и применения концепции справедливой стоимости. Соответственно не разработаны методические положения анализа стоимости данных активов и эффективности их использования. Недостаточно разработаны практические вопросы идентификации и анализа денежных потоков на этапах проектного цикла, признания объектов капитальных вложений у застройщиков и инвесторов и т.д.

Актуальность указанных проблем, их научно-практическая значимость в сочетании с недостаточной разработанностью аналитических методов и положений отечественной учетной практики определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с одним из направлений научных исследований Воронежского государственного университета (ВГУ) "Система учетно-финансового и контрольно-аналитического обеспечения управления бизнес-процессами, инвестиционной деятельностью и корпоративными отношениями хозяйствующих субъектов", утвержденного Научно-техническим советом ВГУ на период 2007-2011 гг.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертации является развитие теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на различных этапах их осуществления.

Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи, определяющие структуру диссертации:

- уточнить сущность инвестиционно-строительных проектов и деятельности инвестиционно-строительных компаний как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа;

- структурировать систему проектного анализа, определив его задачи и методы на этапах реализации инвестиционно-строительных проектов, комплексный характер и системные взаимосвязи;

- дать характеристику тенденций развития отечественной строительной отрасли на основе статистических показателей, необходимую для выявления актуальных проблем и наиболее востребованных направлений экономического анализа;

- систематизировать нормативно-правовое и учетно-методологическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов, выявить его влияние на условия осуществления и экономические показатели указанных проектов;

- провести сравнительный анализ положений отечественных и международных стандартов бухгалтерского учета и отчетности, оценить состояние и перспективы развития нормативного обеспечения российского бухгалтерского учета в рассматриваемой области;

- обосновать выбор методов учета инвестиционно-строительной деятельности, обеспечивающих подготовку и раскрытие достоверной информации на различных этапах реализации проектов;

- выявить особенности формирования и анализа денежных потоков инвестиционно-строительных проектов;

- определить показатели оценки эффективности инвестиций, дающие наиболее прозрачное и релевантное представление прогнозируемых и фактических результатов реализации инвестиционно-строительных проектов для субъектов инвестиционного процесса;

- разработать подходы к оценке и анализу справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях. Область исследования. Исследование соответствует п. 1.7 "Адаптация различных систем бухгалтерского учета, их соответствие международным стандартам" и п. 1.12 "Инвестиционный, финансовый и управленческий анализ" специальности 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика -паспорта специальностей ВАК РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов.

Объектом диссертационного исследования является финансово-хозяйственная и инвестиционная деятельность инвестиционно-строительных компаний Липецкой и Московской областей.

Теоретическая и методологическая основа исследования. В процессе написания диссертации были использованы научные труды отечественных и зарубежных ученых, учебно-методические и информационно-справочные издания, монографии по бухгалтерскому учету, экономическому анализу, финансовому менеджменту, публикации в специализированных периодических изданиях, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов учетно-аналитического обеспечения реализации инвестиционных проектов, исследована нормативная база бухгалтерского учета и осуществления инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

В работе применялись такие общенаучные методы познания, как анализ и синтез, системный и комплексный подходы, конкретизация и абстрагирование, сравнение, формализация и моделирование, дедукция и индукция, использовались конкретно-научные методы и приемы экономического анализа, историко-логический подход к исследованию.

Методика исследования включала изучение, обобщение, оценку накопленных знаний и опыта зарубежной и отечественной теории и практики, выполнение расчетно-аналитических процедур в отношении показателей инвестиционно-строительных проектов и компаний, апробацию полученных результатов на объектах исследования.

Информационной базой исследования, помимо трудов отечественных и зарубежных ученых, послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области регулирования инвестиционной деятельности, налогообложения, бухгалтерского учета и отчетности, Международные стандарты финансовой отчетности и их Интерпретации, материалы научных конференций, статистические данные, представленные в периодических изданиях, на официальных информационных ресурсах фе-

деральных ведомств, аналитических агентств и инвестиционно-строительных компаний, бухгалтерская отчетность и планово-экономическая информация организаций строительной отрасли.

Научная новизна работы состоит в решении важных теоретико-методологических и организационно-методических проблем учетно-аналитического обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского учета и экономического анализа. В процессе исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

- структурирована система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, отличающаяся охватом всех этапов проектного цикла и учитывающая цели и потребности различных субъектов инвестиционного процесса;

- установлено соответствие объектов и методов бухгалтерского учета инвестиционно-строительной деятельности международной и российской учетной практики, что дало возможность адаптировать положения Международных стандартов финансовой отчетности по учету объектов инвестиций и сформулировать рекомендации по выбору методов учета для инвесторов и заказчиков-застройщиков;

- обоснованы подходы к оценке финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний на основе анализа денежных потоков и сроков погашения обязательств, учитывающие допущение продолжающейся (непрерывной) деятельности и не зависящие от принятых организацией методов оценки активов и обязательств;

- предложена система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов финансирующих данный проект кредиторов, отличающаяся прозрачностью и релевантностью представления ожидаемых и фактических результатов реализации проектов для субъектов инвестиционного процесса;

- разработаны методические подходы к анализу и оценке справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости, ориентированные на российскую практику и позволяющие реализовать требования Международных стандартов финансовой отчетности в отсутствие или при ограниченности информации активных рынков.

Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов в условиях отечественной практики.

Практическая значимость диссертации состоит в совершенствовании подходов к выбору методов бухгалтерского учета и раскрытию информации о реализации инвестиционно-строительных проектов в деятельности субъектов инвестиционной деятельности, а также в развитии аналитического обеспечения процесса принятия управленческих решений данными субъектами, включая инвесторов, застройщиков и финансирующие инвестиционный процесс кредитные организации. В частности, практическое значение имеют рекомендации по уточнению расчета денежных потоков подрядчиков, предложенная система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов кредиторов. Разработанные подходы к расчету и анализу справедливой стоимости позволяют субъектам инвестиционного процесса формировать отчетные показатели в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, а также анализировать эффективность текущей эксплуатации инвестиционной недвижимости.

Отдельные разработки могут быть использованы в процессе подготовки бакалавров по направлению 080100 "Экономика" и студентов по специальности 080109 "Бухгалтерский учет, анализ и аудит".

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и всероссийских научно-практических конференциях, опубликованы в периодических изданиях ("Экономический анализ: теория и практика"). Содержащиеся в диссертации практические рекомендации по выбору методов учета и анализу инвестиционно-строительных проектов нашли применение в работе предприятий ООО "Липецкстрой" и ОАО "Особая экономическая зона промышленно-производственного типа "Липецк" (ОАО "ОЭЗ ППТ "Липецк").

Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 7 печатных работах общим объемом 5,0 п.л., в том числе 1 публикация в издании, реферируемом ВАК РФ.

Логическая структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 209 наименований. Работа изложена на 193 страницах машинописного текста и содержит 29 таблиц, 17 рисунков, 17 формул, 15 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект диссертационной работы, приведены теоретико-методологические и научно-методические положения исследования, раскрыта научная новизна основных результатов, выносимых на защиту, их практическая значимость и конкретные направления использования.

В первой главе "Теоретико-методологические положения анализа инвестиционно-строительных проектов" определены сущность инвестиционно-строительных проектов, сферы деятельности и структура проектного цикла инвестиционно-строительных компаний; установлена система целей и задач комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на различных этапах их реализации, введены модели проектного цикла и комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, проведен статистический анализ состояния и развития строительной отрасли в Российской Федерации.

Во второй главе "Информационное и учетное обеспечение анализа инвестиционно-строительных проектов" проведены систематизация и оценка нормативно-правового и учетного обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, сопоставление отечественной и международной учетной практики применительно к признанию и раскрытию информации на различных этапах реализации проектов у подрядчиков, застройщиков-заказчиков и инвесторов, что послужило основой разработки практических рекомендаций по совершенствованию организации и выбору рациональных методов учета.

В третьей главе "Разработка методических положений экономического анализа инвестиционно-строительных проектов" обоснованы направления и предложены показатели оценки финансовой устойчивости компаний-инвесторов на основе анализа их денежных потоков, выявлены особенности применения системы показателей оценки эффективности дол-

госрочных инвестиций в деятельности инвестиционно-строительных компаний, представлены предлагаемые способы оценки справедливой стоимости создаваемых объектов инвестиционной недвижимости в условиях недостаточно активных рынков, модели анализа справедливой стоимости и эффективности инвестиций в недвижимость.

В заключении дана оценка степени выполнения цели и задач диссертации, обобщены наиболее важные положения работы, сформулированы выводы и предложения.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на этапах проектного цикла.

Реализация инвестиционно-строительных проектов представляет собой комплексный процесс с участием различных субъектов инвестиционной деятельности: инвесторов или долевых участников, заказчиков и застройщиков, подрядчиков и др. Достаточно часто инициатор проекта - инвестиционно-строительная компания - совмещает функции ряда субъектов инвестиционной деятельности. Для целей исследования под инвестиционно-строительными проектами понимались инвестиционные проекты, предполагающие создание и эксплуатацию приносящих доход от владения и использования объектов недвижимого имущества. Под инвестиционно-строительными компаниями понимаются организации реального сектора экономики, ведущие предпринимательскую деятельность в виде создания объектов капитальных вложений различного назначения и выступающие в ходе данного строительства одновременно в качестве заказчиков (заказчиков-застройщиков) и инвесторов. Инвестиционно-строительные проекты рассматриваются как подмножество инвестиций в недвижимость, выделяемое по признаку прямого или опосредованного участия инвесторов в процессе создания объекта и получения ими экономических выгод от владения и использования недвижимости. Длительный характер и сложность возникающих в процессе реализации таких проектов экономических от-

ношений обусловливают необходимость построения системы комплексного экономического анализа проектной деятельности.

Для построения системы комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, соответствующей информационным потребностям субъектов инвестиционной деятельности, был принят подход, основанный на выделении этапов проектного цикла (рис. 1). По нашему мнению, указанный подход не только наилучшим образом отражает специфику реализации инвестиционно-строительных проектов, но и соответствует организационному распределению аналитических функций в процессе принятия инвестиционных и финансовых решений, обеспечивая формирование экономических показателей, необходимых субъектам инвестиционного процесса при решении стратегических и текущих задач.

Оценка эффективности и осуществимости

Рис. 1. Этапы инвестиционного проектирования в структуре жизненного цикла проекта

Предлагаемая система комплексного проектного анализа, соответствующая структуре жизненного цикла инвестиций и общим целям субъектов инвестиционной деятельности, представлена на рис. 2. Блок "Анализ проекта во внутренней среде компании" предполагает оценку способности хозяйствующего субъекта организовать, финансировать и завершить проект в условиях ведущейся деятельности, текущего финансового положения и возможностей привлечения внешнего финансирования, а также оценку влияния проекта на финансовые показатели компании. Блок-схема анализа включает три базовых точки принятия решений: относительно эффективности проекта (1), возможности и целесообразности его осуществления

данной компанией (2) и относительно выхода из проекта (3). После принятия решения в точке (2) начинается подготовка к реализации проекта: поиск внешних инвесторов, заключение предварительных соглашений и т.д.

Прединеестиционнвя фаза

Отклонение проекта Ликвидация проекта

Рис. 2. Система комплексного экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов на стадиях проектного цикла

1 - принятие решения относительно эффективности проекта;

2 - принятие решения относительно целесообразности проекта;

3 - принятие решения о ликвидации инвестиций.

Анализ денежных потоков и построение окончательного бюджета проекта могут проводиться параллельно с работами на инвестиционной фазе по мере формирования технических заданий и проектно-сметной документации. Предлагаемая последовательность этапов анализа учитывает сложившуюся практику ведения хозяйственной деятельности, обеспечивает комплексный охват всех этапов жизненного цикла инвестиций и соответствует общим потребностям субъектов инвестиционной деятельности.

2. Соответствие объектов и методов бухгалтерского учета инвестиционно-строительной деятельности международной и российской учетной практики. Выбор методов учета заказчиками-застройщиками и инвесторами.

Принятая Концепции развития бухгалтерского учета и отчетности на среднесрочную перспективу, утвержденная приказом Министерства финансов РФ от 01.07.2004 г. №180, предусматривает сближение отечественного бухгалтерского учета с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО) в целях повышения достоверности и прозрачно-

сти отчетности, что должно способствовать снижению информационных рисков и росту инвестиционной привлекательности хозяйствующих субъектов. Проведенный сравнительный анализ международных и отечественных стандартов показал, что реализация указанной Концепции применительно к учету объектов инвестиционно-строительной деятельности на отдельных этапах инвестиционного процесса находится на различных стадиях. Введенное в действие, начиная с бухгалтерской отчетности за 2009 г., Положение по бухгалтерскому учету ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" практически полностью воспроизводит требования Международного стандарта МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство" к учету у подрядчиков, за исключением оценки по справедливой стоимости. В то же время учет создания объектов недвижимости у заказчиков (застройщиков) и у инвесторов (долевых участников) регулируется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций от 30.12.1993 г. № 160, применение которого не отражает современных особенностей организации инвестиционно-строительной деятельности. Выбор методов учета на практике определяется также юридической формой хозяйственной договора (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве, агентский договор, договор простого товарищества и др.) без учета фактического распределения рисков и контроля выгод от использования активов.

Для преодоления указанных противоречий нами были разработаны рекомендации по выбору методов учета застройщиками и инвесторами и по дополнительному раскрытию информации в пояснениях к бухгалтерской отчетности. В частности, для заказчиков-застройщиков с позиций соблюдения критериев признания активов, доходов и расходов МСФО наиболее обоснованным был признан учет объекта инвестиций в составе дебиторской задолженности (табл. 1).

Незавершенное строительство как актив должно признаваться только в отчетности инвестора - фактического собственника объекта инвестиций, тогда как в балансе застройщика отражается дебиторская задолженность -подлежащие возмещению инвесторами затраты на строительство - и кредиторская задолженность по полученным от инвесторов денежным средствам. В результате обеспечивается раскрытие застройщиком подлинной

экономической сущности хозяйственных операций, а показатели отчетности отражают реально ожидаемый приток будущих экономических выгод. Изменения затрагивают только учет у застройщиков (заказчиков). Предлагаемый вариант учета рекомендуется выбирать независимо от юридического оформления хозяйственных отношений (за исключением договора простого товарищества, для которого характерен особый порядок распределения рисков и прибылей), что не нарушает действующего законодательства и не требует изменений действующей системы нормативного регулирования бухгалтерского учета.

Таблица 1

Подходы к признанию создаваемых объектов недвижимости

Операция Общепринятый подход Рекомендуемый подход

1 2 3

Учет у застройщика (заказчика)

1. Поступили средства инвесторов Д-т 51 К-т 86 Д-т 51 К-т 76/И

2. Принята работа подрядчиков Д-т 08 К-т 60 Д-т 76/С К-т 60

3. Списаны строительные материалы Д-т 08 К-т 10 Д-т 76/С К-т 10

4. Объект передан инвесторам Д-т 86 К-т 08 Д-т 76/И К-т 76/С

Учет у инвестора (долевого участника)

1. Перечислены средства застройщику Д-т 62(76) К-т 51 Д-т 62(76) К-т 51

2. Принят объект от застройщика Д-т 08 К-т 62(76) Д-т 08 К-т 62(76)

3. Уступка прав до завершения строительства объекта Д-т 91 К-т 62(76) Д-т 76/НИ К-т 91 Д-т 91 К-т 62(76) Д-т 76/НИ К-т 91

Примечания:

субсчет 76/И у застройщика - "Расчеты с инвесторами"; субсчет 76/С у застройщика - "Возмещаемые инвесторами затраты"; субсчет 76/НИ у инвесторов - расчеты по уступке прав на долю в объекте незавершенного строительства.

Применительно к учету у инвесторов на эксплуатационной фазе реализации проектов в отечественной практике отсутствует аналог Международного стандарта МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость". Однако проведенный сравнительный анализ показал, что учет объектов недвижимости в качестве доходных вложений в материальные ценности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств" может рассматриваться как неполный вариант допустимого альтернативного подхода МСФО (IAS) 40 - учета по себестоимости. До внесения изменений в действующие нормативные акты инвесторам рекомендуется дополнительно раскрывать в пояснениях к отчетности ин-

формацию о справедливой стоимости недвижимого имущества, предназначенного для получения доходов от сдачи в аренду или от прироста стоимости капитала, что в максимально возможной степени приближает учет к указанному альтернативному подходу. Ведение параллельного учета и трансформация отчетности в соответствии с основной моделью МСФО (IAS) 40 - учетом по справедливой стоимости - были признаны не соответствующими требованию рациональности.

3. Подходы к оценке финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний на основе анализа денежных потоков и сроков погашения обязательств.

Мы придерживаемся подхода, в соответствии с которым финансовая устойчивость инвестиционного проекта или сегмента деятельности оценивается как вероятность сохранения положительного баланса денежных выплат и поступлений, включающих ожидаемые (запланированные) денежные потоки по инвестиционной, финансовой и текущей деятельности проектного сегмента, то есть показатель, дополнительный к уровню риска возникновения отрицательного сальдо платежей. Традиционные подходы к оценке финансовой устойчивости на основе сопоставления групп активов и обязательств неявно предполагают нарушение допущения непрерывности деятельности ("фиктивную ликвидацию" предприятия). Оценка на основе денежных потоков проводится с учетом допущения продолжающейся деятельности и свободна от искажений, связанных с выбором методов бухгалтерского учета. В результате проведенных исследований была предложена модель оценки уровня финансовой устойчивости организации на основании данных формы № 4 бухгалтерской отчетности "Отчет о движении денежных средств" (табл. 2).

Шкала предлагаемой модели основана на допущении, что организация обладает достаточной финансовой устойчивостью только в том случае, если денежные притоки от текущей деятельности достаточны для того, чтобы не привлекать новые кредиты и займы для своевременного погашения существующих кредитных обязательств. Недостаточная финансовая устойчивость характеризуется невозможностью погашения за счет собственных средств процентов по кредитам и займам, кризисная - недостатком денежных поступлений для осуществления обязательных выплат по расче-

там с персоналом, бюджетом и внебюджетными фондами. Анализ дополняется расчетом фактических сроков оборачиваемости задолженности по данным формы № 4 и бухгалтерского баланса (табл. 3).

Таблица 2

Оценка финансовой устойчивости на основе денежных потоков

Соотношение денежных выплат и поступлений* Описание ситуации Уровень финансовой устойчивости

1 2 3

1. СР+ + СРп<ф0 + СР1™" < 0 Денежных поступлений недостаточно для обязательных выплат критическая (принудительное банкротство)

2. СР"7" + СРпост < СР" < Денежных поступлений недостаточно для оплаты счетов поставщиков кризисная (возможное банкротство)

3. СР"" < СР* < 0 Денежных поступлений недостаточно для выплаты процентов по кредитам и займам недостаточная

4. 0 < СРИ с-СР1 Чистый ден. поток недостаточен для сокращения обязательств достаточная

5. СРМ + СР1 > 0 Чистый ден. поток достаточен для сокращения обязательств высокая

*) Условные обозначения:

СР+ - поступления по текущей деятельности, СРпост - выплаты поставщикам и подрядчикам, СРпсрс - выплаты персоналу, СРнал - выплаты по налогам и сборам, СР - выплаты процентов по заемным средствам, СРЫ - чистый денежный поток по текущей деятельности, СРТ - расчетное значение денежного потока, достаточное для под держания суммы обязательств по кредитам и займам, см. формулу (1).

Таблица 3

Показатели анализа фактической платежной политики

Показатель Формула расчета Нормативное значение

1 2 3

Средний период оплаты счетов поставщиков и подрядчиков К3пост0 + КЗ пост, —> х ¿И среднеотраслевое (30-90 дней)

Средний период расчетов по оплате труда КЗ перс 0 + К3перс1 гчгг * .ЭОЬ 15 дней (ст. 136 Трудового кодекса РФ)

Средний период расчетов по налогам н сборам Юная, + КЗнал, „,, -5—7,7??—!-Х365 2 определяется структурой налоговой нагрузки

Средний период погашения займов и кредитов Кред0 +Кред, -лит-хЗоэ 2 хС^ определяется структурой задолженности

Для оценки достаточности денежных поступлений используется расчетное значение денежного оттока, необходимого для своевременного погашения кредитов и займов:

О)

м Л

где С1? - минимальное положительное значение чистого денежного потока по текущей деятельности, достаточное для погашения обязательств по кредитам и займам, руб.; А - остаток задолженности группы / на начало периода, руб.; Т( - срок полного погашения задолженности группы г', отсчитываемый от начала периода, периодов; т - количество анализируемых групп задолженности, ед.

Показатели для расчета СРТ при проведении внешнего анализа могут быть приближенно оценены по данным форм № 1, 4 и 5 бухгалтерской отчетности либо получены от организации по запросу кредитора (инвестора). Для предварительной оценки СРГ может приниматься равным денежному оттоку на погашение кредитов и займов за отчетный период (строка 390 формы № 4 "Отчет о движении денежных средств").

4. Система показателей оценки экономического эффекта участия инвесторов в проекте и обеспечения интересов кредиторов.

Основной задачей анализа инвестиционно-строительных проектов является обеспечение принятия экономических решений субъектами инвестиционной деятельности, которым необходимо не только сопоставлять затраты и ожидаемые выгоды от эксплуатации инвестиций, но и определять оптимальный момент выхода из проекта. Обычно в эксплуатационной фазе проекта выделяется период роста денежных притоков (например, при поэтапном заполнении площадей сдаваемого в аренду объекта) и последующий длительный период постоянства денежных потоков (с учетом сезонных колебаний и взаимной динамики индексов цен). Типичные инвестиционные договоры предусматривают возможность уступки прав на долю в объекте недвижимости как после его ввода в эксплуатацию, так и на этапе незавершенного строительства.

Предлагаемая система показателей ориентирована на инвесторов, нуждающихся в наглядных сопоставимых оценках, и представляет собой временной ряд показателей, каждый из которых учитывает ожидаемые в будущем денежные потоки и фактор времени, то есть является дисконт-

ным показателем текущей стоимости, рассчитанным на плавающую дату (табл. 4). Сопоставление затрат и выгод выхода из проекта на текущую дату обеспечивается раскрытием сумм приведенных инвестиционных затрат (графа 4 табл. 4) с расчетной стоимостью объекта (графа 7 табл. 4). Раскрываются также денежные потоки по текущей деятельности (графа 5 табл. 4) и чистые денежные потоки проекта (графа 6 = графа 2 + графа 5).

Таблица 4

Оценка эффективности участия в инвестиционном проекте

_____(тыс. руб.)

Период Инвестиционные затраты Денежный поток от эксплуат. объекта Чистый денежный поток Расчетная стоимость объекта Расчетный результат выхода из проекта

по смете проценты всего на-растающ. итогом

1 2 3 4 5 6 7 8

1KB. 2010 (400 000) 0 (400 000) (400 000) 2 659 221 2 259 221

II кв. 2010 (600 000) (20 000) (1 020 000) (600 000) 3 392 182 2 372 182

III кв. 2010 (250 000) (71 000) (1 321 000) (250 000) 3 811 791 2 490 791

IV кв. 2010 (137 050) (1 387 050) 50 000 50 000 3 952 381 2 565 331

1кв. 2011 (206 403) (1 456 403^ 150 000 150 000 4 000 000 2 543 598

II кв. 2011 (279 223) (1 529 223) 200 000 200 000 4 000 000 2 470 777

III кв. 2011 (355 684) (1 605 684) 200 000 200 000 4 000 000 2 394 316

IV кв. 2011 (435 968) (1 685 968) 200 000 200 000 4 000 000 2 314 032

Расчетная стоимость инвестиционной недвижимости на дату выхода проекта в режим постоянных денежных потоков определяется как дисконтированная стоимость аннуитета будущих чистых денежных поступлений от его эксплуатации либо как прогноз рыночной стоимости. Предшествующие значения рассчитываются по формуле:

С^ = (СКл + ВД,)/(1+г), (2)

где СК„_; - ценность использования на начало периода п-1, руб.; СУ„ - расчетная ценность использования на начало следующего периода, руб.; ИСРп - чистый денежный поток за период и, руб.; г - ставка дисконтирования денежных потоков, коэф.

При использовании прогнозов рыночной стоимости в периоды от даты завершения строительства до выхода проекта в режим постоянной доходности необходима корректировка рыночных цен на суммы приведенных потерь, вызванных неполной загрузкой объекта, по формуле:

где СУ> - расчетная рыночная стоимость на начало периода г, руб.; СУ„ -ожидаемая рыночная стоимость на начало периода п (выход в фазу

стабильной доходности), руб.; CF/ - чистый денежный поток за период i, руб.; CFn - чистый денежный поток за период п, руб.; г - ставка дисконтирования денежных потоков, коэф.

В результате на каждую дату инвестор может оценить результат выхода из проекта в текущих ценах сравнением значений граф 4 и 7. Для кредиторов показатели графы 7 отражают ценность залогового обеспечения. Расчетная стоимость на начало реализации проекта (первая строка табл. 4) является чистой текущей стоимостью инвестиций (NPV). К достоинствам предлагаемой формы представления результатов анализа следует отнести также возможность использования различных процентных ставок для дисконтирования инвестиционных денежных оттоков, чистых денежных притоков по текущей деятельности и значений расчетной стоимости объекта, а также применения переменных ставок дисконтирования.

5. Методические подходы к анализу и оценке справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.

Оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости имеет большое значение как для раскрытия достоверной и релевантной информации в бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов, так и для обеспечения принятия экономических решений внутренними пользователями - руководством и представителями собственников инвестиционно-строительных компаний. Проведенный анализ положений Международных стандартов финансовой отчетности, в частности МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость", показал, что определение справедливой стоимости МСФО во всех отношениях совпадает с понятием рыночной стоимости федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЭ и Федеральных стандартов оценки, утвержденных Министерством экономического развития РФ. Однако непосредственная оценка рыночной стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях часто затруднена ввиду недостаточной активности региональных рынков и закрытости информации о реальных ценах сделок. Поэтому нами были разработаны подходы к практической реализации положений МСФО (IAS) 40 по использованию действующих цен на активных рынках других видов недвижимости, близких по времени цен менее активных рынков и прогнозов дисконтированных денежных по-

токов. В частности, была предложена классификация объектов инвестиционной недвижимости для выявления сопоставимых сделок (табл. 5) и эмпирические критерии количественной сопоставимости параметров указанных объектов. Рекомендуется рассчитывать отклонение максимальной и минимальной цен сделок от среднего значения и интерпретировать их в следующем порядке:

- разброс в пределах ±20% от среднего значения - достаточная стабильность для достоверной единичной оценки;

- разброс в пределах ±50% - возможна интервальная оценка и ее последующее уточнение с учетом дополнительных факторов;

- разброс свыше ±50% - невозможность достоверной оценки справедливой стоимости в выбранных условиях.

Сопоставимость сделок по времени достигается, если не менее 10 сделок совершено в интервале:

- ±2-3 мес. от отчетной даты - для активных рынков;

- ±3-6 мес. от отчетной даты - для менее активных рынков;

- ±6 и более месяцев от отчетной даты - информация рынка непригодна для непосредственной оценки справедливой стоимости.

Таблица 5

Классификация признаков объектов инвестиций в недвижимость для целей сопоставления сделок

Объекты инвестиций Признаки сопоставимости

1 2

Офисные центры класс офисного центра: А+, А, В+, В, С, Б и др.

Торговые и развлекательные центры категория: торговый, торгово-развлекательный, развлекательный; доля видов деятельности: торговля (по группам товаров), общественное питание, отдых и досуг

Сочетание видов деятельности (офисный и торговый центр и др.) структура общих или полезных (при невозможности выделения общих) площадей под идентифицируемыми видами деятельности

Все объекты наличие инфраструктуры (транспортные магистрали, прилегающие территории, парковочные площадки и т.д.); общая и полезная площадь, занимаемая территория с учетом объектов внешнего благоустройства; дата постройки и техническое состояние; способ использования (сдача в аренду или др., сроки и особые условия договоров аренды)

При невозможности достоверной единичной оценки справедливой стоимости необходимо провести корректировки параллельно несколькими возможными способами:

1) рассчитывается среднее соотношение цен на различных сегментах активного рынка недвижимости, которое затем применяется к доступной информации о ценах на целевом рынке. Данный подход позволяет, например, оценить стоимость офисных площадей в районе или регионе, где активен только рынок торговых площадей, если в соседнем районе или регионе активны оба рынка;

2) рассчитывается среднее соотношение арендной платы, которое затем применяется к доступной информации о ставках арендной платы на целевом рынке аналогично варианту 1;

3) рассчитывается средний уровень арендной доходности как отношение годовой арендной платы к стоимости недвижимости. В результате можно, например, определить стоимость офисных помещений в районе или регионе, где имеются только предложения о сдаче офисных помещений в аренду, но не о продаже.

К полученным расчетным оценкам справедливой стоимости применяются описанные выше критерии сопоставимости. Если разброс расчетных оценок превышает 30-50%, метод корректировок может быть неприменим в выбранных условиях. Например, расчет справедливой стоимости по заимствованной с активного рынка ставке арендной доходности может быть неприменим, когда соотношения арендной платы на активном рынке значительно отличаются от таких соотношений на неактивном рынке.

Для целей экономического анализа предлагается рассчитывать коэффициент доходности инвестиций в недвижимость:

(4)

•"о

где с/## - доходность инвестиций в недвижимость, %; Iov.Ii- справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода соответственно, руб.; СТ^ - чистый денежный поток от эксплуатации объекта инвестиционной недвижимости в отчетном периоде, руб.

Доходность инвестиций в недвижимость зависит от внешних и внутренних факторов: изменения среднего уровня рыночных цен и уровня чис-

тых денежных потоков, генерируемых активом за отчетный период в специфических условиях конкретной организации. Факторный анализ доходности инвестиций в недвижимость рекомендуется проводить методом цепных постановок или интегральным методом с использованием следующей модели:

¿ин^Лпс+^'Х™!*™!-6' (5)

где с!цн - доходность инвестиций в недвижимость, коэф.; с/яс _ темп прироста стоимости недвижимости (фактор рыночной стоимости), коэф.; - отношение арендной платы за 1 м площади по данному объекту к средней по рынку арендной плате в аналогичных условиях (1фактор индивидуальной арендной доходности), коэф.; ш, - отношение средней по рынку арендной платы за 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости (фактор среднерыночной арендной доходности), коэф.; - удельный вес площадей с арендной доходностью (£,■ * от,) в общей площади объекта, коэф.; е -отношение денежных оттоков по эксплуатации объекта к его рыночной стоимости (ставка эксплуатационных издержек), коэф.

Факторы с1пс и т, отражают ситуацию на рынке в отношении цен на недвижимость и условий аренды, к, - рыночную позицию компании (занимаемый сегмент и эффективность маркетинговой политики по привлечению арендаторов), е - результаты экономии издержек на эксплуатацию. Мы надеемся, что использование в экономическом анализе показателей справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости будет способствовать повышению обоснованности и качества экономических решений, принимаемых субъектами инвестиционной деятельности.

ПУБЛИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК РФ изданиях:

1. Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость / А.Ю. Маренкова // Экономический анализ: теория и практика. -2009. - № 3. - С. 54-61. - (авторских 0,8 п.л.).

Публикации в других научно-периодических изданиях:

2. Маренкова А.Ю. Бухгалтерский учет реализации инвестиционно-строительных проектов: научно-методическая разработка /

А.Ю. Маренкова, - Воронеж: Воронеж, гос. ун-т, 2008. - 26 с. - (авторских 1,6 п.л.).

3. Маренкова А.Ю. Применение аналитических подходов к оценке финансовой устойчивости проектов инвестиционно-строительных компаний / А.Ю. Маренкова // Актуальные проблемы учета, экономического анализа и финансово-хозяйственного контроля деятельности коммерческих организаций : материалы II Междунар. науч.-практ. конф.: в 2 ч. - Воронеж, 2009. - Ч. 2. - С. 146-149. - (авторских 0,3 п.л.).

4. Маренкова А.Ю. Экономический анализ проектов инвестиционно-строительных компаний: научно-методическая разработка / А.Ю. Маренкова. - Воронеж: Воронеж, гос. ун-т, 2009. - 23 с. - (авторских 1,4 пл.).

5. Маренкова А.Ю. Экономический анализ в процессе обоснования и реализации инвестиционно-строительных проектов / А.Ю. Маренкова, С.Н. Коменденко // Анализ инвестиционной привлекательности организации : научное издание / Д.А. Ендовицкий, В.А. Бабушкин, H.A. Батурина и др.; под ред. Д.А. Ендовицкого. - М.: КНОРУС, 2010. - С. 279-290. - (авторских 0,3 пл.).

6. Маренкова А.Ю. Проблемы признания инвестиций в недвижимость в бухгалтерском учете и отчетности / А.Ю. Маренкова // Бухгалтерский учет, аудит и налоги: основы, теория, практика: сб. ст. VII Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза, 2010.-268 с. - С. 158-161. - (авторских 0,3 пл.).

7. Маренкова А.Ю. Применение аналитических подходов к оценке финансовой устойчивости проектов инвестиционно-строительных компаний / А.Ю. Маренкова // Актуальные проблемы учета, экономического анализа и финансово-хозяйственного контроля деятельности организаций : материалы III Междунар. науч.-практ. конф., поев. 50-лет. экон. факульт. ВГУ: в 2 ч. - Воронеж, 2010. - Ч. 2. - С. 174-177. - (авторских 0,3 пл.).

Заказ № 561 от "31" мая 2010 г. Тираж 150 экз. Отпечатано на множительной технике экономического факультета ВГУ. 394068 г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 40

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Маренкова, Алина Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

1.1. Сущность и жизненный цикл инвестиционно-строительных проектов как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа.

1.2. Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов.

1.3. Статистический анализ состояния и выявление тенденций развития строительной отрасли.

2. ИНФОРМАЦИОННОЕ И УЧЕТНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

2.1. Систематизация нормативно-правового обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов.

2.2. Учет договоров на строительство в соответствии с российскими и Международными стандартами финансовой отчетности.

2.3. Учет создания и использования объектов инвестиционной недвижимости

3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.

3.1. Анализ денежных потоков как инструмент оценки финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний.

3.2. Особенности применения системы показателей оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов.

3.3. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов"

Актуальность темы исследования. Основной стратегической задачей экономического развития России в среднесрочной перспективе является повышение уровня жизни населения, конкурентоспособности и независимости отечественной экономики за счет увеличения темпов экономического роста. Ключевую роль в обеспечении устойчивого экономического роста играет сбалансированная и активная инвестиционная политика, проводимая хозяйствующими субъектами и поддерживаемая всеми методами государственного регулирования. В современном постиндустриальном обществе инвестиции в основной капитал постепенно утрачивают значение главного фактора экономического развития, уступая более инновационно емким вложениям в человеческий капитал и результаты интеллектуальной деятельности. Объекты недвижимости как часть основных средств традиционно рассматриваются в качестве пассивной составляющей основных фондов. Тем не менее, нельзя недооценивать роль инвестиций в строительство при решении инфраструктурных задач, от строительства дорог до создания инновационных и промышленных бизнес-парков.

Строительная отрасль в последние десятилетия демонстрирует высокие темпы роста и освоения новых технологий, обеспечивает доходы и занятость значительной части населения и вносит существенный вклад в формирование валового национального продукта. С середины 1990-х гг. прошлого века в данной отрасли занимают доминирующее положение экономические субъекты, отличающиеся особым характером деятельности - инвестиционно-строительные компании. Указанные субъекты решают задачи поиска инвестиционных возможностей, эффективного привлечения капитала, организации инвестиционного процесса и управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Специфика деятельности инвестиционно-строительных компаний, реализующих полный цикл инвестиционного процесса в рамках своей основной деятельности, требует особых подходов к проведению комплексного экономического анализа, поскольку их текущая деятельность является не производственной, но фактически финансовой и инвестиционной. Инвестиции в недвижимость как составная часть деятельности инвестиционно-строительных компаний представляют собой особый вид малорискованных капиталовложений, к которому обращаются не только консервативные инвесторы, но и финансовые институты — коммерческие банки, страховые организации, инвестиционные фонды. Оценка финансового положения и результатов деятельности всех указанных субъектов опирается в соответствующей части на результаты анализа эффективности и рисков инвестиций в недвижимость.

Аккумулирование на долгосрочной основе значительных финансовых ресурсов, экономическая и социальная значимость инвестиционно-строительных компаний и их групп определяют значение публичного раскрытия информации для заинтересованных пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности. К числу таких пользователей относятся не только акционеры (собственники), кредиторы и контрагенты инвестиционно-строительных компаний, но и крупные финансово-кредитные организации, государственные органы, а также физические и юридические лица - участники долевого финансирования строительства. Однако вопросы бухгалтерского учета реализации инвестиционно-строительных проектов на сегодняшний день являются одними из наименее разработанных в отечественной учетной теории и практике, в связи с чем ряд крупнейших инвестиционно-строительных компаний при раскрытии информации вынужден обращаться к опыту Международных стандартов финансовой отчетности. Преодоление разрыва между подходами Международных и отечественных стандартов в данной отрасли является одним из важных направлений развития российского бухгалтерского учета. В условиях отсутствия в российской практике надежной информационной базы составления финансовой (бухгалтерской) отчетности, раскрывающей справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, экономический анализ должен обеспечить надлежащие методы оценки реальной стоимости и доходности данных активов коммерческих организаций.

Степень разработанности проблемы. Проблемам экономического анализа текущей и инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, анализа и оценки эффективности долгосрочных инвестиций посвящены труды М.И. Баканова, С.Б. Барнгольц, И.А. Белобжецкого, П.Л. Виленского, И.М. Волкова, А.В. Воронцовского, Л.Т. Гиляровской, Д.А. Ендовицкого, О.В. Ефимовой, Л.В. Канторовича, В.В. Ковалева, В.Г. Когденко, Э.И. Крылова, И.В. Липсица, А.Л. Лурье, Д.С. Львова, Н.П. Любушина, М.В. Мельник, В.В. Новожилова, Г.В. Савицкой, Р.С. Сайфулина, Т.С. Хачатурова, А.Г. Шахназарова, А.Д. Шеремета и других отечественных ученых. Среди зарубежных исследований в данной сфере необходимо отметить основополагающие работы В. Беренса, Ю. Бригхэма, Г. Бирмана, Э. Гранта, Д. Дина, Г. Марковича, Э. Мэнсфилда, Р. Пайка, С. Росса, П.М. Хавранека, Р.Н. Холта, Д. Ван Хорна, А.С. Шапиро, У.Ф. Шарпа. Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений бухгалтерского учета, изучение международной учетной практики внесли П.С. Безруких, Н.А. Бреславцева, М.А. Бахрушина, Н.Д. Врублевский, В.Г. Гетьман, В.Б. Ивашкевич, Н.П. Кондраков, М.И. Кутер, Е.А. Мизиковский, В.Д. Новодворский, В.Ф. Палий, В.В. Патров, Я.В. Соколов, В.И. Ткач, А.Н. Хорин, JI.3. Шнейдман и другие. Различные аспекты методологии современного бухгалтерского учета отражены в работах Й. Бетге, М.Ф. Ван Бреда, М.Р. Мэтьюса, Б. Нидлза, Дж. Риса, Ж. Ришара, Э.С. Хендриксена, Дж.А. Хиггинса, Ч.Т. Хорнгрена, Р. Энтони и др.

Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи, определяющие структуру диссертации:

- выявить особенности формирования и анализа денежных потоков инвестиционно-строительных проектов;

- разработать подходы к оценке и анализу справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях.

Область исследования. Исследование соответствует п. 1.7 "Адаптация различных систем бухгалтерского учета, их соответствие международным стандартам" и п. 1.12 "Инвестиционный, финансовый и управленческий анализ" специальности 08.00.12 — Бухгалтерский учет, статистика - паспорта специальностей ВАК РФ.

Информационной базой исследования, помимо трудов отечественных и зарубежных ученых, послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области регулирования инвестиционной деятельности, налогообложения, бухгалтерского учета и отчетности, Международные стандарты финансовой отчетности и их Интерпретации, материалы научных конференций, статистические данные, представленные в периодических изданиях, на.официальных информационных ресурсах федеральных ведомств, аналитических агентств и инвестиционно-строительных компаний, бухгалтерская отчетность и планово-экономическая информация организаций строительной отрасли.

Научная новизна работы состоит в решении важных теоретико-методологических и организационно-методических проблем учетноаналитического обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского учета и экономического анализа. В процессе исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Маренкова, Алина Юрьевна

Выводы о целевых критериях и о критерии полноты построения системы показателей оценки финансового состояния были получены выше косвенным путем, как констатация сложившихся особенностей общепринятого набора таких показателей. Однако данные выводы могут получены и прямым путем. Причина совпадения целей и критериев формирования финансовой (бухгалтерской) отчетности и критериев полноты системы комплексной оценки финансового состояния заключается в том, что показатели, рассчитанные на основе данных бухгалтерской отчетности, не могут нести никакой новой информации помимо той, что уже содержится в отчетности. Расчет финансовых показателей и получение обобщающих оценок является лишь удобной для пользователей формой преобразования и представления информации, помогающей принимать адекватные экономические решения. Далее, если при формировании системы показателей и построении обобщающих оценок будет потеряна значительная часть исходной информации, например, утрачена одна из частных целей составления исходной отчетности, такая система показателей уже не может считаться полной и всеобъемлющей. В результате наиболее полная комплексная система показателей оценки финансового состояния должна отвечать тем же критериям, что и исходная бухгалтерская отчетность, при отражении всех частных аспектов составления последней. Полезность системы показателей оценки финансового состояния проявляется в том, что вместо структуры активов и обязательств она дает пользователю оценку финансовой устойчивости, вместо абсолютных результатов деятельности (доходов и расходов) — относительные показатели результативности и т.д.

Приведенный выше анализ закономерностей формирования системы показателей оценки финансового состояния был бы излишним применительно к теме данной работы, если бы не указывал на отдельные проблемы, свойственные традиционно применяемой в предыинвестиционном анализе оценке финансового состояния компании-инвестора. В первую очередь, выявленный выше принцип "условной ликвидации", неявно заложенный в основу расчета коэффициентов ликвидности и финансовой устойчивости, противоречит концепции непрерывности деятельности, общепринятой при составлении современной бухгалтерской отчетности. Применительно к оценке финансового состояния компании-инвестора это означает, что пользователи отчетности, заинтересованные в оценке сохранения платежеспособности инвестора на протяжении срока реализации проекта, получают вместо нее оценку обеспеченности требований кредиторов на выбранную для анализа дату (ряд дат) в условиях прекращения деятельности. В этом отношении традиционная оценка финансовых рисков не соответствует целям активных участников инвестиционного процесса. Далее, используемая система финансовых показателей недостаточно использует информацию о движении денежных средств, раскрываемую в бухгалтерской отчетности в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности [96]. По нашему мнению, указанные недостатки могут быть ликвидированы путем введения в систему показателей оценки финансового состояния компании-инвестора ряда характеристик, основанных на данных отчета о движении денежных средств.

Действительно, при допущении непрерывности деятельности погашение обязательств хозяйствующего субъекта происходит не только за счет имеющихся денежных средств и их эквивалентов или за счет реализации активов, но за счет денежных поступлений по текущей (основной) и финансовой деятельности. Условие достаточности активов для погашения обязательств при этом превращается в условие положительного баланса денежных потоков:

CFmen + CFune + CFcpim = NCF > 0, (3.1) где CFmeK — чистый денежный поток по основной (текущей) деятельности, руб.; CFune - чистый денежный поток по инвестиционной деятельности, руб.; CFcfrun — чистый денежный поток по финансовой деятельности, руб.; NCF - чистый денежный поток (чистое увеличение или уменьшение денежных средств) отчетного периода, руб.

Направления анализа данного соотношения определяются спецификой реализуемых инвестиционных проектов. Так, для большинства долгосрочных инвестиций в реальном секторе экономики на инвестиционной фазе денежные оттоки на осуществление капитальных вложений можно считать известными с высокой степенью определенности, в то время как основной фактор риска представляет достаточность поступлений от текущей деятельности. В то же время специфика проектов инвестиционно-строительных компаний определяет низкую степень колебания денежных потоков по текущей деятельности в инвестиционной фазе (притоки от текущей деятельности в данный момент вообще отсутствуют, когда компания создается под отдельный крупномасштабный проект). Основными факторами риска инвестиций в недвижимость на инвестиционной фазе остаются отклонения от сметы капитальных затрат и, даже в большей степени, проблемы с поступлением средств внешнего финансирования. В эксплуатационной фазе проектам инвестиционно-строительных компаний, так же как и большинству проектов в реальном секторе экономики, свойственная неопределенность в отношении будущих денежных поступлений, однако данная неопределенность значительно ниже и определяется другим факторами, такими как уровень цен на рынке недвижимости и средний уровень арендной платы на территории размещения объекта. Таким образом, первичный анализ сохранения платежеспособности инвестиционно-строительной компании, реализующей один крупномасштабный проект, может быть проведен в рамках бизнес-плана методом анализа чувствительности к колебаниям сметной стоимости строительства и последующих доходов от эксплуатации объекта, а также методом сценариев в отношении перспектив получения внешнего финансирования. Для компании, реализующей несколько проектов или вкладывающей в проект значительную долю собственных средств, поступающих от эксплуатации (продажи) завершенных строительством объектов инвестирования, анализ финансовой устойчивости выходит за рамки бизнес-плана отдельного проекта.

Достоинство традиционной системы показателей оценки ликвидности и финансовой устойчивости заключается в наличии ориентиров, позволяющих выделять те или иные степени риска нарушения платежеспособности. Однако система показателей финансовой устойчивости, основанная на данных о движении денежных средств, также может предоставлять аналитикам аналогичные ориентиры. Проведем построение такой системы для обобщенного инвестиционного проекта в реальном секторе экономики, выделив затем особенности, присущие инвестиционно-строительным компаниям.

При построении шкалы финансовой устойчивости затруднительно оперировать несколькими показателями одновременно, поэтому удобным будет допущение существенного риска, связанного только с одним компонентом чистого денежного потока, таким как денежный поток по текущей (основной) деятельности. Такой вариант характерен для большинства организаций реального сектора экономики, вынужденных привлекать для финансирования инвестиций значительную долю собственных средств (от 30 до 50% и более) как условие получения целевого заемного финансирования. Прочие компоненты чистого* денежного потока - притоки и оттоки по инвестиционной и финансовой деятельности - условно примем определенными (не связанными с существенным риском). Тогда при прочих равных условиях главным пороговым значением шкалы финансовой устойчивости инвестора будет достаточность денежных притоков от текущей деятельности для покрытия инвестиционных затрат в каждый момент времени. Поскольку при планировании инвестиций обычно предполагается, что организация будет иметь некий запас прочности, то есть существенное превышение денежных поступлений над инвестиционными затратами, вероятность падения денежных поступлений ниже порогового значения (при симметричной функции распределения) будет существенно ниже 50%. При том же предположении симметричности функции распределения ожидаемое значение поступлений от текущей деятельности (превышающее потребность в собственных средствах для финансирования инвестиций) будет (приблизительно) границей 50%-ой вероятности (рис. 3.1).

Описанный упрощенный пример дает две ступени шкалы финансовой устойчивости, но его недостаток заключается в неразрывной связи с показателями анализируемого проекта (набора проектов). Риск нарушения финансовой устойчивости в данном случае определяется вероятностью падения притоков от текущей деятельности ниже первого порогового значения (инвестиционных затрат), между двумя опорными точками лежит область повышенного, но не критичного риска. Однако рассчитать данные вероятности можно только методами экономико-математического моделирования, причем в качестве входных параметров модели фигурируют показатели текущей деятельности (которые в инвестиционной фазе обычно не связаны с реализуемыми проектами), что значительно усложняет расчеты.

Рис. 3.1. Пороговые значения денежных потоков для финансирования инвестиций

СБтек — чистый денежный поток по текущей (основной) деятельности; Р — вероятность, с которой будет получена данная сумма денежных средств; CFmin — минимально необходимая для финансирования инвестиций сумма денежных поступлений; CFcp — ожидаемая (планируемая) сумма денежных поступлений.

Универсальная и практически пригодная для оценки финансовой устойчивости компании-инвестора в предынвестиционном анализе шкала должна иметь возможность функционировать в отрыве от значений инвестиционных затрат конкретных проектов, при необходимости модифицируясь для оценки влияния планируемых инвестиций. Для построения такой системы показателей можно воспользоваться разложением денежных оттоков по текущей деятельности на составляющие:

- выплаты по расчетам с поставщиками и подрядчиками;

- выплаты персоналу (расчеты по оплате труда);

- платежи в бюджет по налогам и сборам;

- оплата процентов по займам и кредитам;

- прочие выплаты.

В* соответствии с установленной законодательством очередностью платежей [4, ст. 855] организация при недостаточности денежных средств должна в порядке календарной очередности осуществлять платежи по налогам и сборам наряду с выплатами по трудовым договорам (контрактам). Оплата счетов поставщиков, как и выплата процентов по заемным средствам, осуществляется после удовлетворения требований указанной выше очереди. Если ориентироваться на установленную очередность платежей, шкала также предоставляет две опорные точки. Однако более широкие возможности для анализа открываются при использовании подхода ступенчатого покрытия и понятия добавленной стоимости.

При нормальной продолжающейся деятельности организация для возобновления операционного цикла должна, в первую очередь, восстановить запасы оборотных средств, то есть оплачивать счета поставщиков и покупателей. Выплаты персоналу, платежи по налогам и сборам, а также погашение задолженности по процентам и дивидендам осуществляются за счет произведенной добавленной стоимости. Недостаточная эффективность деятельности организации приводит к невозможности финансирования указанных расходов за счет собственных средств (генерируется недостаточный уровень добавленной стоимости), и отрицательный денежный поток по текущей деятельности компенсируется притоком от финансовой деятельности (увеличение заимствования) или от инвестиционной деятельности (ликвидация внеоборотных активов). На практике ряд коммерческих организаций для поддержания непрерывности текущей деятельности теми или иными способами нарушает установленную очередность платежей, то есть погашает в первую очередь обязательства перед поставщиками и подрядчиками (обычно все же после удовлетворения требований по уплате налогов и сборов). Тем не менее, в дальнейших рассуждениях мы будем считать, что организации придерживаются установленных законом требований.

Для оценки степени финансовой устойчивости предлагается сравнивать денежные поступления по текущей деятельности (средства, полученные от покупателей и заказчиков) с суммируемыми нарастающим итогом выплатами. Положительное значение чистого денежного потока от текущей деятельности соответствует удовлетворительной финансовой устойчивости, тогда как по мере недостаточности денежных средств для покрытия очередной ступени выплат фиксируется тот или иной уровень кризисного финансового состояния (табл. 3.2).

Шкала табл. 3.2 предполагает, что организация обладает достаточной финансовой устойчивостью только в том случае, если она способна за счет собственных средств сокращать сумму обязательств по займам и кредитам или как минимум не допускать ее роста. При этом руководство может принимать решения об увеличении заемного капитала исходя из соображений экономической эффективности. Как только хозяйствующий субъект пересекает границу, за которой он не в состоянии контролировать размер обязательств (то есть ему приходится привлекать новые кредиты и займы для погашения предшествующих), финансовая устойчивость нарушается. Тем не менее, у организации остаются резервы для улучшения финансового состояния за счет повышения доходов по основной деятельности, пока она в состоянии за счет собственных доходов финансировать проценты по вновь возникающим обязательствам. Если же компания выйдет и за эту границу, ее финансовое состояние можно считать кризисным. Глубина кризиса оценивается по возможности осуществления обязательных платежей (расчеты с персоналом и выплаты по налогам и сборам). Пока денежные поступления все еще покрывают обязательные платежи, компания продолжает деятельность за счет кредита поставщиков. Наличие просроченной задолженности по обязательным платежам (равно как и по расчетам с поставщиками при условии нелояльности последних) влечет за собой признание несостоятельности (банкротства) в судебном порядке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Инвестиционно-строительные проекты предполагают инвестиции в создание (строительство) и последующую эксплуатацию объектов недвижимого имущества с целью получения доходов от владения и использования. В реализации данных проектов участвуют различные субъекты инвестиционной деятельности — инвесторы или участники долевого строительства, заказчики-застройщики, подрядчики и др. В современной строительной отрасли функции указанных субъектов полностью или частично могут объединять инвестиционно-строительные компании. Деятельность инвестиционно-строительных компаний вносит значительный вклад в формирование валового национального продукта Российской Федерации (п. 1.3), способствует формированию инфраструктуры всех видов экономической деятельности, создает большое количество рабочих мест. Использование современных методов подготовки и управления реализацией инвестиционно-строительных проектов невозможно без надлежащей информационной базы, предоставляемой системой бухгалтерского учета, и проведения комплексного экономического анализа на всех этапах проектного цикла. Субъекты инвестиционной деятельности заинтересованы в непрерывной оценке эффективности инвестиций в недвижимость, финансовой устойчивости инвестиционных проектов, оперативном контроле денежных выплат и поступлений. Внешние пользователи, такие как инвесторы и кредиторы, дополнительно нуждаются в достоверной и надежной информации о стоимости и эффективности использования объектов недвижимого имущества, предоставляемой им бухгалтерской отчетностью. Недостаточная разработанность ряда теоретических и организационно-методических положений по указанным направлениям в сочетании с их практической значимостью определили постановку целей и задач настоящего исследования.

Особенности деятельности инвестиционно-строительных компаний позволяют выделять их в отдельную группу коммерческих организаций как по организационным формам осуществления хозяйственной деятельности, так и специфическому совмещению функций в рамках инвестиционного процесса. Для целей настоящего исследования под инвестиционно-строительными компаниями понимаются организации реального сектора экономики, ведущие предпринимательскую деятельность в виде создания объектов капитальных вложений различного назначения и выступающие в ходе данного строительства в качестве заказчиков (заказчиков-застройщиков) и соинвесторов проектов. В ходе основной деятельности инвестиционно-строительных компаний осуществляются параллельные и последовательные проектные циклы строительства, реализации или эксплуатации объектов недвижимого имущества. Независимо от реализации проекта одной организацией, группой взаимосвязанных компаний или независимыми хозяйствующими субъектами в рамках договорных отношений построение системы комплексного экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов должно учитывать структуру проектного цикла, включающую следующие этапы (п. 1.1):

- постановку целей и поиск вариантов инвестирования;

- предварительную качественную и экспертную оценку идеи проекта;

- количественную оценку и обоснование проекта, подготовку проектно-технической документации;

- инвестиционную и эксплуатационную фазы, которые могут частично совмещаться с предшествующим этапом.

На каждом этапе проектного цикла применяются соответствующие целям и задачам субъектов методы экономического анализа, от качественных оценок стратегической значимости до количественных дисконтных оценок эффективности инвестиций и анализа чувствительности к изменениям факторов внешней бизнес-среды. Текущая оценка на инвестиционной и эксплуатационной фазах использует методы сметного контроля и факторного анализа отклонений.

Отечественный бухгалтерский учет как информационная база анализа инвестиционно-строительных проектов в процессе своего реформирования приближается к системе Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). В частности, введенное в действие с 2009 г. Положение по бухгалтерскому учету ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" полностью соответствует в отношении критериев признания и требований к раскрытию информации Международному стандарту МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство". Практическая реализация требований указанных стандартов требует от аналитика учета особенностей формирования проектных денежных потоков (п. 2.2). В частности, при расчете денежного притока по методам п. 19Ь и п. 20 МСФО (IAS) 7 "Отчеты о движении денежных средств" из суммы выручки от продаж наряду с изменением дебиторской задолженности заказчиков должно исключаться изменение начисленной, но не предъявленной к оплате выручки. При расчете денежных оттоков строительства большое значение имеет учет расходов будущих периодов и резервов предвиденных расходов, относимых к конкретным этапам и объектам капитальных вложений.

До настоящего времени в отечественной системе регулирования бухгалтерского учета отсутствует аналог Международного стандарта МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость", что негативно влияет на информационную ценность данных бухгалтерского учета и отчетности инвестиционно-строительных компаний и других субъектов инвестиционной деятельности. Существующая учетная практика, основанная на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций 1993 г., отличается многообразием вариантов признания инвестиционной недвижимости заказчиками и застройщиками. Анализ критериев признания активов и доходов, установленных Принципами Международных стандартов финансовой отчетности, позволил обосновать выбор методов учета, обеспечивающий наибольшее возможное соответствие подходам МСФО и экономической сущности отношений инвесторов и застройщиков-заказчиков (п. 2.1). Рекомендуемый подход сводится к применению модели учета агентских услуг, при котором объект капитальных вложений, предназначенный для передачи инвесторам, у застройщика признается на счетах расчетов в качестве дебиторской задолженности. При передаче объекта инвесторам в учете застройщика счета расчетов закрываются за счет списания кредиторской задолженности перед инвесторами по полученным в счет компенсации расходов на строительство суммам. Общепринятый метод учета, при котором указанные суммы признаются средствами целевого финансирования, а объект строительства - вложениями во внеоборотные активы, противоречит Принципам МСФО и приводит к признанию в отчетности актива по стоимости, непропорциональной притоку будущих экономических выгод, классификация которого не отвечает экономическому содержанию операций.

Сравнительный анализ отечественных и международных стандартов применительно к деятельности инвесторов показал, что соблюдение требований Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств" позволяет достичь практически полного соответствия допустимой альтернативной модели учета по себестоимости МСФО (IAS) 40. Для полного соответствия требованиям МСФО- (IAS) 40 компании-инвесторы должны дополнительно раскрывать в пояснениях к отчетности справедливую стоимость объектов недвижимости, признаваемых доходными вложениями в материальные ценности (п. 2.3). Реализация основной модели учета по справедливой стоимости МСФО (IAS) 40 затруднена отсутствием в российской системе нормативного регулирования бухгалтерского учета аналогов ряда принципиальных положений МСФО, в первую очередь касающихся оценки по справедливой стоимости.

Анализ денежных потоков инвестиционно-строительных компаний позволил сформулировать критерии финансовой устойчивости проекта и осуществляющей его организации, учитывающие допущение продолжающейся (непрерывной) деятельности. Оценка финансовой устойчивости при этом должна опираться на показатели денежных потоков, в отличие от традиционно используемых показателей, таких как коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости, неявно предполагающих прекращение деятельности (т.н. условную ликвидацию предприятия) на отчетную дату. Построенная модель оценки финансовой устойчивости использует данные формы № 4 бухгалтерской отчетности "Отчет о движении денежных средств" и предполагает 5 уровней устойчивости (п. 3.1):

1) высокая, когда денежные притоки по основной деятельности достаточны для сокращения величины обязательств по займам и кредитам;

2) достаточная, когда указанные денежные притоки достаточны лишь для погашения задолженности по процентам;

3) недостаточная, когда при несоблюдении указанных выше условий денежные притоки достаточны для оплаты счетов поставщиков и прочих расчетов по текущей деятельности;

4) кризисная, когда денежные притоки по текущей деятельности покрывают только обязательные выплаты по расчетам с персоналом, бюджетом и внебюджетными фондами;

5) критическая, когда организация нарушает требования законодательства в отношении указанных выше обязательных выплат.

Анализ финансовой устойчивости на основе денежных потоков дополняется расчетом фактических сроков погашения обязательств по данным бухгалтерского баланса и отчета о движении денежных средств, что позволяет проводить перспективную оценку платежеспособности субъекта.

В рамках совершенствования методики оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов была предложена система показателей, учитывающая специфику проектного цикла и информационные потребности субъектов анализа (п. 3.2). Раскрытие информации о динамике расчетной стоимости объекта инвестирования параллельно с накопленными суммами инвестиционных затрат (с учетом начисления процентов) предоставляет инвесторам необходимую основу для принятия решений о целесообразности выхода из проекта, а кредиторам, включая кредитные организации - данные о реальной стоимости обеспечения обязательств. При этом расчетная стоимость объектов может определяться как на основании прогнозируемых денежных притоков от их предполагаемого использования, так и путем корректировки оценок рыночной стоимости, сделанных на дату завершения строительства.

Практическое применение описанных выше подходов к раскрытию информации в бухгалтерской отчетности инвесторов и оценке эффективности инвестиций невозможно без оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. На основе анализа положений МСФО (IAS) 40 были разработаны и апробированы рекомендации по расчету справедливой стоимости в российских условиях, в том числе на малоактивных рынках (п. 3.3), позволяющие выполнить все требования МСФО. Полученные оценки справедливой стоимости могут использоваться для проведения факторного анализа предлагаемого показателя доходности инвестиций в недвижимость с выделением влияния факторов рыночной стоимости и доходности использования.

Мы надеемся, что практическое применение описанных выше предложений будет способствовать совершенствованию анализа реализации инвестиционно-строительных проектов, повышению обоснованности и качества экономических решений, принимаемых субъектами инвестиционной деятельности, а также росту инвестиционной привлекательности строительной отрасли за счет повышения прозрачности и достоверности раскрытия информации.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Маренкова, Алина Юрьевна, Воронеж

1. Законодательные нормативные акты

2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая: федер. закон от3107.1998 г. № 146-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: федер. закон, от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

4. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

5. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: федер. закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

7. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 // СПС "Консультант Плюс".

8. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

9. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: федер. закон от0907.1999 г. № 160-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

10. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07Л 997 г. № 122-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

12. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 17.11.1995 г: № 169-ФЗ // СПС "Консультант Плюс".

13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 // СПС "Консультант Плюс".

14. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: пост. Правительства РФ от 21.04.2006 г. №233 // СПС "Консультант Плюс".

15. Об утверждении Правил проведения арбитражным управляющим финансового анализа: пост. Правительства РФ от 25.06.2003 г. № 367 // СПС "Консультант Плюс".

16. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2): приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255 // СПС "Консультант Плюс".

17. Об утверждении положений по бухгалтерскому учету: приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 106н // СПС "Консультант Плюс".

18. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров строительного подряда" ПБУ 2/2008: приказ Минфина РФ от 24.10.2008 г. № 116н // СПС "Консультант Плюс".

19. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" ПБУ 4/99: приказ Минфина РФ от 06.07.1999 г. № 43н // СПС "Консультант Плюс".

20. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01: приказ Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н // СПС "Консультант Плюс".

21. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Условные факты хозяйственной деятельности" ПБУ 8/01: приказ Минфина РФ от 28.11.2001 № 96н // СПС "Консультант Плюс".

22. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н // СПС "Консультант Плюс".

23. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99: приказ Минфина РФ от 06.05.1999 г. № ЗЗн // СПС "Консультант Плюс".

24. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов по займам и кредитам" ПБУ 15/2008: приказ Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н // СПС "Консультант Плюс".

25. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету Информация об участии в совместной деятельности ПБУ 20/03: приказ Минфина РФ от 24.11.2003 г. № 105н // СПС "Консультант Плюс".

26. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина РФ от 13.10.2003 г. №91н // СПС "Консультант Плюс".

27. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов: приказ Минфина РФ от 28.12.2001 г. № 119н // СПС "Консультант Плюс".

28. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций: письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160 // СПС "Консультант Плюс".

29. О формах бухгалтерской отчетности организаций: приказ Минфина РФ от 22.07.2003 г. № 67н // СПС "Консультант Плюс".

30. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: приказ Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н // СПС "Консультант Плюс".

31. Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: приказ Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н // СПС "Консультант Плюс".

32. Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга: приказ Минфина РФ от 17.02.1997 г. № 15 // СПС "Консультант Плюс".

33. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации: Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1 // СПС "Консультант Плюс".

34. Об утверждении Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве: Постановление Госстроя РФ от 12.01.2004 г. № 6 // СПС "Консультант Плюс".

35. Об утверждении Методических указаний по определению величины сметной прибыли в строительстве: Постановление Госстроя РФ от 28.02.2001 г. № 15 // СПС "Консультант Плюс".

36. Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре: Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16 // СПС "Консультант Плюс".

37. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1): утв. Постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст // СПС "Консультант Плюс".

38. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утв. приказами Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. № ВК 477 // СПС "Консультант Плюс".

39. Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: приказ ФСФР РФ от 30.11.2006 г. № 06-137/пз-н // СПС "Консультант Плюс".

40. Об одобрении Концепции развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу: приказ Минфина РФ от 01.07.2004 г. № 180 // СПС "Консультант Плюс".

41. О составлении и представлении финансовой отчетности кредитными организациями: указание ЦБ РФ от 25.12.2003 г. № 1363-У // СПС "Консультант Плюс".

42. Методические рекомендации "О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности": письмо ЦБ РФ от 16.02.2009 г. № 24-Т // СПС "Консультант Плюс".

43. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ: приказ Минстроя РФ 04.12.1995 г. № БЕ-11-260/7 // СПС "Консультант Плюс".

44. Монографии, учебно-методические издания

45. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности / С.И. Абрамов. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999. - 236 с.

46. Баканов М.И. Теория экономического анализа: учебник для студ. вузов / М.И. Баканов, М.В. Мельник, А.Д. Шеремет; под ред. М.И. Баканова. -Изд. 5-е, доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2005. - 534 с.

47. Балансоведение: учебное пособие для студентов / под ред. Н.А. Бреслав-цевой. Ростов н/Д: Феникс, 2004. - 475 с.

Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Маренкова, Алина Юрьевна

Диссертация: введение по экономике, на тему "Учетно-аналитическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов"

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Маренкова, Алина Юрьевна

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Маренкова, Алина Юрьевна, Воронеж

Похожие диссертации

Каталог диссертаций