Земельно-имущественные отношения и ипотека: проблемы управления тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Козлова, Светлана Вячеславовна

Введение

Глава1. Проблемы управления земельно-имущественными отношениями. Особенности земельно-имущественных отношений в городе

1.1. Постановка проблемы управления земельно-имущественными отношениями

1.2. Регулирование земельно-имущественных отношений в крупных городах. Городской земельный рынок

1.3. Модели управления земельно-имущественными отношениями (на примере гг. Москвы и Санкт

Петербурга) . * ■ 4 iV, vV

Глава2. Ипотека как механизм управлёи кя;з ем ель ноимущественными отношениями .Л.

2.1. Экономическое содержание ипотеки

2.2. Ипотека в системе рыночных отношений

2.3. Ипотека - инвестиционный инструмент регулирования земельно-имущественных отношений

Глава 3.

Основные направления совершенствования земельно-имущественных отношений на основе ипотеки в России

3.1. Псевдоипотечные формы кредитования (российский опыт)

3.2. Основные варианты ипотечного кредитования при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями

Диссертация: введение по экономике, на тему "Земельно-имущественные отношения и ипотека: проблемы управления"

Актуальность темы исследования определяется необходимостью и возможностью использовать земельно-имущественный комплекс для социально-экономической стабилизации и развития российской экономики.

Экономика России находится в глубоком кризисе, который вызван как ошибками в экономической политике, приведшими, в частности, к накоплению t структурных диспропорций и снижению ее эффективности, так и ослаблением системы государственного управления в переходный период. Одним из ключевых направлений преодоления кризиса является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во - вторых, позиция государства по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В -третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты. Однако земля лишь тогда сможет приносить стабильный доход государству, когда земельно-имущественные отношения будут адекватны строящимся рыночным отношениям.

В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения экономических регуляторов и эффективных финансовых механизмов. В частности, к ним относится ипотека.

С ее помощью создается возможность решить проблему недостатка инвестиционных ресурсов для осуществления городских (в первую очередь, жилищных) проектов, обеспечить территорию стабильной ресурсной базой.

Цель исследования состоит в поиске механизмов, позволяющих создать рациональную систему управления земельно-имущественными отношениями для повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса. Цель исследования обусловила необходимость решения следующих задач:

• выявить основные задачи и принципы управления земельно-имущественными отношениями в городе, а также особенности городских земельных рынков;

• исследовать, насколько эффективность развития земельно-имущественного рынка зависит от форм земельных отношений и сложившихся на сегодняшний момент систем управления ими;

• провести системный анализ ипотеки как экономической категории с целью оценки возможностей ее использования в качестве важнейшего механизма регулирования земельно-имущественных отношений;

• раскрыть механизм взаимодействия земельно-имущественных отношений в городе и ипотеки, как наиболее эффективного инструмента их регулирования;

• исследовать роль ипотеки в инвестиционных процессах и оценить влияние степени развитости земельно-имущественных отношений на снижение рисков ипотечного кредитования;

• исследовать взаимосвязи различных моделей развития земельно-имущественных отношений и моделей ипотечного кредитования для выявI ления вариантов оптимального их сочетания с целью повышения эффективности социально-экономического развития города.

Предмет и объект исследования диссертации. Объектом исследования является городской земельно-имущественный комплекс, рассматриваемый как совокупность природных ресурсов и материально-вещественных элементов национального богатства с системой отношений, возникающих по поводу их использования.

Предмет исследования - формы и направления развития земельно-имущественных отношений и финансово-экономические механизмы их регулирования.

В теоретических исследованиях и практической деятельности автор в значительной степени опирался на подходы, изложенные в трудах экономистов, внесших большой вклад в теорию землепользования и ипотечного кредитования: С.Б. Батлер, Ф.М. Беленький, В.М. Будилов, М.Я. Герценштейн, Дж. Кейдан, Н.В. Комов, В.Д. Мехряков, Ф.И. Михалевский, В. Ренар, Р. Страйк, С.С. Хрулев, Г.Н. Шмелев и др.

В процессе исследования использовались указы, постановления и распоряжения Президента и Правительства РФ, методические и инструктивные материалы Минфина, данные Госкомстата РФ, а также нормативно-правовая база регионов.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании основных направлений сбалансированного развития земельно-имущественных отношений и инструментов их регулирования, прежде всего ипотеки; в разработке рекомендаций по повышению эффективности управления земельно-имущественными отношениями на основе механизма 6 I ипотечного кредитования применительно к различным условиям формирования этих отношений.

Новизна данной постановки заключается в комплексности подхода к развитию земельно-имущественных отношений и ипотеки.

В рамках этого подхода выдвигается и обосновывается ряд новых постановок и решений, к числу которых можно отнести следующие:

1. Разработана система интересов собственников и пользователей земли в условиях перераспределения ренты.

2. Выработаны цели и принципы управления земельно-имущественными отношениями в крупном городе в период перехода к рыночным условиям хозяйствования. На этой основе определена основная задача управления земельно-имущественными отношениями: не вступая в противоречие с логикой развития рыночных отношений и не блокируя их, создать механизм эффективного использования земельно-имущественных и финансовых ресурсов в рамках системного развития города, с четкой программой защиты населения, обозначив не только текущие, но и долгосрочные интересы различных сторон и механизмы их реализации.

3. Проведен оригинальный сравнительный анализ двух сложившихся моделей управления земельно-имущественными отношениями в крупных городах России на примере гг. Москвы и Санкт-Петербурга, в результате которого было установлено, что в сложившихся условиях активность и доходность земельно-имущественного рынка и его цивилизованное развитие зависит не столько от выбранных форм собственности, сколько от эффективности взаимодействия рынка и его регуляторов.

4. Сформулированы потенциальные возможности, заложенные в системе регулирования земельно-имущественных отношений посредством ипотеки: а) присущая ипотеке сбалансированность интересов всех субъектов отношений гарантирует стабильное развитие земельно-имущественного рынка; б) правовая гибкость ипотечной схемы обусловливает более эффективное использование финансовых средств для развития земельно-имущественного комплекса; в) привлечение денежных средств населения посредством ипотеки приводит к более быстрому решению социальных проблем; г) залог приносящей доход недвижимости привлекает средства инвесторов; в) залог, не являясь отчуждением имущества, дает возможность российским землепользователям оставлять материальные составляющие национального богатства страны у себя при привлечении заемных средств западных инвесторов, что имеет огромное значение при децентрализации управления.

5. Структурированы основные риски, возникающие при использовании ипотеки для активизации инвестиционной деятельности в городах в форме получе ния кредитов и внешних займов под залог недвижимости; размещения централизованных финансовых ресурсов на конкурсной основе для долгосрочного инвестирования и др. Обосновано снижение рисковой нагрузки на кредиторов.

6. Для анализа механизма ипотеки предложена оригинальная схема взаимодействия сопряженных между собой рынков - рынка товаров, капиталов, земельно-имущественного, страхового, фондового (см. на рисунке). Исследование взаимосвязей, указанных на схеме, позволило сформулировать комплекс мер, обеспечивающих сбалансированное функционирование земельно-имущественных отношений и ипотеки.

7. Проведен анализ существующих "псевдоипотечных" форм жилищного кредитования с оценкой их "узких мест".

8. Предложена схема выбора вариантов ипотеки при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями. На ее основе разработаны сценарии развития ипотеки в зависимости от источников финансирования.

Практическое значение и апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на научно-практических совещаниях, организованных Московской городской Думой.

Ряд практических рекомендаций по совершенствованию экономических методов управления земельно-имущественными отношениями в условиях крупного города использован при подготовке аналитических и нормативно-методических материалов Совместной комиссии Московской городской Думы и Администрации Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений.

Публикации. По результатам проведенных исследований опубликовано 8 работ объемом 6.9 п. л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Козлова, Светлана Вячеславовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное комплексное исследование развития земельно-имущественных отношений и инструментов их регулирования позволило сделать ряд выводов, имеющих теоретическое и прикладное значение.

1. В переходный период система регулирования земельно-имущественных отношений должна сочетать в себе как элементы рыночного саморегулирования, так и целенаправленное государственное управление с помощью адекватных механизмов. В этой связи на первый план выходит поиск рационального соотношения экономических и административных методов регулирования с учетом согласования текущего и долговременного эффекта. Переход к экономическому регулированию должен носить постепенный характер, подготовленный законодательно-правовыми актами и институциональными преобразованиями. Только в этом случае будет получен полноценный эффект от использования земельно-имущественного комплекса.

2. Решение проблемы собственности на землю в конечном итоге сводится не столько к тому, какая из форм собственности должна получить преимущество, сколько к установлению их рационального соотношения. Создание эффективной системы городского землепользования должно быть сориентировано на расширение многообразия форм собственности. Границы частной собственности на землю должны определяться, с одной стороны, возможностями собственника реализовывать свое право на землю более эффективно, чем при других формах; с другой - жесткими правовыми рамками, ограничивающими нанесение социального ущерба городу.

3. Решение социальных проблем при переходе к рыночным отношениям в сфере земельно-имущественных отношений достигается за счет социально-справедливого распределения ренты. Это должно служить ориентиром при построении механизмов регулирования земельно-имущественных отношений, обеспечивающих сбалансированность экономической эффективности и социальной справедливости.

4. Анализ сложившихся за пять лет проведения реформ земельно-имущественных отношений выявил основные причины, сдерживающие развитие городских рынков земли. В частности, это - недостаток финансовых средств у

125 потенциальных покупателей; слабая государственная поддержка землевладельцев; медленная окупаемость вложенных ресурсов; низкая ликвидность земельных участков.

В связи с этим предложен комплекс мер для создания условий полноценного функционирования земельно-имущественного рынка:

• конкретизация законодательно-правовой базы регулирования земельного рынка на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;

• стимулирование социально-экономической мотивации выхода на земельный рынок потенциальных покупателей земельных участков посредством привлечения их в инвестиционные проекты;

• развитие земельных ценных бумаг как формы отсрочки платежей по выкупу дорогостоящих объектов;

• организация продаж неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на аукционах и конкурсах;

• совершенствование института независимой оценки земли и прочей недвижимости;

• развитие ипотечного кредитования.

5. Сравнительный анализ моделей управления земельно-имущественными отношениями в крупных городов показал, что, во-первых, активность земельно-имущественного рынка на сегодняшний день определяется не столько формой землепользования (частная собственность или аренда), сколько наличием финансовых средств у инвесторов и предприятий; налоговых льгот и преимуществ, предоставляемых землевладельцам и землепользователям; а также отлаженно-стью функционирования инструментов регулирования земельно-имущественных отношений. Во-вторых, доходность от использования земельно-имущественного комплекса растет, но доля ее в общей сумме городского бюджета пока невелика (не более 4% в среднем). В настоящее время вся система земельных платежей ориентируется на земельный налог и арендную плату. Для того, чтобы земельные платежи заняли соответствующее им положение в финансовой системе города, необходимо, чтобы они базировались на реальной оценке земли. Величина земельных платежей, остающихся в распоряжении города, должна компенсировать расходы на реновацию произведенных и создание новых улучшений

126 земель. Кроме того, они должны покрывать бюджетные затраты по эксплуатации коммуникационных систем. В связи с этим предлагается оценить величину затрат, произведенную городом на существующие улучшения земель и расходов на их воспроизводство.

6. Исследование ипотеки в качестве одного их важнейших механизмов управления земельно-имущественными отношениями позволило выявить как ее потенциальные возможности для использования в качестве инструмента регулирования: правовая гибкость, возможность эффективного перераспределения свободного капитала и денежных ресурсов населения, так и риски, связанные с ее использованием. Среди последних особого изучения требуют кредитный риск, риск ликвидности, инфляционный, политический, риск злоупотребления, глобализация финансовых рынков.

Исследование проблемы показало, что возможна минимизация названных выше рисков. Для этого необходимо активнее привлекать средства населения на строительство жилья через механизм контрактных сбережений; наладить систему профессиональной подготовки специалистов, действующих на рынке недвижимости и в сфере ипотечного кредитования через соответствующие общественно-профессиональные объединения и ассоциации, а также специализированные учебные заведения; отладить функционирование системы регистрации прав на землю и иную недвижимость (в целях снижения риска возникновения непредусмотренных прав для кредитора); содействовать созданию системы частного страхования, связанного с ипотечным кредитованием и другими операциями с недвижимостью: страхование титулов (имущественных прав), страхование кредитов от различных рисков; разработать законодательную базу по защите национального богатства с целью предотвращения перехода прав собственности на него иностранным инвесторам.

7. Анализ ипотеки в системе рыночных отношений, произведенный с помощью схемы взаимодействия сопряженных между собой рынков, показал следующее. Рынок товаров, капиталов, земельно-имущественный, страховой, фондовый рынки не развиты в той мере, при которой ипотека будет функционировать как автоматически действующий механизм.

Сейчас ипотека находится в зачаточном состоянии. Существующие до настоящего момента формы кредитования под залог имущества точнее назвать

127 псевдоипотекой", так как они несбалансированы - интересы смещены в сторону кредиторов. Для них характерны: краткий срок кредитов, высокая процентная ставка, заключение ряда сопутствующих дополнительных сделок, и как результат - низкая доступность для большей части населения.

Исследование показывает, что добиться положительных результатов можно при правильном выборе вариантов ипотеки.

8. Эффективность ипотеки зависит от степени развития земельно-имущественного комплекса и реального сектора экономики, так как только тогда появляется возможность выгодно использовать привлеченные с помощью ипотеки средства. С другой стороны, выбор правильного варианта ипотечного кредитования совершенствует земельно-имущественные отношения.

На переходном этапе совершенствование земельно-имущественных отношений и относительная активизация ипотеки могут быть достигнуты путем использования "точечной" ипотеки для реализации городских инвестиционных проектов. Формирование инвестиционного проекта с комплексом мер по его поддержанию и развитию позволяет снизить риск невозврата кредита залогодателем и повысить результативность использования заемных средств. Это послужит отправной точкой для развития массовой ипотеки в России.

128